物業(yè)公司工作總結及工作計劃

物業(yè)公司工作總結及工作計劃每一年度的（工作總結）都是我們公司非常重視的一個環(huán)節(jié)，下面是我搜集整理的物業(yè)公司工作總結及（工作方案），歡迎閱讀。更多資訊請連續(xù)關注年度工作總結欄目!

物業(yè)公司工作總結及工作方案

在20xx這一年來，我全體員工團結一心，艱苦奮斗，勇于拼搏，不斷創(chuàng)新，進一步完善和改進了公司的管理和服務質量，組建了一支優(yōu)秀的物業(yè)管理團隊，以及嚴格的質量標準和工作程序;形成了服務與管理相結合的專業(yè)分工體系。一年以來，我們緊緊圍繞工作規(guī)劃、品質建設、內部管理來綻開一系列的工作。

工作規(guī)劃

依據(jù)現(xiàn)有的實際狀況，做出工作規(guī)劃。

自成立以來，管理理念經受了從"管理型'到"服務型'的深刻轉變，拋棄了過去以管理者自居的姿勢，提倡"創(chuàng)新服務，業(yè)主至上'的全新服務理念。在進展過程中即使遭受到了內外環(huán)境的挑戰(zhàn)，但為業(yè)主、使用人服務的理念也始終在沿伸，同時也得到了廣闊業(yè)主認可。但作為服務者我們并沒有滿意，而是以樂觀正確的態(tài)度看待在服務過程中存在的服務專業(yè)性不強，服務內涵不深，員工待遇以及成本過高等問題。今年開頭，服務中心便審時度勢，著手狠抓平安防范、環(huán)境衛(wèi)生和修理事宜，，提高服務中心的運作效率和競爭力。

品質建設

品質，以高質量為堅實的基礎，我服務中心把如何提高物業(yè)管理服務的質量作為服務中心經營的首選目標。

一、貫徹按ISO體系的有效運作

服務中心成立之初便做好了質量的策劃，明確公司的質量目標、要求，以及所想達到的目標，以最合適的服務質量去滿意業(yè)主及使用人的需要。一年來，服務中心始終根據(jù)公司ISO9000和ISO14000的奮斗目標，同時也進一步向業(yè)主及使用人展現(xiàn)了公司相關方面優(yōu)質服務的形象。

二、形成以客戶滿足為中心的質量體系

自服務中心進駐開頭，始終把"真誠情人，專心服務'作為工作的中心，進一步確定了公司以業(yè)主為中心的經營服務理念，今后公司將連續(xù)貫徹實施和改進服務質量，提高服務績效。

內部管理

一、規(guī)章（制度）

公司剛成立時，因服務中心剛建立，一系列的制度及考核都是空白的，這給員工的工作帶來了很大的不便。我服務中心快速出臺了一系列規(guī)章制度。包括：各崗位人員職責，（管理制度）及各崗位工作人員考核方法。制度的出臺明確了職責，分清了權限，也給服務中心員工的日常工作指明白方向，供應了依據(jù)。

二、修理方面

為了保證小區(qū)廣闊住戶的正常生活，在公共設施、設備的管理方面，我們制定了完備的維護、保養(yǎng)方案和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。修理電話24小時有人接聽,修理結束后當天回訪，修理準時率100%修理回訪率100%，修理回訪滿足率達到99%以上。

三、保安方面

1、在自身管理方面，我服務中心保安堅持一天一小會，一周一大會，進行溝通與檢討。同時，開展專業(yè)學問培訓。從去年至今，進行了多次專業(yè)學問培訓，二次消防學問（學習）。同時實行嚴格的保安考核方法和工作流程，以及不計名的考評制。嘉獎優(yōu)秀隊員，扣罰表現(xiàn)較差的隊員。

2、在外來人員管理方面，我保安部嚴格掌握外來流淌人員，一律實行來訪人員登記和扣押有效證件制，且進行不定期的巡邏。同時因建設初期的施工較多，規(guī)范和掌握來訪車輛，制造一個平安、寧靜、優(yōu)雅的礦區(qū)環(huán)境。

