《村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造工作指南》編制說明

廣東省地方標(biāo)準(zhǔn)《村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造

工作指南》編制說明

一、標(biāo)準(zhǔn)制定的必要性

廣東省自然資源廳聯(lián)合廣東省工業(yè)和信息化廳、廣東省

生態(tài)環(huán)境廳、廣東省應(yīng)急管理廳和廣東省消防救援總隊印發(fā)

實施了《廣東省村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造攻堅戰(zhàn)三年行動方

案（2021—2023年）》（粵自然資發(fā)〔2021〕7號），提出到

2023年底，要通過淘汰關(guān)停一批、合并搬遷一批、功能轉(zhuǎn)換

一批、改造提升一批集聚區(qū)，實現(xiàn)工業(yè)用地供給能力明顯增

強，中小微企業(yè)用地難問題明顯改善，節(jié)約集約利用水平顯

著提升,通過“改舊立新”騰挪新發(fā)展空間，有利于鞏固、

提升廣東省工業(yè)強省的競爭力。

自2018年開始，佛山市陸續(xù)實施《佛山市村級工業(yè)園

整治提升實施方案（2018—2020年）》《佛山市村級工業(yè)園升

級改造總攻堅三年行動計劃（2021-2023年）》等行動計劃，

其中，順德區(qū)根據(jù)省委主要領(lǐng)導(dǎo)對順德高標(biāo)準(zhǔn)推動率先建設(shè)

高質(zhì)量發(fā)展體制機制改革創(chuàng)新實驗區(qū)工作的批示精神，“先

2

行先試”開展村級工業(yè)園升級改造工作，自此也揭開了整個

佛山如火如荼的村級工業(yè)園升級改造工作序幕。至今，佛山

村級工業(yè)園升級改造工作已開展了近四年，佛山市兩重點工

業(yè)區(qū)域——順德區(qū)和南海區(qū)已完成了相當(dāng)數(shù)量的園區(qū)升級

改造工作，取得了一定的成效。

為充分發(fā)揮標(biāo)準(zhǔn)化在推進治理體系和治理能力現(xiàn)代化中

的基礎(chǔ)性、引領(lǐng)性、戰(zhàn)略性作用，2021年1月，廣東省市

場監(jiān)督管理局發(fā)布《廣東省市場監(jiān)督管理局辦公室關(guān)于推進

佛山市順德區(qū)村級工業(yè)園改造經(jīng)驗標(biāo)準(zhǔn)化工作的通知》（粵

市監(jiān)辦發(fā)〔2021〕118號），提出要研究將村級工業(yè)園改造經(jīng)

驗轉(zhuǎn)化為地方標(biāo)準(zhǔn)及建立村級工業(yè)園改造標(biāo)準(zhǔn)體系的可行

性、實施路徑，加快形成可推廣、可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化樣本。2021

年4月，中共佛山市委全面深化改革委員會發(fā)布《中共佛山

市委全面深化改革委員會關(guān)于印發(fā)《佛山市村級工業(yè)園升級

改造總攻堅三年行動計劃（2021-2023年）》的通知》（佛改

委發(fā)〔2021〕6號），明確提出推進村級工業(yè)園升級改造標(biāo)準(zhǔn)

化工作，推動將順德區(qū)村級工業(yè)園升級改造過程中形成的可

復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗做法轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)的編制，將系統(tǒng)總結(jié)提煉順德區(qū)村級工業(yè)園升級

改造的模式和操作方法，給其他區(qū)域村改工作提供參考與借

3

鑒，對促進村改工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、可持續(xù)性發(fā)展發(fā)揮積

極的作用。

二、項目背景及工作情況

（一）任務(wù)來源

本項目來源于《廣東省市場監(jiān)督管理局關(guān)于批準(zhǔn)下達

2021年第一批廣東省地方標(biāo)準(zhǔn)制修訂計劃項目的通知》（粵

市監(jiān)標(biāo)準(zhǔn)〔2021〕338號）。

（二）標(biāo)準(zhǔn)研制過程及相關(guān)工作計劃

佛山市順德區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)與編碼所（以下簡稱：

“順德標(biāo)碼所”）自2021年1月承接開展村級工業(yè)園升級改

造標(biāo)準(zhǔn)化工作任務(wù)后，在省、市市場監(jiān)督管理局和廣東省自

然資源廳的大力支持下，歷經(jīng)以下主要過程：

1、前期調(diào)研與準(zhǔn)備

為完成項目任務(wù)，項目承擔(dān)單位順德標(biāo)碼所、佛山市順

德區(qū)市場監(jiān)督管理局和佛山市順德區(qū)村級工業(yè)園升級改造

工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組建了工作組，分別走訪調(diào)研了順德區(qū)

