房地產(chǎn)報(bào)建手冊(cè)

目錄

第一章報(bào)建人員能力和知識(shí)必備.......................4

第一節(jié)報(bào)建人員的基本素質(zhì)與職責(zé).........................................................4

1.報(bào)建人員應(yīng)具備的素質(zhì)..............................................................4

2.報(bào)建人員崗位職責(zé)................................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

第二節(jié)報(bào)建人員的基本禮儀知識(shí)...........................................................8

1.著裝禮儀..........................................................................8

2.見(jiàn)面禮儀.........................................................................10

3.協(xié)調(diào)與溝通的藝術(shù).................................................................13

第二章建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建總流程圖.....................16

第三章建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建各階段流程圖...................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

第四章建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建各階段辦事流程...................30

第一節(jié)獲取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)階段......................................................30

1.國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓辦事指南.....................................30

2.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)行政劃撥審批..................................................37

3.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批......................................................38

4.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃審批......................................................40

第二節(jié)土地使用權(quán)初始登記階段..........................................................42

1.出讓土地使用權(quán)初始登記.........................................................42

2.劃撥土地使用權(quán)初始登記.........................................................42

3.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)變更登記.........................................................43

4.國(guó)家租賃土地使用權(quán)初始登記.....................................................44

5.國(guó)有劃撥建設(shè)用地僅用權(quán)按原用途補(bǔ)辦出讓手續(xù).....................................44

6.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體建設(shè)用地審批.....................................................46

第三節(jié)項(xiàng)目立項(xiàng)階段....................................................................47

1.開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案審批....................................................47

2.建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件審批....................................................49

3.企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)辦事指南.......................................................52

4.企業(yè)投資項(xiàng)目備案辦事指南.......................................................53

5.固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告審批.........................................54

第四節(jié)用地規(guī)劃許可階段................................................................55

1.選址意見(jiàn)通知書(shū).................................................................55

2.用地規(guī)劃許可證.................................................................56

3.市政項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證.....................................................57

第五節(jié)方案審查階段....................................................................58

1.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)方式核準(zhǔn)...................................................58

2.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)情況備案...................................................60

3.重慶市河道管理范用內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目管理辦法摘選.......................................61

4.建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核...........................................................63

5.建設(shè)項(xiàng)目園林綠化工程設(shè)計(jì)審查....................................................66

6.重慶市民防辦公室結(jié)合民用建筑修建防空地下室辦事指南.............................67

7.建設(shè)項(xiàng)目涉及市政公用設(shè)施安仝事項(xiàng)的審查.........................................70

8.建設(shè)項(xiàng)目市政配套設(shè)施審查.......................................................71

9.重慶市新建居民住宅小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)管理辦法（試行）摘錄.......................71

10.建筑工程設(shè)計(jì)方案預(yù)審..........................................................73

11.建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)審查..........................................................74

第六節(jié)初設(shè)審查階段....................................................................74

1.超限高層建筑工程抗震設(shè)防專項(xiàng)審查...............................................74

2.設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)審查附屬綠地工程初步設(shè)計(jì)審查...........................................75

3.新（改、擴(kuò)）建建設(shè)項(xiàng)目防雷辦事指南.............................................76

4.關(guān)于執(zhí)行居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知.....................................77

5.國(guó)道上設(shè)置立交、平交道口以及埋設(shè)管道、桿線、電纜的路政許可.....................78

6.在國(guó)、省、縣道砍伐行道樹(shù)二十株以上的路政許可...................................80

7.建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)審批...........................................................81

第七節(jié)施工圖審查階段..................................................................84

1.建設(shè)工程施工圖（含勘察成果）審查合格書(shū)備案.....................................84

2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理.......................................................86

3.市政項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理...............................................87

4.建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)備案...........................................................88

第八節(jié)施工許可證階段..................................................................90

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金存入、使用（銷戶）手續(xù)的辦理...............................90

2.建設(shè)工程招標(biāo)報(bào)建...............................................................91

3.建設(shè)工程招投標(biāo)情況備案.........................................................91

4.城市建設(shè)配套費(fèi)征收.............................................................93

5.合同公證辦事指南...............................................................94

6.建設(shè)工程安全報(bào)監(jiān)...............................................................95

7.建設(shè)工程質(zhì)量報(bào)監(jiān)...............................................................97

8.建設(shè)領(lǐng)域農(nóng)民工工資支付保障金...................................................97

9.征繳散裝水泥專項(xiàng)資金辦事指兩...................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

10.建設(shè)工程施工許可..............................................................98

第九節(jié)商品房預(yù)售許可階段..............................................................99

1.商品房預(yù)售許可.................................................................99

2.預(yù)售商品房現(xiàn)場(chǎng)公示材料須知.....................................................101

3.預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記.............................................................102

4.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記.........................................................106

5.房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記（買賣）......................................................107

6.商品房在建工程抵押權(quán)初始登記..................................................108

7.預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記.......................................................109

8.在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)房屋抵押權(quán)登記.................................................109

第十節(jié)竣工驗(yàn)收階段...................................................................110

1.重慶市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法.............................................110

2.重慶市建筑能效測(cè)評(píng)與標(biāo)識(shí)......................................................112

3.重慶市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量監(jiān)督管理實(shí)施辦法..........................114

4.建設(shè)工程檔案專項(xiàng)險(xiǎn)收..........................................................119

