估價原理與方法-房地產(chǎn)估價師《估價原理與方法》點睛提分卷1

估價原理與方法-房地產(chǎn)估價師《估價原理與方法》點睛提分卷1單選題（共60題，共60分）(1.)房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指（）。A.使用價值B.交換價值C.投（江南博哥）資價值D.賬面價值正確答案：B參考解析：交換價值是指某種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。在現(xiàn)代社會，交換價值通常用貨幣來衡量，因此交換價值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。人們在經(jīng)濟活動中通常簡稱的價值，一般指的是交換價值。在房地產(chǎn)估價中所講的價值，一般也是指交換價值。(2.)估價對象類似房地產(chǎn)過去5年的價格分別為7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年價格變化量按時間序列由前往后權(quán)重分別為0.1、0.2、0.3、0.4。則選用平均增減量法預測估價對象，未來第一年的價格為()元/m2。A.9452B.9455C.9469D.9497正確答案：B參考解析：當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同時，可以采用簡便的平均增減量法進行預測。計算公式為：式中，Vi為第i期房地產(chǎn)價格的趨勢值；i為時期序數(shù)；P0為基期房地產(chǎn)價格的實際值；d為逐期增減量的平均數(shù)；Pi為第i期房地產(chǎn)價格的實際值。本題中，d＝（8140－7800）×0.1＋（8470－8140）×0.2＋（8800－8470）×0.3＋（9130－8800）×0.4＝331（元/m2），未來第一年的價格＝7800＋331×5＝9455（元/m2）。(3.)房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在()下的估價結(jié)果具有近似性。A.同一估價原則、同一估價時點B.同一估價目的、同一估價方法C.同一估價目的、同一估價時點D.同一估價原則、同一估價目的正確答案：C參考解析：房地產(chǎn)估價原則可以使不同的估價師對于房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對于同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。不同估價目的，不同價值時點會造成估價結(jié)果的不同，而且也不具有可比性(4.)下列可以直接交付給委托人的是()。A.估價技術(shù)報告B.估價結(jié)果報告C.經(jīng)審核合格的估價報告D.附件正確答案：C參考解析：對審核認為需要修改的估價報告，應進行修改；對審核認為不合格的估價報告，應重新撰寫，甚至需要重新估價。經(jīng)修改、重新撰寫和重新估價后的估價報告，還應再次進行審核。只有經(jīng)審核合格的估價報告才可交付委托人。(5.)估價機構(gòu)于2015年7月1日出具了某辦公樓的抵押估價報告，估價委托人于2015年10月1日獲得期限為20年的抵押貸款。該估價報告保存至()。A.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日正確答案：D參考解析：估價資料保存期限自估價報告出具之日起計算。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價資料的保存期限不少于15年；屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年；估價資料保存已超過15年或30年而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應保存到估價服務(wù)的行為結(jié)束。例如，某個住房抵押貸款估價項目，如果不屬于法定評估業(yè)務(wù)，該筆住房抵押貸款期限為20年，則為該筆住房抵押貸款服務(wù)的估價資料應保存20年以上。(6.)由土地凈收益求取土地價值時，土地價值等于土地凈收益與()的比值。A.綜合資本化率B.土地資本化率C.報酬率D.建筑物資本化率正確答案：B參考解析：凈收益與資本化率的匹配包括由土地凈收益求取土地價值，其計算公式為：土地價值＝土地凈收益÷土地資本化率。其中，土地資本化率是求取土地價值時應采用的資本化率。這時對應的凈收益應是土地產(chǎn)生的凈收益（即僅歸屬于土地的凈收益），不包含建筑物帶來的凈收益。(7.)在應用路線價法估價中，設(shè)定的標準臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的()。A.簡單算術(shù)平均數(shù)B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)正確答案：C參考解析：在實際估價中，設(shè)定的標準臨街深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。如果不以路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標準臨街深度，由此制作的臨街深度價格修正率將使以后多數(shù)臨街土地價值的計算都要用臨街深度價格修正率進行調(diào)整，這不僅會增加計算的工作量，還會使所求得的路線價失去代表性。(8.)運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是()。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤正確答案：D參考解析：在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此在運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須估算開發(fā)期中的利息和利潤。(9.)某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%；經(jīng)市場調(diào)查，目前當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/m2，空置率為10%；預測該商城建成后當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?00元/m2，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為()萬元。A.22253B.23352C.26488D.27796正確答案：B參考解析：建成后每年凈收益＝100×5×80%×12×（1－15%）×（1－30%）＝2856（萬元），開發(fā)完成后現(xiàn)值為：（2856/10%）×[1－1/（1＋10%）40－2－1.5]×1/（1＋12%）1.5＝23352.05（萬元）。(10.)關(guān)于估價結(jié)果形成和確定的說法，錯誤的是()。A.估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊房地產(chǎn)估價師不應在估價之前征求估價委托人對估價結(jié)果的意見C.注冊房地產(chǎn)估價師不應在出具報告之前與估計委托人討論估價結(jié)果D.合理的估價結(jié)果與估價對象在市場上的成交價格應一致正確答案：D參考解析：AD兩項，雖然要求估價結(jié)果是客觀合理的，但實際上的估價結(jié)果可能帶有估價師的個人因素，受估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價結(jié)果和實際上的估價結(jié)果又都可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同；BC兩項，估價師和估價機構(gòu)不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果。(11.)按房地產(chǎn)的()來分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。A.實物B.用途C.開發(fā)程度D.權(quán)益狀況正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)根據(jù)用途（使用性質(zhì)），可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)。(12.)可比實例的用途應與估算對象的用途相同。用途大致分為大類用途和小類用途，下列為大類用途的是：()。①居??；②商業(yè)；③辦公；④旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)。A.①②③④⑤B.①②③④⑤⑥C.①②③④⑥D(zhuǎn).②③④⑥正確答案：B參考解析：可比實例的用途應與估算對象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途相同則更好。其中大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。(13.)下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是()。A.高層建筑地價分攤B.房地產(chǎn)投資價值評估C.因環(huán)境污染導致的房地產(chǎn)價值減損評估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價值或價格評估業(yè)務(wù)（包括為了各種需求，對各種房地產(chǎn)的各種價值和價格進行評估），還經(jīng)常從事下列房地產(chǎn)價值或價格評估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)：①房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)；②房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務(wù)；③房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)；④相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)；⑤房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。