國外房地產(chǎn)公司案例研究-美國四大房地產(chǎn)公司比較

美國四大房地產(chǎn)公司比較目錄1、美國四大房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀介紹2003財(cái)務(wù)年度美國四大房地產(chǎn)公司的根本數(shù)據(jù)〔2003財(cái)年〕公司名稱PulteHomesCentexD.R.HortonLennar成立時(shí)間1956195019541978/1991上市時(shí)間1972/1983196919711992銷售額（百萬美元）$8,930$9,117$8,728$8,908凈收益（百萬美元）$454$795$625$751每股收益(EPS)（美元）$7.50$8.83$2.73$5.10員工人數(shù)1，1001，700美國四大公司銷售額和利潤情況比照百萬美元美國四大公司資產(chǎn)情況億美元2、美國四大房地產(chǎn)公司的開展歷程PulteHomes公司的歷史簡介1950年1956年60年代中期70年代80年代中期90年代初1999年7月2001年7月Centex的歷史簡介1952年1966年1973年1988年1996年2002年Lennar公司的開展歷程簡介–一個(gè)靠兼并擴(kuò)張的路程1954年1969年1984年1986年1995年1997年2002年Dr.Horton的歷史簡介1978年1991年1992年6月從1992年到1996年1998年2002年3、美國四大房地產(chǎn)公司地域市場美國四大方地產(chǎn)公司地域、市場比照〔2002財(cái)年〕PULTE20個(gè)州44個(gè)市場CENTEX25個(gè)州92個(gè)市場LENNAR24個(gè)州D.R.HORTON22個(gè)州44個(gè)市場PulteHomes的區(qū)域市場199326199432199539199641199741199841199941200041200143200244開展業(yè)務(wù)的地區(qū)數(shù)量Centex區(qū)域市場情況〔2004〕Dr.Horton的區(qū)域市場狀況〔2004〕Lennar公司的區(qū)域市場狀況〔2004年〕19541972199119951997199819992000200220022003美國各地政府對地產(chǎn)工程控制措施的不同該地區(qū)試圖通過大型區(qū)域工程規(guī)劃來控制地產(chǎn)工程。large-lotzoningtocontrolgrowth.較強(qiáng)的地產(chǎn)增長管理職能。比方郊區(qū)建設(shè)規(guī)劃、劃定許可區(qū)域、要求相應(yīng)的公共設(shè)施等。最嚴(yán)格控制的地區(qū)4、美國四大公司并購歷史比照PulteHomes并購歷史〔94年后〕1996并購LeBlancHomesofRhodeIsland1301996并購N.FloridaClassicHomesofJacksonville1921998并購RadnorHomes3321998并購DiVostaandCo.8502001并購DelWebbCorp.8,4192003并購ColRich-SanDiego1502003并購Sivage-ThomasHomes1,073含并購對象前一年的住房結(jié)算套數(shù)含并購對象前一年的住房結(jié)算套數(shù)Centex公司并購歷史〔94年后〕1995并購VistaPropertiesn/a1997并購CavcoIndustries,Inc.01998并購WayneHomes6341998并購TealHomes1291999并購CaltonHomes,Inc.2971999并購NomasCorp.n/a1999并購SundanceHomes,Inc.6521999并購RealHomes5002001并購TheSelectiveGroup2232001并購CityHomes1502002并購TheJonesCo.727Lennar公司并購歷史〔94年后〕1996并購FriendswoodDevelopmentCo.n/a1996并購BramaleaCalifornia,Inc.1271996并購ReinaissanceHomes,Inc.581997并購PacificGreystoneCorp.1,9611998并購WinncrestHomes5601998并購ColRichCommunitiesn/a1998并購NorthernCaliforniaHomebuildern/a1998并購PolygonCommunitiesCo.3302000并購U.S.HomeCorp.9,2462001并購DonGallowayHomes,Llc.3252001并購SunstarHomes3252002并購PatriotHomes3662002并購B.Andrews&Co.,Inc.2752002并購PacificCenturyHomes8102002并購CambridgeHomes5962002并購ConcordHomes1,2222002并購SummitHomes4192003并購SeppalaHomes4002003并購ColemanHomes400含并購對象前一年的住房結(jié)算套數(shù)D.R.Horton公司并購歷史〔94年后〕1994并購AspenHomesofSanAntonio,TX1571994并購MillerConstruction,Inc.3501994并購MilburnHomes8021995并購ArappcoHomes1771995并購RegencyHomes5361996并購WestchesterHomesofDallas,TX1401996并購TrimarkCommunities,Llc.1851996并購SGSCommunities,Inc.2801997并購TheTorreyGroupofCos.1,4421998并購C.RichardDobsonBuilders,Inc.8231998并購ContinentalHomesHoldingCorp.5,2041998并購MareliConstructionandDevelopment,Llc.921998并購RMPProperties,Inc.2201999并購CamridgeProperties1,0102001并購Fortress-Florida,Inc.3,3852001并購EmeraldBuilders1,3942002并購SchulerHomes,Inc.5,561含并購對象前一年的住房結(jié)算套數(shù)5、美國四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍比照美國四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍比照公司名稱PulteHomesCentexD.R.HortonLennar主營業(yè)務(wù)居民住房11類細(xì)分客戶幾乎涵蓋所有的居民住房市場居民住房各種細(xì)分市場公共設(shè)施建設(shè)建筑材料建筑服務(wù)居民住房首次置業(yè)二次置業(yè)居民住房應(yīng)有盡有的住房個(gè)性化設(shè)計(jì)的住房其他業(yè)務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)建筑材料生產(chǎn)物業(yè)服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)投資地產(chǎn)金融服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)PulteHomes業(yè)務(wù)鏈安排營業(yè)額、利潤時(shí)間1:首次置業(yè)房2:老年人住宅1:首、二次置業(yè)2:老年人住房3:國際房地產(chǎn)市場1:首、二、三次置業(yè)房2:老年人住房〔收購〕3:國際房地產(chǎn)市場19951996199820002002Centex的三層業(yè)務(wù)鏈住房建設(shè)業(yè)務(wù)地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)建筑效勞、建筑產(chǎn)品住房建設(shè)業(yè)務(wù)、銀行儲(chǔ)蓄地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)建筑效勞、建筑產(chǎn)品19951996199820002002Horton公司業(yè)務(wù)鏈安排營業(yè)額、利潤時(shí)間1:首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房公司建立至整個(gè)80年代90年代初期90年代中后期2000年以來1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房Lennar的業(yè)務(wù)鏈安排營業(yè)額、利潤時(shí)間1:二次置業(yè)房2:三次置業(yè)房1:二次置業(yè)房2:三次置業(yè)、老年人住宅〔收購〕3:土地并購4、社區(qū)規(guī)劃1:二次置業(yè)房2:老年人住房3:土地并購4、社區(qū)規(guī)劃1:二次置業(yè)房2:老年人住房3:土地并購4、社區(qū)規(guī)劃199519961998200020026、土地儲(chǔ)藏PULTE的開展軌跡〔土地儲(chǔ)藏Control〕PulteHomes公司近10年的土地儲(chǔ)藏Centex的開展軌跡〔土地儲(chǔ)藏Control〕Centex公司近10年的土地儲(chǔ)備-10.0020.0030.0040.0050.00土地儲(chǔ)備(億美元)系列110.29.7010.810.59.439.7014.118.120.432.240.519921993199419951996199719981999200020012002Centex公司近10年的土地儲(chǔ)藏Lennar公司的開展軌跡〔土地儲(chǔ)藏Own〕Lennar公司近10年的土地儲(chǔ)藏Horton公司的開展軌跡〔土地儲(chǔ)藏Own〕Horton公司近10年的土地儲(chǔ)藏7、金融效勞四大公司歷年金融業(yè)務(wù)收入比較曲線千美元四大公司金融業(yè)務(wù)稅前利潤比照曲線千美元Centex的金融效勞業(yè)務(wù)收入變化千美元數(shù)據(jù)來源:CENTEX公司年報(bào)千美元Lennar的金融效勞業(yè)務(wù)收入變化數(shù)據(jù)來源:LENNAR公司年報(bào)PulteHomes金融效勞業(yè)務(wù)收入變化數(shù)據(jù)來源:PULTEHOMES公司年報(bào)(千美圓)千美元的金融效勞業(yè)務(wù)收入變化數(shù)據(jù)來源:D.R.HORTON公司年報(bào)強(qiáng)調(diào)主體業(yè)務(wù)增長的Horton公司分紅情況9、企業(yè)文化PulteHomes企業(yè)文化：高效運(yùn)營和讓客戶快樂在53年前BillPulte建立公司的時(shí)候就開始強(qiáng)調(diào)一個(gè)公司的經(jīng)營理念：“讓客戶快樂〞PulteHomes在招聘新員工的時(shí)候，強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)能力、熱情、主動(dòng)性、正直、堅(jiān)持并好勝、決策技巧、積極、團(tuán)隊(duì)合作在PulteHomes,我們不僅僅討論企業(yè)文化——我們在文化中生活、呼吸他、衡量它。