某大廈可行性分析報告及投資建議方案

某大廈可行性分析報告及投資建議方案目錄第一章

總論第二章項目背景第三章投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃第四章市場需求和分析第五章項目建設(shè)的必要性和意義第六章總體規(guī)劃方案

第七章投資估算與效益分析

第八章項目實施時間安排

第九章風(fēng)險和對策

第十章結(jié)論和建議

附件1

附件2第一節(jié)項目簡述1.項目名稱：珠海創(chuàng)新科技大廈2.承辦單位：名稱：廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地法人代表：何國杰注冊資金：6659萬元經(jīng)營范圍：科學(xué)研究開發(fā)和綜合服務(wù)珠海創(chuàng)新科技大廈由廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地負(fù)責(zé)承辦，采取招商共建的有限責(zé)任公司形式創(chuàng)立，其中珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地占51%的出資額。3.建設(shè)地址：廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地東南端。4.總用地面積：9800平方米。5.大廈基底面積：3280平方米。6.大廈總建筑面積：16800平方米。7.主要功能：珠海創(chuàng)新科技大廈作為省級科技創(chuàng)業(yè)孵化器，是為小型初創(chuàng)科技企業(yè)提供良好的技術(shù)創(chuàng)新和科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及配套的生活服務(wù)設(shè)施。第一章總論第二節(jié)編制依據(jù)本項目可行性分析報告及投資建議書按照廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地與廣東清華科技創(chuàng)業(yè)開發(fā)中心共同簽訂的《協(xié)議書》要求，在深入、詳實的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目實施設(shè)計和招商引資提供科學(xué)和全面的決策依據(jù)。第一章總論第三節(jié)結(jié)論與建議唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，地理位置和交通條件以及氣候條件都比較好，政策環(huán)境寬松。唐家灣地域近年來發(fā)展迅速，正處于經(jīng)濟、文化快速發(fā)展上升期，正在形成高科技產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，對企業(yè)孵化器的需求迫切，需要有一個供創(chuàng)業(yè)投資者和科技人員進行經(jīng)驗交流、成果展示和生活娛樂的環(huán)境。在廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地建立創(chuàng)新科技大廈，為科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供一個良好的培育成長環(huán)境，對于促進中小型科技企業(yè)的發(fā)展進而推動珠海市唐家灣乃至廣東省的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義。擬建的創(chuàng)新科技大廈地理位置優(yōu)越，與清華科技園（珠海）、中大珠海校區(qū)三足鼎立，形成了一塊獨特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，對于創(chuàng)新科技大廈吸引項目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長十分有利。

