法學(xué)選修-經(jīng)典法律案例評(píng)析-經(jīng)濟(jì)法-房地產(chǎn)調(diào)控法律分析

第五章

第二節(jié)經(jīng)濟(jì)法——房地產(chǎn)調(diào)控法律分析上節(jié)內(nèi)容回憶消費(fèi)者具有哪些權(quán)利？平安保障權(quán)知悉真情權(quán)自主選擇權(quán)公平交易權(quán)依法求償權(quán)求教獲知權(quán)依法結(jié)社權(quán)維護(hù)尊嚴(yán)權(quán)監(jiān)督批評(píng)權(quán)教學(xué)內(nèi)容及目標(biāo)了解我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的措施及效果理解“國(guó)八條〞的含義及作用試分析我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出建議房地產(chǎn)調(diào)控一、房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r〔一〕房地產(chǎn)泡沫較高2021年9月：北京、上海、深圳、廣州，每平方米房屋單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)人民幣。房?jī)r(jià)居高不下，有錢(qián)人以房居奇，百姓望房興嘆！〔二〕房?jī)r(jià)高〔三〕房地產(chǎn)亂象：1、買(mǎi)房就像買(mǎi)大白菜！2、日漲幅5000元/平方米！二、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控回憶〔一〕房地產(chǎn)調(diào)控的啟動(dòng)階段〔二〕房地產(chǎn)調(diào)控的全面展開(kāi)〔三〕調(diào)控的深化〔四〕政府救市各地救市特點(diǎn)：中央默認(rèn)力度不一形式多樣2021年樓市遇冷、政府救市壓抑了近一年的購(gòu)置欲望集體爆發(fā)！沒(méi)有最貴，只有更貴！〔六〕09-10年新一輪調(diào)控2021“兩會(huì)〞期間，北京市副市長(zhǎng)陳剛曾經(jīng)表示：“北京今年已經(jīng)很難再產(chǎn)生地王了。房?jī)r(jià)也好，地價(jià)也好，不會(huì)再出現(xiàn)去年的瘋狂了〞。但“兩會(huì)〞剛一落幕，北京在一天之內(nèi)就產(chǎn)生了三個(gè)“地王〞。溫總理在“兩會(huì)〞上“堅(jiān)決抑制局部城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲〞的政治承諾尚在耳邊，央企卻“用腳投票〞。在3月15日這一天，北京總共成交6塊土地。其中，大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價(jià)格、52.4億元的土地總價(jià)，刷新本市土地成交紀(jì)錄，成為新的“單價(jià)地王〞和“總價(jià)地王〞。但還不到幾個(gè)小時(shí)的工夫，“單價(jià)地王〞就被下午競(jìng)價(jià)的東升鄉(xiāng)薊門(mén)橋地塊奪走，該地塊的實(shí)際樓面價(jià)格超過(guò)30000元/平方米。房?jī)r(jià)總理說(shuō)了不算，總經(jīng)理說(shuō)了算！第七拳：國(guó)十條第八拳：9月29日調(diào)控〔國(guó)十條升級(jí)版〕第九拳：各地調(diào)控細(xì)那么紛紛出臺(tái)南京和深圳最嚴(yán)厲，看存量不看增量南京：限制購(gòu)置第三套住房。新建商品住房上市必須明碼標(biāo)價(jià)、“一套一標(biāo)〞；申領(lǐng)預(yù)售許可證必須申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，個(gè)月后需要調(diào)高的必須重新申報(bào)。深圳：本地人可購(gòu)置兩套，外地人只能購(gòu)置一套上海、杭州、廣州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能購(gòu)置一套杭州：本地人和外地人只能購(gòu)置一套廣州：本地人可購(gòu)置兩套，外地人只能購(gòu)置一套