文化經(jīng)常被誤解，我們這樣解釋：“文化是我們做事的方式〞。我們做事的方式是：發(fā)現(xiàn)、定義、衡量和分析我們的文化及其對底線的影響。一句話：PulteHomes是一個(gè)高效運(yùn)營、以客戶為中心、過程導(dǎo)向、團(tuán)隊(duì)合作的組織，這一切構(gòu)成了PulteHomes的價(jià)值觀。Horton企業(yè)文化：效勞客戶公司經(jīng)營理念：靈活設(shè)計(jì)房屋和處理細(xì)節(jié)的能力，以及在低廉的價(jià)格方面的努力的將令荷頓公司成為全美最正確的居民住宅建筑公司之一！對客戶友好謙恭的效勞也是贏得青睞和業(yè)務(wù)的賣點(diǎn)。荷頓先生以及公司的員工專注于快速禮貌地回應(yīng)客戶所有的要求和需要等。這種觀點(diǎn)也在實(shí)踐中為公司帶來持續(xù)和客戶的重復(fù)購置和良好印象。Centex企業(yè)文化：作正確的事！通過正確的途徑獲得成功。CentexWay是一種有闖勁的、具想象力的、足智多謀的，并且永遠(yuǎn)遵循商業(yè)倫理和商業(yè)公平性?；谡_的商業(yè)法那么對我們來講就像實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)績一樣的重要。CentexWay有三個(gè)根底：首先：所有的員工和特別是Centex的領(lǐng)導(dǎo)人。其次，所有的員工能夠跟蹤監(jiān)督商業(yè)行為的執(zhí)行情況。第三，是我們保證商業(yè)行為標(biāo)準(zhǔn)最為重要的，我們提醒同我們合作的每一個(gè)客戶我們所遵循的商業(yè)行為準(zhǔn)那么。我們相信Centex“做正確的事情〞的企業(yè)文化已經(jīng)成為我們公司的DNA生命基因。但是，我們也意識(shí)到我們不斷重申我們最根本的文化原那么和對識(shí)別文化和道德陷阱提供支持。對于新的員工進(jìn)入公司，這一點(diǎn)是非常重要的。同時(shí)，現(xiàn)在商業(yè)競爭環(huán)境非常復(fù)雜，需要我們對我們的商業(yè)行為保持足夠的警惕。正是因?yàn)镃entex對于“正直〞文化的強(qiáng)調(diào)，Centex被評(píng)為美國最受敬重的公司之一?！睸ource:FORTUNEonline,February23,2004;FORTUNEmagazine,March8,2004〕The“CentexWay〞Lennar關(guān)注消費(fèi)者的語言Lennar把關(guān)注消費(fèi)者的心靈體驗(yàn)寫入公司的語言平臺(tái)，讓所有的員工隨時(shí)把客戶當(dāng)作朋友和親人。下面是Lennar自己的字典中的例子：家園：1、舒適的居住場所；2、平安、和平的家庭居住所，充滿了溫暖和美好的記憶；3、永遠(yuǎn)不要稱呼為住房或者單元。購置協(xié)議：1、用來描述Lennar為其朋友建筑家園的條款。2、個(gè)協(xié)條款給我們的朋友來擁有他們的家園。3、永遠(yuǎn)不要把該協(xié)議稱為合同。市場調(diào)調(diào)查：1、我們的朋友在來Lennar迎客中心來訪時(shí)所填寫的問卷；2、是我們的營銷人員和新房參謀們使用的一個(gè)重要工具。永遠(yuǎn)不要把它稱為一個(gè)注冊卡。Lennar生活：1、在一個(gè)家庭社區(qū)所享受的心靈安寧；2、享受舒適、平安、作為業(yè)主的驕傲和富有的快樂。3、相信Lennar作為全美最大的住房建筑商會(huì)永遠(yuǎn)和他們在一起，4、為Lennar而驕傲，5、是極好的感覺！第三局部:四大房地產(chǎn)公司獨(dú)特的戰(zhàn)略安排美國四大房地產(chǎn)公司獨(dú)特的戰(zhàn)略安排通過精確的客戶細(xì)分和明確的市場定位，獲得定位優(yōu)勢；同時(shí)，通過精細(xì)化生產(chǎn)提高為客戶效勞的質(zhì)量和水平。贏得市場。通過標(biāo)準(zhǔn)化的雙市場營銷模式〔“應(yīng)有盡有〞和“自主設(shè)計(jì)〞〕，通過市場和市場上的并購，進(jìn)行規(guī)模化的擴(kuò)張。通過標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和多元化經(jīng)營，把握市場時(shí)機(jī)。分散化運(yùn)營模式：通過專注的市場定位和內(nèi)部的競爭機(jī)制實(shí)現(xiàn)市場盈利。