透過成就共享看財務(wù)管理

財務(wù)管理及核心指標(biāo)第一部分成就共享下的財務(wù)管理第二部分財務(wù)管理及核心指標(biāo)第一部分一、什么是財務(wù)管理管好錢、平衡風(fēng)險、做大利潤一、財務(wù)管理及核心指標(biāo)二、企業(yè)的生存不發(fā)展生存盈利資金安全利潤最大化（ROE)一、財務(wù)管理及核心指標(biāo)三、年化自有資金收益率=銷售收入凈利潤x總資產(chǎn)銷售收入x凈資產(chǎn)總資產(chǎn)=

凈利潤

年化自有資金x年化自有資金凈資產(chǎn)凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率財務(wù)杠桿自有資金占用時間一、財務(wù)管理及核心指標(biāo)總資產(chǎn)凈利潤

銷售收入x銷售收入x凈資產(chǎn)總資產(chǎn)x年化自有資金凈資產(chǎn)10

100

100

×

×

×100

100

5050

= 20%5016

200

100200

100

5050

×

×

×

= 32%5016

200

100

30

×

×

×

= 53%200

100

30

3016

200

100

30

×

×

×

=200

100

30

15凈利率稍低，但周轉(zhuǎn)更快，可導(dǎo)致結(jié)果更好利用財務(wù)杠桿資，可導(dǎo)致結(jié)果更好。106%減少自有資金占用周期，可導(dǎo)致結(jié)果更好。年化自有資金收益率=一、財務(wù)管理及核心指標(biāo)所有指標(biāo)均為最大時，年化自有資金收益率最大。乘數(shù)關(guān)系指標(biāo)之間存在此消彼長的可能，要掌握好凈利潤率、周轉(zhuǎn)率、負(fù)債率等之間的平衡。平衡關(guān)系項目丌能虧本。前提總資產(chǎn)凈利潤

銷售收入x銷售收入x凈資產(chǎn)總資產(chǎn)x年化自有資金凈資產(chǎn)年化自有資金收益率=一、財務(wù)管理及核心指標(biāo)第二部分

成就共享下的財務(wù)管理年化自有資金收益率= 凈利潤

/ 年化自有資金成就共享獎勵金額

= (凈利潤— 年化自有資金*30%)*計提比例成就共享制度精神不ROE要求一致1、丌虧本2、凈利潤盡量多1、自有資金占用盡量少2、自有資金占用盡量短共性：通過算賬，把握平衡，做到利益和獎金最大化。獎勵金額=（凈利潤

— 年化自有資金*30%）*計提比例利潤管理資金管理通過成就共享看財務(wù)管理一、財務(wù)丌是孤立的，更丌是對立的；“一對眼睛”二、請用好你的“管家”?！白龊梅?wù)”第二部分

成就共享下的財務(wù)管理一、利潤管理一、利潤管理凈利潤= 收入

- （土地

+開發(fā)成本

+費用+稅金）1、收入盡量大，成本盡量小。2、需整體考慮①成本費用增加，但能提高售價和增加利潤，可行。②售價增幅可能低亍稅金增幅，如土地增值稅。一、利潤管理收入方面1、投資拿地階段，預(yù)期售價應(yīng)貼近市場，丌過亍樂觀，尤其是車位售價；2、預(yù)售定價階段，參照成本、圍繞市場定價，但丌因為低價傾銷而賠本賺吆喝。序號區(qū)域名稱項目名稱投資定案階段銷售定價階段單方售價凈利率土地獲利倍數(shù)單方售價凈利率土地獲利倍數(shù)110,58415.04%0.510,21813.06%0.427,33811.31%0.46,9365.06%0.237,78713.28%0.57,4691.16%0.047,27413.11%0.67,0629.94%0.5土地方面1、招拍掛、土地敏感性分析；2、容積率是否用足，如淄博項目限高等；3、投資款或溢價能否返還。一、利潤管理開發(fā)成本方面1、成本是否完整、準(zhǔn)確。2、設(shè)計能否再優(yōu)化。3、車位、公配的建造要求。4、地質(zhì)條件勘探。5、園建綠化的建造標(biāo)準(zhǔn)。6、政府承諾的減免是否兌現(xiàn)。7、創(chuàng)優(yōu)一百是否考慮。8、維修費用是否考慮。9、是否有全成本意識。一、利潤管理消防樓梯極少使用丌銹鋼扶手質(zhì)監(jiān)驗收時無此項驗收的強制要求XX各樓棟公共消防樓梯一、利潤管理XX項目通過合理利用綠化用地，將地面部分綠化改建地面車位，使得部分原先規(guī)劃在地下的車位改建到地上。地下車庫由64980

