國際智能化居家養(yǎng)老中心老年公寓的項目建議書可行性的報告

徐州大福城項目國際智能化居家養(yǎng)老中心

老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂。

---摘自《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》1.1項目提要項目名稱：徐州大福城（國際智能化居家安老中心）（待定，以下簡稱項目）協(xié)辦單位：徐州市鼓樓區(qū)人民政府徐州市民政局；老齡委/老年基金會建設(shè)單位：待組建（由投資合作方共同組建）建設(shè)地點(diǎn)：江蘇省徐州市鼓樓區(qū)轄內(nèi)

1.2項目建設(shè)的國家政策依據(jù)中華人民共和國老年人權(quán)益保障法（修訂草案）《徐州市老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》《江蘇省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》《江蘇省“十二五”老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》《全國老齡委、民政部等十部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》2019-01-29

《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)【2019】7號）《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等11部委關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見的通知》（國辦發(fā)[2000]19號《民政部關(guān)于開展養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動的通知》（民函[2019]48號《民政部關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機(jī)構(gòu)的意見》（民發(fā)[2019]170號《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等10部委關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)[2019]6號1.3項目定位

擬建設(shè)的位于徐州鼓樓區(qū)的國際智能化社區(qū)居家安老中心項目，是以社會化居家養(yǎng)老為宗旨，將家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老有效地結(jié)合起來；是現(xiàn)代科技與養(yǎng)老服務(wù)有機(jī)結(jié)合，代表先進(jìn)養(yǎng)老方式的發(fā)展方向；是以國內(nèi)外成功老年徐州籍華人為主要服務(wù)對象，同時又適宜從0歲到100歲的全齡化的客戶群體。以智能化引領(lǐng)養(yǎng)老服務(wù)方式轉(zhuǎn)變，以老年人健康、發(fā)展為中心，全面提升老年人幸福指數(shù)，為老年人提供安全便捷健康舒適服務(wù)的現(xiàn)代養(yǎng)老模式。2.1中國人口老齡化現(xiàn)狀與特點(diǎn)

聯(lián)合國將“60歲以上人口占總?cè)丝诒壤?0%，或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個國家是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)，我國在90年代末就已進(jìn)入老齡化社會。老年人口基數(shù)大增長速度快中國老齡人數(shù)占世界首位。截至2019年末，我國60歲及以上老年人口達(dá)1.85億；65歲及以上老人有1.23億，約占總?cè)丝诘?.1％，占世界老齡人口總數(shù)的１／５。到２０５０年，我國老年人口總量將超過４億。高齡化、空巢化、失能化日趨明顯第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億；約有40%的老人是“空巢老人”；我國城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬，占老年人口總數(shù)的19%；預(yù)計到“十二五”期末，80歲及以上的高齡老人將達(dá)到2400萬。

未富先老發(fā)達(dá)國家是在基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的條件下進(jìn)入老齡社會的，屬于先富后老或富老同步，而中國則是在尚未實現(xiàn)現(xiàn)代化，經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的情況下提前進(jìn)入老齡社會的。家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重生育率下降、人均壽命延長直接導(dǎo)致家庭供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)成倍增長?！八亩弧钡娜丝诮Y(jié)構(gòu)（一對夫婦同時贍養(yǎng)４個老人和１個小孩）愈加明顯。2.2我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式及存在的問題

·家庭養(yǎng)老中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)模式。近幾年據(jù)各地調(diào)查，有95%的人不愿意選擇社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。選擇家庭養(yǎng)老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經(jīng)濟(jì)上也比較劃算，從社會的角度考慮，家庭養(yǎng)老的社會硬件設(shè)施成本幾乎為零。以家庭養(yǎng)老為主要養(yǎng)老方式，在很長時期內(nèi)是適應(yīng)我國國情的。但家庭養(yǎng)老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性?，F(xiàn)代社會的人際競爭加劇，工作負(fù)擔(dān)加重，加之原有住宅養(yǎng)老功能的不具備，致使家庭養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；生育率降低，“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現(xiàn)，家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式必將隨家庭結(jié)構(gòu)的變化而逐步向社會養(yǎng)老過渡。

