第五章-投資性房地產(chǎn)教學(xué)材料

投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量成本計(jì)量模式公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置自用/存貨轉(zhuǎn)投資投資轉(zhuǎn)自用房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總成。在我國，土地歸國家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。因此，土地指土地使用權(quán)，房屋指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)場(chǎng)所和對(duì)外銷售外，還有將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值活動(dòng)。對(duì)某些企業(yè)而言，投資性房地產(chǎn)屬于日常經(jīng)營活動(dòng)，其租金和轉(zhuǎn)讓增值收入確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入，對(duì)大部分企業(yè)而言，是其他經(jīng)營活動(dòng)，租金等收入劃入其他業(yè)務(wù)收入。投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》規(guī)定企業(yè)代建的房地產(chǎn)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)—建造合同》規(guī)定房地產(chǎn)的租金收入適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)—租賃》規(guī)定案例中華企業(yè)(600675)的投資性房地產(chǎn)中華企業(yè)是一家地處上海的從事房地產(chǎn)開發(fā)的上市公司。由于城市商業(yè)及商務(wù)地帶自稀缺性，中華企業(yè)分別在上海和杭州的中心區(qū)域建造一些商業(yè)和商務(wù)辦公大廈，目前均用于出租。下表是中華企業(yè)2007年年報(bào)披露的主要用于出租的投資性房地產(chǎn)情況。毫無疑問，這些資產(chǎn)使企業(yè)不僅能賺取租金，還能享受其升值。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的概念與范圍二、判別是否屬于投資性房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目已出租的建筑物已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)自用房地產(chǎn)（生產(chǎn)經(jīng)營、生活等自用）作為存貨以備出售的房地產(chǎn)對(duì)出租后的經(jīng)營不提供服務(wù)或只提供不重大的輔助性服務(wù)（保修、保安）某項(xiàng)房地產(chǎn)部分用于投資性、部分用于自用，能單獨(dú)計(jì)量和出售，則確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能單獨(dú)計(jì)量和出售，則不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?？梢?，對(duì)投資性房地產(chǎn)認(rèn)定從嚴(yán)要求。屬于投資性房地產(chǎn)已出租建筑物。1.是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。租入后轉(zhuǎn)租不屬于。例：甲與乙簽訂一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同，乙將其持有產(chǎn)權(quán)的一棟辦公樓出租給甲公司，為期3年。甲公司開始將辦公樓改裝后用于自行經(jīng)營餐館。1年后，由于連續(xù)虧損，甲將餐館轉(zhuǎn)租給丙，以賺取租金差價(jià)。對(duì)甲，該樓不屬于投資性房地產(chǎn)，對(duì)乙屬于。例：融資租賃方式出租2.是已出租的。已和他方簽訂經(jīng)營租賃協(xié)議，并于租賃開始日，確定為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)計(jì)劃出租單位出租，不屬于。例：甲在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心競(jìng)拍得一塊土地的使用權(quán)，甲對(duì)其進(jìn)行開發(fā)，建起一棟商場(chǎng)，擬用于整體出租，但尚未找到合適的承租人。則該商場(chǎng)不屬于。只有甲與承租人簽訂租賃合同，自租賃開始日，商場(chǎng)才轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。相應(yīng)地，土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）也轉(zhuǎn)換為投資性房產(chǎn)3.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助性服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大，則該建筑物為投資性房地產(chǎn)。例：甲購買一棟寫字樓，共10層，其中1層出租給某大型超市，2—4層經(jīng)營出租給乙公司，5—10層出租給丙公司，甲同時(shí)為該寫字樓提供保安、維修等日常輔助服務(wù)。該例中輔助服務(wù)不重大，對(duì)甲而言，寫字樓屬于已出租的土地使用權(quán)：甲公司與乙公司簽訂了土地使用權(quán)協(xié)議，甲以年租金720萬租賃乙擁有的土地使用權(quán)40萬平米，那么，自租賃協(xié)議約定的租賃期開始日起，這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于乙的投資性房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)租不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后賺取增值收益。國家規(guī)定認(rèn)定閑置土地不屬于?！堕e置土地處理辦法》滿1年未動(dòng)工開發(fā)使用，已動(dòng)工開發(fā)使用，開發(fā)面積不足1/3或投資不足25%不屬于投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)：為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、經(jīng)營管理而持有房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn)，生產(chǎn)經(jīng)營用土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店，屬于固定資產(chǎn)。企業(yè)出租給本企業(yè)職工的宿舍，雖然收取租金，但間接為生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，屬于固定資產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。房地產(chǎn)企業(yè)依法取得、開發(fā)后出售的土地使用權(quán)，即使是決定待增值后再轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)確定為存貨。實(shí)務(wù)中，某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用、部分作為存貨出售、部分用于賺取租金或增值，不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量或出售的，應(yīng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨、投資性房地產(chǎn)。例：甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤，一層出租給一家大型超市，已簽訂經(jīng)營租賃合同；其余樓層均為普通住宅，正在銷售中。如一層商鋪能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為甲的投資性房地產(chǎn)，其余樓層為甲的存貨，即開放產(chǎn)品判別是否屬于投資性房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，是否屬于投資性房地產(chǎn)。屬于固定資產(chǎn)否，因?yàn)槠浣?jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，而非租金收入作為存貨的房地產(chǎn)，指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房和土地使用權(quán)。屬于存貨否。其目的是為了出售，而非租金收入。轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)融資租賃方式出租房地產(chǎn)。實(shí)質(zhì)性所有權(quán)。不屬于固定資產(chǎn)，也不屬于投房購入增值后出售商品房。分別房屋和土地使用權(quán)。房屋計(jì)入固定資產(chǎn)，土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)

