淺析商品房認(rèn)購協(xié)議書的法律問題-畢業(yè)論文

(2011屆)題目(中文)淺析商品房認(rèn)購協(xié)議書的法律問題(英文)我聲明，所呈交的畢業(yè)論文是本人在老師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我查證，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，我承諾，論文中的所有內(nèi)容均真實(shí)、可信。畢業(yè)論文作者簽名：吳桓桓簽名日期：2013年5月15日摘要：商品房認(rèn)購書是以格式條款的形式訂立的獨(dú)立的合同，它與商品房買賣(預(yù)售)合同的關(guān)系是預(yù)約合同與正式合同的關(guān)系。雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)是在其約定的期限內(nèi)誠信談判以最終訂立正式合同。認(rèn)購書所設(shè)定的定金既具有立約定金的性質(zhì)，又具有履約定金的性質(zhì)。對(duì)定金罰則的適用，應(yīng)以當(dāng)事人有無過錯(cuò)為依據(jù)。關(guān)鍵詞：認(rèn)購書，預(yù)售合同，效力advance)appointmentcontractwiththeformalcontract.Themainobligationsofthepartiesingoodfaithnegotiatithenatureofthelegislationagreedofthedeposit.Depositpenaltiesapplicable,shouldbepartieswithorwithoutKeywords:subscriptionbook,pre—salecontract,theeffect1.商品房認(rèn)購協(xié)議書的基礎(chǔ)理論 1 11.2商品房認(rèn)購協(xié)議書的特征 12、商品房認(rèn)購協(xié)議書的性質(zhì) 12.1理論爭(zhēng)議 12.2實(shí)踐中對(duì)性質(zhì)的認(rèn)定 2 2 33.1商品房認(rèn)購書的效力 3 4 6 64.2建立和完善預(yù)約制度 711.商品房認(rèn)購協(xié)議書的基礎(chǔ)理論商品房認(rèn)購協(xié)議書(下文簡(jiǎn)稱：商品房認(rèn)購書”)是目前普遍存在于商品房交易過購買商品房或擬簽訂商品房買賣合同的文書。認(rèn)購書是對(duì)雙方交易商品房有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，其內(nèi)容一般包括：買賣雙方的基本情況、房屋位置及面積、認(rèn)購價(jià)格、付款方式、定金條款、簽署買賣(預(yù)售)合同的期限由于現(xiàn)行法律法規(guī)未對(duì)商品房認(rèn)購書做出明確規(guī)定，認(rèn)購書簽訂后因雙方最終未能達(dá)成正式的商品房買賣合同而引發(fā)的案件數(shù)量日益增多。有些城市為了規(guī)范商品房認(rèn)購書，制定了統(tǒng)一的規(guī)范格式，例如北京市建設(shè)委員會(huì)與北京市工商局共同印發(fā)了《北京市商品房認(rèn)購書》格式合同。而大部分地方，商品房認(rèn)購書則經(jīng)常以訂購書、意向書、等形式出現(xiàn)，其內(nèi)容和詳略程度也不盡相同。那么,商品房認(rèn)購書究竟是什么性質(zhì)的法律文書?如何確定其法律效力及當(dāng)事人雙方的義務(wù)?本文試就這些問題作分析。1.2商品房認(rèn)購協(xié)議書的特征1.2.1商品房認(rèn)購書的主體是將來要訂立商品房買賣合同的雙方當(dāng)事人，與商品房買1.2.2商品房認(rèn)購書的標(biāo)的是簽約行為。在商品房認(rèn)購書中盡管雙方就所購買的房屋達(dá)成了初步意向，但并不能以此認(rèn)定為商品房認(rèn)購書的標(biāo)的是房屋，而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是雙方約定在確定的時(shí)間磋商，最終簽訂所認(rèn)購房屋的正式買賣合同。1.2.3當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)具有特定性。購房者享有對(duì)房屋優(yōu)先購買權(quán)，在約定時(shí)間與開發(fā)商磋商、簽訂商品房買賣合同的義務(wù)；而開發(fā)商則享有收取定金的權(quán)利，在認(rèn)購期內(nèi)為購房人保留認(rèn)購的房屋，不得再另行售于他人，即保證與認(rèn)購者磋商、簽訂認(rèn)購房1.2.4商品房認(rèn)購書以認(rèn)購人交付定金或一定比例的購房款作為首要義務(wù)，以確保認(rèn)2、商品房認(rèn)購協(xié)議書的性質(zhì)第一、從合同說。