5.建設(shè)項(xiàng)目配套綠地建設(shè)竣工指標(biāo)核定辦法..........................................120

6.建設(shè)項(xiàng)目市政配套設(shè)施驗(yàn)收......................................................122

7.建設(shè)工程消防驗(yàn)收..............................................................122

8.建設(shè)項(xiàng)目防雷裝置竣工驗(yàn)收......................................................124

9.建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收......................................................125

10.建設(shè)項(xiàng)目涉及河道管理事項(xiàng)驗(yàn)收.................................................129

11.開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持設(shè)施驗(yàn)收.................................................129

12.人民防空工程竣工驗(yàn)收審杳備案..................................................131

13.建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收.........................................................132

14.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案..........................................................132

第十一節(jié)開(kāi)發(fā)資質(zhì)開(kāi)發(fā)申報(bào)及年檢........................................................110

1.重慶市開(kāi)發(fā)資質(zhì)申報(bào)..............................................................？

2.重慶市開(kāi)發(fā)資質(zhì)年檢.............................................................？

第五章開(kāi)發(fā)報(bào)建行政規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).........................170

第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)...........................172

第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)...............................................................172

1.房地產(chǎn)概述.....................................................................172

2.房地產(chǎn)業(yè)概述...................................................................173

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)名詞解釋..........................................................174

第三節(jié)建筑與規(guī)劃基本知識(shí)..............................................................176

1,城市用地分類...................................................................176

2.建筑分類.......................................................................182

3.規(guī)劃、建筑常用名詞.............................................................183

第四節(jié)房地產(chǎn)交易基本知識(shí)..............................................................189

第五節(jié)公文寫(xiě)作基礎(chǔ)知識(shí)...............................................................195

第七章房地產(chǎn)報(bào)建過(guò)程關(guān)鍵點(diǎn)控制.....................199

第一節(jié)報(bào)建策略.........................................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

第二節(jié)項(xiàng)目報(bào)建過(guò)程中應(yīng)注意的情況.......................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

第三節(jié)設(shè)計(jì)階段的注意事項(xiàng)...............................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

1.方案審查階段注意事項(xiàng).............................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

2.初設(shè)審查階段注意事項(xiàng).............................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

3.施工圖審查階段注意事項(xiàng)...........................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

第四節(jié)竣工驗(yàn)收階段的注意事項(xiàng)...........................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

第一章報(bào)建人員能力和知識(shí)必備

第一節(jié)報(bào)建人員的基本素質(zhì)與工作職責(zé)

1.報(bào)建人員應(yīng)具備的素質(zhì)

任何一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都離不開(kāi)報(bào)建人員。我們可以將他們的工作性質(zhì)定義如下：

他們精于房地產(chǎn)政策法規(guī)，熟知政府職能部門辦事流程，他們常年奔走于國(guó)土、規(guī)劃、建

委等相關(guān)政府職能部門。也許他們不是很懂建筑設(shè)計(jì)，他們卻知道什么樣的設(shè)計(jì)能夠得到

政府的認(rèn)同；也許他們不知道住宅是如何建成的，但是他們的存在卻是住宅順利建成的有

力保障。他們的辛勤工作能最快速地保證公司設(shè)計(jì)的產(chǎn)品及時(shí)得到政府職能部門的認(rèn)可并

最終付諸實(shí)施；他們對(duì)法規(guī)法律的熟悉可以讓公司最大化的實(shí)現(xiàn)優(yōu)化成本的目的。綜上所

述，報(bào)建人員應(yīng)具備以下基本素質(zhì)：

首先，報(bào)建人員需要有開(kāi)朗樂(lè)觀的性格、執(zhí)著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度以及良好的交際水平。

很多人對(duì)報(bào)建工作不了解，認(rèn)為報(bào)建工作就是當(dāng)“郵差”，遞送報(bào)建資料，向公司內(nèi)部相

關(guān)部門傳遞政府職能部門審批意見(jiàn)等，這完全是錯(cuò)誤的。報(bào)建人員是房地產(chǎn)公司與政府各

職能部門溝通的橋梁，直接代表著企業(yè)的形象，且能最大程度地為企業(yè)降低開(kāi)發(fā)成本。

其次，報(bào)建人員必須了解政府頒布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)政策、法規(guī)并熟知各政府職能部

門的辦事流程。若一個(gè)小小的程序沒(méi)辦好，就極有可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃延誤甚至

無(wú)法實(shí)施。一個(gè)工程項(xiàng)目的報(bào)建工作涉及的環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng)，所以，一名優(yōu)秀的報(bào)建人員

必須把握住報(bào)建的各個(gè)環(huán)節(jié)。

最后，報(bào)建人員必須熟悉圖紙、資料的基本要素及各項(xiàng)指標(biāo)。如果不懂相關(guān)專業(yè)基礎(chǔ)

知識(shí)，則無(wú)法快速地完成資料、圖紙預(yù)審，更難與政府職能部門專業(yè)人員進(jìn)行對(duì)話。從而

無(wú)法提高辦事效率。

L1報(bào)建員的工作職責(zé)

項(xiàng)

分類主要工作職責(zé)