四、保潔方面

1、我服務中心環(huán)境服務部基本上能完成公司交給的任務，仔細遵守公司和管理處的各項規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行清潔工作規(guī)程，全天候清掃辦公樓大廳、衛(wèi)生間、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、門等，準時清理垃圾，制造一個潔凈的居住環(huán)境。

2、我保潔部實行嚴格的考核方法，同時實行互監(jiān)制，即保安人員監(jiān)督保潔人員的工作力度，保潔人員也監(jiān)督保安的工作狀態(tài)。使雙方得以相互制約，相互鼓舞。也取得了顯著的效果。

存在的不足

由于工作實踐比較少，缺乏相關工作（閱歷），本年的工作存在以下不足：

一、對物業(yè)管理服務費的協(xié)議內容了解不夠，特殊是對以往的一些收費狀況了解還不夠準時;

二、材料選購開銷較大，宏觀上把握簡單，微觀上掌握困難;

三、安保工作形勢嚴峻，自身在山區(qū)安保管理上還要下更大的功夫。

服務中心20xx年工作方案如下：

一、員工培訓

技能培訓：員工行為規(guī)范、品質管理基礎學問，質量管理體系、清潔劑配比法、玻璃擦拭不銹鋼保養(yǎng)法、地毯操作規(guī)程、外圍清潔流程、辦公室操作流程、會議接待流程、洗衣房造作流程、鑰匙管理方法、宿舍區(qū)管理已完善、新進員工的崗位職責、著裝管理規(guī)定、（考勤制度）、注意培訓員工平安理念學問，保平安，抓好品質，堅決完成任務，團結協(xié)作，事故預防，管理流程，三級隱患排查，實踐和創(chuàng)新地面工程完好率及環(huán)境美麗，強化思想管理，仔細貫徹學習，做好質量工作人人有愛好環(huán)境的理念，提高我司的形象。服務中心自進駐以來，吸取各礦前期物業(yè)閱歷教訓，對員工進行正規(guī)化培訓，灌輸公司的先進管理制度，仔細學習公司管理體系，突發(fā)完善自己，養(yǎng)成節(jié)省意識，服務人人公平，環(huán)境第一每個人的態(tài)度解決一切，沒有做不好的，意識是我們生存的命脈，并在現(xiàn)場對員工進行工作上技術性的講解，使物業(yè)管理工作逐步走向規(guī)范化。

二、管理意識

針對管理人員整體素養(yǎng)和服務意識不夠高，各方面考慮不全面等這些問題，管理層人員樂觀開會探討，學習公司先進的管理制度，參考有關方面的資料，使管理人員的意識又站到了新的高度。

三、工作細節(jié)

在我管理處進駐之前，小區(qū)細節(jié)工作沒有到位，如衛(wèi)生間死角、職工宿舍死角、職工浴室死角等衛(wèi)生不堪入目，我服務中心樂觀扭轉員工這種對工作細節(jié)的態(tài)度，將各衛(wèi)生死角處理潔凈，不再消失之前的類似大事。

四、完善不足

針對20xx年工作中存在的不足，為了做好新一年的工作，突出做好以下幾個方面：

一、樂觀搞好與合作方、業(yè)主之間的協(xié)調，進一步理順關系;

二、加強業(yè)務學問的學習提高，創(chuàng)新工作方法，提高工作效益;

三、管好財、理好賬，掌握好常常項目開支;

四、想方設法管理好材料消耗，處理好成本與工作量的關系;

五、抓好礦區(qū)秩序安保工作。

我們知道，雖然在這一年里我們努力的盡心服務，但我們也深刻的熟悉到我們的不足，服務中心專業(yè)性不強、單一的經營方式、過高的成本將是我服務中心致命的弱點和缺陷。但我們也明白，這也是我們奮斗的起點，在新的一年里，我們將通過吸取教訓、總結閱歷、借鑒學習的方法提高自己的專業(yè)水平，提升物業(yè)管理的品位，滿意業(yè)主及使用人的要求，實現(xiàn)翡翠谷物業(yè)的騰飛。

