領(lǐng)域機(jī)構(gòu)-黑格集團(tuán)重慶市黑格大道項目主題定位論證案

革命：讓解放碑得以解放吧黑格大道主題定位論證案黑格大道認(rèn)知解放碑/輕軌/地下商業(yè)街大道概況工程位置：重慶市解放碑較場口至臨江門輕軌沿線地下街道。工程規(guī)模：街道總長度約1000余米；總建筑面積約20000㎡。黑格大道SWOT研判優(yōu)勢/劣勢/時機(jī)/威脅A、優(yōu)勢2、交通優(yōu)勢：輕軌概念〔1〕輕軌將帶來人流的管涌效應(yīng)，無數(shù)先例印證，輕軌將會把現(xiàn)有商業(yè)格局重新洗牌，哪里有輕軌，哪里就是財富的聚集地。輕軌改變生活和商業(yè)空間。輕軌極大地擴(kuò)展了人們的居住空間，不僅能夠聚集大量人流，催生消費潛力，同時對區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一系列的推動作用。輕軌將使購物更有效率。輕軌能夠縮短時間，促使購物更加頻繁，地鐵口能夠聚集周邊客流、商流，每個地鐵站點相對于周邊形成漏斗效應(yīng)，客流、商流以漏斗口為中心向周邊輻射，形成漏斗效應(yīng)。〔2〕解放碑是重慶交通最興旺的地區(qū)，人流量大。交通方便，解放碑是多條公交路線通向各區(qū)的始發(fā)站。B、劣勢C、時機(jī)D、威脅渝中區(qū)類比工程生存狀態(tài)麗島春天中環(huán)銀座A、麗島春天★工程組合：工程地址：解放碑八一路、較場口輕軌總站旁商業(yè)管理：重慶協(xié)信商廈物業(yè)管理開盤時間：2003年12月營業(yè)時間：2004年9月28日〔國慶節(jié)〕

建筑面積：7600方均價：29000元/平方米；最高價：30000~32000元/平方米銷售動態(tài)：開盤售磬〔有經(jīng)營戶反映工程在一兩天之內(nèi)被搶購一空〕入口處商業(yè)街景麗島春天★工程定位：目標(biāo)消費群：中低檔消費人群；〔年輕時尚“淘一族〞和旅游觀光客〕廣告訴求：靚品集中營，快樂新體驗經(jīng)營特色：經(jīng)營個性、時尚、潮流、前沿的服裝、飾品、休閑系列的中高檔商品為主。業(yè)態(tài)劃分：該地下商場400個鋪位，被劃分為三個區(qū)：名品服飾區(qū)〔80%〕、精致飾品區(qū)〔15%〕、休閑娛樂區(qū)〔5%〕*.以上系根據(jù)商場業(yè)態(tài)實際呈現(xiàn)判斷數(shù)據(jù)面積劃分：主力鋪位面積在10平方米左右；低于10平方米的居多鋪位租金：180——200元/平方米〔同一地理位置地上租金為300——350元/平方米〕租金呈現(xiàn)出居于商場中間段的鋪位較高，而出入口的稍低，拐角和死角處低至160元/平方米〔月租金〕麗島春天經(jīng)營狀況研判：麗島春天SWOT分析劣勢：①自身配套：缺乏休閑、怡情的自身配套。②推廣力度：工程開業(yè)一月至今還未被商圈附近居住的消費者認(rèn)知。③后期管理：開發(fā)商旨在賣鋪，不注重后期經(jīng)營和統(tǒng)一管理，招商門檻過低，形成商場內(nèi)經(jīng)營檔次參差不齊。麗島春天SWOT分析時機(jī)：①工程定位和地上商圈錯位互補(bǔ)。②即將開通的輕軌帶來巨大的人流量，釋放一定的消費能量。③未來解放碑所有地下商場將被連通，形成規(guī)模集聚效應(yīng)。威脅：①解放碑地下商圈大規(guī)模的打造，經(jīng)營產(chǎn)品雷同，需承受同質(zhì)化惡化競爭。②解放碑地上商圈的成熟也會對新生的地下商圈帶來一些直接的沖擊。