建筑工程前期工作標(biāo)準(zhǔn)化流程手冊土木工程參考

前期操作手冊

目錄

第一篇開工前階段

第一章土地取得

第一節(jié)市場調(diào)查和項(xiàng)目構(gòu)思

一、房產(chǎn)市場調(diào)查

二、土地市場調(diào)查

三、項(xiàng)目地塊調(diào)查

四、項(xiàng)目構(gòu)思

第二節(jié)土地取得過程控制

一、一級土地市場土地使用權(quán)取得過程控制

二、二級土地市場土地使用權(quán)取得過程控制

第三節(jié)國有土地使用權(quán)登記

一、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審

二、建設(shè)項(xiàng)目用地審批

三、國有土地使用權(quán)設(shè)定登記四、國有土

地使用權(quán)抵押和注銷抵押登記五、閑置

土地認(rèn)定和處置

第二章

第一節(jié)規(guī)劃和建筑設(shè)計

方案設(shè)計前

一、項(xiàng)目立項(xiàng)

二、勘測設(shè)計條件

三、設(shè)計單位確定

第二節(jié)方案設(shè)計

一、方案設(shè)計會審二、

委托日照分析三、委托

環(huán)境影響評價四、委托

交通影響評價五、委托

景觀分析六、方案設(shè)計

公示

第三節(jié)初步設(shè)計

一、初步設(shè)計會審二、申領(lǐng)《建設(shè)

用地規(guī)劃許可證》

第四節(jié)施工圖設(shè)計

一、施工圖環(huán)境影響評價文件審批

二、施工圖消防審核三、施工圖衛(wèi)

生審查四、施工圖人防審查五、施

工圖交叉審核六、建筑預(yù)定位計算

七、申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

八、綠化指標(biāo)審查九、施工圖交警

審查十、建筑工程規(guī)劃告示

十一、建筑定位和灰線檢驗(yàn)

十二、項(xiàng)目地名命名

第三章專業(yè)設(shè)計

一、景觀設(shè)計二、精

裝修室內(nèi)設(shè)計

三、室外綜合管線設(shè)計

四、電力設(shè)計

第四章施工許可證申領(lǐng)

一、規(guī)費(fèi)審核與繳納

二、工程招投標(biāo)

三、工程質(zhì)量安全監(jiān)督注冊四、簽訂《建設(shè)

工程竣工檔案移交承諾書》

五、申領(lǐng)《建筑工程施工許可證》

六、臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理

第二篇施工階段第一章

設(shè)計變更處理

第一節(jié)規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整

一、建筑面積增加

二、建筑高度增加

第二節(jié)功能調(diào)整

一、配套設(shè)施

二、建筑公共部位

三、戶內(nèi)功能調(diào)整

第三節(jié)施工圖優(yōu)化設(shè)計

第二章施工過程協(xié)調(diào)

第一節(jié)有關(guān)環(huán)節(jié)審批

一、施工出入口設(shè)置

二、挖掘城市道路許可

三、夜間施工許可

四、工程渣土準(zhǔn)運(yùn)

第二節(jié)重要節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收

一、±0.000檢測

二、中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收

三、單體竣工驗(yàn)收

第三章預(yù)售許可證申領(lǐng)

一、施工圖人防紅線確認(rèn)二、

商品房預(yù)售面積測繪三、商品

房物業(yè)管理用房預(yù)繳

四、商品房物業(yè)維修基金預(yù)繳

五、社區(qū)用房確定六、商品房

預(yù)售形象進(jìn)度鑒證

七、申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》

第三篇交付前驗(yàn)收階段

第一章驗(yàn)收流程圖

第二章綜合類驗(yàn)收

第一節(jié)基礎(chǔ)驗(yàn)收鏈

一、消防驗(yàn)收

二、人防驗(yàn)收

三、規(guī)劃驗(yàn)收

四、城建檔案歸檔

五、竣工驗(yàn)收備案

六、社區(qū)用房協(xié)議簽訂

七、配套公建用房確認(rèn)

第二節(jié)面積實(shí)測和物業(yè)鏈

一、面積實(shí)測

二、物業(yè)用房核定

三、物業(yè)基金繳納

第三節(jié)環(huán)保鏈

一、接管施工許可

二、環(huán)保驗(yàn)收

三、防疫驗(yàn)收

第三章單項(xiàng)驗(yàn)收

一、綠化驗(yàn)收

二、交警驗(yàn)收

第四章專業(yè)驗(yàn)收

第五章土地復(fù)核驗(yàn)收

第六章產(chǎn)權(quán)初始登記

第一篇開工前階段

第一章土地取得

獲得土地使用權(quán)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)。

本章主要圍繞：一級土地市場和二級土地市場土地的取得所涉及

的項(xiàng)目市場調(diào)查和地塊調(diào)查，土地取得過程控制以及土地使用權(quán)登記

三大環(huán)節(jié)的工作。

第一節(jié)市場調(diào)查和項(xiàng)目構(gòu)思

本節(jié)主要介紹意向拿地前所進(jìn)行的房產(chǎn)市場調(diào)查、土地市場調(diào)

查、項(xiàng)目地塊調(diào)查以及調(diào)查后形成項(xiàng)目構(gòu)思的前期工作。

一、房產(chǎn)市場調(diào)查

1、工作目的

通過三觀（宏觀、中觀、微觀）房產(chǎn)市場調(diào)查，有目的、有步驟、

系統(tǒng)地收集真實(shí)、有效的資料，并進(jìn)行客觀的分析，為經(jīng)營決策者提

供客觀、準(zhǔn)確的市場信息，保證拿地決策的正確性、客觀性。

2、工作聯(lián)系對象

國家宏觀經(jīng)濟(jì)和房產(chǎn)市場。

所在城市建設(shè)規(guī)劃狀況與經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。

2.2地塊所在區(qū)域房產(chǎn)市場狀況。

3、工作內(nèi)容

根據(jù)集團(tuán)項(xiàng)目拓展的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合意向投資地塊的區(qū)域和

土地性質(zhì)等特性，進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容的提綱編寫。

進(jìn)行房產(chǎn)市場調(diào)查，完成調(diào)查報告。

控制房產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容的品質(zhì)、進(jìn)度。

4、工作程序

政策環(huán)境調(diào)查，內(nèi)容主要包括：國家房地產(chǎn)政策、?。ㄊ校?/p>

及土地所在區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方針和政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理法

律和法規(guī)、房地產(chǎn)稅收政策、城市建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀和未來城市規(guī)劃發(fā)展

狀況。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查，內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目所在區(qū)域以往、當(dāng)前和

未來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)運(yùn)行狀況（趨勢）、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況和未來發(fā)展

戰(zhàn)略、人口、居民收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平狀況。

社區(qū)周邊環(huán)境調(diào)查，內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目所在區(qū)域位置和

