某商業(yè)經(jīng)營管理公司運營方案

某某新天地商管公司運營方案成立的意義提升某某公司商業(yè)工程的后期運營和管理促進和保障公司商業(yè)工程的持續(xù)運營和穩(wěn)步開發(fā)經(jīng)營定位提供完備的商業(yè)效勞為核心定位，輔以商業(yè)咨詢和適度的商業(yè)管理。定位說明商業(yè)經(jīng)營管理公司通常是將經(jīng)營行為作為主要管理內(nèi)容，強調(diào)對經(jīng)營環(huán)節(jié)的控制。其核心定位為：運營管理。例如：傳統(tǒng)百貨商場，核心定位是業(yè)態(tài)的布局、控制、銷售環(huán)節(jié)掌控等重要內(nèi)容，輔以商業(yè)效勞。大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營管理公司能夠最大限度做到對經(jīng)營者的控制，并能直接左右銷售行為和結果。究其根本原因是：產(chǎn)權+經(jīng)營權的高度統(tǒng)一或經(jīng)營權的高度集中經(jīng)營戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略通過積累管理經(jīng)驗，完善管理模式，不斷提升管理水平，為集團公司商業(yè)地產(chǎn)工程的開發(fā)提供支持和效勞。并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營領域內(nèi)努力探索成功的，可復制的模式。短期目標圍繞前期籌劃公司開展主力店招商工作，積極配合和支持工程一期的銷售工作。實現(xiàn)工程一期成功銷售。經(jīng)營范圍

主營：商業(yè)經(jīng)營管理效勞、商業(yè)參謀咨詢、商業(yè)工程籌劃、商業(yè)企業(yè)開店指導、商業(yè)推廣活動、營銷籌劃、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類廣告設計、制作、發(fā)布等。兼營：糖、煙、酒、鐘表、珠寶、金銀飾品、工藝品、化裝品、家電、照相器材、通訊器材、服裝、鞋帽、皮具、箱包、飾品、玩具、床上用品、運動器材、文化用品、辦公用品、電子產(chǎn)品、百貨等主要職能

四大職能市場招商銷售管理市場職能1、工程商家經(jīng)營情況審核；2、區(qū)域市場、競爭對手的調(diào)查分析；3、商業(yè)應對策略的制訂；4、工程對外關系的協(xié)調(diào)和維護；5、工程營銷推廣和商業(yè)活動的籌劃組織和執(zhí)行；招商職能1、工程業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等；2、工程開業(yè)后的補位招商；3、商家的儲藏工作；4、對入駐商家進行評估工作；銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導和培育工程所處區(qū)域的市場，促進區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場占有率；2、提供專業(yè)培訓和知識講座，提高商家的市場競爭力，保持營業(yè)收入穩(wěn)定提升；3、工程區(qū)域內(nèi)市場細分和空白的捕捉，輔助和引導商家調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)和策略；4、通過加盟工程推介、區(qū)域外工程考察等多種形式，為具備實力的業(yè)主或經(jīng)營者“嫁接〞和導入新的商業(yè)理念和模式；管理職能兩大方面：物業(yè)管理運營管理

1、經(jīng)營行為管理2、消費行為管理1、經(jīng)營行為管理主要內(nèi)容：①商戶檔案管理；②建立評估體系，對商戶進行等級評定；③建立商業(yè)經(jīng)營的各項規(guī)章制度；④建立和完善商業(yè)經(jīng)營的各種流程；⑤代辦效勞：工商稅務等證照的辦理；⑥特約效勞：商務、中介、委托等有償效勞；⑦租金等費用收繳；2、消費行為管理主要內(nèi)容：①宣傳促銷管理；②建立和完善工程VI系統(tǒng)；③經(jīng)營秩序和公共平安管理；④退換貨、投訴等售后效勞管理；⑤助學、文化等公關公益活動；⑥“某某會〞會員的管理和維護；⑦工程電子商務平臺的管理和維護；組織架構組織架構設計說明：商管公司的組織架構主要分為三大板塊：物業(yè)效勞局部〔物業(yè)公司另案說明〕、商業(yè)效勞局部〔包括籌劃促銷和商戶管理〕、行政財務等公司運營局部。其中由籌劃部和運營部組成的商業(yè)效勞局部是整個管理公司的核心運營機構。公司組織結構采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反響和相互配合。商管公司下面直接設置職能部門，部門下設專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。組織結構圖總經(jīng)理策劃組策劃部運營部辦公室財務部平面組會計組出納組招商組客服組人員配置和崗位描述