次

上報(bào)（1）參與企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的策劃。

1開(kāi)發(fā)（2）參與制定報(bào)建管理規(guī)章制度及流程。

計(jì)劃（3）負(fù)責(zé)擬定切實(shí)可行的報(bào)建計(jì)劃。

報(bào)建（4）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出建議與要求。

2技術(shù)（5）根據(jù)工程進(jìn)度要求，與政府與企業(yè)內(nèi)部有關(guān)部門實(shí)現(xiàn)有效地溝通

管理與協(xié)調(diào)，保證相關(guān)手續(xù)和證件及時(shí)報(bào)建報(bào)批。

報(bào)建

（6）負(fù)責(zé)對(duì)很建費(fèi)用做出預(yù)算。

流程

3（7）根據(jù)報(bào)建費(fèi)用預(yù)算參與編制資金的使用計(jì)劃。

成本

（8）參與各有關(guān)單位及部門經(jīng)濟(jì)合同的談判，并及時(shí)整理已完成的合同。

控制

質(zhì)量

（9）參與質(zhì)量、環(huán)境與職業(yè)健康安全的預(yù)控。

安全

4（10）參與質(zhì)量、環(huán)境與職業(yè)健康安全問(wèn)題的調(diào)杳，提出整改措施并監(jiān)督落

環(huán)境

實(shí)。

管理

報(bào)建

（11）協(xié)調(diào)各有關(guān)單位和部門，收集、整理報(bào)建所需材料?，向手續(xù)、證書(shū)相關(guān)

資料

5辦理部門和窗口遞交材料。

系統(tǒng)

（12）對(duì)需要?dú)w檔的報(bào)建資料進(jìn)行收集、整理、歸檔。

管理

（本條明確了報(bào)建員的主要職責(zé),即主要負(fù)責(zé)參與公司項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、參與

報(bào)建進(jìn)度的制定、協(xié)調(diào)有關(guān)部門及時(shí)報(bào)建報(bào)批以及有關(guān)報(bào)建資料的管理。

報(bào)建是指在工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或其他立項(xiàng)文件被批準(zhǔn)后,須向

當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)進(jìn)行報(bào)建,請(qǐng)示交險(xiǎn)工程項(xiàng)目立項(xiàng)的

批準(zhǔn)文件,包括銀行出具的資信證明以及批準(zhǔn)的建設(shè)用地等其他有關(guān)文件

的行為

1參與公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要是為了讓報(bào)建員能夠更加清楚項(xiàng)目更多信息,為

后面制定報(bào)建計(jì)劃提供條件,這也是為了報(bào)建取得報(bào)批所做的一項(xiàng)前提工作。

2報(bào)建進(jìn)度安排表是報(bào)建員根據(jù)工程項(xiàng)目的要求和安排,依次來(lái)對(duì)每個(gè)目

標(biāo)進(jìn)行任務(wù)安排,以此作為報(bào)建員進(jìn)行工程項(xiàng)目向有關(guān)部門報(bào)批的程序。

3報(bào)建員協(xié)助工程項(xiàng)目經(jīng)理和技術(shù)負(fù)責(zé)人制定并調(diào)整報(bào)建進(jìn)度安排表,負(fù)

責(zé)編制報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃,落實(shí)工程項(xiàng)目的報(bào)建報(bào)批。

4報(bào)建員協(xié)助技術(shù)負(fù)責(zé)人做好質(zhì)量、安全與環(huán)境管理的預(yù)控工作,參與安

全員或質(zhì)量員的安全檢查和質(zhì)量檢查工作,并落實(shí)預(yù)控措施和檢查后提出的整

改措氈“

1.2報(bào)建員應(yīng)具備的專業(yè)技能

項(xiàng)

分類專業(yè)技能

次

上報(bào)

1開(kāi)發(fā)（1）能夠擬定可行性計(jì)劃。

計(jì)劃

（2）能夠編制項(xiàng)目報(bào)建資金使用計(jì)劃。

報(bào)建

（3）能熟悉建筑工程圖集標(biāo)準(zhǔn)和圖集。

2技術(shù)

（4）能熟練操作計(jì)算機(jī)及相關(guān)辦公軟件處理各類工作文件。

管理

（5）能熟悉商務(wù)禮儀、掌握溝通技巧。

報(bào)建

過(guò)程

3（6）能夠給各專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作提出建議與要求，提高報(bào)建效率。

成本

控制

質(zhì)量

（7）能夠了解建筑節(jié)能的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。

安全

4（8）能夠參與建筑工程項(xiàng)目對(duì)周圍環(huán)境影響的評(píng)價(jià)。

環(huán)境

（9）能夠參與施工質(zhì)量、職業(yè)健康安全與環(huán)境問(wèn)題的調(diào)查分析。

管理

報(bào)建

資料（10）能夠熟悉房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)和相關(guān)信息管理軟件。

5

系統(tǒng)（11）能夠建立政策法規(guī)信息平臺(tái)。

管理

報(bào)建員為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建的辦事流程有：獲取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、

申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證和項(xiàng)目投資備案證、申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)

工程施工許可證、申辦商品房預(yù)售許可證、建設(shè)工程竣工專項(xiàng)險(xiǎn)收、建設(shè)工程

竣工臉收備案證等。

1獲取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是指用地單位按照一定的程序提交材料提出申

請(qǐng)獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)而獲得土地使用權(quán)。申請(qǐng)人可以是法人、自然人和其他組

織，可以單獨(dú)申請(qǐng)，也可以聯(lián)合申請(qǐng)。

2申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證是指確定建設(shè)工程的選址定點(diǎn)、審定建設(shè)工程

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、核發(fā)批準(zhǔn)文件及其附圖；對(duì)于項(xiàng)目投資備案證，指由企業(yè)向當(dāng)