·機(jī)構(gòu)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、臨終關(guān)懷醫(yī)院等等）將老人集中起來，進(jìn)行全方位的照顧。從老年人住宅的經(jīng)營管理看，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是我國重要的養(yǎng)老模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。近年來，中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量不斷增加，截至目前，城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已發(fā)展到４．１８萬個，養(yǎng)老床位３６５萬張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位達(dá)到１９．７張。但這一比例不僅低于發(fā)達(dá)國家５０‰至７０‰的平均水平，也低于發(fā)展中國家２０‰至３０‰的水平。曾有一則這樣的消息引發(fā)社會關(guān)注，“北京一家公辦養(yǎng)老院排號7000需等10年”。但需要排隊的情況基本發(fā)生在政府投入多，服務(wù)質(zhì)量、醫(yī)療條件、養(yǎng)老環(huán)境都好的公立養(yǎng)老院。而民營養(yǎng)老院需要排隊的情況并不多。甚至有的農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)了一方面無人照料的老人自發(fā)組織起來互助養(yǎng)老，另一方面村鎮(zhèn)養(yǎng)老院乏人問津的情況。

2.2我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式及存在的問題2.2我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式及存在的問題·老年公寓現(xiàn)在中國一些城市和地方出現(xiàn)的老年公寓，都存在規(guī)模小、配套設(shè)施不完善，多為民企經(jīng)營，收費(fèi)亦不低。還有一些是打著“老年公寓”旗號的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這樣的“老年公寓”依然帶有強(qiáng)烈的社會福利色彩。這種養(yǎng)老模式較之機(jī)構(gòu)化養(yǎng)老具備人性化、家庭化，但它還是一種集中式養(yǎng)老模式，社區(qū)內(nèi)還是滿眼白頭翁，與主流社會脫離，也無法滿足與子女共處的生活親情化需求。且用地為經(jīng)營性質(zhì)，老人只能以租賃、會員方式入住，無分戶房產(chǎn)權(quán)證。·社區(qū)助老服務(wù)近年來由政府提倡和實施的社區(qū)助老服務(wù)，是以社區(qū)為基礎(chǔ)，向居家養(yǎng)老的老年人提供預(yù)防我國人口老齡化對經(jīng)濟(jì)的影響及其對策性、補(bǔ)救性和發(fā)展性的服務(wù)。由社區(qū)為老年人提供必要的照顧與服務(wù)等延展性的服務(wù)。但我國幾乎所有傳統(tǒng)模式社區(qū)、居所、街坊，在當(dāng)初設(shè)計時沒有考慮到老年人的需求，比如：無障礙設(shè)計、清楚的方向指示、明確標(biāo)志系統(tǒng)、醫(yī)療保健中心，更談不上齊全的老年交流場所、老年運(yùn)動場所、老年人所需要的健康居住環(huán)境。2.3發(fā)達(dá)國家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基礎(chǔ)上的養(yǎng)老模式發(fā)達(dá)的生產(chǎn)力水平良好的社會保障體系從關(guān)注老年人的心理感受出發(fā)2.3發(fā)達(dá)國家老年住宅的研究背景比較項西方型社會東方型社會傳統(tǒng)家庭觀社會風(fēng)尚是獨(dú)立自主，互不拖累社會公德應(yīng)贍養(yǎng)老人，敬老愛幼主體家庭結(jié)構(gòu)親子分居小家庭為主體多代同堂大家庭為主體老年福利體制政府立法，社會保險政府立法，社會家庭共擔(dān)老年福利對策增強(qiáng)老人獨(dú)立生活能力增強(qiáng)家庭養(yǎng)老功能老年住宅形式低層獨(dú)立式住宅或公寓對層集合式住宅或公寓社區(qū)服務(wù)目標(biāo)援護(hù)純老年家庭援護(hù)住宅養(yǎng)老環(huán)境老年居住福利設(shè)施滿足老人對居住環(huán)境多樣性需求開發(fā)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，收養(yǎng)在宅養(yǎng)老有困難者2.3發(fā)達(dá)國家老年住宅的范例——德國與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的1/4截止到2019年，60歲及以上的老年人口比重已占德國總?cè)丝诘?4%入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀(jì)90年代德國倡導(dǎo)“照料護(hù)理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國老年住房的主要模式。2.3發(fā)達(dá)國家老年住宅的范例——德國“照料護(hù)理式住宅”不來梅老年住宅護(hù)理理念環(huán)境理念建筑理念2.3發(fā)達(dá)國家老年住宅的范例——美國60年代末美國進(jìn)入老齡社會，截止到2019年，60歲及以上的老年人口比重已占美國總?cè)丝诘?6%。經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，70年代中開始社會養(yǎng)老設(shè)施的興建和老年社區(qū)的開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計，家人同居的老人很少，75％的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無法自理時才進(jìn)入社會養(yǎng)老設(shè)施。美國老年住房五種模式