A項屬于房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)；C項屬于房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)；D項屬于相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)。(14.)在房地產(chǎn)投?；馂碾U時評估的保險價值是指()。A.土地的價值B.建筑物的價值C.建筑物與土地的價值D.建筑物的拍賣價值正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)特別是建筑物可能因發(fā)生火災、爆炸、雷擊、暴風雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發(fā)性滑坡或空中運行物體墜落等自然災害或意外事故而遭受損毀或滅失，從而需要保險。(15.)在實物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價格，如()。A.出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價B.商品房售價C.劃撥土地使用權(quán)上的房屋征收作補償D.房屋火災保險正確答案：D參考解析：建筑物雖然必須建造在土地上，在實物形態(tài)上與土地連為一體，但有時根據(jù)需要或按照有關(guān)規(guī)定，應把它單獨看待，只評估其中建筑物的價值。例如，在房地產(chǎn)投?；馂碾U時評估其保險價值，災害發(fā)生后評估其損失，為會計上計算建筑物折舊服務(wù)的估價等，通常只單獨評估建筑物的價值。(16.)某房地產(chǎn)土地面積為2000m2，土地價值為400000元，容積率為2，建筑物價值為8000000元，則該房地產(chǎn)的房地單價為()元/m2。A.2100B.2000C.2200D.3000正確答案：A參考解析：房地價值又稱為房地混合價，等同于人們平常所說的房價，是指建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，或者土地及其上的建筑物的價值。對同一宗房地產(chǎn)而言，有：房地價值＝土地價值＋建筑物價值；建筑總面積＝容積率×土地面積。則本題中，房地單價＝房地價格/建筑總面積＝（400000＋8000000）/（2000×2）＝2100（元/m2）。(17.)在估價中選取4個可比實例，甲成交價格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時一次付清；丁成交價格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為()。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞?。炯祝颈鸆.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞丁＞甲正確答案：C參考解析：甲乙丙丁實際單價的具體計算如下：①甲單價＝[24＋16÷（1＋10%）0.5＋8÷（1＋10%）]×10000÷100＝4652.81（元/m2）；②乙單價＝[24＋36÷（1＋10%）0.5]×10000÷120＝4860.4（元/m2）；③丙單價＝4700（元/m2）；④丁單價＝[（20＋32.36÷（1＋10%）]×10000÷110＝4492.6（元/m2）。所以，4個可比實例實際單價的排序為：乙＞丙＞甲＞丁。(18.)影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素并不包括()。A.該房地產(chǎn)的通用性B.該類房地產(chǎn)的市場狀況C.該房地產(chǎn)的獨立使用性D.該房地產(chǎn)的所有人正確答案：D參考解析：變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：①該房地產(chǎn)的通用性，即是否常見、是否普遍使用。②該房地產(chǎn)的獨立使用性，即是否能單獨地使用而不受限制。③該房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用和轉(zhuǎn)讓。④該房地產(chǎn)的價值大小。由于受支付能力的限制，價值越大的房地產(chǎn)，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。⑤該房地產(chǎn)的區(qū)位。通常情況下，所處位置越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力會越弱。⑥該房地產(chǎn)的開發(fā)程度。通常情況下，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力會越弱。⑦該類房地產(chǎn)的市場狀況。房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)會越困難，變現(xiàn)能力就越弱。(19.)某抵押房地產(chǎn)的市場價值為600萬元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為()萬元。A.370B.385C.420D.550正確答案：B參考解析：抵押價值是指估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值－法定優(yōu)先受償款＝600－50＝550（萬元）。抵押貸款額度＝抵押價值×抵押率＝550×0.7＝385（萬元）。(20.)采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為()。A.可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格B.可比實例成交價格＋交易情況修正數(shù)額＝可比實例正常價格C.可比實例成交價格－交易情況修正數(shù)額＝可比實例正常價格D.可比實例成交價格÷交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格正確答案：A參考解析：百分比修正是采用百分比對可比實例的成交價格進行交易情況修正，其一般公式為：可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應以正常價格為基準來確定。(21.)房地產(chǎn)價格的影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素，當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展屬于()。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.其他正確答案：B參考解析：對房地產(chǎn)價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。其中，一般因素是指對廣大范圍的房地產(chǎn)價格都有影響的因素，如宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況、供求狀況、物價變動、利率水平、貨幣政策、匯率等。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件，這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價格有決定性的影響。主要表現(xiàn)在該地區(qū)的經(jīng)濟繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、位置、氣候條件、環(huán)境質(zhì)量等。因此當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展屬于區(qū)域因素。(22.)一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響不可能出現(xiàn)的情況是()。A.引起房地產(chǎn)價格上漲B.起著破壞房地產(chǎn)市場的作用C.引起房地產(chǎn)價格下跌D.起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用正確答案：B參考解析：房地產(chǎn)投機是指不是為了使用或出租而是為了再出售（或再購買）而暫時購買（或出售）房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。一般地說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)三種情況：①引起房地產(chǎn)價格上漲；②引起房地產(chǎn)價格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。(23.)對于經(jīng)濟可行性檢驗時，只有預測未來的收入現(xiàn)值()支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟可行性，否則應被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.無法確定正確答案：B參考解析：經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法，是針對每種利用，首先預測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用才具有經(jīng)濟可行性，否則應被淘汰。具體的經(jīng)濟可行性評價指標有財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。(24.)對于應遵循()但確因情況特殊而未采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價的，應在估價報告中說明并陳述理由。