《村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造工作指南》

ICS01.120

CCSA00

44

廣東省地方標(biāo)準

DB44/TXXXX—2022

村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造工作指南

Guideforupgradingandreconstructionofruralindustrialagglomerationareas

（送審稿）

在提交反饋意見時，請將您知道的相關(guān)專利連同支持性文件一并附上。

2022-XX-XX發(fā)布2022-XX-XX實施

廣東省市場監(jiān)督管理局??發(fā)布

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村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造工作指南

1范圍

本文件規(guī)定了村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造工作指南的術(shù)語和定義、指導(dǎo)思想、基本原則、總體要求、

項目開展、改造模式和監(jiān)督考核。

本文件適用于利用農(nóng)村集體建設(shè)土地進行村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造（以下簡稱：“村改”）工作。私

人(企)產(chǎn)權(quán)用地可參考使用。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，

僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本

文件。

GB/T4754國民經(jīng)濟行業(yè)分類

GB15618土壤環(huán)境質(zhì)量農(nóng)用地土壤污染風(fēng)險管控標(biāo)準（試行）

GB/T19231土地基本術(shù)語

GB/T21010土地利用現(xiàn)狀分類

CJJ82園林綠化工程施工及驗收規(guī)范

JGJ147建筑拆除工程安全技術(shù)規(guī)范

TD/T1306土地復(fù)墾質(zhì)量控制標(biāo)準

3術(shù)語和定義

GB/T19231界定的以及下列術(shù)語和定義適用于本文件。

村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)ruralindustrialagglomerationarea

面積在2公頃以上的成片村鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)或工業(yè)用地連片區(qū)域。

地券landbonds

土地權(quán)利人將其建設(shè)用地按規(guī)定復(fù)墾為耕地等農(nóng)用地后，因建設(shè)用地減少而形成的指標(biāo)。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織ruralcollectiveeconomicorganization

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原人民公社、生產(chǎn)大隊、生產(chǎn)隊建制經(jīng)過改革、改造、改組形成的，包括經(jīng)濟聯(lián)合總社、經(jīng)濟聯(lián)合

社、經(jīng)濟合作社和股份合作經(jīng)濟聯(lián)合總社、股份合作經(jīng)濟聯(lián)合社、股份合作經(jīng)濟社等的合作經(jīng)濟組織。

工改工industrialtoindustrial

工業(yè)用地整治改造后仍作為工業(yè)用途的城市更新方式。

工改商industrialtocommercial

工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)用地的城市更新方式。

工改居industrialtoresidence

工業(yè)用地改變?yōu)樽≌玫氐某鞘懈路绞健?/p>

全面改造totalmodification

以整體拆除后，重建、生態(tài)修復(fù)或土地復(fù)墾等方式進行的改造提升。

微改造micro-modification

在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，以局部加拆建、功能改變、整飾修繕等方式進行，根據(jù)政

策要求完善用地及建筑手續(xù)，實現(xiàn)用地及建筑功能改變的改造提升。

工業(yè)用地“標(biāo)準地”constructionlandwithregulatorystandards

根據(jù)不同行業(yè)分類，在供地條件中設(shè)定固定資產(chǎn)投資強度、容積率、畝均稅收、就業(yè)貢獻、研發(fā)經(jīng)

費投入強度等控制指標(biāo)，并結(jié)合區(qū)域評估結(jié)果和規(guī)劃要求，在同一區(qū)域內(nèi)按照統(tǒng)一的標(biāo)準進行供應(yīng)和監(jiān)

管的國有工業(yè)用地。

4指導(dǎo)思想

以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，以提高存量土地資源配置效率為核心，以村鎮(zhèn)工業(yè)

集聚區(qū)改造整治提升為著力點和突破口，積極踐行新發(fā)展理念，實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

升級，促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

5基本原則

政府引導(dǎo)、市場運作

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應(yīng)加強政府在目標(biāo)任務(wù)制定、政策體系構(gòu)建、工作管理組織、資源協(xié)調(diào)配置等方面的統(tǒng)籌作用，充

