成都錦里商街、寬窄巷舊城改造商業(yè)案例分析

成都舊城改造商業(yè)案例分析案例一、錦里古街錦里序

名彰漢唐，街納古今。

功著三國，客聚五洲?！镜乩砦恢谩?/p>

與三國圣地成都武侯祠東側一墻之隔，古街呈南北走向，蜿蜒曲折近400米，街道不寬，悠長而曲折；總占地16畝，建筑面積6520平方米，上下錯落，層高只有一二層，一黑、白、灰為主色調；青磚鋪地，尤顯古樸、典雅。

【歷史意義】

錦里古街的前身是成都武侯祠旁的一條名為“曹營壩〞的小巷。“錦里古街〞由舊民房改造而來，是一個建筑、風俗、民生高度融合的佳例，對于舊城改建重建和城市功能再生有重要的參考作用。【現(xiàn)代演繹】錦里古街概況有“成都版清明上河圖〞之稱的錦里與2004年11月1日正式開市，對各地游客開放。雖然錦里跟武侯祠連為一體，但進入錦里是不需要買門票的。這是一條集中展示巴蜀民風民俗和三國蜀漢文化的民俗風情街。說明：武侯祠本是劉備墓、祭祀劉備的漢昭烈廟和諸葛武鄉(xiāng)侯祠的合祀之地，但人們都用武侯祠這個名稱來代稱。都市里離浪漫最近的地方——聲色“錦里〞，是都市休閑族的精神驛站，是體驗時尚休閑的魅力街區(qū)。

錦里古街以川西古鎮(zhèn)的建筑風格為特色，集旅游購物、休閑娛樂為一體。茶坊、餐廳、酒吧、旅游工藝品、四川特色產品等經營工程，各色特色小攤遍布街區(qū)，更有一條好吃街，網羅了最具四川特色的各種名小吃，讓每一位游客都能邊走邊看，邊看邊吃，邊吃邊玩。古街定期舉行趣味十足的民間婚禮、民間音樂及戲劇表演、民俗服裝秀，并按照中國傳統(tǒng)節(jié)日舉行具有鮮明民俗特色的主題活動。例如元宵燈會、小吃節(jié)，端午吃粽子大賽，七夕情人節(jié)主題活動，中秋親友團聚賞月會等，讓你在一種原汁原味的川西民俗文化氣氛中去享受最愜意的休閑娛樂方式。

在錦里，在這片都市休閑新天地，總有一處讓你魂縈夢系。

錦里古街的開展350米的綿長畫卷訴說著秦漢三國的古老文化……透過這里看錦里那別樣的風情魅力……錦里古街掠影錦里古街掠影白天的錦里古街錦里聞名中外，每年接待數百萬的中外游客，更有更多歷史學家對這里情有獨鐘。都說成都是一座“來了就不想離開，走了還想再來的城市〞。在一定程度上，錦里，這個坐落在市中心的古老街區(qū)，也承載著不可推卸的責任。

