房地產 -粵商實業(yè)前海新城產業(yè)項目整體定位及啟動區(qū)建議

粵商實業(yè)前海新城產業(yè)項目粵商實業(yè)前海新城產業(yè)項目——整體定位及啟動區(qū)建議——整體定位及啟動區(qū)建議嚴1戰(zhàn)略篇：項目使命及戰(zhàn)略定位2定位篇：項目定位及開發(fā)策略3落地篇：啟動區(qū)定位及產品打造建議4經濟篇：經濟效益估算5風險提示及規(guī)避舉措2111.1項目使命及發(fā)展愿景1.1項目使命及發(fā)展愿景前海新城項目承擔四大發(fā)展目標的歷史使命前海新城項目承擔四大發(fā)展目標的歷史使命44東三省地區(qū)l借勢“廣貨北上”和“中韓自貿”發(fā)展機遇，實現環(huán)渤海、珠三角、韓國產東三省地區(qū)環(huán)渤海環(huán)渤海地區(qū)合作新高地韓國-珠三角環(huán)渤海地區(qū)合作新高地韓國-珠三角產業(yè)互動日韓地區(qū)華東地區(qū)華東地區(qū)l進一步加強萊州—煙臺—濰坊—青島之間的同城化聯(lián)系，構建區(qū)域聯(lián)動發(fā)展山東半島藍色經濟區(qū)黃三角高效生山東半島藍色經濟區(qū)黃三角高效生態(tài)區(qū)同發(fā)展6l產城融合：推動產業(yè)升級，以生產為核心驅動，城市配套為核心功能，產業(yè)l功能復合：以產業(yè)新城為支撐，打造集新興產業(yè)、生態(tài)居住、文化創(chuàng)意、休產業(yè)升級勢必將帶產業(yè)升級勢必將帶園區(qū)企業(yè)構建完善產業(yè)園區(qū)企業(yè)構建完善產業(yè)商貿物流生態(tài)居住健康旅游產業(yè)優(yōu)化7將帶動區(qū)域的發(fā)展前建設參與者u利潤目標u社會價值目標u品牌形象目標城市決策者u經濟目標u社會目標城市決策者u經濟目標u社會目標u財政目標政府企業(yè)居民利益攸關者企業(yè)居民03u生活目標03u精神目標務1.2項目戰(zhàn)略定位1.2項目戰(zhàn)略定位99核心要素│粵商前海新興產業(yè)新城的三大核心要素資源—資源—理念—級:藍黃疊加：項目處于藍黃經濟帶疊加區(qū),具有雙驅動基因,應充分“去工業(yè)化”的形象打造第四代產業(yè)新城——產城融合新理念，第四代產業(yè)新城——產城融合新理念，新的城市形態(tài)、新的產業(yè)方式新興城市形態(tài)、產業(yè)方式區(qū)域融合發(fā)展的橋梁廣貨北上、本貨外拓、韓貨貿易新興城市形態(tài)、產業(yè)方式區(qū)域融合發(fā)展的橋梁廣貨北上、本貨外拓、韓貨貿易中心，粵魯、中韓產互動平臺產業(yè)驅動新型產業(yè)n實現區(qū)域產業(yè)升級，實現產業(yè)可持續(xù)發(fā)展n產業(yè)鏈化發(fā)展，對內建立內生循環(huán)動力n完善城市功能，城市多元發(fā)展，提升區(qū)域價值n文化休閑旅游全面發(fā)展，提升城市知名度自我中心化自我中心化發(fā)展理念:“綠色、活力、智慧、魅力”為指導本項目的四大發(fā)展理念綠色生活：構建生態(tài)宜居城為一體，樹立“去工業(yè)化”綠色—產業(yè)發(fā)展理念:以綠色為產業(yè)發(fā)展主題產業(yè)理念產業(yè)鏈條產業(yè)載體產業(yè)方向活力—城市價值理念:城市價值提升，形成配套完善、活躍創(chuàng)新、教育先進生態(tài)宜居生態(tài)宜居商務休閑商務休閑商業(yè)娛樂商業(yè)娛樂交通n基礎教育教育科研智慧—城市價值理念:基于“互聯(lián)網+”和現代信息技術發(fā)展大勢，打造智智慧智慧生活通智慧城市智慧城市智慧產業(yè)新一代新一代術流流務務魅力—城市價值理