分調(diào)動各級國有資本和社會資本，實施統(tǒng)一連片規(guī)劃。處理好政府和市場的關(guān)系，激發(fā)企業(yè)家和市場的

強大活力，充分發(fā)揮市場動力和潛力，鼓勵市場主體以多種形式參與村改工作。

一村一策、因地制宜

應(yīng)突出工業(yè)園區(qū)自身的社會、經(jīng)濟、生態(tài)環(huán)境以及自然條件等特點，合理確定村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造

提升的目標(biāo)和任務(wù)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H采取“一村（園）一策”進行分類提升。

權(quán)益為重、利益平衡

應(yīng)建立科學(xué)利益分配機制，制定搬遷補償及補助辦法，充分保障權(quán)益主體的合法權(quán)益。統(tǒng)籌生存利

益、經(jīng)濟利益、環(huán)境利益、社會利益等利益關(guān)系，建立以“工改工”為主，輔以“工改商”“工改居”、

復(fù)墾復(fù)綠等類型的利益平衡方式。

規(guī)劃統(tǒng)籌、生態(tài)優(yōu)先

應(yīng)將村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造規(guī)劃與國土空間規(guī)劃相結(jié)合，構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)空間、城市公共空間、生活休

閑空間“三位一體”發(fā)展藍圖。堅持“工改工”為主，優(yōu)化村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)布局，高質(zhì)量規(guī)劃產(chǎn)城人文

融合的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和生態(tài)集約現(xiàn)代主題產(chǎn)業(yè)園，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供高質(zhì)量的空間載體。

6總體要求

組織建設(shè)

6.1.1應(yīng)成立村改專項工作機構(gòu)，統(tǒng)籌落實全面工作。

6.1.2宜組織相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的企事業(yè)單位自愿組成社會團體，搭建信息資源平臺，提供政策宣貫、項

目咨詢、信息交流、關(guān)系協(xié)調(diào)、權(quán)益維護等服務(wù)。

制度保障

6.2.1應(yīng)完善制度框架和政策體系，對于當(dāng)?shù)匦姓?quán)限不能解決的問題，應(yīng)積極合理地向上級行政部

門申請政策支持。

6.2.2應(yīng)制定相關(guān)扶持政策，保障村改工作的順利實施。扶持政策宜包括搬遷補償政策、土地整備政

策、騰挪扶持政策、投資和融資政策、信貸政策、稅收政策等政府補貼政策。

6.2.3應(yīng)制定相關(guān)工作政策，包括但不限于以下內(nèi)容：

a)園區(qū)建設(shè)管理制度；

b)歷史遺留問題解決制度；

c)企業(yè)分類管理和綜合執(zhí)法制度；

d)土地歸宗改造制度；

e)工業(yè)廠房分割轉(zhuǎn)讓制度；

f)“工改工”“工改商”“工改居”聯(lián)動改造制度；

g)歷史文物保護制度；

h)聯(lián)審決策會議制度。

整體規(guī)劃

6.3.1應(yīng)開展村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)土地信息及企業(yè)情況調(diào)查，對村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)的產(chǎn)業(yè)用地集聚度、歷史

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遺存評估、土壤評估、片區(qū)研究（策劃）、租賃情況、土地合法性、環(huán)保達標(biāo)度、經(jīng)濟效益性進行系統(tǒng)

分析，獲取土地、房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，建立村改數(shù)據(jù)庫，構(gòu)建村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)價值評估體系。

6.3.2應(yīng)以國土空間總體規(guī)劃為核心，編制村改專項規(guī)劃，實現(xiàn)連片改造、空間集聚和產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。

6.3.3應(yīng)堅持以“工改工”項目為主，嚴格控制“工改商”和“工改居”項目。

服務(wù)支撐

6.4.1審批服務(wù)

6.4.1.1應(yīng)根據(jù)項目服務(wù)事項類型制定合理規(guī)范的審批服務(wù)流程，創(chuàng)新服務(wù)形式，提高效率，提升審

