第8講房地產(chǎn)泡沫

第8講房地產(chǎn)市場泡沫：經(jīng)驗(yàn)與反思二、我國房地產(chǎn)泡沫成因三、歷史上著名的房地產(chǎn)泡沫五、我國房地產(chǎn)去泡沫化的策略一、我國房地產(chǎn)市場泡沫及測算方法四、日本的啟示100萬在世界各地可以買什么樣的房子?1、阿根廷布宜諾斯艾利斯市中心美元價(jià)格：14.9萬元說明：這所房子經(jīng)過裝修，就在艾爾森特羅，距科隆劇院僅兩個(gè)街區(qū)。.智利比亞里第九區(qū)美元價(jià)格：11萬元三臥室三浴室說明：這所房子在比亞里鎮(zhèn)，周圍有著世界一流的田野。

俄羅斯莫斯科ChystyePrudy區(qū)美元價(jià)格：約15.2萬元兩臥室兩浴室說明：這所房子就位于莫斯科市中心。南非東開普省杰弗里灣美元價(jià)格：約15.22萬元五臥室三浴室說明：這所房子里有燒烤、花園，他還是離世界上最棒的沖浪點(diǎn)之一很近。澳大利亞新南威爾士州德尼利昆美元價(jià)格：約14.44萬元五臥室三浴室說明：在德尼利昆鎮(zhèn)附近有一塊27英畝的農(nóng)場。澳大利亞還提供住房貸款業(yè)務(wù)。葡萄牙阿連特茹埃武拉美元價(jià)格：約15.05萬元兩臥室一浴室說明：這所方子位于維也納堡阿列提住的甜村。印度尼西亞巴厘羅威那美元價(jià)格：約10.7萬元四臥室兩浴室說明：這是一所私人別墅，周圍有芭蕉和香蕉樹，還有各種各樣的游泳池?？肆_地亞伊斯特里亞波里克美元價(jià)格：約15.07萬元三臥室兩浴室說明：這是一所有三個(gè)房間的公寓，距海灘只有三分鐘的路程，附近還有游艇。新西蘭?？诵?，美元價(jià)格：約12.55萬四臥室兩浴室說明：這是一所時(shí)髦的四臥室房。在中國首都北京,100萬人民幣可以買到？？？？？？？一、我國房地產(chǎn)泡沫及其測算方法美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。[

。房地產(chǎn)泡沫的測算（一）從住房存量價(jià)值占ＧＤＰ的比值考察房地產(chǎn)泡沫程度某財(cái)經(jīng)報(bào)刊發(fā)表的文章認(rèn)為，中國的住房存量價(jià)值占GDP的350%，和20年前日本房地產(chǎn)泡沫破裂前的水平基本相當(dāng)，中國房地產(chǎn)市場泡沫成份的確過大，并有步日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)的后塵。我們估算調(diào)整后的住房存量價(jià)值約占2010年GDP的75%。美國的住房存量為GDP的170%，德國為270%，日本為200%。2012年70大中城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比變動(dòng)2012年，樓市呈現(xiàn)了量價(jià)齊升的局面，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了非旺發(fā)搶房潮。摩根大通預(yù)測，2013年，隨著房地產(chǎn)市場的逐漸企穩(wěn)回升，預(yù)計(jì)全國房價(jià)將溫和上漲5%左右，我國房地產(chǎn)市場泡沫呈現(xiàn)出斷續(xù)擴(kuò)大的趨勢。2012年樓市成效量穩(wěn)步上升房地產(chǎn)泡沫的測算（二）從房價(jià)與收入的比值考察房地產(chǎn)泡沫程度房價(jià)收入比=住宅價(jià)格居民有效購買力住宅銷售單位面積價(jià)格*城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積*家庭平均人口城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入*家庭平均人口住宅銷售單位面積價(jià)格*城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入

＝1991－2006年我國平均房價(jià)收入比（5.35－7.26）年份人均住房面積每戶家庭平均人口數(shù)每戶平均住房面積每戶住房總價(jià)家庭人均全部年收入每戶家庭年總收入房價(jià)收入比Ｍ2/戶人/戶Ｍ2/戶元/戶元/人元/戶199114.23.4348.736832.9217135875.596.27199214.83.3749.949696.5420326847.847.26199315.23.3150.360788.625838549.737.11199415.73.2851.561488.58350211486.565.35199516.33.2352.679440245.741996173.254.487288.174845155045.63199717.83.1956.8101639.78518816549.726.14199818.73.1659.1109556.57545817247.286.35199919.43.1460.9113121.01588818488.326.12200020.33.1363.5123773.97629619706.486.28200120.83.164.5130056.16686921293.96.11200222.83.0469.3145000.7817724858.085.83200323.73.0171.3156727.39906127273.615.752004252.9874.519429610129301846.44200526.12.9677.322690111321335096.77200627.32.9580.525120912719375226.7[1]