獨(dú)立式住宅老年公寓（集合住宅）養(yǎng)老院護(hù)理院老年養(yǎng)生社區(qū)（綜合老年人住宅小區(qū)）2.3發(fā)達(dá)國家老年住宅的范例——日本截止到2019年，60歲及以上的老年人口比重已占日本總?cè)丝诘?4%，日本是世界上人口老齡化速度最快的國家之一。目前，90％以上的老年住戶現(xiàn)有居住的住宅標(biāo)準(zhǔn)高于政府規(guī)定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中養(yǎng)老，4.2％的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設(shè)施中。日本雖有與子女同住的習(xí)慣，但近些年在逐步降低。日本老年住房三種模式在宅養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“兩代居”2.3發(fā)達(dá)國家老年住宅的范例——日本日本老年住房“兩代居”模式2.3發(fā)達(dá)國家老年住宅的范例——日本同居寄宿型同居分住型鄰居和住型完全鄰居型日本老年住房“兩代居”模式2.3發(fā)達(dá)國家老年住宅的范例——日本通過道具使參觀者模擬到老年的生理狀態(tài)，體驗積水在住宅的各個功能空間中針對老年人設(shè)計的設(shè)計細(xì)節(jié)。2.3結(jié)論在財富積累充分、社會保障體系健全的情況下，以政府通過政策引導(dǎo)為主的方式解決老年人的居住問題。企業(yè)需從建造以人為本的人居環(huán)境的層面上重視社區(qū)中的老年問題，并從專業(yè)上解決老年住宅實施中的技術(shù)問題。

把老年居住建筑的規(guī)劃納入居住區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中，是老年住宅的發(fā)展趨勢。日本、新加坡的老年建筑模式對中國的老年住宅規(guī)劃設(shè)計更具有借鑒意義。老年住宅設(shè)計不僅關(guān)注老年人的居住環(huán)境，同樣關(guān)注老年人的心理感受。老年住宅設(shè)計應(yīng)注重周圍配套設(shè)施以及護(hù)理體系的完善。2.4項目建設(shè)的必要性·項目建設(shè)能滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念社區(qū)養(yǎng)老是集居家養(yǎng)老、養(yǎng)老院、老年公寓為一體的養(yǎng)老模式。它是在現(xiàn)代住宅小區(qū)的設(shè)計建設(shè)過程中置入養(yǎng)老的理念及功能，創(chuàng)造住宅小區(qū)養(yǎng)老功能附加值；它是一種全新的養(yǎng)老模式和住宅開發(fā)新理念。它是一個具有養(yǎng)老功能社區(qū)，同時又是一個從0歲到100歲的全齡化居住社區(qū)。

·項目建設(shè)是時代發(fā)展的老年人的現(xiàn)實需求隨著社會的發(fā)展，老年人的需求也在不斷提高。智能化養(yǎng)老模式能夠最大限度地滿足老年人的不同需求，提高老年人生活生命質(zhì)量，實現(xiàn)老年人的全面發(fā)展，代表了養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展的新方向，體現(xiàn)了時代發(fā)展的新要求。智能化養(yǎng)老方式，對于低成本應(yīng)對人口老齡化，具有十分重要的意義和積極的作用。

·項目建設(shè)是老年人對居住問題的市場需求據(jù)調(diào)查，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，打算租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。這也意味著具備養(yǎng)老功能社區(qū)的市場前景看好。

·項目建設(shè)能為填補(bǔ)徐州市社會化養(yǎng)老項目的空缺截止2019年底，徐州市60歲以上戶籍老年人143.4萬，占總?cè)丝诘?4.7%；徐州市現(xiàn)有的養(yǎng)老院，能夠從網(wǎng)絡(luò)黃頁上找到的僅有四家養(yǎng)老托老機(jī)構(gòu)，共有床位不超過500張；老年公寓和具備養(yǎng)老功能社區(qū)項目徐州市目前還未出現(xiàn)。3.1項目用地位置項目位于江蘇省徐州市鼓樓區(qū)天齊北路東側(cè)、三環(huán)北路北側(cè)、楊屯中學(xué)南側(cè)。3.2項目用地現(xiàn)狀及條件現(xiàn)有一些青苗和樹木等地上附著物，場地內(nèi)地勢較平坦。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及被征地農(nóng)民安置辦法按《徐州市政府關(guān)于完善被征地農(nóng)民基本生活保障制度的意見》（徐政發(fā)［2019］60號）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。項目用地符合徐州市城市發(fā)展規(guī)劃，適宜項目建設(shè)。3.3項目理念