交通便利狀況、居住人群狀況、文化氛圍、商業(yè)、醫(yī)療和教育配套等

調(diào)查。

項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)調(diào)查，內(nèi)容主要包括：

房產(chǎn)開發(fā)和銷售現(xiàn)狀、數(shù)量、不同物業(yè)消費(fèi)群體構(gòu)成狀況、消費(fèi)行為目

的、商品房和二手房租售價格、商品房入住率、房產(chǎn)市場的總需求量、

飽和點(diǎn)和需求發(fā)展趨勢、未來3-5年的開發(fā)量和供應(yīng)量、房產(chǎn)屬性和分

布狀況、產(chǎn)品品質(zhì)狀況。

5、應(yīng)注意的問題

平時應(yīng)注意對相關(guān)各類政策、信息的收集，并做到及時更新。

可以充分利用集團(tuán)資料庫資源，也可以借助外援資源力量，

確保所提供信息的成熟性和準(zhǔn)確性。

二、土地市場調(diào)查

1、工作目的

通過對土地市場的調(diào)查，為經(jīng)營決策者提供有效合理的土地取得

方式、途徑和價格信息。

2、工作聯(lián)系對象

國家對土地出讓的政策、當(dāng)?shù)氐某鲎尦绦蚝头绞健?/p>

意向地塊所在地土地市場現(xiàn)狀等。

3、工作內(nèi)容

3.1根據(jù)集團(tuán)項(xiàng)目拓展的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合意向投資地塊的區(qū)域和

土地性質(zhì)等特性，進(jìn)行土地市場調(diào)查內(nèi)容的提綱編寫。

進(jìn)行土地市場調(diào)查，完成調(diào)查報告。

控制土地市場調(diào)查內(nèi)容的品質(zhì)、進(jìn)度。

4、工作程序

土地法律、法規(guī)調(diào)查，內(nèi)容主要包括：國家土地宏觀調(diào)控

狀態(tài)、國家土地管理法、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、招標(biāo)拍賣掛牌出讓

國有土地使用權(quán)規(guī)定、省（市）國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法、土

地管理權(quán)限有關(guān)規(guī)定、土地資產(chǎn)評估辦法。

土地交易規(guī)則調(diào)查，內(nèi)容主要包括：

招標(biāo)、拍賣、掛牌競買人須知。

招標(biāo)、拍賣、掛牌程序和規(guī)則。

出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必備條件和必備資料。

土地交易市場調(diào)查，內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目所在城市當(dāng)年供

地計劃和供地狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同屬性土地招標(biāo)、拍賣、掛牌情況、

近期同屬性土地出讓金價格及面積增加導(dǎo)致補(bǔ)繳出讓金評估價格。

5、應(yīng)注意的問題

平時應(yīng)注重對土地政策的收集和更新，勤于對土地交易信息

的匯總和對比分析，為項(xiàng)目的拓展提供信息保障。

平時應(yīng)注重參與當(dāng)?shù)厣鐣耐恋亟灰谆顒?，豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

三、項(xiàng)目地塊調(diào)查

1、工作目的

通過對項(xiàng)目地塊的調(diào)查，為經(jīng)營決策和后續(xù)規(guī)劃設(shè)計等工作提供

依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

意向地塊。

3、工作內(nèi)容

3.1根據(jù)集團(tuán)項(xiàng)目拓展的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合意向投資地塊的區(qū)域和

土地性質(zhì)等，進(jìn)行項(xiàng)目地塊調(diào)查內(nèi)容的提綱編寫。

負(fù)責(zé)項(xiàng)目地塊狀況調(diào)查，完成項(xiàng)目地塊（可行性）調(diào)查報告。

控制對項(xiàng)目地塊調(diào)查的質(zhì)量、進(jìn)度。

4、工作程序

調(diào)查內(nèi)容主要包括：征地面積、用地面積、宗地面積、容積

率、建筑密度、綠化率、公建配套要求和面積、土地出讓年限及用途、

土地出讓金的構(gòu)成、配套費(fèi)構(gòu)成（大市政配套費(fèi)、綠化配套費(fèi)等）、起

價、競標(biāo)保證金、中標(biāo)價履行時間。

現(xiàn)場踏勘調(diào)查，內(nèi)容主要包括：地上建筑物拆除狀況、土地

地形、用地四至、用地界限、周邊市政管線到位情況、場地外現(xiàn)狀道

路、河道水體、高壓線、架空管線、地下管線井蓋、地質(zhì)狀況。

對二級市場土地或毛地出讓需在上述4.1、4.2項(xiàng)基礎(chǔ)上視情增

4.3、4.4、4.5項(xiàng)調(diào)查內(nèi)容。

拆遷土地狀況調(diào)查：政府對該地塊上的拆遷有關(guān)文件規(guī)定、

拆遷進(jìn)程、拆遷能力預(yù)估、拆遷時間預(yù)估、回遷安置面積預(yù)估、后續(xù)

拆遷費(fèi)用預(yù)估、征地綜合補(bǔ)償費(fèi)等。

土地權(quán)屬調(diào)查：土地使用權(quán)獲得形式及其有效性、合法性，±

地使用權(quán)者土地出讓金的履行情況、土地抵押借款狀況、與第三方

進(jìn)行土地相關(guān)合作情況調(diào)查，用地四邊界確認(rèn)狀況、土地登記狀況等。

4.5土地開發(fā)進(jìn)度調(diào)查：拆遷狀況、勘測設(shè)計條件、設(shè)計單位、

規(guī)劃和建筑方案設(shè)計狀況等。

5、應(yīng)注意的問題

政府招標(biāo)、拍賣、掛牌的土地信息可以從政府部門直接取得。

二級土地市場的土地相關(guān)資料和潛在問題（包括土地所有單

位的債權(quán)債務(wù)）相對比較復(fù)雜，務(wù)必在調(diào)查中了解清楚。

四、項(xiàng)目構(gòu)思

1、工作目的

通過項(xiàng)目構(gòu)思，對項(xiàng)目定位、開發(fā)規(guī)模、成本測算、銷售價格形

成初步框架，編制項(xiàng)目可行性報告為決策者拿地提供依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

意向地塊和相關(guān)要素。

3、工作內(nèi)容

匯總房產(chǎn)市場、土地市場、項(xiàng)目地塊的調(diào)查報告。

根據(jù)集團(tuán)項(xiàng)目拓展的有關(guān)規(guī)定和要求，確定項(xiàng)目有關(guān)指標(biāo)，

形成項(xiàng)目構(gòu)思框架。

編制項(xiàng)目可行性報告。

4、工作程序

目標(biāo)客戶定位構(gòu)思。

規(guī)劃和建筑定位構(gòu)思：建筑類型（多層住宅、高層住宅、別

墅等）、規(guī)劃布局、建筑面積、戶型配比、公建配套、車位配置等。

合作方式構(gòu)思：組建項(xiàng)目合作開發(fā)公司合作或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

讓合作或其他形式合作。

開發(fā)計劃構(gòu)思：分幾期開發(fā)、每期開發(fā)位置與規(guī)模、每期開

發(fā)時間等等。

經(jīng)濟(jì)估算：項(xiàng)目總成本（土地成本、前期成本、工程成本、

管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、稅金），項(xiàng)目總收入（可售面積，銷售單價預(yù)

測），項(xiàng)目盈利情況，經(jīng)濟(jì)和財務(wù)評價。

綜合以上各項(xiàng)內(nèi)容，編制項(xiàng)目可行性報告。

注：部分經(jīng)濟(jì)估算內(nèi)容可參照產(chǎn)品策劃書或可行性研究報告投資

估算模板。

5、需要注意的問題

充分借助集團(tuán)公司各項(xiàng)人力資源，提高工作質(zhì)量和效率。

項(xiàng)目可行性報告作為項(xiàng)目構(gòu)思的最終成果，其質(zhì)量如何取決

于前述的房產(chǎn)市場調(diào)查、土地市場調(diào)查和項(xiàng)目地塊調(diào)查的質(zhì)量高低，要

重視三項(xiàng)調(diào)查的重要性。

第二節(jié)土地取得過程控制

本節(jié)主要介紹一級土地市場土地使用權(quán)獲得和二級土地市場土

地實(shí)體獲得過程控制，以及各類土地合同（協(xié)議）簽訂工作。

本節(jié)所稱的一級土地市場土地使用權(quán)獲得是指通過土地招標(biāo)、拍

賣、掛牌形成獲取的土地使用權(quán)；二級土地市場土地實(shí)體取得是指以

共同出資、利潤共享、風(fēng)險共擔(dān)的項(xiàng)目合作，以及以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