按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，是否屬于。屬于無形資產(chǎn)

否，因?yàn)椴粚儆诔钟胁?zhǔn)備增值的土地使用權(quán)

辦公樓，部分用于辦公，部分出租給別人，是否屬于

能單獨(dú)計(jì)量和出售的屬于；不能單獨(dú)計(jì)量和出售的不屬于

第二節(jié)投資向房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量一、投資向房地產(chǎn)的確認(rèn)1、符合投資性房地產(chǎn)的概念2、與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。該種利益主要表現(xiàn)為租金、有利的買賣價(jià)差及兩者兼有3、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量二、投資向房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)按成本進(jìn)行初始計(jì)量。二、投資向房地產(chǎn)的初始計(jì)量外購購入時(shí)同時(shí)對(duì)外出租或用于資本增值購入日=對(duì)外出租或轉(zhuǎn)讓日：確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)（非租賃協(xié)議簽訂日）成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)、其他支出借：投資性房地產(chǎn)

貸：銀行存款購入自用（閑置），后改出租的購入日：確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)租賃開始日：轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)

無形資產(chǎn)

貸：銀行存款轉(zhuǎn)換自行建造自建完成并開始對(duì)外出租或用于資本增值完成日=對(duì)外出租日：確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)成本為建造成本（自建達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)發(fā)生的必要支出借：投資性房地產(chǎn)

貸：開發(fā)產(chǎn)品自建自用，后改出租的完成日：確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)租賃開始日：轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)

貸：在建工程轉(zhuǎn)換其他方式取得參照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

案例外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本

(1)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

【例9一l】陸港房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司是一家專門從事商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作及出租經(jīng)營的專業(yè)性房地產(chǎn)公司。陸港公司于2008年12月初購買了靠近陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的辦公樓一幢。其中，買價(jià)20億元，相關(guān)稅費(fèi)2000萬元，另外發(fā)生相應(yīng)的律師費(fèi)用50萬元、資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用50萬元。2008年12月25日，該商務(wù)辦公樓已過戶至陸港公司，并即日出租給乙公司。先判斷是否屬于投資項(xiàng)房地產(chǎn)，然后根據(jù)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本構(gòu)成，確定陸港公司發(fā)生的總成本為202100萬元。相應(yīng)的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)2020000000

貸：銀行存款2020000000注：只有購入同時(shí)開始租賃，才能在購入時(shí)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例：甲擬購入一棟寫字樓，并將其中一層租賃給乙企業(yè)使用。在購買過程中，甲就與乙簽訂租賃協(xié)議，約定購入時(shí)開始起租。則寫字樓購入日同時(shí)也是租賃日。如果企業(yè)簽訂的合同約定在購入后3個(gè)月再出租，則應(yīng)先作為固定資產(chǎn)確認(rèn)，至租賃開始日，再從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

案例自行建造投資性房地產(chǎn)(2)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

【例9—2】陸港公司除了收購商業(yè)樓宇外，最近還在城市中心地帶建造了一幢高五層的娛樂休閑廣場(chǎng)。工程完工后的決算報(bào)告顯示，建造該廣場(chǎng)的實(shí)際投資為5億元，另外公司先期支付了1億元購買對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。此外，為達(dá)到開張經(jīng)營的目的，公司還支付5000萬元的裝修裝潢和其他相關(guān)支出。通過建造過程中的緊急招商，與乙簽訂租賃合同，約定廣場(chǎng)完工日開始起租。該廣場(chǎng)于2008年12月28日完工。由于陸港公司建造娛樂休閑廣場(chǎng)的目的是對(duì)外招租，所以，該廣場(chǎng)構(gòu)成了公司的投資性房地產(chǎn)。由于采取的方式是自行建造，所以，該廣場(chǎng)的成本應(yīng)為6.5億元(5+1+0.5)。其會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)—廣場(chǎng)550000000