地發(fā)改委提出立項(xiàng)申請(qǐng)，經(jīng)發(fā)改委審核通過(guò)后發(fā)放的予以立項(xiàng)的證明文書(shū)。

3申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證是指企業(yè)向項(xiàng)目所在地城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出

行政許可的申請(qǐng)，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃及其有關(guān)法律法規(guī)以及技術(shù)

規(guī)范審查工程施工圖設(shè)計(jì)是否符合修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等，實(shí)

施行政許可的證明文件。

4申辦建設(shè)工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件，允許開(kāi)工

的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要

依據(jù)之一。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開(kāi)工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民

政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。

5商品房預(yù)售許可證是指市、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地

產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。

6建設(shè)工程竣工臉收備案證是指建設(shè)單位在建設(shè)工程竣工后,將建設(shè)工程

竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、消防、環(huán)保等管理部門出具的竣工認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使

用文件報(bào)建設(shè)行政管理部門,建設(shè)行政管理部門核實(shí)無(wú)誤后發(fā)放的竣工驗(yàn)收備

案證明文件。

1.3報(bào)建員應(yīng)具備的專業(yè)知識(shí)

項(xiàng)

分類專業(yè)知識(shí)

次

（1）熟悉國(guó)家工程建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)。

通用（2）熟悉工程圖紙基本知識(shí)。

1

知識(shí)（3）掌握?qǐng)?bào)建的基本程序。

（4）熟悉報(bào)建計(jì)劃的制定方法和要求。

（5）熟悉建筑工程的節(jié)能基本知識(shí)。

基礎(chǔ)

2（6）熟悉報(bào)建費(fèi)用預(yù)算的基本知識(shí)。

知識(shí)

（7）掌握計(jì)算機(jī)和相關(guān)資料信息管理軟件的應(yīng)用知識(shí)。

（9）熟悉與本崗位相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定。

（10）掌握?qǐng)?bào)建進(jìn)度安排表的編制與運(yùn)用。

崗位（11）掌握識(shí)讀建筑工程的圖集標(biāo)準(zhǔn)和圖集。

3

知識(shí)（12）熟悉環(huán)境與職業(yè)健康安全管理的基本知識(shí)。

（13）熟悉報(bào)建預(yù)算成本管理的基本知識(shí)。

（14）了解常用的報(bào)建數(shù)據(jù)處理的軟件。

第二節(jié)報(bào)建人員的基本禮儀知識(shí)

禮儀是在人際交往中，以一定的、約定俗成的程序方式來(lái)表現(xiàn)的律己敬人的過(guò)程，涉

及穿著、交往、溝通、情商等內(nèi)容。從個(gè)人修養(yǎng)的角度來(lái)看，禮儀可以說(shuō)是一個(gè)人內(nèi)在修

養(yǎng)和素質(zhì)的外在表現(xiàn)。從交際的角度來(lái)看，禮儀可以說(shuō)是人際交往中適用的一種藝術(shù)、一

種交際方式或交際方法，是人際交往中約定俗成的示人以尊重、友好的習(xí)慣做法。從傳播

的角度來(lái)看，禮儀可以說(shuō)是在人際交往中進(jìn)行相互溝通的技巧。報(bào)建人員須經(jīng)常到政府部

門辦理各種審批事項(xiàng)，與各種各樣的人員打交道，掌握好基本的禮儀知識(shí)，將有一個(gè)良好

的開(kāi)端。

1.著裝禮儀

一個(gè)人儀表形象不僅代表個(gè)人的修養(yǎng)和見(jiàn)識(shí).同時(shí)代表其所在單位的形象及企業(yè)的熱

范化程度。心理學(xué)的研究告訴我們，人與人之間的溝通所產(chǎn)生的影響力和信任度，是來(lái)自

語(yǔ)言、語(yǔ)調(diào)和形象三個(gè)方面；它們所占比例是：語(yǔ)言只占7%,語(yǔ)調(diào)占38%,視覺(jué)（即形

象）占55%,由此可見(jiàn)形象的重要性。服裝作為形象塑造中的第一外表，是眾人關(guān)注的焦

點(diǎn)，服裝不能造出完人，但是第一印象的80%來(lái)自于著裝。

1.1、著裝的“TPO”原則

Time（時(shí)間）：著裝與時(shí)間相適應(yīng)；表現(xiàn)為一天中的時(shí)間變化，一年四季的不同以及

時(shí)代的差異。

Place（地點(diǎn)）：著裝與地點(diǎn)相適應(yīng)。

Occasion（場(chǎng)合）：不同的場(chǎng)合應(yīng)搭配不同的服裝；如公務(wù)場(chǎng)合著裝應(yīng)該注意保守：

社交場(chǎng)合則體現(xiàn)時(shí)尚個(gè)性、休閑場(chǎng)合應(yīng)該舒適自然。正式場(chǎng)合應(yīng)忌穿：無(wú)領(lǐng)衫、牛仔服、

超短裙、短褲、旅游鞋等，

1.2、男士著裝要求

男士穿西裝時(shí)，必須了解襯衫、領(lǐng)帶、皮帶、鞋襪'公文包與之組合搭配的基本常

識(shí)，才能真正穿出品位。穿西裝最重要的游戲規(guī)則，即三個(gè)三原則。

三色原則：男士在穿西裝套裝時(shí)，全身的顏色必須限制在三種之內(nèi)，否則失之于莊重

和保守;

