國內(nèi)都市綜合體項目案例分享

國內(nèi)都市綜合體項目案例分享2009年12月案例分析對象南寧航洋國際東莞第一國際新世界中心閩東·中天國際城上?！?chuàng)智天地上?！ずＩ虾ART2：專題研究｜案例分析南寧航洋國際南寧國際會展中心由于項目位于南寧市，毗鄰國際會展中心、東盟領(lǐng)士館、東盟商貿(mào)城以及南寧市各政府機(jī)關(guān)單位，因此，航洋國際城除了具有地段優(yōu)勢外，周邊環(huán)境均以商務(wù)、文化、政治等因素較為濃厚。商務(wù)環(huán)境包括國際會展中心、東盟商貿(mào)城、寫字樓與金融機(jī)構(gòu)，而人文環(huán)境包括政府媒體機(jī)構(gòu)、文化教育醫(yī)療、購物、景觀休閑運(yùn)動及居住。PART2：專題研究｜案例分析南寧航洋國際目前,航洋國際城已建成西南第一、全國第五、集中央購物商場、甲級寫字樓、四星級、五星級酒店、酒店式寫字公寓四大功能及停車、休閑主題廣場等其它附屬配套功能、四為一體的大型國際化城市綜合體項目。PART2：專題研究｜案例分析南寧航洋國際項目單位M2規(guī)模總用地面積54008.27地上地下地上地下地上地下地上地下地上地下地上地下地上地下268289.13126656.9934038.25656.1550538.00517.00總建筑面積五星級酒店酒店式公寓商務(wù)公寓寫字樓M2M2其中M249945.00525.00M2M2M237286.34544.0095282.0035397.001199.5984.17.84商場配套設(shè)施M2M2建筑占地面積21916.52PART2：專題研究｜案例分析南寧航洋國際2號樓1號樓商務(wù)公寓寫字樓3號樓酒店式公寓4號樓五星級酒店P(guān)ART2：專題研究｜案例分析南寧航洋國際?相同之處：城市人口容量相近：南寧與無錫兩個城市的城市人口容量相近，說明市場在消費(fèi)層次上具有一定的接受度；同為地標(biāo)性建筑：航洋國際城是南寧少有的大型城市綜合體項目，它的建成將成為城市的地標(biāo)性建筑；無錫保利達(dá)廣場的所在區(qū)域特性雖與航洋國際城不同，屬城市中心區(qū)，但同樣要打造成為長三角的地標(biāo)性城市綜合體項目。酒店針對的群體：無錫保利達(dá)廣場項目包含有酒店功能，而航洋國際城也引進(jìn)了四星級及五星級酒店，利用東盟及旅游業(yè)的契機(jī)，吸引了不同層次的客戶群，目前，除接待政府官員及東盟友人外，前往南寧旅游、考察、探親的顧客，均會選擇消費(fèi)較低的四星級酒店，價格實惠且可提升公司及個人的形象。PART2：專題研究｜案例分析南寧航洋國際?不同之處：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同：南寧主要以第三產(chǎn)業(yè)為主，而無錫第二產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)；經(jīng)濟(jì)狀況不同：無錫位于長三角經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的中心地帶，與長三角周邊的城市的經(jīng)濟(jì)往來最為密切，因此，物流業(yè)較為發(fā)達(dá)，南寧屬發(fā)展中城市，東盟的進(jìn)駐給南寧帶來了商機(jī)，因此，從城市GDP來看，無錫市經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)。城市定位不同：南寧利用區(qū)位的優(yōu)勢，打造了華南經(jīng)濟(jì)圈與東盟經(jīng)濟(jì)圈的交匯中心，而受錫山、惠山以及太湖旅游景點(diǎn)的帶動，無錫市也將朝休閑城市、山水名城的城市方向發(fā)展。PART2：專題研究｜案例分析南寧航洋國際隨著中國—東盟博覽會的成功舉辦，南寧市在國內(nèi)國際的知名度得到了顯著的提升，中國與東盟建立自由貿(mào)易區(qū)、內(nèi)地與港澳建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排的實施和泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作正式啟動等五大機(jī)遇得到有效激活；利用區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、資源優(yōu)勢，航洋國際城依托了城市的發(fā)展打造了集購物中心、寫字樓、公寓、四星及五星級酒店為一體的城市綜合體項目，并成為了城市的地標(biāo)性建筑。東盟的商機(jī)，讓航洋國際城的四五級酒店、寫字樓以及公寓成為了市場的主導(dǎo)！PART2：專題研究｜案例分析東莞第一國際第一國際位于東莞大道、鴻福第一國際路、元美路交集之內(nèi),是東莞未來的政治、文化、金融、會展、商業(yè)中心之新城市中心的核心要地，是東莞CBD（中央商務(wù)國際會展中心區(qū)）。PART2：專題研究｜案例分析東莞第一國際目前，第一國際已建成集國際商務(wù)酒店、國際商務(wù)寫字樓、國際商務(wù)公寓、大型商業(yè)設(shè)施為一體的城市綜合體項目。PART2：專題研究｜案例分析東莞第一國際百安中心住宅、商業(yè)辦公區(qū)公寓、步行街地塊四辦公區(qū)購物中心地塊一地塊三地塊二PART2：專題研究｜案例分析東莞第一國際地塊地塊一地塊二地塊三地塊四合計用地面積(㎡)51045650716470930394211219316000總建筑面積(㎡)16440031234569600——6100097530113461906206——6960046758305288酒店(㎡)——100000寫字樓(㎡)商業(yè)(㎡)1203668600026161232527公寓(㎡)——590115000024128133139地下停車場(㎡)33800354388000016414165652PART2：專題研究｜案例分析東莞第一國際?