·智能化養(yǎng)老

智能化養(yǎng)老就是運(yùn)用智能控制技術(shù)提供養(yǎng)老服務(wù)的過程。是以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)為依托，集合運(yùn)用現(xiàn)代通信與信息技術(shù)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、老年服務(wù)行業(yè)技術(shù)和智能控制技術(shù)，為老年人提供安全便捷健康舒適服務(wù)的現(xiàn)代養(yǎng)老模式。智能化養(yǎng)老的主體支撐是信息科技。老年人對信息科技的需求是多層次、多品種、多方面的。尤其是生活自理困難老年人或失能老年人，更需要智能化養(yǎng)老服務(wù)方法技術(shù)的支持。3.3項目理念·全齡化養(yǎng)老社區(qū)理念備注：或“多代居”“通用性住宅”社區(qū)養(yǎng)老是不同于居家養(yǎng)老、養(yǎng)老院、老年公寓的養(yǎng)老模式。它是在現(xiàn)代住宅小區(qū)的開發(fā)興建過程中，置入養(yǎng)老的理念及功能，創(chuàng)造住宅小區(qū)養(yǎng)老功能附加值；它是一種全新的養(yǎng)老模式和住宅開發(fā)新理念。它是一個具有養(yǎng)老功能社區(qū)，同時又是一個從0歲到100歲的全齡化居住社區(qū)。是具有養(yǎng)老性質(zhì)的社區(qū)，是一場新概念社區(qū)的居住運(yùn)動。3.4規(guī)劃原則按照徐州市城市總體控規(guī)、詳規(guī)要求及條件做好項目的總體規(guī)劃設(shè)計方案。依照《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》、《老年養(yǎng)護(hù)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（建標(biāo)144-2019）的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，從項目環(huán)境設(shè)計、建筑設(shè)計、建筑設(shè)備與室內(nèi)設(shè)施等方面充分考慮及符合老年人體能心態(tài)特征對建筑物的安全、衛(wèi)生、適用等的要求，為老年人使用提供方便設(shè)施和服務(wù)。項目用地規(guī)劃定性時可與當(dāng)?shù)卣块T協(xié)調(diào)設(shè)定為混合性用地。如住宅土地性質(zhì)為可銷售的70年土地使用權(quán)的居住用地；老年公寓用地各地方規(guī)定不同，有按70年、50年住宅用地類，也有50年經(jīng)營性用地或公益性劃撥用地（住宅性質(zhì)可售，經(jīng)營性、劃撥地只能租賃）；全護(hù)理中心等可申請為公益性劃撥用地。

3.5設(shè)計要點(diǎn)

·社區(qū)整體布局由于本項目是一個全齡化社區(qū)，而不是單片老年化社區(qū)，因此在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、組團(tuán)布局、戶型組合方面要解決好親情化、全齡化問題。社區(qū)的樓內(nèi)外公共交往空間和環(huán)境，在規(guī)劃設(shè)計時有選擇地把老人與兒童、青年人的活動場所相結(jié)合而進(jìn)行布置，以降低老人的失落感，增進(jìn)老人身心健康；住宅區(qū)和活動區(qū)分離，保證生活空間不受干擾；建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間；居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用；基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足；設(shè)置有一定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應(yīng)付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障；住宅類型多樣化。如全齡化住宅，老人住宅又分為：健康型老人住宅、療養(yǎng)型、康復(fù)型老人住宅，監(jiān)護(hù)型、護(hù)理型、集合式老人住宅，以增加客戶的選擇性。戶型要合理化。充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，戶型設(shè)計要個性化、合理化。3.5設(shè)計要點(diǎn)

