估價(jià)原理與方法-《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬試卷2

估價(jià)原理與方法-《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬試卷2單選題（共35題，共35分）(1.)估價(jià)對(duì)象為一棟復(fù)式住宅，其中“復(fù)式”表示的是估價(jià)對(duì)象的()。A.實(shí)體B.功能（江南博哥）C.質(zhì)量D.權(quán)益中的權(quán)利正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房地產(chǎn)實(shí)物：有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能。有形的實(shí)體，就該房屋的建筑結(jié)構(gòu)而言，是指它是磚木結(jié)構(gòu)的，還是磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)或者鋼結(jié)構(gòu)的；實(shí)體的質(zhì)量，假如該房屋是磚木結(jié)構(gòu)的，則是指它是采用什么質(zhì)量的磚和木材建造的，或者其施工質(zhì)量如何；組合完成的功能，指它的空間布局如何，如住宅的戶型如何。復(fù)式住宅屬于估價(jià)對(duì)象的戶型，即該組合完成的功能。參見教材P50。(2.)下列經(jīng)分類后的房地產(chǎn)中，不屬于按實(shí)物形態(tài)分類的是()。A.未來狀況下的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.共有的房地產(chǎn)D.以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)按實(shí)物形態(tài)劃分的種類。按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分為9類：土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體、房地產(chǎn)的局部、未來狀況下的房地產(chǎn)、已滅失的房地產(chǎn)、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。選項(xiàng)C，共有的房地產(chǎn)，屬于按權(quán)益狀況劃分的種類。參見教材P70。(3.)某房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積為4000m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為1000m2，建筑面積單價(jià)為8000元/m2，容積率為2.5，建筑物價(jià)值為1800萬元，則該房地產(chǎn)的樓面地價(jià)為()元/m2。A.1800B.3600C.4400D.11000正確答案：C參考解析：本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e＝4000＋1000＝5000m2。房地產(chǎn)總價(jià)＝8000×5000＝4000萬元。土地價(jià)值＝房地產(chǎn)總價(jià)－建筑物價(jià)值＝4000－1800＝2200萬元。樓面地價(jià)＝土地價(jià)值/建筑面積＝2200萬元/5000＝4400元/m2。參見教材P105。(4.)判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性，可以采用的標(biāo)準(zhǔn)是()。A.實(shí)際成交價(jià)格B.實(shí)際價(jià)格C.正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格D.復(fù)核評(píng)估價(jià)格正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)A，不可以用實(shí)際成交價(jià)格，因?yàn)榭赡苁欠钦＝灰?；選項(xiàng)B，實(shí)際價(jià)格，是相對(duì)于名義價(jià)格的概念，是成交日一次性支付的價(jià)格，無法判定是否存在價(jià)格扭曲；選項(xiàng)C，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，僅校正了稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁下的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的問題。可以用復(fù)核價(jià)格作為評(píng)判是否存在誤差的依據(jù)。參見教材P10。(5.)下列關(guān)于估價(jià)委托人的說法中，錯(cuò)誤的是()。A.估價(jià)委托人必須是估價(jià)利害關(guān)系人B.估價(jià)委托人可能是估價(jià)報(bào)告使用者C.估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人D.估價(jià)對(duì)象的潛在投資者可以是估價(jià)委托人正確答案：A參考解析：本題考查的是的估價(jià)當(dāng)事人。估價(jià)委托人，不一定是利害關(guān)系人，例如在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人和報(bào)告使用人，但不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，也不是估價(jià)利害關(guān)系人，申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競(jìng)買人是估價(jià)利害關(guān)系人。參見教材P30。(6.)下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于位置描述的是()。A.該房地產(chǎn)位于28層辦公樓的第8層B.該房地產(chǎn)500米內(nèi)有地鐵站點(diǎn)C.該房地產(chǎn)離機(jī)場(chǎng)約25公里D.該房地產(chǎn)坐北朝南正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況的描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中對(duì)位置的描述，主要說明以下方面：坐落、方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層等。選項(xiàng)A說明樓層；選項(xiàng)C是與相關(guān)場(chǎng)所的距離；選項(xiàng)D說明方位。這些都是對(duì)于位置的描述。選項(xiàng)B，屬于區(qū)位狀況描述中對(duì)交通的描述。參見教材P79～80。(7.)某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個(gè)月建成交付使用，類似商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現(xiàn)率為12%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的5%，則該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格為()元/平方米。A.4630B.4634.1C.4750D.5000正確答案：B參考解析：本題考查的是現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。期房的市場(chǎng)價(jià)格＝5000－2000/1%×[1－1（1＋1%）6]/100－5000×5%＝5000－115.9－250＝4634.1（元/平方米）。參見教材P108。(8.)下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素中，不屬于房地產(chǎn)實(shí)物因素的是()。A.新舊程度B.周圍環(huán)境C.建筑物內(nèi)空間布局D.土地開發(fā)程度正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。