相同之處：地理位置相似：東莞位于珠江口東岸，處于經(jīng)濟(jì)走廊中段，而無錫位于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的長三角中段，兩個城市之間的地理位置較為相似。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相同：東莞堪稱制造業(yè)名城，而自從中國加入WTO后，無錫也將城市建設(shè)目標(biāo)定位為現(xiàn)代制造業(yè)基地。PART2：專題研究｜案例分析東莞第一國際?不同之處：城市發(fā)展定位不同：東莞城市定位為華南地區(qū)“世界級”加工中心，其以建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)名城為目標(biāo)，而無錫由于地處長三角中段，因此，發(fā)展機(jī)會較多，物流業(yè)及交通樞紐較為發(fā)達(dá)。項目規(guī)劃不同：東莞第一國際規(guī)劃較為分散，以購物中心為首，步行街、公寓、住宅、辦公等設(shè)施一字排開，寫字樓銷售得相對較差。PART2：專題研究｜案例分析東莞第一國際第一國際以產(chǎn)業(yè)市場為依托，圍繞“現(xiàn)代制造業(yè)名城”的六大主體任務(wù)，即加工中心、物流中心、科技中心、商務(wù)中心、采購中心、信息中心，整合產(chǎn)業(yè)資源，打造城市“晶片”為發(fā)展目標(biāo)。第一國際將圍繞商務(wù)、采購、信息三個中心，進(jìn)一步完善和拓展城市功能，實現(xiàn)了價值最大化，即經(jīng)濟(jì)價值和社會價值的雙贏。同城類比項目分析新世界中心物業(yè)類別：住宅、寫字樓、商鋪、酒店等占地面積:37235平方米建筑面積：277811平方米容積率：7.41均價：8200元/平方米商場：新世界百貨中心旗艦店寫字樓：由新世界集團(tuán)管理，26層5A寫字樓酒店：新世界集團(tuán)旗下6星級豪華酒店，客房約330間住宅：城市中心高層豪宅武漢新世界中心，星級酒店、高檔寫字樓、中心百貨以及高檔住宅構(gòu)成的大型復(fù)合型功能建筑群。整體呈圍合式布局，臨北面解放大道及東面武勝路方向設(shè)計為商場，賓館和寫字樓，住宅設(shè)計在不臨街的南面和西面，這重可以保證住宅相對私密性，減少噪音和空氣污染。本項目在定位上相關(guān)方面可借鑒于此項目。閩東中天國際城物業(yè)類別：商業(yè)步行街、大型超市、高級公寓、高檔住宅、寫字樓等占地面積:24278.80平方米建筑面積：137000平方米容積率：5.7均價：5300元/平方米“閩東中天國際城”位于漢陽大道與鸚鵡大道交匯處，是鐘家村區(qū)域目前建筑高度最高、單體面積最大、功能最齊全、周邊環(huán)境最好、交通最便利的“地標(biāo)王”。項目規(guī)劃集購物、娛樂休閑、商務(wù)辦公、居住為一體，設(shè)有大型商業(yè)步行街、大型超市、高級公寓、高檔住宅、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)；產(chǎn)品設(shè)計精良，各項設(shè)計均從綠色、環(huán)保出發(fā)，充分體現(xiàn)了精品樓盤的健康理念。類比項目特征城市中心地帶大規(guī)模綜合體項目住宅戶型定位高端客戶，多采用圍合式布局，對朝向、通風(fēng)、采光的關(guān)注程度相對較高；布局中充分考慮了高層視野景觀的最大化利用規(guī)劃設(shè)計均避免商業(yè)、商務(wù)、居住之間的相互影響重視交通動線規(guī)劃，特別是項目商業(yè)部分與城市主干道的交通聯(lián)系在完善的外部公共配套設(shè)施基礎(chǔ)之上提升內(nèi)部配套檔次商業(yè)設(shè)置采取“主力店+街鋪”的商業(yè)規(guī)劃?各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系名稱物業(yè)類型總規(guī)模寫字樓公寓比例商業(yè)比例酒店（萬m2）比例比例國貿(mào)寫字樓、公寓、酒店會展、商業(yè)5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心東方廣場賽特廣場恒基中心盈科中心燕莎中心寫字樓、公寓酒店、商業(yè)23.28035.3%50.0%31.3%30.7%30.1%13.1%15.5%25.0%\6.5%12.5%16.3%28.5%21.5%16.7%30.4%11.3%30.4%\寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)寫字樓、酒店、商業(yè)9.528寫字樓、公寓、商業(yè)寫字樓、公寓、商業(yè)18.2%32.0%13.0%21.916\寫字樓、公寓酒店、商業(yè)40.6%八、項目功能及配套建議?配套功能組合與分布?各產(chǎn)品類型配套功能需求1、酒店配套需求配套名稱前臺咖啡吧餐廳商務(wù)中心2、公寓配套需求配套名稱美容、美體保健中心健身房休息廳花店體操房藥店、面包房兒童活動室空中花園超市配套名稱桑拿、淋浴配套名稱西餐廳圖書室球類運(yùn)動室1、寫字樓配套需求配套名稱銀行會議室郵局商務(wù)中心咖啡廳高檔餐廳夜總會配套名稱員工餐廳、八、項目功能及配套建議?配套功能組合與分布?各產(chǎn)品類型配套功能組合將不同物業(yè)的商業(yè)配套需求，進(jìn)行組合，最大限度的發(fā)揮本項目中商業(yè)物業(yè)的功能。