等形式的涉及土地實(shí)體的合作。

一、一級土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制

1、工作目的

通過一級土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制，確保意向土地取

得，并有效控制土地取得成本。

2、工作聯(lián)系對象

土地管理部門。

土地取得相關(guān)的各個環(huán)節(jié)。

3、工作內(nèi)容

負(fù)責(zé)招標(biāo)、拍賣、掛牌土地競買前相關(guān)條款的政府溝通、協(xié)

調(diào)工作。

參與招標(biāo)、拍賣、掛牌土地競買及競買前各項(xiàng)手續(xù)辦理。

根據(jù)法定代表人的授權(quán)，簽訂土地出讓合同。

4、工作程序

做好地塊調(diào)查（參見項(xiàng)目地塊調(diào)查內(nèi)容）。

進(jìn)行地塊背景調(diào)查和地區(qū)優(yōu)惠政策溝通。

了解參加競買單位和個人有關(guān)狀況。

分析土地出讓合同和補(bǔ)償協(xié)議的有關(guān)條款。

在上述工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)地塊具體情況，提出合理報價，

經(jīng)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)審定后，參與報價競爭等具體工作。

、需要注意的問題

合理利用公司優(yōu)勢，對土地出讓合同和協(xié)議中不明確的條款

應(yīng)及時向土地管理局和規(guī)劃局咨詢，并得到明確。

注意運(yùn)用招標(biāo)、拍賣、掛牌的方法和技巧。

開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方簽訂的土地出讓合同應(yīng)被市、

縣人民政府土地管理局部門追認(rèn)后才能有效。

二、二級土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制

1、工作目的

通過二級土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制，確保土地取得的安

全性，以及土地成本的可控性。

2、工作聯(lián)系對象

土地管理部門、土地合作單位。

土地取得相關(guān)的各個環(huán)節(jié)。

3、工作內(nèi)容

參與以土地實(shí)體為合作基礎(chǔ)的合作項(xiàng)目調(diào)查。

負(fù)責(zé)與合作方就合作形式和內(nèi)容進(jìn)行溝通和談判。

負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目相關(guān)合作協(xié)議的起草。

根據(jù)法定代表人授權(quán)，負(fù)責(zé)合作開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議的簽訂。

4、工作程序

4.1合作方背景調(diào)查：工商登記內(nèi)容，股東背景，企業(yè)資信狀況，

累計開發(fā)項(xiàng)目狀況，企業(yè)債權(quán)債務(wù)，稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)組織架構(gòu)。

4.2意向合作商談：合作方式，管理模式，利潤分配和風(fēng)險承擔(dān)，

土地使用權(quán)變更登記期限和費(fèi)用承擔(dān)等。

5、需要注意的問題

重視合作方的背景調(diào)查。

依靠集團(tuán)法律事務(wù)部資源，律師參與協(xié)議、合同的起草和修

改。

第三節(jié)國有土地使用權(quán)登記

土地中標(biāo)后，受讓方按合同規(guī)定交納了出讓金，并取得方案設(shè)計

（不需要初步設(shè)計審查的項(xiàng)目）或初步設(shè)計政府審查意見后，應(yīng)進(jìn)行

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、審查并辦理土地使用權(quán)登記。

一、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審

1、工作目的

通過建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，取得建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見，該意見是

辦理建設(shè)用地審批的前置和重要依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

市國土資源局（土地規(guī)劃耕地保護(hù)處）。

3、工作內(nèi)容

準(zhǔn)備下列資料：

計劃立項(xiàng)文件。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、附圖。

3.1.31:1000建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖1份（原件）。

下列資料，根據(jù)不同情況提供

3.1.4若涉及西湖區(qū)風(fēng)景區(qū)用地的，需提供風(fēng)景名勝區(qū)選址意

見書。

涉及征地拆復(fù)建項(xiàng)目用地，須提供市征遷辦出具的并經(jīng)

征用處確認(rèn)后的證明文件。

屬開發(fā)性安置項(xiàng)目用地，須提供市政府批準(zhǔn)文件及征用

處核準(zhǔn)表。

違法用地需補(bǔ)辦項(xiàng)目用地，須提供查處結(jié)果文件文件。

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報批。

4、工作程序

填寫建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請表。

攜上述3.1所列材料到市國土資源局辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)

審。

4.3領(lǐng)取建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見書。

5、應(yīng)注意的問題

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審時應(yīng)同步準(zhǔn)備建設(shè)項(xiàng)目用地審批材料。

項(xiàng)目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民

共和國土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國國土資源部令第七

號》O

二、建設(shè)項(xiàng)目用地審批

1、工作目的

通過建設(shè)項(xiàng)目用地審批，取得建設(shè)項(xiàng)目用地審批意見，該意見是

辦理土地使用權(quán)登記的前置和重要依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

市國土資源局（土地利用處）。

3、工作內(nèi)容

準(zhǔn)備下列資料：

建設(shè)用地預(yù)審意見。

建設(shè)單位資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照。

計劃立項(xiàng)文件、規(guī)劃設(shè)計批復(fù)。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件。

1：1000規(guī)劃紅線圖。

1：500總平面布置圖。

勘測定界圖及勘測定界資料。

實(shí)地踏勘表。

下列資料根據(jù)不同情況提供：

涉及西湖風(fēng)景名勝區(qū)用地的，需提供西湖風(fēng)景名勝區(qū)管委會

（市園文局）出具的審查證明材料。

涉及“三資”企業(yè)項(xiàng)目用地，需提供《土地出讓合同》；屬招拍

掛出讓，需提供土地出讓合同和土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。

涉及已農(nóng)轉(zhuǎn)用項(xiàng)目辦理用地審批手續(xù)的，需提供市征遷辦出具的

《辦理具體建設(shè)項(xiàng)目用地審批手續(xù)通知》、征地補(bǔ)償協(xié)議、“一公告一

登記”。

如涉及征用集體存量土地的，需提供市征遷辦出具的征地補(bǔ)償協(xié)

議；涉及征用撤村建居村土地的，需提供市征遷辦出具的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償協(xié)