樓市三字經(jīng)〔七〕〔新國(guó)八條，史上最嚴(yán)厲限購(gòu)令〕1、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開(kāi)展的責(zé)任。2021年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。各地第一季度公布的調(diào)控目標(biāo)銀川市住房保障局出臺(tái)的調(diào)控細(xì)那么明確了該市2021年的“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)〞，新建商品住房?jī)r(jià)格上漲幅度控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度以?xún)?nèi)，同比增幅低于10%。昆明確保2021年該市新建商品住房年度價(jià)格漲幅低于該市年度GDP和人均可支配收入增長(zhǎng)水平貴陽(yáng)市出臺(tái)的樓市調(diào)控細(xì)那么明確了該市2021年的“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)〞，為“新建住房?jī)r(jià)格增幅不高于去年全國(guó)平均值〞。各地第一季度公布的調(diào)控目標(biāo)北京--新建普通住房?jī)r(jià)格與2021年相比穩(wěn)中有降,加大住房保障力度,廉租住房應(yīng)保盡保,公共租賃住房保障能力明顯提高.上海--全市新建住房?jī)r(jià)格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平,新建保障性住房面積高于商品住房面積.上海今年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為8%左右.廣州--新建住房?jī)r(jià)格漲幅預(yù)期要低于11%,即全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅.深圳--全市新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)的漲幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增長(zhǎng)速度,約低于10%.西安--新建住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度不高于當(dāng)年西安市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展目標(biāo)和人均可支配收入增長(zhǎng)幅度,約低于15%.重慶--讓房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率不超過(guò)全市GDP的增長(zhǎng)率,不超過(guò)城市職工年均收入的增長(zhǎng)率,不超過(guò)城市人均收入的增長(zhǎng)率.貴陽(yáng)--根據(jù)該市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力,嚴(yán)格控制2021年新建住房?jī)r(jià)格增幅不高于去年全國(guó)平均值.2、加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)置、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。

“十二五〞期間，完成3600萬(wàn)套保障房方案。2021年保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造共方案建設(shè)1000萬(wàn)套〔2021年商品住房為900萬(wàn)套，今年保障類(lèi)的住房供給將首次超過(guò)市場(chǎng)類(lèi)住房〕其中：各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造工程400萬(wàn)套；經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房200萬(wàn)套；公租房220萬(wàn)套；廉租房180萬(wàn)套。5、嚴(yán)格住房用地供給管理。各地要增加土地有效供給，落實(shí)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供給總量的70%的要求。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)〞方式供給中低價(jià)位普通商品住房用地。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。2007年住宅用地實(shí)際供給為5.7498萬(wàn)公頃普通商品房為4.3985萬(wàn)公頃，占76.5%2021年住宅用地實(shí)際供給為5.5093萬(wàn)公頃普通商品房為4.7050萬(wàn)公頃，占85.4%2021年為7.6461萬(wàn)公頃普通商品房為6.4433萬(wàn)公頃，占84.3%國(guó)土資源部新聞發(fā)布會(huì)：2007、08年房地產(chǎn)用地供給實(shí)際供給在7、8萬(wàn)公頃，2021年到達(dá)了10萬(wàn)公頃，2021年是15萬(wàn)公頃？

到2021年土地儲(chǔ)藏前十名的房企，其土地儲(chǔ)藏之和已達(dá)3.05億平方米。恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)藏面積為5100萬(wàn)平方米，碧桂園土地儲(chǔ)藏面積為4360萬(wàn)平方米，分列前兩名。2021年前三個(gè)季度，恒大地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為453.7萬(wàn)平方米，按此銷(xiāo)售速度推算，恒大的土地儲(chǔ)藏夠其銷(xiāo)售8.5年；2021年前三季度，碧桂園銷(xiāo)售面積為233.53萬(wàn)平方米，按此銷(xiāo)售速度推算，碧桂園的土地儲(chǔ)藏夠其銷(xiāo)售13年。質(zhì)疑：戶(hù)籍歧視、合理性、合法性、躲避：房產(chǎn)去名、公司購(gòu)房、假離婚8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)