念:構建集休閑旅游、文化創(chuàng)意、健康養(yǎng)生為主題的、“商務會議、購物中心、魅力之城魅力之城老假假游旅旅n文化創(chuàng)意n濱海度假旅游n健康養(yǎng)老養(yǎng)生度假n突出資源特色，以自然環(huán)戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位粵商·前海產業(yè)新城粵商·前海產業(yè)新城本222.1產業(yè)篩選及產業(yè)定位2.2項目開發(fā)策略2.1產業(yè)篩選及產業(yè)定位項目產業(yè)的導入機會來源于三個方面升級型產業(yè)：承接區(qū)域內因產業(yè)技術升級和規(guī)模擴張需要外遷的本地支柱產業(yè)外引引導型產業(yè)：以開發(fā)商資源自身資源為方向，引入國家、省、市戰(zhàn)略新興產業(yè)產業(yè)導入機會培育型產業(yè)：區(qū)域內現有產業(yè)的產業(yè)鏈條完善和優(yōu)化升級產業(yè)分析維度：從產業(yè)發(fā)展概況、競爭、前景以及產業(yè)基礎及趨勢等角度出煙臺、萊州或區(qū)域內該產業(yè)的發(fā)展情況、技術產業(yè)發(fā)展機會：項目產業(yè)發(fā)展機會主要來自與城市資源、市場、旅游屬性1、電子信息產業(yè)2、健康產業(yè)1、海洋資源2、礦產資源1、電子信息產業(yè)2、健康產業(yè)1、海洋資源2、礦產資源項目產業(yè)發(fā)展機會濱海旅游度假區(qū)氣候適宜、環(huán)境優(yōu)良濱海旅游度假區(qū)氣候適宜、環(huán)境優(yōu)良草編、毛筆等著名民間文化長壽之鄉(xiāng)旅游2、臨萊州灣，環(huán)渤海經濟圈3、山東半島藍色經濟區(qū)4、黃河三角洲生態(tài)經濟區(qū)5、煙臺西部增長極產業(yè)發(fā)展方向總論：從三大發(fā)展思路出發(fā)，基于基礎優(yōu)勢產業(yè)、珠三角和海洋產業(yè)主導產業(yè)前海新城產業(yè)發(fā)展方向電子信息產業(yè)海洋產業(yè)主導產業(yè)前海新城產業(yè)發(fā)展方向電子信息產業(yè)健康產業(yè)輔助產業(yè)文化創(chuàng)意產業(yè)健康產業(yè)輔助產業(yè)文化創(chuàng)意產業(yè)韓自貿”政策利好，充現代物流業(yè)現代物流業(yè)產業(yè)發(fā)展方向行業(yè)研發(fā)生產營銷√√√√√√√√√√√√√√√√√業(yè)√√衍生服務衍生服務商務辦公咨詢顧問研發(fā)平臺信息服務生產型服務主導產業(yè)人電子信息產業(yè)海洋產業(yè)健康產業(yè)旅游產業(yè)健康養(yǎng)生醫(yī)療服務商業(yè)娛樂酒店餐飲教育培訓商務辦公咨詢顧問研發(fā)平臺信息服務生產型服務主導產業(yè)人電子信息產業(yè)海洋產業(yè)健康產業(yè)消費型服務3大主導產業(yè)+6大核心功能+5大服務平臺—3大主導產業(yè)：海洋產業(yè)、電子信息產業(yè)、健康產業(yè)休閑旅游—5大服務平臺：電商平臺、研發(fā)平臺、展銷貿易平臺、企業(yè)綜合服務平臺、生活服務平臺三大主導產業(yè):形成電子信息產業(yè)、海洋產業(yè)、健康產業(yè)為主導的三大主導產業(yè)三大主導產業(yè)海洋產業(yè)健康產業(yè)電子信息產業(yè)海洋產業(yè)健康產業(yè)六大核心功能:本項目將是集生產加工、商貿物流、商務辦公、研發(fā)孵化、生新型產業(yè)新城是功能復合的統(tǒng)一協(xié)調整體，應是集產業(yè)、辦公、居住、旅游、休閑、娛樂等多功能與一體的有機整體。