房地產(chǎn)實(shí)物因素包括土地實(shí)物因素和建筑物實(shí)物因素，土地實(shí)物因素包括土地面積；土地形狀；地形、地勢(shì)；地質(zhì)；土壤；土地開發(fā)程度。建筑物實(shí)物因素包括建筑規(guī)模；建筑結(jié)構(gòu)；設(shè)施設(shè)備；裝飾裝修；空間布局；建筑功能；外觀；新舊程度。選項(xiàng)B，周圍環(huán)境，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素。參見教材P122～126。(9.)下列影響某宗建設(shè)用地價(jià)格的因素中，不屬于權(quán)益因素的是()。A.土地用途B.所在區(qū)域綠化水平C.土地容積率D.土地使用期限正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。房地產(chǎn)權(quán)益因素中，對(duì)房地產(chǎn)利用的限制：房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；房地產(chǎn)使用管制；相鄰關(guān)系的限制。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來說，有意義的使用管制主要是：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，對(duì)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定。選項(xiàng)B，所在區(qū)域綠化水平屬于區(qū)位因素中的周圍環(huán)境，不屬于權(quán)益因素。參見教材P128。(10.)關(guān)于合法原則具體應(yīng)用的說法，錯(cuò)誤的是()。A.估價(jià)對(duì)象的狀況應(yīng)依法判定，可以不是實(shí)際狀況B.抵押估價(jià)中具有合法權(quán)屬證明的房地產(chǎn)都可以作為估價(jià)對(duì)象C.未經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)政府有效認(rèn)定處理后可以作為征收估價(jià)對(duì)象D.司法鑒定估價(jià)中被查封的房地產(chǎn)不應(yīng)考慮查封因素的影響正確答案：B參考解析：本題考查的是合法原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能成為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。參見教材P157。(11.)下列交易實(shí)例中，不得選作可比實(shí)例的是()。A.成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差1.5年B.成交價(jià)格為非正常價(jià)格，但可修正為正常價(jià)格C.與估價(jià)對(duì)象類似的交易實(shí)例D.成交日期晚于價(jià)值時(shí)點(diǎn)正確答案：D參考解析：本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選項(xiàng)D，可比實(shí)例的成交日期不得晚于價(jià)值時(shí)點(diǎn)。參見教材P182～183。(12.)某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)該由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方實(shí)付金額（合同約定成交價(jià)格）為()元/m2。A.2385B.2393C.2853D.2964正確答案：D參考解析：本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。第一步，計(jì)算正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格。賣方稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了買方，站在買方視角分析。設(shè)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為X，X＝2659＋X×6.8%，X＝2853元/m2。第二步，賣家承擔(dān)買家應(yīng)繳納的稅費(fèi)。買方實(shí)付金額＝2853＋2853×3.9%＝2964元/m2。參見教材P186～187。(13.)某在建工程于2017年4月1日開工，2018年4月30日因故停工，2018年6月1日房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評(píng)估該在建工程的價(jià)值。該類建設(shè)項(xiàng)目正常建設(shè)期為24個(gè)月，假設(shè)該在建工程競(jìng)買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時(shí)間為3個(gè)月，則假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中后續(xù)建設(shè)期為()個(gè)月。A.10B.11C.13D.14正確答案：D參考解析：本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。后續(xù)開發(fā)的建設(shè)期包括建設(shè)前期和建造期＝3＋（24－13）＝14。已經(jīng)完成的工期13個(gè)月，剩余工期11個(gè)月，后續(xù)新增的前期，3個(gè)月。參見教材P346。(14.)評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為10000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為1200元/m2），因乙別墅的周邊環(huán)境略遜于甲別墅，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅低5%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價(jià)值為()元/m2。A.9690B.10200C.10500D.10736.84正確答案：D參考解析：本題考查的是交易情況修正的方法。[10000＋（1200－1000）]×（100/95）＝10736.84（元/m2）。參見教材P193。(15.)新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為500萬元，管理費(fèi)用為40萬元，銷售費(fèi)用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6.5%，投資利潤(rùn)率為20%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為()萬元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05正確答案：B參考解析：本題考查的是開發(fā)利潤(rùn)。土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)），設(shè)房地產(chǎn)的價(jià)值為V，V＝（600＋500＋40＋20）×（1＋20%）＋30＋6.5%V，求得V＝1520.86（萬元）。參見教材P298。(16.)某建筑物的建筑面積為500m2，重置成本為3600元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝飾裝修的重置成本為600元/m2，平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置成本為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為()萬元。A.75.6B.77.6C.80.6D.87.6正確答案：B參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法—分解法。（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝2（萬元）；（2）裝飾裝修的折舊額＝600×500×3/5＝18（萬元）；（3）設(shè)備的折舊額＝60×10/15＝40（萬元）；（4）長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額＝（3600×500－20000－600×500－600000）×10/50＝17.6（萬元）。