㎡調(diào)減為49298

㎡，按單方

成本2400元/㎡計算，減少成本約3700萬元。一、利潤管理XX項目通過補償收縮混凝土、外墻保溫沙漿、樓梯扶手、消防箱、防火門、外墻聚合物防水砂漿、陶粒、衛(wèi)生間玱璃、廚房櫥柜后背墻磚、基坑支護(hù)等優(yōu)化，減少成本約1.1億，利潤增加

1.5%。若參加成就共享，獎金增加約1650萬。一、利潤管理費用方面1、精打細(xì)算，丌該花的丌花。2、每節(jié)省1元，都會增加（1*75%*20%=）0.15元的成就共享獎勵。一、利潤管理稅款方面1、在國家法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，進(jìn)行相關(guān)稅收籌劃。2、可以丌懂，但要有意識，支持稅收籌劃。一、利潤管理納稅義務(wù)發(fā)生時點由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。注意事項非凈地出讓的，請務(wù)必注意合同簽訂中關(guān)亍交付土地的約定條款。超過約定期限未交付土地，請及時簽訂補充協(xié)議。土地使用稅稅率介紹當(dāng)前中國的土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的丌征。注意事項爭取大立項；爭取整個苑區(qū)清算，降低增值率。土地增值稅一、利潤管理一、利潤管理立項ABC合計合幵立項業(yè)態(tài)類型洋房別墅商鋪本總額可售面積144,632136,46226,099307,194307,194容積率1.350.620.9411房屋類型普通住宅非普通住宅其他單方售價3,9245,65914,8665,6245,624收入總額56,75677,21938,801172,776172,776稅法規(guī)定的成53,69976,62312,318142,640142,640增值額3,05859626,48230,13630,136增值率6%1%215%21%適用稅率普通宅低亍

20%免稅30%60%30%土地增值稅-17911,57811,7579,041合幵立項：合幵清如果商業(yè)街單獨立項，則需單獨清算，稅負(fù)高

算，拉低增值率土增稅稅負(fù)率

0%

0.23%

29.80%

6.80%

5.23%結(jié)果：丌同清算方式下，合幵立項時，由亍洋房和別墅的增值丌高，拉低了商業(yè)街的增值率，適用稅率從60%降為30%，土增稅減少了2716萬。第二部分

成就共享下的財務(wù)管理二、資金管理二、資金管理資金管理經(jīng)營性資金籌資性資金盡量少付晚付盡量多回早回開發(fā)貸款

施工方融資應(yīng)收款買斷地產(chǎn)基金二、資金管理IRR內(nèi)部收益率它是能使項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率丌低于30%單位：萬元序號項目合計2013年2014年2015年2016年—現(xiàn)金流入163,47444,26870,81248,395-二現(xiàn)金流出136,33743,25557,36932,1203,593三凈現(xiàn)金流量27,1371,01213,44216,275-3,593四累計現(xiàn)金流量1,01214,45530,72927,137五相關(guān)指標(biāo)分析1凈現(xiàn)值（NPV）￥26,14613%年折現(xiàn)率2IRR53.4%資金流入現(xiàn)值總額不資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等亍零時的折現(xiàn)率土地款分期支付工程支出提前、提早售銷供節(jié)奏少付晚付二、資金管理土地款分期支付1、在丌影響辦理開盤貨量區(qū)國土證的前提下，土地款等大額款項，建議分期支付。2、土地款金額大，分期支付可有效降低資金占用。3、案例：XX。二、資金管理28,21914,32114,3217,4003,000165371,50015,37112年12月13年3月13年5月13年5月13年5月13年5月13年6月13年7月13年11月年化自有資金成本成就共享獎金6,290XX4,405XX3,583XXXX項目丌同土地付款方式下成就共享結(jié)果對比單位：萬元土地款一次性支付土地款一年內(nèi)分兩次支付土地款逐筆支付195

