房屋檢驗(yàn)- 徐16課件講解

房屋檢驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理資源庫(kù)主講

徐智目錄01/房屋檢驗(yàn)相關(guān)概念02/房屋檢驗(yàn)工作內(nèi)容03/房屋檢驗(yàn)從業(yè)者要求04/房屋檢驗(yàn)要素第一部分房屋檢驗(yàn)相關(guān)概念1.房屋檢驗(yàn)房屋檢驗(yàn)包含檢測(cè)與鑒定，主要指對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的狀況及性能進(jìn)行調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量、取樣、試驗(yàn)及分析驗(yàn)證并進(jìn)行評(píng)價(jià)判定等一系列活動(dòng)。2.房屋鑒定對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)狀況和性能進(jìn)行檢查、測(cè)量、檢驗(yàn)、分析、驗(yàn)算、評(píng)定等一系列活動(dòng)，進(jìn)而判定被鑒定房屋的危險(xiǎn)性程度。包括：

(1)

可靠性鑒定(2)安全性鑒定(3)使用性鑒定二.房屋檢驗(yàn)工作內(nèi)容1.檢測(cè)對(duì)象：既有建筑結(jié)構(gòu)性能的檢測(cè)；建筑工程中各類結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量的檢測(cè)。2.檢測(cè)內(nèi)容：檢測(cè)結(jié)構(gòu)構(gòu)件材料的強(qiáng)度、結(jié)構(gòu)構(gòu)件缺陷與損傷。3.檢測(cè)流程：接受委托一調(diào)查一制定檢測(cè)方案（確認(rèn)儀器、設(shè)備狀況）一現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)（補(bǔ)充檢測(cè)）一計(jì)算分析和結(jié)果評(píng)價(jià)一檢測(cè)報(bào)告。

4.檢驗(yàn)業(yè)務(wù)分類。二.房屋檢驗(yàn)工作內(nèi)容4.檢驗(yàn)業(yè)務(wù)分類

1）按結(jié)構(gòu)類型①砌體結(jié)構(gòu)：如砌體強(qiáng)度、砂漿強(qiáng)度、構(gòu)件損傷情況——裂縫等；②混凝土框架結(jié)構(gòu)：如混凝土強(qiáng)度、鋼筋保護(hù)層厚度、鋼筋配置、混凝土損傷情況、鋼筋銹蝕等；③混合結(jié)構(gòu)：如磚混、磚木等結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件（主要構(gòu)件）與非承重構(gòu)件（次要構(gòu)件）。二.房屋檢驗(yàn)工作內(nèi)容4.檢驗(yàn)業(yè)務(wù)分類

2）按檢驗(yàn)?zāi)康蘑傥７胯b定：整體完損情況監(jiān)測(cè)及等級(jí)判定；②整體結(jié)構(gòu)安全性檢驗(yàn)及鑒定：如辦證、改變功能、安全性評(píng)估、加固或改造、施工影響、火災(zāi)等；③房屋變形測(cè)量及鑒定：如傾斜及趨勢(shì)、沉降及趨勢(shì)等；④房屋抗震鑒定；⑤單一構(gòu)件安全性檢驗(yàn)：如梁、板、柱裂縫及承載力等。三.房屋檢驗(yàn)從業(yè)者要求（1）職業(yè)素養(yǎng)：誠(chéng)信、公正、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、上進(jìn)。（2）專業(yè)知識(shí)1）專業(yè)理論知識(shí)：掌握力學(xué)（理論力學(xué)、結(jié)構(gòu)力學(xué)、材料力學(xué)）、建筑結(jié)構(gòu)學(xué)等基礎(chǔ)知識(shí)；2）行業(yè)職業(yè)知識(shí)：熟悉行業(yè)政策與法規(guī)，掌握行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、方法等。三.房屋檢驗(yàn)從業(yè)者要求（1）職業(yè)素養(yǎng)：誠(chéng)信、公正、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、上進(jìn)。（2）專業(yè)知識(shí)（3）專業(yè)技能1）現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)技能:

①現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與問詢；

②標(biāo)的物觀察、拍照；

③房屋設(shè)計(jì)及施工圖紙查看；

④標(biāo)的物畫圖及記錄；⑤測(cè)量設(shè)備儀器使用，數(shù)據(jù)記錄與處理。三.房屋檢驗(yàn)從業(yè)者要求（1）職業(yè)素養(yǎng)：誠(chéng)信、公正、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、上進(jìn)。（2）專業(yè)知識(shí)（3）專業(yè)技能1）現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)技能:2）撰寫報(bào)告技能：檢驗(yàn)數(shù)據(jù)的分析與驗(yàn)算。