1、酒店可共享配套：咖啡吧、餐廳。2、公寓可共享物業(yè)：美容、美體、保健中心、花店、藥店、面包房、超市、桑拿、健身房、體操房、圖書室、西餐廳3、寫字樓可共享物業(yè)：銀行、高檔餐廳、員工餐廳、郵局、咖啡廳、夜總會。4、高檔俱樂部補(bǔ)充商業(yè)物業(yè)的不足，完善各產(chǎn)品類型配套功能的組合。概況六本木?六本木新興商業(yè)區(qū)位于東京都港區(qū)的中心地帶，是世界聞名的東京新商業(yè)中心。六本木新興商業(yè)區(qū)集工作、學(xué)習(xí)、娛樂、商業(yè)等功能于一體的綜合項目。?六本木新興商業(yè)區(qū)是由森大廈公司與約400多名房地產(chǎn)權(quán)者共同開發(fā)的。?占地面積約為11.6公頃，總樓面積76萬平方米，有2762個停車位。?它以寫字樓“森大廈”為中心、包括酒店、美術(shù)館、購物中心以及住宅，成為一座綜合性設(shè)施。功能分區(qū)?六本木綜合體主要有以下幾個功能分區(qū)：?MoriArtsCenter?GrandHyattTokyo?VirginCinemasRoppongiHills?Shop&Restaurants?RoppongiHillsArena&Gardens?RoppongiHillsResidences?RoppongiHillsMoriTower?TVAsahi?主樓、藝術(shù)中心?主樓：?森大廈是主要的辦公區(qū)域，也是該綜合體的最主要部分。高54層，由2樓～5樓的飯店等商業(yè)店鋪、7樓～48樓的寫字樓、49樓以上的美術(shù)館及會員制俱樂部構(gòu)成，其中包括由約80家店鋪所組成的購物中心“WESTWALK”；設(shè)有由完全獨(dú)立房間的會員制圖書館；會議室的“六本木學(xué)術(shù)hills”；可以360度“眺望東京市容”的展望MORI藝術(shù)中心臺。坐落在MORI大廈的第49層，是六本?GrandHyattTokyo、Shop&RestaurantsGrandHyattTokyo是六本木中心的鮮明的里程碑。她以大量創(chuàng)新的酒店、酒吧引導(dǎo)著一種充滿活力的生活方式，她配備了平米的典禮和會議設(shè)施，成為完美的婚姻和社會聚會的場所。?先進(jìn)的零售設(shè)備，高質(zhì)量的建筑設(shè)計以及優(yōu)美的花園和散步小徑，營造出一種生氣活潑的城市氛圍。每棟建筑都有其自身的風(fēng)格。項目概況:蘋果社區(qū)?區(qū)位:北京CBD核心區(qū)東?分區(qū):蘋果社區(qū)北區(qū)，萬。?蘋果商區(qū):?傳媒大廈、蒙太奇商務(wù)?蘋果街:?蘋果商業(yè)街＋蘋果二十?部分借鑒點(diǎn):?商業(yè)街區(qū)設(shè)計:BLOCK街區(qū)設(shè)計設(shè)計?商業(yè)街區(qū)價值的提升:街空間尺度，8－12米的步行空間.街鋪的平面、空間組合，具有可組合的彈性功能.院落形成街區(qū)，更多的鋪臨街.?與住宅功能的融合蘋果商業(yè)街?以江南古鎮(zhèn)的模式來構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)街。?鋪面積為80-100平米，鋪鋪朝街，所有商鋪均可自由連通為200-2000平米的商業(yè)空間。?將街切割、打碎、重組、再造，尋找最適宜的街的尺度。?以體量而不是以數(shù)量來均衡視覺感受，造就整體感。?內(nèi)部商業(yè)街與城市人流，車流貫通，做到吸入人流?戲臺（廣場）處于主要河流、人流交叉點(diǎn)，造成主要的事件點(diǎn)。?垂直的空間經(jīng)驗，看上看下，商店＋住家的空間結(jié)構(gòu)蘋果二十二院街蘋果二十二院街中國環(huán)院的概念，由三十多個現(xiàn)代院落組成，如：北京的四合院，云南的“一顆印”宅院，江南的“四水歸一”天井院。院的本身包含環(huán)繞的概念，屋頂?shù)倪B續(xù)，由一層環(huán)繞至二層，創(chuàng)造出連選變化的屋頂空間，創(chuàng)造新的院落形態(tài)。這些院落集中再一條主街上，衍生出許多支巷，再通過外墻的曲折，將相對獨(dú)立的外院串連起來，又通過合理的交通組織實現(xiàn)商業(yè)人流的有效引入?；乩燃罢啊⒄g綠地與室內(nèi)空間相互穿插，提高了空間的可塑性。華潤萬象城：深圳都市文化品位且富有個性的主題購物中心華潤萬象城?項目概況:?建筑面積：18.8萬平米?商業(yè)定位：完整及協(xié)同的體驗，包括購物、休閑、餐飲及娛樂?開發(fā)理念：全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合?商業(yè)形態(tài)：4家主力店+店中店各樓層租金單位:元/月/平方米)－1樓（地鐵口）－1100(1樓2樓3樓4樓5樓800－1000700－800500－600300－350200－250業(yè)態(tài)分布?主力店采取錯位經(jīng)營方式，走時尚路線，推特色商品，建設(shè)一個以進(jìn)口商品為特色的新概念超市，避免商品組合與競爭對手同質(zhì)化；海上海——創(chuàng)意地產(chǎn)典型案例海上海?占地面積8.49萬平方米，總建筑面積為23萬平方米。?辦公：7.6萬平方米?商業(yè)：約3萬平方米?住宅：9萬平方米?物業(yè)形態(tài)分布：?創(chuàng)意LOFT辦公：3棟22層320套?創(chuàng)意商業(yè)街：38套1-3層商鋪?住宅：7棟18-23層，總計639套?容積率2.44?綠化率35%創(chuàng)意商業(yè)街?海上海場景形態(tài)的設(shè)計基礎(chǔ),是將一個9×9×9m的方體作為一個基本空間單元，在基地的限定條件中進(jìn)行著各種變化和演繹，最大限度地體現(xiàn)空間橫向與縱向的體量和形態(tài)上的自由。?