村改辦，龍江、樂從、北滘、杏壇、容桂和勒流村改辦，佛

山市自然資源局和佛山市城市更新局，順德區(qū)規(guī)劃設(shè)計院、

順德區(qū)稅務(wù)局、順德區(qū)經(jīng)促局、順德區(qū)城建和水利局、順德

區(qū)村改協(xié)會和廣東德信行信用管理有限公司等單位；與南海

4

區(qū)區(qū)委辦、南海區(qū)市監(jiān)、南海區(qū)消防大隊、自然資源南海分

局、南海區(qū)應(yīng)急局、生態(tài)環(huán)境南海分局、南海區(qū)整治辦等單

位召開調(diào)研座談，深入了解村改工作的全面狀況。

工作組收集了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)資料文獻、各地的村改相關(guān)政

策進行比對分析，并與高校研究院專家進行積極溝通，在

2021年5月形成了《村級工業(yè)園升級改造標(biāo)準(zhǔn)體系規(guī)劃與路

線圖》草稿，當(dāng)中就明確提出了《村級工業(yè)園升級改造工作

指南》標(biāo)準(zhǔn)建議。

2、立項階段

2021年4月，工作組編制了《村級工業(yè)園升級改造工作

指南》標(biāo)準(zhǔn)草案，并提出地方標(biāo)準(zhǔn)立項申請；8月，該項目

正式獲批立項。

3、資料收集和再調(diào)研階段

為使標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布實施后在省內(nèi)更具操作性和指導(dǎo)性，2021

年11月至12月，工作組在省自然資源廳開發(fā)利用處的提議

下，挑選省內(nèi)有代表性地區(qū)（廣州、東莞、汕頭、中山、韶

關(guān)等）村鎮(zhèn)集聚區(qū)升級改造實施工作再次開展調(diào)研及帶著前

期的標(biāo)準(zhǔn)草案進行意見征集，并收集了上述地區(qū)的經(jīng)驗工作

總結(jié)及政策資料進行比對分析，再次對標(biāo)準(zhǔn)草案進行修改完

善。

4、草案討論修改階段

自2021年4月編制完成《村級工業(yè)園升級改造工作指

南》標(biāo)準(zhǔn)初稿，至2022年8月，工作組十易其稿；期間工

5

作組內(nèi)部召開了八次討論會議，邀請外部專家組織討論會議

兩次，并根據(jù)多方意見，把《村級工業(yè)園升級改造工作指南》

更改為《村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造工作指南》（已與省溝通

擬提出立項修改申請）。

5、征求意見階段

2022年7月到2022年9月，標(biāo)準(zhǔn)草案進行多次討論和

修改完善形成標(biāo)準(zhǔn)征求意見稿。

2022年11月工作組共向19家單位/專家發(fā)出征求意見

文件，共收到19家單位/專家的有效反饋，13家單位/專家無

意見，6家單位/專家提出了修改意見或建議28條。

三、編制依據(jù)和原則

在充分總結(jié)和比較廣東省各地推進工業(yè)集聚區(qū)升級改

造經(jīng)驗做法的基礎(chǔ)上，按照GB/T1.1-2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則

第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定編制

本標(biāo)準(zhǔn)，并遵循以下編制原則：

1、遵從相關(guān)法律法規(guī)要求

標(biāo)準(zhǔn)編制過程，工作組大量查閱和比對了國家、省及各

地出臺的村改相關(guān)政策文件，標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容堅持與上述文件保持

一致。

2、科學(xué)性、適用性和可操作性

由于標(biāo)準(zhǔn)很大部分內(nèi)容是總結(jié)提煉各地村改成功經(jīng)驗

6

做法，故編制過程中，工作組多次征求各地區(qū)各相關(guān)方意見，

反復(fù)進行修改；考慮有些做法是改革試點地區(qū)有特殊政策支

撐，故相關(guān)內(nèi)容也多次進行修改調(diào)整，力爭標(biāo)準(zhǔn)適用面更廣，

可操作性更強。

3、與時俱進、適度超前

工作組時刻關(guān)注國家及省內(nèi)關(guān)于村改工作的政策導(dǎo)向，

及時對相關(guān)內(nèi)容進行修改；并結(jié)合各地嘗試但也是趨勢做法

引入相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容要求，如工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)地、地券、生態(tài)券等，