電商平臺研發(fā)平臺生活服務平臺展銷貿易平臺企業(yè)綜合服展銷貿易平臺u電商平臺u展銷貿易平臺u企業(yè)綜合服務平臺u研發(fā)平臺u生活服務平臺整體產業(yè)定位整體產業(yè)定位粵商·前海新型產業(yè)新城——以電子信息、藍色海洋、健康產業(yè)為主導產業(yè)，文化創(chuàng)意、現代物流為輔助產業(yè)的復合新型產業(yè)新城形象定位——打造產業(yè)與居住、旅游融合發(fā)形象定位——打造產業(yè)與居住、旅游融合發(fā)展的典范產業(yè)定位——占位、補位、機會發(fā)展產業(yè)功能定位——產業(yè)、居住、商務、旅游等多功能復合主導產業(yè)—電子信息產業(yè)定位——以珠三角傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)為基礎——以珠三角傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)為基礎，重點引入高附加值產業(yè)方向，積極進行珠三角優(yōu)勢產業(yè)承接——重點發(fā)展方向：光電子產業(yè)、新型電子元器件、新型電子材料、應用電子領域主導產業(yè)—健康產業(yè)定位代表未來城市生活智慧的、對接韓國的、以健康理念為引領的，融合健康服務、健康居住、養(yǎng)生度假、生產研發(fā)、展銷貿易等功能于一體的智慧健康產業(yè)園輔助產業(yè)—文化創(chuàng)意產業(yè)定位集休閑旅游輔助產業(yè)—文化創(chuàng)意產業(yè)定位集休閑旅游、創(chuàng)意設計、藝術品貿易、生態(tài)居住于一體的——╞╞樹立具有鮮明特色的工業(yè)旅游主題形象輔助產業(yè)—現代物流產業(yè)定位輔助產業(yè)—現代物流產業(yè)定位——基于現代信息技術發(fā)展的國內一流的智慧物流園——基于現代信息技術發(fā)展的國內一流的智慧物流園——占位萊州，服務黃渤海經濟區(qū)，輻射日韓2.2項目開發(fā)策略整體開發(fā)策略:整體以分期開發(fā)、功能復合、招商先行為項目整體開發(fā)策略將整個園區(qū)打造成為集研發(fā)、生產、展示、貿優(yōu)先成立招商運營團隊，充分整合利用商會資源，招商先行客戶策略：針對不同類型的企業(yè)進行不同需求的產品打造招商先行，龍頭企業(yè)帶動n充分擴大客戶基數，保證多元的客戶類型產品多元n產品多元，對位多元客戶類型的不同需求精準客戶需求n精準不同客戶的置業(yè)敏感點，對位敏感點打造地……基地基地階段目標》階段目標》進一步實現居住功能、商業(yè)購物功能、教育科整體戰(zhàn)略構想:構建“兩軸七區(qū)多節(jié)點”的整體功能布局，形成以新興產業(yè)集群為核心支撐、綜合城市配套為核心價值的新型產發(fā)展思路 產業(yè)落位初步構想電子信息產業(yè)園濱海休閑養(yǎng)生區(qū)藍色海洋產業(yè)園綜合服務配套區(qū):""文化創(chuàng)意產業(yè)園智慧健康產業(yè)園電子信息產業(yè)園現代物流園本報告是嚴格保密的。333.1啟動區(qū)定位及開發(fā)建議3.2開發(fā)模式及招商建議啟動區(qū)開發(fā)策略開發(fā)策略開發(fā)策略風險控制自成一體以控風險為項目核心原則，保證啟動區(qū)自成一體，打造產城融合的產業(yè)新城，構建項目的核風險控制自成一體產品策略產品多元滾動開發(fā)產品策略產品多元滾動開發(fā)實現項目滾動開發(fā)招商策略招商先行大項目帶動招商策略招商先行大項目帶動招商先行，是化解項目風險的重要舉措，主要通過大項目的落地，帶動項目招商啟動區(qū)產業(yè)定位：從進入機會、風險可控、市場影響力和招商難易角度業(yè)流√√