物業(yè)公司工作總結及工作方案

剛剛過去的20xx年，是我們愛濤物業(yè)與園區(qū)業(yè)主公平相待，熱忱服務的一年;是物業(yè)與業(yè)委會緊密聯(lián)系，為業(yè)主造福的一年;是物業(yè)與某某置業(yè)坦誠相見，真誠合作的一年;是物業(yè)管理工作不斷改進，服務品質全面提升的一年。一年來，我們分分秒秒牽掛著業(yè)主的利益，時時刻刻關注著業(yè)主的訴求，日日夜夜守護著業(yè)主的安靜，得到了業(yè)主的廣泛理解，得到了業(yè)委會的切實關心，得到了某某地產的深度支持!為此，我僅代表蘇州物業(yè)江寧分公司全體員工，向某某園區(qū)全體業(yè)主、業(yè)主委員會全體成員、某某地產全體人員表示崇高的敬意和誠心地感謝!

下面，請允許我將物業(yè)公司一年來的管理與服務狀況向各位做簡要匯報。

一、20xx年度履行物業(yè)合同的回顧

20xx年度，我們緊緊圍繞物業(yè)合同的相關規(guī)定和業(yè)主需要，仔細討論落實第四次業(yè)主代表大會提出整改意見，在強化物業(yè)服務品質管理上付出了巨大的努力，取得了業(yè)委會、開發(fā)商和絕大部分業(yè)主的廣泛理解與認同。

(一)注意企業(yè)制度更新，強化員工培訓。

一是為強化物業(yè)服務品質管理，我們從強化目標管理入手，抓住人員管理、目標管理、責任管理三個重點，分別這對工程部、保安部、綠化部、保潔部制定并實施《工程部優(yōu)秀員工嘉獎方法》《秩序管理目標考核責任制》、《綠化養(yǎng)護目標考核責任制》、《衛(wèi)生保潔目標考核責任制》、《售樓處客服服務管理考核細則》等，分別與相關主管、班組長簽訂目標管理責任書和崗位責任制。同時，工程部實行每月工作考評，公司對安保、綠化、保潔、售樓處客服實行百分制考核打分，與工資掛鉤，實行獎優(yōu)罰劣。大大提高了各部門的工作責任心和任務執(zhí)行力。

二是強化內部管理，全面提升管理水平。為實現(xiàn)行政管理規(guī)范化，辦公室就行政管理工作，分別制定了《行政人秘管理規(guī)定》、《物資雙人選購規(guī)定》、《物品進出庫登記制度》、《食堂和就餐管理規(guī)定》、《員工宿舍管理規(guī)定》等，并建立啟用相應的檢查表、登記簿等，對上述文印、文具、電話、用電、用水、文明就餐、平安住宿等進行有效掌握。制度的確立與落實，促進了規(guī)范、節(jié)省習慣的養(yǎng)成，對于開源節(jié)流起到了

非常好的推動作用。

三是嚴格（財務制度）強化財務管理。在外部，嚴格根據(jù)財務公示要求，全年兩次向業(yè)主公示公攤費用和公共事業(yè)收入狀況，供業(yè)主查閱。在內部，嚴格財務報銷制度，監(jiān)督執(zhí)行物資選購審批制，監(jiān)督雙人選購和進出庫管理;嚴密執(zhí)行物業(yè)收費、停車收費、廣告收費、商業(yè)街攤位收費入賬管理，要求手續(xù)齊全、入賬準時、入庫無漏;嚴格財務記賬和出納制度，確保賬務完整精確?????記載，出納平安無差錯。

