估價原理與方法-《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬試卷5

估價原理與方法-《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬試卷5單選題（共35題，共35分）(1.)房地產(chǎn)估價中，遵循獨立客觀公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場上，評估（江南博哥）出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。A.委托人B.估價報告預(yù)期使用者C.管理部門D.中立正確答案：D參考解析：遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)站在中立的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平、合理的價值。(2.)已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920正確答案：D參考解析：[知識點]凈收益每年不變的公式(3.)某宗房地產(chǎn)2007年10月的凈收益為150萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉(zhuǎn)售時的價格比2007年6月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為售價的6%。該類房地產(chǎn)的報酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)目前的收益價格為()萬元。A.5221B.3767C.3041D.3500正確答案：C參考解析：[知識點]報酬資本化法的公式(4.)運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用()進行測算。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動平均法D.指數(shù)修勻法正確答案：B參考解析：[知識點]平均發(fā)展速度法(5.)下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價格或收益價格D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價正確答案：C參考解析：[知識點]確定估價結(jié)果(6.)以房地產(chǎn)抵押為目的的估價，除了遵守一般原則外，還應(yīng)遵守()。A.現(xiàn)實性原則B.適宜性原則C.技術(shù)性原則D.客觀原則正確答案：C參考解析：[知識點]房地產(chǎn)估價原則概述(7.)()對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設(shè)施正確答案：A參考解析：一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。雖然任何物品在某一時間都有一個具體的位置，但房地產(chǎn)不可移動，位置固定不變；其他物品可以移動，位置能夠改變。因此，價格、價值與區(qū)位密切相關(guān)幾乎是房地產(chǎn)所獨有的（不排除相同的商品在不同的購物環(huán)境中的售價不同）。(8.)從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得的()分開。A.利潤B.利息C.收入D.收益正確答案：A參考解析：[知識點]房地產(chǎn)價格的構(gòu)成(9.)某宗房地產(chǎn)的交易總價款為80萬元，其中首期付款為20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假設(shè)季利率為1.2%，則在成交日期時一次付清的價格為()萬元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75正確答案：D參考解析：[知識點]建立比較基準(10.)為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為()。A.公開市場價值B.謹慎價值C.快速變現(xiàn)值D.投資價值正確答案：B參考解析：[知識點]市場價值、快速變現(xiàn)價值、投資價值(11.)下列()不是影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素。A.經(jīng)濟發(fā)展B.金融政策C.利率D.匯率正確答案：B參考解析：[知識點]影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素(12.)有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應(yīng)為()。A.50萬元B.55萬元C.60萬元D.60萬元以上正確答案：C參考解析：[知識點]成交價格偏離正常市場價格的因素及交易情況修正方法(13.)在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是()。A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費C.銷售稅費D.開發(fā)成本、管理費用和銷售費用正確答案：B參考解析：[知識點]開發(fā)經(jīng)營期、投資利息和開發(fā)利潤的測算(14.)某倉庫房地產(chǎn)土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為()萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315正確答案：D參考解析：[知識點]補地價的測算(15.)衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見、最簡單的是()。A.位置B.外部配套設(shè)施C.環(huán)境景觀D.交通正確答案：D參考解析：[知識點]房地產(chǎn)一般因素(16.)房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，在這兩類不同作用的估價中，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)法律責(zé)任的大小為()。A.一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任B.一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，大于起咨詢性、參考性作用的估價中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價中不承擔(dān)法律責(zé)任正確答案：B參考解析：[知識點]房地產(chǎn)估價的本質(zhì)(17.)地價本質(zhì)上是()。A.勞動創(chuàng)造B.“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)C.圍繞著“勞動價值”而上下波動D.地租的資本化正確答案：D參考解析：[知識點]地價與一般物品價格的不同表現(xiàn)(18.)已知臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft。現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運用“四三二一”法則，地塊乙的總地價為()萬元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0正確答案：A參考解析：[知識點]路線價法(19.)某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599正確答案：C參考解析：[知識點]房屋建筑面積(20.)某大廈總建筑面積為10000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%正確答案：C參考解析：[知識點]高層建筑地價分攤的方法(21.)某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地總價值為5800萬元，其中土地總價值為3000萬元。某人購買了其中250m2，該部分的房地價值為130萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應(yīng)占有的土地份額為()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%正確答案：A參考解析：[知識點]高層建筑地價分攤的方法(22.)城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢正確答案：B參考解析：[知識點]路線價法(23.)()是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。A.物權(quán)B.債權(quán)C.租賃權(quán)D.所有權(quán)正確答案：A參考解析：[知識點]房地產(chǎn)的各種權(quán)利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義(24.)