√√√√√力√√√√√√啟動區(qū)功能定位：集“產”、“城”、工業(yè)旅游功能于一體，定義全新文化創(chuàng)意核—工業(yè)旅游n創(chuàng)意的產生需要自由的生長大健康產業(yè)n健康代表一種生活方式，是未居住、商務辦公空間n生態(tài)宜人的居住空間、花園式業(yè)業(yè)49啟動區(qū)形象定位產業(yè)新城的橋頭堡，城市形象的新標桿文化·健康·城市·智慧而是代表未來城市生活方式的，以健康、文化理念為引領的，融合大健康、養(yǎng)生居住、活力商業(yè)、文化創(chuàng)意、休閑旅游、智慧生活等功能于一體的萊州健康之心，文化之心軸啟動區(qū)總體規(guī)劃布局：啟動區(qū)整體形成“一軸四區(qū)多節(jié)點”的規(guī)劃布局智慧健智慧健康產業(yè)園文化創(chuàng)意產業(yè)園文化創(chuàng)意產業(yè)園電子信息產業(yè)園綜合服務配套綜合服務配套本報告是嚴格保密的。并需要通過設計完善的導視系統(tǒng)指引人群到“四區(qū)”——文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)：承擔展示項目形象、聚集人氣的功能酒店酒店工業(yè)工業(yè)旅游商業(yè)街區(qū)小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)體驗創(chuàng)意創(chuàng)意辦公文化文化展示“四區(qū)”——產業(yè)園區(qū)：承擔為整個項目做標桿示范的功能，整體形象“去生基地：主要體現養(yǎng)生體驗功能53“四區(qū)”——電子信息產業(yè)園：前店后廠模式，打造集先進制造、生產、研發(fā)等于一體的產業(yè)園“四區(qū)”——綜合配套服務區(qū)：承擔展示城市價值的功能，通過會展中心“四區(qū)”——生態(tài)居住區(qū)：以生態(tài)、健康為核心主題，打造城市藝術精物業(yè)體量配比建議：基于項目本體及案例經驗總結，確定本項目產業(yè)、商心區(qū)啟動區(qū)開發(fā)分期構想：基于風險控制的考慮，建議啟動區(qū)分三期文化創(chuàng)意BLOCK街區(qū)+多功能廠房+花園獨棟工業(yè)旅游小鎮(zhèn)+住宅+研發(fā)中心電商大樓+會展酒店+商業(yè)中心21萬㎡20萬㎡20萬㎡啟動區(qū)各功能落位 模式匹配小結》從粵商的企業(yè)資源、企業(yè)目標出發(fā)，結合其他模式的成功式式模式關鍵要素—資本方》作為模式核心要素，與資本方合作可以實現高123合作模式》創(chuàng)新“粵商+政府+資本方”的三方合作?；浬碳瘓F粵商產業(yè)園粵商集團粵商產業(yè)園資本方資本方產業(yè)園基金產業(yè)園基金政府政府運作架構》聚合政府、粵商和資本方三方優(yōu)勢，以組建基基金層面總體運作架構基金層面項目公司層面項目公司層面運作流程營六大政策支持引領國內創(chuàng)新模式，形成項目全國復制五大必要投入六大政策支持引領國內創(chuàng)新模式，形成項目全國復制五大必要投入規(guī)劃支持：保證園區(qū)物業(yè)產權可分割登記、轉讓、人才政策：對園區(qū)引進人才提供啟動資金、購房補貼等激勵金融政策：對中小企業(yè)提供貼息貸款、擔保等扶持產品開發(fā)：負責產業(yè)園標準產品和定制產品的成本和風險管控：負責項目開發(fā)過程和銷售過程的成本和風險項目招商和銷售：負責客戶開發(fā)、項目推介和產品園區(qū)企業(yè)投資：對園區(qū)高成長型和擬上市企業(yè)進行股權園區(qū)大型活動推介：舉辦形式多樣的園區(qū)推介及論壇盈利模式》資本收益＋銷售收入＋租金收入/運營收益+土地增值收益 1.