開發(fā)經(jīng)營與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》點睛提分卷1

開發(fā)經(jīng)營與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》點睛提分卷1單選題（共35題，共35分）(1.)下列房地產(chǎn)市場預(yù)警指標(biāo)中，屬于考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其價值的是（）。A.?。ń喜└纾┓靠芍Ц缎灾笖?shù)B.住房價格合理性指數(shù)C.房價租金比D.量價彈性正確答案：C參考解析：本題考查的是市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)。選項A住房可支付性指數(shù)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力；選項B住房價格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟基本面可支撐住房價格的角度，對當(dāng)前實際住房價格合理性做出的判斷，反映了實際住房價格與城市經(jīng)濟基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系；選項C房價租金比，是指房地產(chǎn)價格與租金的比值，用來考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其使用價值；選項D量價彈性，是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價格的升降關(guān)系，可以判斷市場所處的景氣階段。P44。(2.)關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是()。A.擔(dān)保能確保貸款得以足額償還B.金融機構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險C.最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋設(shè)定的質(zhì)押D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)正確答案：B參考解析：本題考查的是金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。選項A錯誤，擔(dān)保只能降低銀行資金損失的風(fēng)險，不能確保貸款得以足額償還；選項C錯誤，常見的是以土地房屋為設(shè)定的抵押；選項D錯誤，質(zhì)押轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)或權(quán)利憑證的占有權(quán)。(3.)()是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費用支出。A.期間費用B.財務(wù)費用C.管理費用D.運營費用正確答案：D參考解析：本題考查的是投資與成本。運營費用是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費用支出，包括期間費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）、增值稅、稅金及附加、物業(yè)服務(wù)費、大修基金等。(4.)用()定價的開發(fā)商認(rèn)為定價的關(guān)鍵是顧客對物業(yè)價值的認(rèn)知，而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本。A.目標(biāo)定價法B.認(rèn)知價值定價法C.價值定價法D.挑戰(zhàn)定價法正確答案：B參考解析：本題考查的是制定租售方案。認(rèn)知價值定價法是開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價值來制定價格的一種方法。用這種方法定價的開發(fā)商認(rèn)為定價的關(guān)鍵是顧客對物業(yè)價值的認(rèn)知，而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本。(5.)建筑規(guī)劃一般在1萬～3萬平方之間，服務(wù)人口在10萬～30萬人，年營業(yè)額在1億～5億元之間，該物業(yè)為()。A.市級購物中心B.地區(qū)購物中心C.居住區(qū)商場D.鄰里服務(wù)性商店正確答案：B參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。(6.)我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為()。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%正確答案：B參考解析：本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率＝無風(fēng)險資產(chǎn)收益率＋風(fēng)險系數(shù)×（平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率）＝9%＋0.14×（18%－9%）＝10.26%。(7.)當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目用地面積一定時，決定項目可建設(shè)建筑面積數(shù)量的參數(shù)是()。A.綠地率B.容積率C.建筑密度D.建筑限高正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。容積率=建筑面積/用地面積。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目用地面積一定時，容積率的大小就決定了項目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量。(8.)房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的()。A.政治風(fēng)險B.變現(xiàn)風(fēng)險C.機會成本風(fēng)險D.市場供求風(fēng)險正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣財產(chǎn)，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。參見教材P19。(9.)下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是()A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。物殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可得房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。(10.)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在全國多個城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是()模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.全面覆蓋D.市場集中化正確答案：B參考解析：本題考查的是目標(biāo)市場選擇。選項A，企業(yè)選擇幾個不同的細分市場；選項B，企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品；選項D，只選擇一個細分市場。P121。(11.)在住房市場中，存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是()。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場是壟斷競爭市場，一手房（增量）市場壟斷多于競爭，二手房（存量）市場競爭多于壟斷。P37。(12.)某家庭以2000元/m2的價格，購買了一套建筑面積為120m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金4萬元，那么從第6年開始的抵押貸款月還款額為()元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60正確答案：D參考解析：本題考查的是資金等效值的換算。(13.)制定進度計劃時，從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作，這是()法的缺點。A.橫道圖B.單代號網(wǎng)絡(luò)圖C.雙代號網(wǎng)絡(luò)圖D.時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖正確答案：A參考解析：本題考查的是進度控制。制定進度計劃時，橫道圖的缺點是從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。