③城市組團(tuán)商圈的逐步成熟、開展分流了解放碑大商圈消費能力、弱化了中心地段的商業(yè)輻射能力。B、中環(huán)銀座★工程組合：工程位置：渝中區(qū)渝中解放碑五四路及青年路售樓處：解放碑民族路與五四路交匯處開盤時間：2004年3月入駐時間：2005年5月1日銷售動態(tài)：一期售畢建筑面積：6000方起價：33000元/平方米均價：37000元/平方米最高價：48000元/平方米地段優(yōu)勢明顯中環(huán)·銀座地段是最大的魅力。屬于地下商鋪.位于解放碑的中心，一期從中華路“實驗劇場〞十字路起，沿青年路下行，在青年路與五四路交匯處轉(zhuǎn)向，交匯在解放碑最核心的地段。尤為重要的是，中環(huán)是連接輕軌與地面的樞紐，這意味著人流從輕軌臨江門站口出來到解放碑也可能經(jīng)過中環(huán)·銀座的商鋪。整修中的銷售中心玻璃銷售中心全貌，連接中環(huán)一出入口中環(huán)銀座★工程定位：目標(biāo)消費群：中高層消費人群廣告訴求：長江上游商貿(mào)中心，打造西部購物天堂經(jīng)營特色：經(jīng)營個性、時尚、潮流、前沿的服裝、飾品、休閑系列的中檔商品為主對外宣稱徹底顛覆傳統(tǒng)地下商場臟亂的印象，其中最突出的是生態(tài)理念。面積劃分：最小面積5平方米、占據(jù)中間的是10平方米左右，最大面積20~30平方米；主力鋪位面積在10平方米左右；鋪位租金：250~300元/平方米租金呈現(xiàn)出居于商場中間段的鋪位較高，而出入口稍低，拐角和死角處最低〔月租金〕中環(huán)銀座工程SWOT分析劣勢：①由于該工程正在施工，劣勢判斷不具客觀性，可參見麗島分析。②地下商鋪密集，同商場也會形成商品同質(zhì)化的惡性競爭。時機(jī)：參見麗島分析威脅：參見麗島分析重慶地下商業(yè)工程舉要金源不夜城領(lǐng)域觀點領(lǐng)域觀點之一：情境地產(chǎn)“境〞是人所能觸及的，全部外在環(huán)境空間的總和，以及存乎其間的全部內(nèi)在精神體驗；是生活的氣氛，是生活的狀態(tài)?！扒楱暿侨伺c境相遇的感受，是外在環(huán)境的內(nèi)心影射。情境地產(chǎn)將產(chǎn)品與人放在一起，既是房地產(chǎn)品質(zhì)的回歸，又是品質(zhì)的升華。“有境界自成高格……〞情境地產(chǎn)，就是地產(chǎn)的集成運作商業(yè)情境地產(chǎn)舉要1－上海新天地商業(yè)情境地產(chǎn)舉要2－西街商業(yè)情境地產(chǎn)舉要3－波托菲諾領(lǐng)域觀點之二：地產(chǎn)631法那么一個地產(chǎn)工程的市場成功：60%靠產(chǎn)品30%靠市場推廣10%靠銷售組織60%30%10%產(chǎn)品市場推廣銷售組織領(lǐng)域觀點之三：創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域思考：解放碑的核心價值〔1〕商業(yè)價值：重慶最繁華成熟的商圈，傳統(tǒng)與時尚的聚集地。占據(jù)渝中區(qū)GDP的半壁江山。〔2〕母城價值：重慶人眼中的都市，母城區(qū)的精神堡壘。其它組團(tuán)的開展無不是以解放碑為藍(lán)本?！?〕窗口價值：外地人到重慶的必游之地，旅游價值與代言效應(yīng)巨大?！?〕歷史價值：見證重慶百年風(fēng)云變遷之地，處處典故處處人文。領(lǐng)域思考：解放碑還缺什么？習(xí)慣性說解放碑是重慶的政治經(jīng)濟(jì)文化中心，想一想，解放碑名實是否相符？