以海上講堂、海上展館、海上劇場為創(chuàng)意藝術(shù)的先鋒，位于商業(yè)街的3個入口處，帶動其他創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聚集，為內(nèi)街店提供價值。?五個組團(tuán)分別以木、紅磚、玻璃、金屬、水泥五種材料組建的五個場景。命以木華軒、火云灣、水鏡閣、金烏坊、土風(fēng)院。三點(diǎn)五組團(tuán)練成流動的平面結(jié)構(gòu)住宅典型項目分析選取原則則原則：我們選取在老城廂區(qū)域具有標(biāo)桿和檔次較為相近（精裝修）的項目進(jìn)行類比分析，從而獲取本案可以借鑒的經(jīng)驗。中新城上城富力城金盛國際住宅典型項目之富力城項目簡介[毛坯房的終結(jié)者]富力城是老城廂第一個啟動的項目，利用其品牌大盤的號召力，迅速占領(lǐng)天津高端市場，憑借鋪天蓋地的廣告宣傳及“彩蛋”樓處的新鮮創(chuàng)意，在短期內(nèi)達(dá)到廣泛的市場認(rèn)知度。老城廂西部的富力城，是建筑面積72萬平方米的精裝修大盤，設(shè)計為南派風(fēng)格園林住宅。由多種植物及廳廊水景組合的社區(qū)景觀，更強(qiáng)調(diào)了現(xiàn)代園林住宅在城市中心的應(yīng)用，其中的“守舊”元素為區(qū)域內(nèi)原有的道路脈絡(luò)。體現(xiàn)了老城廂融合文化的特點(diǎn)。住宅典型項目之富力城產(chǎn)品描述述?項目占地面積達(dá)215550㎡，地上總建筑面積724230㎡；容積率2.9?建筑形態(tài)以24到28層短板純南北向住宅為主；?樓體均為單體建筑，最多兩幢聯(lián)體；?產(chǎn)品進(jìn)深12-13米，層高3米；?南派園林，一步一景，形成多重景觀中心；?精裝修交房，無論是外立面，還是內(nèi)裝修，從地磚、墻面到衛(wèi)生間的水龍頭，都采用羅馬、高儀等知名品牌；?四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的大堂、走廊和電梯間，豪華氣派的公共空間。住宅典型項目之富力城交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建材裝修?外墻飾面主材為優(yōu)質(zhì)外墻磚，底層裝飾石材或其它材質(zhì)?入戶門：高2.3米，采用高檔木制四防門，配高檔次門鎖，防盜眼?室內(nèi)門：門高2.3米，采用優(yōu)質(zhì)實木復(fù)合門，配高檔次門鎖。?地面材質(zhì)為拼花圖案花崗巖/大理石?墻身主材貼大理石到天花頂?吊精美天花配美觀燈飾?公共出入口選用電子控制透明玻璃門。?首層室外入口局部鋪裝粗磨花崗巖或同等效果其它材質(zhì)地面。設(shè)備設(shè)施?供暖：市政供暖，戶內(nèi)設(shè)森德、努奧奴高檔暖氣片或同檔次品牌?電梯：廣州日立，轎廂高檔裝修?電視：有線電視到戶，客廳及主臥預(yù)留端口?電話：客廳、主臥預(yù)留端口?配電：每戶均設(shè)獨(dú)立電表（采用卡式表）、配電箱一個，配插座，室內(nèi)管線暗裝?燃?xì)猓好繎纛A(yù)留燃?xì)夤艿兰翱ㄊ奖?供水：采用變頻式供水系統(tǒng)，提供24小時生活用冷、熱水，每戶設(shè)直接飲用純凈水管道系統(tǒng)，并配專用水表一個。住宅典型項目之富力城產(chǎn)品分析析分析：本項目共35個樓座，已開盤31個樓座，剩余4個樓座；主力戶型定位在二室和三室，其中二室主力面積在120-140平米左右，。而三室在140-190平米之間居室一室面積區(qū)間70-85㎡配比5%90-110㎡120-140㎡140-160㎡160-190㎡200-240㎡15%35%20%15%10%二室√√√√三室四室注：未開盤樓座住宅典型項目分析已售產(chǎn)品品一室二廳二室二廳三室二廳四室二廳總計套數(shù)1566.05%121447.07%139032.440.48%108942.23%167389.748.74%1204.65%2579套數(shù)比例建筑面積面積比例100.00%343419.2100.00%11811.993.44%25185.167.33%數(shù)據(jù)截止至2007.年12月數(shù)據(jù)來源：天津房管局信息網(wǎng)分析：?各種產(chǎn)品線銷售速度比較均衡，并未出現(xiàn)大戶型銷售速度慢的現(xiàn)象；?目前，剩余產(chǎn)品主要集中在頂層130-240㎡之間的單位，共計6套和臨近變電站的2套單位，面積為95㎡、130㎡。住宅典型項目之富力城成交客戶戶來源區(qū)域：?一期以南開客戶為主，占60%；紅橋、和平、外地客戶各占10%。?二期客戶分布更為廣泛，尤其是外地及郊縣的客戶達(dá)到近50%。購買心理：?認(rèn)可富力品牌占第一位；?富力城的高端大盤形象深入人心；?回歸老城里的心理；?精裝成品房省心省力；?向往市中心便捷生活?年齡分布：?25-30歲占10%;?30-40歲占30%；?40-50歲占40%；?50歲以上占20%.備注：從目前已入住的客戶來判斷其中70%-80%客戶擁有私家車住宅典型項目之城上城項目簡介介“天津的紐約上城”中新城上城的規(guī)劃理念為：克隆一個紐約上城到天津，世界經(jīng)典之作！中新城上城的規(guī)劃設(shè)計靈感則完全源自紐約上城的現(xiàn)代建設(shè)思想和全球的財富基礎(chǔ)，將紐約的上東區(qū)、上西區(qū)的豪宅范本移植到[上城豪苑]，將[上城公館]打造成紐約第五大道的奢華商業(yè)，將紐約的金融中心華爾街復(fù)制到[上城CBD]，將紐約中央別墅區(qū)搬到[上城官邸]。住宅典型項目之城上城產(chǎn)品描述述?