P83。(14.)關(guān)于評標(biāo)委員會組成的說法中，正確的是()。A.評標(biāo)委員會由政府有關(guān)部門代表和技術(shù)經(jīng)濟方面的專家組成B.評標(biāo)委員會成員可以為5人C.評標(biāo)委員會成員中，經(jīng)濟技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評標(biāo)委員會的專家成員應(yīng)由招標(biāo)人負(fù)責(zé)指定正確答案：B參考解析：本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。評標(biāo)委員會通常由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中經(jīng)濟、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標(biāo)委員會的專家成員應(yīng)從省級以上人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊或者招標(biāo)代理機構(gòu)專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專家名單中確定。P77。(15.)下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期的表述中正確的是()。A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的景氣循環(huán)。選項A，第一階段的前一時期租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢；選項C，第三階段空置率上升，租金增長率仍緩慢上升；選項D，第四階段空置率繼續(xù)上升，租金增長率下滑甚至為負(fù)。P51。(16.)某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉(zhuǎn)入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設(shè)周期為()。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年正確答案：B參考解析：本題考查的是平均建設(shè)周期指標(biāo)的計算。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/報告期竣工面積=（報告期新開工面積+上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的面積+上期已停建、在報告期內(nèi)恢復(fù)施工的面積）=（90+30）/80=1.5（年）。P40～41。(17.)銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款50萬元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的利息是()元。A.1236.21B.1370.39C.1456.13D.1595.36正確答案：C參考解析：本題考查的是復(fù)利計算。P157。(18.)在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是()。A.目標(biāo)定價法B.價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法正確答案：A參考解析：本題考查的是的是制定租售方案。成本導(dǎo)向定價法包括兩種，成本加成定價法和目標(biāo)定價法，后一種需要用到損益平衡圖。P98。(19.)()是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.住房價格合理性指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者信心指數(shù)正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。選項A是指從城市經(jīng)濟基本面可支撐住房價格的角度，對當(dāng)前實際住房價格合理性做出的判斷；選項B指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易量變化率的比值，可以判斷市場所處的景氣階段；選項D指消費者近期的購房意愿，通常根據(jù)對消費者未來6個月內(nèi)是否計劃買房的調(diào)查結(jié)果來構(gòu)造。P44。(20.)如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用()。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法正確答案：B參考解析：本題考查的是制定租售方案。當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。P99。(21.)下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是()。A.審計費B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)費。選項A屬于管理費用。P262。(22.)市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的()。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量正確答案：C參考解析：本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的市場營銷敏感性。(23.)在經(jīng)歷了2009～2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數(shù)量，該項調(diào)查屬于()。A.科學(xué)性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查正確答案：C參考解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。調(diào)查項目可以分成三種類型：試探性調(diào)查、描述性調(diào)查和因果性調(diào)查，試探性調(diào)查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。(24.)下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于供給指標(biāo)的是()。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷售量D.房地產(chǎn)價格正確答案：A參考解析：本題考查的是供給指標(biāo)。選項B屬于需求指標(biāo)，選項CD屬于市場交易指標(biāo)。(25.)從經(jīng)濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為稱為()。A.投機B.儲蓄C.投資D.信托正確答案：C參考解析：本題考查的是投資概述。從經(jīng)濟角度理解，投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為。(26.)2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預(yù)測銷售量為350萬m2，如果平滑指數(shù)=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2016年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0正確答案：B參考解析：本題考查的是市場趨勢分析。根據(jù)指數(shù)平滑法的公式：Q=0.65×400+(1-0.65)×350=382.5（萬m2）。(27.)下列不屬于管理費用的是()。A.管理人員工資B.職工教育經(jīng)費C.戶外發(fā)布會D.技術(shù)開發(fā)費正確答案：C參考解析：本題考查的是投資估算。管理費用是指開發(fā)商為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。戶外發(fā)布會屬于銷售費用。(28.)已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為()。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%正確答案：A參考解析：本題考查的是投資利潤率。投資利潤率=年利潤總額或平均利潤總額/項目總投資×100%=650/（4500+500）=13%。P199。(29.)某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率為5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.6.75%B.8.05%C.7.93%D.7.52%正確答案：D參考解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。