希望能有效發(fā)揮標(biāo)準(zhǔn)的引領(lǐng)作用。

四、主要內(nèi)容說明

包括九個章節(jié)。除了前言、引言、范圍、規(guī)范性引用文

件、術(shù)語和定義等部分，主體內(nèi)容為：

《村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造工作指南》標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)包括九

個章節(jié)，兩個資料性附錄。以下對標(biāo)準(zhǔn)中的主要條款進行簡

要說明。

（一）第一章：范圍

本文件規(guī)定了村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造工作指南的術(shù)

語和定義、指導(dǎo)思想、基本原則、總體要求、項目開展、改

造模式和監(jiān)督考核。

本文件適用于利用農(nóng)村集體建設(shè)土地進行村鎮(zhèn)工業(yè)集

聚區(qū)升級改造（以下簡稱：“村改”）工作。私人(企)產(chǎn)權(quán)

7

用地可參考使用。

（二）第二章：規(guī)范性引用文件

本章節(jié)給出了標(biāo)準(zhǔn)編制過程中引用的相關(guān)文件。

（三）第三章：術(shù)語和定義

本章節(jié)給出了標(biāo)準(zhǔn)編制過程中涉及到的術(shù)語和定義，主

要給出了村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)、地券、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、工改

工、工改商、工改居、全面改造、微改造和工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)地的術(shù)

語和定義，具體如下：

1、村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)

根據(jù)《省自然資源廳工業(yè)信息廳關(guān)于開展村鎮(zhèn)工業(yè)集

聚區(qū)摸底調(diào)查工作的通知》（粵自然資函〔2021〕245號）中

對村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)的定義，本標(biāo)準(zhǔn)將村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)定義為

“面積在2公頃以上的成片村鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)或工業(yè)用地連片區(qū)

域”。

2、地券

參照《佛山市順德區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)〈順德區(qū)地券管

理操作指引〉的通知》（順府發(fā)〔2020]6號）中“第二條本

指引所指地券，是指土地權(quán)利人自愿將其建設(shè)用地按規(guī)定復(fù)

墾為耕地等農(nóng)用地后，因建設(shè)用地減少形成的指標(biāo)?！苯o出

“地券”定義。

3、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

8

根據(jù)《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理規(guī)定》中“第三

條本規(guī)定所稱農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，是指原人民公社、生產(chǎn)

大隊、生產(chǎn)隊建制經(jīng)過改革、改造、改組形成的合作經(jīng)濟組

織，包括經(jīng)濟聯(lián)合總社、經(jīng)濟聯(lián)合社、經(jīng)濟合作社和股份合

作經(jīng)濟聯(lián)合總社、股份合作經(jīng)濟聯(lián)合社、股份合作經(jīng)濟社等”

給出“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織”的定義。

4、工改工、工改商和工改居

根據(jù)工改工、工改商和工改居項目根本區(qū)別在于改造后

的用地性質(zhì)是什么，并結(jié)合實際情況分別作出定義。

5、全面改造和微改造

《廣東省舊城鎮(zhèn)廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人

民政府令第279號）中提出：“全面改造，是指以拆除重建

方式對“三舊”用地進行再開發(fā)，或者對“三舊”用地實施

生態(tài)修復(fù)、土地復(fù)墾”“微改造，是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局

基本不變的前提下，以改變功能、整飾修繕、完善公共設(shè)施

等方式對“三舊”用地進行綜合整治”；

2015年發(fā)布的《廣州市城市更新辦法》提出了“全面改

造”和“微改造”，其中“全面改造是指以拆除重建為主的

更新方式，主要適用于城市重點功能區(qū)以及對完善城市功能、

提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善城市面貌有較大影響的城市更新項目。

屬歷史文化名村、名城范圍的，不適用全面改造?！薄拔⒏?/p>

造是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，通過建筑局

9

部拆建、建筑物功能置換、保留修繕，以及整治改善、保護、

活化，完善基礎(chǔ)設(shè)施等辦法實施的更新方式，主要適用于建

成區(qū)中對城市整體格局影響不大，但現(xiàn)狀用地功能與周邊發(fā)