政治與歷史：具有象征意義，解放碑本身的革命意義與百年風(fēng)云使其成為過去未來的見證者。經(jīng)濟(jì)：作為CBD金三角之一，解放碑是最具CBD氣質(zhì)的一角。商業(yè)：全國四大商業(yè)街之一，十字金街歷來是商業(yè)繁華的代名詞。商務(wù)：高檔寫字樓最扎堆的地方，世貿(mào)等一批甲級寫字樓更使其商務(wù)功能凸顯。文化：…………？黑格大道定位指導(dǎo)思路“黑格大道〞主題定位應(yīng)滿足工程商業(yè)經(jīng)營的可持續(xù)性、差異性，并竭力創(chuàng)造標(biāo)桿模式?！昂诟翊蟮括晳?yīng)創(chuàng)造一個新的城市功能節(jié)點，成為直轄后新重慶城市活力及城市精神堡壘的象征?！昂诟翊蟮括晳?yīng)摒棄傳統(tǒng)地下商業(yè)業(yè)態(tài)及風(fēng)格的弊病，創(chuàng)造〔而非簡單領(lǐng)先〕出一種在這座城市從未出現(xiàn)過的業(yè)態(tài)組合及主題風(fēng)格來引領(lǐng)工程的開發(fā)、經(jīng)營全過程。“黑格大道〞應(yīng)填補(bǔ)三千萬重慶人民客廳——解放碑的物質(zhì)及精神上的雙重空缺，以表達(dá)時代背景的先鋒文化作為工程創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的背景主題?！昂诟翊蟮括晳?yīng)淋漓盡致地發(fā)揮區(qū)位的絕對優(yōu)勢的根底上應(yīng)挖掘渝中母城區(qū)獨有的歷史文化底蘊(yùn)，彰顯重慶山城的外鄉(xiāng)文化特色。“黑格大道〞應(yīng)最大限度發(fā)揮其建筑屬性中空間〔最高8m〕的創(chuàng)造性、可塑性及街區(qū)〔最寬15m、最窄6m〕的尺度變化優(yōu)勢。黑格大道主題概念定位什么是LOFT？LOFT原義LOFT起源LOFT風(fēng)格LOFT最顯著的風(fēng)格是高大而開敞的空間，且將大跨度流動的空間任意分割，打造夾層、半夾層，上下的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁設(shè)置，在這空曠寂靜的空間中，彌漫著設(shè)計者及體驗者的想像。LOFT最奢華的東西就是空間，運用錯、退、露、挑、等空間運造手法，將特有的高大靈活、可重組解構(gòu)的大型自由空間打破傳統(tǒng)空間的格局，為行為者張揚個性提供了可能。當(dāng)人類進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時代，被工業(yè)革命拋棄已久的“個性化〞浪潮卷土重來時，LOFT作為一種“工業(yè)革命時代〞特征建筑形式，愈發(fā)被人愛戴，甚至成為一種城市重新開展的主要潮流，它為城市人的生活方式帶來沖動人心的轉(zhuǎn)變，也對新時代的城市美學(xué)產(chǎn)生極大影響。LOFT全新理念21C新經(jīng)濟(jì)浪潮下的LOFT，傳達(dá)了全新的理念：無論是居住，還是生活還是消費，人的行為都應(yīng)該是無拘無束、釋放個性，創(chuàng)造前衛(wèi)，且張揚自我…LOFT式生活已經(jīng)成為城市中產(chǎn)階級、小資階級的一種時尚文化模式LOFT開展價值LOFT風(fēng)格鑒賞LOFT商業(yè)LOFT商業(yè)LOFT商業(yè)LOFT商業(yè)LOFT商業(yè)LOFT商業(yè)LOFT辦公LOFT辦公LOFT居室LOFT居室LOFT居室LOFT展示LOFT教堂類比工程鑒賞798798798798798798798798798798798南非約翰內(nèi)斯堡地街南非約翰內(nèi)斯堡地街南非約翰內(nèi)斯堡地街南非約翰內(nèi)斯堡地街南非約翰內(nèi)斯堡地街莫斯科地鐵莫斯科地鐵莫斯科地鐵莫斯科地鐵莫斯科地鐵莫斯科地鐵莫斯科地鐵莫斯科地鐵莫斯科地鐵工程命名體系黑格?