資本收益?創(chuàng)新商業(yè)模式，通過引入基金或產權換股權方式，獲取資本收益2.租金收益、運營收益?自持部分物業(yè)出租給企業(yè)客戶，獲取長期租金回報；或提供基礎物業(yè)管理、電商平臺等服務，獲取收益； 3.銷售收益?銷售部分物業(yè)，獲取現金流； 4.土地增值收益?后期通過土地出讓，獲取土地溢價收益n依托園區(qū)品質及服務，開展泛產業(yè)招商，泛產業(yè)招商泛產業(yè)招商n充分利用政府產業(yè)政策支持，泛產業(yè)招商泛產業(yè)招商龍頭企業(yè)帶動招商聯(lián)合政府龍頭企業(yè)帶動招商六大招商策略論壇造勢及高層互訪招商依托高?？普搲靹菁案邔踊ピL招商n參加政府或者行業(yè)協(xié)會舉辦商會招商n參加政府或者行業(yè)協(xié)會舉辦商會招商企業(yè)類別企業(yè)名稱招商建議產業(yè)拉動效應經濟效益招商難度難易5431難易5431企業(yè)類別企業(yè)名稱招商建議產業(yè)拉動效應經濟效益招商難度業(yè)院難易5431院555431易431企業(yè)類別企業(yè)名稱招商建議產業(yè)拉動效應經濟效益招商難度難易5431難易5431營銷策略:構建“三段式”營銷策略利進行項目基本達到運營條件，營造良好運營也便于后期招商導入項目奠基與政府合作簽約儀式項目產品發(fā)布會廣東商會推薦會省市領導工作指導視察線上線下推廣線上推廣線下商會巡展龍頭企業(yè)拜訪高層、高校拜訪行業(yè)論壇招商客戶簽約儀式運營商家簽約儀式經營客戶答謝會高端行業(yè)論壇園區(qū)招牌儀式商戶入住發(fā)布會商會資源內部推介政府招商引資網絡（產業(yè)地產、行戶外高炮產品發(fā)布會線下商會、政府巡展網絡、廣告項目現場接待招商推介項目現場接待44測算前提說明開發(fā)及銷售周期安排投資與收益評估套24242423套2n參照工業(yè)地塊停車的要n參照工業(yè)地塊停車的要求以及相關公建配套要求指導項目車位配比；n項目地塊中研發(fā)辦公、人才公寓、商業(yè)mall、電商大樓等配套設施，需要開挖地下空間，從節(jié)約成本角度考慮，在符合規(guī)定的情況下，按項目車位配置比例物業(yè)持有銷售比例是：1.物業(yè)持有銷售比例是：1.根據工業(yè)園區(qū)銷售持有經驗，一般保持5-15%的持有物2.根據本項目條件，建議持有比例為10%，銷售比例為90%；3.建議本項目配套物業(yè)持有，廠房、商業(yè)及住宅配建物業(yè)銷售。地上物業(yè)自持與銷售面積比例（單位：平方例量店館心量基礎設施配套建設費：給排水供電供水按200元/平米*總建面；室外管網按120元/平米*占地面）：工程管理費建安工程費+前期工程費）*2.5%；不可預見費前期工程費+建安工程費用+施工手續(xù)費+工程管理公——-考備注：心——1長備注：44測算前提說明開發(fā)及銷售周期安排投資與收益評估排額額023552339022443331100000000001200000220000000002200000011100000000002222005555000077770000001100000744測算前提說明開發(fā)及銷售周期安排投資與收益評估序號成本科目金額（單位：萬元）1土地費用382642建安工程費6278063前期工程費用272604施工手續(xù)費5工程管理費6其他費用營銷費用財務費用508357不可預見費銷售型物業(yè)開發(fā)成本合計8經營性物業(yè)開發(fā)成本及費用整體開發(fā)成本總計81675416000014000012000010000080000600004000020000016000014000012000