批質(zhì)量，營造公平、透明、可預(yù)期的營商環(huán)境。

6.4.1.2應(yīng)遵循合法、及時、真實、準確、公開和便民的原則，通過政府網(wǎng)站、觸摸查詢儀、窗口展

示、服務(wù)導(dǎo)詢臺現(xiàn)場咨詢等方式對項目進行審批。

6.4.1.3應(yīng)精簡審批事項，減少村改項目審批環(huán)節(jié)，優(yōu)化村改項目審批流程，建立效率更高的并聯(lián)審

批機制。

6.4.1.4應(yīng)采用自行網(wǎng)上申辦和現(xiàn)場辦理相結(jié)合的方式開展審批服務(wù)，優(yōu)化建設(shè)項目審批流程，在確

保工程質(zhì)量安全的前提下，可采用創(chuàng)新方式提高審批服務(wù)效率。

6.4.1.5審批部門應(yīng)在承接相關(guān)審批事項權(quán)限后，按照統(tǒng)一要求設(shè)置綜合窗口，做好窗口效能管理工

作，并及時錄入審批信息，確保審批信息準確有效。

6.4.2其他服務(wù)

應(yīng)建立健全金融、稅務(wù)、評價評估、法律、規(guī)劃、信用、代辦等多種服務(wù)渠道，由具有資質(zhì)的機構(gòu)

提供相應(yīng)的服務(wù)。

信息技術(shù)保障

應(yīng)利用電子標(biāo)簽、大數(shù)據(jù)、人工智能等信息化技術(shù)，掌握企業(yè)分布、用地、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境質(zhì)量和安全

管理等情況，為開展相關(guān)工作提供技術(shù)保障。

7項目開展

工作流程

一般工作流程見附錄A。

工作內(nèi)容

7.2.1政策宣講

7.2.1.1政策宣講應(yīng)貫穿于村改的各個環(huán)節(jié)中，內(nèi)容應(yīng)涉及所有相關(guān)的板塊，如規(guī)劃、改造模式、土

地征收、土地整理、完善用地手續(xù)、審批、政府扶持政策、納稅等，應(yīng)從多方位展示村改政策體系的動

態(tài)。

7.2.1.2針對不同的宣講對象，政策宣講宜采取多種方式進行，如開設(shè)村改課堂、集中開會宣講、上

門挨家挨戶宣講、網(wǎng)絡(luò)平臺展示、印發(fā)小冊子、村務(wù)公告欄、公眾號、微信群、短信及廣播電視等。

7.2.1.3宣講應(yīng)做到用語禮貌、條理清晰、簡潔易懂。宣講資料宜簡單精煉、通俗易懂，宜采用文字、

圖片、視頻互相穿插的方式進行展示。

7.2.2改造方案

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7.2.2.1編制前摸底調(diào)查

7.2.2.1.1改造方案編制前應(yīng)深入改造項目實地調(diào)查，了解園區(qū)的詳細情況，包括但不限于園區(qū)邊界

與面積、地理環(huán)境、土地性質(zhì)、土地權(quán)屬、歷史遺留問題、土地利用情況、土壤污染調(diào)查情況、企業(yè)規(guī)

模、產(chǎn)業(yè)集群情況、企業(yè)租賃方式及租期長短、村集體當(dāng)前收益等。

7.2.2.1.2應(yīng)詳細了解政府、村民、園區(qū)企業(yè)和市場的意愿，并充分征求農(nóng)村集體經(jīng)濟組織中村民的

意見。

7.2.2.1.3應(yīng)引進具有資質(zhì)的第三方評估機構(gòu)，公開、公平、公正地評估征地拆遷補償價格。評估前

應(yīng)在村務(wù)公告欄、網(wǎng)絡(luò)平臺等公布需評估土地、廠房的租賃信息（包括但不限于租賃人、承租人、租賃

起止時間、租賃地址、租賃面積、租賃標(biāo)準、租金繳納情況等），接受全體村民和社會的監(jiān)督。

7.2.2.2方案內(nèi)容

改造方案應(yīng)具體可行、內(nèi)容完整。改造方案的內(nèi)容包括以下部分：

a)改造地塊基本情況，包括：總體情況、土地現(xiàn)狀情況、標(biāo)圖入庫情況、規(guī)劃情況；

b)改造意愿及補償安置情況，包括：改造意愿情況、補償安置情況、開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估情況；

c)改造主體及擬改造計劃；

d)需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)：包括需辦理的規(guī)劃手續(xù)、需辦理的用地手續(xù)；

e)資金籌措；

f)開發(fā)時序；

g)實施監(jiān)督。

7.2.2.3方案審批

應(yīng)根據(jù)改造項目所在行政區(qū)域的規(guī)定，報縣級以上人民政府審批。

7.2.2.4信息披露與公示

應(yīng)將改造方案中涉及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員利益的重要內(nèi)容和信息進行公示，公示時間不少于15

