估價原理與方法-《房地產估價理論與方法》真題匯編3

估價原理與方法-《房地產估價理論與方法》真題匯編3單選題（共20題，共20分）(1.)估價對象為一棟復式住宅，其中“復式”一詞表示的是估價對象的()。A.實體B.功能C.（江南博哥）質量D.權益中的權利正確答案：B參考解析：房地產實物是房地產中看得見、摸得著的部分。以一幢房屋為例，其有形的實體，就該房屋的建筑結構而言，是指它是磚木結構的，還是磚混結構、鋼筋混凝土結構或者鋼結構的；實體的質量，假如該房屋是磚木結構的，則是指它是采用什么質量的磚和木材建造的，或者其施工質量如何；組合完成的功能，假如該房屋是磚木結構，采用的磚和木材的質量也相同，并且施工質量也是相同的，則是指它的空間布局如何，如住宅的戶型（復式、單式）如何。復式住宅屬于估價對象的戶型，即該組合完成的功能。(2.)下列經分類后的房地產中，不屬于按實物形態(tài)分類的是()。A.未來狀況下的房地產B.已滅失的房地產C.部分產權的房地產D.以房地產為主的整體資產正確答案：C參考解析：按照房地產的實物形態(tài)，可以把房地產分為下列9類：①土地；②建筑物；③土地與建筑物的綜合體；④房地產的局部；⑤未來狀況下的房地產；⑥已滅失的房地產；⑦現(xiàn)在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分；⑧以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產；⑨整體資產中的房地產。C項，部分產權的房地產，屬于按權益狀況劃分的種類。(3.)下列對某宗房地產狀況的描述中，不屬于位置描述的是()。A.該房地產位于28層辦公樓的第8層B.該房地產500米內有地鐵站點C.該房地產離機場約25公里D.該房地產坐北朝南正確答案：B參考解析：房地產區(qū)位狀況描述中對位置的描述，主要包括：①坐落，除了說明估價對象的具體地點，還應附位置圖；②方位，說明估價對象在某個較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某個較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置；③與相關場所的距離，說明估價對象與其相關的主要場所的距離；④臨街狀況，說明估價對象是否臨街（路），臨什么樣的街（路），是如何臨街（路）的；⑤朝向，說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶正對著的方向，坡地從高到低的方向；⑥樓層，當估價對象為某幢房屋中的某層、某套時，說明其所在房屋的總層數(shù)及其所在的樓層。A項，屬于樓層描述；B項，屬于區(qū)位狀況描述中對交通的描述；C項，屬于與相關場所的距離描述；D項，屬于朝向描述。(4.)一套總價為30萬元的住宅，在下列實際交易的付款方式中，最經濟的是()（假定年利率為5%）。A.成交日期時一次性付清，給予3%的價格優(yōu)惠B.成交日期交付10萬元，余款在一年內每半年支付10萬元C.在成交日期的一年后一次性付清D.成交日期支付5萬元，余款在10年內以抵押貸款方式按年等額本息支付正確答案：C參考解析：本題考查的是名義價格和實際價格。選項A，名義總價30萬，實際總價為：30×（1－3%）＝29.1萬；選項B，名義總價30萬，實際總價為：10＋10/（1＋5%）0.5＋10/（1＋5%）＝29.283（萬元）；選項C，名義總價30萬，實際總價為：30/1.05＝28.5714（萬元）；選項D，分年等額付款額＝25×5%/[1－1/（1＋5%）10]＝3.2376（萬元），實際付款額＝5＋3.2376/5%×[1－1/（1＋5%）10]＝5＋25＝30（萬元）。P107。(5.)下列影響房地產價格的自身因素中，不屬于房地產實物因素的是()。A.建筑結構B.周圍環(huán)境C.建筑物內空間布局D.土地開發(fā)程度正確答案：B參考解析：房地產實物因素包括土地實物因素和建筑物實物因素。①土地實物因素包括：a．土地面積；b．土地形狀；c．地形、地勢；d．地質；e．土壤；f．土地開發(fā)程度。②建筑物實物因素包括：a．建筑規(guī)模；b．建筑結構；c．設施設備；d．裝飾裝修；e．空間布局；f．建筑功能；g．外觀；h．新舊程度。B項屬于房地產區(qū)位因素。(6.)下列影響某宗建設用地價格的因素中，不屬于權益因素的是()。A.土地用途B.所在區(qū)域綠化水平C.土地容積率D.土地使用期限正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產權益因素。房地產權益因素中，房地產權利及其行使的限制；房地產使用管制；相鄰關系的限制。對房地產估價來說，有意義的使用管制主要是：農用地轉為建設用地，對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定。選項B，所在區(qū)域綠化水平屬于區(qū)位因素中的周圍環(huán)境，不屬于權益因素。P128。(7.)采用收益法評估某商業(yè)房地產的抵押價值時，樂觀、折中、保守預測其凈收益分別為100萬元、95萬元、90萬元，報酬率為8%至9%。估價中選取估價數(shù)據(jù)及參數(shù)時，正確的是()。A.年凈收益為95萬元，報酬率為8.5%B.年凈收益為90萬元，報酬率為9%C.年凈收益為90萬元，報酬率為8%D.年凈收益為100萬元，報酬率為8%正確答案：B參考解析：謹慎原則是房地產抵押價值和抵押凈值評估應遵循的一項原則。該原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導致估價對象價值或價格偏高的一面。