A.替代原則B.合法原則C.一致性原則D.一貫性原則正確答案：C參考解析：一致性原則是指為同一估價目的，對同一或相關(guān)估價項目涉及的各宗同類房地產(chǎn)，應采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價。對于應遵循一致性原則但確因情況特殊而未采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價的，應在估價報告中說明并陳述理由。(25.)用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經(jīng)濟距離正確答案：A參考解析：A項，空間直線距離是是指兩地之間的直線長度，最簡單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達、有河流阻隔、地形復雜的地區(qū)（如山城）等情況下，它往往會失去意義，一般不宜采用。B項，交通路線距離一般是指連接兩地之間的道路長度。有時受路況（包括路面、交通流量等狀況）、交通管制等的影響，雖然距離不遠，但需要的時間較長，在時間對人們來說變得越來越寶貴的情況下，交通路線距離不一定能反映有關(guān)真實情況。C項，交通時間距離是指兩地之間利用適當?shù)慕煌üぞ呷ネ璧臅r間，一般來說更科學，但在實際中可能被誤用而產(chǎn)生誤導，原因主要是測量所用的交通工具、所處時段不能反映真實的交通時間。D項，經(jīng)濟距離是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離，是一種更加科學但較為復雜的距離。(26.)某估價機構(gòu)接受保險公司的估價委托，擬對一宗因火災完全燒毀的房地產(chǎn)進行價值鑒定，為保險理賠提供價值參考，價值時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況與房地產(chǎn)市場狀況分別為()。A.估價對象狀況為過去、房地產(chǎn)市場狀況為過去B.估價對象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在D.估價對象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場狀況為過去正確答案：C參考解析：不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況；而價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估價，大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。價值時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系見表4-1。表4-1價值時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系(27.)對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，()是一種有效的辦法。A.比較法B.收益法C.市場法D.成本法正確答案：D參考解析：新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。(28.)成新折扣法習慣根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的()。A.成新率B.年折舊率C.殘值率D.回收率正確答案：A參考解析：早期采用成本法求取建筑物折舊后價值時，習慣于根據(jù)建筑物的建成年代或新舊程度、完損狀況等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年齡、壽命計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建成本乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。(29.)房屋完損等級，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準，是確定房屋實際新舊和()的重要依據(jù)。A.估算價格B.測算折舊C.檢查保養(yǎng)情況D.評定房屋的功能正確答案：B參考解析：房屋完損等級是用來檢查房屋維護狀況的一個標準，是確定房屋實際新舊程度和測算房屋折舊的一個重要參考依據(jù)。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建成本。(30.)在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為比較法中的()。A.“交易實例”B.“可比實例”C.“收集交易實例”D.“建立價格可比基礎(chǔ)”正確答案：B參考解析：在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為比較法中的“可比實例”。若干標準臨街宗地的平均價格稱為“路線價”，可視為比較法中經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整，但未進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的“可比實例價格”。其余臨街土地的價值或價格是根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀（如矩形、三角形、梯形、平行四邊形、不規(guī)則形）、臨街狀況等，對路線價進行適當?shù)恼{(diào)整來求取。這些調(diào)整，可視為比較法中的“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。(31.)當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝路線價×()×臨街寬度。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率正確答案：B參考解析：當以單位寬度的標準臨街宗地（如臨街寬度1英尺、臨街深度100英尺）的總價作為路線價時，應采用累計深度價格修正率，臨街土地價值或價格（V）的計算公式為：V（總價）＝路線價×∑單獨深度價格修正率×臨街寬度。(32.)數(shù)學曲線擬合法中最簡單、最常用的方法是()。A.指數(shù)曲線趨勢法B.直線趨勢法C.二次拋物線趨勢法D.指數(shù)修勻法正確答案：B參考解析：數(shù)學曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法，其中最簡單的是直線趨勢法。運用直線趨勢法預測，估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價值或價格的時間序列散點圖，應表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。(33.)房地產(chǎn)估價委托合同的內(nèi)容可以不包括()。A.估價服務(wù)費B.估價目的C.估價委托書D.委托人的協(xié)助義務(wù)正確答案：C參考解析：估價委托合同的內(nèi)容一般包括：①估價委托人和估價機構(gòu)的基本情況；②負責本估價項目的估價師，包括估價師的姓名和注冊號；③估價目的和估價對象；④委托人應提供的估價所需資料；⑤估價過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；⑥估價費用及其支付的方式、期限；⑦估價報告及其交付；⑧違約責任；⑨解決爭議的方法；⑩其他需要約定的事項。(34.)收集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法，對于比較法而言，主要是()。A.成本實例資料B.交易實例資料C.收益實例資料D.成交實例資料正確答案：B參考解析：針對特定的估價對象應收集哪些資料，主要取決于擬采用的估價方法。對比較法而言，主要是收集交易實例資料；對收益法而言，主要是收集收益實例資料；對成本法和假設(shè)開發(fā)法而言，主要是收集成本實例資料。而具體應收集的內(nèi)容，要針對估價方法中的計算所需要的數(shù)據(jù)進行。(35.)房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以()狀況為參照系進行的。A.可比實例房地產(chǎn)B.估價對象房地產(chǎn)C.標準房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)正確答案：C參考解析：間接比較調(diào)整是選定或設(shè)定標準房地產(chǎn)，將估價對象狀況和可比實例狀況分別與標準房地產(chǎn)狀況進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行的調(diào)整。(36.)收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導向求取估價對象的價值。A.市場交易價格B.預期收益能力C.開發(fā)建設(shè)成本D.未來收益大小正確答案：B參考解析：收益法是根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法；較具體地說，收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向（簡稱收益導向）來求取房地產(chǎn)的價值或價格。通常把收益法測算出的價值稱為收益價值。(37.)出讓合同等未約定土地使用權(quán)期間屆滿后需要無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物。A.見圖AB.見圖BC.見圖CD.見圖D正確答案：D參考解析：土地使用權(quán)剩余期限是自價值時點起至土地使用權(quán)使用期限結(jié)束時止的時間。建筑物剩余經(jīng)濟壽命是指自價值時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束時止的時間。