該建筑物的物質(zhì)折舊額＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（萬元）。參見教材P322。(17.)采用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物有關(guān)概念使用合理的是()。A.已使用年限、耐用年齡、殘值率B.有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率C.已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率D.有效年齡、耐用年齡、殘值率正確答案：B參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命，或者剩余壽命應(yīng)采用預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命。參見教材P314。(18.)估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)過去5年的價(jià)格分別為7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年價(jià)格變化量按時(shí)間序列由前往后權(quán)重分別為0.1、0.2、0.3、0.4。則選用平均增減量法預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象，未來第一年的價(jià)格為()元/m2。A.9452B.9455C.9469D.9497正確答案：B參考解析：本題考查的是平均增減量法。d＝（8140－7800）×0.1＋（8470－8140）×0.2＋（8800－8470）×0.3＋（9130－8800）×0.4＝331元/m2，未來第一年的價(jià)格＝7800＋331×5＝9455元/m2。參見教材P387。(19.)某租賃期限為20年的土地?cái)M建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)，承租人投入建設(shè)成本費(fèi)用為3500萬元（建設(shè)期內(nèi)均勻投入）。建設(shè)期為1年，建成后可全部租出，每年可獲得凈利潤(rùn)600萬元（未扣除應(yīng)支付的土地租金）。若承租人要求的年報(bào)酬率為10%，則可支付的土地租金為()萬元/年。A.146B.125C.144D.227正確答案：C參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法。600/10%×[1－1/（1＋10%）19]/（1＋10%）－3500/（1＋10%）0.5＝可承受的最高地價(jià)＝可支付的土地年租金/10%×[1－1/（1＋10%）20]，解得可支付的土地年租金＝144萬元/年。參見教材P354。(20.)某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為2.0，樓面地價(jià)為800元／m2。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價(jià)為3000元／m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價(jià)為1000元／m2。該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為()萬元。A.4000B.5900C.6400D.7200正確答案：C參考解析：本題考查的是價(jià)差法。補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）＝（40%×3000×8＋60%×1000×8）－800×2＝12800（元/m2）。補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）＝12800×5000＝6400萬元。參見教材P382。(21.)一套總價(jià)為30萬元的住宅，在下列實(shí)際交易的付款方式中，最經(jīng)濟(jì)的是()（假定年利率為5%）。A.成交日期時(shí)一次性付清，給予3%的價(jià)格優(yōu)惠B.成交日期交付10萬元，余款在一年內(nèi)每半年支付10萬元C.在成交日期的一年后一次性付清D.成交日期支付5萬元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式按年等額本息支付正確答案：C參考解析：本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。選項(xiàng)A，名義總價(jià)30萬，實(shí)際總價(jià)為：30×（1－3%）＝29.1萬；選項(xiàng)B，名義總價(jià)30萬，實(shí)際總價(jià)為：10＋10/（1.05）0.5＋10/1.05＝29.283萬；選項(xiàng)C，名義總價(jià)30萬，實(shí)際總價(jià)為：30/1.05＝28.5714萬；選項(xiàng)D，分年等額付款額＝25×5%/[1－1/（1.05）10]＝3.2376萬，實(shí)際付款額＝5＋3.2376/5%×[1－1/（1.05）10]＝5＋25＝30萬。參見教材P107。(22.)某在建工程在抵押貸款之后半年停工，因借款人無力償還貸款，現(xiàn)被某法院整體拍賣。為此，采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)評(píng)估其拍賣保留價(jià)時(shí)，關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象狀況的說法，正確的是()。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為抵押貸款日，估價(jià)對(duì)象狀況為抵押時(shí)的狀況B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為抵押時(shí)的狀況C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為完工時(shí)的狀況D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在的狀況正確答案：D參考解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。由于現(xiàn)在被法院整體拍賣，故價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在，采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，需要確定估價(jià)對(duì)象的狀況為現(xiàn)狀（起點(diǎn)狀況）以及其未來完工時(shí)的價(jià)值，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況為未來完工時(shí)的狀況（終點(diǎn)狀況）。參見教材P161～163。(23.)采用收益法評(píng)估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，樂觀、折中、保守預(yù)測(cè)其凈收益分別為100萬元、95萬元、90萬元，市場(chǎng)上平均報(bào)酬率為8%～9%。估價(jià)中選取估價(jià)數(shù)據(jù)及參數(shù)時(shí)，正確的是()。A.年凈收益為95萬元，報(bào)酬率為8.5%B.年凈收益為90萬元，報(bào)酬率為9%C.年凈收益為90萬元，報(bào)酬率為8%D.年凈收益為100萬元，報(bào)酬率為8%正確答案：B參考解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。由于評(píng)估的是抵押價(jià)值，采用謹(jǐn)慎原則，不高估收入或低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或資本化率不應(yīng)偏低。抵押價(jià)值評(píng)估，凈收益按低的選，報(bào)酬率按高的選。參見教材P171。(24.)