四是強化隊伍的培訓。我們針對物業(yè)公司人員流淌性大，基礎素養(yǎng)參差不齊的特點，不斷強化人員崗位培訓，提高人員的思想和業(yè)務素養(yǎng)。分公司全年共招錄辦理入職277人次。同時辦理各類離職145人次，員工內部調動8人次。依據(jù)人員變動狀況，我們對每一位應聘人員，都詳盡介紹公司規(guī)章制度、工資、休假、待遇、員工手冊主要內容。利用采集指紋機會和各部、組班前會機會，進行崗前紀律、禮儀、執(zhí)勤規(guī)范培訓。使得每位員工都能盡快進入工作狀態(tài)，發(fā)揮工作效率。定期深化各部門，對思想波動個人進行急躁細致的思想溝通，交接員工思想動態(tài)，解決員工的思想問題，先后溝通、交心員工80人次，穩(wěn)定了隊伍，調動了樂觀性。準時把握員工工作動態(tài)，仔細考察考評員工表現(xiàn)，先后提拔嘉獎優(yōu)秀員工26人次，批判辭退不合格員工17人次。保證的隊伍始終樂觀向上，正氣抬頭，歪風剎住。

(二)物管客服樂觀樹立服務意識，使得"一切為了業(yè)主'的理念深化人心。在開展為業(yè)主服務過程中，我們的五大組團客服部依據(jù)分公司年度總體工作要求，制定了以業(yè)主為中心，以服務為導向，以業(yè)主滿足為目的客服工作方針，全心全意為業(yè)主服務。

一方面仔細履行客服職能，熱心接待業(yè)主訪問，虛心接受業(yè)主投訴，真心解決業(yè)主困難。全年共接待業(yè)主衛(wèi)生、噪音、照明、失竊、車位、違章等各種訴求859起，客服在合同擔當義務范圍內事項，回復解決業(yè)主訴求570余起;對依法不擔當義務的財物失竊、車輛被損、業(yè)主斗毆等大事，樂觀幫助報警100多次。同時，我們還設立免費打氣、雨傘、急救箱、針線、小推車等便民點五個，義務關心業(yè)主供應包裹接收、扶送老弱病殘、歸還業(yè)主失物等便民服務1000多起;懸掛"防偷防盜'、"禁止種菜、養(yǎng)雞'"雪天防滑'等提示橫幅120多條，張貼通知、傳單、貼士15000多次。年內收到業(yè)主贈送錦旗4面。

另一方面，接待業(yè)主各類報修2700余起，物業(yè)能夠自行修繕的小故障1800多起。不能修繕的，樂觀聯(lián)絡維保單位和開發(fā)商予以落實。同時，物業(yè)公司樂觀與開發(fā)商協(xié)調，爭取到地產公司深度支持，對一些多年困擾物業(yè)的重大疑難問題進行實質性解決：如對北區(qū)消防系統(tǒng)進行全面檢測、改造;對旺鄰居、貴臨居單元門智能化進行了修復;對吉鄰居生活用水水壓進行了中區(qū)提升改造;對睦鄰居、友鄰居部分房屋已過維保期但在維保期內沒修繕的房屋滲漏和飄窗滲水進行全面修理;對吉鄰居、貴臨居、睦鄰居部分單元生活污水排放不暢進行徹底改造;對商業(yè)街地下排水管網進行完全開挖重鋪;對南區(qū)地下車庫監(jiān)控系統(tǒng)進行全部升級改造;對北區(qū)架空層通道全部進行"臺改坡'，便于三小車下庫停放。

再一方面爭取到業(yè)主委員會對南區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)進行全面升級改造，將原來的監(jiān)控系統(tǒng)升級改造為全智能監(jiān)控系統(tǒng)，具有球機旋轉、槍機搭配、周界護欄紅外夜視、道閘攝像、手機可視、記錄留存等功能。監(jiān)控掩蓋全部道路、道口、廣場、圍墻。