·符合老年建筑設(shè)計規(guī)范要求按照建設(shè)部、民政部《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，在住宅公共空間（坡道、樓廳、電梯、公用走廊、公用樓梯、院落）、住宅室內(nèi)空間（門窗、門廳、走廊、樓梯、廚房、衛(wèi)生間、浴室、居室）、物理環(huán)境（采暖、熱水、空調(diào)、家具選配、房間色彩、室內(nèi)照明、住宅通風(fēng)）以及小區(qū)環(huán)境景觀、公共活動空間設(shè)計上都要遵循以下原則：全社區(qū)無障礙設(shè)計，以確保老年人出行安全便利；空間布局體現(xiàn)老年人自立性、健康性、安全性；設(shè)備與設(shè)施按老年人的人體尺度和心理、生理特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計；體現(xiàn)適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。3.5設(shè)計要點(diǎn)

·智能家居系統(tǒng)社區(qū)中的智能化設(shè)施以實用性、易用性和人性化為主。智能家居功能可以根據(jù)服務(wù)對象需求和消費(fèi)能力的不同，提供內(nèi)容有別、程度不同、各具特色的智能化養(yǎng)老服務(wù)。智能家居系統(tǒng)設(shè)計時要遵循以下原則：實用性便利性。根據(jù)用戶對智能家居功能的需求，整合最實用最基本的家居控制功能：包括智能家電控制、智能燈光控制、電動窗簾控制、防盜報警、門禁對講、煤氣泄露等，同時還可以拓展諸如三表抄送、視頻點(diǎn)播等服務(wù)增值功能。控制方式直觀性。注重老年人操作的便利化和直觀性，采用圖形圖像化的控制界面，讓操作所見即所得。標(biāo)準(zhǔn)性。智能家居系統(tǒng)方案的設(shè)計及布線安裝，應(yīng)確保系統(tǒng)的擴(kuò)充性和擴(kuò)展性、可維護(hù)性，保證不同產(chǎn)商之間系統(tǒng)可以兼容與互聯(lián)。3.6規(guī)劃要求1）老年住宅應(yīng)當(dāng)配備的基礎(chǔ)設(shè)施明細(xì)表3.6建筑規(guī)模項目總占地面積70667㎡（106畝），容積率1.58，地上建筑面,111653.33平方米（最后以徐州規(guī)劃局批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)）。擬設(shè)50%建筑面積為通用性住宅，約5萬平方米；老年公寓及度假酒店2.5萬平方米；全護(hù)理中心3000平方米；其余為醫(yī)療保健、文化娛樂、體育健身、商業(yè)等配套設(shè)施用房。3.7建設(shè)內(nèi)容

·通用性住宅:亦或“多代居”在社區(qū)中安排一定比例適宜全年齡段居住戶型可多樣：有可分可合的組合戶，如一房一廳與二房二廳、三房二廳對門組合，一房一廳住老人，二房二廳、三房二廳住子女，即滿足老年人相對獨(dú)立生活，又可享受子女的親情關(guān)懷；有一定比例的三房二廳、四房二廳大戶型，供子女與父母融洽親密地共同生活。以上戶型組團(tuán)，相對分立、清晰布局，既解決了親情化問題，又解決了老年社區(qū)“暮氣”問題；既達(dá)到建筑空間組合的靈活多變，滿足不同家庭、不同老人的不同需求，同時又達(dá)到了全齡化的居住設(shè)想。

3.7建設(shè)內(nèi)容·老年公寓：在社區(qū)中安排一定比例單獨(dú)組團(tuán)的老年公寓，以生活能夠自理的“空巢”“失獨(dú)”老人為主，和滿足不愿意與子女合居在一起的老年人需求。使老年人具有相對獨(dú)立的居住空間和活動空間，同時具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。

·全護(hù)理中心：在社區(qū)中安排一定比例的全護(hù)理中心（亦即養(yǎng)老院、托老所）。將社區(qū)內(nèi)（視床位也可面向社會）身體有病、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在護(hù)理中心居住，由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護(hù)理人員進(jìn)行24小時康復(fù)護(hù)理；并提供生活照料、精神慰藉、臨終關(guān)懷等綜合服務(wù)。老人在不脫離熟悉的生活社區(qū)內(nèi)得到全方位的醫(yī)療護(hù)理及生活照料。在小區(qū)整體布局中可選擇僻靜處設(shè)立，有單獨(dú)的門路出入。