無間道核心詞匯：無間核心詞匯：無間其它參考案名黑格?1949黑格?新天地黑格?天街黑格?非常道主題定位語黑格?無間道LOFT主題規(guī)劃設(shè)計節(jié)點設(shè)想以LOFT風(fēng)格裝飾風(fēng)格的酒吧、清吧、咖啡吧、茶吧、雪茄、游樂吧、野戰(zhàn)吧、攝影吧等各種主題吧〔帶閣樓工作室〕為“無間道〞街區(qū)的主要商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)。以LOFT居家形態(tài)規(guī)劃特色創(chuàng)意商品街區(qū)域，以展覽廳、個人畫廊、工藝品作坊、古董店、稀缺物品店、家居店、琉璃店、時裝店、飾品店等特色品店為重要經(jīng)營業(yè)態(tài)，以下層為店、上層為辦公室的方式滿足經(jīng)營需求〔類似于“北京·同里〞、“上海新天地〞的業(yè)態(tài)布置〕。以LOFT風(fēng)格的各類特色小餐飲及品牌快餐店作為街區(qū)輔助型經(jīng)營形態(tài)。以生活配套型業(yè)態(tài)店〔如磁卡、自助銀行、自助飲料機(jī)、美發(fā)美容店、健身房、桑拿吧、干衣店、小超市〔711店〕、售票站、皮鞋清潔店、wc等〕為補(bǔ)充型業(yè)態(tài)，且盡量設(shè)置在交通要道處，且利用轉(zhuǎn)角、死角面積不大的空間。各種酒吧、特色商品店、生活配套店應(yīng)盡量相對獨立成組，而組與組之間又相互融合。具體布置在招商過程中應(yīng)根據(jù)實際情況調(diào)整。節(jié)點設(shè)想節(jié)點設(shè)想節(jié)點設(shè)想節(jié)點設(shè)想節(jié)點設(shè)想領(lǐng)域觀念之四：木桶法那么工程開發(fā)具有無限寬泛性、復(fù)雜性、綜合性，涵蓋36個專業(yè)種類，串連18個核心鏈條環(huán)節(jié)。開發(fā)工程的水準(zhǔn)上下，取決于地產(chǎn)木桶18塊參差不齊木板中最低的一塊。所以，開發(fā)工程每一個體系的均好性是保障工程具備相當(dāng)水準(zhǔn)的前提〔例：萬科地產(chǎn)〕。黑格?無間道需要深刻思考的16個現(xiàn)實問題黑格?無間道必須思考長期可持續(xù)性經(jīng)營與短期資金回收之間的關(guān)系問題。此問題涉及前期資金回收的額度及速度。黑格?無間道必須思考在經(jīng)營期的先利讓利培育市場，以長達(dá)20年的租金增值做為可持續(xù)性收益。黑格?無間道必須思考在鋪面定價上的客觀現(xiàn)實性，與資金回籠的節(jié)奏。黑格?無間道必須思考鋪面定價與返租支付的關(guān)系。即定價越高，支出租金本錢越高，長期利益越底。反之，定價合理，支出租金本錢較低，20年長期經(jīng)營利益空間大。黑格?無間道必須思考工程、設(shè)計、事件、推廣、銷售步調(diào)一致，節(jié)奏統(tǒng)一方能產(chǎn)生市場的共振效應(yīng)。黑格?無間道必須思考過于緊迫的開發(fā)方案在執(zhí)行過程中的質(zhì)量控制，及動調(diào)整方案的準(zhǔn)備。并同時應(yīng)清醒