某類房地產(chǎn)一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補償為2.02%，管理負擔(dān)補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產(chǎn)的報酬率為()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%正確答案：C參考解析：[知識點]報酬率的求取方法(25.)回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是()。A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去正確答案：C參考解析：[知識點]估價時點原則(26.)路線價法特別適用于對()進行估價。A.單宗土地B.大量土地C.部分土地D.待開發(fā)土地正確答案：B參考解析：[知識點]路線價法(27.)在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是()。A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料C.房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格正確答案：A參考解析：[知識點]長期趨勢法基本論述(28.)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。A.房地產(chǎn)的各項權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益正確答案：C參考解析：[知識點]房地產(chǎn)的各種權(quán)利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義(29.)在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計息的項目有()。A.銷售費用B.銷售稅費C.開發(fā)利潤和銷售稅費D.銷售費用和銷售稅費正確答案：C參考解析：[知識點]假設(shè)開發(fā)法基本論述(30.)一宗房地產(chǎn)，其權(quán)利的設(shè)立和行使的限制、房地產(chǎn)使用的管制和()對其價值有著重大影響。A.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制B.房地產(chǎn)權(quán)利的限制C.房地產(chǎn)政府監(jiān)督D.銀行利率正確答案：A參考解析：[知識點]地役權(quán)、相鄰關(guān)系(31.)在成本法求取折舊中，采用()更符合實際情況。A.有效經(jīng)過年數(shù)B.實際經(jīng)過年數(shù)C.剩余經(jīng)過年數(shù)D.自然經(jīng)過年數(shù)正確答案：A參考解析：自然經(jīng)過年數(shù)不能反映建筑物真實的狀況，采用有效經(jīng)過年數(shù)求出的折舊更符合實際情況。(32.)某估價事務(wù)所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為()。A.2006年5月30日B.現(xiàn)在C.重新估價的作業(yè)日期D.要求重新估價的委托方指定的日期正確答案：A參考解析：估價時點是所要評估房地產(chǎn)的價值是在哪個具體日期的價值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關(guān)。(33.)收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價對象的價值。A.預(yù)期未來收益B.預(yù)期收益能力C.預(yù)期價格高低D.預(yù)期價格漲落正確答案：A參考解析：收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值。(34.)收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。A.最佳用途和最佳規(guī)模B.最佳集約度C.最佳規(guī)模和最佳集約度D.最佳用途正確答案：C參考解析：收益遞增遞減原理可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系（投入產(chǎn)出關(guān)系是指投入量的變動與相應(yīng)產(chǎn)出量的變動之間的關(guān)系）：①在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；②在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。(35.)某建筑物建筑面積為4000m2，經(jīng)濟壽命40年，單位建筑面積的重置價格為2500元/m2，有效經(jīng)過年數(shù)為15年，殘值率為5%，該建筑物現(xiàn)值為()萬元。A.523.45B.593.75C.643.75D.1000正確答案：C參考解析：V＝2500×4000×[1-(1-5%)×15÷40]＝6437500(元)＝643.75(萬元)多選題（共15題，共15分）(36.)某估價機構(gòu)為一商品住宅抵押貨款作了評估，出具了估價報告，估價報告有效期為1年。該抵押人準備以此估價報告向銀行申請抵押貸款，貸款期限為20年。在未來20年內(nèi)估價機構(gòu)對此估價報告()。A.均要負法律責(zé)任B.在經(jīng)過1年之后也無需重新對該商品住宅進行評估C.經(jīng)過1年之后需重新對該商品住宅進行評估D.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告失效，需要重新評估E如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告繼續(xù)有效，不需要重新評估正確答案：A、B、D參考解析：[知識點]撰寫估價報告(37.)()等不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值。A.一個高爾夫球洞B.一條保齡球球道C.封閉使用的大院深處的一幢房屋D.在建工程E經(jīng)濟適用住房正確答案：A、B、C參考解析：[知識點]地租理論的回顧(38.)下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有()。A.對當(dāng)前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期的某個日期為估價時點B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日C.分期實施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點D.房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點E對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價時點正確答案：A、B參考解析：[知識點]受理估價委托的概述(39.)根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)()時，便為最高最佳使用。A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B.達到規(guī)模遞增C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合正確答案：A、C參考解析：適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)時，便為最高最佳使用。(40.)在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔(dān)狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于()。A.賣方實際得到的價格÷(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)B.賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費C.買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負擔(dān)的稅費D.應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費÷應(yīng)由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格-(1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率)正確答案：A、C參考解析：[知識點]成交價格偏離正常市場價格的因素及交易情況修正方法(41.)從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)價值是客觀存在的，是()。A.市場力量決定的B.以房地產(chǎn)估價師意志為轉(zhuǎn)移的C.