個自然日。

7.2.2.5方案表決

7.2.2.5.1改造方案中涉及農(nóng)村集體資產(chǎn)處置的內(nèi)容，應(yīng)按農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的章程和法律法規(guī)、規(guī)

章、政策的要求進行表決。

7.2.2.5.2表決結(jié)果應(yīng)報所屬主管部門備案。

7.2.2.6方案實施和調(diào)整

7.2.2.6.1應(yīng)在改造方案獲得批準后再完善用地手續(xù)或?qū)嵤┢渌脑臁?/p>

7.2.2.6.2項目推進過程中如涉及改造方案批復(fù)文件延期、實施主體變更或?qū)椖客七M造成實質(zhì)影響

的其他內(nèi)容變化的，應(yīng)向原審批機構(gòu)申請變更。

7.2.3招商引資

7.2.3.1改造主體

7.2.3.1.1政府、原權(quán)利人及其他市場主體均可作為實施改造主體。

7.2.3.1.2國有企業(yè)、集體經(jīng)濟組織或其他公有經(jīng)濟成分占主導(dǎo)地位的原權(quán)利人選擇市場改造主體，

應(yīng)采用招標(biāo)、掛牌等公開方式。法律法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，按其規(guī)定進行。

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7.2.3.2產(chǎn)業(yè)項目

7.2.3.2.1村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)招商工作應(yīng)符合國家方針政策、法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，園區(qū)引進的項目應(yīng)

符合本地區(qū)最新產(chǎn)業(yè)政策和規(guī)劃中明確的產(chǎn)業(yè)方向、準入要求、園區(qū)發(fā)展經(jīng)濟指標(biāo)、建設(shè)強度等。

7.2.3.2.2產(chǎn)業(yè)項目應(yīng)符合GB/T4754、市場準入負面清單和產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄等規(guī)定，不屬于其中限制

類、淘汰類、禁止類項目。

7.2.3.2.3宜建立產(chǎn)業(yè)項目招商聯(lián)審會議制度，設(shè)置相關(guān)部門負責(zé)統(tǒng)籌、指導(dǎo)、權(quán)限內(nèi)決策招商項目。

7.2.3.2.4招商部門應(yīng)對入駐企業(yè)從嚴把關(guān)，做好盡職調(diào)查，與入駐企業(yè)簽訂協(xié)議約定產(chǎn)業(yè)方向、經(jīng)

濟指標(biāo)及違約責(zé)任或退出機制，并為入駐企業(yè)建立檔案。

7.2.3.2.5政府相關(guān)職能部門應(yīng)按投資開發(fā)建設(shè)協(xié)議書的規(guī)定對入園項目產(chǎn)業(yè)方向、投資額、納稅額、

科技指標(biāo)、建設(shè)進度及標(biāo)準、環(huán)保、安全、節(jié)能等方面進行后續(xù)監(jiān)管。

7.2.4土地整理

7.2.4.1調(diào)查評估

應(yīng)對進行土地前期整理的項目地塊進行調(diào)查評估，包括地塊范圍、面積、權(quán)屬及用地手續(xù)辦理情況、

地上建（構(gòu)）筑物測量及拆遷補償成本、土地租賃合同解除成本、本地塊前期整理可能存在的難點分析

（包括但不限于管線等其他公共設(shè)施遷改、建筑控高、環(huán)境影響評價、交通影響評價等），估算土地前

期整理成本費用，形成評估報告。

7.2.4.2土地歸宗和置換

可通過土地整合歸宗和置換方式，實現(xiàn)土地成片連片開發(fā)、節(jié)約集約利用。

7.2.4.3補償

應(yīng)與涉及土地整理的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企業(yè)、村民或者其他權(quán)屬人協(xié)商、聽取意見，給予合理補