夜幕下的錦里古街夜幕籠罩之下，這條古街更顯多情與嫵媚，絲毫不同于白天的浪漫和熱鬧。數不清的大紅燈籠仿佛在向你訴說幾千年來的歷史故事，一個個行人眼含期待和不舍，走在青石小道上。錦里古街之定位定位整體主要強調“一條龍效勞“和〞全方位展示“，在短短缺乏400米的古街上，讓游客充分體驗川蜀文化的原味生活。利用武侯祠人文資源，走市場化運作之路，打造體驗川西民俗文化的旅游文化休閑一條街，引進品牌產品，逐步形成以武侯祠為中心的錦里商圈，做強做大三國文化產業(yè)。2004年，武侯祠博物館與一家文化廣告公司合資組建了錦里旅游文化經營管理?！板\里古街〞的品牌、土地和所有店面的所有權屬于博物館，經營權屬于管理公司。這種體制、機制上的創(chuàng)新，解決了武侯祠與“錦里古街〞共享文化資源的問題，有助于古街的可持續(xù)開展，同時也讓古街逐步形成了一整套市場化的運作模式武侯祠錦里古街之規(guī)劃1-廣場2-酒吧、休閑購物街3-小吃街4-購物住宿區(qū)錦里古街目前規(guī)劃主要包括酒吧休閑購物區(qū)、餐飲名小吃、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品等四大局部，濃縮了成都生活的精華；從平面布局上看，采用〞步行街—廣場—步行街—廣場“的整體線性開展完成商業(yè)空間的營造；錦里古街之業(yè)態(tài)分布整體規(guī)劃業(yè)態(tài)比例：餐飲約占16%購物約占56%休閑娛樂約占18%其它約占10%所有商戶統(tǒng)一采用只租不售的方式經營；在購物區(qū)和小吃區(qū)多以單層建筑為多；酒吧區(qū)多為兩層，面積在100-200平米左右；客棧區(qū)域多數靜態(tài)區(qū)，為兩層，面積一樓做特色專賣店、二樓客棧、客房之用，情趣盎然；租金約80-100元/平米左右，物管費接近40元/平米，經營本錢比較高昂；錦里廣場步行街中必然出現(xiàn)的一個節(jié)點，承擔著聚集、分流、休憩、娛樂等功能，也是動靜分區(qū)的一個過度。1-廣場2-酒吧、休閑購物街3-小吃街4-購物住宿區(qū)廣場酒店區(qū)小吃街酒吧區(qū)錦里古街之建筑采用清末明初的四川古鎮(zhèn)建筑風格，與武侯祠博物館主題風格一致，使人盡享四川的原汁原味；裝飾上用大量木材和小青瓦，青磚鋪地，更加古樸，真實，恍假設時光倒流；建筑全部為一至兩層；立面主要采用黑、白、灰等搭配；清一色川西建筑風格，粉墻黛瓦、棕或黑色木楞門窗、馬頭墻、歇山頂、飛檐角、二樓飄廊、木板墻、木墻裙……街鋪排列錯落有致，房檐及挑樓下滿掛中國民間各式絲綢紅燈籠及廣告錦旗條幅；獨特的商業(yè)建筑是文化商業(yè)的最好載體。飛檐角二樓飄廊燈籠錦里酒吧錦里小吃店街邊茶館錦里茶館錦里古街街道最寬處約6米，平均3-4米，其間也布置廣告燈箱、酒吧品茶坐椅及售貨攤檔，蜿蜒曲折向前延伸對聚集人流起到很好作用。