該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購書是相對(duì)于正式的購房合同而言，具有2兩者之間存在一種制約依存關(guān)系。第二、從買賣合同說。該觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房認(rèn)購書中當(dāng)事人雙方平等自愿地表達(dá)商品房買賣的意思，并且就權(quán)利義務(wù)進(jìn)行協(xié)商一致。所以商品房認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)視為買賣合同，日后的正式商品房買賣合同只是對(duì)認(rèn)購書內(nèi)容和條款的補(bǔ)充和完善。第三、從意向說。該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購書僅是買賣雙方達(dá)成購買商品房的初步意向，只能是買賣雙方初步的意思表示，因此應(yīng)該看作是雙方的一種買賣意向，不具有法律效力。第四、從預(yù)約說。該觀點(diǎn)認(rèn)為，簽訂商品房認(rèn)購書目的是為了約束雙方的交易行為，并為將來簽訂正式商品房買賣合同做準(zhǔn)備，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購房合同。這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件。因此，商品房認(rèn)購書本身就是一種獨(dú)立的合同，具有預(yù)約的特征及效力。2.2實(shí)踐中對(duì)性質(zhì)的認(rèn)定第一，購房實(shí)踐中的認(rèn)定。在實(shí)際的商品房買賣中，商品房認(rèn)購書被開發(fā)商認(rèn)為是一種單務(wù)合同而不是雙務(wù)合同，即只強(qiáng)調(diào)認(rèn)購人有購買商品房的義務(wù)。大部分商品房認(rèn)購書約定的是準(zhǔn)買受人應(yīng)當(dāng)在約定的將來時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式購房合同，辦理相關(guān)手續(xù)。商品房認(rèn)購書簽訂后，只要準(zhǔn)買受人按時(shí)支付定金，開發(fā)商就有義務(wù)保留合同標(biāo)的房，并按照商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)與準(zhǔn)買受人簽約。但在實(shí)際操作中，大部分開發(fā)商都規(guī)避雙方的權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，片面強(qiáng)調(diào)購房者的義務(wù)，即要求按時(shí)簽訂正式購房合同。而認(rèn)購書中所確定的價(jià)格、面積等內(nèi)容，在簽訂正式買賣合同時(shí)單方面進(jìn)行變更，侵犯購房者的權(quán)益，違背公平正義原則成為違約投訴的焦點(diǎn)。第二，司法實(shí)踐中的認(rèn)定。在司法審判實(shí)踐中，法官對(duì)商品房認(rèn)購書性質(zhì)的認(rèn)定，大體上有兩種主要觀點(diǎn)：一是認(rèn)購合同是預(yù)售合同。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購書是買賣雙方在平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，是商品房正式合同簽訂之前簽訂的，與商品房預(yù)售合同具備相同內(nèi)容和效力范圍，因此應(yīng)該將商品房認(rèn)購合同等同于正式預(yù)售合同。第二是認(rèn)購書非獨(dú)立合同。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購書并非獨(dú)立的合同，因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購書僅是對(duì)簽訂正式商品房買賣合同的相關(guān)事宜進(jìn)行約定，不具備獨(dú)立合同所應(yīng)具備的內(nèi)容，因此不能認(rèn)定為獨(dú)立的合同。2.3商品房認(rèn)購書是獨(dú)立的預(yù)約合同其理由在于：首先由于商品房認(rèn)購書是商品房買賣雙方約定在一定期限內(nèi)協(xié)商、簽訂商品房買賣合同，是對(duì)設(shè)立預(yù)訂商品房權(quán)利義務(wù)的合意，商品房認(rèn)購書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議。