建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時結(jié)束，也可能不是同時結(jié)束，歸納起來有下列3種情況：①建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)剩余期限同時結(jié)束。②建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。③建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。第三種情況分為兩種情況：a．出讓合同約定土地使用權(quán)期間屆滿后需要無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物。b．出讓合同等未約定土地使用權(quán)期間屆滿后需要無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物。(38.)某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價為1000元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應的樓面地價為1500元/m2。該改變用途理論上應補地價為()萬元。A.500B.525C.600D.1650正確答案：D參考解析：由題意，該改變用途理論上應補地價＝（新樓面地價×新容積率－舊樓面地價×舊容積率）×土地面積＝（1500×4.0－1000×0.5）×3000＝16500000（元）＝1650（萬元）。(39.)在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般是()。A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間B.開發(fā)期間的某個時間C.開發(fā)完成后的時間D.開發(fā)完成之后的某個時間正確答案：B參考解析：在假設(shè)開發(fā)法中，估價對象開發(fā)完成后價值對應的時間不一定是開發(fā)完成之時，可能是開發(fā)完成之前的某個時間，也可能是開發(fā)完成之后的某個時間。對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預測它在開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當房地產(chǎn)市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。因此在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況來判斷，可以是開發(fā)期間的某個時間。(40.)關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是()。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果正確答案：A參考解析：A項，單位比較法是以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費密切相關(guān)的某種計量單位（如單位建筑面積、單位體積、延長米等）為比較單位，調(diào)查在價值時點的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費，對其進行處理后得到建筑物建筑安裝工程費的方法。B項，在運用分部分項法測算建筑物的重新購建成本時應結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位，有的要用面積，有的要用體積，有的要用長度，有的要用容量（如千瓦、千伏安）。C項，工料測量法的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是比較費時、費力，并且需要其他專家（如建筑師、造價工程師）幫助，它主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本。D項，指數(shù)調(diào)整法又稱成本指數(shù)趨勢法，是利用建筑安裝工程費的有關(guān)指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的歷史建筑安裝工程費調(diào)整到價值時點的建筑安裝工程費來求取估價對象建筑物建筑安裝工程費的方法，其主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。(41.)已知一年期國債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，投資帶來的優(yōu)惠率為0.50%，利用累加法計算的報酬率為()。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%正確答案：A參考解析：報酬率＝安全利率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率＝3.31%＋2.23%＋1.32%＋1.42%－0.50%＝7.78%。(42.)為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格是()元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670正確答案：B參考解析：由題意，正常負擔下的價格＝買方實付金額/（1＋應由買方繳納的稅費比率），且最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0.5%，則經(jīng)修正后的價格計算如下：修正后的價格＝[7000/（1＋3%）]×（1＋0.5%）6＝7003（元/m2）。(43.)下列對房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的內(nèi)容的是()。A.他項權(quán)利設(shè)立情況B.房屋所有權(quán)狀況C.出租或占用情況D.土地利用現(xiàn)狀正確答案：B參考解析：對房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述，一般分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分。其中，對土地權(quán)益狀況的描述，主要說明下列方面：①土地所有權(quán)狀況；②土地使用權(quán)狀況；③土地使用管制情況；④土地利用現(xiàn)狀；⑤出租或占用情況；⑥他項權(quán)利設(shè)立情況；⑦其他特殊情況。B項屬于對建筑物權(quán)益狀況的描述。(44.)房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨所有、共有和()三種。A.建筑物區(qū)分所有權(quán)B.建筑物區(qū)分共有權(quán)C.建筑物區(qū)分共用權(quán)D.私有權(quán)正確答案：A參考解析：房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。單獨所有是指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有所有權(quán)。共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán)。新版章節(jié)練習，考前壓卷，完整優(yōu)質(zhì)題庫+考生筆記分享，實時更新，軟件，，建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。(45.)關(guān)于明確估價時點，下列說法錯誤的是()。A.估價時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的B.估價時點為現(xiàn)在的，一般不得晚于估價委托合同簽訂日期，不得早于估價報告出具日期C.估價時點為過去的，確定的估價時點應早于估價委托合同簽訂日期D.估價時點為未來的，確定的估價時點應晚于估價報告出具日期正確答案：B參考解析：A項，價值時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。B項，價值時點為現(xiàn)在的，一般以估價作業(yè)期間特別實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查勘之日）為價值時點，一般不得早于受理估價委托之日（如收到估價委托書之日、簽訂估價委托合同之日），不得晚于出具估價報告之日。C項，價值時點為過去的，確定的價值時點應早于受理估價委托之日。D項，估價時點為將來的，確定的價值時點應晚于出具估價報告之日。(46.)價值時點實質(zhì)上是由()決定的。A.估價委托人B.估價方法C.估價目的D.估價對象正確答案：C參考解析：價值時點過去稱為估價時點，是所評估的估價對象價值或價格對應的某一特定時間。價值時點不是可以隨意確定的，應根據(jù)估價目的來確定。(47.)后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段的()。A.期初B.期中C.期末D.任意階段正確答案：B參考解析：后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)（如開發(fā)期間或建造期間）不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。發(fā)生的時間段通常按年來劃分，精確的測算要求按半年、季或月來劃分。(48.)評估某宗房地產(chǎn)2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2012年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2012年6月至2013年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%，對可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為()元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458正確答案：B參考解析：采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在價值時點時的價格＝可比實例在成交日期的價格×（1±價格變動率）期數(shù)。