小街、古街、文化街錦里古街之步行街招牌燈籠青磚步行街捏糖人民俗風情小店錦里古街之民俗小店錦里古街以川西古鎮(zhèn)的建筑風格為特色，經營以四川當地特色的風俗小店遍布街區(qū)，邊走邊看，仿佛置身于古街民巷之中，現(xiàn)代與古典的完全融合。讓你在一種原汁原味的川西民俗文化氣氛中去享受最愜意的休閑娛樂方式。定期舉辦經典川戲節(jié)目，民俗小攤，如皮影、糖人、剪紙等。吹糖人綿竹年畫藏龍臥虎蕎面三大炮、牛肉焦餅、黃醪糟、糖油果子甜水面、涼面、鹵菜油炸臭豆腐、張飛牛肉湯長發(fā)麻餅錦里小吃大搜羅:錦里古街之特色小吃“民俗活動服裝展〞“親友團聚賞月會〞“錦里七夕會〞“錦里旅游人才會〞“錦里首屆攀巖節(jié)〞將休閑充分融入生活，錦里將成都這個城市的休閑姿態(tài)運用到極致，各樣特色的活動選擇在這里開展，游人可以自由參與，有效傳達了民俗文化的個性，獨具地方特色的購物空間，使人留戀往返。錦里古街之民俗活動古老傳統(tǒng)的文化街，有自己的歷史和文化底蘊，使“人、商業(yè)、建筑、傳統(tǒng)文化〞完美結合，呈現(xiàn)“風情濃郁，尺度宜人，地域性強“的特色，表達了商業(yè)街“文化是魂，建筑是體，商業(yè)是心〞的理念，是古建筑商業(yè)化運作的成功案例。成都，以濃郁的休閑氣質而聞名，是一座來了就不想再離開的地方；在錦里，將川西好玩的，好吃的，好看的，一網打盡，將是休閑游玩的最正確選擇。錦里記……準確的工程定位：錦里仿古步行街的建筑特色、內部空間布局、內部商業(yè)運營是其成功的重要因素。其所營造的復古情景增添了步行街的特色，內部線型的動態(tài)空間，都是其成功的關鍵；特色化的經營模式：主要以休閑娛樂、旅游購物為一體，定期舉辦特色民俗主題活動，營造復古風情、尺度適宜、地方特色強烈的購物游覽空間；依托城市大環(huán)境背景：依托成都整體市場大環(huán)境，借助武侯祠旅游景點的游客保證，內外部交通保證人流量，特色的風味經營保證持續(xù)性。錦里商業(yè)古街運營啟示：文化牌+休閑牌+街區(qū)牌==特色旅游文化商業(yè)街天時、地利、人和較多游客反映小吃、冷飲等價格高丹效勞水準低，面臨著商家品牌引進力度較弱，無法保證經營的可持續(xù)性；可能會產生只逛不消費的情況，長期以來無法保證商家利潤；除了酒巴、餐飲酒樓，其余的店鋪底層大多只有一室，進深普遍較淺，無法再往后作空間延伸，無法呈現(xiàn)宋代街市“前店后坊〞、“前店后宅〞的商業(yè)形式，只做到情景展示營銷，無法做到體驗營銷。；步行街整體不允許行車，在這樣集中式的旅游片區(qū)，停車問題成為謳待解決的重要問題；隨著成都寬窄巷、文殊院等旅游商業(yè)街的開展，同質化競爭也異常劇烈，如何走一條特色化的道路，隨著市場變化及時調整業(yè)態(tài)及經營管理方式將是其一直要面對的問題。錦里商業(yè)古街面臨問題：步行街只能提供適宜的購物環(huán)境，要想做活做持久，需要對業(yè)態(tài)合理規(guī)劃、業(yè)種合理引進和整體經營管理的科學運作，經過分析，也發(fā)現(xiàn)錦里古街在經營過程中也存在以下問題：案例二、寬窄巷寬窄巷前世今生寬窄巷概況下同仁街1、地理位置寬窄巷子由北以支磯石街與寬巷子中間劃線并納入成都畫院北墻為界，南以井巷子為界，東以長順上街與寬窄巷東街口為界，西以下同仁路與寬窄巷子西街口為界。