數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》1992－2007各年。2001－2006年我國不同收入層次房價(jià)收入比年份全國平均最低收入戶低收入戶中等偏下戶中等收入戶中等偏上戶高收入戶最高收入戶20016.2814.7610.818.56.675.264.172.9520026.1114.810.798.426.555.114.022.7620035.7518.8512.379.136.724.983.72.2220046.4421.1413.8810.157.455.494.042.3720056.7722.6914.7410.687.755.644.12.4520066.72214.3210.517.75.64.112.442002－2011年我國房價(jià)收入比變動(dòng)情況（7.4）1]

2011年我國各大城市房價(jià)收入比排名情況二、我國房地產(chǎn)泡沫成因分析表4我國與其它發(fā)達(dá)國家首次購房年齡對比國家或地區(qū)中國日本美國英國德國比利時(shí)臺灣首次購房年齡26－28423137423536（一）供求關(guān)系不平衡使房地產(chǎn)成為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體第一，消費(fèi)剛性需求正在不斷加大，“成家立業(yè)”催生大量住宅需求。我國80后購房父母資助比例近年來我國樓市新開工情況及預(yù)測第二，在房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)中獲利的投機(jī)者，有一部分人獲利套現(xiàn)后，往往抵擋不住高額回報(bào)利潤的誘惑，會(huì)連本帶利多次返回房地產(chǎn)市場，進(jìn)行滾動(dòng)式投機(jī)活動(dòng)，以獲取更為豐厚的高額利潤.

第三，銀行等金融業(yè)在房地產(chǎn)升溫的過程中，起到了推波助瀾的作用。（二）灰色收入進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大（三）真實(shí)需求轉(zhuǎn)向投機(jī)性需求加大了房地產(chǎn)泡沫成份（四）較低的交易費(fèi)用降低了房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)三、世界歷史上幾大著名的泡沫１、郁金香泡沫1637（5900%）２、日本江戶時(shí)代的元祿泡沫３、法國密西西比泡沫４、英國南海股票泡沫５、美國弗羅里達(dá)泡沫、6、日本80年代房地產(chǎn)泡沫7、墨西哥為主的中南美洲泡沫8、亞洲金融危機(jī)9、美國互聯(lián)網(wǎng)泡沫10、美國次貸危機(jī)四、日本的啟示（一）房地產(chǎn)泡沫的結(jié)構(gòu)特征：地價(jià)上漲的傳導(dǎo)1985年以前日本城市地價(jià)變動(dòng)的三個(gè)階段（二）城市化率成為催生房地產(chǎn)泡沫的新動(dòng)力日本當(dāng)年形成泡沫的主要原因之一在于“城市化進(jìn)程”的加快。在城市化進(jìn)程中，城市房價(jià)，尤其是核心城市房價(jià)總體會(huì)快速上漲。85年，日本的城市化率為76.7%，城市化進(jìn)程已經(jīng)接近尾聲，而目前中國的城市化率僅為45%，城市化進(jìn)程正在處于加速階段。隨著城市化繼續(xù)快速提高，中國城市的房價(jià)總體是處于上漲過程中的.

日本城市化進(jìn)程（1947－2000）日本人口凈遷入三大都市圈及東京的情況（1956－2002）日本房地產(chǎn)泡沫破滅的慘重代價(jià)日本企業(yè)破產(chǎn)倒閉情況日本的措施與補(bǔ)救辦法（三）高增長轉(zhuǎn)為穩(wěn)增長帶來的匯率變動(dòng)在第一次石油危機(jī)以前，日本宏觀經(jīng)濟(jì)年均增長率超過10%，但是從第一次石油危機(jī)開始，日本的實(shí)質(zhì)GDP增長率下降到4%左右的水平。日本在戰(zhàn)后進(jìn)入工業(yè)化進(jìn)程和城市化進(jìn)程的高潮，這一時(shí)期最為顯著的特點(diǎn)就是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，產(chǎn)品供不應(yīng)求，國內(nèi)缺乏資金，投資利潤率高漲。五、我國房地產(chǎn)去泡沫化的策略建立房價(jià)收入比預(yù)警機(jī)制，使房地產(chǎn)調(diào)控更具針對性。采取靈活的調(diào)控手段，提高房地產(chǎn)市場去泡沫化的能力。借鑒日本經(jīng)驗(yàn)，建立住宅分類供應(yīng)體系。在城市化進(jìn)程中，合理引導(dǎo)農(nóng)村人口向城市流動(dòng)的方向。吸取日本“廣場協(xié)議”的教訓(xùn)，適應(yīng)穩(wěn)定人民幣匯率。課堂討論：

中國房地產(chǎn)是否存在嚴(yán)重泡沫？是否會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)？課外讀物：１、《泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)》，徐滇慶，中國人民大學(xué)出版社２、《房地產(chǎn)泡沫——理論預(yù)警和治理》，吳德進(jìn)，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版。謝謝！9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。2月-252月-25Sunday,February2,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。14:35:0014:35:0014:352/2/20252:35:00PM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無以廣才，非志無以成學(xué)。2月-2514:35:0014:35Feb-2502-Feb-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。14:35:0014:35:0014:35Sunday,February2,202513、志不立，天下無可成之事。2月-252月-2514:35:0014:35:00February2,202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。02二月20252:35:00下午