為征收房產(chǎn)稅服務(wù)的評(píng)估，為保證公平性，通常需要遵循的原則是()。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則正確答案：C參考解析：本題考查的是一致性原則和一貫性原則。為征收持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅服務(wù)的估價(jià)，為保證公平性，通常要遵循一致性原則，即對(duì)不同納稅人的同類房地產(chǎn)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。參見教材P172。(25.)某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入600萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，水電供暖費(fèi)由承租人承擔(dān)，其他稅費(fèi)由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。A.345B.385C.445D.485正確答案：D參考解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。承租人承擔(dān)的部分，也不在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中扣除。600－50－65＝485（萬元）。參見教材P253。(26.)張某2年前抵押貸款購(gòu)買了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實(shí)得金額為()萬元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04正確答案：C參考解析：本題考查的是直接資本化法概述。出現(xiàn)了“資本化率”的字樣，因此用直接資本化法確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，下一年度凈收益＝70×50×（1－10%）（1－10%）×12＝3.4020萬元，V＝3.4020/5%－11.8＝56.24萬元。參見教材P267。(27.)關(guān)于報(bào)酬率的說法，正確的是()。A.市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率來源于市場(chǎng)，不能真實(shí)反映收益風(fēng)險(xiǎn)B.累加法求取報(bào)酬率時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值相對(duì)于同期國(guó)債利率或銀行存款利率都是相同的C.報(bào)酬率不包含通貨膨脹因素的影響D.報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率正確答案：D參考解析：本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過安全利率以上部分的報(bào)酬率，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定，國(guó)債和銀行存款的風(fēng)險(xiǎn)不同，其風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值也不同；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，報(bào)酬率已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響；參見教材P263～266。(28.)某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重置成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重置成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為()萬元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07正確答案：C參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法—分解法。超額持有成本的現(xiàn)值＝2.5/10%×（1－1/1.130）＝23.57萬元，采用重置成本的功能過剩折舊＝超額持有成本的現(xiàn)值＝23.57萬元。重置成本，沒有無效成本的問題。參見教材P325。(29.)某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導(dǎo)致需求減少，估計(jì)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為()萬元。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40正確答案：C參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法—分解法。（1）該寫字樓空置率變化帶來的年租金損失為：70×10000×12×60%×（85%－75%）＝50.4（萬元）；（2）該寫字樓將貶值＝50.4/8%×[1－1/（1.08）30]＝567.39萬元。參見教材P326。(30.)關(guān)于假設(shè)開發(fā)法靜態(tài)分析法的說法，錯(cuò)誤的是()。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)下的價(jià)值D.需測(cè)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)正確答案：C參考解析：本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，在靜態(tài)分析法中，后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值，都是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。參見教材P349。(31.)政府為招標(biāo)出讓地塊確定招標(biāo)底價(jià)提供參考依據(jù)，采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)該采取的估價(jià)前提是()。A.業(yè)主自行開發(fā)前提B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提D.最高最佳利用正確答案：B參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。政府為確定招標(biāo)出讓的出讓底價(jià)，應(yīng)該是自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。參見教材P341，359。(32.)某塊臨街深度100米、臨街寬度為25米的矩形土地的總價(jià)為100萬元，運(yùn)用“四三二一”法則，其相鄰地塊的臨街深度為75米、臨街寬度為20米的矩形土地的總價(jià)為()萬元。A.60B.72C.75D.90正確答案：B參考解析：本題考查的是計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。＝100×90%×20/25＝72萬元。參見教材P371。(33.)利用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)某房地產(chǎn)價(jià)格，該城市該類房地產(chǎn)2009年～2018年的價(jià)格經(jīng)過方程擬合得到直線趨勢(shì)方程Y＝6000＋50X，其中Y為商品住宅價(jià)格，X為時(shí)間，∑X＝0。經(jīng)驗(yàn)證，該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測(cè)該類商品住宅2019年的平均價(jià)格為()元/m2。A.6050B.6300C.6550D.6800正確答案：C參考解析：本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法。過去的數(shù)據(jù)為10年，為偶數(shù)年，所以預(yù)測(cè)年份2019年的X取11，6000＋50×11＝6550（元/m2）。