議。

負(fù)責(zé)與建設(shè)項(xiàng)目用地審批管理部門的工作協(xié)調(diào)。

4、工作程序

填寫建設(shè)項(xiàng)目用地申請表。

攜上述3.1、3.2所列資料到市國土資源局辦理建設(shè)項(xiàng)目用

地審批受理手續(xù)。

與土地測繪管理部門及時協(xié)調(diào)委托勘測定界，做好勘測定界

記錄0

土地測繪院完成勘測定界資料后，及時與征遷辦聯(lián)系，辦理

勘測定界資料確認(rèn)。

勘測定界資料確認(rèn)后委托測繪管理部門進(jìn)行實(shí)地踏勘，填寫

實(shí)地踏勘表，并再轉(zhuǎn)征遷辦確認(rèn)。

4.7領(lǐng)取建設(shè)項(xiàng)目用地呈報表。

5、應(yīng)注意的問題

工程系統(tǒng)人員應(yīng)參與勘測定界，做好記錄。

以上審批材料一般為一式六份，其中國土局存檔三份，其余

三份建設(shè)用地呈報表交規(guī)劃局、國土局地籍處、建設(shè)單位。

項(xiàng)目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》、《中華人

民共和國土地管理法實(shí)施條例》。

三、國有土地使用權(quán)設(shè)定登記國有土地使用權(quán)設(shè)定登記的內(nèi)容

主要包括：土地權(quán)利人的姓名、

名稱、地址、土地登記類別；土地權(quán)屬性質(zhì)、來源；土地座落、四至

及地號；土地用途、面積、等級、地價；使用期限、終止日期；建筑

面積、容積率、建筑物類型、建筑占地面積、建筑密度；土地分類面

積；土地它項(xiàng)權(quán)利。

1、工作目的

國有土地使用權(quán)設(shè)定登記，取得《國有土地使用權(quán)證》,保障土

地權(quán)利人的合法權(quán)益。

2、工作聯(lián)系對象

市國土資源局（土地登記交易中心、地籍處）。

3、工作內(nèi)容

《國有土地使用權(quán)證》的申領(lǐng)。

協(xié)調(diào)宗地測繪和土地四至確認(rèn)。

土地契稅申報和交納。

土地登記及相關(guān)部門的協(xié)調(diào)。

準(zhǔn)備下列資料：

企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證。

委托人和受托人的身份證。

3.5.3宗地測繪資料原件3份（含地籍調(diào)查資料，若宗內(nèi)2-3

種用途的，需提供4-5份宗地圖）。

建設(shè)用地呈報表。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件（含規(guī)劃紅線圖）。

已經(jīng)通過用地復(fù)核驗(yàn)收的，需提供復(fù)核驗(yàn)收合格證2份。

屬出讓土地設(shè)定登記的，還需提供土地使用權(quán)出讓合同

份，出讓地塊的報刊登記公告，契稅繳款書第六聯(lián)。

屬毛地出讓或劃拔的，需提供拆遷補(bǔ)償協(xié)議書和地上建

筑物拆遷由本單位負(fù)責(zé)的承諾書。

出讓合同中有多種用途的，需提供各種建筑面積說明。

交地協(xié)議書。

宗地地籍調(diào)查界址確認(rèn)表，宗地草圖。

4、工作程序

填寫土地使用權(quán)登記申請表、土地登記委托書、法人資格證

明書。

攜上述3.5、4.1所列資料到市國土資源局辦理《國有土地

使用權(quán)證》。

4.4領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證》。

5、需要注意的問題

以上審批材料一般為一式二份。

土地使用權(quán)登記受理后，應(yīng)及時委托土地測繪院進(jìn)行宗地測

繪。宗地測繪時工程部做好宗地定界記錄；完成宗地測繪后，應(yīng)與土地

登記信息中心及時聯(lián)系，協(xié)調(diào)四至單位辦理宗地確認(rèn)；宗地四至確認(rèn)

并經(jīng)土地使用權(quán)登記初審后，應(yīng)協(xié)調(diào)土管局地籍處進(jìn)行出讓地塊的報

刊登記公告（公告期為15天）。

出讓合同中涉及多種建筑用途需做建筑面積說明的，應(yīng)盡量

采用房管部門的測繪面積計算方式，以較正確地區(qū)分不同性質(zhì)的建筑面

積，便于各個部門計算口徑統(tǒng)一。

5.4土地契稅交款憑證是辦理土地使用權(quán)登記的前置條件。全額

支付土地出讓金后，應(yīng)辦理土地契稅交納。

5.5對于可以進(jìn)行分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，建議采用分期登記，便

于資金周轉(zhuǎn)和后續(xù)各項(xiàng)手續(xù)辦理。

四、國有土地使用權(quán)抵押和注銷抵押登記

國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押和注銷抵押是指：土地抵押給金融機(jī)構(gòu)

或信托機(jī)構(gòu)以申請借款及歸還借款后需辦理的《國有土地使用權(quán)證》

設(shè)定抵押和注銷抵押手續(xù)。

1、工作目的

辦理《國有土地使用權(quán)證》抵押和注銷抵押登記，有利于保

障權(quán)利人權(quán)益。

為土地抵押項(xiàng)目借款和還款提供有效證明。

2、工作聯(lián)系對象

2.1市國土資源局。

3、工作內(nèi)容

辦理《國有土地使用權(quán)證》抵押和注銷抵押登記。

土地登記部門的溝通協(xié)調(diào)。

準(zhǔn)備下列資料：

抵押雙方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證。

抵押雙方委托人和受托人的身份證。

土地使用證。

屬抵押登記的，還需提供借款合同書、抵押合同書、±

地資產(chǎn)評估報告或抵押雙方土地資產(chǎn)估價協(xié)議書各1份；外商投資企

業(yè)、股份制企業(yè)、有限責(zé)任公司應(yīng)提供董事會決議（附董事會名單）

如屬共有土地使用權(quán)抵押的，還需提供土地共有人同意

的書面意見。

如屬劃撥土地使用權(quán)抵押的，國有企業(yè)需提供主管部門

或國資管理部門同意的書面意見；集體企業(yè)需提供主管部門同意的書

面意見；

如屬集體土地使用權(quán)抵押的，需提供集體土地所有者同

意的書面意見。

屬注銷抵押登記的，需提供他項(xiàng)權(quán)利證明書、銀行還款

證明。若抵押未放款的，需提供解除抵押合同書。

在建工程或地上有簡易建筑物的土地使用權(quán)抵押，需提

供抵押雙方關(guān)于抵押標(biāo)的不包含地上建筑物的承諾意見。

4、工作程序

填寫土地使用權(quán)抵押或注銷抵押登記申請表、雙方土地登記

委托書、雙方法人資格證明書。

根據(jù)需要攜上述3.3、4.1所列部分資料到市國土資源局辦

理《國有土地使用權(quán)證》抵押和注銷抵押登記。

領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證》和他項(xiàng)權(quán)利登記證書。

5、需要注意的問題

土地設(shè)定抵押只能抵押給金融機(jī)構(gòu)，如果要將土地抵押給信托機(jī)

構(gòu)的，信托機(jī)構(gòu)須具有信貸業(yè)務(wù)資格，同時經(jīng)銀監(jiān)會批準(zhǔn)同意。

五、閑置土地認(rèn)定和處置

閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用

地的人民政府同意，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設(shè)，或者雖已動工開

發(fā)建設(shè)但投資額或者開發(fā)建設(shè)總面積等不符合規(guī)定要求的建設(shè)用地。

1、工作目的

1.1熟悉閑置土地的有關(guān)認(rèn)定原則和處置辦法，有利于正確規(guī)避

土地閑置問題，有效控制土地的成本，避免土地被收回的風(fēng)險。

2、工作聯(lián)系對象

市國土資源局。

3、工作內(nèi)容：

熟悉閑置土地的認(rèn)定：

未經(jīng)市、縣（市）人民政府同意，超過國有土地有償使

用合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的動工開發(fā)日期未動工開發(fā)建

設(shè)的；

國有土地有償使用合同未約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件未規(guī)