a)PulteHomes的客戶定位加精細(xì)化生產(chǎn)獲得追加的效益在市場劃分上持續(xù)地貫徹目標(biāo)客戶群模型，開發(fā)新的產(chǎn)品：多元化的目標(biāo)客戶群社區(qū)全國范圍內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)一個(gè)模式：看住房標(biāo)準(zhǔn)化是否能夠適應(yīng)每一個(gè)目標(biāo)客戶群如果可以，就可以通過更有效的供給鏈管理來節(jié)省數(shù)以百萬計(jì)的本錢客戶細(xì)分和產(chǎn)品定位〔多元化的市場定位〕供給鏈管理〔前項(xiàng)一體化的控制〕客戶研究精細(xì)化生產(chǎn)〔價(jià)值鏈上的精細(xì)化操作〕金融效勞〔降低購房門檻，給客戶提供購房體驗(yàn)〕客戶效勞物業(yè)效勞理解細(xì)分客戶市場的力量：多元化的市場定位丁克家庭老年夫婦有嬰兒的家庭單身未婚人士成年人家庭PulteHomes的價(jià)值戰(zhàn)略—多元化的市場定位PulteHomes通過將客戶研究融入精益生產(chǎn)過程，保證客戶價(jià)值在產(chǎn)品中的表達(dá)宏觀市場指標(biāo)客戶細(xì)分地域市場細(xì)分供給分析競爭分析OSP持續(xù)改進(jìn)流程FloorPlan設(shè)計(jì)流程土地獲取過程要素基于OSP結(jié)果的戰(zhàn)略方向方陣設(shè)計(jì)將對目標(biāo)客戶群的研究融入生產(chǎn)規(guī)劃的流程中去！流程信息更新在同一個(gè)社區(qū)中有不同定位的產(chǎn)品供給！PulteHomes的戰(zhàn)略安排通過精細(xì)化運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)毛利率目標(biāo)產(chǎn)品的規(guī)格化、采購流程化、更先進(jìn)的系統(tǒng)整合顧客細(xì)分流程化、目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的垂直整合、供給鏈管理、價(jià)值工程平穩(wěn)的生產(chǎn)流程、提高物流管理水平年份Centex的戰(zhàn)略安排：專注于高質(zhì)量的增長高質(zhì)量的增長：通過降低本錢和提高運(yùn)營效率來提高利潤空間的同時(shí)不斷地通過市場滲透增加銷售額加強(qiáng)主營業(yè)務(wù)，不斷減少其他業(yè)務(wù)。居民住房業(yè)務(wù)將由現(xiàn)在的75%提高到83%，金融效勞業(yè)務(wù)由現(xiàn)在18%減少到14%，同時(shí)其他業(yè)務(wù)由現(xiàn)在的7%減少到3%。提高利潤空間市場拓展市場滲透控制建筑本錢提高客戶滿意度提高生產(chǎn)效率加強(qiáng)市場調(diào)研平衡開展提高目前市場上的市場占有率選取新的市場進(jìn)入增加新的細(xì)分市場參與市場競爭應(yīng)對市場競爭主動(dòng)市場競爭c)Lennar的戰(zhàn)略安排——雙營銷模型+并購擴(kuò)張?jiān)凇皯?yīng)有盡有〞的住房里，我們把購房的過程變得簡單而且有趣。我們提供了高質(zhì)量、高價(jià)值的各種配置。從1954年以來，Lennar一直致力于我們傳統(tǒng)的核心價(jià)值觀：高質(zhì)量、關(guān)心客戶并能夠支付的起。我們的目標(biāo)是提供各種價(jià)格范圍內(nèi)的最大價(jià)值的住房。我們“應(yīng)有盡有〞的方法讓這個(gè)目標(biāo)變得更加容易實(shí)現(xiàn)。因?yàn)槲覀優(yōu)榭蛻舳ㄖ啤Ｎ覀冄芯克麄兘ㄔ靿粝敕课菡嬲枰獤|西。我們相信，家是一切，所以我們讓家包含一切。在我們DesignStudio住房里，我們提供個(gè)性化設(shè)計(jì)的住房、購置樂趣和個(gè)人設(shè)計(jì)參謀效勞，同時(shí)給客戶提供可供升級(jí)的選擇和各種選擇。Lennar從購房過程和購房需求上滿足客戶的需求不同的房產(chǎn)需求+不同的地域不同的購房過程需求參見?Lennar的雙營銷模型模式?d)Horton公司的分散化運(yùn)營模式我們分散我們的建筑活動(dòng)以賦予我們的地方公司負(fù)責(zé)人更多的經(jīng)營自主權(quán)。我們有48個(gè)單獨(dú)的運(yùn)營單元，有些處于同一市場內(nèi)。一般來說，每個(gè)運(yùn)營單元有一個(gè)總經(jīng)理，一個(gè)辦公室經(jīng)理，一個(gè)銷售經(jīng)理，一個(gè)建筑經(jīng)理及各部門雇員。我們相信各地的總經(jīng)理熟悉各地的情況，能更好地決策。區(qū)域的總經(jīng)理根據(jù)所負(fù)責(zé)的單元到達(dá)的運(yùn)營水平獲得績效獎(jiǎng)金。1、地塊選擇，包括：—可行性研究—土壤及周圍環(huán)境調(diào)查—對目前所處區(qū)域的調(diào)查和政府的規(guī)定—研究為了符合當(dāng)?shù)氐男枨筮€需作哪些努力。2、地塊購置洽談3、土地開展預(yù)期4、安排建設(shè)日程5、挑選建設(shè)方案和建筑方案6、活動(dòng)所有建設(shè)所需批文7、做出市場方案各運(yùn)營事業(yè)部的職責(zé)Horton公司的分散化運(yùn)營模式本錢管控我們通過把行政和財(cái)務(wù)功能集中于少數(shù)幾個(gè)行政人員和中層管理者來減少管理費(fèi)用。為了盡可能減少廣告本錢，公司只在有限的報(bào)紙上作廣告，或針對承銷商，抵押貸款公司和有效的出版物，手冊、新聞和廣告牌進(jìn)行營銷。我們通過高效的房屋設(shè)計(jì)和批量采購來控制建筑本錢。還通過采購訂單系統(tǒng)來控制這局部本錢。我們利用管理信息系統(tǒng)來控制資本本錢和管理費(fèi)用。公司的管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)控制11、標(biāo)桿企業(yè)的一些比照指標(biāo)規(guī)模指標(biāo)盈利性指標(biāo)增長性指標(biāo)運(yùn)營效率指標(biāo)AmericasEMEAIAsia/