參見教材P385。(34.)評(píng)估某加油站的抵押價(jià)值，估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍包括()。A.加油站的特色裝修B.加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)C.加油站內(nèi)的車輛D.加油站的加油機(jī)正確答案：D參考解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)對(duì)象的范圍不包括特色裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。參見教材P405。(35.)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2015年7月1日出具了某辦公樓的抵押估價(jià)報(bào)告，估價(jià)委托人于2015年10月1日獲得期限為20年的抵押貸款。該估價(jià)報(bào)告應(yīng)保存至()。A.2025年6月30日B.2025年9月30日C.2035年6月30日D.2035年9月30日正確答案：D參考解析：本題考查的是保存估價(jià)資料。估價(jià)資料保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，應(yīng)不少于15年。屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，估價(jià)資料保存期限不少于30年。估價(jià)資料保存已超過15年或30年而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價(jià)資料應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束。參見教材P424。多選題（共15題，共15分）(36.)下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有()。A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)報(bào)告中說明E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)告之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德。選項(xiàng)C、E錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)正直誠(chéng)實(shí)，不得作任何虛假的估價(jià)，不得按估價(jià)委托人或其他單位、個(gè)人的高估或低估要求進(jìn)行估價(jià)，也不得按預(yù)先設(shè)定的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。參見教材P37。(37.)評(píng)估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價(jià)格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有()。A.公共配套B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備E.臨街狀況正確答案：A、B、C、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。房地產(chǎn)區(qū)位因素包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等，選項(xiàng)B、E屬于位置因素；選項(xiàng)C屬于周圍環(huán)境。參見教材P129～135。(38.)下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有()。A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購(gòu)買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定正確答案：A、D參考解析：本題考查的是估價(jià)假設(shè)和限制條件。背離事實(shí)假設(shè)，應(yīng)說明因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況不一致的合理假定。如，在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，不考慮拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償權(quán)及查封因素，因?yàn)樵械膿?dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)因拍賣而消滅，查封因拍賣而解除。選項(xiàng)B是依據(jù)不足假設(shè)；選項(xiàng)C是一般假設(shè)；選項(xiàng)E是未定事項(xiàng)假設(shè)。參見教材P419。(39.)成本法估價(jià)中采用市場(chǎng)提取法求取成本利潤(rùn)率時(shí)，選取的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的()。A.土地取得方式相同B.土地規(guī)劃用途相同C.項(xiàng)目規(guī)模大小相當(dāng)D.項(xiàng)目建設(shè)期長(zhǎng)短相近E.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)短相近正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)，具體應(yīng)滿足以下要求：（1）與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近；（2）與估價(jià)對(duì)象的用途相同；（3）與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；（4）與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；（5）與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；（6）與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同?？此瓶嫉某杀痉ǎ瑢?shí)際考的是比較法。比較法的原理在成本法中的應(yīng)用。參見教材P182。(40.)關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算）的說法，正確的有()。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價(jià)B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值C.收益法測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的劫產(chǎn)、權(quán)利等。特別是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為酒店、保齡球館這類收益性房地產(chǎn)的，其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”，包含著建筑物內(nèi)的家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。在這種情形下，后續(xù)開發(fā)的必要支出通常還應(yīng)該包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)等支出；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最低收益率。參見教材P348。(41.)運(yùn)用路線價(jià)法評(píng)估某路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有()。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D(zhuǎn).土地市場(chǎng)狀況E.土地開發(fā)程度正確答案：A、B、C、E參考解析：本題考查的是路線價(jià)法概述。