償并妥善安置，支付土地征收補償、廠房搬遷補償和租約清退補償?shù)?，補償可采用物業(yè)補償、貨幣補償

或兩者相結(jié)合的方式，充分保障原土地權(quán)屬人和實際使用人的合法權(quán)益。

7.2.4.4地上物清拆與土地平整

地上物清拆按JGJ147的規(guī)定進行，按協(xié)議要求完成土地平整。

7.2.4.5土壤修復(fù)

經(jīng)調(diào)查評估需要實施土壤污染風(fēng)險管控、修復(fù)的土地，由相關(guān)責(zé)任主體負責(zé)組織實施修復(fù)。未經(jīng)治

理修復(fù)或者治理修復(fù)不符合相關(guān)標(biāo)準的，不應(yīng)作為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地。

7.2.4.6完善用地手續(xù)

7.2.4.6.1應(yīng)依法依規(guī)完善建設(shè)用地手續(xù)。

7.2.4.6.2完善用地手續(xù)由申請人向土地所在鎮(zhèn)或區(qū)（街道）自然資源管理機構(gòu)提交材料，逐級上報

審批。

7.2.5土地供應(yīng)

7.2.5.1村改用地供應(yīng)，屬于政府收購儲備或掛賬儲備后再次供應(yīng)的國有土地，應(yīng)采用公開出讓方式；

其他國有土地可采用協(xié)議出讓方式，改造后符合劃撥用地目錄的，可以劃撥方式供地；農(nóng)村集體土地應(yīng)

采用流轉(zhuǎn)方式供地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市交易。

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7.2.5.2工業(yè)用地宜采用工業(yè)用地“標(biāo)準地”供地模式。

7.2.6開發(fā)利用

7.2.6.1工業(yè)園區(qū)建設(shè)與運營

7.2.6.1.1園區(qū)應(yīng)依據(jù)總體定位、目標(biāo)以及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)要求，確立景觀格局、生態(tài)環(huán)境和分區(qū)特征，充

分體現(xiàn)產(chǎn)、城、人、文、景融合發(fā)展理念，強調(diào)環(huán)境、建筑、人的協(xié)同并存與有機整合。

7.2.6.1.2園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃應(yīng)符合所在地政府的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃、主體功

能區(qū)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃；應(yīng)與區(qū)域、流域生態(tài)資源和環(huán)境保護規(guī)劃相銜接，并進行環(huán)境影響評價。

7.2.6.1.3宜確定園區(qū)建筑風(fēng)貌整體定位，提出建筑風(fēng)貌分區(qū)分類控制指引導(dǎo)則，并有效管理和實施。

7.2.6.1.4園區(qū)供電、供水、供氣、道路、污水處理、垃圾處理、通信、消防等基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套

設(shè)施建設(shè)應(yīng)符合相應(yīng)國家標(biāo)準要求，且與城市基礎(chǔ)設(shè)施相銜接。

7.2.6.1.5園區(qū)內(nèi)的廠房設(shè)計與建設(shè)應(yīng)不低于相應(yīng)國家標(biāo)準要求。國有建設(shè)用地上已確權(quán)登記的廠房、

倉庫等物業(yè)的國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)可按相關(guān)規(guī)定進行分割和分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記。工業(yè)物

業(yè)產(chǎn)權(quán)可按面積、層等固定界限為基本單元分割為可獨立使用且權(quán)屬界線封閉的空間。

7.2.6.1.6應(yīng)通過新建、改建、拆建等改造方式提高園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地容積率。宜根據(jù)產(chǎn)業(yè)、行業(yè)不同，

規(guī)定產(chǎn)業(yè)用地容積率上、下限值，并進行考核驗收。

7.2.6.1.7園區(qū)應(yīng)為入駐企業(yè)提供必要的生活性服務(wù)配套設(shè)施。

7.2.6.1.8園區(qū)運營服務(wù)商應(yīng)建設(shè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的融資擔(dān)保、技術(shù)創(chuàng)新、投資咨詢、企業(yè)孵化、質(zhì)