Pacifica)規(guī)模指標(biāo)規(guī)模指標(biāo)1：銷售額規(guī)模指標(biāo)2：總資產(chǎn)增長率情況規(guī)模指標(biāo)3：凈資產(chǎn)增長型指標(biāo)4：凈資產(chǎn)增長率比照b)盈利性指標(biāo)盈利性指標(biāo)1：銷售凈利潤率盈利性指標(biāo)3：凈資產(chǎn)收益率盈利性指標(biāo)數(shù)據(jù)盈利性指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率

XPulteHomesCentexDRHortonLennar200311.53%

20.92%20.65%

200211.31%16.43%18.06%17.83%24.45%200111.96%13.24%16.45%20.56%25.18%200010.3715.11%18.12%19.77%18.65%199910.9516.30%19.37%20.04%19.59%199810.111.09%14.61%17.00%20.13%盈利性指標(biāo)投資回報(bào)率

XPulteHomesCentexDRHortonLennar20035.13%

4.79%8.60%

20024.65%6.59%4.25%6.73%9.47%20015.77%5.28%4.24%7.04%8.86%20005.36%6.53%6.45%7.11%6.07%19995.10%7.16%5.43%6.77%8.39%19984.94%4.52%4.34%5.60%7.51%盈利性指標(biāo)銷售凈利率

XPulteHomesCentexDRHortonLennar20038.50%

6.10%7.17%

20028.36%6.07%4.93%6.01%7.45%20018.39%5.59%4.20%5.77%6.93%20007.96%4.53%4.28%5.25%4.87%19997.87%4.78%4.38%5.06%5.54%19988.72%3.56%3.60%4.29%5.96%c)成長性指標(biāo)成長性指標(biāo)