利用路線價(jià)法求取臨街土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場(chǎng)狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。參見教材P364。(42.)在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，正確的有()。A.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)B.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師C.除批量估價(jià)外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與承接。選項(xiàng)E錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)師不得以估價(jià)者身份在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章。參見教材P401。(43.)關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有()。A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場(chǎng)通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產(chǎn)在賣方市場(chǎng)下通常比在買方市場(chǎng)下的變現(xiàn)能力弱正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是變現(xiàn)能力。不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力會(huì)不同。影響因素主要有：房地產(chǎn)的通用性、房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性、房地產(chǎn)的價(jià)值大小、房地產(chǎn)的區(qū)位、房地產(chǎn)的開發(fā)程度、該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。選項(xiàng)A，該房地產(chǎn)的通用性，即是否常見、是否被普遍使用。通用性越差的房地產(chǎn)，如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，廠房一般比住宅的變現(xiàn)能力弱；廠房中，特殊廠房一般比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱。選項(xiàng)B，該房地產(chǎn)的價(jià)值大小，由于受支付能力的限制，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。例如，面積較大的住宅一般比面積較小的住宅變現(xiàn)能力弱，大型商場(chǎng)一般比小店鋪的變現(xiàn)能力弱；選項(xiàng)C，該房地產(chǎn)的開發(fā)程度，通常情況下，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程一般比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。參見教材P66。(44.)下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有()。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加正確答案：A、C、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：（1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；（2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；（3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來的預(yù)期。選項(xiàng)A正確，一般地說，某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多；相反，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越少。供給量與價(jià)格正相關(guān)的這種關(guān)系，稱為供給規(guī)律。選項(xiàng)C正確，在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤(rùn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會(huì)開發(fā)更多的房地產(chǎn)。選項(xiàng)D存在雙重影響。可能增加也可能減少供應(yīng)量。選項(xiàng)E持有成本，就是房產(chǎn)稅，會(huì)增加供給。本題有跨度。參見教材P116。(45.)對(duì)帶租約的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)考慮租約對(duì)價(jià)值產(chǎn)生影響的有()。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)C.房屋征收補(bǔ)償估價(jià)D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E.房地產(chǎn)火災(zāi)險(xiǎn)投保估價(jià)正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評(píng)估帶租約的房地產(chǎn)或已出租的房地產(chǎn)，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金（簡(jiǎn)稱合同租金、租約租金）與市場(chǎng)租金差異的影響。買賣不破租賃，所以抵押也好，拍賣也好，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移不侵害承租人的權(quán)益?；馂?zāi)險(xiǎn)投保估價(jià)，為的是確定保險(xiǎn)價(jià)值和保費(fèi)。保險(xiǎn)價(jià)值包括建筑物的重置成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失（停產(chǎn)停業(yè)損失，租金損失）。房屋征收補(bǔ)償估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價(jià)。參見教材P99。(46.)關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是()。A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途正確答案：B、D、E參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，最高最佳利用必須同時(shí)滿足以下4個(gè)條件：（1）法律上允許；（2）技術(shù)上可能；（3）經(jīng)濟(jì)上可行；（4）價(jià)值最大化；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中可以采用兩種估價(jià)前提的組合，如改變用途與更新改造的組合為前提。參見教材P166～170。(47.)關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯(cuò)誤的有()。A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，即使某些價(jià)格影響因素相同，但這些因素對(duì)價(jià)格的影響方向和程度也不一定相同，對(duì)于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量選取與估價(jià)對(duì)象狀況相同之處較多的房地產(chǎn)為可比實(shí)例；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，可比實(shí)例應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的狀況，而不是它在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，也不一定是在其成交日期的狀況。