本題中，可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為：3000×（1＋1%）11＝3347（元/m2）。(49.)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中，通常價值時點為______，估價對象為______狀況下的情形。()A.現(xiàn)在，過去B.現(xiàn)在，現(xiàn)在C.過去，現(xiàn)在D.將來，現(xiàn)在正確答案：A參考解析：價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估價，此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。例如，投保了火災險的建筑物被燒毀后，評估其價值損失或損失程度時，通常是估計將損毀后的狀況恢復到損毀前的狀況（到實地查勘，估價對象已不存在），在現(xiàn)行的國家財稅制度和市場價格體系下的必要費用。(50.)在完善的市場經(jīng)濟下，土地成本一般由購置土地的價款和()構(gòu)成。A.購置時應由賣方繳納的稅費B.購置時應由買賣雙方繳納的稅費C.相關(guān)稅費D.購置時應由買方繳納的稅費正確答案：D參考解析：在有活躍的土地交易市場下，土地成本一般是由土地購置價款、應由買方（在此為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）繳納的稅費和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。(51.)最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率是()。A.蘇慕斯法則B.霍夫曼法則C.四三二一法則D.哈柏法則正確答案：C參考解析：最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率，是“四三二一法則”。它是將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份。各等份因離街道的遠近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個25英尺等份的價值，分別占整塊土地價值的40%、30%、20%和10%。(52.)在某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常負擔下的價格的6%和3%，某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由賣方負擔。則該宗房地產(chǎn)的正常負擔下的價格為()元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427正確答案：D參考解析：本題中，交易稅均由賣方承擔，則買方實付金額為2500元/m2；根據(jù)公式：正常負擔下的價格＝買方實付金額/（1＋應由買方繳納的稅費比率），該宗房地產(chǎn)的正常負擔下的價格為＝2500÷（1＋3%）＝2427.18（元/m2）。(53.)認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有建筑物應進行裝修改造的條件是：預計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額()裝修改造費用。A.大于B.小于C.等于D.其他正確答案：A參考解析：當估價對象已為某種利用時，應在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對其最高最佳利用和相應的估價前提作出下列之一的判斷和選擇：①維持現(xiàn)狀前提；②更新改造前提；③改變用途前提；④改變規(guī)模前提；⑤重新開發(fā)前提；⑥上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。根據(jù)題意，本題為更新改造前提。經(jīng)分析、判斷，以更新改造再予以利用最為合理的，應選擇更新改造前提進行估價?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應更新改造的條件是：（更新改造后的房地產(chǎn)價值－更新改造的必要支出及應得利潤）＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值，即房地產(chǎn)價值的增加額＞裝修該造的費用。(54.)預計某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變?yōu)?8萬元，運營費用第一年為9萬元，此后每年會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，則該類房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限應為()年。A.34B.35C.36D.37正確答案：C參考解析：根據(jù)公式求得該類房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：I－E（1＋gE）n－1＝0，18－9×（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。(55.)在測算開發(fā)利潤時要注意()與利潤率的匹配。A.開發(fā)成本B.計算基數(shù)C.利潤D.投資正確答案：B參考解析：由于有不同種類的房地產(chǎn)開發(fā)利潤率，所以在估算開發(fā)利潤時要搞清楚利潤率的內(nèi)涵，注意利潤率和計算基數(shù)相互匹配。各種利潤率的分子都是相同的，僅分母不同。(56.)從某種意義上講，如果想知道某項政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價格，應當首先分析將如何影響房地產(chǎn)的()。A.長期趨勢B.后期利潤C.權(quán)益D.供給和需求正確答案：D參考解析：從經(jīng)濟學上講，房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果，其他一切因素對房地產(chǎn)價格的影響，要么是通過影響房地產(chǎn)供給，要么是通過影響房地產(chǎn)需求，要么是通過同時影響房地產(chǎn)的供給和需求來實現(xiàn)的。從這種意義上講，如果想知道某項政策措施或事件將如何影響房地產(chǎn)市場走向和房地產(chǎn)價格漲落，應首先分析它將如何影響房地產(chǎn)的供給和需求。(57.)估價上的折舊注重的是()。A.原始取得價值的減價調(diào)整B.原始取得價值的攤銷與回收C.重置價值的攤銷與回收D.價值的減價調(diào)整正確答案：D參考解析：估價上的折舊與會計上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別：①估價上的折舊注重的是資產(chǎn)市場價值的真實減損，科學地說不是“折舊”，而是“減價調(diào)整”；②會計上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價值的分攤、補償或回收。(58.)某一房地產(chǎn)的()是該房地產(chǎn)對于某個特定投資者的經(jīng)濟價值，是投資者基于個人需要或意愿，對房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。A.使用價值B.交換價值C.市場價值D.投資價值正確答案：D參考解析：投資價值是指估價對象對某個特定單位或個人的價值。某一房地產(chǎn)的投資價值是對某個特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而有所不同。(59.)以下各組商品之間，一種商品的價格上升后，另外一種商品的消費會跟著減少的是()。A.普通商品住房和經(jīng)濟適用住房B.賓館與寫字樓C.普通住宅及其配套的娛樂房地產(chǎn)D.城市地鐵和城市公交正確答案：C參考解析：某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加；一種房地產(chǎn)的互補品的價格高時，對該種房地產(chǎn)的需求就會降低。ABD三項均為替代品，一種商品的價格上升后，另外一種商品的消費會跟著增加。(60.)關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是()。A.因估價目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時可不考慮租約限制B.承租人權(quán)益價值可能為負值C.出租人權(quán)益價值與合同租金及市場租金有關(guān)D.承租人權(quán)益價值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命期間合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和正確答案：D參考解析：D項，收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約資本化法”。當一種權(quán)益或資產(chǎn)雖然不產(chǎn)生收入，但可以幫助其擁有者避免原本可能發(fā)生的成本時，就可以采用這種方法評估其價值。該方法的實質(zhì)是某種權(quán)益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和。承租人權(quán)益價值評估就是這種方法的典型運用。承租人權(quán)益價值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和。如果合同租金低于市場租金，則承租人權(quán)益就有價值；反之，如果合同租金高于市場租金，則承租人權(quán)益就是負價值。多選題（共40題，共40分）(61.)利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道正確答案：A、C參考解析：均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。