P201。(30.)以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法正確答案：A參考解析：本題考查的是房屋開發(fā)費。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。P261。(31.)在現(xiàn)金流量表的流入與流出項目中，不應(yīng)該出現(xiàn)()。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金正確答案：B參考解析：本題考查的是現(xiàn)金流量的概念?，F(xiàn)金流量表中只出現(xiàn)現(xiàn)金收支項目，折舊和攤銷是按權(quán)責(zé)發(fā)生制進行的處理，不屬于現(xiàn)金收支，所以不會出現(xiàn)在現(xiàn)金流量表中。P145。(32.)目標(biāo)市場選擇中，最簡單的模式是()模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化正確答案：A參考解析：本題考查的是目標(biāo)市場選擇。目標(biāo)市場選擇中，最簡單的模式是企業(yè)只選擇一個細分市場，即市場集中化。(33.)在寫字樓物業(yè)租賃中，物業(yè)管理企業(yè)可以通過對()進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元正確答案：D參考解析：本題考查的是寫字樓物業(yè)管理。租戶選擇寫字樓時非常關(guān)心其承租部分的有效使用和能否為其雇員提供一個舒適的工作環(huán)境。如果租戶不能充分使用其承租的單元建筑面積，就會白白浪費金錢；但如果為了少支付房租而使辦公空間過分擁擠，則會大大降低雇員的工作效率，這同樣也是在浪費金錢。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過對出租單元進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。P351。(34.)能夠反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的長期償債能力指標(biāo)是()。A.流動比率B.償債備付率C.利息備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率正確答案：D參考解析：本題考查的是資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率是反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。(35.)方案經(jīng)濟比選中決策準(zhǔn)則包括三個原則，不應(yīng)包括的原則是()。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則正確答案：D參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選及其作用。在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準(zhǔn)則，這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。多選題（共15題，共15分）(36.)房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有()。A.競爭性B.壟斷性C.外部性D.均衡性E.信息不對稱性正確答案：B、C、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的特征。房地產(chǎn)市場的特性有：（1）市場供給的壟斷性；（2）市場需求的廣泛性和多樣性；（3）市場交易的復(fù)雜性；（4）房地產(chǎn)價格與區(qū)位密切相關(guān)；（5）存在廣泛的經(jīng)濟外部性；（6）市場信息的不對稱性等。(37.)依照代理委托方的不同，代理形式可以細分為()。A.買方代理B.賣方代理C.雙重代理D.首席代理E.分代理正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。依代理委托方的不同，代理形式還可以分為買方代理、賣方代理和雙重代理。(38.)房地產(chǎn)投資的形式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類，其中間接投資的形式主要有()。A.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營B.購買住房抵押支持證券C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D.投資房地產(chǎn)企業(yè)股票E.購買土地進行開發(fā)正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作，房地產(chǎn)間接投資包括投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、投資房地產(chǎn)投資信托基金、購買住房抵押支持證券。(39.)關(guān)于單利計息與復(fù)利計息的說法中，正確的有()。A.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以復(fù)利計算的B.我國房地產(chǎn)抵押貸款和住房抵押貸款是按復(fù)利計息的C.在投資分析中，一般采用單利計息D.資金在不停地運動，在實際使用中都采用連續(xù)復(fù)利計息E.在實際中采用較為簡便的間斷復(fù)利計息方式計算正確答案：B、E參考解析：本題考查的是單利計息與復(fù)利計息。選項A錯誤，我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以單利計算的；選項C錯誤，在投資分析中，一般采用復(fù)利計息；選項D錯誤，資金在不停地運動，每時每刻都在通過生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計息，但是在實際使用中都采用較為簡便的間斷復(fù)利計息方式計算。參見教材P154~P155。(40.)房地產(chǎn)營銷因素調(diào)查包括的類型有()。A.產(chǎn)品調(diào)查B.價格調(diào)查C.市場需求容量調(diào)查D.技術(shù)調(diào)查E.競爭情況調(diào)查正確答案：A、B參考解析：本題考查的是市場調(diào)查的意義和內(nèi)容。營銷因素調(diào)查包括產(chǎn)品（product）、價格（price）、分銷渠道（place）、促銷策略（promotion）四個方面。選項CE是與營銷因素調(diào)查平行的類型，選項D屬于國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查。P106。(41.)根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期理論，商品房租金上升是處于自然周期的()。A.第一階段后期B.第二階段初期C.第二階段后期D.第三階段E.第四階段正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)自然周期。P51。(42.)在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法正確答案：A、B、C、E參考解析：本題考查的是房屋開發(fā)費。選項D是風(fēng)險評價的方法。P261。(43.)房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有()。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券正確答案：A、B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式。選項CDE均為債務(wù)融資。P297。(44.)收益性物業(yè)管理中的運營費用可以包括下列()。A.租金收入B.保證金C.固定資產(chǎn)折舊D.人工費E.公共設(shè)施設(shè)備日常維修費正確答案：C、D、E參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)管理服務(wù)費用。收益性物業(yè)管理中運營費用的具體費用項目包括：人工費；公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化養(yǎng)護費；清潔衛(wèi)生費；保安費用；辦公費；固定資產(chǎn)折舊費；不可預(yù)見費；保險費；物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費和利潤；法定稅費；房產(chǎn)稅。(45.)按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為()。