展存在矛盾、用地效率低、人居環(huán)境差的地塊?！?/p>

《佛山市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)佛山市城市更新單

元計劃管理規(guī)定的通知》（佛府辦[2020]17號）中提出“微改

造是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，以局部加拆

建、功能改變、整飾修繕等方式進行改造提升，根據(jù)政策要

求完善用地及建筑手續(xù)，實現(xiàn)用地及建筑功能改變等?！?/p>

本標(biāo)準(zhǔn)綜合參考上述文件內(nèi)容，給出“全面改造”“微

改造”定義。

6、工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”

《浙江省企業(yè)投資工業(yè)項目“標(biāo)準(zhǔn)地”工作指引》(2022

版)中，企業(yè)投資工業(yè)項目“標(biāo)準(zhǔn)地”，是指在按規(guī)定完成相

關(guān)區(qū)域評估基礎(chǔ)上，帶著固定資產(chǎn)投資強度、畝均稅收、單

位能耗標(biāo)準(zhǔn)、單位排放標(biāo)準(zhǔn)、容積率、R&D經(jīng)費支出占營業(yè)

收入之比等基本指標(biāo)出讓的國有建設(shè)用地。

本標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于深化工業(yè)

用地市場化配置改革若干措施的通知》（粵辦函〔2021]226

號）中“(二）推行"標(biāo)準(zhǔn)地"供應(yīng)。"標(biāo)準(zhǔn)地"是指根據(jù)不同行

業(yè)分類，在供地條件中設(shè)定固定資產(chǎn)投資強度、容積率、畝

均稅收、就業(yè)貢獻、研發(fā)經(jīng)費投入強度等控制指標(biāo)，并結(jié)合

10

區(qū)域評估結(jié)果和規(guī)劃要求，在同一區(qū)域內(nèi)按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進

行供應(yīng)和監(jiān)管的國有工業(yè)用地?！苯o出“工業(yè)用地‘標(biāo)準(zhǔn)

地’”定義。

（四）第四章：指導(dǎo)思想

本章節(jié)參照《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動

“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕

71號）中指導(dǎo)思想要求制定，深入貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于粵

港澳大灣區(qū)建設(shè)的重要論述和對廣東重要講話、重要指示批

示精神，結(jié)合廣東高質(zhì)量發(fā)展實施要求的內(nèi)容給出了本標(biāo)準(zhǔn)

的指導(dǎo)思想。

（五）第五章：基本原則

本章節(jié)參照《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動

“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕

71號）提出的“堅持以人民為中心、維護原權(quán)利人合法權(quán)益，

堅持優(yōu)化國土空間格局。綜合考慮經(jīng)濟發(fā)展、國土空間利用、

生態(tài)文明建設(shè)等因素”，以及《關(guān)于印發(fā)佛山市村級工業(yè)園

整治提升實施方案(2018—2020年)的通知》（佛府辦〔2018〕

1號）中提出的“市級統(tǒng)籌、市場運作。一村一策，分類提

升。整體平衡，多方共贏”的工作原則，結(jié)合廣東省在村鎮(zhèn)

工業(yè)集聚區(qū)升級改造工作的工作原則和工作目標(biāo)制定本章

節(jié)內(nèi)容。

11

（六）第六章：總體要求

根據(jù)一個行政區(qū)域開展村改工作所需要的總體層面上

的要求，本章節(jié)設(shè)置了“6.1組織建設(shè)”“6.2制度保障”“6.3

總體規(guī)劃”“6.4服務(wù)支撐”和“6.5信息技術(shù)保障”五大方

面的內(nèi)容。

1、組織建設(shè)

村改工作需要有人力和組織去統(tǒng)籌、規(guī)劃和實施，因此

本條款根據(jù)省內(nèi)村改比較成功的區(qū)域的工作經(jīng)驗，如廣州市、

佛山市、東莞市、中山市等，提出了成立村改專項工作機構(gòu)

和組織村改工作相關(guān)社會團體的要求，村改專項工作機構(gòu)統(tǒng)

籌落實全面工作，社會團體提供相關(guān)服務(wù)。

2、制度保障

村改是一項涵蓋多個職能部門的工作，涉及面廣、困難

多、歷時長久，因此本條款結(jié)合省內(nèi)的村改情況、歷年三舊

改造的政策以及多地的工作經(jīng)驗，對村改工作的制度保障提

出了要求。除了要完善制度框架和政策體系、制定多方面的

扶持政策之外，還針對村改工作中存在的一些特殊的難題專

門制定工作制度，如解決歷史遺留問題、允許工業(yè)廠房分割

轉(zhuǎn)讓、土地歸宗改造制度、“工改工”“工改商”“工改居”