定動工開發(fā)日期的，從國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件

生效之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的。

已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)總面

積三分之一或者以投資額不足總投資額25%,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建

設(shè)連續(xù)滿一年的。

法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

了解閑置土地的幾種處置方案：

政府收購進(jìn)行土地儲備。

延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過一年。

改變土地用途，辦理有關(guān)審批手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。

避免因被認(rèn)定為閑置土地而被政府收回或被經(jīng)濟(jì)處罰。

4、需要注意的問題

動工開發(fā)建設(shè)是指已領(lǐng)取施工許可證，并進(jìn)場施工。

國有土地有償使用合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定分

期開發(fā)的，按分期開發(fā)范圍核定閑置土地面積。

土地閑置滿兩年，具備下列條件的，經(jīng)原批準(zhǔn)具體建設(shè)項(xiàng)目

用地的人民政府批準(zhǔn)，可以延長開發(fā)建設(shè)時間，并限期動工開發(fā)建

設(shè)，延長期限最長不超過一年。

以出讓方式取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)者已按出讓合

同金額或者部分支付出讓金，開發(fā)前期工作準(zhǔn)備就緒，資金落實(shí)，己

基本具備開發(fā)建設(shè)條件的。

經(jīng)批準(zhǔn)征用的農(nóng)民集體所有土地和以劃撥方式取得的國有

土地使用權(quán)，土地使用者已經(jīng)完成征地補(bǔ)償安置，或者完成房屋拆遷

工作量三分之一以上，資金落實(shí)，基本具備動工開發(fā)建設(shè)條件的。

以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑

置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可

以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。

第二章規(guī)劃和建筑設(shè)計

規(guī)劃和建筑設(shè)計一般分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階

段。這三個階段的工作和審批又與領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建

設(shè)工程規(guī)劃許可證》互為因果，緊密聯(lián)系。

基本流程總圖：

領(lǐng)取《國有土地使用權(quán)證》

第一節(jié)方案設(shè)計前

本節(jié)主要介紹土地出讓合同或土地合作協(xié)議簽訂至方案設(shè)計前

階段的前期工作，主要包括：項(xiàng)目立項(xiàng)、勘測設(shè)計條件申領(lǐng)、設(shè)計評

審或招標(biāo)。

基本流程：

一、項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)是指項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或項(xiàng)目法人，根據(jù)

國家的房地產(chǎn)

開發(fā)規(guī)劃和具體要求向政府主管部門提出要求建設(shè)的的申請并獲得

批準(zhǔn)的過程。

1、工作目的

1.1通過主管部門的審查，獲得立項(xiàng)批復(fù)文件，取得項(xiàng)目建設(shè)的

合法依據(jù)。

1.2為申領(lǐng)規(guī)劃勘測設(shè)計條件提供依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

市發(fā)展改革委員會。

3、工作內(nèi)容

編寫項(xiàng)目立項(xiàng)申請報告。

與主管部門進(jìn)行聯(lián)系和協(xié)調(diào)。

獲得項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)。

準(zhǔn)備下列資料：

營業(yè)執(zhí)照。

《國有土地使用權(quán)出讓合同》或經(jīng)政府同意協(xié)議出讓供

地的批準(zhǔn)文件。

西湖風(fēng)景名勝區(qū)項(xiàng)目需提供“三委四局”聯(lián)席會議審查意

見。

4、工作程序

編寫項(xiàng)目立項(xiàng)申請報告，并報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)?；緝?nèi)

容：建設(shè)的必要性，建設(shè)單位、建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模，總投資和籌資方

式。

攜3.4、4.1所列資料到省或市發(fā)展改革委員會辦理建

設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)計劃。

取得立項(xiàng)批復(fù)和計劃。

5、需要注意的問題

5.1對同一宗地分幾期開發(fā)或多宗地合并開發(fā)的項(xiàng)目根據(jù)不同情

況可一并申報項(xiàng)目立項(xiàng)計劃，并說明項(xiàng)目分幾期開發(fā)、各期的時間計

劃、建筑指標(biāo)、指標(biāo)統(tǒng)一核算等內(nèi)容。

項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)等內(nèi)容調(diào)整后，應(yīng)及時辦理立項(xiàng)變更；同時每

11月份左右應(yīng)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)下一年計劃，做到項(xiàng)目立項(xiàng)計劃的及

時更新。

項(xiàng)目辦理審批依據(jù)：《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》、《浙

江省固定資產(chǎn)投資管理暫行辦法》、《浙江省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理辦法》、

《****市社會性固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目計劃管理暫行辦法》杭政辦(2003)

4號。

二、勘測設(shè)計條件勘測設(shè)計條件俗稱建筑紅線圖，是方案設(shè)計

和初步設(shè)計的依據(jù)，

也是規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃整體要求結(jié)合建筑設(shè)計規(guī)范，對項(xiàng)目設(shè)計

提出相應(yīng)的要求，主要包含：建筑控制線、用地性質(zhì)、容積率、綠化

率、建筑密度、建筑高度、機(jī)動車出入口與配置、特殊條件等。

1、工作目的

獲取勘測設(shè)計條件，為方案設(shè)計和初步設(shè)計提供依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

市規(guī)劃局(用地管理處、市政工程管線處)。

3、工作內(nèi)容

建設(shè)項(xiàng)目勘測設(shè)計條件申領(lǐng)。

與勘測設(shè)計條件審批部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。

準(zhǔn)備下列資料:

土地權(quán)屬證明（屬于招拍掛出讓地塊項(xiàng)目應(yīng)提供土地

出讓合同及公證書）。

當(dāng)年計劃文件（原件）。

意向位置的1：1000地形圖二份（其中一份需劃定規(guī)

劃四線并用鉛筆標(biāo)出擬建位置）。

身份證明（復(fù)印件）及授權(quán)委托書。

按照國家有關(guān)規(guī)定須預(yù)先取得的有關(guān)專業(yè)管理部門的審

批意見。

4、工作程序

到市規(guī)劃局購買項(xiàng)目區(qū)域地形圖1/1000地形圖后，憑國

土資源局的項(xiàng)目宗地圖到市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目四線二份。

編寫申請勘測設(shè)計條件的報告，填寫《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計

條件申請表》（不需征地）或《建設(shè)項(xiàng)目定點(diǎn)、規(guī)劃設(shè)計條件申請表》

（需征地項(xiàng)目）和授權(quán)委托書，并報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)和授權(quán)。

攜3.3、4.1、4.2所列資料到市規(guī)劃辦理規(guī)劃勘測設(shè)計條

件。

勘測設(shè)計條件取得后連同市國土資源局的宗地測繪資料

到規(guī)劃局工程處辦理道路四線坐標(biāo)。

根據(jù)勘測設(shè)計條件用地范圍購買一定范圍內(nèi)的周邊基礎(chǔ)

測繪數(shù)字化成果。

協(xié)調(diào)規(guī)劃設(shè)計院進(jìn)行地形標(biāo)高測繪，并取得地形標(biāo)高測繪

成

果。

到城市規(guī)劃管線辦購買用地邊界管位布置圖及相關(guān)市政管

線圖。

4.9匯總勘測設(shè)計條件、宗地測繪資料、道路四線坐標(biāo)、周邊

基礎(chǔ)測繪數(shù)字化成果、地形標(biāo)高測繪成果、邊界管位布置圖、相關(guān)市

政管線圖等全部資料，提供給規(guī)劃設(shè)計部和設(shè)計公司，委托進(jìn)行規(guī)劃

和建筑設(shè)計。

5、需要注意的問題

5.1規(guī)劃勘測設(shè)計條件成果是影響項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)最關(guān)鍵的要

素，因此在勘測設(shè)計條件申領(lǐng)前應(yīng)與集團(tuán)多溝通明確集團(tuán)對項(xiàng)目開發(fā)

的整體規(guī)劃思路，如指標(biāo)是否統(tǒng)一平衡，對規(guī)劃指標(biāo)和設(shè)計條件的基

本要求。

5.2在條件申領(lǐng)中應(yīng)積極與政府部門溝通，結(jié)合集團(tuán)要求，在

規(guī)范允許范圍內(nèi)使指標(biāo)做到最合理化。

5.3規(guī)劃勘測設(shè)計條件的有效期為1年，因此在條件取得后應(yīng)