根據(jù)《合同法》第2條規(guī)定：“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”。認(rèn)購書應(yīng)為獨(dú)立的合同。其次，根據(jù)訂立合同是否有事先約定的關(guān)系，可將合同分為本合同與預(yù)約合同。民法理論認(rèn)為預(yù)約是指將來訂立一定契約的契約，或者認(rèn)為它是當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性本合同所達(dá)成的書面協(xié)議。認(rèn)購書是約定將來訂立房屋買賣合同的協(xié)議，符合民法學(xué)界對(duì)預(yù)約的定義，故認(rèn)購書為商品房買賣合同的預(yù)3以訂立預(yù)約的方式為訂立本約做準(zhǔn)備。商品房認(rèn)購書即為一類非常典型的預(yù)約合同。商品房認(rèn)購書與正式的商品房買賣合同的關(guān)系為預(yù)約與本約的關(guān)系。再次，認(rèn)購書雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以不應(yīng)等同于商品房買賣合同。認(rèn)購書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)。如果將認(rèn)購書直接認(rèn)定為商品房買賣合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買方履行此“買賣合同”或承擔(dān)違約3、商品房認(rèn)購書的效力及當(dāng)事人雙方的義務(wù)認(rèn)購書的效力，是指認(rèn)購書對(duì)開發(fā)商和購房者雙方的約束力和強(qiáng)制性。認(rèn)購書作為民事主體基于平等自愿基礎(chǔ)上簽訂的書面合同，對(duì)雙方當(dāng)事人當(dāng)然具有拘束力，但由于其相對(duì)于商品房買賣合同來說，它屬于商品式制訂的，其法律效力又具有特殊性。這主要表現(xiàn)在以下幾方面人的主要義務(wù)是在認(rèn)購書基礎(chǔ)上，在約定的期限內(nèi)就商品房買賣合同所須具備的主要內(nèi)容繼續(xù)誠信談判。一方面，購房者不能憑借認(rèn)購書，要求開發(fā)商簽署正式合同，履行交房義務(wù)。因?yàn)榻桓渡唐贩渴情_發(fā)商基于商品房買賣合同必須履行的義務(wù)，而非基于認(rèn)購書須履行的義務(wù)。因商品房相對(duì)于其它消費(fèi)品來說，是一樣非常昂貴的商品，許多購房者需窮盡一生積蓄，或通過銀行貸款才能承受。所以購房者往往在簽訂正式合同前，都會(huì)多處看房，簽訂認(rèn)購書，經(jīng)過反復(fù)斟酌做出最后決定。如果將認(rèn)購書視同正式合同，可能會(huì)使許多開發(fā)商空等一場(chǎng)場(chǎng)，失去眾多交易機(jī)會(huì)，這顯然是不公平的。另一方面，開發(fā)商也不能依據(jù)認(rèn)購書要求購房者簽署正式合同，剝奪購房者協(xié)商、談判的權(quán)利。對(duì)認(rèn)購書所約定的購房者需在限定期限內(nèi)“簽署契約”的義務(wù)，我們應(yīng)理限定期限內(nèi)為達(dá)成正式合同履行繼續(xù)誠信談判義務(wù)，而不應(yīng)理解為購房者已做出簽訂正式合同的承諾。否則，購房者的其諸多合法權(quán)益將受到損害?？傊?，雙方當(dāng)事人如果盡到了誠信談判義務(wù)，雙方均無過錯(cuò)，即便最后沒有達(dá)成正式合同，均不承擔(dān)責(zé)任。第二，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更為嚴(yán)格的法律責(zé)任。商品房買賣是一項(xiàng)較復(fù)雜的交易。銷售商都具有豐富的專業(yè)知識(shí)及銷售經(jīng)驗(yàn)，掌握了著諸多的市場(chǎng)信息。而購房者對(duì)專業(yè)知識(shí)及市場(chǎng)信息知之甚少，因而在商品房買賣中明顯處于弱勢(shì)。因此在簽訂認(rèn)購書時(shí)，開發(fā)商應(yīng)本著誠實(shí)信用的原則，盡可能詳盡地真實(shí)地介紹相關(guān)信息，不弄虛作假、避重就輕。這既有利于購房者最后做出明智選擇，也有利于開發(fā)商贏得一次又一次商機(jī)。又因同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公4平原則確定當(dāng)事人之問的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。”