3.7建設(shè)內(nèi)容

·醫(yī)療康復(fù)中心：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設(shè)施，機(jī)能回復(fù)訓(xùn)練室。為社區(qū)60歲以上老人建立醫(yī)療健康檔案，對有老年慢性病的老人，定期進(jìn)行體檢，確保老人日常生活的安全；設(shè)立能治療常見疾病的中西醫(yī)門診，提供老年人專業(yè)的治療和護(hù)理，護(hù)理人員可以上門為老年人服務(wù)，老年人也可以白天在醫(yī)院接受護(hù)理，晚上回家休息。

·國際養(yǎng)老度假酒店：與老年公寓一體，安排一定比例酒店公寓，用于國內(nèi)、國外老人分時度假旅游，減少老人“一地永久居住”的枯燥感。依靠主題社區(qū)全面的醫(yī)療服務(wù)、安全保障、豐富的生活體驗，“分時度假養(yǎng)老”將是老年人短期休閑度假，長期居住養(yǎng)老的最佳選擇！

3.7配套設(shè)施及社區(qū)服務(wù)內(nèi)容·醫(yī)療護(hù)理方面：醫(yī)療診所、護(hù)理中心；·體育活動方面：如門球、保齡球、高爾夫、游泳館等；·休閑活動方面：如棋牌室、書畫、釣魚等；·教育配套方面：老年大學(xué)、圖書館；·商業(yè)配套方面：超市、購物商店、美容美發(fā)、餐廳等；·中介資源提供：家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等；·社區(qū)活動組織：如各類表演活動、交友活動、聚會等。3.8社區(qū)智能化配套服務(wù)建立智能化的健康物業(yè)管理與服務(wù)配套。包括：滿足高檔生活的功能配套、滿足健康生活的運(yùn)動設(shè)施功能設(shè)置、滿足對老年業(yè)主健康呵護(hù)的軟性醫(yī)務(wù)服務(wù)設(shè)施、每戶智能化配套、老年大學(xué)、開展社團(tuán)活動等，以確保社區(qū)住戶生活與心理兩方面的需求。通過對整個社區(qū)的智能化建設(shè)，使智能化養(yǎng)老系統(tǒng)覆蓋到每一個家庭、每一個老人；還可以應(yīng)用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或者老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，使生活在社區(qū)里的每一位老人都能享受到智能化的服務(wù)。社區(qū)在老人臥室、衛(wèi)生間、浴室、各種活動場所以及室外活動區(qū)域均安裝有緊急呼叫系統(tǒng)、紅外線監(jiān)視器等智能化系統(tǒng)，建立起全社區(qū)的安全監(jiān)控體系。除了面向老年群體提供共性化的養(yǎng)老服務(wù)，比如物業(yè)管理、康樂活動、教育服務(wù)等；還可以針對老年人的特殊需求提供個性化的養(yǎng)老服務(wù)，比如護(hù)理服務(wù)、康復(fù)服務(wù)、精神慰籍服務(wù)等。根據(jù)服務(wù)對象需求和消費(fèi)能力的不同，提供內(nèi)容有別、程度不同、各具特色的智能化養(yǎng)老服務(wù)。4.1投資估算

本項目投資總額約為3億元左右。

序號項目名稱金額（萬元）備注一土地成本3000-500030萬-50萬元/畝二前期費(fèi)用275規(guī)劃.設(shè)計.勘察.平整土地等三建安費(fèi)18000四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)700-1000水.電.路.通訊.消防等五配套設(shè)施費(fèi)3600景觀.保安.智能化.大門.廣場.圍墻等六其他費(fèi)用300質(zhì)監(jiān).招標(biāo).人防.規(guī)費(fèi)等七管理費(fèi)796開發(fā)成本的3%八不可預(yù)見費(fèi)796同管理費(fèi)用九銷售費(fèi)2000總銷售金額3.5%十投資總成本30000備注：以上為大致估算，還得結(jié)合當(dāng)?shù)赜嬋≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4.2資金籌措·項目準(zhǔn)備金約2.5億元，全部為股本金與自有資金。4.3項目的盈利模式·項目收益模式：項目的收益主要來源于一次性銷售收益，階段性一次性收益（老年公寓出租）、長期性收益(護(hù)理中心收益、配套設(shè)施的使用收益)?！ろ椖康亩▋r策略

除建筑物業(yè)本身外，智能化及細(xì)致入微的物業(yè)管理及服務(wù)才是本項目的最大賣點(diǎn)，產(chǎn)品的銷售價格及租賃價格定位應(yīng)該高于同地段同類型住宅與公寓產(chǎn)品。