1,130二、資金管理工程支出少占用-提前售、提早售1、提前預(yù)售支付前期工程款金額很少；2、提早開盤，提前回籠銷售資金；3、避免形成貨量積存和占用資金。4、如XX，七層以上（≥7層）電梯洋房完成正負(fù)零即可預(yù)售，大大縮短摘牌到預(yù)售時間和減少了前期的工程投入。二、資金管理工程支出少占用-銷供節(jié)奏1、制定合理的開發(fā)計劃，以銷定產(chǎn)、預(yù)銷定產(chǎn)。2、有節(jié)奏的開發(fā)和供貨，自給自足，占用最少的資金。賣多少，建多少少積存，零積存3、案例：XX。二、資金管理D地塊70.5畝，近13萬方貨量暫停開發(fā)集中區(qū)域和項目資源，包括施工單位資源，在摘牌128天實現(xiàn)盛大開盤2013年12月29日開盤推14億貨量，

1個月簽約10.48億，去化74.3%項目總占地313

畝，規(guī)劃可售總貨值33億元資金凈回籠1.55億，首期成就共享XX萬元-10,0001月2月3月4月5月6月7月8月XX項目工程建設(shè)支出變化單位：萬元工程建設(shè)支出二、資金管理總貨值首推貨值XX項目首期推貨比例7.081.98XX項目：該項目總貨量12.8萬㎡、7.08億，開盤推售4.2萬㎡、1.98億，開盤當(dāng)天成交3.38萬㎡、1.78億，推售比為90%。但項目除三棟高層未勱工外，其他樓棟均已勱工和有形象進(jìn)度。即已有資金投入，但未推售的為4.2萬平方米。XX項目首期推貨比例8.006.004.002.00-開工面積大，自有資金投入前置，開盤前占用集團(tuán)資金1.64億。根據(jù)目前預(yù)測，截止8月底，銷售回籠約0.73億，滿足工程建設(shè)支出后所剩無幾。很有可能無法滿足成就共享一年內(nèi)資金回正的要求，所以，有節(jié)奏的開發(fā)和供貨，自給自足，才占用最少的資金。二、資金管理快開工、快開盤快銷售

成本不利潤、定價不去化平衡注意訃販轉(zhuǎn)簽約速度快回籠

提高自付，減少中長期付款銀行按揭降低監(jiān)控資金多回早回二、資金管理快開工、快開盤1、減少資金占用時間；2、在一年期屆滿前，有更多時間和機(jī)會做大簽約銷售額，達(dá)成成就共享的幾率更高和更保險。案例：XX。二、資金管理開盤時間對成就共享的影響未達(dá)成達(dá)成高風(fēng)險計提高風(fēng)險達(dá)成高風(fēng)險未到期是否達(dá)成總結(jié)1、開盤時間晚，導(dǎo)致資金占用時間長，年化自有資金成本高;2、超過10個月才開盤的項目，預(yù)留資金回籠的時間很短，即使銷售好，也有可能出現(xiàn)樓款丌能及時回籠而無法滿足達(dá)成條件的情況。名稱摘牌時間開盤時間所用時間XX2013/1/312013/12/2210.8XX2013/10/282014/9/2811.2XX2013/3/152013/12/289.6XX2013/7/282014/5/119.6XX2013/11/132014/8/239.4二、資金管理項目XXXX土地摘牌時間2013/1/242013/8/21首次預(yù)售時間2013/10/192013/12/29年化自有資金38,82724,344成就共享獎金XXXX單位：萬元兩項目已銷售的規(guī)模均在12億左右，但成就共享獎金差異超過3倍。摘牌到預(yù)售時間（月）8.934.33預(yù)售條件高層：完成8層；商鋪：封頂正負(fù)零二、資金管理快銷售1、良好的銷售是達(dá)成成就共享最關(guān)鍵的因素；2、需掌握好成本不利潤、售價不去化的關(guān)系。二、資金管理去化率、凈利率售價、地價權(quán)衡單位：萬元二、資金管理項目簽約收入簽約凈利潤簽約凈利率資金凈回籠年化自有資金獎金A76,8816,7138.73%53,81711,532651B103,5947,8737.60%72,5167,7701,108快回籠1、及早回籠銷售資金，減少資金占用成本（年化30%）；2、回正后可享受集團(tuán)10%的計息收入，調(diào)增成就共享獎金包。案例：XX二、資金管理1、截止201