占地面積達(dá)4.2萬㎡，地上總建筑面積17.2萬㎡；?容積率4.5?建筑形態(tài)為20到33層11棟塔板結(jié)構(gòu)；?層高2.9-3米；?樓間距70-80米?總戶數(shù)1632套?精裝修交房住宅典型項目之城上城交工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)6重精裝：立面精裝：LOW-E玻璃幕墻與高級石材的完美結(jié)合，LED夜間照明技術(shù)運(yùn)用，平添璀璨，面面生輝。園林精裝：新藝術(shù)主義景觀精華，游離于園林各個角落，寧靜考究中體驗自然與人居的和諧共生。大堂精裝：私屬酒店大堂，奢華石材掩映堂皇通透的空間。會所精裝：50000平米奢侈消費(fèi)泛會所＋6000平米專屬會所，身份標(biāo)簽于此呈現(xiàn)。戶內(nèi)精裝：國際化空間布局、藝術(shù)與品質(zhì)雙重標(biāo)準(zhǔn)，一線品牌入住。電梯廳精裝：豪華奢侈的大理石裝飾，造就等候空間的通透舒適。十重安防系統(tǒng)第一重：周界安全防范第二重：小區(qū)電子巡更系統(tǒng)第三重：保安無線對講系統(tǒng)第四重：小區(qū)內(nèi)無死角監(jiān)控系統(tǒng)第五重：可視對講門禁系統(tǒng)，具備二次確認(rèn)功能第六重：IC卡智能門禁系統(tǒng)，具備遠(yuǎn)距離感應(yīng)功能第七重：緊急報警系統(tǒng)第八重：紅外幕簾探測系統(tǒng)第九重：室內(nèi)意外事件告警裝置第十重：小區(qū)內(nèi)車庫管理、門禁一卡通系統(tǒng)住宅典型項目之城上城上市產(chǎn)品品53.25㎡?本項目共11個樓座，已開盤8個樓座，剩余3個樓座（大戶型）?主力戶型定位在一室和二室，其中一室主力面積在53-66平米左右，二室在82-90平米之間居室面積區(qū)間比例一室二室53-67㎡85-11018%55%18%9%三、四室樓王160-190226-26086.55㎡未開盤住宅典型項目之城上城已售產(chǎn)品分析數(shù)據(jù)來源：天津房管局信息網(wǎng)房型一室一廳二室一廳總計面積區(qū)間53.21-61.74㎡86.55-90.58㎡總套數(shù)已售套數(shù)銷售率4802161006154148637045%15.3%24.9%銷售均價9607元/㎡9954元/㎡9771元/㎡數(shù)據(jù)截止至2007.7.4日從上市產(chǎn)品的銷售上看：?主要集中在1室戶型?截止2007.7.4日，共銷售26064.17平方米，套均面積70平方米?截止2007.7.4日，銷售均價9771元/平方米，住宅典型項目之城上城成交客客戶區(qū)域來源戶戶來源區(qū)域：?以南開區(qū)、紅橋區(qū)客戶為主年齡分布：?25-30歲占10%;?30-40歲占40%；?40-50歲占30%；?50歲以上占20%.購房目的?投資30%?結(jié)婚30%?為孩子上學(xué)20%南開區(qū)河?xùn)|、河西區(qū)紅橋區(qū)外地和平區(qū)郊縣河北區(qū)?自住20%（工作地點(diǎn)在大胡同，方便）?60%-70%客戶擁有私家車；住宅典型項目之城上城未上市產(chǎn)品品?未開盤有3個樓座；?未售產(chǎn)品為160-190㎡、226-260平米；226.33㎡164.45㎡住宅典型項目之金盛國際基本概況況?投資商：上海金潤集團(tuán)?開發(fā)商：天津金盛置業(yè)發(fā)展有限公司?地理位置：老城廂西南角南馬路與西馬路交口；?建筑面積：17萬平米，其中6萬平米公寓?開盤時間：2007.12?竣工時間：2009年下半年?停車位:600個?裝修情況：精裝修?銷售均價：13500住宅典型項目之金盛國際規(guī)劃狀況況金盛國際產(chǎn)品面積段在50-80㎡，共計設(shè)計套數(shù)1014套，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為1800元/平米，現(xiàn)代風(fēng)格。戶型一室兩室面積段50-65㎡70-80㎡比例65%35%住宅典型項目之金盛國際成交客群?從到訪區(qū)域看：以老城廂情結(jié)的客戶居多，南開區(qū)域的客戶占到比較大的比例；?從客群特征看：年輕白領(lǐng)、投資客戶和老年養(yǎng)老各占到一定的比例，以年輕白領(lǐng)置業(yè)和投資客戶群體居多；?從置業(yè)目的看：老城廂的完善配套和核心位置是客戶的主要認(rèn)可點(diǎn)，同時戶型面積不大，產(chǎn)品性價比較高；住宅典型項目對比分析戶型要素素主臥客廳衛(wèi)生間朝向項目名稱城上城房型朝向朝南朝南朝南朝南朝南面積20㎡24㎡28㎡24㎡26㎡朝向朝南朝南朝南朝南朝南面積30㎡35㎡45㎡27㎡30㎡面積兩居（90㎡）三居（125㎡）四居（220㎡）兩室（120㎡）三室（140㎡）非南朝向非南朝向5-9㎡5-11㎡富力城朝向較多朝向較多一居（50㎡）兩居（80㎡）15㎡18㎡—金盛國際朝向較多朝向較多朝向較多18㎡5㎡分析：住宅戶型產(chǎn)品大部分為正南北朝向，做為產(chǎn)品重要的空間客廳和主臥均在陽光充足的南邊。舒適性的客廳一般在28㎡以上，臥室在25㎡左右，衛(wèi)生間根據(jù)客衛(wèi)和主衛(wèi)的不同，一般在5-10㎡之間。住宅典型項目對比分析價值要素素項目名稱城上城均價（元/平米）13000一居總價90萬兩居總價120萬三居總價160萬180萬—富力城1250085萬左右75萬左右140萬金盛國際13500100萬左右分析：從單價來看：富力城基本屬于清盤狀態(tài)，單價不高，城上城均價適中，金盛國際因其均為小戶型，單價較高；從套價值來看：富力的戶型整體偏大，城上城的戶型為中小戶型，金盛國際為小戶型，對比來看上城豪苑的套價值較高。