3）鑒定的技能：檢驗(yàn)數(shù)據(jù)及相關(guān)信息的分析與判定，

出具標(biāo)的物檢驗(yàn)結(jié)論與建議。

第四部分房屋檢驗(yàn)要素1.結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)建筑結(jié)構(gòu)的檢驗(yàn)可分為在建結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量的檢驗(yàn)和既有建筑結(jié)構(gòu)性能的檢驗(yàn)。建筑結(jié)構(gòu)的檢驗(yàn)應(yīng)為建筑結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量的評(píng)定或建筑結(jié)構(gòu)性能的鑒定提供真實(shí)、可靠、有效的檢驗(yàn)數(shù)據(jù)和檢驗(yàn)結(jié)論。既有建筑結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)，應(yīng)對(duì)現(xiàn)狀缺陷和損傷、結(jié)構(gòu)構(gòu)件承載力、結(jié)構(gòu)變形等涉及結(jié)構(gòu)性能的項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)：(1)建筑結(jié)構(gòu)安全鑒定;(2)建筑結(jié)構(gòu)抗震鑒定；(3)建筑大修前的可靠性鑒定；1.結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)

既有建筑結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)，應(yīng)對(duì)現(xiàn)狀缺陷和損傷、結(jié)構(gòu)構(gòu)件承載力、結(jié)構(gòu)變形等涉及結(jié)構(gòu)性能的項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)：(1)建筑結(jié)構(gòu)安全鑒定;(2)建筑結(jié)構(gòu)抗震鑒定；(3)建筑大修前的可靠性鑒定；1.結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)既有建筑結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)，應(yīng)對(duì)現(xiàn)狀缺陷和損傷、結(jié)構(gòu)構(gòu)件承載力、結(jié)構(gòu)變形等涉及結(jié)構(gòu)性能的項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)：(4)建筑改變用途、改造、加層或擴(kuò)建前的鑒定；(5)建筑結(jié)構(gòu)達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限要繼續(xù)使用的鑒定；(6)受到災(zāi)害、環(huán)境侵蝕等影響建筑的鑒定；(7)對(duì)既有建筑結(jié)構(gòu)的工程質(zhì)量有懷疑或爭(zhēng)議。2.住宅室外公共部位和公共設(shè)施檢驗(yàn)住宅小區(qū)除業(yè)主所有的房屋建筑外，還包括住宅室外的地上建筑物和其他附著物，主要是公共設(shè)施及相關(guān)配套。公共設(shè)施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、商業(yè)服務(wù)、行政管理、社區(qū)服務(wù)等設(shè)施。2.住宅室外公共部位和公共設(shè)施檢驗(yàn)1）住宅公共部位和公共設(shè)備設(shè)施檢驗(yàn)清單(1)共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；(2)共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給水排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；2.住宅室外公共部位和公共設(shè)施檢驗(yàn)1）住宅公共部位和公共設(shè)備設(shè)施檢驗(yàn)清單(3)共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(非機(jī)動(dòng)車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。2.住宅室外公共部位和公共設(shè)施檢驗(yàn)2）檢驗(yàn)方法(1)資料文件查驗(yàn)：對(duì)資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。(2)實(shí)地查驗(yàn)：綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢驗(yàn)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。3.住宅室內(nèi)檢驗(yàn)住宅室內(nèi)質(zhì)量檢驗(yàn)按住宅裝修情況分毛坯房和裝修房檢驗(yàn)。共同點(diǎn)是兩者都需要按照標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋從上到下，由里到外檢驗(yàn)一遍。不同點(diǎn)是裝修房最好邊裝修邊驗(yàn)收，減少分段裝修中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，最后再整體驗(yàn)收并進(jìn)行成品保護(hù)。然后根據(jù)房屋驗(yàn)收情況，購(gòu)房合同雙方在《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》上簽字確認(rèn)后，向業(yè)主發(fā)放鑰匙并記錄。3.住宅室內(nèi)檢驗(yàn)1）檢驗(yàn)要點(diǎn)(1)資料文件齊全主要包括“五證”(國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房銷售許可證)、“二書”(住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書)及“一表”(房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表)。3.住宅室內(nèi)檢驗(yàn)1）檢驗(yàn)要點(diǎn)(2)結(jié)構(gòu)確定目前住宅結(jié)構(gòu)主要有磚混結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)三種。(3)設(shè)備工具室內(nèi)檢驗(yàn)常用設(shè)備工具有：筆墨紙張、直角尺、卷尺、電筆、數(shù)碼相機(jī)或DV、小錘子、水桶、計(jì)算器、鉛錘等。3.住宅室內(nèi)檢驗(yàn)2）主要檢驗(yàn)項(xiàng)目入戶門檢驗(yàn)；