聯(lián)動改造制度等，從制度層面保障村改工作能順利推進。

3、總體規(guī)劃

對村改工作開展前的總體規(guī)劃提出了要求。前期總體規(guī)

12

劃是村改工作的藍圖，通過總體規(guī)劃，實現(xiàn)合理化空間導(dǎo)向

與產(chǎn)業(yè)分析，最大化土地價值與產(chǎn)業(yè)規(guī)模，才能全力為項目

落地保駕護航。

4、服務(wù)支撐

村改工作開展離不開相關(guān)服務(wù)支撐，如：政府提供的公

共服務(wù)行政審批和稅務(wù)等；第三方機構(gòu)提供的金融、評價評

估、法律、規(guī)劃、信用、代辦等，本章節(jié)對村改中服務(wù)的開

展提出要求，重點是參考各地經(jīng)驗做法對行政審批服務(wù)提出

相關(guān)要求，如《關(guān)于印發(fā)〈佛山市順德區(qū)行政審批服務(wù)容缺

受理實施方案〉〈佛山市順德區(qū)企業(yè)投資建設(shè)項目信任審批

實施方案〉的通知》（順審改辦函〔2019〕6號）中提到的為

加快審批流程提出的審批服務(wù)方式方法等，因各地情況及政

策不一，故提出審批服務(wù)改進的方向：“應(yīng)精簡審批事項，

減少村改項目審批環(huán)節(jié)，優(yōu)化村改項目審批流程，建立效率

更高的并聯(lián)審批機制?！保惶峋唧w實現(xiàn)的方式方法。

5、信息技術(shù)保障

信息技術(shù)應(yīng)用是推進村改工作有效開展的另一個重要

技術(shù)保障；村改前后集聚區(qū)情況信息，如園區(qū)概況、地塊、

企業(yè)、樓宇、租賃、房源、資產(chǎn)、投資、稅收、信用等涉及

大量的數(shù)據(jù)收集、動態(tài)更新及比對應(yīng)用，故參考《廣東省村

鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造攻堅戰(zhàn)三年行動方案（2021—2023

年）》（粵自然資發(fā)〔2021〕7號）中的保障措施，提出相關(guān)

13

要求。

（七）第七章：項目開展

根據(jù)一個村改項目開展的一般工作流程和內(nèi)容，設(shè)置

“7.1一般工作流程”和“7.2工作內(nèi)容”：

1、工作流程

結(jié)合省內(nèi)的村改情況、歷年三舊改造的工作指引以及多

地的工作經(jīng)驗，本條款用流程圖的形式闡述了一個村改項目

開展的工作流程，具體見附錄A。各地根據(jù)實際情況，也可

對部分流程同步進行或者將順序微調(diào)。

2、工作內(nèi)容。通常包括：政策宣講、改造方案、招商

引資、土地整理、土地供應(yīng)和開發(fā)利用。標(biāo)準(zhǔn)對各部分工作

內(nèi)容進行闡述與要求，其順序與必要性針對某一個村改項目

應(yīng)視實際情況可進行調(diào)整與刪減。

（1）政策宣講

由于村改工作涉及到多個多級政府職能部門，也涉及到

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織中的所有村民，因此政策的制定要兼顧多

方面的利益。在將原有的工業(yè)園拆除或微改造之前，需要取

得村改工作各個參與主體的認(rèn)可，因此政策宣講工作必須要

做到位。本條款規(guī)定了政策宣講介入的環(huán)節(jié)、政策宣講的形

式和注意事項等方面的要求。

（2）改造方案

14

針對一個村改項目，在將原有的工業(yè)園拆除或微改造之

前，應(yīng)編制可行的改造方案。本條款規(guī)定了改造方案編制全

過程的要求，包括編制前摸底調(diào)查、方案內(nèi)容、方案審批、

信息披露與公示、方案表決、方案實施和調(diào)整六個板塊。

a）編制前摸底調(diào)查：參照《廣東省“三舊”改造標(biāo)圖入

庫和用地報批工作指引（2021年版）》粵自然資函（2021）

935號文、《佛山市順德區(qū)村級工業(yè)園升級改造土地整理開發(fā)