010000080000600004000020000013503212883711835710765199123827658147134948100921037100921037581022016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年1345610070212加0304388840545463序號項目合計1銷售收入和經營收入銷售收入975479運營收入296052開發(fā)和運營成本816754開發(fā)成本7558442.2運營成本3開發(fā)和運營期間稅費78844開發(fā)成本及稅費合計8955984稅前利潤稅前利潤率5所得稅275396凈利潤81947稅后利潤率200000150000100000500000-50000-100000-150000-200000200000150000100000500000-50000-100000-150000-200000-2016201720182019202020212022202320242025202420252026mm現金流入mm現金流出累計凈現金流X凈現金流0流開發(fā)內實現內部收益率為5.72%序號項目合計201620172018201920202021202220232024202520261000000002000000費001000000020率1息3本000000000帶來居住、商業(yè)消費和休閑度假功能的提升帶來居住、商業(yè)消費和休閑度假功能的提升，商業(yè)消費的不斷提升，增加產業(yè)聚集，帶來財政稅收區(qū)域土地高效利用的示范工程，必然帶動區(qū)域土地價值提升企業(yè)經過培育，快熟發(fā)展，未來市場兌現市場價值不可估量社會效益:項目的建設將極大程度上提升區(qū)域的價值、改善生態(tài)環(huán)境、完善區(qū)區(qū)域價值提升提升區(qū)域價值提升區(qū)域價值，完善功能配套，構筑區(qū)域名片及對外窗口區(qū)域功能完善社會效益社會效益生態(tài)環(huán)境改善改善區(qū)域環(huán)境的同時改善區(qū)域環(huán)境的同時，吸引就業(yè)人口和高端人士進駐人口流入高端人才聚集為園區(qū)職工提供一個配套齊為園區(qū)職工提供一個配套齊環(huán)境優(yōu)美的工l綠色生產、辦公區(qū)園區(qū)優(yōu)先發(fā)展第三產業(yè)，“去工業(yè)化”發(fā)展，大力發(fā)展高新技術產業(yè)，減少了能源消耗，無環(huán)境污染,同時實現了區(qū)域為區(qū)域人口提供一個鬧中取為區(qū)域人口提供一個鬧中取景觀獨特居住l舒心精致居住區(qū)商務、休閑娛樂配套，為高端人士提供55項目開發(fā)過程中可能遇到的風險及應對措施-土地開發(fā)風險：目前與政府還-招商優(yōu)惠政策落地風險：項目項目開發(fā)過程中可能遇到的風險應對措施控地風險規(guī)避舉措—與政府戰(zhàn)略合作框架構想：粵商集團通過與政實現控地實現控地區(qū)域控制，獲得區(qū)域開發(fā)控制權規(guī)劃把控，制定和實施控制性規(guī)劃招商綁定，搭建區(qū)域開發(fā)運營平臺合作開發(fā)，規(guī)避風險合作開發(fā)，規(guī)避風險開發(fā)企業(yè)扶持政策需政府支持政策入駐企業(yè)扶持政策優(yōu)惠政策主要體現在針對開發(fā)企業(yè)、入駐企業(yè)及人才引進各方面提供相關扶持政策開發(fā)企業(yè)扶持政策需政府支持政策入駐企業(yè)扶持政策優(yōu)惠政策主要體現在針對開發(fā)企業(yè)、入駐企業(yè)及人才引進各方面提供相關扶持政策資金扶持招商扶持配套