(62.)下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于外部因素的有（）。A.經(jīng)濟因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素正確答案：A、D、E參考解析：房地產(chǎn)價格影響因素可分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類。①房地產(chǎn)外部因素可再分為：a．人口因素；b．制度政策因素；c．經(jīng)濟因素；d．社會因素；e．國際因素；f．心理因素；g．其他因素。②房地產(chǎn)自身因素可再分為：a．房地產(chǎn)實物因素；b．房地產(chǎn)權(quán)益因素；c．房地產(chǎn)區(qū)位因素。BC兩項，屬于房地產(chǎn)的自身因素。(63.)運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調(diào)整的有()。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D(zhuǎn).土地市場狀況E.土地開發(fā)程度正確答案：A、B、C、E參考解析：標準臨街宗地簡稱標準宗地，是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地，其選取要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標準臨街深度；④臨街寬度為標準臨街寬度（簡稱標準寬度，可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑤臨街寬度與臨街深度的比例（簡稱“寬深比”）適當；⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率（可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑧其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等應具有代表性。(64.)關(guān)于供役地和需役地的說法正確的有()。A.允許他人通行的為供役地B.需役地是指具有地役權(quán)的土地C.設(shè)立地役權(quán)通常會使需役地的價值下降D.供役地與需役地的價值都上升E.設(shè)立地役權(quán)通常會使供役地的價值下降正確答案：A、B、E參考解析：地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。AB兩項，允許他人通行，《物權(quán)法》稱之為“供役地”。他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)又稱為通行地役權(quán)。CDE三項，供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值，需役地價值會上升。(65.)下列屬于土地使用管制的事項有()。A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通道E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)正確答案：A、C、E參考解析：土地使用管制情況的描述說明了是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃條件，包括：①土地用途；②容積率或建筑控制規(guī)模；③建筑密度；④綠地率；⑤建筑高度；⑥其他要求，如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。(66.)下列關(guān)于價格與價值的說法中，正確的有()。A.價格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西B.價格一定要用貨幣形式來償付C.價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)D.價值是凝結(jié)在商品中的一般的無差別的人類勞動E.價值通常用貨幣來表示正確答案：A、C、D參考解析：人們對價格有多種定義和解釋，其中最典型的是以下兩種：①價格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付。②價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)；價值是凝結(jié)在商品中的一般的無差別的人類勞動或抽象的人類勞動。在現(xiàn)今市場經(jīng)濟社會，房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，一般也是用貨幣來償付，但也可能用實物等非貨幣形式來償付，例如用房地產(chǎn)作價出資入股換取技術(shù)、設(shè)備等。(67.)下列非市場價值中，一般情況下所評估的價值低于市場價值的有()。A.快速變現(xiàn)價值B.謹慎價值C.現(xiàn)狀價值D.殘余價值E.投資價值正確答案：A、B、C、D參考解析：A項，快速變現(xiàn)價值是指估價對象在沒有充足的時間進行營銷情況下的價值，即在不符合市場價值形成條件中“適當營銷”下的價值。快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值。B項，謹慎價值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則所評估的價值。謹慎價值通常低于市場價值。C項，現(xiàn)狀價值是指估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。當在合法利用下的實際狀況為最高最佳利用狀況時，現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。D項，殘余價值是指估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值。它一般低于市場價值。E項，評估投資價值與評估市場價值的方法通常是相同的，所不同的主要是有關(guān)估價參數(shù)的取值不同。當房地產(chǎn)的投資價值大于市場價格時，說明值得投資（購買）；反之，說明不值得投資（購買）。(68.)關(guān)于名義價格和實際價格，下列說法中正確的是()。A.在計算房地產(chǎn)增值時，應采用扣除價格因素后的實際價格B.在買房送裝修、汽車、物業(yè)服務(wù)費等的情況下，未減去其費用的價格為實際價格C.在房地產(chǎn)買賣中，買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格為實際價格D.在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格為名義價格E.在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格正確答案：A、C、D、E參考解析：名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。實際價格一般直接觀察不到，需要在名義價格的基礎(chǔ)上進行計算或處理才能得到。有多種含義的名義價格和實際價格，例如：①未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格為實際價格。在計算房地產(chǎn)自然增值時，應采用這種含義的實際價格。②在買房贈送裝修、家具、車位、物業(yè)服務(wù)費等的情況下，未減去相應價值的價格為名義價格，減去了相應價值后的價格為實際價格。③在交易當事人為逃稅等而不實申報成交價的情況下，申報的成交價（如網(wǎng)簽價）為名義價格，真實的成交價為實際價格。④房地產(chǎn)買賣中，買賣雙方約定原本由賣方繳納的稅費由買方繳納，或原本由買方繳納的稅費由賣方繳納。這種情況下的成交價為名義價格，而實際價格則是在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。⑤在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格為名義價格，在成交日期一次性付清的價格或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌谝淮涡愿肚宓膬r格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格。(69.)下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有()。A.房屋實際用途B.土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋出租情況E.房屋維護狀況及完損程度正確答案：B、C、E參考解析：對房地產(chǎn)實物狀況的描述，一般先分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩大部分。①土地實物狀況包括：a．土地面積；b．土地形狀；c．地形、地勢；d．地質(zhì)條件；e．土壤；f．土地開發(fā)程度；g．其他。②建筑物實物狀況包括：a．建筑規(guī)模；b．建筑結(jié)構(gòu)；c．設(shè)施設(shè)備；d．裝飾裝修；e．空間布局；f．建筑功能；g．外觀；h．新舊程度；i．其他。其中，新舊程度說明建成時間、設(shè)計使用年限、維護狀況和完損狀況等。AD兩項屬于房地產(chǎn)的權(quán)益狀況。(70.)收集交易實例時，應收集交易實例的()。A.成交價格B.議價時間C.成交日期D.付款方式E.融資條件正確答案：A、C、D、E參考解析：收集的交易實例信息一般包括以下內(nèi)容：①交易對象基本狀況；②交易雙方基本情況；③交易方式；④成交日期；⑤成交價格；⑥付款方式；⑦融資條件；⑧交易稅費負擔；⑨交易目的等。(71.)影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境景觀因素，主要有()等。A.大氣環(huán)境B.治安環(huán)境C.聲覺環(huán)境D.水文環(huán)境E.