·盈利模式建議

1)收益模式：產(chǎn)品出售與出租相結(jié)合的經(jīng)營模式，保證項目投資迅速回收，又可取得長期穩(wěn)定收益。

2）經(jīng)營管理：可以聘請專業(yè)的老年公寓經(jīng)營公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，或與專業(yè)公司聯(lián)營，以實現(xiàn)長遠(yuǎn)的經(jīng)營收益；

3）后期管理：由于老年產(chǎn)品使用周期相對較短，后期空置產(chǎn)品的處理上也要考慮，可以采用回購使用權(quán)，再進(jìn)行統(tǒng)一銷售或出租，使其良性發(fā)展。

4)配套設(shè)施：資源共享，向整個項目的住戶開放，獲取經(jīng)營收入。在充分滿足住戶的前提下，可以考慮向周邊樓盤或社會開放。4.3項目的盈利模式4.4投資收益·一次性銷售收入全齡化住宅（多代居）：55000㎡×7500元/㎡=4.125億元·階段性租賃收入（收益不確定）老年公寓：20000㎡。

1)可采用會員制及加收服務(wù)費(fèi)；

2）以租代售（設(shè)10年、20年等期段一次性收?。そ?jīng)營收益（收益不確定）酒店式公寓：短期租賃收益。全護(hù)理中心：按年季月收取床位費(fèi)，醫(yī)療及其它費(fèi)用另計。商業(yè)配套收益：租賃費(fèi)用。

酒店式公寓參照當(dāng)?shù)赝燃壘频耆≠M(fèi)（專項服務(wù)另收費(fèi)）；全護(hù)理中心以高于當(dāng)?shù)孛駹I養(yǎng)老院價格取費(fèi)。4.4投資收益社區(qū)物業(yè)服務(wù)收益·物業(yè)服務(wù)費(fèi)：由于智能養(yǎng)老社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，本社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采用相對高價位的形式。

·各種單項服務(wù)費(fèi)：包括日常的定菜送菜、送飯服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)娛樂服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)收費(fèi)社區(qū)活動服務(wù)等等。

·物業(yè)中的租賃服務(wù)：這種產(chǎn)品中的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。

·收入結(jié)構(gòu)4.4投資收益·盈利預(yù)測：由于老年人的生理及心理特征，他們對配套設(shè)施的使用率大大高于普通住宅。如果經(jīng)營得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅社區(qū)（如下例）。老年住宅與普通住宅的會所收益比較普通住宅會所收入1000×30%×100030萬元老年住宅會所收入1000×80%×100080萬元注：以居住人口為1000人的小區(qū)為例，普通住宅的會所使用率為30%，老年住宅為80%，如會所費(fèi)用1000元/人/年。由于老年住宅的會所使用率高于普通住宅，因此，經(jīng)營收益將高于普通住宅，同時經(jīng)營成本也較普通住宅低。4.4投資收益·社區(qū)服務(wù)的收費(fèi)方式：1)日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收??；2)專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、專項收??；3)配套設(shè)施使用費(fèi)，按會員制收費(fèi)或使用次數(shù)收費(fèi)。

小結(jié)：本項目土地成本及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)暫不清楚，對當(dāng)?shù)赝惍a(chǎn)品租賃價不了解，定價時還需做深入細(xì)致的市場調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析。但在此情況下只對住宅銷售做預(yù)期收益計算的結(jié)論是：單就住宅部分的銷售就可收回全部投資，且有利潤。本項目是住宅與養(yǎng)老服務(wù)型商業(yè)的復(fù)合地產(chǎn)，除產(chǎn)品的銷售（租賃）外，其配套設(shè)施、服務(wù)等都是收益的重要來源，因此，更要從長遠(yuǎn)的眼光去經(jīng)營。5.1徐州市概況徐州市，古稱“彭城”。位于東經(jīng)116°22′-118°40′、北緯33°43′-34°58′之間。東西長約210公里，南北寬約140公里，總面積11258平方公里，占江蘇省總面積的11%。屬于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)猓蟛拷詾槠皆?。丘陵海拔一般?00－200米左右，丘陵山地面積約占全市9.4%。截止2019年11月1日，全市共登記常住人口858.05萬人。下轄5區(qū)（云龍區(qū)、鼓樓區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、銅山區(qū)）2市（邳州市、新沂市）3縣（睢寧縣、沛縣、豐縣）。徐州是中華人民共和國的特大城市，是國務(wù)院確定的擁有地方立法權(quán)的城市。徐州市的行政級別雖為地級市，但經(jīng)濟(jì)實力已經(jīng)超越了部分省會城市，GDP經(jīng)濟(jì)增速高居全省第一位。2019年全年實現(xiàn)GDP經(jīng)濟(jì)總量為3551.65億元，繼續(xù)超過南昌、蘭州、太原、昆明、?？诘仁鞘?。5.2徐州市名片中國歷史文化名城