量檢測、人才培養(yǎng)、營銷策劃、物流倉儲、網(wǎng)絡(luò)信息、綜合配套等公共服務(wù)平臺。

7.2.6.2復(fù)墾復(fù)綠

7.2.6.2.1對不屬于產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護區(qū)（線）、位于生態(tài)控制線內(nèi)或不符合土地利用總體規(guī)劃，需拆除

現(xiàn)狀建（構(gòu)）筑物進行復(fù)墾復(fù)綠的村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)用地，應(yīng)進行復(fù)墾、復(fù)綠。

7.2.6.2.2復(fù)墾復(fù)綠應(yīng)以保護、優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境為主要目標(biāo)，通過拆除現(xiàn)狀建（構(gòu)）筑物、棕地治

理等措施，恢復(fù)為農(nóng)用地或城市綠地等，綠化美化空間環(huán)境。

7.2.6.2.3建設(shè)用地復(fù)墾后，形成的農(nóng)用地應(yīng)符合TD/T1306、GB/T21010和GB15618要求。

7.2.6.2.4公園綠地、生產(chǎn)綠地、防護綠地、附屬綠地、其他綠地以及環(huán)城綠帶等城市綠地的修建性

詳細規(guī)劃和工程設(shè)計，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準、規(guī)范和規(guī)劃行政主管部門提出的設(shè)計條件要求，其

施工及驗收應(yīng)符合CJJ82要求。

7.2.6.2.5村改拆舊復(fù)墾項目或增減掛鉤項目，可形成建設(shè)用地指標(biāo)（地券、生態(tài)劵、物業(yè)劵等）。

地券等可按相關(guān)要求進行公開交易，以平衡不同改造方收益。

8改造模式

改造模式包括全面改造、微改造和混合改造。

按參與主體角色定位和作用的不同，常見的全面改造模式見附錄B。

可根據(jù)實際情況選取合適的改造模式，也可創(chuàng)新采用其他改造模式。

9監(jiān)督考核

應(yīng)建立村改工作督查考核體系，明確鎮(zhèn)（街）和相關(guān)職能部門的量化責(zé)任、目標(biāo)和具體考核指標(biāo)。

考核結(jié)果作為績效考核、干部人事編制管理、預(yù)算安排、責(zé)任追究的依據(jù)。

7

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村改工作主要負責(zé)人不履行或不正確履行升級改造工作職責(zé)的，應(yīng)依法依規(guī)予以問責(zé)，對履職不

力、工作滯后的鎮(zhèn)（街）和部門進行約談。

應(yīng)建立健全容錯糾錯機制，寬容干部在工作中特別是在改革創(chuàng)新中因客觀原因未達到預(yù)期效果或

造成負面影響和損失（上級交辦的追責(zé)事項除外），鼓勵各級各部門在村改工作中敢于擔(dān)當(dāng)作為、勇于

改革創(chuàng)新。

應(yīng)建立健全廉政風(fēng)險防范機制，組織紀檢、審計部門對村改工作全流程進行監(jiān)管，對資金管理使

用情況進行專項審計。

應(yīng)發(fā)揮各類媒體作用，對村改政策、項目和進度等進行宣傳，加大對嚴重違法違規(guī)行為、重大問

題的曝光力度。鼓勵社會和群眾積極參與、督促和監(jiān)督村改各項工作的開展。

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A

A

附錄A

（資料性）

村改項目一般工作流程

村改項目一般工作流程見圖A.1。

a

符合“三舊”條件的改造項目地塊按“三舊”改造的規(guī)定進行標(biāo)圖建庫、單元計劃、單元規(guī)劃等步驟。

圖A.1村改項目一般工作流程圖

9

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B

B

C

C

附錄B

（資料性）

村改常見模式

表B.1村改常見模式

序號模式適宜情形模式簡介模式優(yōu)勢模式劣勢

1、由政府土地儲備機構(gòu)與土地權(quán)屬人簽訂掛賬收儲協(xié)議（涉及1、政府主導(dǎo)改造，改造程序1、適用于工改工主導(dǎo)