參見教材P197～200。(48.)求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括()。A.房產(chǎn)稅B.承租人支付的物業(yè)管理費(fèi)C.空調(diào)設(shè)備重置提撥款D.所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)正確答案：A、C、E參考解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。出租凈收益是有效毛收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的收益。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。參見教材P253。(49.)假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括()。A.待開發(fā)在建工程價(jià)值B.已完工程建設(shè)成本C.取得在建工程的稅費(fèi)D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金正確答案：A、C參考解析：本題考查的是后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)。采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)的，計(jì)算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)，以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。（已完工）參見教材P351。(50.)下列關(guān)于重新購(gòu)建成本的說法，正確的有()。A.重新購(gòu)建成本是指重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出B.重新購(gòu)建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本C.重新購(gòu)建成本是客觀的重新購(gòu)建成本D.建筑物重新購(gòu)建成本是全新狀況下的重新購(gòu)建成本E.土地重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限下的價(jià)格正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是重新購(gòu)建成本的內(nèi)涵。土地是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的剩余年限的價(jià)格，如住宅用地，剩余年限還有30年，那么重新購(gòu)建成本就是30年住宅用地使用權(quán)的價(jià)格，而不是70年的全新價(jià)格。參見教材P303。判斷題（共15題，共15分）(51.)房地產(chǎn)被征收的，應(yīng)給予被征收房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償：被征用的，一般只給予被征用房地產(chǎn)租金補(bǔ)償，但房地產(chǎn)被征用后滅失的，應(yīng)給予被征用房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償（補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金），房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。參見教材P20。(52.)對(duì)收益性房地產(chǎn)來說，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是制度政策因素。房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)收益性房地產(chǎn)來說，房產(chǎn)稅會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。參見教材P139。(53.)某宗房地產(chǎn)買賣合同的約定賣方實(shí)得金額為5500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買家負(fù)擔(dān)，若買方和賣方在買賣交易中應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下成交價(jià)格的3%和6%，則該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為5851元/m2。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。站在被轉(zhuǎn)嫁一方，買方視角，X為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，X＝5500/（1－6%）＝5851元/m2。參見教材P187。(54.)可比實(shí)例有債權(quán)債務(wù)而估價(jià)對(duì)象沒有，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例帶債權(quán)債務(wù)條件下的成交價(jià)格減去債務(wù)加上債權(quán)，統(tǒng)一為不帶債權(quán)債務(wù)的價(jià)格。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。估價(jià)對(duì)象是“干凈”的房地產(chǎn)，而選取的可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)時(shí)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格＝帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格－債權(quán)＋債務(wù)。（剝離法）參見教材P185。(55.)某國(guó)有企業(yè)持有一宗尚未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，目前其價(jià)格已上漲了50%，根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，該企業(yè)需清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該房地產(chǎn)開發(fā)用地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。該企業(yè)需清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，屬于自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。司法拍賣，房地產(chǎn)已經(jīng)被限制，喪失了自主處分權(quán)，才采用“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。自愿轉(zhuǎn)讓和被迫轉(zhuǎn)讓的區(qū)別，在于轉(zhuǎn)讓時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)利人是否具有完整的處分權(quán)。自愿轉(zhuǎn)讓，可以選擇受讓方，可以協(xié)商轉(zhuǎn)讓價(jià)格。被迫轉(zhuǎn)讓，處分權(quán)是受到限制的。而且被迫轉(zhuǎn)讓需要通過法院拍賣的環(huán)節(jié)變現(xiàn)。參見教材P341。(56.)在運(yùn)用移動(dòng)平均法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的變動(dòng)程度進(jìn)行移動(dòng)平均。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是移動(dòng)平均法。