投資收益估算未考慮進行風(fēng)險投資和中介服務(wù)以及將來地價升值所得收益。作為科技企業(yè)孵化器，僅物業(yè)收入就可以達到這樣的水平，說明項目具有較好的投資價值，抗風(fēng)險能力還是比較強的，項目可行。第一章總論近年來，在國家火炬計劃的指導(dǎo)下，我國的高新技術(shù)企業(yè)孵化器在技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和高新技術(shù)企業(yè)、企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作用。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，我國已有各種類型的科技企業(yè)孵化器100多家，轉(zhuǎn)化和消化吸收科技成果近數(shù)萬項，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。實踐證明，建立創(chuàng)新孵育體系是推動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措，創(chuàng)新孵育體系的建設(shè)為科技成果的轉(zhuǎn)化和促進中小科技企業(yè)的成長創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實生產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產(chǎn)業(yè)化過程提供了必要的信息服務(wù)。珠海市唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，近年來發(fā)展迅速，各類高科技企業(yè)紛紛入駐，逐漸形成了一個科技創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，與此相對應(yīng)，唐家灣地域迫切需要有一個科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長的環(huán)境。在珠?；貎?nèi)建立創(chuàng)新科技大廈，將有效地促進小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進一步推動高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起，為風(fēng)險資本從高科技成果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件，這將促進珠海市乃至廣東省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產(chǎn)業(yè)化進程，進一步促進廣東省風(fēng)險投資事業(yè)的發(fā)展。第二章項目背景第二節(jié)唐家灣地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1.自然資源和基礎(chǔ)設(shè)施。唐家的地理位置和交通環(huán)境十分優(yōu)越，是珠海市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。2.社會經(jīng)濟現(xiàn)狀和發(fā)展。唐家灣目前在珠海市屬于次發(fā)達地區(qū)，是珠海市政府確定的近期重點發(fā)展地區(qū)之一，近年來，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展工業(yè)，唐家的經(jīng)濟得到持續(xù)的發(fā)展，各項指標(biāo)保持年均遞增20%的良好勢頭。3.房產(chǎn)物業(yè)資源。目前唐家灣尚無星級賓館，全鎮(zhèn)對外接待客房總數(shù)在170間左右，基本屬于廉價低檔水平。隨著中山大學(xué)珠海校區(qū)、清華科技園（珠海）、廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地以及南方軟件園等一批高科技產(chǎn)業(yè)和大學(xué)的進駐，唐家灣已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的熱點地區(qū)。4.發(fā)展規(guī)劃。唐家作為珠海市的一個鎮(zhèn)，其發(fā)展納入到珠海整個北部地區(qū)及珠海市區(qū)范圍內(nèi)。珠海市近期的發(fā)展重點是北部地區(qū)，其重點又是唐家灣，并將唐家地區(qū)沿海一帶定位為珠海市科技創(chuàng)新海岸。第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第三節(jié)珠?；丶爸苓厖^(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1.中山大學(xué)珠海校區(qū)。占地3.428平方公里。在2002年后學(xué)生人數(shù)將穩(wěn)定在12000人左右，包括教職工將達到15000人左右的規(guī)模。2.清華科技園（珠海）。清華科技園（珠海）園區(qū)屬于清華科技園的一部分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業(yè)孵化、創(chuàng)新人才培養(yǎng)、科技成果研發(fā)和轉(zhuǎn)化、中介以及綜合配套服務(wù)等。規(guī)劃用地14.458萬平方米，總建筑面積15萬平方米。3.廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地。珠?；匚挥谥猩酱髮W(xué)與清華科技園之間，地理位置優(yōu)越。占地66700平方米?；貎?nèi)現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地自用綜合辦公樓1300平方米（包括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達到100%，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的勢頭。整個珠?；匾呀?jīng)吸引15家企業(yè)入駐，各企業(yè)員工總數(shù)合計約2000人。1999年國家科技部明確發(fā)文珠?；刈鳛橹楹腋咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關(guān)高新區(qū)政策，落戶珠?；氐钠髽I(yè)的水電費還可以享受20%的優(yōu)惠。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃1.科技企業(yè)孵化器。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創(chuàng)業(yè)機構(gòu)和空間，尚無省級的科技企業(yè)孵化器，已經(jīng)建成的南方軟件園屬于專業(yè)性孵化器，不能完全滿足唐家灣科技創(chuàng)新的要求，工行軟件中心局限于工行系統(tǒng)。珠海創(chuàng)新科技大廈建成后將和目前在建中的清華科技園（珠海）園區(qū)一起，各成一體，各有特色，相互呼應(yīng)，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個施展才華的天地。2.商業(yè)需求。從消費需求上看，中山大學(xué)珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學(xué)生已經(jīng)超過4000人，3年內(nèi)將達到15000人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的清華科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠?；馗髌髽I(yè)員工，整個珠海創(chuàng)新科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學(xué)習(xí)、工作和生活的人員數(shù)年內(nèi)將達到2萬多人的規(guī)模，由此帶來龐大的消費群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂、社區(qū)和文化科技服務(wù)等方面需求巨大，而周邊有關(guān)的配套社區(qū)建設(shè)設(shè)施則明顯滯后。第四章市場需求和分析

廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地肩負(fù)為高新區(qū)孵化項目、吸納人才、培育高新技術(shù)企業(yè)的重任，享有相關(guān)優(yōu)惠政策，已吸引一批來自國內(nèi)外的技術(shù)含量高、市場前景好、各自獨立運作的高科技或高成長性中小企業(yè)進駐。珠海基地通過三年的運作，建立了一支較高素質(zhì)的管理隊伍，總結(jié)和摸索了一套創(chuàng)業(yè)企業(yè)培育經(jīng)驗，擁有較好的軟硬件條件，初步營造出一個吸引項目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長的基礎(chǔ)環(huán)境。目前，眾多的企業(yè)紛紛希望能夠進入珠?；兀楹；匾呀?jīng)開發(fā)建好的4萬平方米的廠房、辦公樓以及員工宿舍等都已經(jīng)全部租賃出去，無法滿足他們的要求。在這種情況下，有必要在珠海基地內(nèi)創(chuàng)立創(chuàng)新科技大廈。一方面作為珠?；乇旧砼涮捉ㄔO(shè)，完善創(chuàng)新培育體系，這是珠?；刈鳛橹楹腋咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的一個重要組成部分所應(yīng)起的作用，也符合珠海市科技創(chuàng)新海岸發(fā)展的需要；另一方面，多功能創(chuàng)新科技大廈的建設(shè)，也可以滿足創(chuàng)業(yè)企業(yè)和相關(guān)人員進行科技交流和展示、生活娛樂等方面的需求。珠海基地、清華科技園（珠海）與中大珠海形成了一塊獨特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，三者相互呼應(yīng)，互為補充，相得益彰，具有很強的吸引力、號召力和很好的發(fā)展前景。第五章項目建設(shè)的必要性和意義第一節(jié)組織結(jié)構(gòu)珠海創(chuàng)新科技大廈將以有限責(zé)任公司的形式創(chuàng)立，廣東省珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地以土地和現(xiàn)金出資，占51%出資額，其余49%資金采取招商融資方式籌集。珠海創(chuàng)新科技（暫定名）實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司部門設(shè)置根據(jù)需要而定，以下僅供參考。辦公室：負(fù)責(zé)人力資源和財務(wù)管理等。企業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)入駐企業(yè)的審批、畢業(yè)認(rèn)證和項目申報等；提供政策和技術(shù)咨詢；指導(dǎo)企業(yè)進行現(xiàn)代化管理；負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)等。投資管理部：負(fù)責(zé)孵化專項資金、風(fēng)險投資、產(chǎn)權(quán)交易以及其他金融中介活動。綜合服務(wù)部：負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理以及公共服務(wù)配套工作。第六章總體規(guī)劃方案第三節(jié)經(jīng)營模式珠海創(chuàng)新科技大廈應(yīng)充分利用珠海經(jīng)濟特區(qū)的優(yōu)勢，憑借經(jīng)營管理者豐富的企業(yè)管理、創(chuàng)業(yè)投資及資本運作經(jīng)驗，充分發(fā)揮股東的資源優(yōu)勢，整合各種社會資源，不僅為創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過提供靈活廉價的研究開發(fā)場地和商務(wù)辦公場所、方便快捷的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)、方便的生活服務(wù)等等，更提供把企業(yè)從種子培養(yǎng)成參天大樹的全程支持和服務(wù)，如企業(yè)創(chuàng)建服務(wù)、企業(yè)管理咨詢、股權(quán)投資（采取現(xiàn)金投入、租金折股、租金加服務(wù)折股、或聯(lián)合其它機構(gòu)投資等）、項目推介（向風(fēng)險投資機構(gòu)推介）、協(xié)助融資、借貸擔(dān)保、財務(wù)顧問、技術(shù)服務(wù)、法律咨詢、教育培訓(xùn)等。創(chuàng)新科技大廈綜合服務(wù)如餐廳和休閑娛樂甚至部分物業(yè)可以考慮利用社會資源，由物業(yè)開發(fā)和管理公司或其他機構(gòu)參與。創(chuàng)新科技大廈的經(jīng)營收入主要表現(xiàn)為兩種形式：1.物業(yè)租賃收入，這是創(chuàng)新科技大廈最有保證的基本收益。2.咨詢中介性質(zhì)的服務(wù)性收入以及對進駐大廈的、發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)進行風(fēng)險投資以及金融中介活動。由于可以方便地對企業(yè)創(chuàng)立發(fā)展全過程以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進行深入的了解，這種風(fēng)險投資活動的投資風(fēng)險實際上并不大。如何做好這方面的工作，將是創(chuàng)新科技大廈經(jīng)濟活動能否取得突破的關(guān)鍵。第六章總體規(guī)劃方案第四節(jié)建設(shè)地址與條件珠海創(chuàng)新科技大廈擬建于廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地東南端（見第21頁珠?；匾?guī)劃示意圖），座東南向西北，依山靠海，正對珠海基地入口，與珠海基地公司現(xiàn)有綜合樓相鄰，位置十分醒目。珠海創(chuàng)新科技（暫定名）與珠?；毓景吹缆分虚g為界，見珠?；匾?guī)劃示意圖紅虛線所示。該址三邊臨路，東、南緊靠排洪渠，西為規(guī)劃路，北為基地已開發(fā)部分。l