序號部門職務人數(shù)崗位職責1運營部招商主管2名負責商家進場管理及招商租務工作，商鋪轉(zhuǎn)讓工作、補位招商，具體實施商業(yè)物業(yè)管理方案客服主管2名負責商家的內(nèi)部管理，受理商家的咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預、特約服務，辦理各類證卡，商家檔案的收集整理、區(qū)域市場營銷活動的執(zhí)行等;負責項目電子商務工作的開展，網(wǎng)站的建設、管理和運營；2策劃部市場策劃2名負責年度營銷目標的制定、實施經(jīng)營管理專業(yè)培訓、及時更新商業(yè)調(diào)整策略、確定項目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風險應對政策并且在市場初期協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶；確定項目區(qū)域市場發(fā)展的趨勢以及潛力；競爭對手分析和研究;項目促銷工作的外聯(lián)，商家和業(yè)主活動的組織實施，客戶服務中心的管理、會員維護、項目廣告位管理等等;平面設計2名其中平面1名，負責項目促銷廣告的設計、VI系統(tǒng)的設計之行和維護，項目商業(yè)形象設計，項目報紙、傳單、報媒的設計制作等等；賣場美工1名，負責POP書寫，賣場包裝陳列、美化等；3辦公室后勤支持1名辦公物品、促銷活動物料準備、安全維護、政府關系等；人事管理1名人員培訓、人員任免、薪資福利等；各類商戶檔案、合同、管理文本制作管理；4財務部會計1名經(jīng)營活動中費用開支的控制；整體費用的控制；整體運營成本的控制；出納1名各項費用的收??；報銷、差旅等財務數(shù)據(jù)的審核；經(jīng)營模式盈利模式管理模式風險和應對措施盈利模式闡述主要盈利渠道分析：1、管理費2、廣告位發(fā)布費〔外立面和商業(yè)街內(nèi)部廣告位〕3、場地使用費〔商業(yè)街內(nèi)外公共場地局部〕4、租賃和轉(zhuǎn)讓〔有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費〕5、活動贊助費用盈利模式闡述管理模式闡述開發(fā)公司業(yè)主商業(yè)經(jīng)營公司租賃經(jīng)營者委托合同銷售合同租賃合同委托合同返租合同管理模式的五個統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進行工程建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設備設施的維護保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一經(jīng)營主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一效勞管理即統(tǒng)一籌劃全年的系列營銷籌劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺即前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費調(diào)控等形式，根本實現(xiàn)工程統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。即為商戶提供專業(yè)的效勞咨詢；統(tǒng)一設立總效勞臺，提供客戶效勞提升工程效勞水平；代行局部工商行政職能，對商戶經(jīng)營行為、商品和效勞質(zhì)量進行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營秩序，并以此提升工程認知度。即統(tǒng)一工程的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。重點工作流程商鋪交驗流程〔交房驗收〕商戶進場裝修流程〔裝修審圖、保證金入場證辦理〕商戶開業(yè)申報管理流程〔開業(yè)時間、地點、活動規(guī)模和形式等〕商戶促銷活動申請流程〔商家促銷活動審核、風險預防〕商戶特殊行業(yè)審批流程〔特殊行業(yè)證照審核、平安性評估等〕公關活動流程〔公關活動籌劃、組織、實施、監(jiān)控〕投訴處理流程〔消費者投訴問題的受理，處置、反響等〕退換貨流程〔消費者貨物退換的受理、處置、反響等〕重要管理制度?某某新天地商業(yè)業(yè)主公約?—與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)文件?某某新天地商戶效勞手冊?—涵蓋從商戶進場裝修到開門營業(yè)的各個環(huán)節(jié)?某某會會員手冊?—會員效勞、聯(lián)盟商家手冊?某某新天地委托租賃合同?—為業(yè)主或轉(zhuǎn)租商戶提供代租效勞?某某新天地經(jīng)營管理條例?—對商戶日常經(jīng)營行為進行標準化管理?某某新天地商戶經(jīng)營承諾書?—要求商戶針對經(jīng)營管理規(guī)定和業(yè)主公約進行承諾確認?某某新天地消費者投訴管理制度?—結合相關工商規(guī)定執(zhí)行?某某新天地消防平安管理制度?—結合相關消防規(guī)定執(zhí)行風險和應對措施散戶退場商鋪大面積閑置管理費收繳墊付裝修費收回代收代繳費用主力店流失增加營銷活動力度，增加商戶儲藏，調(diào)整經(jīng)營思路；銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營權收回的法律責任，增加控制手段，強化招商，加強宣傳推廣；提升管理效勞水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題；協(xié)助主力商家成功經(jīng)營，完善效勞，資源整合；充分估計代收代繳費用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高招商水平，加強主力店客戶評估，專人對接效勞；財務風險經(jīng)營風險經(jīng)營方案說明從兩個方面進行經(jīng)營指標預測：