(三)工程修理以規(guī)范報修流程為基點，以服務業(yè)主為重點，以工程修理為要點，按質按量完成業(yè)主物業(yè)修理和公共設備維護。年初確立了年度工程修理的關鍵點，并責無旁貸地組織實施：一是對業(yè)主報修一一落實到位，特殊是關乎業(yè)主平安和生活的水電氣設施故障、給水、排水系統(tǒng)故障、滲漏滲水等問題，根據(jù)輕重緩急原則，仔細制定方案，逐件準時解決。二是仔細調查、梳理公共設施的故障狀況，準時、有效處置監(jiān)控、道閘、電梯、生活水泵、路燈等故障，確保設備設施正常運行。三是到處為業(yè)主著想，樂觀協(xié)作消防、通訊、電力、自來水、煤氣等部門對相關設施設備的管理修理，確保民生工程順當運行。據(jù)統(tǒng)計，全年共完成業(yè)主室內保修762次，修理路燈396個,架空層燈412個,地庫燈314個,樓道燈1596個，協(xié)調業(yè)主房屋滲漏86戶，修理路面302處，修理更換各種井蓋221塊，修理水泵302處，清理積水井402個，修理屋面、外墻31處，修復單元門及智能化門襟221處，排解設備突發(fā)較大故障6起，聯(lián)系處理外線水.電.氣故障24起，修補圍欄186米。另外，有效維護水泵房2座、配電房3座;另完成了每月水電費清分、核對，回收，處理偷電4起;此外，還修理更換道閘120多桿次，閘機修理300多臺次;路障安裝21處。全年未消失設施設備和人員平安事故，確保了小區(qū)工程修理品質。

(四)秩序管理依據(jù)小區(qū)特點和公司總體工作部署要求，確定全年秩序維護和車輛管理兩大重點。從強化隊伍內部管理為切入點，以平安管理工作為基礎,以加大停車管理為重點,仔細維護小區(qū)秩序和平安。一是狠抓保安隊伍建設，不斷提高保安隊伍整體素養(yǎng)。一方面嚴格落實各部位崗位責任制，分別與隊長、領班、門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗等簽訂崗位責任書，明確崗位責任位職責。另一方面制定安保培訓要案，每周定期進行一次崗位培訓和工作例會，重點強化隊列禮儀訓練和工作規(guī)范，提高工作力量和水平。另一方面是加強隊伍行為督察，對欺凌隊友、借款不軌、飲酒上崗的人員準時處理、清退，維持了隊伍的純凈。二是嚴抓小區(qū)秩序管理。重點是抓車輛、抓盜竊、抓平安。在嚴抓收費崗臨時收費管理時，嚴格執(zhí)行《收費管理規(guī)定》，對違規(guī)的人和事堅決懲罰，予以訂正。在嚴抓車輛管理時，對于機動車輛和三小非機動車輛派專人進行24小時管控，最大限度遏制車輛亂停亂占位現(xiàn)象。在嚴抓防盜巡查時，強調巡邏有專人，有任務，有記錄，對重點部位夜間實行埋伏、蹲守、巡查相結合，并對記錄進行檢查打分。同時懸掛橫幅，張貼公告、發(fā)放貼士等，提示業(yè)主防范，震懾小偷，有效遏制了偷盜形象。在嚴抓平安管理時，重點是防火防災，對消防器材實行登記管理，對全部部位的器材進行有效期監(jiān)控，部分實施了更換，對于檢查的平安隱患準時提示業(yè)主整改。全年小區(qū)未消失重大平安事故。三是嚴抓商業(yè)街秩序和攤位管理。一方面加強對外擺攤位的歸位管理，一方面頑強煤氣使用平安提示，一方面加強地溝油排放掌握，一方面加強臨時攤位的限時限位和收費管理。四是加強的監(jiān)控值班管理，制定并執(zhí)行監(jiān)控室管理規(guī)定和（應急預案），監(jiān)控人員準時傳遞監(jiān)控信息，有效處置了突發(fā)大事。經統(tǒng)計，全年安保部共處理突發(fā)大事150起，處理違章2300起，對不聽勸阻的違停車輛鎖車120余起，整頓清理商業(yè)街違規(guī)60余次，為業(yè)主做好事30余次，收到業(yè)主送來錦旗3面，此外張貼或發(fā)放各種宣揚資料15000余份，懸掛橫幅120余條，劃車位線1200余個。