抓緊設(shè)計和會審。

項(xiàng)目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第30條、

《浙江省實(shí)施〈規(guī)劃法〉辦法》第22條、《****市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》

第13、14條。

三、設(shè)計單位確定

1、工作目的

通過對相關(guān)設(shè)計公司的篩選，確定設(shè)計水平高、服務(wù)質(zhì)量好的設(shè)

計公司，提供優(yōu)良的設(shè)計方案。

2、工作聯(lián)系對象

市建設(shè)委員會設(shè)計處

設(shè)計評審專家

3、工作內(nèi)容

與市建設(shè)委員會設(shè)計處協(xié)調(diào)設(shè)計方案審查。

與各設(shè)計審查部門的協(xié)調(diào)。

4、工作程序

填寫設(shè)計方案招投標(biāo)（或方案競選）申請表，并報公司相關(guān)

領(lǐng)

導(dǎo)批準(zhǔn)。

協(xié)調(diào)落實(shí)設(shè)計方案審查或設(shè)計招投標(biāo)專家名單及會場確定。

協(xié)調(diào)設(shè)計方案和招標(biāo)文件的送達(dá)和專家溝通工作。

協(xié)調(diào)設(shè)計公司準(zhǔn)備設(shè)計文書資料、電子文檔和匯報材料、

效果圖展板。

協(xié)調(diào)市建設(shè)委員會召開設(shè)計方案審查或招投標(biāo)，主要落實(shí)

會場布置、會議人員聯(lián)系和接送、會議簽到、會場服務(wù)、會議記錄。

取得設(shè)計評審或招投標(biāo)評審結(jié)果（專家評審會議紀(jì)要或主

管部門批復(fù)）。

5、需要注意的問題

對公司意向設(shè)計方案需提前進(jìn)行專家溝通。

為縮短辦事時間，建議與市建設(shè)委員會協(xié)調(diào)，專家評審會

議紀(jì)要初稿可由我公司先行起草送審參考。

第二節(jié)方案設(shè)計階段

本節(jié)主要介紹從方案設(shè)計出圖至方案設(shè)計獲準(zhǔn)批復(fù)期間的前期

工作，主要包括：方案設(shè)計會審、日照分析委托、環(huán)境影響評價委托、

交通影響評價委托、方案公示等。

對于不需要經(jīng)過初步設(shè)計審查項(xiàng)目，在方案批復(fù)取得后可以直接

辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、建設(shè)用地審查和《國有土地使用權(quán)證》。

其相關(guān)內(nèi)容將在初步設(shè)計階段一并介紹。

基本流程:

一、方案設(shè)計會審

方案會審是指：由市建設(shè)委員會組織相關(guān)政府主管部門根據(jù)《中

華人民共和國建筑法》、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和設(shè)計規(guī)范、法律法

規(guī)對設(shè)計方案進(jìn)行審查，并提出設(shè)計修改意見的聯(lián)合審查。方案設(shè)計

會審是政府對方案同意并批準(zhǔn)的必要程序。

1、工作目的

通過政府各主管部門的會審，確保方案設(shè)計在與公司內(nèi)部審

查意見基本一致的前提下獲得政府各部門認(rèn)可。

取得方案會審批復(fù)。

2、工作聯(lián)系對象

一般住宅項(xiàng)目參加單位有：市建委、市規(guī)劃局、市環(huán)保局、

市衛(wèi)生局、市抗震辦、市人防辦、市消防支隊(duì)、市交警支隊(duì)、市發(fā)改

委、市國土局、市園文局、市城市管理辦公室、市房管局、市電力局

等。

公建項(xiàng)目一般要求增加行業(yè)主管部門等。

3、工作內(nèi)容

負(fù)責(zé)方案設(shè)計會審前與各主管部門的溝通。

協(xié)調(diào)市建委和規(guī)劃局組織方案設(shè)計會審。

根據(jù)會審意見進(jìn)行方案修改后的再溝通和協(xié)調(diào)。

審查材料準(zhǔn)備：

立項(xiàng)批文或項(xiàng)目可行性研究批復(fù)復(fù)印件。

市規(guī)劃局核發(fā)的項(xiàng)目勘設(shè)紅線復(fù)印件。

專家評審會議紀(jì)要（僅限設(shè)計招投標(biāo)項(xiàng)目）。

方案設(shè)計文件（含電子版）。

效果圖。

日照分析圖。

總平面圖、管線綜合圖、綠化平面布置圖提供藍(lán)圖。

4、工作程序

公司內(nèi)部對方案設(shè)計審查修改，并報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

攜上述3.4所列資料到市建委和規(guī)劃局受理，落實(shí)召開方案

審查會議通知（參加人員、時間和地點(diǎn)）。

方案送達(dá)各相關(guān)政府部門，并與評審人員進(jìn)行方案交流、溝

通。

落實(shí)會場布置、會議人員聯(lián)系和接送、會議簽到、會場服務(wù)、

會議記錄。

協(xié)助設(shè)計公司準(zhǔn)備設(shè)計文書資料、電子文檔和匯報材料、效

果圖展板。

方案審查主要內(nèi)容包括（但不限于）：

是否符合勘測設(shè)計條件各項(xiàng)要求。

是否達(dá)到設(shè)計深度規(guī)范要求。

總圖設(shè)計是否完整。包括總平圖圖簽和設(shè)計單位蓋章是

否完整；是否標(biāo)注拆遷范圍線、土地權(quán)屬范圍線、規(guī)劃四線、建筑控

制線等。

是否標(biāo)明技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，技術(shù)指標(biāo)有無超標(biāo)。

是否與當(dāng)年有效計劃一致。

是否符合建筑安全間距和居民日照。

消防登高和環(huán)通場地是否滿足規(guī)范要求，消控中心設(shè)置

是否合理性，消防室內(nèi)設(shè)計是否滿足規(guī)范要求。

人防應(yīng)建面積是否達(dá)到規(guī)范要求；人防疏散是否滿足需

求；其它設(shè)計是否符合地下人防建設(shè)要求。

機(jī)動車和自行車位設(shè)計數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)是否達(dá)到規(guī)范要求，

機(jī)動車進(jìn)出口及車道設(shè)置是否符合設(shè)計規(guī)范。

綠化指標(biāo)是否達(dá)到要求，計算是否準(zhǔn)確。

排氣、排煙、排污、排水是否符合設(shè)計規(guī)范要求，排

水、排污與市政接口是否合理。

是否因建筑功能布局等原因產(chǎn)生噪音，噪音是否進(jìn)行

處理，并符合規(guī)范要求。

電力變配電房位置設(shè)計是否合理。

生活和消防水池設(shè)置是否符合規(guī)范，供水是否能滿足

需求。

天然氣室內(nèi)設(shè)置是否合理。

場地管線布置是否合理。

公建配套是否滿足政策和規(guī)范要求。

根據(jù)會審中各部門提出的意見，協(xié)調(diào)設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計修改；

可以修改的內(nèi)容，修改完善后應(yīng)與相關(guān)部門進(jìn)行溝通確認(rèn)；對確實(shí)無

法滿足方案批復(fù)的，應(yīng)根據(jù)設(shè)計所涉及的內(nèi)容與相關(guān)部門進(jìn)一步溝

通，確保最終在初步設(shè)計階段能通過。

4.8取得市建委和規(guī)劃局關(guān)于方案設(shè)計的批復(fù)。

5、需要注意的問題

加強(qiáng)與會審單位的溝通，將有關(guān)政策和信息及時反饋給設(shè)計

單位。

在方案設(shè)計審查前后，應(yīng)積極與設(shè)計單位和政府審查部門進(jìn)