操作指引》順府辦發(fā)（2019）12號文的規(guī)定，結(jié)合實際工作

經(jīng)驗總結(jié)，設(shè)置了摸底調(diào)查的內(nèi)容、方式、對象等內(nèi)容。

b）方案內(nèi)容：參照a）的文件規(guī)定，結(jié)合實際工作經(jīng)驗

總結(jié)，設(shè)置了改造方案應(yīng)包含的內(nèi)容，包括：改造地塊基本

情況、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、

需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時序和實施監(jiān)督

七條，每一條又涵蓋具體的內(nèi)容。

c）方案審批：參照a）的文件規(guī)定，對改造方案的報審

提出要求。

d）信息披露與公示：參照a）的文件規(guī)定，對改造方案

披露的內(nèi)容以及披露的方式提出了要求。

e）方案表決：參照a）的文件規(guī)定，對改造方案表決的

程序以及表決結(jié)果的報備提出了要求。

f）方案實施和調(diào)整：參照《順德區(qū)深入推進城市更新（“三

舊”改造）工作實施細(xì)則》順府發(fā)（2019）47號文的規(guī)定，

15

設(shè)置了方案實施和調(diào)整的程序。

（3）招商引資

村改項目中的招商引資通常有以下兩方面：一是引入進

行實施改造主體的招商引資（市場主體也有可能是土地整理

后介入村改項目），二是改造完成建成園區(qū)后引入產(chǎn)業(yè)項目

經(jīng)營主體的招商引資；故設(shè)置“改造主體”和“產(chǎn)業(yè)項目”

兩部分內(nèi)容，其中：

a)改造主體:對其選擇方式提出要求，具體操作已有相關(guān)

規(guī)定，故本標(biāo)準(zhǔn)不再進行要求；

b)產(chǎn)業(yè)項目：參考《佛山市順德區(qū)人民政府辦公室關(guān)于

印發(fā)佛山市順德區(qū)新發(fā)展理念村級工業(yè)園升級改造產(chǎn)

業(yè)項目入園標(biāo)準(zhǔn)及把關(guān)機制操作指引（試行）的通知》

（順府辦發(fā)〔2021〕4號）及各地對入園企業(yè)的要求，

對園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、招商部門協(xié)作、入園企業(yè)把關(guān)及協(xié)

議簽訂、后續(xù)監(jiān)管等提出相關(guān)要求。

（4）土地整理

土地整理圍繞以下六個方面提出要求：包括調(diào)查評估，

土地歸宗和置換，補償，地上物清拆與土地平整，土地修復(fù)，

完善用地手續(xù)。

a)調(diào)查評估：村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造土地整理的調(diào)查

評估，應(yīng)按程序和土地使用情況落實土地整理措施，

評估的內(nèi)容包括：地塊范圍、面積、權(quán)屬及用地手續(xù)

16

辦理情況、地上建（構(gòu)）筑物測量及拆遷補償成本、

土地租賃合同解除成本、本地塊前期整理可能存在的

難點等。

b)土地歸宗和置換：為解決村改中常出現(xiàn)的“多個物權(quán)

主體”“土地碎片化”等問題，根據(jù)各地成功經(jīng)驗做法，

提出土地整合歸宗和土地置換等方式，實現(xiàn)整體連片開

發(fā)；

c)補償：為規(guī)范村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造項目補償價格

工作，根據(jù)《資產(chǎn)評估法》(中華人民共和國主席令第四

十六號)、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)

部令第14號)、《關(guān)于加強土地價格評估工作有關(guān)問題的

通知》(粵國土資利用發(fā)[2011]187號)等政策法規(guī)規(guī)定制

定本條要求，與涉及土地整理的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企

業(yè)、村民或者其他權(quán)屬人協(xié)商、聽取意見，給予合理補

償并妥善安置，補償可采用物業(yè)補償、貨幣補償或兩者

相結(jié)合的方式。

d)地上物清拆與土地平整：按JGJ147《建筑拆除工程安

全技術(shù)規(guī)范》提出土地上建筑工程等的安全拆除要求，

土地平整按協(xié)議要求。

e)土壤修復(fù)：是在對地塊進行土壤調(diào)查評估后，對于風(fēng)

險超過規(guī)劃用途或地塊再開發(fā)利用項目可接受風(fēng)險的

土地整備、城市更新或用途變更項目，結(jié)合規(guī)劃用途

17

或項目開發(fā)利用計劃,有針對性地實施污染地塊的治理

修復(fù)。土壤修復(fù)應(yīng)由相關(guān)責(zé)任主體負(fù)責(zé)組織實施修復(fù)。

未經(jīng)治理修復(fù)或者治理修復(fù)不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的，不應(yīng)