住宅典型項目對比分析客群要素項目名稱城上城區(qū)域來源南開為主置業(yè)目的項目關(guān)注點(diǎn)孩子上學(xué)、周邊配套成熟、上班便利產(chǎn)品的性價比、裝修風(fēng)格孩子上學(xué)、上班便利、老人養(yǎng)大盤優(yōu)勢、產(chǎn)品的舒適度、富力城南開為主南開為主老產(chǎn)品的裝修風(fēng)格金盛國際老人養(yǎng)老、上班便利產(chǎn)品的性價比、裝修風(fēng)格，分析之共同點(diǎn)：地緣性的客戶成交是三個項目的共同特征，同時區(qū)域的成熟配套和核心位置也是項目的共同認(rèn)可之處；分析之不同點(diǎn)：?富力城的客戶主要集中在40歲左右的成功人士，其產(chǎn)品精裝修風(fēng)格也是迎合這部分客群的需要。?城上城的客戶年齡段跨段在35-45歲之間，產(chǎn)品為現(xiàn)代感的精裝修。?金盛國際的客戶兩極分化比價多，集中在年輕的婚房置業(yè)和留戀老城廂的部分老年客群。住宅典型項目對比分析借鑒意義做為同處老城廂板塊，不同時期亮相的這三個項目以下幾點(diǎn)值得借鑒：?項目定位明細(xì)化：富力城瞄準(zhǔn)的是40歲以上的中年成功人士，城上城則面對的是35-45歲的中間成功人士，金盛國際則主要側(cè)重在城市的新貴群體。各項目的客群得到很好的分流。本案面市時，將成為板塊內(nèi)稀有的住宅項目，可以承載以上三種實力人群?賣點(diǎn)的提煉和差異化：老城廂區(qū)域競品，項目的賣點(diǎn)有較強(qiáng)的趨同性，但各項目集中提煉自身不同賣點(diǎn)，占據(jù)市場份額。富力城以開精裝修先河的標(biāo)桿為主題；城上城主打教育概念和紐約上城生活；金盛國際主打地鐵概念，本案入市時可主打老城廂的稀缺性。北京成功綜合體案例華貿(mào)中心開發(fā)商：北京國華置業(yè)有限公司交通環(huán)境：位于東長安街國貿(mào)以東900米處，西起西大望路，東臨東四環(huán)，南至通惠河，北臨朝陽路，交通便利。整體規(guī)模：100.00萬平方米公寓主流產(chǎn)品：53-82㎡的一居,107-154㎡的兩居為主配套設(shè)施：3000平米健身會所、華貿(mào)中心商場車位情況:1357個地下車位銷售價格:20000元/㎡（07年一月結(jié)盤價格）占地面積為39公頃，總建筑面積近100萬平方米。由20萬平方米的超5A智能寫字樓、6萬平方米超五星級酒店、16萬平方米國際品質(zhì)購物中心、20萬平方米國際公寓和20公頃的運(yùn)動主題公園組成。物業(yè)及費(fèi)用:普通公寓4.2元/平方米.月；酒店式公寓7.7元/平方米.月物業(yè)公司:第一太平戴維斯北京成功綜合體案例北京麗思卡爾頓酒店：5星擁有305間客房，三個不同風(fēng)格的餐廳，一家水療中心和14，000平方米的會議場地。JW萬豪酒店：5星產(chǎn)品組合京華貿(mào)JW萬豪酒店將擁有590間客房，三家獨(dú)特的餐廳，一家水療中心和23，000平米的會議場所。5A智能寫字樓建筑面積為20萬平方米；四面環(huán)景辦公空間；提供公共信息服務(wù)系統(tǒng)；字樓車位1400個，與華貿(mào)商城及酒店車庫聯(lián)通，共享整體停車資源。新光天地18萬平米的單體商業(yè)建筑，營業(yè)樓層從地下一層到地上六層，面積達(dá)11萬平米。華貿(mào)購物中心位于華貿(mào)中心寫字樓裙房部分，建筑面積約4萬平米，營業(yè)樓層共五層，包括地下一層和地上四層。華貿(mào)商業(yè)街華貿(mào)中路北側(cè)，總建筑面積約2.2萬平米。華貿(mào)公寓總建筑面積為20萬平米項目點(diǎn)評華貿(mào)中心定位于CBD區(qū)域新核心區(qū)，定位高度決定了項目自身的價值；使CBD重心南移，全面帶動CBD輻射區(qū)域全面發(fā)展。各個業(yè)態(tài)合理的規(guī)劃組合以及定位與設(shè)計的完美結(jié)合，加之5A級寫字樓、萬豪酒店、新光三越等高端商務(wù)、商業(yè)的進(jìn)駐，全面提高了項目整體檔次，為項目成功運(yùn)作帶來基礎(chǔ)保證。北京成功綜合體案例華貿(mào)公寓產(chǎn)品分析住宅產(chǎn)品類型高層板樓住宅產(chǎn)品分析建筑層數(shù)總戶數(shù)23層（共12棟，其中3棟商務(wù)樓）900戶2居戶型分析面積(㎡)1居3居53-82107-154130-16830%30%比例20%華貿(mào)國際公寓層高2.9-3.1米，大堂層高4.75米。戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有20套頂層CEO至尊空中別墅，產(chǎn)品線極為豐物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：電梯預(yù)約搬家服務(wù)、花卉/綠擺代訂服務(wù)、留言服務(wù)、公告欄/意見箱服務(wù)、機(jī)票預(yù)訂服務(wù)訂票中心會為您提供免費(fèi)送票服務(wù)、訂送桶裝水服務(wù)、氣象預(yù)報服務(wù)、雨傘臨時借用服務(wù)、為飼養(yǎng)寵物的住戶提供溜狗場地、代買電/燃?xì)?。北京成功綜合體案例華貿(mào)公寓精裝修鑒賞精裝修以簡約歐式風(fēng)格為主，融入現(xiàn)代元素，整體感覺華貴、現(xiàn)代；空間設(shè)計豐富多變，充滿生活氣息北京成功綜合體案例華貿(mào)公寓客群分析購買客群：客群來源：?CBD區(qū)域以及CBD輻射地區(qū)的高端消費(fèi)人群。?長安街沿線；?城市東部的行政辦公區(qū)域及東三環(huán)沿線的客戶；?