三一定律：男士在穿西裝套裝時(shí)，身上的鞋子、腰帶、公文包三個(gè)部位的顏色必須協(xié)

調(diào)統(tǒng)一；

三個(gè)錯(cuò)誤。第一個(gè)錯(cuò)誤，袖子上的商標(biāo)沒(méi)拆。第二個(gè)錯(cuò)誤，就是穿夾克，穿襯衫，打

領(lǐng)帶。第三個(gè)錯(cuò)誤，襪子出問(wèn)題。白色襪子和尼龍絲襪都不和西裝相配

襯衣:要以單色為主，首選白色和藍(lán)色，或選擇較細(xì)條紋襯衣。

西裝:不要讓西裝背部留有頭皮屑、黑色、黑青色、灰色西裝最佳，西褲要筆挺，褲長(zhǎng)以

稍微蓋住皮鞋為準(zhǔn)。

三點(diǎn)一線：一個(gè)衣冠楚楚的男人，他的襯衣領(lǐng)開(kāi)口、皮帶伴和褲子前開(kāi)口外側(cè)應(yīng)該在

一條線上。領(lǐng)帶尖可千萬(wàn)不要觸到皮帶樣上！

如果你穿西裝，但不系領(lǐng)帶，就可以穿便鞋，如果你系了領(lǐng)帶，就絕不可以了。

皮鞋：要穿黑色或是（當(dāng)西裝為褐色時(shí)）褐色的單一顏色的簡(jiǎn)單式樣的皮鞋，皮鞋應(yīng)該擦

好,并系好鞋帶。

如果你穿的是三?？鄣奈餮b，可以只系第一顆紐扣，也可以系上上面兩顆紐扣，就是

不能只系下面一顆，而將上面兩顆扣子敞開(kāi)著。

穿雙排扣西裝所有的扣子一個(gè)也不能解開(kāi)，特別是領(lǐng)口的扣子。

襪子:襪子的顏色最好與皮鞋一致.忌穿不過(guò)腳踝的襪子，特別是格子襪子。配正裝一定

不要穿白色的襪子

不要帶沒(méi)有意義的首飾，比如大的戒指和粗手鏈。

特別提請(qǐng)注意：公務(wù)場(chǎng)合應(yīng)穿兩?？畚餮b。

1.3、女士著裝要求

女士著裝相對(duì)與男士來(lái)說(shuō)更靈活。但應(yīng)避免以下六點(diǎn)禁忌：

禁忌一：過(guò)于雜亂：比如有的人穿了一身高檔的套裝和套裙，光著腳丫子穿雙露腳趾

的涼鞋，很不合適。雜亂的著裝極易給人留下不良的印象，也會(huì)使人對(duì)企業(yè)的規(guī)范程度產(chǎn)