衛(wèi)生環(huán)境正確答案：A、C、D、E參考解析：影響房地產(chǎn)價格的周圍環(huán)境因素，是指對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。(72.)下列關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法，正確的有()。A.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大B.限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降，反之會上漲C.上調(diào)貸款利率會導致房地產(chǎn)價格下降D.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格上漲E.開征房產(chǎn)稅，會導致房地產(chǎn)價格下降正確答案：A、B、C、E參考解析：D項，在買方市場，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”，難以使房地產(chǎn)價格上漲；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，則會使房地產(chǎn)價格下降。(73.)影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素有()。A.經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平B.社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)投機和城市化C.財政收支及金融狀況、利率D.物價、匯率、居民收入E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入正確答案：A、C、D參考解析：影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素，主要有經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價等。B項屬社會因素；E項三個因素分別屬于人口因素、其他因素和經(jīng)濟因素。(74.)下列屬于實物影響房地產(chǎn)價值的情況有()。A.土地的形狀B.建筑物外觀C.建筑物的坐落位置D.建筑物的結(jié)構(gòu)E.建筑規(guī)模正確答案：A、B、D、E參考解析：對房地產(chǎn)實物狀況的描述，一般先分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩大部分。①土地實物因素包括：a．土地面積；b．土地形狀；c．地形、地勢；d．地質(zhì)；e．土壤；f．土地開發(fā)程度。②建筑物實物因素包括：a．建筑規(guī)模；b．建筑結(jié)構(gòu)；c．設(shè)施設(shè)備；d．裝飾裝修；e．空間布局；f．防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照建筑功能；g．外觀；h．新舊程度。C項屬于區(qū)位因素。(75.)新開發(fā)土地包括()。A.開墾荒地B.開山造地C.征收集體土地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地D.征收國有土地上房屋并進行改造的土地E.填海造地正確答案：B、C、D、E參考解析：新開發(fā)的土地包括：①征收集體土地并進行“三通一平”“五通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)場地平整后的土地；②征收國有土地上房屋并進行基礎(chǔ)設(shè)施改造和場地平整后的土地；③填海造地；④開山造地等。(76.)待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前的狀況有()。A.生地B.毛地C.耕地D.在建工程E.熟地正確答案：A、B、D、E參考解析：待開發(fā)房地產(chǎn)包括可供開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。(77.)在中國現(xiàn)行情況下，政府開展國有土地使用權(quán)有償出讓的地塊，主要是待開發(fā)土地。政府出讓土地使用權(quán)的方式有()。A.拍賣B.招標C.掛牌D.征收E.征用正確答案：A、B、C參考解析：政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的方式主要有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。無論是采取哪種出讓方式，政府都需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進行估價，以確定其招標底價、拍賣底價（保留價）、掛牌底價、協(xié)議出讓最低價或者做到心中有數(shù)；投標人、競買人、土地使用者也需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進行估價，以確定其報價或出價。(78.)下列關(guān)于實地查勘的說法中，正確的有()。A.對于面積小、價值低的房地產(chǎn)可不進行實地查勘B.實地查勘中應將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認真記錄下來，形成實地查勘記錄C.實地查勘人員和委托人中的陪同人員都應在實地查勘記錄上簽名D.在實地查勘記錄上應注明實地查勘日期E.實地查勘應到實地對事先收集的有關(guān)估價對象的資料進行核實正確答案：B、C、D、E參考解析：A項，除應采用批量估價的項目和非正式的估價外，任何房地產(chǎn)估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘。BE兩項，在實地查勘時，一般需要委托人和被查勘房地產(chǎn)業(yè)主等當事人到場，估價師要認真聽取他們關(guān)于估價對象的情況介紹，詳細詢問估價需要弄清的問題，并將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)記錄下來，形成“估價對象實地查勘記錄”。為避免實地查勘時遺漏應調(diào)查的內(nèi)容，提高實地查勘工作效率，應事先針對不同類型的房地產(chǎn)和估價目的制作相應的實地查勘記錄表，在實地查勘時再按照該表進行調(diào)查及填寫查勘結(jié)果。CD兩項，實地查勘記錄應包括查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員（包括估價師）及其簽名，記載的內(nèi)容應真實、客觀、準確、完整、清晰。(79.)關(guān)于建筑物壽命的說法，正確的有()。A.利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應采用有效年齡，壽命應采用經(jīng)濟壽命B.對建筑物進行更新改造可使建筑物的經(jīng)濟壽命長于其自然壽命C.建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其自然壽命減去有效年齡后的壽命D.建筑物的剩余自然壽命是其經(jīng)濟壽命減去實際年齡后的壽命E.建筑物的有效年齡與剩余經(jīng)濟壽命之和為建筑物經(jīng)濟壽命正確答案：A、E參考解析：B項，如果建筑物經(jīng)過了更新改造，其自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。C項，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡后的壽命。D項，建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡后的壽命。(80.)關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有()。A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E.房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章正確答案：B、C、E參考解析：關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法包括：①致估價委托人函應加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，不得以其他印章代替，法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人宜在其上簽名或蓋章，并注明致函日期。該致函日期即為估價報告出具日期。②估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號，并應由本人簽名及注明簽名日期，不得以個人印章代替簽名。非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師不得在估價師聲明上簽名。該聲明對簽名的注冊房地產(chǎn)估價師也是一種警示。③在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的，相關(guān)責任應由在估價報告上蓋章的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和簽名的注冊房地產(chǎn)估價師承擔，但估價報告使用者不當使用的除外。(81.)關(guān)于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有()。A.應一面臨街B.土地形狀應為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應為1∶1D.