行溝通，確?？s短方案設(shè)計時間，優(yōu)化方案設(shè)計成果。

對簡單的項(xiàng)目在方案設(shè)計前應(yīng)做好溝通，方案盡量細(xì)化，便

于經(jīng)主管部門同意后直接進(jìn)入施工圖設(shè)計。

方案設(shè)計審查會議結(jié)束后對一些確定的修改意見可以協(xié)調(diào)

設(shè)計單位先行調(diào)整，以便縮短設(shè)計周期。

盡可能協(xié)調(diào)相關(guān)部門省略對方案設(shè)計以后的交通影響評價。

項(xiàng)目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國建筑法》、杭政[1998]

10號、杭政辦發(fā)[2001]300號。

二、委托日照分析

日照分析是指：具相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)部門利用計算機(jī)采用分析

軟件，模擬指定日期（大寒日或冬至日）的某一高層建筑、高層建筑

群對其北側(cè)某一規(guī)劃或保留地塊的建筑、建筑部分層次的日照影響情

況或日照時數(shù)情況。

日照分析主體建筑指：對客體建筑產(chǎn)生日照遮擋的建筑；日照分

析客體建筑指：在擬建建筑遮擋范圍內(nèi)，被遮擋需進(jìn)行日照分析的居

住等有日照要求的建筑。

1、工作目的

通過委托專業(yè)技術(shù)部門對日照進(jìn)行分析，指導(dǎo)設(shè)計人員有針

對性地設(shè)計出符合規(guī)劃要求（某一特定日的日照時數(shù)）的方案。

委托完成《日照分析報告》。這是規(guī)劃管理部門進(jìn)行建筑管

理（審核方案和初步設(shè)計，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證）的重要依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

具相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)部門。

3、工作內(nèi)容

日照分析報告編制單位的選擇。

日照分析報告編制的委托。

日照分析相關(guān)材料的提供。

日照分析編制單位的協(xié)調(diào)。

根據(jù)日照分析范圍，準(zhǔn)備日照分析報告編制所需的資料：

覆蓋所有主客體建筑范圍的電子地形圖（范圍一般在擬

建建筑高度2倍之內(nèi)）。

擬建建筑的總平面圖、屋頂平面圖和平立剖面圖的電子

文件（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。

已確定的客體建筑的平、立面圖（必要時附有詳細(xì)的窗

位尺寸）。

已確定的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋

頂詳細(xì)標(biāo)高）。

已確定納入主客體建筑范圍的在建或已批未建建筑的

資料。

4、工作程序

根據(jù)市規(guī)劃局建筑設(shè)計要求，與編制單位協(xié)調(diào)確定日照分析

范圍和主客體建筑。

攜上述3.5所列資料到經(jīng)選擇的日照分析編制單位辦理委

托，并簽訂委托合同。

協(xié)調(diào)日照分析的合理計算，并領(lǐng)取日照分析報告，支付合同

費(fèi)用。

日照分析報告轉(zhuǎn)交設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計確認(rèn)或調(diào)整。

5、需要注意的問題

一般情況下僅高層建筑需要進(jìn)行日照分析，多層建筑只需符

合住宅間距。

第3.5.1款規(guī)定的主客體建筑資料可按有關(guān)規(guī)定向市城建

檔案管理部門收集或請具備規(guī)定資質(zhì)的測繪單位測繪；第3.5.3、

3.5.5款規(guī)定的主客體建筑資料可按有關(guān)規(guī)定向市規(guī)劃管理部門收

集。

在日照分析編制過程中，應(yīng)積極協(xié)調(diào)編制單位和設(shè)計單位進(jìn)

行溝通，確保節(jié)約方案設(shè)計時間，優(yōu)化方案設(shè)計成果。

辦理依據(jù)：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》、《****市城市規(guī)

劃管理技術(shù)規(guī)定》。

三、委托環(huán)境影響評價

1、工作目的

委托專業(yè)評估單位進(jìn)行環(huán)境影響評價，完成符合要求的《環(huán)境影

響評價報告》，并獲主管部門批復(fù)（或認(rèn)可）。

2、工作聯(lián)系對象

市環(huán)保局；

環(huán)境影響專業(yè)評價單位。

3、工作內(nèi)容

負(fù)責(zé)環(huán)境影響評價編制單位的選擇、委托、協(xié)調(diào)和相關(guān)規(guī)范

的收集。

提供相關(guān)材料：勘測設(shè)計條件、全套建筑圖、方案文本或批

復(fù)等。

4、工作程序

根據(jù)擬建項(xiàng)目的具體情況，從資質(zhì)、效率、費(fèi)用、溝通程度

等方面比較選定環(huán)評編制單位并辦理委托。

協(xié)調(diào)設(shè)計單位與環(huán)境影響評價單位，根據(jù)環(huán)境影響評價結(jié)果

進(jìn)行設(shè)計修改，最終應(yīng)根據(jù)設(shè)計的可修改性協(xié)調(diào)環(huán)境影響評價編制。

協(xié)調(diào)環(huán)境影響評價編制單位與環(huán)保部門獲準(zhǔn)《環(huán)境影響評價

報告》，通過初步設(shè)計和施工圖審查。

5、需要注意的問題

同等條件下，可由環(huán)保部門指定單位進(jìn)行環(huán)境影響評價編制，便

于審批溝通。

四、委托交通影響評價

1、工作目的

根據(jù)方案會審意見，委托專業(yè)評估單位進(jìn)行評價，完成符合要求

的《交通影響評價報告》，并獲主管部門批復(fù)（或認(rèn)可）。

2、工作聯(lián)系對象

市交警支隊(duì)。

交通影響評價單位。

3、工作內(nèi)容

3.1負(fù)責(zé)交通影響評價編制單位的選擇、委托、協(xié)調(diào)和相關(guān)管理

規(guī)范的收集。

3.3提供相關(guān)材料：勘測設(shè)計條件、地下建筑平面圖、建筑總平

面圖、地上一層建筑平面圖、建筑指標(biāo)。

4、工作程序

根據(jù)擬建項(xiàng)目的具體情況，從資質(zhì)、效率、費(fèi)用、溝通程度

等方面比較選定編制單位并辦理委托。

協(xié)調(diào)設(shè)計單位與交通影響評價編制單位，根據(jù)交通影響評價

結(jié)果進(jìn)行設(shè)計修改，最終應(yīng)根據(jù)設(shè)計的可修改性再協(xié)調(diào)交通影響評

價編制。

協(xié)調(diào)交通影響評價編制單位與交警部門獲準(zhǔn)《交通影響評價

報告》，通過初步設(shè)計和施工圖審查。

5、應(yīng)注意的問題

同等條件下，可由交警部門指定單位進(jìn)行交通影響評價編制，便

于審批溝通。

五、委托景觀分析

景觀分析是指：具相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)部門利用計算機(jī)采用分析

軟件，模擬計算某一高層建筑、高層建筑群對其周邊景觀保護(hù)區(qū)景觀

影響狀況。

1、工作目的

通過委托專業(yè)技術(shù)部門對景觀進(jìn)行分析，指導(dǎo)設(shè)計人員有針

對性地設(shè)計出符合規(guī)劃要求的方案。

委托完成《景觀分析報告》。這是規(guī)劃管理部門進(jìn)行建筑管

理（審核方案和初步設(shè)計，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證）的重要依據(jù)。