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表正確答案：A、C、E參考解析：本題考查的是基本報表。按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為項目投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表、投資者各方現(xiàn)金流量表。(46.)房地產(chǎn)間接投資包括()。A.置業(yè)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產(chǎn)投資信托基金E.土地購置貸款正確答案：B、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作，包括：（1）投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券；（2）投資房地產(chǎn)投資信托基金；（3）購買住房抵押支持證券。P12。(47.)下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價的有()。A.認(rèn)知價值定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法E.隨行就市定價法正確答案：C、D、E參考解析：本題考查的是制定租售方案。選項AB屬于購買者導(dǎo)向定價。P98。(48.)利用概率分析中的期望值法進行投資項目風(fēng)險分析時，下列表述中正確的有()。A.項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項目風(fēng)險的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項目的相對風(fēng)險就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔(dān)的風(fēng)險就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)正確答案：A、E參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。選項BC錯誤，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差在一定程度上能夠說明項目風(fēng)險的大小，但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，因此單純以凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項目風(fēng)險高低，有時會得出不正確的結(jié)論；選項D錯誤，凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔(dān)的風(fēng)險就越小。(49.)利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是()。A.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu)正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)；標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu)；標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。P234。(50.)實物期權(quán)類型主要包括()。A.等待投資型期權(quán)B.成長型期權(quán)C.放棄型期權(quán)D.剛性期權(quán)E.柔性期權(quán)正確答案：A、B、C、E參考解析：本題考查的是實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。實物期權(quán)類型包括：等待投資型期權(quán)、成長型期權(quán)、放棄型期權(quán)、柔性期權(quán)、學(xué)習(xí)型期權(quán)。P244。判斷題（共15題，共15分）(51.)開發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是基本報表。開發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補。(52.)對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租客承擔(dān)的情況下，不存在運營費用風(fēng)險。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。未來運營費用風(fēng)險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期費用而帶來的風(fēng)險，即使對于剛建成的新的建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔(dān)的情況，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，這些在初始評估中是不可能考慮到的。(53.)房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不僅需要計算開發(fā)建設(shè)投資中的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，還需要另行計算期間費用。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是投資與成本。開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費用為計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計入運營費用。(54.)成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)等于年成本利潤率。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是成本利潤率。成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因為開發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入。P189。(55.)現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計劃。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資財務(wù)報表體系。財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。P270。(56.)以出讓方式獲得城市熟地土地使用權(quán)時，土地出讓價款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費構(gòu)成。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是土地費用。以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時，土地出讓價款由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價構(gòu)成；以出讓方式取得毛地土地使用權(quán)時，土地出讓價款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費構(gòu)成。P259。(57.)由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。P36。(58.)不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率已知條件下的風(fēng)險分析。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是不確定性分析的種類。盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率未知條件下的分析。P229。(59.)房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)所處的區(qū)位密切相關(guān)，區(qū)位可以決定房價的60%～80%。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)所處的區(qū)位密切相關(guān)，區(qū)位可以決定房價的60%～70%。(60.)對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租客承擔(dān)的情況下，不存在運營費用風(fēng)險。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。