本題中，由于評估的是該商業(yè)房地產的抵押價值，估價數(shù)據(jù)為收益，故應當采用謹慎原則，運用收益法估價，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或資本化率不應偏低，所以年凈收益為90萬元，報酬率為9%。(8.)某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產估價機構受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。該類建設項目正常建設期為24個月，假設該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設開發(fā)法估價中后續(xù)建設期為()個月。A.10B.11C.13D.14正確答案：D參考解析：本題考查的是后續(xù)開發(fā)經營期。后續(xù)開發(fā)的建設期包括建設前期和建造期＝3＋24－13＝14。(9.)新建房地產的土地取得成本為600萬元，建設成本為500萬元，管理費用為40萬元，銷售費用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為售價的6.5%，成本利潤率為20%，該房地產的價值為()萬元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05正確答案：C參考解析：本題考查的是開發(fā)利潤。土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產價值（售價），設房地產的價值為V，V＝（600＋500＋40＋20＋30）×（1＋20%）＋6.5%V，求得V＝1527.27（萬元）。(10.)采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物有關概念使用合理的是()。A.已使用年限、耐用年齡、殘值率B.有效年齡、預期經濟壽命、殘值率C.已使用年限、預期經濟壽命、殘值率D.有效年齡、耐用年齡、殘值率正確答案：B參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應采用有效年齡，壽命應采用預期經濟壽命，或者剩余壽命應采用預期剩余經濟壽命。(11.)某房地產的套內建筑面積為4000m2，分攤的共有建筑面積為1000m2，建筑面積單價為8000元/m2，容積率為2.5，建筑物價值為1800萬元，則該房地產的土地單價為()元/m2。A.7000B.8750C.11000D.13750正確答案：C參考解析：建筑面積＝套內建筑面積＋分攤的共有建筑面積＝4000＋1000＝5000（m2），土地面積＝建筑面積/容積率＝5000/2.5＝2000（m2），房地產總價＝8000×5000＝4000（萬元），土地價格＝房地價格－建筑物價格＝4000－1800＝2200（萬元），土地單價＝土地價值/土地面積＝2200萬元/2000m2＝11000（元/m2）。(12.)關于合法原則具體應用的說法，錯誤的是()。A.估價對象的狀況應依法判定，但可以不是實際狀況B.抵押估價中具有合法權屬證明的房地產都可以作為估價對象C.未經登記的房地產經政府有效認定處理后可以作為征收估價對象D.司法鑒定估價中被查封的房地產不應考慮查封因素的影響正確答案：B參考解析：A項，依法判定的估價對象狀況通常是估價對象實際狀況，但也可能不是實際狀況，而是有關合同、招標文件等中約定的狀況或者根據(jù)估價目的的需要設定的狀況。B項，法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產，不應作為以抵押為估價目的的估價對象。C項，對于未經登記的建筑，應按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。D項，在房地產司法拍賣估價中，估價對象實際狀況為被查封的房地產，但估價中假定估價對象未被查封。(13.)某在建工程在抵押貸款之后半年停工，因借款人無力償還貸款，現(xiàn)被某法院整體拍賣。為此，采用假設開發(fā)法估價時，關于價值時點和估價對象狀況的說法，正確的是()。A.價值時點為抵押貸款之日，估價對象狀況為抵押時的狀況B.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為抵押時的狀況C.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為完工時的狀況D.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在的狀況正確答案：D參考解析：本題考查的是價值時點原則。由于現(xiàn)在被法院整體拍賣，故價值時點應為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在的狀況。(14.)張某2年前抵押貸款購買了一套產權40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪日前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經營費用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實得金額為()萬元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04正確答案：C參考解析：本題考查的是直接資本化法。V＝NOI/R－11.8＝70×50×（1－10%）（1－10%）×12/5%－11.8＝56.24（萬元）。(15.)關于報酬率的說法，正確的是()。A.