----土地使用權(quán)100000000

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)100000000

在建工程550000000

案例投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)通常要發(fā)生相應(yīng)的后續(xù)支出。其計(jì)量與投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出是否形成投資性房地產(chǎn)相關(guān)。對(duì)于那些能帶來未來經(jīng)濟(jì)利益流入，且成本能可靠計(jì)量的后續(xù)支出計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本（改建、擴(kuò)建、裝修支出），否則計(jì)入當(dāng)期損益（日常維修、維護(hù)）。

【例9—5】陸港公司將原來作商店用途的商鋪應(yīng)租戶的要求改建、裝修成卡拉OK廳，總共花費(fèi)了50萬元。此外，還對(duì)附近出租公寓的房間作了內(nèi)墻面修補(bǔ)，共計(jì)支付500元。假定上述支出均通過銀行付款完畢。將原來商店用途的商鋪應(yīng)租戶要求改建、裝修成卡拉oK廳，能產(chǎn)生未來的經(jīng)濟(jì)利益流入，而且成本能可靠計(jì)量，因此應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，但相關(guān)的日常維修費(fèi)用只能計(jì)入當(dāng)期損益。其分錄為：借：投資性房地產(chǎn)500000借：在建工程500000

貸：在建工程500000貸：銀行存款500000

借：管理費(fèi)用500

貸：銀行存款500第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量計(jì)量模式核算要點(diǎn)賬務(wù)處理成本模式(首選)核算與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相同：發(fā)生后續(xù)支出處理；按期提折舊、攤銷；期末可能提減值等1、后續(xù)支出借：投資性房地產(chǎn)

貸：在建工程2、計(jì)提折舊或攤銷借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）3、計(jì)提減值借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價(jià)值模式(1)不計(jì)提折舊或攤銷；(2)期末以公允價(jià)值進(jìn)行再計(jì)價(jià)，差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；(3)租金收入確認(rèn)為“其他業(yè)務(wù)收入”資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價(jià)值變動(dòng)借：投資性房地產(chǎn)--公允價(jià)變動(dòng)（公允-賬面＞0）

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益租金收入借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

注意：1．公允價(jià)值模式使用的前提條件。(1)公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得。(2)有活躍的交易市場(chǎng)(或能夠從交易市場(chǎng)上取得同類或類似的市場(chǎng)價(jià)格)2．同一企業(yè)只能采用一種模式，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。一旦采用公允價(jià)值模式，應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式。對(duì)于那些有時(shí)能取得公允價(jià)值，有時(shí)難以取得公允價(jià)值的投資性房地產(chǎn)還是應(yīng)謹(jǐn)慎運(yùn)用公允價(jià)值模式。成本模式可轉(zhuǎn)換為公允模式，公允不能轉(zhuǎn)換為成本成本模式轉(zhuǎn)換為公允模式借：投資性房地產(chǎn)—成本（公允價(jià)值）

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

貸：投資性房地產(chǎn)

（原值）

利潤分配---未分配利潤（差額的90%）

盈余公積（差額的10%）案例成本模式

【例9】浩瀚企業(yè)管理咨詢有限公司在上海人民廣場(chǎng)的某幢商務(wù)辦公樓買了一個(gè)樓層。由于企業(yè)規(guī)則不大，所用辦公面積不足整個(gè)樓層的一半。所以，公司決定將一半辦公面積對(duì)外出租。公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用歷史成本原則。整個(gè)樓層的購買價(jià)格及相關(guān)直接費(fèi)用為l440萬元，估計(jì)殘值為原值的50％，估計(jì)使用壽命為30年。假設(shè)12月31日，該樓層可收回金額為1400萬元。根據(jù)計(jì)算，出租部分應(yīng)分?jǐn)偟恼叟f費(fèi)用每年12萬元，折合每月1萬元。自用的部分也需計(jì)提折舊l萬元。每個(gè)月公司計(jì)提的折舊共2萬元。根據(jù)固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的折舊計(jì)提額，浩瀚公司每月的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓7200000

固定資產(chǎn)—寫字樓7200000

貸：銀行存款14400000借：其他業(yè)務(wù)成本20000

貸：累計(jì)折舊——固定資產(chǎn)10000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊10000