東四環(huán)沿線大量區(qū)域性客戶；?地鐵交通樞紐工程、雙井站及地地鐵沿線形成的客戶?？腿禾卣髟擁椖抠彿靠腿阂愿叨丝蛻魹橹鳎幱谙M(fèi)金字塔頂端人士，包括企業(yè)、事業(yè)單位高管人員、企業(yè)主、以及財力雄厚的投資者。購房目的以投資為主購房置業(yè)的客戶居多，其次為自用客戶。購房關(guān)注點(diǎn)位置、便利性、升值空間、精裝修、配套、舒適度。北京成功綜合體案例華貿(mào)公寓客群分析終端客群：客戶用途：終端客群以自住、中長期租用房產(chǎn)居住以及租用大戶型住宅進(jìn)行辦公這三類為主?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)：自住客戶：位置、便利性、配套、舒適度；中長期租戶：位置、便利性、舒適度、配套、租金；租用辦公客戶：外立面形象、位置、便利性、配套、戶型面積、租金。北京成功綜合體案例結(jié)論1.從案例中可以看出，華貿(mào)中心內(nèi)部高檔公寓作為綜合體內(nèi)部居住配套而存在，公寓與其他業(yè)態(tài)之間是互相帶動，互為補(bǔ)充的關(guān)系，客戶在購買華貿(mào)中心其他業(yè)態(tài)同時希望在內(nèi)部有一個便利的居所，在購買公寓的同時又希望能較為便利的工作、購物和生活；2.華貿(mào)中心作為北京運(yùn)作非常成功并具有極強(qiáng)代表性項目，其內(nèi)部高端公寓精裝修風(fēng)格現(xiàn)代、豪華、舒適度高，與其整體項目定位相適應(yīng)，符合客戶心里需求。北京成功綜合體案例華貿(mào)公寓產(chǎn)品借鑒1.華茂公寓于年問世，年售罄，由于當(dāng)時的北京房地產(chǎn)市場發(fā)展處于多核發(fā)展時代的初期，因此華貿(mào)公寓的戶型以—平米中大戶型為主，且當(dāng)時售價較低，因此銷售情況良好；大悅城將在年開盤，價格相比2003-2007年有較大幅度提高，如果以平米戶型為主力的話，勢必導(dǎo)致總價過高，增加本項目銷售壓力；2.由于在—年期間，出現(xiàn)大量成長型企業(yè)，且這些企業(yè)看重的商務(wù)氛圍以及便利的交通，但這些企業(yè)資金占有量較少，承受不了長期租用高端寫字樓的費(fèi)用，因此這些成長型企業(yè)選擇辦公地點(diǎn)首選外立面具有一定檔次的商務(wù)公寓或高端公寓中的中大戶型，或以購買的形式或以租用的形式；這就導(dǎo)致華貿(mào)中心公寓內(nèi)部一部分大戶型的終端客戶以辦公為主，造成內(nèi)部管理混亂，影響其項目品質(zhì)；大悅城未來將成為天津高端綜合體項目，項目整體高端形象的樹立以及居住的純度和舒適型，直接影響到本項目住宅產(chǎn)品的銷售情況，我們是城市高端公寓，區(qū)別于傳統(tǒng)居住大盤，因此，本項目應(yīng)規(guī)劃成純居住類舒適高端公寓，且戶型應(yīng)以一居、二居中小戶型為主。北京成功綜合體案例華貿(mào)公寓大悅城問世時間所處時期2003—2007年2009年開盤城市多核發(fā)展初期100-170平米城市多核發(fā)展中期主力面積售價情況為避免價格過高，主力戶型面積應(yīng)小于170平米相對2009年較低良好相對2003年較高銷售狀況終端客戶較低的總價，才能保證良好的銷售狀況小戶型自??；部分大戶型辦公以中小戶型為主純居住類舒適高端公寓，均為居住型客戶北京成功綜合體案例萬達(dá)廣場開發(fā)商：萬達(dá)集團(tuán)交通環(huán)境：位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)與東四環(huán)之間，建國路（長安街東延長線）北側(cè)，CBD的核心地段，項目周邊社區(qū)成熟，交通便利，道路四通八達(dá)。整體規(guī)模：占地10萬平米，建筑面積52萬平米公寓主流產(chǎn)品：120-180平米二居、三居；295平米復(fù)式配套設(shè)施：酒店、寫字樓、餐飲、娛樂健身、休閑項目位于北京中央商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國貿(mào)中心，坐北朝南。項目總建筑面積約50萬平方米，其中商業(yè)廣場面積22萬平方米，引入沃爾瑪、新世界百貨、名店世界、萬達(dá)國際影城、大歌星KTV、桑拿會所、神采飛揚(yáng)電玩城、索菲特白金五星級酒店等主力店。銷售價格:14000元/平米（05年3月）物業(yè)及費(fèi)用:4.60元/平方米·月物業(yè)公司:大連萬達(dá)物業(yè)管理公司北京成功綜合體案例產(chǎn)品組合北區(qū)（一期）：以國際商務(wù)港為主的商務(wù)區(qū)，建筑面積30萬平方米，由4座中高層商務(wù)樓、特色商業(yè)街、設(shè)施齊全的高檔商務(wù)會所、會議中心、地下車庫及獨(dú)具匠心的近3萬平米大型城市森林廣場組成。南區(qū)（二期）：北區(qū)20萬平方米，由一座法國白金級五星級索菲特大酒店和兩棟國際頂級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓以及與名列世界500強(qiáng)前茅的美國沃爾瑪、時代華納、大食代等國際商業(yè)巨子攜手的大型城市綜合物業(yè)。南區(qū)北京萬達(dá)廣場整體項目分為南北兩區(qū)北京成功綜合體案例項目點(diǎn)評萬達(dá)廣場集國際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、高端商務(wù)公寓、白金級五星級酒店、沃爾瑪、華納等國際指名品牌于一體，其規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)帶動泛大望路片區(qū)的發(fā)展，提升了大望路片區(qū)的地位；萬達(dá)廣場與華貿(mào)中心共同使大望路片區(qū)成為又一個核心區(qū)。