對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?！舶恕成虾！⒅貞c房產(chǎn)稅分析1、征稅對(duì)象重慶個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)到達(dá)上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍〔含2倍〕以上的住房。在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套〔含第二套〕以上的普通住房。上海本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房2、計(jì)稅依據(jù)重慶應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無(wú)新的規(guī)定，無(wú)論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)均屬納稅對(duì)象，其計(jì)稅交易價(jià)和適用的稅率均不再變動(dòng)。應(yīng)稅住房用于出租的，按交易價(jià)征收房產(chǎn)稅，不再按租金收入征收房產(chǎn)稅上海計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。3、稅率重慶獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍〔含3倍〕至4倍的，稅率為1%；4倍〔含4倍〕以上的稅率為1.2%。在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套〔含第二套〕以上的普通住房，稅率為0.5%。上海適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍〔含2倍〕的，稅率暫減為0.4%。上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布2021年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為28426元4、稅收減免重慶扣除免稅面積以家庭為單位，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。納稅人在方法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米。新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購(gòu)應(yīng)稅住房的，按時(shí)間順序?qū)ο荣?gòu)的應(yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積。在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。上海本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積〔指住房建筑面積，下同〕人均不超過(guò)60平方米〔即免稅住房面積，含60平方米〕的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出局部的面積，按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購(gòu)住房面積和其它住房面積的總和。本市居民家庭中有無(wú)住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積；對(duì)有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計(jì)算方法另行制定。本市居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購(gòu)住房已按本暫行方法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。持有本市居住證滿(mǎn)3年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿(mǎn)3年的購(gòu)房人，其上述住房先按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿(mǎn)3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。三、房地產(chǎn)調(diào)控存在的問(wèn)題〔一〕違法現(xiàn)象嚴(yán)重限購(gòu)令國(guó)土資發(fā)[2004]71號(hào)?關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知?“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地供給必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式8月31日后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)〞行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，或者準(zhǔn)予行政許可所依據(jù)的客觀(guān)情況發(fā)生重大變化的，為了公共利益的需要，行政機(jī)關(guān)可以依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可。由此給公民、法人或者其他組織造成財(cái)產(chǎn)損失的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。〔三〕調(diào)控措施缺乏專(zhuān)業(yè)性、可操作性國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)“對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處分，直至撤消營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。〞渲染性語(yǔ)言構(gòu)成要件是什么、處分依據(jù)在哪里〔四〕調(diào)控的隨意性房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控缺乏一致性調(diào)控目標(biāo)不斷變更五、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的建議〔一〕正確定位房地產(chǎn)市場(chǎng)1、區(qū)分房地產(chǎn)的兩個(gè)市場(chǎng)普通商品房：市場(chǎng)供給社會(huì)保障性住房：公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶(hù)區(qū)改造房、農(nóng)村危房改造2、明確各自功能商品房：停止政府對(duì)商品房市場(chǎng)的干預(yù)社會(huì)保障房：增加廉租房、公租房供給，停止經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)〔二〕改革土地市場(chǎng)設(shè)想：土地市場(chǎng)的統(tǒng)一、集體土地改革“小產(chǎn)權(quán)房〞問(wèn)題大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別全部產(chǎn)權(quán)〔大產(chǎn)權(quán)〕：國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)商辦理合法的立項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定繳納土地出讓金，由國(guó)家發(fā)放給開(kāi)發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的房屋稱(chēng)為大產(chǎn)權(quán)房屋。全部產(chǎn)權(quán)〔大產(chǎn)權(quán)〕小產(chǎn)權(quán)房：是指國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類(lèi)土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者采取“以租代征〞的形式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。

“城中村〞問(wèn)題我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)分割的二元體制，快速城市化的同時(shí)，使得農(nóng)村被城市包圍，由于體制的制約，法制的缺失，又由于政府對(duì)民生的漠視，“城中村〞應(yīng)運(yùn)而生，農(nóng)民難以真正融入城市，形成了“城不像城、村不像村〞的“城中村〞。天河城冼村楊箕村〔三〕稅收手段的合理利用減稅：營(yíng)業(yè)稅、所得稅