2、工作聯(lián)系對象

具相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)部門。

3、工作內(nèi)容

景觀分析報告編制單位的選擇。

景觀分析報告編制的委托。

景觀分析相關(guān)材料的提供。

景觀分析編制單位的協(xié)調(diào)。

根據(jù)景觀分析要求，準(zhǔn)備景觀分析報告編制所需的資料：

擬建建筑的總平面圖、屋頂平面圖和平立剖面圖的電子文件

（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。

4、工作程序

攜上述3.5.1資料到經(jīng)選擇的景觀分析編制單位辦理委托，

并簽訂委托合同。

協(xié)調(diào)景觀分析的合理計算，并領(lǐng)取景觀分析報告，支付合同

費(fèi)用。

4.3景觀分析報告轉(zhuǎn)交設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計確認(rèn)或調(diào)整。

5、需要注意的問題

5.1一般情況下景觀分析僅限于景觀保護(hù)區(qū)域或政府規(guī)定的范

圍。

在景觀分析編制過程中，應(yīng)積極協(xié)調(diào)編制單位和設(shè)計單位進(jìn)

行溝通，確保節(jié)約方案設(shè)計時間，優(yōu)化方案設(shè)計成果。

辦理依據(jù)：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》、《****市城市規(guī)

劃管理技術(shù)規(guī)定》。

六、方案設(shè)計公示

1、工作目的

協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，在項(xiàng)目設(shè)計前或方案設(shè)計（初步設(shè)計）審查前以

及取得批復(fù)后，進(jìn)行批前公示，向建設(shè)項(xiàng)目周圍居住居民告知建設(shè)內(nèi)

容和規(guī)模，獲得他們的認(rèn)可，減少居民投訴，同時以便順利進(jìn)入施工

圖設(shè)計和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的申領(lǐng)。

2、工作聯(lián)系對象

市、區(qū)規(guī)劃局。

建設(shè)項(xiàng)目所在地的社區(qū)街道及居民。

3、工作內(nèi)容

方案公示制作的委托、公示方案的解釋和居民關(guān)系協(xié)調(diào)。

與公示方案制作、管理部門的工作協(xié)調(diào)。

方案公示相關(guān)材料的提供：總平面圖藍(lán)圖二張；總平面圖、

立面圖和剖面圖電子文件一套；規(guī)劃指標(biāo)；方案設(shè)計（初步設(shè)計）批

復(fù)（如已取得）。

4、工作程序

4.1攜上述3.3所列資料到規(guī)劃指定制作部門辦理公示方案制

作。

協(xié)調(diào)區(qū)規(guī)劃局和街道社區(qū)到方案公示現(xiàn)場查看，并記錄方案

公示現(xiàn)場實(shí)景。

負(fù)責(zé)整理方案公示有關(guān)群眾合法意見，并就一般意見做好解

釋工作。

方案公示結(jié)束后，協(xié)調(diào)街道開具方案公示過程證明，并連同

方案公示現(xiàn)場實(shí)景記錄提供給市、區(qū)規(guī)劃局，領(lǐng)取方案批復(fù)或進(jìn)入下一

步設(shè)計。

將公示后的方案、方案公示現(xiàn)場實(shí)景照、方案公示證明收集

后交公司統(tǒng)一保管。

5、需要注意的問題

方案公示時間一般為7天或10天。

第三節(jié)初步設(shè)計

本節(jié)主要介紹從初步設(shè)計出圖至初步設(shè)計獲準(zhǔn)批復(fù)期間的前期

工作，主要包括初步設(shè)計審查及相關(guān)聯(lián)工作。

基本流程：

方案設(shè)計獲準(zhǔn)

—__________委托”步設(shè)計

■—初步設(shè)計內(nèi)部評市

-----——

[

修改后的初步設(shè)“溝通和確認(rèn)

I

初步設(shè)計陛準(zhǔn)

d建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)

國有土地使用權(quán)設(shè)定曾記

一、初步設(shè)計會審

初步設(shè)計會審是指：由****市建設(shè)委員會組織相關(guān)政府主管部門

根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和設(shè)計規(guī)范、

法律法規(guī)對經(jīng)設(shè)計方案審查通過并進(jìn)行修改和深入的初步設(shè)計進(jìn)行

審查并提出進(jìn)一步修改的一種聯(lián)合審查。

1、工作目的

通過政府各主管部門的會審，確保方案的規(guī)范化和合法化。

取得初步設(shè)計批復(fù)。

2、工作聯(lián)系對象

一般住宅項(xiàng)目參加單位有：市規(guī)劃局、市環(huán)保局、市衛(wèi)生局、

市抗震辦、市人防辦、市消防支隊(duì)、市交警支隊(duì)、市發(fā)改委、市國土局、

市園文局、市城市管理辦公室、市房管局、市電力局等。

公建項(xiàng)目一般要求增加行業(yè)主管部門等。

3、工作內(nèi)容

協(xié)調(diào)市建委組織初步設(shè)計會審。

負(fù)責(zé)初步設(shè)計會審后的修改、溝通和協(xié)調(diào)。

初步設(shè)計審查材料準(zhǔn)備：

立項(xiàng)批文或項(xiàng)目可行性研究批復(fù)復(fù)印件。

市規(guī)劃局核發(fā)的項(xiàng)目勘設(shè)紅線復(fù)印件。

方案設(shè)計批復(fù)。

初步設(shè)計文件（印刷版和電子版各二套）。

效果圖。

日照分析圖。

總平面圖、管線綜合圖、綠化平面布置圖提供藍(lán)圖。

交通影響評價批復(fù)（方案審查時有交通影響評價要求的

項(xiàng)目）。

環(huán)境影響評價報告批復(fù)。

4、工作程序

4.1公司內(nèi)部對項(xiàng)目初步設(shè)計審查修改，并報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批

準(zhǔn)。

攜上述3.3所列資料到市建委受理，并落實(shí)召開初步設(shè)計

審查會議通知（參加人員、時間和地點(diǎn)）。

協(xié)調(diào)初步設(shè)計文件送達(dá)各相關(guān)政府部門，并與評審人員進(jìn)行

方案交流、溝通。

落實(shí)會場布置、會議人員聯(lián)系和接送、會議簽到、會場服務(wù)、

會議記錄。

協(xié)助設(shè)計公司準(zhǔn)備初步設(shè)計文書資料、電子文檔和匯報材

料、效果圖展板。

初步設(shè)計審查主要內(nèi)容包括：

是否符合勘測設(shè)計條件各項(xiàng)要求。

是否對方案設(shè)計批復(fù)提出的意見進(jìn)行修改和完善。

是否達(dá)到設(shè)計深度規(guī)范要求。

其余審查內(nèi)容可參照方案設(shè)計審查的內(nèi)容。

根據(jù)初步設(shè)計會審中各部門提出的意見，協(xié)調(diào)設(shè)計單位進(jìn)行

設(shè)計修改；可以修改的內(nèi)容，修改完善后應(yīng)與相關(guān)部門進(jìn)行再溝通確

認(rèn)；確實(shí)無法滿足審查意見，應(yīng)根據(jù)所涉及的內(nèi)容與相關(guān)部門進(jìn)一步

溝通，確保通過初步設(shè)計審查。

根據(jù)初步設(shè)計意見修改、完善交通影響評價和環(huán)境影響評

價報告，確保通過施工圖審查。