市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風險B.累加法求取報酬率時，風險調整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的C.報酬率不包含通貨膨脹因素的影響D.報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產的預期收益轉換為價值的比率正確答案：D參考解析：A項，市場提取法是利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應的報酬資本化法公式，計算出報酬率。市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風險的可靠指針。B項，風險調整值是承擔額外風險所要求的補償，即超過安全利率以上部分的報酬率，應根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風險來確定。C項，安全利率和具有風險性房地產的報酬率，一般是指名義報酬率，即已經包含了通貨膨脹的影響。(16.)關于假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是()。A.開發(fā)完成后的房地產價值為價值時點房地產市場狀況下的價值B.開發(fā)完成后的房地產價值是未來開發(fā)完成后的房地產C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產市場下的價值D.需測算后續(xù)開發(fā)的應得利潤正確答案：C參考解析：本題考查的是開發(fā)完成后的價值。選項C錯誤，后續(xù)開發(fā)的必要支出本質上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，而不是在價值時點的值，但在靜態(tài)分析法中，將它們近似為價值時點的值。(17.)某租賃期限為20年的土地擬建設批發(fā)市場，承租人投入建設成本費用為3500萬元（建設期內均勻投入）。建設期為1年，建成后可全部租出，每年可獲得凈利潤600萬元（未扣除應支付的土地租金）。若承租人要求的年報酬率為10%，則可支付的土地租金為()萬元/年。A.146B.125C.144D.227正確答案：C參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法。設土地年租金為A。土地年租金A＝144（萬元/年）。(18.)評估某加油站的抵押價值，估價對象的財產范圍包括()。A.加油站的特色裝修B.加油站的特許經營權C.加油站內的車輛D.加油站的加油機正確答案：D參考解析：本題考查的是確定估價基本事項。房地產抵押估價對象的范圍不包括特色裝飾裝修、動產、特許經營權。(19.)估價對象類似房地產過去5年的價格分別為7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年價格變化量按時間序列由前往后權重分別為0.1、0.2、0.3、0.4。則選用平均增減量法預測估價對象，未來第一年的價格為()元/m2。A.9452B.9455C.9469D.9497正確答案：B參考解析：當房地產價格時間序列的逐期增減量大致相同時，可以采用簡便的平均增減量法進行預測。計算公式為：式中，Vi為第i期房地產價格的趨勢值；i為時期序數(shù)；P0為基期房地產價格的實際值；d為逐期增減量的平均數(shù)；Pi為第i期房地產價格的實際值。本題中，d＝（8140－7800）×0.1＋（8470－8140）×0.2＋（8800－8470）×0.3＋（9130－8800）×0.4＝331（元/m2），未來第一年的價格＝7800＋331×5＝9455（元/m2）。(20.)估價機構于2015年7月1日出具了某辦公樓的抵押估價報告，估價委托人于2015年10月1日獲得期限為20年的抵押貸款。該估價報告應保存至()。A.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日正確答案：D參考解析：本題考查的是保存估價資料。估價資料保存期限自估價報告出具之日起計算，應不少于15年。屬于法定評估業(yè)務的，估價資料保存期限不少于30年。估價資料保存已超過15年或30年而估價服務的行為尚未結束的，估價資料應保存到估價服務的行為結束。P424。多選題（共14題，共14分）(21.)對帶租約的房地產進行估價，應考慮租約對價值產生影響的有()。A.房地產抵押估價B.房地產司法拍賣估價C.房屋征收補償估價D.房地產轉讓估價E.房地產火災險投保估價正確答案：A、B、D、E參考解析：A項，房地產抵押估價評估的是出租人權益價值；B項，房地產司法拍賣估價時，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物資，不因拍賣而消失；C項，房屋征收補償估價評估的是設定權益下的價值，不考慮租約；D項，房地產轉讓估價評的是出租人權益價值；E項，房地產火災險投保估價評的也是出租人權益價值，是法定權益狀況下價值而不是設定權益下的價值。(22.)評估某幢住宅樓內的一套住宅，下列價格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有()。A.公共配套B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.室內設施設備E.臨街狀況正確答案：A、B、C、E參考解析：房地產區(qū)位因素是一個綜合性因素，可分解為位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等因素。