生疑慮。

禁忌二：過(guò)于鮮艷:著裝過(guò)于鮮艷，指在正式場(chǎng)合的著裝色彩過(guò)為繁雜，過(guò)分耀眼，如

衣服圖案過(guò)分繁瑣以及標(biāo)新立異等問(wèn)題。

禁忌三：過(guò)于暴露：公務(wù)場(chǎng)合六不露：不暴露胸部、不暴露肩部、不暴露腰部、不暴

露背部、不暴露腳趾、不暴露腳跟。

禁忌四：過(guò)于透視：在社交場(chǎng)合穿著透視裝往往是允許的，但是在正式的公務(wù)交往中

著裝透視就有失于對(duì)別人的尊重。

禁忌五：過(guò)于短小：在正式場(chǎng)合，報(bào)建人員的著裝不可以過(guò)于短小。比如不穿短褲、

超短裙，特別需要強(qiáng)調(diào)的是，男士在正式場(chǎng)合身著短褲絕對(duì)是不允許的。

禁忌六：過(guò)于緊身：

女性個(gè)人整體形象塑造的要求：

發(fā)型文雅、莊重，梳理整齊；

正式場(chǎng)合長(zhǎng)發(fā)要用發(fā)夾夾好，最好盤(pán)起來(lái),不要用華麗的頭花裝飾品；

化妝要自然，化淡妝，不用深色的口紅，不在公眾場(chǎng)合補(bǔ)妝；

指中不宜過(guò)長(zhǎng)，并保持清潔。涂指卬油時(shí)不著深色；

裙子長(zhǎng)度適宜，著膚色絲襪，無(wú)破洞（備用襪）；

鞋子光亮、清潔；

2.見(jiàn)面禮儀

2.1、稱呼

依照慣例，最正式的稱呼有三：即應(yīng)當(dāng)稱呼交往對(duì)象的行政職務(wù)、技術(shù)職稱，或是其

泛尊稱。在政務(wù)交往中，適用的稱呼主要有：行政職務(wù)、技術(shù)職稱、行業(yè)職稱、時(shí)尚性稱

呼。避免這些稱呼，即無(wú)稱呼、稱兄道弟、簡(jiǎn)稱、不適當(dāng)?shù)牡胤叫苑Q呼。

2.2、握手

握手的原則：尊者為先由尊貴一方先伸手；

握手的要求：目視對(duì)方、面帶笑容、稍事寒暄、稍許用力；

握手忌諱：

?與人握手時(shí)脫帽,除手套、除墨鏡。

?汗津津、濕漉漉、涼冰冰的手不與人相握。

?與人握手時(shí)眼睛別飄忽不定。

?一般不與人雙手相握也不晃動(dòng)手臂。

?與異性握手注意分寸切忌握的太緊。

?握手時(shí)間不宜長(zhǎng)久一般是二秒左右。

?注意與人握手時(shí)的身體姿態(tài)。

2.3、介紹

介紹原則：尊者優(yōu)先了解情況

自我介紹：先遞名片再自我介紹；介紹時(shí)間簡(jiǎn)短；內(nèi)容要規(guī)范

介紹別人：介紹他人時(shí)，最重要的禮儀問(wèn)題是先后順序。標(biāo)準(zhǔn)做法：介紹雙方時(shí)，先

卑后尊。介紹他人的禮儀順序：

?介紹上級(jí)與下級(jí)認(rèn)識(shí)時(shí)，先介紹下級(jí)，后介紹上級(jí)。

?介紹長(zhǎng)輩與晚輩認(rèn)識(shí)時(shí)，應(yīng)先介紹晚輩，后介紹長(zhǎng)輩。

?介紹年長(zhǎng)者與年幼者認(rèn)識(shí)時(shí)，應(yīng)先介紹年幼者，后介紹年長(zhǎng)者。

?介紹女士與男士認(rèn)識(shí)時(shí)，應(yīng)先介紹男士，后介紹女士。

?介紹已婚者與未嫡者認(rèn)識(shí)時(shí)，應(yīng)先介紹未婚者，后介紹已婚者。

?介紹同事、朋友與家人認(rèn)識(shí)時(shí)，應(yīng)先介紹家人，后介紹同事、朋友。

?介紹來(lái)賓與主人認(rèn)識(shí)時(shí)，先介紹主人，后介紹來(lái)賓。

?介紹與會(huì)先到者與后來(lái)者認(rèn)識(shí)時(shí)，應(yīng)先介紹后來(lái)者，后介紹先到者。

2.4、交換名片

?如果是坐著，盡可能起身接受對(duì)方遞來(lái)的名片

?輩份較低者，率先以右手遞出個(gè)人的名片

?到別處拜訪時(shí)，經(jīng)上司介紹后，再遞出名片

?接受名片時(shí)，應(yīng)以雙手去接，并確定其姓名和職務(wù)

。接受名片后，不宜隨手置于桌上

?經(jīng)常檢查皮夾

?不可遞出污舊或皺折的名片

?名片夾或皮夾置于?西裝內(nèi)袋，避免由褲子后方的口袋掏出

?盡量避免在對(duì)方的名片上書(shū)寫(xiě)不相關(guān)的東西

?不要無(wú)意識(shí)地玩弄對(duì)方的名片

?上司在時(shí)不要先遞交名片，要等上司遞上名片后才能遞上自己的名片

?記得將名片字體朝向?qū)Ψ?，讓?duì)方便于確認(rèn)。

?遞交名片時(shí)，應(yīng)隨口報(bào)上[您好，xxx公司xxx],并一邊輕微點(diǎn)頭致意一邊以雙手

遞出。

?雙手遞名片時(shí)，若能象從心窩里掏出來(lái)的一樣，則更顯禮貌。

?學(xué)會(huì)從名片開(kāi)始行銷

2.5庫(kù)次安排

領(lǐng)導(dǎo)座次安排

如果你負(fù)責(zé)接待工作，那就經(jīng)常遇到會(huì)議時(shí)領(lǐng)導(dǎo)座次問(wèn)題。如何安排領(lǐng)導(dǎo)座次？不少

人往往憑想當(dāng)然辦事，結(jié)果往往出了錯(cuò)不是不知道，就是不承認(rèn)。

1）會(huì)議主席臺(tái)座次

主席臺(tái)座次排列，領(lǐng)導(dǎo)為單數(shù)時(shí)，主要領(lǐng)導(dǎo)居中，2號(hào)領(lǐng)導(dǎo)在1號(hào)領(lǐng)導(dǎo)左手位置，3號(hào)

領(lǐng)導(dǎo)在I號(hào)領(lǐng)導(dǎo)右手位置；

領(lǐng)導(dǎo)為偶數(shù)時(shí)，1、2號(hào)領(lǐng)導(dǎo)同時(shí)居中，2號(hào)領(lǐng)導(dǎo)依然在1號(hào)領(lǐng)導(dǎo)左手位置，3號(hào)領(lǐng)導(dǎo)

依然在1號(hào)領(lǐng)導(dǎo)右手位置，

2）宴席座次

宴請(qǐng)客人，一般主陪在面對(duì)房門的位置，副主陪在主陪的對(duì)面，1號(hào)客人在主陪的右

手.2號(hào)客人在主陪的左手.3號(hào)客人在副主陪的右手.4號(hào)客人在副主陪的左手.其他可

以隨意。

2

___^3

3）儀式的座次

簽字雙方主人在左邊，客人在主人的右邊。

4）會(huì)議座位安排

最高領(lǐng)導(dǎo)，那么他一般坐在長(zhǎng)方形的短邊這邊，是離門最遠(yuǎn)屋內(nèi)最深的那邊。即比較

靠里的位置。就是說(shuō)以會(huì)議室的門為基準(zhǔn)點(diǎn)，在里側(cè)是主賓的位置。如果是由主客雙方來(lái)