(五)綠化、保潔服務圍繞業(yè)委會和開發(fā)商的品質要求，重點提升綠化養(yǎng)護和衛(wèi)生保潔品質。一是綠化人員定期對小區(qū)的綠化制定了具體的養(yǎng)護方案。每月對草坪進行修剪，確保草坪干凈美觀無明顯雜草。依據(jù)季節(jié)、氣候的變化細心實施綠化養(yǎng)護。全年共對花草樹木定期培土20次，施肥12次，除雜草25萬平方米，修枝10萬株，補苗1200株，澆水26次，病蟲害防治4次。保證區(qū)內的綠化養(yǎng)護質量。此外，在樹木修剪期，支配專業(yè)人員對樹木進行了修剪、造型，對樹木進行刷白、防凍處理。使得綠化養(yǎng)護品質前所未有的提高。二是保持小區(qū)衛(wèi)生干凈。保潔主管對小區(qū)的保潔質量進行督促，對發(fā)覺的問題準時處理，以保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。堅持每天根據(jù)保潔操作程序檢查保潔人員工作的詳細落實狀況。對路面衛(wèi)生、商業(yè)街衛(wèi)生、廣場衛(wèi)生、樓道內的清潔專人每天進行清除。生活垃圾由專人負責清運，裝修垃圾實行袋裝存放在指定的位置由專車進行清運。定期派專人負責對區(qū)內的道路邊休閑椅、指示牌、體育休閑游樂設施等每天進行清掃、擦拭，以保證服務區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生潔凈干凈。三是售樓處保潔嚴格根據(jù)開發(fā)商的要求，始終保持售樓大廳、展現(xiàn)廳、景觀區(qū)、樣板房、辦公區(qū)等干凈衛(wèi)生，維護了售樓處的良好形象。

二、面臨的困難與問題

某某小區(qū)設計總建筑面積為85萬平方米，截止20xx年底已交付睦鄰居、友鄰居、單身公寓、北區(qū)四個住宅組團高層住宅58幢，住宅4846套和一個擁有200余戶的商業(yè)街區(qū)。由于歷史和現(xiàn)實的諸多因素影響，車輛停放、公共修理、業(yè)主拒繳、內部管理等問題日益凸顯出來，給我們的管理、服務和經營形成巨大壓力。

(一)車多位少，停車管理難度大。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止20xx年11月底，已入住業(yè)主擁有車輛1900多輛。隨著業(yè)主入住不斷增加，估計平均每月增加車輛20輛以上;加上E浪賓館旅客車輛、地產、物業(yè)工作人員車輛和外來臨時車輛，20xx年初，進入小區(qū)車輛將超過2000輛。而現(xiàn)有地面公共車位376個，地下公共車位421個，地庫(22個)已售產權車位不到400個，商業(yè)街臨時停車場車位30個。此項合計約1200個車位?？衫觅Y源：貴鄰居未劃線地面空位20個，麻田路、將軍大道、勝太路與小區(qū)接縫空間約80個。幾項車位相加約130個。那么車輛缺位就超過700個，隨著時間的推移，這個數(shù)字很快還將突破。經業(yè)委會打算，20xx年車位安排不進行抓鬮，仍連續(xù)20xx年度的車位續(xù)租。這就意味著七百輛車將成為小區(qū)停放"黑頭戶'。根據(jù)市政府規(guī)定，不允許阻擋業(yè)主車輛進入小區(qū)。那么，鑒于物業(yè)車輛管理力量的局限，車輛亂停、占位、占道、碾壓路牙、綠地;堵塞人行、消防通道等現(xiàn)象泛濫，將給小區(qū)車位管理造成巨大壓力。