集體用地的，需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織表決同意）。簡便，有利于項目快速推進。項目，不適用于工改住

政府1、政府對改造速度、規(guī)劃建設(shè)、招商引資等有相對明2、土地權(quán)屬人自行或引進合作方開展清租和土地整理等工作。2、土地權(quán)屬人可直接參與土主導(dǎo)項目。

掛賬確的要求。3、涉及集體土地或用地手續(xù)不完善的國有土地的，土地權(quán)屬人地出讓金分成，利于激發(fā)土地2、需協(xié)調(diào)平衡集體收

1

收儲2、項目范圍整體適用“三舊”政策。申請辦理完善用地手續(xù)。權(quán)屬人的改造意愿。益與地塊規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)

模式3、土地補償符合土地權(quán)屬人的預(yù)期。4、政府通過公開方式出讓土地，受讓方向政府支付土地出讓金，3、有利于緩解政府資金壓力。劃之間的沖突。

并按規(guī)劃實施建設(shè)。4、土地權(quán)屬由集體轉(zhuǎn)國有，3、對土地多用途混合

5、政府按相關(guān)政策及協(xié)議約定向原土地權(quán)屬人支付土地補償。土地權(quán)能齊全，利于招商。情形適應(yīng)性較差。

1、政府有連片統(tǒng)籌開發(fā)及招商意向，且資金相對充裕。1、政府按法定程序征收農(nóng)村集體土地或收回國有土地使用權(quán)，1、有利于解決土地情況復(fù)雜政府財政及行政壓力

政府

2、土地權(quán)屬、土地租約情況較為復(fù)雜，由土地權(quán)屬人并支付征地補償。的問題。大。

直接

2或市場改造主體單獨進行土地整理的難度較大。2、政府委托施工企業(yè)進行清租和土地整理等工作。2、土地權(quán)屬人預(yù)期收益比較

征收

3、部分用地不適用“三舊”政策，但有一并開發(fā)建設(shè)3、政府通過公開方式出讓土地或按規(guī)定進行劃撥。穩(wěn)固，并能快速兌現(xiàn)。

模式

或改造的需要。4、受讓方競得土地或取得劃撥用地后，按規(guī)劃實施建設(shè)。3、有利于政府落實產(chǎn)業(yè)意圖。

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表B.1（續(xù)）

序號模式適宜情形模式簡介模式優(yōu)勢模式劣勢

1、政府按法定程序征收農(nóng)村集體土地或收回國有土地使用1、落實減量規(guī)劃，解決土地規(guī)模不足改造周期長、政府投入

政府

權(quán)，并支付補償。問題。大。

生態(tài)1、按相關(guān)規(guī)劃應(yīng)為綠色生態(tài)空間。

32、政府委托施工企業(yè)進行土地整理等工作，并開展復(fù)墾復(fù)2、利用地券政策，優(yōu)化建設(shè)用地布局。

修復(fù)2、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或土地權(quán)屬人有改造意愿。

綠行動。3、改善生態(tài)環(huán)境。

模式

1、由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回土地使用權(quán)，并進行清租和土1、保留集體土地所有權(quán)，農(nóng)村集體經(jīng)土地保留集體性質(zhì)，需

1、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織要求保留集體建設(shè)用地性

企業(yè)地整理等工作。濟組織接受程度高，改造阻力小。要社會資本有較高的

質(zhì)。

長租2、由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織辦理相關(guān)用地手續(xù)。2、有利于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的可持續(xù)接受程度。

42、土地權(quán)屬與土地租約情況相對簡單，且農(nóng)村

自管3、通過公開方式進行土地流轉(zhuǎn)，由受讓方向農(nóng)村集體經(jīng)濟運營。

集體經(jīng)濟組織資金相對充裕。

模式組織支付相關(guān)費用，并按規(guī)劃實施建設(shè)。3、有利于緩解政府資金壓力。

3、市場改造主體對集體建設(shè)用地的接受度較高。

1、由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與政府簽訂統(tǒng)租統(tǒng)管合同，由政府1、保留集體土地所有權(quán)，農(nóng)村集體經(jīng)1、土地保留集體性質(zhì)，