參加的會(huì)議，一般分兩側(cè)來(lái)就坐，主人坐在會(huì)議桌的右邊，而客人坐在會(huì)議桌的左邊。一

般來(lái)講適當(dāng)考慮重要的人物越靠近領(lǐng)導(dǎo)就坐。

5）乘車坐位位置安排

A為最尊貴的位置，B、C、D其次。

D□匚口

匚口□D□匚

3.協(xié)調(diào)與溝通的藝術(shù)

溝通是為了一個(gè)設(shè)定的目標(biāo)，把信息、思想和情感在個(gè)人或群體間傳遞，并且達(dá)成共

識(shí)的過(guò)程。溝通的三大要素：要有一個(gè)明確的目標(biāo)、達(dá)成共識(shí)、溝通信息、思想或情感。

3.1有效的溝通

要使溝通有個(gè)良好的結(jié)果，必須具備溝通三原則：談?wù)撔袨椴徽務(wù)搨€(gè)性、要明確溝

通、積極聆聽(tīng)。有效溝通的基本步驟：

步驟一：事前準(zhǔn)備

設(shè)立溝通的目標(biāo)

制定計(jì)劃

預(yù)測(cè)可能遇到的異議和爭(zhēng)執(zhí)

提示：初次認(rèn)識(shí)政府部門的人員時(shí)，請(qǐng)先留意其辦公桌上的標(biāo)牌，弄清對(duì)方的姓名和

職務(wù)，牢記在心，準(zhǔn)確地稱呼對(duì)方，禮貌謙遜的介紹自己。

步驟二：確認(rèn)需求

積極聆聽(tīng)

有效提問(wèn)

及時(shí)確認(rèn)

提示：如對(duì)方提出疑問(wèn)或委托辦理事情，我們一定要盡快落實(shí)、及時(shí)回復(fù)。

聆聽(tīng)的原則

在聆聽(tīng)過(guò)程中，我們需要注意以下原則：適應(yīng)講話者的風(fēng)格，眼耳并用，首先尋求理

解他人，然后再被他人理解，鼓勵(lì)他人表達(dá)自己。

步驟三：闡述觀點(diǎn)(FAB)

在溝通時(shí)，簡(jiǎn)明扼要、準(zhǔn)確地表達(dá)信息。

選擇恰當(dāng)?shù)奶嶙h時(shí)機(jī)

資訊及數(shù)據(jù)都極具說(shuō)服力

對(duì)改進(jìn)工作的建議，如果只憑嘴講，是沒(méi)有太大說(shuō)服力的。但如果事先收集整理好有

關(guān)數(shù)據(jù)和資料，做成書(shū)面材料?，借助視覺(jué)力量，就會(huì)加強(qiáng)說(shuō)服力。

設(shè)想領(lǐng)導(dǎo)質(zhì)疑，事先準(zhǔn)備答案

領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于你的方案提出疑問(wèn)，如果你事先亳無(wú)準(zhǔn)備，吞吞吐吐，前言不搭后語(yǔ)，自相

矛盾.，當(dāng)然不能說(shuō)服領(lǐng)導(dǎo)，因此，應(yīng)事先設(shè)想領(lǐng)導(dǎo)會(huì)提什么問(wèn)題，自己該如何回答。

說(shuō)話簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出

面帶微笑，充滿自信

步驟四：處理異議

在溝通中，異議是經(jīng)常會(huì)遇到的。要想說(shuō)服別人是非常困難的，因?yàn)楣逃械挠^念和習(xí)

慣都很難改變，很不容易波人說(shuō)服。所以在溝通中一旦遇到異議，就很容易導(dǎo)致溝通的失

敗。

當(dāng)溝通中遇到異議時(shí)，首先了解對(duì)方的某些觀點(diǎn)，然后找出其中對(duì)你有利的一點(diǎn)，并

利用這個(gè)觀點(diǎn)發(fā)揮下去，最終說(shuō)服對(duì)方。另外，當(dāng)我們?cè)谥鸺?jí)匯報(bào)工作，發(fā)生異議時(shí)，也

要巧妙地處理對(duì)方上下級(jí)間的關(guān)系。

3.2、高效的溝通

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建，是一項(xiàng)涉及行政許可審批較為繁瑣的事務(wù)性工作。報(bào)建人員必

須進(jìn)行多方溝通，行走于大大小小的幾十個(gè)政府部門之間。經(jīng)驗(yàn)豐富的報(bào)建員也會(huì)時(shí)常感

到來(lái)自各方的壓力。只有具備較強(qiáng)的協(xié)調(diào)與溝通能力，才能勝任此項(xiàng)工作。

溝通能力可以鍛煉，但也不是一朝一夕就能練出來(lái)的。要提高溝通能力，無(wú)非就是兩

方面，一方面是提高理解別人的能力，另一方面是增加別人理解自己的可能性。

如何高效的理解別人？通常情況下，取決于兩點(diǎn)：一是自己是主動(dòng)與別人溝通還是被

動(dòng)溝通，二是在與別人溝通時(shí)，自己注意力是否集中。主動(dòng)溝通者與被動(dòng)溝通者的溝通狀

況往往有明顯差異。研究表明，主動(dòng)溝通更容易與別人建立并維持廣泛的人際關(guān)系，更可

能在人際交往中獲得成功，而溝通時(shí)保持高度的注意力有助于了解對(duì)方的心理狀態(tài)，并能

較好的根據(jù)反饋來(lái)調(diào)節(jié)自己的溝通過(guò)程。沒(méi)有人喜歡自己的談話對(duì)象總是左顧右盼，心不

在焉。

要使別人準(zhǔn)確的理解自己，首先考慮在表達(dá)自己的意圖時(shí)，信息是否充分。在表達(dá)自

己的意圖時(shí)，一定要注意使自己被充分理解溝通時(shí)的語(yǔ)言、動(dòng)作等信息如果不充分，則

不能明確表達(dá)自己的意思，如果信息過(guò)多，出現(xiàn)冗余，也會(huì)引起信息接收方的不舒服，因

此，信息充分而又不冗余是最佳的溝通方式。

其次，還要學(xué)會(huì)恰當(dāng)為使用自己的身體語(yǔ)言。比如借助手勢(shì)來(lái)加強(qiáng)語(yǔ)氣，用眼神和動(dòng)作