A項，公共配套屬于外部配套設施；BE兩項，朝向、樓層和臨街狀況屬于位置因素；C項，環(huán)境景觀屬于周圍環(huán)境；D項，室內設施設備屬于實物因素。(23.)關于最高最佳利用原則的說法，正確的是()。A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用E.經濟學上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途正確答案：B、D、E參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。選項A錯誤，最高最佳利用必須同時滿足以下4個條件：（1）法律上允許；（2）技術上可能；（3）經濟上可行；（4）價值最大化；選項C錯誤，根據(jù)最高最佳利用原則，估價中可以采用兩種估價前提的組合，如改變用途與更新改造的組合為前提。(24.)成本法估價中采用市場提取法求取成本利潤率時，選取的類似房地產項目應與估價對象的()。A.土地取得方式相同B.土地規(guī)劃用途相同C.項目規(guī)模大小相當D.項目建設期長短相近E.項目經營期長短相近正確答案：A、B、C、D參考解析：可比實例房地產應是估價對象的類似房地產，具體應滿足的要求有：①與估價對象的區(qū)位相近；②與估價對象的用途相同；③與估價對象的權利性質相同；④與估價對象的檔次相當；⑤與估價對象的規(guī)模相當；⑥與估價對象的建筑結構相同。由于要計算利息，則項目建設期長短也應相近。(25.)關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法，正確的有()。A.可選擇自愿轉讓開發(fā)前提或被迫轉讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費用E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。選項D錯誤，未來開發(fā)完成后的房地產狀況并不總是純粹的房地產，還可能包含房地產以外的動產、權利等。酒店這類收益性房地產，其狀況通常是“以房地產為主的整體資產”，包含房地產以外的財產（家具、設備等）；選項E錯誤，評估投資價值時，所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最低收益率。P349。(26.)在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有()。A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作D.房地產估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名正確答案：A、B、C、D參考解析：E項，房地產估價師和房地產估價機構不得允許其他個人和單位以自己的名義從事房地產估價業(yè)務，不得以估價者身份在非自己估價的房地產估價報告上簽名、蓋章，不得超出本機構的估價業(yè)務范圍或以其他房地產估價師、房地產估價機構的名義從事房地產估價業(yè)務。(27.)下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有()。A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產抵押估價業(yè)務B.估價師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價告中說明E.估價師在提供估價報考之前征求貸款銀行對估價結果的意見正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是房地產估價職業(yè)道德。選項C、E錯誤，房地嚴估價師和房地產估價機構應正直誠實，不得作任何虛假的估價，不得按估價委托人或其他單位、個人的高估或低估要求進行估價，也不得按預先設定的價值或價格進行估價。(28.)關于房地產變現(xiàn)能力的說法，正確的有()。A.特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱正確答案：A、B、C參考解析：不同類型的房地產及在不同的房地產市場狀況下，變現(xiàn)能力會有所不同。影響某宗房地產變現(xiàn)能力的因素主要有：①該房地產的通用性；②該房地產的獨立使用性；③房地產的可分割轉讓性；④該房地產的價值大?。虎菰摲康禺a的區(qū)位；⑥該房地產的開發(fā)程度；⑦該類房地產的市場狀況。A項，通常情況下，通用性越差的房地產，如用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。B項，由于受支付能力的限制，價值越大的房地產，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。CD兩項，通常情況下，開發(fā)程度越低的房地產，不確定因素越多，變現(xiàn)能力會越弱。E項，從房地產的市場狀況上看，賣方市場下出售房地產容易，變現(xiàn)能力強，反之則弱。(29.)下列影響房地產供給的因素中，能增加房地產供給量的有()。A.當前該類房地產價格水平較高B.該類房地產的開發(fā)成本上升C.該類房地產的開發(fā)技術水平提高D.預期該類房地產價格會上漲E.該類房地產未來持有成本增加正確答案：A、C參考解析：某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②該種房地產的開發(fā)成本；③該種房地產的開發(fā)技術水平；④房地產開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。