中國優(yōu)秀旅游城市

中國品牌經(jīng)濟(jì)城市

中國投資環(huán)境百佳城市

全國造林綠化十佳城市

全國科教興市先進(jìn)市

全國金融生態(tài)環(huán)境50強(qiáng)城市

全國無償獻(xiàn)血先進(jìn)城市

國家環(huán)保模范城市

國家園林城市

中國書法名城

5.3交通運(yùn)輸徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界，東襟淮海，西按中原，南屏江淮，北扼齊魯，素有“五省通衢”之稱，是國家重要的綜合交通樞紐。連霍、京福、京滬三條國家高速公路主干線在此交匯，京滬、隴海兩大干線鐵路于此相交，國家水運(yùn)主通道京杭運(yùn)河傍城而過，徐州觀音國際機(jī)場是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)唯一的大型干線機(jī)場，徐州市運(yùn)輸管道是華東輸油管道的重要組成部分，延展長度達(dá)2642.71公里。徐州已經(jīng)形成公路、鐵路、水運(yùn)、航空、管道“五通匯流”的立體化交通格局，并成為國家級公路主樞紐、我國東部地區(qū)路網(wǎng)性大型鐵路樞紐、國家級內(nèi)河水運(yùn)樞紐、國內(nèi)一級航空干線大型民航空港。5.3交通運(yùn)輸-公路目前，徐州已建成連霍、京福、京滬、寧徐、濟(jì)徐等五條高速公路，通車?yán)锍?12公里。初步形成“兩橫兩縱一環(huán)”的高速公路網(wǎng)，徐州至北京、上海、西安等國內(nèi)主要城市均已實現(xiàn)全程高速，與南京、合肥、鄭州、濟(jì)南、連云港等周遍主要大城市均已實現(xiàn)高速公路相通。境內(nèi)普通國省干線公路網(wǎng)四通八達(dá)，共有國道104、205、206、310、311等5條國道和省道121、249、250、251、252、253、254、321、322、323、324等11條省道，總里程992公里，實現(xiàn)徐州市區(qū)到各縣及徐州至周遍城市便捷的干線公路交通連通。至2019年底，全市公路里程合計16174.702公里。其中：國道729.871公里，省道734.875公里，縣道2309.336公里，鄉(xiāng)道5887.634公里，村道6512.986公里。全市公路橋梁數(shù)4452座，207542.88延米。全市行政村等級公路通達(dá)率為100%。5.3交通運(yùn)輸-鐵路徐州鐵路始建于20世紀(jì)初葉（1910年），京滬鐵路、隴海鐵路、新長鐵路（哈三鐵路）交點(diǎn)，及已通車的京滬高鐵和即將開工的徐蘭高鐵和在建的京福高鐵交點(diǎn)?！靶熘萃ǎ瑒t全國通”。作為“中國鐵路之咽喉”，徐州站歷經(jīng)百年于今仍然是全國第二大鐵路樞紐和中國第八大火車站。

5.3交通運(yùn)輸-航空徐州觀音國際機(jī)場是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)、等級最高（4D級）的大型國際航空港。航站樓建筑面積為2.4萬平方米，可滿足年旅客吞吐量100萬人次，高峰小時客流量800人次的需要。觀音機(jī)場現(xiàn)已開通北京?、上海?、香港?、臺北、深圳?、廣州?、昆明、?？?、成都?、大連、太原、廈門、溫州、哈爾濱?等城市的航班，以后還將陸續(xù)開通西安、烏魯木齊等航線，隨著機(jī)場口岸開放以后,觀音機(jī)場還將開通東南亞、日本、俄羅斯、北美、西歐的國際航線，使徐州更加直接地走向世界。徐州至泰國曼谷航線已于2019年7月1日起開始執(zhí)飛。徐州至曼谷航線是觀音機(jī)場開