1、經(jīng)濟指標2、經(jīng)營指標經(jīng)濟指標5年內(nèi)主要經(jīng)濟指標預測表年份指標2009年2010年2011年2012年2013年備注日常費用-25萬-30萬-35萬-40萬-40萬人員工資和辦公費用營銷活動費-15萬-8萬-15萬-5萬-15萬推廣和宣傳（開業(yè)費用）公關費用-5萬-2萬-2萬-2萬-2萬政府關系維護固定收入10萬25萬70萬100萬120萬廣告、場地、管理費預計虧損-35萬-15萬18萬53萬63萬經(jīng)營指標5年內(nèi)主要經(jīng)營指標預測表年份指標2009年2010年2011年2012年2013年商戶入駐率70%1期85%2期70%2期85%3期85%商鋪開業(yè)率60%1期70%2期60%2期70%3期75%招商達成率65%75%85%90%95%服務滿意度75%80%85%95%98%費用收取率70%80%80%85%90%會員數(shù)量40005000100001000010000工作內(nèi)容圖示說明

前期介入階段

正常管理階段跟進控制階段

①②③商管工作三個階段前期介入階段商業(yè)經(jīng)營管理調(diào)查〔銷售促進和工程提升〕商鋪交驗業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化后期商業(yè)經(jīng)營管理定位、商家公約、管理制度經(jīng)營管理咨詢和答疑〔銷售促進〕人員組織控制等各項事宜主要工作內(nèi)容正常管理階段工程區(qū)域市場的升級管理工程區(qū)域市場的分析、評估工程區(qū)域市場的商家管理、調(diào)整工程區(qū)域市場的日常管理主要工作內(nèi)容跟進控制階段管理工作質(zhì)量的監(jiān)控管理品質(zhì)的評估及創(chuàng)新主要工作內(nèi)容工作范圍的界定1、招商方面：商管公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨立開展招商工作。并大力配合和輔助前期籌劃公司的招商工作，重點參與主力店客戶洽談，參加招商推介會等；2、銷售方面：以前期籌劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。重點參與工程推介會、某某區(qū)域市場商業(yè)調(diào)查、商戶座談等；3、前期宣傳推廣工作：以籌劃部為主展開工作，商管公司輔助和配合。重點進行商業(yè)運營理念推廣，商業(yè)運營管理咨詢等；4、商業(yè)運營方面：以商管公司為主導，負責某某區(qū)域重點商戶拜訪、現(xiàn)場到訪招商散戶接待登記工作?；I劃部配合，前期籌劃公司提供指導和支持?，F(xiàn)階段具體工作安排十大優(yōu)惠措施實現(xiàn)零風險經(jīng)營十大優(yōu)惠措施實現(xiàn)零風險經(jīng)營招商工作輔助1、商戶座談活動走訪某某重點餐飲和娛樂商戶，主要傳遞2方面的信息內(nèi)容：A、商管公司正在北京和某某市內(nèi)招商，刺激某某區(qū)域商戶心理；B、商管公司后期對工程進行總體運營管理，提供效勞；2、商業(yè)調(diào)查活動商管公司負責設計商業(yè)調(diào)查問卷，了解某某市場對某某新天地提供的效勞和商品的需求；同時，針對性了解商戶對未來商業(yè)管理公司有哪些效勞要求和建議?；I劃部負責印刷問卷并制作小禮品，安排銷售人員在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展商業(yè)調(diào)查活動。3、會員招募活動商管公司啟動會員組織籌備，將某某市場的主要消費者提前聚集，既能促進招商，又到達營銷效果，促進銷售。并能在未來經(jīng)營中成為重要的資源。4、商務網(wǎng)站籌建商管公司著手擬定工程網(wǎng)站籌建方案，預備打造工程電子商務平臺。拓展公司銷售和招商渠道。招商工作安排北京地區(qū)〔4月中旬開始〕1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂和主力品牌商家〔運動品牌、鞋類〕；2、前期主要招商手段：網(wǎng)絡、行業(yè)協(xié)會、經(jīng)銷代理、ＤＭ投遞，溝通成熟后，拜訪洽談。3、需要支持：工程樓書、招商手冊、視頻資料等某某地區(qū)〔4月底開始〕1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂和主力品牌商家〔運動品牌、鞋類〕；2、前期主要招商手段：行業(yè)協(xié)會、商場走訪、ＤＭ直投、拜訪洽談。3、需要支持：工程樓書、招商手冊、視頻資料等會員組織籌建成立會員組織的意義：為工程募集目標消費群體，提升工程知名度和影響力！增加招商成功率。并以此吸引商戶進駐。同時，利用會員資源，可以做為商管公司開展會員活動，發(fā)行會員刊物奠定根底。會員活動和刊物可以成為盈利途徑之一。會員種類：初定兩類：普通VIP卡〔個人會員〕和尊享VIP卡〔針對商戶會員或高端人群〕首期會員招募時間：截至2021年12月31日〔或一期開業(yè)前〕首期會員開展目標：會員數(shù)量至