（房地產(chǎn)投資招商）房地產(chǎn)投資分析版本總結(jié)

第14201．決策分析（即方案比選分析1）行為的主體不同。2）??足點不同。3）所起的作用不同。4）對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目的凈現(xiàn)金流量（即稅前現(xiàn)金流量或利潤總額）（或總成本費用）Mr,n,112、已知了抵押常數(shù)（或通過查表）345第2房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質(zhì)實體的“物在房地產(chǎn)市場上，每一個交易物都是彼此獨??2．商業(yè)物業(yè)有時也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等、出租商住樓等。位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。2．3．1）2）3）4）2-2對投資環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測，一般是指對下列各環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測：1）2）3）經(jīng)濟環(huán)境4）5）6）7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境1）此外還包括消費者購買商品的動機以及使用商品的事實情況調(diào)查分析。1．2．3．4．1）術(shù)平均法進行預(yù)測時的預(yù)測值；n：代表資料數(shù)；xn：n（=1，2，3，……）。ayibx

bnxiyixiyi 運用最小二乘法求得如下方程組

nx2(x)令，則上式可簡化為：式中：yi：各年的實際銷售量；xi：各年的代號；n：a=1a=01yxabay

bxi

bnxiy

xiy nx2(x) x市場分析應(yīng)用舉例地區(qū)經(jīng)濟概況（可與國家進行對比分析（1）就業(yè)分析；（2）人口和家庭分析；（3）吸納率分析（就每一個相關(guān)的細分市場進行需求預(yù)測，以估計市場吸納的價格和數(shù)量預(yù)估市場吸納計劃（相應(yīng)時間周期內(nèi)的需求列出競爭項目的功能和特點（價格、數(shù)量、設(shè)計形式、功能、裝修標準描述已建成或正在建設(shè)中的競爭性項目（價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點市場分析結(jié)果（市場占有率、擬建項目銷售或出租進度、價格、銷售期第38出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險合同和預(yù)租（售）（1）劃撥土地使用權(quán)的范圍（2）（1）閑置土地的范圍（2）閑置土地的處置方式（3）容積率（居住建筑面積密度）：4．交易程序的規(guī)范化第4平利率用簡單的百分比表示資金的年利率。有效利率可根據(jù)平利率和計息期計算出來。計算公式為：貸款利率＝籌資成本＋管理和運行費用＋違約風險補償＋預(yù)期利潤水平（銀行必須清楚每項成本21~53%左右。10%12%~3%。2）1.5%~2%。3）其他銷售費用，一般約為0.5%~1%4%~6%。2%~3%。3%~7%估算。①搜集交易實例②選擇比較實例房地產(chǎn)③建??價格可比基礎(chǔ)④比較實例的比較和修正⑤確定該房地產(chǎn)的比準價格1．所在地在市區(qū)的為7%，在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%，其它為1%；教育費附加的稅率一般為3%。10~30%后的余額為計稅依據(jù)計算繳納額。50%（包括本比例數(shù)，下同）50%，100%100%，200%房地產(chǎn)投資項目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金1）70%，而且是以開發(fā)項目本身的抵押貸款為主。針對項目還本付息表，可進行如下分析:1．2．3．研究資金籌措6資金來源與運用表是反映房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項目的資金籌措方案金流量表有著本質(zhì)的不同。5533%。計算的是盈利能力的靜態(tài)指標；通過“現(xiàn)金流量表”計算的是盈利能力的動態(tài)指標。同時“利潤表”也為償債保障比率有時也叫償債能力比率、還本付息比率。表示項目凈經(jīng)營收益與年債息總額（年還本付息額之間的關(guān)系。這是項目凈經(jīng)營收入在降到不足以清償所欠的債務(wù)本息之前的下降程度。償債保障比率=凈經(jīng)營收益/年債息額（年還本付息額）該倍數(shù)越大，則周轉(zhuǎn)不靈的可能性越小，因而所面臨的財務(wù)風險越小，它表明了貸款的安全程度，所以該指標越大越好。1）回收期=初始股本投資/稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報率的倒數(shù)1總投資額×100%100根據(jù)公式得：投資回收期=100/10=10（年借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù)-開始借款的期數(shù)+（當期償還借款額/當期可用于還款的資金額）或=償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計的期數(shù)-開始借款的期數(shù)+（當期償還借款額/當期可用于還款的資金額）2．1）現(xiàn)金流入量；COt：第年的現(xiàn)金流出量；ic：行業(yè)或部門基準收益率或設(shè)定的目標收益率；t：ic：基準貼現(xiàn)率就是項目凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的利率。它反映了資金的時間價值。