實(shí)際中，部分開發(fā)商會(huì)利用優(yōu)勢(shì)及購房者相關(guān)法律知識(shí)的欠缺，為了使對(duì)方簽訂正式合同的目的，屢屢違反上述法律規(guī)定。對(duì)此，我國《合同法》第四十條、四十一條規(guī)定：“開發(fā)商以格式條款的方式免除其責(zé)任，加重購房者責(zé)任，排除購房者主要權(quán)利的，有關(guān)格式條款無效：當(dāng)雙方對(duì)格式條款在理解上發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋?！边@些規(guī)定第三，在某種情況下與商品房買賣合同具有同等法律效力。《最高人民法院關(guān)于審“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！睆脑摋l規(guī)定可以看出，認(rèn)購書成為正式合同只須具備兩個(gè)條件：1、具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)具備的13項(xiàng)主要內(nèi)容。2、出賣人已經(jīng)按照約定收取了購房款。如果認(rèn)購書包括了正式合同中的全部實(shí)質(zhì)性條款，并且雙方又有實(shí)際履行的行為，則表明當(dāng)事人之間確有簽訂正式合同的決心和誠意，這種認(rèn)購書具有約束雙方當(dāng)事人的效力。但在實(shí)際認(rèn)購書作為一種相對(duì)獨(dú)立的合同，對(duì)商品房買賣本來具有的功能和作用。3.2商品房認(rèn)購書當(dāng)事人的義務(wù)如上所述，預(yù)約當(dāng)事人負(fù)有誠信磋商，以便最后達(dá)成本約的義務(wù)。誠信是指民事主體在從事民事活動(dòng)時(shí)，應(yīng)誠實(shí)守信，行使權(quán)利并履行義務(wù)。這不僅是道德規(guī)范，而且是當(dāng)事人必須遵循的法律規(guī)范型。我國《合同法》明確規(guī)定當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)任。3.2.1.認(rèn)購人的誠信義務(wù)按照商品房認(rèn)購書的約定交付定金。商品房認(rèn)購書中通常約定認(rèn)購人應(yīng)先支付一定數(shù)額的認(rèn)購定金或是預(yù)付一定比例的購房款。以下通過一案例對(duì)商品房認(rèn)購書定金約定問題進(jìn)行闡述。甲方向乙方購買“**小區(qū)”第5棟16A商品房，建筑面積約為103.73平方米，總房?jī)r(jià)為678245元；付款方式為銀行提供按揭貸款，簽訂商品房認(rèn)購書時(shí)支付定金3萬元，商品房認(rèn)購書簽訂后10日內(nèi)付清第一期購房款，第一期購房款為總房?jī)r(jià)的20%;原告付清第一期購房款10日內(nèi)，雙方簽訂商品房預(yù)售合同。有人認(rèn)為，商品房認(rèn)購書中規(guī)定甲方須在雙方簽訂商品房預(yù)售合同前支付首期購房款顯失公平。因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購書是雙方為將來簽訂商品房買賣合同而簽訂的預(yù)約合同，雙方尚未就商品房買賣的具體權(quán)利義務(wù)協(xié)商一致，在雙方的商品房買賣關(guān)系尚未最終確定之前，要求認(rèn)購人提前支付首期購房款，履行尚未成立的商品房買賣合同規(guī)定的付款義務(wù)，這顯然超出了預(yù)約合同的性質(zhì)范圍，不適當(dāng)?shù)丶又亓苏J(rèn)購人的責(zé)任。因此，認(rèn)購5人有權(quán)向法院起訴要求撤銷或變更該商品房認(rèn)購書。但認(rèn)定一個(gè)行為的性質(zhì)，應(yīng)從其目的、發(fā)生的依據(jù)由于商品房認(rèn)購書確立了雙方的簽約意向，認(rèn)購人是基于對(duì)商品房買賣合同能夠立的信賴而實(shí)施的準(zhǔn)備行為。這對(duì)于商品房買賣合同來說是一種“先合同行為”,而對(duì)于商品房認(rèn)購書來說是一種履行合同行為。如雙方最終訂立商品房買賣合同，則在總房?jī)r(jià)中扣除，若雙方未訂立商品房買賣合同，則定金將予以退回，并無顯失公平之處。況且預(yù)約的內(nèi)容不應(yīng)僅僅限于雙方將來簽訂本約的意向，還可以包括當(dāng)事人認(rèn)為與本約有關(guān)的其他事項(xiàng)。依商品房認(rèn)購書約定期限內(nèi)到指定地點(diǎn)洽談簽訂商品房買賣合同。