支磯石街長順上街西街口寬窄巷概況5、總體定位：最具典范性成都歷史文化商業(yè)步行街區(qū)中國首個院落式情景消費體驗區(qū)成都城市懷舊和深度旅游的人文游憩中心6、商業(yè)定位：時尚生活街區(qū)7、文化定位：寬巷子-閑生活窄巷子—慢生活井巷子—新生活8、開發(fā)時間：2004-2021年2021年6月14日開街寬窄巷子歷史文化片區(qū)保護性改造工程，尋求歷史文化保護街區(qū)與現(xiàn)代商業(yè)成功結合的經營模式，以“成都生活精神〞為線索，在保護老成都原真建筑風貌的根底上，形成會聚街面民俗生活體驗、公益博覽、高檔餐飲、宅院酒店、娛樂休閑、特色策展、情景再現(xiàn)等業(yè)態(tài)的“院落式情景消費街區(qū)〞和“成都城市懷舊旅游的人文游憩中心〞。寬窄巷規(guī)劃布局2、商業(yè)規(guī)劃整體上看，為突出工程“市場生活街區(qū)〞和“體驗街區(qū)〞的定位，將各巷子分別定位，便于吸引各業(yè)態(tài)的進駐，使得工程層次清楚；既保存老成都的文化內涵，又融入西方文化，實現(xiàn)中西合璧的同時給老巷子賦予新內涵。從建筑產品來看，建筑高度不超過2層，街巷寬度不超過6米，從街到巷到門廳，院落空間層次非常清晰，以巷子為中心，以院落為單位，充分表達層次性。在業(yè)態(tài)搭配設置上：寬巷子以餐飲、茶館為主，窄巷子以西餐、咖啡為主，井巷子以酒吧、夜店為主，表達時間序列的層次性，復合人們逛街、購物消費的心理習慣，一天的行程滿滿當當。1、總體布局寬窄巷子由三條步行街組成，且中間用通道連通，實現(xiàn)人氣、商氣的互動，也非常具有人性化。另外，在寬巷子兩端分別設置東廣場和西廣場，聚集人氣、提供銷售場地作用。步行街長約400米，寬巷子寬度以6-7米居多，窄巷子寬度為4米，街巷距離適合聚集人氣。寬窄巷商家業(yè)態(tài)分布名稱規(guī)劃主題定位業(yè)態(tài)分布寬巷子閑生活旅游休閑主題的情景消費游憩區(qū)酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色酒館、特色客棧等窄巷子慢生活品牌商業(yè)主題的精致生活品味區(qū)各國西餐、各地品牌餐飲、精品飾品、藝術休閑、特色文化主題店井巷子新生活時尚動感主題的娛樂區(qū)酒吧、夜店、婚場、小型特色零售、輕便餐飲、創(chuàng)意時尚店1、寬巷子的閑生活寬巷子代表了最成都、最市井的民間文化；原住民、龍?zhí)每蜅?、精美的門頭、梧桐樹、街檐下的老茶館……構成了寬巷子獨一無二的吸引元素和成都語匯；寬巷子，呈現(xiàn)了現(xiàn)代人對于一個城市的記憶。〞老人在老茶館門口安詳地喝茶擺龍門陣，貓懶懶地盤在腳下打盹，梧桐樹投下斑駁的影子，院落里的樹上掛著一對畫眉……特色茶館老成都原真生活體驗館老成都人閑適生活2、窄巷子的慢生活四合院品牌服飾櫥窗展示窄窄的街道入鄉(xiāng)隨俗的星巴克3、井巷子的新生活在清代，井巷子叫如意胡同，又名明德胡同。之后，這里又命名為井巷子，因康熙年間鑿下的一處古井而得名。改造后的井巷子的定位是成都人的新生活。井巷子是寬窄巷子的現(xiàn)代界面，是寬窄巷子最開放、最多元、最動感的消費空間——在成都最美的歷史街區(qū)里，享受豐富多彩的美食；在成都最精致的傳統(tǒng)建筑里，享受聲色斑斕的夜晚；在成都最經典的悠長巷子里，享受自由創(chuàng)意的快樂。特色店鋪小洋樓是井巷子中最具特色的建筑，據說曾是一個大戶人家的私邸，目前經營法國巧克力。這座法式風情的小洋樓展現(xiàn)了成都兼容并包的開放心態(tài)。同時也可承辦浪漫婚禮。陸福會所寬窄巷里難得一見的看變臉、滾燈、京劇、木偶變臉等曲藝表演的會所。香港設計師高文安的“mycoffee〞咖啡館，透露出一種舒適和豁達的生活態(tài)度。特色文化墻穿越時光隧道，感悟那過去的點滴生活……特色標識、導示牌公告欄街區(qū)導示商家促銷廣告導示地下停車場出入口商家導示菜譜公