作為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地。

f)完善用地手續(xù)：為規(guī)范村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造用地

手續(xù)管理，土地改造項目實施方案經(jīng)批準(zhǔn)后，土地整

理工作應(yīng)依法依規(guī)完善建設(shè)用地手續(xù)，用地手續(xù)由申

請人向土地所在鎮(zhèn)或區(qū)（街道）自然資源管理機構(gòu)提

交材料，逐級上報審批。

（5）土地供應(yīng)

從“供應(yīng)方式”和“帶指標(biāo)供地”兩方面體現(xiàn)土地供應(yīng)

要求。按國家相關(guān)規(guī)定，列舉了村改中土地供應(yīng)的幾種不同

方式；并根據(jù)《廣東省村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造攻堅戰(zhàn)三年

行動方案（2021—2023年）》，中提出的“積極推行‘工業(yè)標(biāo)

準(zhǔn)地’供地模式”，在標(biāo)準(zhǔn)中提出了“工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)地”供地模

式的建議。

（6）開發(fā)利用

由于村改工作是“以國土空間規(guī)劃為依據(jù)，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展

規(guī)劃為指引，以“工改工”為主攻方向，有效融合規(guī)劃、土

地、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)、財政、稅收等政策，強化

產(chǎn)業(yè)用地資源保障，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級”，參考省內(nèi)各地改

18

造后土地的開發(fā)利用主基調(diào)，重點圍繞“工業(yè)園區(qū)建設(shè)與運

營”和“復(fù)墾復(fù)綠”進行要求，具體如下：

a)工業(yè)園區(qū)建設(shè)與運營:參考《廣東省工業(yè)和信息化廳廣

東省科學(xué)技術(shù)廳廣東省商務(wù)廳印發(fā)《關(guān)于推動工業(yè)園

區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的實施方案》的通知》（粵工信園區(qū)

〔2020〕83號）、《佛山市順德區(qū)人民政府辦公室關(guān)于

印發(fā)〈順德區(qū)新發(fā)展理念超千畝主題產(chǎn)業(yè)園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)〉

的的通知》（順府辦發(fā)〔2020〕20號）等文件，對園

區(qū)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和建筑風(fēng)貌；園區(qū)廠房建設(shè)和產(chǎn)權(quán)

分割等；園區(qū)用地效率等經(jīng)濟指標(biāo)；針對不同園區(qū)的

軟件設(shè)施和服務(wù)配套等提出具體要求；園區(qū)的硬件設(shè)

施配套采用國家已有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。

b)復(fù)墾復(fù)綠：根據(jù)實際的實施開展及調(diào)研情況，提出了

復(fù)墾復(fù)綠的適用情形、實施方式及具體要求；并參考

順德、南海和廣州等地正在探索使用的因復(fù)墾或增減

掛鉤產(chǎn)生建設(shè)用地指標(biāo)而推行地券、生態(tài)券等的經(jīng)驗

做法提出了通過地券等方式平衡各方收益。

（八）第八章：改造模式

根據(jù)實際的實施開展及調(diào)研情況，比對了省內(nèi)村改比較

成功的區(qū)域，如廣州市、佛山市、東莞市、中山市等的工作

經(jīng)驗后，主要參照了佛山市順德區(qū)的工作經(jīng)驗，總結(jié)了村改

19

工作常見的九大模式，從模式的適宜情形、模式簡介、模式

優(yōu)勢、模式劣勢四大方面對九大模式進行詳細(xì)講解，具體見

附錄B。針對具體的某一個村改項目，可根據(jù)該項目的國土

空間規(guī)劃、土地權(quán)屬、資金情況、歷史遺留問題、原有企業(yè)