來(lái)表達(dá)自己的意思，這些身體語(yǔ)言的運(yùn)用極大地豐富了人類交際，使交際變得深刻而含蓄，豐

富而多彩。在某種情況下.體語(yǔ)也可能成為交往的唯一形式，甚至可以起至上無(wú)聲勝有聲”的效

果。最有效的體語(yǔ)是眼神和微笑。

人們常說(shuō)“眼睛是心靈的窗戶”，“眼睛會(huì)說(shuō)話”就是因?yàn)檠劬υ谌藗兊母星榻涣鞣矫嫫?/p>

著言語(yǔ)和手勢(shì)不可替代的作用。真正的目光交流正是引起并保持人們注意力的最直接方

式。因而，交往中目光運(yùn)用得當(dāng)，有助于融洽氣氛，交流思想，增進(jìn)感情，加深印象，反

之，輕則導(dǎo)致拘謹(jǐn)，重則聲生誤解。所以在交往中一般常用的方式是以真誠(chéng)或期待的目

光，適時(shí)注視對(duì)方而講話，略帶微笑，不卑不亢，這是最溫和和最有效的方式。在交際過(guò)

程中，微笑是最常見(jiàn)的面部表情。有人說(shuō)微笑是通向世界的護(hù)照，是打動(dòng)心弦最美好的語(yǔ)

言。的確，笑是重要的，在人際交往中，微笑是不可缺少的潤(rùn)滑劑，它能使得者獲益，使

給者無(wú)損。它發(fā)生于瞬間，但真誠(chéng)的微笑留下的印象卻是永遠(yuǎn)。

手勢(shì)也是一種體語(yǔ)。一個(gè)人盡管能很好地控制語(yǔ)言，面部表情也顯得若無(wú)其事，但他

的一些下意識(shí)的姿勢(shì)動(dòng)作會(huì)把心中的秘密暴露出來(lái)。手勢(shì)語(yǔ)幾乎時(shí)時(shí)伴隨著言語(yǔ)交際。要

特別注意一點(diǎn)是手勢(shì)傳達(dá)的信息是雙向的。不良的手勢(shì)習(xí)慣，不僅無(wú)助于溝通反而會(huì)使溝

通效率下降。比如與人談話時(shí)常梳理頭發(fā)、摳指甲、掏耳朵等。也不要坐立不安地玩著鑰

匙，這些動(dòng)作表明你缺乏自信，過(guò)分緊張。最好的辦法是穩(wěn)穩(wěn)地坐在那兒，把手隨使地放

在自己的大腿上，這樣會(huì)給人一種鎮(zhèn)靜自若、輕松自如的氣氛。而雙臂交叉放在胸前則形

成一道屏障，是“防御”之信號(hào)。雙臂抱在胸前，身體靠在椅背，是以懶散表示消極、漠然

的態(tài)度。如果雙臂放在背后，昂首挺胸，是向人表示自信和權(quán)威。

3.3、良好的變通

變則通，不變則窮。報(bào)建流程復(fù)雜，涉及人和事非常多，報(bào)建過(guò)程中很多情況都會(huì)與

預(yù)想的有出入，這就要求報(bào)建人員有一定應(yīng)變能力。

報(bào)建人員應(yīng)該學(xué)會(huì)從多個(gè)角度看問(wèn)題，找出更多解決問(wèn)題的方法；應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，了

解最新的關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的法律法規(guī)；應(yīng)該多實(shí)踐，多思考，多通過(guò)與人交流提高自

己的應(yīng)變能力。

3.4、適時(shí)的忍耐

報(bào)建人員到政府部門辦理各種審批，總會(huì)遇到各種各樣的挫折，不順心的事常有發(fā)

生，要隨時(shí)把握住自己的情緒，保持心平氣和，要知道“小不忍則亂大謀

報(bào)建人員要學(xué)會(huì)審視自己，如果知道自己是急性子，暴脾氣，則應(yīng)時(shí)刻提醒自己慢慢

來(lái)、不要急。學(xué)會(huì)控制自己的情緒，不要因一時(shí)沖動(dòng)搞砸事情?？梢酝ㄟ^(guò)加強(qiáng)思想修養(yǎng)、

提高文化素養(yǎng)、穩(wěn)定情緒、強(qiáng)化自我意識(shí)、強(qiáng)化實(shí)踐鍛煉來(lái)提高自己的自控力。

圖

流程

建總

發(fā)報(bào)

目開(kāi)

設(shè)項(xiàng)

章建

第二

階段

圖

程

流

用雙

地使

設(shè)用

有建

取得國(guó)

租

讓、

、轉(zhuǎn)