在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。參見教材P390。(57.)在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者，但不是估價(jià)利害關(guān)系人。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是估價(jià)當(dāng)事人。在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人和報(bào)告使用者，但不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，也不是估價(jià)利害關(guān)系人，申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競(jìng)買人是估價(jià)利害關(guān)系人。參見教材P30。(58.)外部經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)使用管制改變以及對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是保值增值。投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是投資增值，不是房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P67。(59.)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀價(jià)值是其在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值，可能低于或高于市場(chǎng)價(jià)值；但在合法利用條件下，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值?，F(xiàn)狀價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。而如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值就等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P92。(60.)掛牌價(jià)格不是成交價(jià)格，不能選為可比實(shí)例作為估價(jià)依據(jù)，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。掛牌價(jià)格簡(jiǎn)稱掛牌價(jià)，是出售房地產(chǎn)時(shí)公開標(biāo)出的要價(jià)。它不是成交價(jià)格，且通常高于成交價(jià)格。掛牌價(jià)一般不能作為估價(jià)依據(jù)，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考。參見教材P86。(61.)某收益性房地產(chǎn)的資本化率與其凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短無直接關(guān)系。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是直接資本化法與報(bào)酬資本化法的區(qū)別和聯(lián)系。報(bào)酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短無直接關(guān)系，而資本化率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短有直接關(guān)系。參見教材P271。(62.)求取房地重新購(gòu)建成本時(shí)，通常有“房地分估”路徑和“房地合估”路徑，應(yīng)該優(yōu)先選擇“房地分估”路徑。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是重新購(gòu)建成本的求取思路。求取房地重新購(gòu)建成本有兩大路徑：（1）“房地合估”路徑，不將該房地分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分，而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，采取成本法求取。（2）“房地分估”路徑，將房地分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分，分別求取土地重新購(gòu)建成本、建筑物重新購(gòu)建成本，然后將兩者相加。房地合估路徑應(yīng)該優(yōu)先選擇使用。參見教材P303～304。(63.)建筑物的物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目，若修復(fù)成本大于修復(fù)所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增值額，則該項(xiàng)目稱為不可修復(fù)項(xiàng)目。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法—分解法。物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目?jī)深?，預(yù)計(jì)修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的；反之，是不可修復(fù)的。參見教材P321。(64.)同一街道不可以有兩個(gè)或多個(gè)路線價(jià)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是路線價(jià)區(qū)段。一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是具有相同路線價(jià)的地段。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)水平有明顯差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。但較長(zhǎng)的繁華街道，有時(shí)根據(jù)地價(jià)水平差異情況，需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。參見教材P365。(65.)估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過程的技術(shù)思路，包括估價(jià)方法如何具體運(yùn)用。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是編制估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過程的技術(shù)思路，其中包含估價(jià)方法如何具體運(yùn)用。參見教材P408。問答題（共2題，共2分）(66.)某寫字樓的總建筑面積為30000m2，可出租面積比率為70%，可出租面積的月租金為60元/m2，且每年不變，空置率為10%，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用剩余期限均為35年。按租賃合同約定，該寫字樓業(yè)主收取承租人租賃押金30萬元，押金年利率3.5%，自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話、傳真服務(wù)等年凈收入15萬元。維修費(fèi)、管理費(fèi)用、水電費(fèi)用、房產(chǎn)稅、其他稅費(fèi)等每年為200萬元，房屋年折舊費(fèi)為220萬元，房屋設(shè)備等需重置項(xiàng)目的年重置提撥款為40萬元。經(jīng)調(diào)查得知。該寫字樓用地重新購(gòu)建價(jià)格的樓面價(jià)為1000元/m2，土地報(bào)酬率為7%，建筑物報(bào)酬率為9%，請(qǐng)求取該寫字樓的房地產(chǎn)價(jià)格。正確答案：參考解析：收益法，組合技術(shù)1.（1）求取房地產(chǎn)年凈收益有效毛收入：1）押金的利息收入＝30萬×3.5%＝1.05（萬元）2）其他收入＝15（萬元）3）寫字樓租金年凈收入＝3×70%×（1－10%）×60×12＝1360.8（萬元）有效毛收入＝1360.8＋1.05＋15