房地產(chǎn)估價師通過科學(xué)的分析、測算和判斷，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來D.由眾多市場參與者集體的價值判斷的結(jié)果E房地產(chǎn)估價師“發(fā)明”或“創(chuàng)造”的房地產(chǎn)價值正確答案：A、C、D參考解析：[知識點]房地產(chǎn)估價的本質(zhì)(42.)下列關(guān)于實地查勘的說法中，不正確的有()。A.對于面積小、價值低的房地產(chǎn)可不進行實地查勘B.實地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認真記錄下來，形成實地查勘記錄C.實地查勘人員應(yīng)在實地查勘記錄上簽名，而委托人中的陪同人員，可以不在記錄上簽名D.在實地查勘記錄上應(yīng)注明實地查勘日期E實地查勘應(yīng)到實地對事先收集的有關(guān)估價對象資料進行核實正確答案：A、C參考解析：[知識點]城鎮(zhèn)基準地價(43.)下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格的表述中，正確的是()。A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價格或收益價格C.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益法測算的結(jié)果低于市場法測算的結(jié)果D.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益價格大大高于積算價格E收益價格傾向于最高買價，積算價格傾向于最低賣價，比準價格傾向于成交價格正確答案：B、C參考解析：[知識點]成交價格、理論價格和評估價值(44.)高層建筑地價分攤的方法有()。A.按建筑物價值進行分攤B.按房地價值進行分攤C.按土地價值進行分攤D.按建筑面積進行分攤E按樓面地價進行分攤正確答案：B、C、D參考解析：[知識點]高層建筑地價分攤的方法(45.)下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有()。A.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)C.理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負相關(guān)D.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化E匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降正確答案：A、C參考解析：[知識點]對房地產(chǎn)價格影響因素的認識(46.)假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.現(xiàn)實社會需要程度D.未來發(fā)展趨勢E固定性正確答案：A、C、D參考解析：[知識點]假設(shè)開發(fā)法基本論述(47.)下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的有()。A.土地使用權(quán)B.所有權(quán)C.地役權(quán)D.典權(quán)E租賃權(quán)正確答案：A、C參考解析：[知識點]房地產(chǎn)的各種權(quán)利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義(48.)運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。A.統(tǒng)一采用總價B.統(tǒng)一采用單價C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E統(tǒng)一付款方式正確答案：B、C、D參考解析：建立價格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。(49.)在房地產(chǎn)估價作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有()。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價時點原則D.替代原則E應(yīng)急原則正確答案：A、B、C、D參考解析：在房地產(chǎn)估價作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有：①合法原則；②最高最佳使用原則；③估價時點原則；④替代原則。(50.)下列哪種房地產(chǎn)最適用成本法估價()。A.學(xué)校B.公園C.商場D.普通商品住宅E油田正確答案：A、B參考解析：學(xué)校、油田和公園是很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，最適用于用成本法估價。商場和普通商品住宅是具有交易性的房地產(chǎn)，最適用于用市場法估價。判斷題（共15題，共15分）(51.)一般而言，房地產(chǎn)價格與利率正相關(guān)，利率上升時房地產(chǎn)價格會上升，利率下降時房地產(chǎn)價格下降。（）正確答案：錯誤參考解析：[知識點]影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素(52.)價格實質(zhì)上是在市場經(jīng)濟或商品經(jīng)濟這種特定經(jīng)濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。()正確答案：正確參考解析：[知識點]房地產(chǎn)價格的形成條件(53.)為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進行投資決策，應(yīng)用收益法對擬開發(fā)的項目進行投資價值評估時，應(yīng)采用與該項目風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準。()正確答案：錯誤參考解析：[知識點]市場價值、快速變現(xiàn)價值、投資價值(54.)在城市房屋拆遷估價中，當(dāng)拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為未來某個時點的狀況，因此估價時點應(yīng)為未來。()正確答案：錯誤參考解析：[知識點]估價時點原則(55.)土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均產(chǎn)值的30倍。()正確答案：正確參考解析：[知識點]土地補償費及征地管理費(56.)非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用和住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費用均不能計入商品住宅的價格中。()正確答案：正確參考解析：[知識點]商品住宅和經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定(57.)預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。()正確答案：錯誤參考解析：[知識點]凈收益按一定數(shù)額遞減的公式(58.)自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。()正確答案：正確參考解析：[知識點]求取綜合資本化率及自有資金資本化率(59.)運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何外，還要求有一個良好的社會自然環(huán)境。()正確答案：錯誤參考解析：[知識點]假設(shè)開發(fā)法基本論述(60.)當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時，宜采用移動平均法。()正確答案：錯誤參考解析：[知識點]平均增減量法[知識點]移動平均法(61.)長期趨勢法適用對象是價格有明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料必須真實。()正確答案：錯誤參考解析：[知識點]長期趨勢法基本論述(62.)估價報告應(yīng)用有效期的表達形式為：自××年××月××日起至××年(××個月、××日)內(nèi)有效。()正確答案：錯誤參考解析：[知識點]撰寫估價報告(63.)投?；馂?zāi)險時的保險價值，包括土地價值、重建期間的經(jīng)濟損失和建筑物的重置。()正確答案：錯誤參考解析：投?；馂?zāi)險時的保險價值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含關(guān)于損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經(jīng)濟損失。(64.)為房地產(chǎn)買賣目的進行的估價，如果評估價值比客觀合理的價值高，則買者得利，賣者受損。()正確答案：錯誤參考解析：為房地產(chǎn)買賣目的進行的估價，如果評估價值比客觀合理的價值高，則賣者得利，買者受損。(65.)搜集交易實例是市場法中的一個步驟，需等到需要采用市場法估價時才可以開始。()正確答案：錯誤參考解