NPV＞0NPV＝0NPV＜0（即小于貼現(xiàn)率）或6-4房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為：-t=0（CI-CO）t：t；FIRR：財務(wù)內(nèi)部收益率；2%，否則，折現(xiàn)率、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的（或基準折現(xiàn)率房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用用地面積：11417建筑密度容積率（地上綠化率人口密度：≦1085232191．1）上述兩項合計：151916-20。不可預(yù)見費。取以上（1）~（4）3%管理費用。取以上（1）~（4）3%2%；1100007.11%，每年等本償還，要求221459.92開發(fā)費用小計：4998.976-25?？紤]了所有因素后，通過系數(shù)修正計算出其加權(quán)平均數(shù)，確定本項目的住宅價格為：7458項目的商鋪單價為：1928325~30住宅：7400車位：2535965.72130001100001，27.11％FIRR＝47.82%資本金稅后內(nèi)部收益率資本金稅后凈現(xiàn)值＝5154.982%，9%作為基準折現(xiàn)率。第7=單位售價×銷量×（1-銷售稅率）設(shè)：Z：表示利潤；P：表示單位售價；Q：表示產(chǎn)（銷）量；r：表示銷售稅率；CvCF：則上述公式可表示為：Z=PQ(1-r)-CvQ-CF1．房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積（或產(chǎn)品產(chǎn)量）5Z、Q、P、Cv、CF。綜上所述，房地產(chǎn)投資項目的臨界點分析，主要是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本、產(chǎn)（銷）量（建筑面積、售通過分析各變量變動對經(jīng)濟評價指標的影響程度，建??2．第8（希望獲得的收益）2．多樣性(隨機性）3．4．1．（1）方差（2）9此類決策結(jié)果在很大程度上依賴于決策者對風險所持的態(tài)度。這些決策準則包括：1）2）樂觀準3）4）5）機會均等準則獨??獨??方案是指一組相互獨??、互不排斥的方案。在獨??混合方案是指兼有互斥方案和獨??1．凈現(xiàn)值NPV≥0差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為：[(CI-CO)'t-(CI-CO)"t](1+)-t=0，式中：△IRR(CI-CO)'t現(xiàn)金流量；(CI-CO)"t：投資小的方案第期凈現(xiàn)金流量；n——開發(fā)經(jīng)營期。等額年值A(chǔ)W=NPV,AWNPV等額年值大的方案應(yīng)為優(yōu)選方案。費用現(xiàn)值大多數(shù)情況下的獨??一致的。因此，可選擇任一指標作為項目財務(wù)分析指標。但是在某些情況下（如多個方案進行比較和選擇時，相互矛盾的信號出現(xiàn)了，這兩種方法可能會對現(xiàn)有的備選方案作出不同的排序。對于項目計算期不同的互斥方案項目，一般采用等額年值指標進行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益3．對于計算期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進行比選。獨??9.3.360187××19493.43.67248002.59700城市建設(shè)規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998529105141018%的速度增長，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民2000場看，199819.2414.661.89××8.7815.73.4××9.138500.31：1.2。10-1123914202810算36718344977210-2。12.4%、35.6%52%；10-3。10-35.85%，3，310-410-420%、701034480%，以后各年均為100%10-5。10-51250350016701000·平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租。，200010-6~10-8。10-7110-83.839.290910-910-9（全部投資）單位：萬元4310-11注：有效利率為5.98%。10-13。10-135．10%20.1%17.7%12-2064.04.16410-1410-14158011601083771425310-15。10-15目的實施將對××市的建設(shè)和改善居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。項目內(nèi)部收益率達28.8%，6年內(nèi)10-16。投資成本（購買價營業(yè)稅：（2）城市建設(shè)維護稅：（3）印花稅：（4）契稅：（5）稅后利潤：（2）投資利潤率：（3）資本金凈利潤率（年投資收益率11.5案例該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當于購買價格5.3%的各種稅費（如契稅、手續(xù)費、律師費用、其他費用等。其中，相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當于4814%。試從投資者的角度，計算該項目自有資金的財務(wù)凈第1年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（萬元）第2年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（萬元）第3年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（萬元427000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（萬元11-3因為ic=14%，故NPV=789.81＞0，F(xiàn)IRR=14.78%＞14%，案例1．（1）每月計息利率511-4。折舊基數(shù)為：1950×85%=1657.5該項目年潛在總收入=單元月租金×單元數(shù)×12個月×（1