拆遷安置：無。l

供電條件：630KVA，雙電源雙回路供電，已通至建址地下。l

供水條件：200毫米管徑，已通至建址地下。另外，建址距離自來水廠僅一千米左右距離，水壓充足，將來若需要擴大用水量也容易。l

通訊條件：光纖基站，100M高速寬帶網(wǎng)，已通。l

雨、污水排放條件：地埋式污水處理器，已接通可用。第六章總體規(guī)劃方案第五節(jié)建設(shè)規(guī)劃和要點1.

建筑風(fēng)格和主要功能。在建筑設(shè)計方面，要求與珠?；卣w布局協(xié)調(diào)一致，通過建筑物的造型語言，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵，使其成為珠海基地的標(biāo)志性建筑。主要功能是為高科技企業(yè)培育及成長提供良好的辦公、行政管理、技術(shù)開發(fā)和無污染和噪音實驗場所以及其他必備的設(shè)施條件，同時兼顧提供包括住宿接待在內(nèi)的生活娛樂環(huán)境，不專設(shè)工業(yè)廠房。2.

建設(shè)規(guī)劃要點總用地面積9800平方米主樓基底面積3280平方米總建筑面積16800平方米建筑層數(shù)≤11層。中央空調(diào)系統(tǒng)供應(yīng)整座大廈中央熱水系統(tǒng)

集中供應(yīng)公寓部分電梯兩部客梯，不銹鋼裝飾配置，每層均設(shè)站點，載重1000公斤。綠化率40%室外停車場50個停車位地下室

兼設(shè)備用房、消防水池、小型停車場和人防工程，盡量從簡。第六章總體規(guī)劃方案第六節(jié)環(huán)境保護和防風(fēng)抗震本大廈不考慮接納化工、機械類等容易產(chǎn)生污染和噪音的企業(yè)，不存在工業(yè)廢物處理和噪音治理問題。廢水：主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機無毒水，通過現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后，合乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng)。污染噪音：主要來自機電設(shè)備運轉(zhuǎn)時發(fā)出的機械噪音，在設(shè)備選型時應(yīng)采用低噪音設(shè)備，并配減震裝置。必要時采用隔音建筑材料。防風(fēng)抗震：項目地處珠海市海邊，容易遭受臺風(fēng)襲擊，因此建筑設(shè)計必須符合當(dāng)?shù)胤里L(fēng)抗震要求。其他：按國家和珠海市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。第六章總體規(guī)劃方案第七節(jié)節(jié)能本項目遵照國家以及珠海當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建筑節(jié)能要求進行設(shè)計。第六章總體規(guī)劃方案1.

項目建設(shè)期：1年．2.

招商期：1年，指1年后企業(yè)入駐率為100%。3.

項目總投資（詳見附件1：投資估算表）本項目預(yù)測總投資為人民幣5639.78萬元。4.

營業(yè)收入（詳見附件1：預(yù)測營業(yè)收入表）本項目營業(yè)收入主要為各類辦公場地、綜合服務(wù)設(shè)施和住房的租金與管理費收入，預(yù)計正常年度的全年收入為843萬元。5.

營業(yè)成本（詳見附件1：預(yù)測年營業(yè)成本估算表）預(yù)測項目年營業(yè)成本為465.52萬元，6.

凈利潤（詳見附件1：利潤估算表）招商期：年凈利潤為96.53萬元。正常經(jīng)營期的前四年：年凈利潤為320.86萬元。正常經(jīng)營期的后期：本階段的年凈利潤為341.26萬元。7.

現(xiàn)金流量（詳見附件1：現(xiàn)金流量估算表）第七章投資估算和效益分析第一節(jié)基本數(shù)據(jù)預(yù)測第三節(jié)不確定性分析1.

盈虧平衡分析本項目正