A項，一般地說，某種房地產的價格越高，開發(fā)該種房地產就越有利可圖，房地產開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多；相反，房地產開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。B項，在某種房地產的價格水平不變的情況下，當其開發(fā)成本上升，房地產開發(fā)利潤率就會下降，從而會使該種房地產的供給減少。C項，在一般情況下，開發(fā)技術水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產開發(fā)企業(yè)就會開發(fā)更多的房地產。D項，如果房地產開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的房地產市場看好，如預期房地產價格未來會上漲，則房地產開發(fā)企業(yè)會增加房地產開發(fā)量，從而會使未來的房地產供給增加，同時房地產開發(fā)企業(yè)和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產的當前供給。E項，房地產未來持有成本的增長，如預期會開征房地產稅，未來市場需要減少，存量房市場供給增加，房地產價格預期會下降，則會減少供給。(30.)關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有()。A.對不同用途房地產的價格，房地產區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是房地產狀況調整的內容。選項A錯誤，不同使用性質的房地產，某些價格影響因素對價格的影響方向和程度不一定相同；選項B錯誤，比較調整的內容越多，說明可比實例和估價對象的差異性越大，反而越不精確；選項C錯誤，可比實例應是其成交價格所對應或反映的狀況，而不是它在價值時點的狀況，也不一定是在其成交日期的狀況。選項E是房地產狀況中的權益狀況的調整。P197～200。(31.)求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應扣除的項目包括()。A.房產稅B.承租人支付的物業(yè)管理費C.空調設備重置提拔款D.所得稅E.房屋保險費正確答案：A、C、E參考解析：凈收益是有效毛收入減去由出租人負擔的運營費用后的收益。運營費用是指維持房地產正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等。B項，承租人支付的費用不應計入運營費用，只有出租人負擔的費用才可以計入運營費用。D項，運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包含房地產抵押貸款還本付息額、房地產折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。(32.)下列估價假設中，屬于背離事實假設的有()。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封B.未進入被征收房屋內實地勘察，估價中對其內部狀況進行的合理設定C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定正確答案：A、D參考解析：本題考查的是估價報告的組成。背離事實假設，是指因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。如，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。在房地產司法拍賣估價中，不考慮拍賣財產上原有的擔保物權、其他優(yōu)先受償權及查封因素，因為原有的擔保物權及其他優(yōu)先受償權因拍賣而消滅，查封因拍賣而解除。B是依據(jù)不足假設；C是一般假設；E是未定事項假設。(33.)假設開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤，計算基數(shù)應包括()。A.待開發(fā)在建工程價值B.已完工程建設成本C.取得在建工程的稅費D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金正確答案：A、C參考解析：后續(xù)開發(fā)的應得利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。它是將待開發(fā)房地產狀況“變成”未來開發(fā)完成后的房地產狀況而應當獲得的一般正常利潤。采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產價值及其取得稅費、以及后續(xù)的建設成本、管理費用和銷售費用。(34.)運用路線價法評估某路線價區(qū)段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有()。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D.土地市場狀況E.