如果認(rèn)購人無正當(dāng)理由，拒絕前來洽談，則可以認(rèn)定為違反預(yù)約；但是如果認(rèn)購人依照約定前來洽談，雙方因?qū)ι唐贩空J(rèn)購書中己決條款之外的條款協(xié)商不成而未簽訂正式商品房買賣合同的，則不能簡(jiǎn)單認(rèn)定為認(rèn)購人違反誠信磋商的義務(wù)，而應(yīng)當(dāng)在考察雙方協(xié)商的未決條款中是否包含有違背誠信原則和商業(yè)慣例的條款后作出認(rèn)定。3.2.2.開發(fā)商的誠信義務(wù)在預(yù)約有效期內(nèi)為認(rèn)購人保留所認(rèn)購的房屋，不得再另行售于他人。商品房認(rèn)購書他性談判”條款，即開發(fā)商明確允諾就特定的房屋只與認(rèn)購人談判、簽訂商品房預(yù)售合同，在預(yù)約有效期內(nèi)避免與第三人進(jìn)行相同的談判。如果開發(fā)商因從第三人處獲得較為優(yōu)越的要約等原因而中止與認(rèn)購人的談判，則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違反預(yù)約的責(zé)任。不得背信食言，擅自漲價(jià)。商品房認(rèn)購書中約定的價(jià)格是己決條款，對(duì)雙方均具有約束力。在簽訂本約時(shí)，未經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，不得擅自變更。實(shí)踐中經(jīng)常有開發(fā)商背棄原約定房?jī)r(jià)，在簽訂商品房買賣合同時(shí)單方漲價(jià)。常見的情況大約有兩種：第一種情況是，在商品房認(rèn)購書中雙方約定房屋的“暫定價(jià)”,開發(fā)商認(rèn)為暫定價(jià)不具有法律約束力，在簽訂商品房預(yù)售(買賣)合同時(shí)其有權(quán)自由定價(jià)；第二種情況是，商品房認(rèn)購書中雙方對(duì)房屋價(jià)格已經(jīng)明確約定，但開發(fā)商以全國房?jī)r(jià)上漲、情勢(shì)變更為由擅自漲價(jià)。那么,開發(fā)商的這兩個(gè)漲價(jià)理由能否成立呢?首先，暫定價(jià)有沒有法律約束力?商品房認(rèn)購書的價(jià)格條款約定為“暫定價(jià)”,這是開發(fā)商的慣用模式，用開發(fā)商的話來說“暫定價(jià)是不具有法律約束力的，所謂價(jià)定，當(dāng)然就可以重新約定，也談不上漲價(jià)之說”。那究竟有沒有法律約束力?我國法律至今沒有作出專門解釋，我們可以按通常的理解來認(rèn)識(shí)和處理。首先，我們要承認(rèn)暫定價(jià)不是確定價(jià)，是可以變化的，它不具有確定的法律約束力。然而，“暫定”也不是毫最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條。確認(rèn)“暫定價(jià)”具有相對(duì)的法律約束力是有法律依據(jù)可循的。再者，房?jī)r(jià)上漲是屬于情勢(shì)變更，還是正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?6情勢(shì)變更是指合同生效后至履行完畢前，發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)料，不可歸責(zé)于當(dāng)事構(gòu)變更或解除合同。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)經(jīng)營者在從事商業(yè)活動(dòng)過程中，所應(yīng)承擔(dān)的正?？赡軗p失。二者的區(qū)別在于：商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)通常是可以預(yù)見的，情勢(shì)變更通常是不能預(yù)見的。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)事人能夠自行承擔(dān)的，通常在締結(jié)合同時(shí)也已將此種商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)合理地計(jì)算在內(nèi)，由一方當(dāng)事人承擔(dān)并不會(huì)發(fā)生不公平的后果；而情勢(shì)變更則由于當(dāng)事人在法預(yù)見，若仍然堅(jiān)持嚴(yán)守契約，在結(jié)果上對(duì)一方當(dāng)事人顯失公平，另一方當(dāng)事人可能不常漲落是開發(fā)商所能預(yù)見的；再則，其最終目的是為了賺取更高的利潤。所房市價(jià)格的上漲，不能成為開發(fā)商違背約定，單方漲價(jià)的正當(dāng)理由，不能構(gòu)成法律上的情勢(shì)變更。