用途應為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設(shè)定為1.0正確答案：A、B、D參考解析：標準臨街宗地簡稱標準宗地，是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標準臨街宗地的要求有：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標準臨街深度；④臨街寬度為標準臨街寬度（簡稱標準寬度，可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑤臨街寬度與臨街深度的比例（簡稱“寬深比”）適當；⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率（可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑧其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應具有代表性。(82.)2006年1月13日，()聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）。A.原建設(shè)部B.國土資源部C.中國人民銀行D.最高人民法院E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會正確答案：A、C、E參考解析：為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，保證房地產(chǎn)抵押估價質(zhì)量，維護房地產(chǎn)抵押當事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風險，2006年1月13日原建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合制定了《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）。(83.)房地產(chǎn)估價師應遵守的職業(yè)道德包括()。A.為委托人爭取最大的權(quán)益B.誠實守信C.公平競爭D.勤勉盡責E.保守秘密正確答案：B、C、D、E參考解析：A項，估價機構(gòu)和估價師都應認真對待，勤勉盡責地去完成。其中，鑒證性估價應“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權(quán)益”。B項，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應正直誠實，不得作任何虛假的估價，不得按估價委托人或其他單位、個人的高估或低估要求進行估價，也不得按預先設(shè)定的價值或價格進行估價。C項，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應維護自己的良好社會形象和房地產(chǎn)估價行業(yè)聲譽，不得采取迎合估價委托人或估價利害關(guān)系人不當要求、惡性低壓價、支付回扣、貶低同行、虛假宣傳等不正當手段招攬估價業(yè)務(wù)，不得索賄、受賄或利用開展估價業(yè)務(wù)之便謀取不正當利益。D項，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應勤勉盡責，對估價委托人提供的估價所依據(jù)的資料應進行審慎檢查，應收集合法、真實、準確、完整的估價所需資料，并依法進行檢查或核查驗證，應對估價對象進行實地查勘。E項，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私予以保密；應妥善保管估價委托人提供的資料，未經(jīng)估價委托人同意，不得擅自將其提供給其他個人和單位。(84.)下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價的有()。A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.學校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房正確答案：B、C、E參考解析：比較法適用的估價對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多，經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。①難以采用比較法估價的房地產(chǎn)有：a．數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；b．很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；c．可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。②適合用比較法估價的房地產(chǎn)有：a．住宅，有普通住宅、高檔公寓、別墅等；b．寫字樓；c．商鋪；d．標準廠房；e．房地產(chǎn)開發(fā)用地。AD兩項適合采用比較法。(85.)在實際估價中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可以分為()三大類。A.可供開發(fā)的土地B.征收用地C.在建工程D.可重新改造或改變用途的舊房E.荒地正確答案：A、C、D參考解析：在實際估價中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類?？晒╅_發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。(86.)下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是()。A.增加抵押貸款B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)正確答案：A、B、C參考解析：D項，處置抵押房地產(chǎn)需要評估房地產(chǎn)市場價值，而不是抵押價值。房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，歸納起來主要有：①初次抵押估價，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的價值進行評估；②再次抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的價值進行評估；③抵押房地產(chǎn)處置估價，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣的，為折價或拍賣、變賣提供相關(guān)價值參考依據(jù)，對該房地產(chǎn)的市場價值等進行評估；④續(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的價值進行評估；⑤抵押期間估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值等價格或價值進行檢測和評估。(87.)合法權(quán)益包括()。A.合法產(chǎn)權(quán)B.合法使用C.合法處分D.合法買賣E.合法收益正確答案：A、B、C參考解析：依法判定的估價對象權(quán)益，可分解為依法判定的權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。具體地說，遵循合法原則在估價對象權(quán)益方面應做到下列幾點：①依法判定的權(quán)利類型及歸屬；②依法判定的使用權(quán)利；③依法判定的處分權(quán)利；④依法判定的其他權(quán)益，包括評估出的價值應符合國家的價格政策。(88.)在求取土地的重新購建成本時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用()等方法求取該土地的重新購置價格。A.市場法B.成本法C.假設(shè)開發(fā)法D.基準地價修正法E.長期趨勢法正確答案：A、B、D參考解析：求取土地重新購建成本，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基準地價修正法等方法求取。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以采用成本法求取重新開發(fā)的必要支出及應得利潤的土地。求取土地重新購建成本，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。(89.)關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，正確的有()。A.應由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成B.應經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見C.出具的結(jié)果具有證明效力D.應收取一定的服務(wù)費用E.咨詢性估價無需承擔法律責任正確答案：A、B、C、D參考解析：與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價具有下列特點：①由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成；②提供的是專業(yè)意見；③具有公信力；④實行有償服務(wù)；⑤承擔法律責任。(90.)下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有()。A.估價對象B.估價時點C.價值類型D.估價方法E.估價所需材料正確答案：B、C參考解析：估價對象既不能簡單地根據(jù)委托人的要求來確定，也不能根據(jù)估價師的主觀愿望來確定，而應是估價師在委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價目的和價值時點并經(jīng)委托人認可后確定的。價值時點和價值類型一樣，從本質(zhì)上講不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。(91.)關(guān)于房地產(chǎn)估價要素的說法，正確的有()。A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要B.估價對象有估價委托人和估價目的的雙重決定C.選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取D.估價原則應根據(jù)價值類型和估價目的進行選擇E.估價程序是指完成估價項目