土地開發(fā)程度正確答案：A、B、C、E參考解析：標準臨街宗地簡稱標準宗地，是路線價區(qū)段內具有代表性的宗地，其選取要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標準臨街深度；④臨街寬度為標準臨街寬度（簡稱標準寬度，可為同一路線價區(qū)段內臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑤臨街寬度與臨街深度的比例（簡稱“寬深比”）適當；⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率（可為同一路線價區(qū)段內臨街各宗土地的容積率的眾數(shù)或平均數(shù)）；⑧其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等應具有代表性。判斷題（共15題，共15分）(35.)外部經濟、房地產使用管制改變以及對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是保值增值。房地產擁有者對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上漲，不是房地產自然增值；通貨膨脹引起的房地產價格上漲，不是真正的房地產增值，而是房地產保值；外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。(36.)對收益性房地產來說，增加房地產保有環(huán)節(jié)稅收會減少房地產凈收益，從而會直接導致房地產價格下降。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是稅收制度政策。房地產保有環(huán)節(jié)的稅收也稱為房地產持有環(huán)節(jié)的稅收，相當于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，如房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對收益性房地產來說，房產稅會減少房地產凈收益，從而會直接導致房地產價格下降。反之，減免房地產保有環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產價格上漲。(37.)某宗房地產買賣合同的約定賣方實得金額為5500/m2元，買賣中涉及的稅費均由買家負擔，若買方和賣方在買賣交易中應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下成交價格的3%和6%，則該房地產在交易稅費正常負擔下的價格為5851/m2元。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。正常負擔下的價格＝賣方實得金額/（1－應由賣方繳納的稅費比率）＝5500/（1－6%）＝5851（元/m2）。(38.)求取房地重新購建價格時，通常房地分估路徑求取的估價結果比房地合估路徑求取的估價結果低。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是重新購建價格的求取思路。求取房地重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分解為土地和建筑物兩個組成部分，而是模擬房地產開發(fā)建設過程，這種求取重新購建價格的路徑，稱為“房地合估”路徑。二是將該房地分解為土地和建筑物兩個組成部分，分別求取土地重新購建價格、建筑物重新購建價格，然后將兩者相加。這種求取重新購建價格的路徑，稱為“房地分估”路徑。房地分估路徑求取的估價結果比房地合估求取的估價結果低。(39.)某國有企業(yè)持有一宗尚未開發(fā)的房地產開發(fā)用地，目前其價格已上漲了50%，根據(jù)有關政策規(guī)定，該企業(yè)需清退房地產開發(fā)業(yè)務。運用假設開發(fā)法評估該房地產開發(fā)用地的轉讓價格時應選擇被迫轉讓開發(fā)前提。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法的估價前提。該企業(yè)需清退房地產開發(fā)業(yè)務，屬于自愿轉讓給他人開發(fā)完成，轉讓對手，轉讓價格均具有自主商議權，這種估價前提稱為“自愿轉讓開發(fā)前提”。司法拍賣，房地產已經被限制，喪失了自主處分權，才采用“被迫轉讓開發(fā)前提”。自愿轉讓和被迫轉讓的區(qū)別，在于轉讓時，房地產權利人是否具有完整的處分權。被迫轉讓，房地產一般已經采取了限制措施，需要通過法院拍賣變現(xiàn)，處分權是受到限制的。P341。(40.)估價技術路線是評估估價對象價值或價格所遵循的基本途徑和指導整個估價過程的技術思路，包括估價方法如何具體運用。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是編制估價作業(yè)方案。估價技術路線是評估估價對象價值或價格所遵循的基本途徑和指導整個估價過程的技術思路，其中包含估價方法如何具體運用。P408。(41.)房地產被征收的，應給予被征收房地產價值補償：被征用的，一般只給予被征用房地產租金補償，但房地產被征用后滅失的，應給予被征用房地產價值補償。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產征收征用的補償。征用房地產不僅應當給予使用上的補償（補償金額相當于租金），房地產被征用后滅失的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產價值的補償。《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定對被征收人給予的補償包括被征收房屋價值的補償。(42.)在房地產司法拍賣估價中，人民法院是估價委托人和估價報告使用者，但不是估價利害關系人。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是估價當事人。