1、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織要求保留集體建設(shè)用地性進行清租、土地整理等工作。濟組織接受程度高。需要社會資本有較高

政府質(zhì)。2、由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織辦理相關(guān)用地手續(xù)。2、有利于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的可持續(xù)的接受程度。

統(tǒng)租2、土地權(quán)屬與土地租約情況相對簡單，但農(nóng)村3、通過公開方式進行土地流轉(zhuǎn)，由受讓方向農(nóng)村集體經(jīng)濟運營。2、政府墊付資金投入

5

統(tǒng)管集體經(jīng)濟組織資金與改造經(jīng)驗不足，難以獨立承組織支付相關(guān)費用，并按規(guī)劃實施建設(shè)。3、有利于解決農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對土大。

模式擔(dān)土地整理工作。4、流轉(zhuǎn)成功后，統(tǒng)租統(tǒng)管合同自動解除，農(nóng)村集體經(jīng)濟組地整理前期人、財、物不足的難題。

3、市場改造主體對集體建設(shè)用地的接受度較高?？棸春贤s定返還政府參與土地整理的成本。

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表B.1（續(xù)）

序號模式適宜情形模式簡介模式優(yōu)勢模式劣勢

1、企業(yè)或土地權(quán)屬人辦理相關(guān)用地手續(xù)。1、產(chǎn)權(quán)簡單清晰，有利于土地整理的快速不利于形成規(guī)模效應(yīng)

2、企業(yè)或土地權(quán)屬人自行出資進行土地整理工作。推進。和連片改造效果。

1、無連片收儲或整合土地改造的計劃

3、政府直接以協(xié)議方式出讓給企業(yè)或土地權(quán)屬人，企業(yè)或土地2、有利于本地企業(yè)的壯大提升。

企業(yè)自和需要。

權(quán)屬人按規(guī)劃實施建設(shè)。

6主改造2、土地權(quán)屬清晰，主要為國有建設(shè)用

模式地。

3、企業(yè)或土地權(quán)屬人資金相對充裕。

1、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過公開方式選定市場改造主體。1、有利于激發(fā)市場改造主體參與積極性。1、涉及政策復(fù)雜、影

2、市場改造主體進行清租和土地整理等工作。2、有利于提升集體經(jīng)濟組織收益。響因素多，對方案可行

1、項目范圍整體適用“三舊”政策

3、由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請辦理完善用地手續(xù)。3、有利于解決改造資金難題。性論證要求高。

一二級2、現(xiàn)狀為權(quán)屬清晰的集體土地，相對

4、政府通過協(xié)議方式出讓給市場改造主體，市場改造主體按規(guī)2、主要依靠社會資本

7聯(lián)動模集中連片。

劃實施建設(shè)。力量，政府比較難把握

式3、市場改造主體參與熱情高，且資金

改造進度。

充裕。

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表B.1（續(xù)）

序號模式適宜情形模式簡介模式優(yōu)勢模式劣勢

類型一：以公開方式出讓土地1、有利于推動成片連片開發(fā)。1、主要依靠社會資本

1、采用掛賬收儲和保留集體土地性質(zhì)實施改造，由土地權(quán)屬人2、有利于激發(fā)市場改造主體參與積極性。力量，政府比較難把握

1、在連片區(qū)域內(nèi)國有、集體土地相互開展清租和土地整理等工作。3、有利于緩解政府資金壓力。改造進度。

糅雜，且農(nóng)村集體經(jīng)濟組織要求保留部2、政府通過公開方式出讓土地，受讓方向政府支付土地出讓金，2、涉及土地權(quán)屬復(fù)雜，

國有集

分集體性質(zhì)用地。并按規(guī)劃實施建設(shè)。協(xié)調(diào)工作難度較高。

體混合

82、土地整理成本高，政府難以通過征類型二：以協(xié)議方式出讓土地

開發(fā)模

收方式實施。1、通過公開方式選定市場改造主體。

式

3、市場改造主體參與熱情高，且資金