(二)公共設施陳舊，遺留問題成了業(yè)主不交費的主要理由。由于歷史緣由，硬件設施設備存在的遺留問題至今未能解決，成了業(yè)主不交費的主要理由：一是南區(qū)睦鄰居、友鄰居消防系統(tǒng)相當部位的管頭連接不緊密，地下消防水管存在多處漏水,水壓自泄嚴峻，二樓以上消防無法通水，隱患重大;二是部分路燈線路被土層掩埋，線路短路頻繁;三是北區(qū)部分單元因下水外排管道鋪設沒有分層夯實，導致生活污水外排不暢，常造成污水滿溢損壞家什;四是單元門智能化壞損嚴峻，需要大額投資才能恢復，五是小區(qū)圍墻、院落、樓臺等鐵質護欄大面積嚴峻銹蝕腐爛;六是部分樓盤因設計緣由沒有殘疾人通道，業(yè)主深感不便;七是部分過保外墻粉刷層脫落，平安隱患頻出;八是南區(qū)部分電梯主板和鋼索老化，存在平安隱患。九是小區(qū)為開放式設置，通往小區(qū)的路徑太多，盜竊防犯難度較大。十是商業(yè)街的管理是個難點，如何處理好經營創(chuàng)收與現(xiàn)場秩序維護這對沖突，需要拿出可行和永久的解決方法。等等。上述這些問題，給物業(yè)管理帶來很大難度，也的確給業(yè)主生活造成很多不便，成了部分業(yè)主拒交物業(yè)服務費的主要理由。

(三)員工的教育和管理有待加強：一是管理人員的業(yè)務素養(yǎng)普遍不高，多數(shù)人員沒有經過專業(yè)訓練，從業(yè)時間短，業(yè)務學問淺薄，管理閱歷欠缺，很多工作得不到標準要求;二是教育不夠深化，培訓得不到方案要求，部分員工的服務意識和規(guī)范化作業(yè)水平較低，影響了服務質量提升;三是現(xiàn)場管理工作存在時緊時松現(xiàn)象，服務中存在的很多瑕疵訂正后重復消失，需要在檢查的頻次、深度、和"嚴'字上下功夫。

三、20xx年物業(yè)服務思路

20xx年分公司制定年度工作的總體指導思想是：大力增加服務意識，仔細細化服務品質，不斷堅持克難攻堅，力爭取得合同續(xù)簽。全年工作的重點是：全面強化隊伍建設，全面改進管理方式，全面提高服務品質，全方位收費和進展多種經營，全面推動三方合作。

(一)強化隊伍管理，提升服務技能。

一是強化對管理人員的考核。二是完善獎懲激勵機制。三是仔細整頓隊伍。四是強化員工培訓。五是在員工中開展"做業(yè)主滿足員工，創(chuàng)業(yè)主滿足崗'活動。

(二)細化服務，提升品質。

新年度的主要任務是，樂觀討論、落實南北分治方案，在北區(qū)實施全封閉管理，實行人財物向北區(qū)傾斜，按四級三類標準實行服務與收費。仔細討論解決南區(qū)的各項目治理方案，重點是車輛停放、防止偷盜和秩序管理。靠優(yōu)質的服務和優(yōu)秀的品質取信業(yè)主，取信業(yè)委會，取信開發(fā)商。

工程修理服務一是設施設備維護連續(xù)作為主導工作去抓。二是抓好日常運行設備的維護工作。三是對需要公共修理基金開支的修理事項向業(yè)委會報出方案。

秩序維護服務一是加強平安巡邏。二是加強門崗人、車進出掌握。三是建立突發(fā)大事別動隊，快速突發(fā)大事。四是落實監(jiān)控室24小時值班制度。五是連續(xù)開展門崗義務便民服務活動。

停車管理服務一是加強機動車輛管理，制止碾壓綠化、路牙、堵塞人行道出口和隨便侵占他人車位行為。二是嚴格地庫管理，維護道閘完好無損，堅決制止無牌車輛進入地庫。三是對非機動車輛實施集中存放，在吉鄰居7幢架空層派人看