在房地產司法拍賣估價中，人民法院是估價委托人和報告使用人，但不是估價對象權利人，也不是估價利害關系人，申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競買人是估價利害關系人。P30。(43.)估價對象的現(xiàn)狀價值是其在某一特定時間的實際狀況下的價值，可能低于或高于市場價值；但在合法利用條件下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值?，F(xiàn)狀價值是指估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。而如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價值就等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。(44.)可比實例有債權債務而估價對象沒有，統(tǒng)一財產范圍時，應將可比實例帶債權債務條件下的成交價格減去債務加上債權，統(tǒng)一為不帶債權債務的價格。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是統(tǒng)一財產范圍。估價對象是“干凈”的房地產，而選取的可比實例帶有債權債務時，統(tǒng)一財產范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權債務的房地產范圍（剝離法）：不帶債權債務的房地產價格＝帶有債權債務的房地產價格－（債權－債務）。P185。(45.)掛牌價格不是成交價格，不能選為可比實例作為估價依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。掛牌價格簡稱掛牌價，是指房地產所有權人公開出售房地產時所公布或標出的要價。它不是成交價格，且通常高于成交價格。掛牌價不能作為估價依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考。(46.)某收益性房地產的資本化率與其凈收益本身的變化以及收益期的長短無直接關系。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是直接資本化法。報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短無直接關系，而資本化率與凈收益本身的變化以及收益期的長短有直接關系。P271。(47.)建筑物的物質折舊項目分為可修復項目和不可修復項目，若修復成本大于修復所帶來的房地產價值增值額，則該項目稱為不可修復項目。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。物質折舊項目分為可修復項目和不可修復項目兩類，預計修復成本小于或等于修復所能帶來的房地產價值增加額的，是可修復的；反之，是不可修復的。(48.)在運用移動平均法預測房地產價格時，一般應按照房地產價格變化的變動程度進行移動平均。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是移動平均法。在運用移動平均法時，一般應按照房地產價值、價格變化的周期長度進行移動平均。P390。(49.)同一街道不可以有兩個或多個路線價。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是路線價區(qū)段。一個路線價區(qū)段是具有相同路線價的地段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價水平有明顯差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。但較長的繁華街道，有時根據(jù)地價水平差異情況，需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價。問答題（共2題，共2分）(50.)某寫字樓的總建筑面積為30000m2，可出租面積比率為70%，可出租面積的月租金為60元/m2，且每年不變，空置率為10%，建筑物的剩余經濟壽命和土地使用剩余期限均為35年。按租賃合同約定，該寫字樓業(yè)主收取承租人租賃押金30萬元，押金年利率3.5%，自動售貨機、投幣電話、傳真服務等年凈收入15萬元。維修費、管理費用、水電費用、房產稅、其他稅費等每年為200萬元，房屋年折舊費為220萬元，房屋設備等需重置項目的年重置提撥款為40萬元。經調查得知。該寫字樓用地重新購建價格的樓面價為1000元/m2，土地報酬率為7%，建筑物報酬率為9%，請求取該寫字樓的房地產價格。正確答案：參考解析：收益法，組合技術1.（1）求取房地產年凈收益有效毛收入：1）押金的利息收入＝30萬×3.5%＝1.05（萬元）2）其他收入＝15（萬元）3）寫字樓租金年凈收入＝3×70%×（1－10%）×60×12＝1360.8（萬元）有效毛收入＝1360.8＋1.05＋15＝1376.85（萬元）運營費用＝200＋40＝240（萬元）年凈收益＝1376.85－240＝1136.85（萬元）。（2）求取建筑物價值土地年凈收益/7%×[1－1/（1+7%）35]＝3000萬元土地年凈收益＝231.66（萬元）建筑物年凈收益＝1136.85－231.66＝905.19萬元建筑物價值＝905.19/9%×[1－1/（1+9%）35]＝9564.98（萬元）（3）求取房地產價值VO＝VL＋VB＝3000＋9564.98＝12564.98（萬元）(51.)某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造