借：資產(chǎn)減值損失10000

貸：投資性房地產(chǎn)價(jià)值準(zhǔn)備10000說明：一般無形資產(chǎn)沒有殘值，但土地使用權(quán)在法律許可的年限內(nèi)仍有相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)值。所以，在估計(jì)土地使用權(quán)的殘值時(shí)，應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)情況和土地使用權(quán)的法律期限加以確定。在此基礎(chǔ)上，再根據(jù)無形資產(chǎn)的攤銷規(guī)則進(jìn)行攤銷，然后進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式：昆百大A的“紅舞鞋”

為了確保投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的前后可比，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，進(jìn)行相應(yīng)的追溯調(diào)整。而對(duì)于已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式安徒生童話《紅舞鞋》里的嘉倫渴望穿上自己的紅舞鞋參加舞會(huì)，然而穿上紅舞鞋后舞蹈卻無法停下來。

2008年6月6日，昆明百貨大樓(集團(tuán))股份有限公司(昆百大A)發(fā)布了《關(guān)于對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式的公告》。由于其投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量模式，昆百大A追溯調(diào)整了2007年的年報(bào)和2008年的一季度季報(bào)，為此，公司2007年歸屬于母公司股東的所有者權(quán)益增加了425．66％，歸屬于母公司所有者的凈利潤增加了456．49％。同樣，一季度的對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)也分別增加了406．30％，l5．33％。該公告還預(yù)計(jì)，本次會(huì)計(jì)政策變更對(duì)2008年中期報(bào)告歸屬于母公司所有者權(quán)益的影響比例預(yù)計(jì)約為350％以上；預(yù)計(jì)公司2008年1—6月歸屬于母公司所有者的凈利潤與會(huì)計(jì)政策變更前相比，增加約170萬元。然而，公司三季度的報(bào)告則出現(xiàn)了虧損。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式：昆百大A的“紅舞鞋”

在2008年6月6日的公告中，董事會(huì)認(rèn)為：采用公允價(jià)價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量有助于提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，保全企業(yè)資產(chǎn)和反映企業(yè)的真實(shí)收益，有利于投資者更全面地了解公司真實(shí)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成果，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量具備必要性；公司目前投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目主要位于城市核心區(qū)，主要為成熟商業(yè)區(qū)的商業(yè)物業(yè)，有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，可以取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，采用公允價(jià)值對(duì)公司投資資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量具有可操作性。

然而《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，對(duì)于已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。由此可見，在昆百大A穿上“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式”這雙“紅舞鞋”之后，就只能不停地“跳”下去了。穿上“紅舞鞋”之后昆百大A的業(yè)績無疑會(huì)越來越緊密地與投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值本身聯(lián)系在一起，這一點(diǎn)很像安徒生童話中的嘉倫與紅舞鞋的關(guān)系。

第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日二、房產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理要點(diǎn)：轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。成本模式下的轉(zhuǎn)換投資性轉(zhuǎn)換為自用：借：固定資產(chǎn)（成本）

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)——成本(余額)

累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備自用轉(zhuǎn)投資時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)---固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備/固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷貸：開發(fā)產(chǎn)品/固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備二、房產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理公允價(jià)值模式要點(diǎn)：轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換投資性轉(zhuǎn)換為自用，要點(diǎn)：轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為自用的賬面價(jià)值，差額計(jì)人“公允價(jià)值變動(dòng)損益”；借：固定資產(chǎn)(轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值)借或貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益(差額)

貸：投資性房地產(chǎn)——成本(余額)——公允價(jià)值變動(dòng)(余額)自用或存貨轉(zhuǎn)換投資性，要點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值<原賬面價(jià)值時(shí)，差額計(jì)人“公允價(jià)值變動(dòng)損益”；公允價(jià)值>原賬面價(jià)值時(shí)，差額作為“資本公積——其他資本公積”借：投資性房地產(chǎn)(轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值)公允價(jià)值變動(dòng)損益(差額)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備/減值準(zhǔn)備/累計(jì)折舊/累計(jì)攤銷(已提折舊及減值)

貸：開發(fā)產(chǎn)品/固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)(賬面余額)資本公積(差額)處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)收入)，累計(jì)的公允價(jià)值變動(dòng)損益也轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借：資本公積/公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：其他業(yè)務(wù)收人投資性轉(zhuǎn)換為自用自用轉(zhuǎn)投資成本模式借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（成本）

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)——成本(余額)

累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：投資性房地產(chǎn)---固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備/固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/