未來運營費用風(fēng)險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期費用而帶來的風(fēng)險，即使對于剛建成的新的建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔(dān)的情況，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，這些在初始評估中是不可能考慮到的。P21。(61.)發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，是我國住房市場發(fā)展面臨的重要任務(wù)。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，是我國住房市場發(fā)展面臨的重要任務(wù)?？记昂阢@押題，超壓卷，(62.)根據(jù)期末慣例法，把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，所有的現(xiàn)金流均發(fā)生在期末。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是現(xiàn)金流量圖。只有初始投資例外，應(yīng)放在第1期的期初，即0點位置。P146。(63.)準(zhǔn)備金經(jīng)常保存在一個名為“有息銀行存款”賬目下，由于準(zhǔn)備金通常賺取利息收入，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)將這些利息收入積累成一個基金，用于支付那些不是每個月都要支付的經(jīng)營費用。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。準(zhǔn)備金也叫大修基金。大修基金經(jīng)常保持在一個名為“有息銀行存款”的賬目下，由于準(zhǔn)備金通常賺取利息收入，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)將這些利息收入積累成一個基金，用于支付那些不是每個月都要支付的經(jīng)營費用。P370。(64.)細分市場就是以消費需求的某些特征或變量為依據(jù)，區(qū)分具有不同需求的顧客群體。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是市場細分。市場細分就是以消費需求的某些特征或變量為依據(jù)，區(qū)分具有不同需求的顧客群體。(65.)銷售利潤率的計算公式為：銷售利潤率＝銷售利潤/銷售成本×100%，其中，銷售利潤等于開發(fā)項目銷售收入扣除總開發(fā)成本和增值稅和稅金及附加，在數(shù)值上等于計算成本利潤率時的開發(fā)商利潤。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入×100%。其中：銷售收入為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益；銷售利潤等于開發(fā)項目銷售收入扣除總開發(fā)成本和增值稅和稅金及附加，在數(shù)值上等于計算成本利潤率時的開發(fā)商利潤。問答題（共2題，共2分）(66.)某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)一建筑面積為2000m2的辦公樓項目，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計息，期末一次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400m2，預(yù)售均價為8000元/m2。第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600m2，預(yù)售均價為7800元/m2。項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的30%。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%，該辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末)正確答案：參考解析：設(shè)月最低租金為A元。第1年：年初支出200萬元；年末收入400m2×8000元/m2=320萬元。第2年：年初支出400萬元；年末收入600m2×7800元/m2=468萬元。年末支出本息和：P×i×n+P=400萬元×10%×2+400萬元=480萬元。第3年末：凈經(jīng)營收入=1000萬元×A×60%×(1-30%)×12=5040A。第4年末：凈經(jīng)營收入=1000萬元×A×70%×(1-30%)×12=5880A。第5年末：凈經(jīng)營收入=1000萬元×A×80%×(1-30%)×12=6720A。第6～50年末：凈經(jīng)營收入=1000萬元×A×90%×(1-30%)×12=7560A。(2)凈現(xiàn)值=0，可求最低月租金水平：ic=16%則：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)^2]×10000+5040A÷(1+16%)^3+5880A÷(1+16%)^4+6720A÷(1+16%)^5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)^45]÷(1+16%)^5。則：A=86.45元/m2。[知識點]財務(wù)凈現(xiàn)值(67.)某市擬將一占地面積100畝，需拆除房屋建筑面積60000m2的棚戶區(qū)，改造成規(guī)劃容積率為2.6的住宅項目。改造后的住宅項目需按拆除房屋建筑面積的1.2倍配建保障性住房，其余為可售商品住宅，項目的開發(fā)經(jīng)營期為3年。據(jù)測算，該項目的前期工程費為800萬元，于第1年全部投入；建安成本為3200元/m2，各年投入比例分別為25%、40%、35%；其他建設(shè)費用1120萬元，各年投入比例與建安成本相同；管理費用為990萬元，在開發(fā)期內(nèi)每年平均投入；銷售費用為1200萬元，各年投入比例為20%、50%、30%。保障性住房在項目竣工驗收后，由政府以6000元/m2的價格一次性回購，不考慮土增值稅、增值稅和稅金及附加。商品住宅的銷售均價為9000元/m2，開工當(dāng)年開始銷售，各年銷售比例分別為20%、60%、20%，增值稅和稅金及附加為銷售收入的5.5%；土地增值稅按銷售收入的1%預(yù)征（不考慮最終清算的影響）。土地交易的契稅稅率為4%，若某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求該投資項目的所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率不低于10%，請計算該企業(yè)在參與該項目競爭時可以承受的土地最高競買單價是多少？（土地費用發(fā)生在第1年初，其他所有收支均發(fā)生在年末，土地價格以萬元/畝表示）2、一房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一宗建筑面積為2000m2的熟地50年的使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10％，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400m2，預(yù)售均價為8000元/m2。第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600m2，預(yù)售均價為7800元/m2。項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假設(shè)在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的30％。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16％，該辦公樓的最低月租金為多少?（假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末）3、某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管道為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為1800萬元、2400萬元；運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05%的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資額的10%，折現(xiàn)率為10%。假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。請判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。正確答案：參考解析：1、1.面積計算（1）土地面積：100畝＝66666.67（m2）（2）建筑面積：66666.67×2.6＝173333.34（m2）1）保障性住房建筑面積：60000