實力、村集體改造意愿等各方面的實際情況，選擇適宜的模

式。

本章節(jié)為省內(nèi)其他地區(qū)的村改工作提供了可復(fù)制可借

鑒的模板，同時也允許創(chuàng)新其他改造模式，有利于省內(nèi)各地

區(qū)村改工作的順利推進。

（九）第九章：監(jiān)督考核

本章節(jié)提出了對村改工作的監(jiān)督考核要求：包括應(yīng)建立

村改工作督查考核體系，明確考核指標(biāo)要素、主要負(fù)責(zé)人不

履行工作職責(zé)的問責(zé)措施；明確應(yīng)建立的工作機制包括容錯

糾錯機制、廉政風(fēng)險防范機制及意義。闡述了鼓勵社會和群

眾積極參與、督促和監(jiān)督村改各項工作的開展的形式與方法。

（十）附錄A：村改一般工作流程

本條款用流程圖的形式闡述了一個村改項目開展的一

般工作流程，包括村改工作的主要步驟，從摸底調(diào)查→編制

改造方案→方案表決→招商引資→土地整理→土地供應(yīng)→

開發(fā)利用。

20

（十一）附錄B：村改常見模式

本附錄共闡述了九大常見的村改模式，分別是：政府掛

賬收儲模式、政府直接征收模式、政府生態(tài)修復(fù)模式、企業(yè)

長租自管模式、政府統(tǒng)租統(tǒng)管模式、企業(yè)自主改造模式、一

二級聯(lián)動模式、國有集體混合開發(fā)模式、改造權(quán)公開交易模

式。其中國有集體混合開發(fā)模式按土地出讓方式的不同，又

分為以公開方式出讓土地的類型一和以協(xié)議方式出讓土地

的類型二。本附錄分別從模式的適宜情形、模式簡介、模式

優(yōu)勢、模式劣勢四大方面對九大模式進行了詳細(xì)講解。

五、與有關(guān)的現(xiàn)行法律、法規(guī)和強制性標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系

本標(biāo)準(zhǔn)在編制過程中充分查閱了國家及地方與自然資

源城市更新等相關(guān)的法律法規(guī)及政策性文件并努力與之保

持一致，與現(xiàn)行法律、法規(guī)和強制性標(biāo)準(zhǔn)沒有沖突。

六、標(biāo)準(zhǔn)有何先進性或特色性。

本標(biāo)準(zhǔn)是國內(nèi)首次制定的關(guān)于村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改

造工作指南的標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)按照村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造工作

中總體要求與單個項目開展，政府與相關(guān)方，服務(wù)與改進等

各緯度對村改工作開展進行了全面的要求，并具有以下鮮明

的廣東特色：

21

（一）根據(jù)廣東省自然資源廳聯(lián)合省工業(yè)和信息化廳、

省生態(tài)環(huán)境廳、省應(yīng)急管理廳和省消防救援總隊印發(fā)實施了

《廣東省村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造攻堅戰(zhàn)三年行動方案

（2021—2023年）》（下稱《行動方案》）?！缎袆臃桨浮诽岢?，

到2023年底，要通過淘汰關(guān)停一批、合并搬遷一批、功能

轉(zhuǎn)換一批、改造提升一批集聚區(qū)，實現(xiàn)工業(yè)用地供給能力明

顯增強，中小微企業(yè)用地難問題明顯改善，節(jié)約集約利用水

平顯著提升。目前廣東省佛山、廣州、東莞、中山、深圳、

江門、惠州、潮州等市已紛紛開展村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造

工作；故“基本原則”“總體要求”都多以廣東省實現(xiàn)高質(zhì)

量發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級要求及實施開展情況為依據(jù)進行編

制。

（二）標(biāo)準(zhǔn)在總結(jié)了順德、南海等地村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升

級改造的成功工作經(jīng)驗基礎(chǔ)上，提出了如“土地整合歸宗和

置換方式，實現(xiàn)土地成片連片開發(fā)、節(jié)約集約利用”“形成建

設(shè)用地指標(biāo)（地券、生態(tài)劵、物業(yè)劵等）”“工業(yè)廠房分割轉(zhuǎn)

讓”“優(yōu)化村改項目審批流程，建立效率更高的并聯(lián)審批機

制”“歷史遺留問題解決”等成功做法與實施路徑。

（三）根據(jù)《行動方案》，鼓勵各地推廣政府協(xié)議收儲、

政府統(tǒng)租統(tǒng)管、企業(yè)長租自管、一二級聯(lián)動開發(fā)、國有和集

體混合開發(fā)等改造模式。標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)已成功實施開展的村改項

目，提供了“政府掛賬收儲”“政府直接征收”“政府生態(tài)修

22

復(fù)”“企業(yè)長租自管”“政府統(tǒng)租統(tǒng)管”“企業(yè)自主改造”“一

二級聯(lián)動”“國有集體混合開發(fā)”“改造權(quán)公開交易”