北京成功綜合體案例萬達(dá)廣場公寓萬達(dá)國際廣場公寓外立面以簡單、明快的線條為主，具有很強(qiáng)的商務(wù)分為，戶型以大面積二居和三居為主，目前萬達(dá)廣場公寓內(nèi)部的終端客群以成長型企業(yè)以及中小型公司居多，以傳媒、房地產(chǎn)、旅游等服務(wù)性行業(yè)為主。北京成功綜合體案例萬達(dá)廣場—結(jié)論項目萬達(dá)廣場公寓產(chǎn)品結(jié)果?外立面設(shè)計偏向商務(wù)，缺乏住宅的溫馨感、親切感，符合中小型公司對選址的外立面要求；參考：使公寓產(chǎn)品變質(zhì)成為辦公產(chǎn)品，內(nèi)部商、住混雜，降低作為居住產(chǎn)品的品質(zhì)?戶型面積過大，且當(dāng)時售價相對較低，因此適合中小型公司購買用于辦公。?外立面應(yīng)以現(xiàn)代、簡潔的風(fēng)格為主，突出作為純居住類產(chǎn)品的親近感、舒適感；借鑒：大悅城使本項目住宅部分成為高端、舒適、精巧的純居住社區(qū)，保證產(chǎn)品單純特質(zhì)。?盡量以中小戶型為主，且戶型設(shè)計應(yīng)盡量考慮作為居住的舒適程度，盡量多一些功能性空間，例如儲藏室、衣帽間等。北京成功綜合體案例亮馬河大廈開發(fā)商:北京亮馬河大廈有限公司交通環(huán)境：亮馬河公寓位于北京市東三環(huán)北路，毗鄰燕莎購物中心和機(jī)場高速路，距天安門廣場和首都機(jī)場十五分鐘車程。周圍環(huán)繞第二、第三使館區(qū)已經(jīng)中國國際展覽中心和全國農(nóng)業(yè)展覽館。整體規(guī)模：總建筑面積：12萬平米。公寓主流產(chǎn)品：42-49平米一居；97平米二居；153平米三居。配套設(shè)施：酒店、公寓、商場、銀行、郵局、健身中心、會所、中西餐廳、美容美發(fā)等。物業(yè)公司:北京亮馬河大廈物業(yè)管理有限公司北京成功綜合體案例亮馬河大廈公寓公寓共有248套一居室到三居室套房，全部配有全套家具電器，包括純毛地毯、高檔裝修；整體臥室柜、整面墻鏡子；全套廚房設(shè)備，電磁爐、微波爐、洗衣季、電冰箱、以及餐具和刀具，寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)，免費(fèi)衛(wèi)星頻道，電影電視頻道。內(nèi)部配套：?健身房?室外網(wǎng)球場?室內(nèi)游泳池其它服務(wù)和設(shè)施：?票務(wù)中心洗衣熨燙?中國銀行花店?郵局室內(nèi)游泳池?美容廳室外網(wǎng)球場?美發(fā)廳健身房?停車場桑拿裕?超市24小時商務(wù)中心?書店各種餐廳租金價目表：居型面積（平方米）月租金（人民幣）一居室42m2一居室49m2二居室97m2三居室153m211500125002200028000注：最短租期不能少于1年。北京成功綜合體案例亮馬河大廈公寓——結(jié)論項目條件結(jié)果?開發(fā)商整體持有，只租不售參考：亮馬河大廈涉外公寓大量國外中短期客戶，特別以德國商務(wù)人士居多，租住亮馬河大廈公寓。?寫字樓引入德國中心，帶來大量長期涉外租客；?項目處于東三環(huán)黃金地段，支持其涉外條件；?高檔裝修、全套高檔家具；?全面高端配套。?本項目商業(yè)、商務(wù)配套齊全，高端，整體水平檔次高于亮馬河大廈；?本項目酒店式公寓可以作為涉外公寓借鑒：大悅城?由于政策等原因，本項目住宅部分涉外有一定的難度，但由于項目自身具有涉外基礎(chǔ)，可能會吸引部分外籍客群前來購房置業(yè)。?項目內(nèi)部寫字樓、商業(yè)等高端業(yè)態(tài)，為本項目帶來大量外籍客群，這些客群需要在本項目內(nèi)部中短期，甚至長期居住?以上條件使本項目具備了涉外基礎(chǔ)。國外成功案例分析城市中心綜合體案例：東京六本木新城六本木新城（六本木ヒルズ），又稱六本木之丘，位于日本東京鬧市區(qū)內(nèi)的六本木，由森大樓公司（森ビル）主導(dǎo)開發(fā)，是日本目前規(guī)模最大的都市再開發(fā)計劃之一。六本木新城打造城市中的城市總占地面積：110,000平方米總建筑面積：750,000平方米六本木新城森大廈：369,451平方米東京君悅大酒店：69,000平方米住宅：149,800平方米朝日電視臺：73,700平方米六本木新城入口大廈：30,800平方米櫸樹坂天臺大廈：6,900平方米六本木新城再開發(fā)計劃以打造“城市中的城市”為目標(biāo)，并以展現(xiàn)其藝術(shù)、景觀、生活獨(dú)特的一面為發(fā)展重點(diǎn)。櫸木坂六本木綜合樓：23,700平方米以辦公大樓森大廈（MoriTower）為中心，具備了居住、辦公、娛樂、學(xué)習(xí)、休閑等多種功能及設(shè)施，是一個超大型復(fù)合型都會社區(qū)。好萊塢美容美發(fā)世界：24,800平方米六本木新城住宅提倡“住職接近”理念六本木新城住宅區(qū)，是4棟由6層～43層的住宅大樓組成的高級居住區(qū)，層數(shù)分別是6、18、43、43層，合計建筑面積14.98萬平方米。提供超過800個單位的居住空間。住宅單位戶型多樣，面積從50平米到400平米不等。每一座公寓的屋頂都有屋頂花園。每棟住宅均有酒店式服務(wù)，以及一個住客會所?？蛻糁饕獮樯虅?wù)人士：他們都在附近工作，住宅與辦公地點(diǎn)比較接近，發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系不需要花費(fèi)大量的交通時間，減少了許多不必要的浪費(fèi)。這就是森大廈株式會社森稔社長所提倡的——“住職接近”理念的體現(xiàn)。案例思考：