3.2.3披露信息義務(wù)開發(fā)商在談判過程中應(yīng)向認(rèn)購人盡可能地披露與訂立商品房買賣合同有關(guān)的全部信息，確保認(rèn)購人不會(huì)因?yàn)槲磁缎畔⒍艿綋p失。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空問尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人”。同時(shí)，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第9條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。”因此在談判過程中，開發(fā)商有義務(wù)向認(rèn)購人提示有關(guān)法律文件，以及披露規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更等可能影響認(rèn)購人簽約決策的3.2.4格式條款的說明提示義務(wù)由于商品房認(rèn)購書通常是開發(fā)商提供的。根據(jù)《合同法》規(guī)意免除或限制開發(fā)商責(zé)任的條款，并按照認(rèn)購人的要求，對(duì)該條款予以說明。4、完善我國商品房認(rèn)購書的法律思考商品房認(rèn)購書作為商品房買賣正式交易的一種預(yù)約，在房地產(chǎn)市場(chǎng)使用多年。由于7我國現(xiàn)行法律沒有對(duì)商品房認(rèn)購作出明確規(guī)定，對(duì)其的性質(zhì)和效力還存在較大的爭(zhēng)議。特別是在實(shí)際中由于房地產(chǎn)交易雙方信息不對(duì)稱，認(rèn)購人因諸多原因定金被沒收，或開發(fā)商任意抬高房?jī)r(jià)、任意撕毀商品房認(rèn)購書導(dǎo)致的情況屢見不鮮。有人認(rèn)為，商品房認(rèn)購書很容易成為開發(fā)商精心策劃的“陷阱”,未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)逐步取消商品房認(rèn)購書。而我認(rèn)為這種因噎廢食、一味否定商品房認(rèn)購書的觀點(diǎn)失之片面。從前述商品房認(rèn)在簽訂商品房認(rèn)購書后，認(rèn)購人對(duì)選定的房屋有優(yōu)先購買的權(quán)利，而開發(fā)商承擔(dān)保留該房屋的義務(wù)，在市場(chǎng)整體情況表現(xiàn)為賣方市4.2建立和完善預(yù)約制度如果要避免和防范商品房認(rèn)購書的弊端，則應(yīng)將其納入法律調(diào)整的范圍。如目前最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定已逐步解決開發(fā)商侵吞定金的問題。至于簽訂認(rèn)購書時(shí)信息不對(duì)稱的問題，可以通過強(qiáng)制信息披露的規(guī)定來解決。但解決商品房認(rèn)購書糾紛最關(guān)鍵的是要建立完善我國預(yù)約制度，因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購書只是預(yù)約在商品房買賣交易中的具體表現(xiàn)形式。如果沒有預(yù)約制度，對(duì)商品房認(rèn)購書的法律規(guī)制則成為了無源之水。如果沒有預(yù)約制度的立法，則對(duì)商預(yù)約在實(shí)踐中頗為常見，因預(yù)約引起的糾紛普遍存在，但《合同法》等民事基本法交易機(jī)會(huì)和交易成本的意識(shí)也逐漸提高。民法應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，相應(yīng)的進(jìn)行完善，保護(hù)進(jìn)步的交易理念。從各國民法改革的發(fā)展趨勢(shì)看，承認(rèn)契約法結(jié)構(gòu)的開放性，促進(jìn)交易和保護(hù)交易成為契約法的主題，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)當(dāng)事人間為訂立正式的協(xié)議而作出的種種安排。從某種意義上講，預(yù)約的訂立重在建立當(dāng)事人之間的信用關(guān)系。因此，建立和完善預(yù)約制度對(duì)于促進(jìn)交易和保障交易安全都是十分必要的。更重要的是，在立法上明確承認(rèn)預(yù)約的效力，可以完善契約法體系的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。由于預(yù)約是一種合同，在我國建立預(yù)約制度，應(yīng)當(dāng)是在合同法的框架內(nèi)建立。由于預(yù)約合同不是類型化交易形式，因而不宜作為典