工業(yè)地產(chǎn)-地方財政研究

PAGEPAGE102013年第16期(總第228期)遼寧省財政科學研究所遼寧省財政學會2013年9月15日本期主題：工業(yè)地產(chǎn)按工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，它是有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動，它的實質(zhì)是土地資本化。近年來由于我國住宅地產(chǎn)遭強勢調(diào)控的重壓和對商業(yè)地產(chǎn)“躍進”的隱憂，工業(yè)地產(chǎn)開始進入投資者和政府的視野，被認為是房地產(chǎn)行業(yè)的新興領(lǐng)域，與中國產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)更新密切相關(guān)，將成為我國突破經(jīng)濟低速增長的新途徑、遏制投資乏力的新舉措和實現(xiàn)彎路超越的新拉力。但是我國現(xiàn)有的工業(yè)地產(chǎn)主要是官辦模式，存在諸多問題。本期將和你一起來解密工業(yè)地產(chǎn)，回顧我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，探討我國工業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。工業(yè)地產(chǎn)的運營模式在我國，工業(yè)地產(chǎn)的土地批租年限為50年。工業(yè)地產(chǎn)通過土地的商業(yè)開發(fā)吸引工業(yè)企業(yè)入住，出售出租給工業(yè)企業(yè)，以此來分享工業(yè)利潤的一部分。工業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)，并有其獨特的開發(fā)、經(jīng)營、融資和盈利模式。一、開發(fā)模式1．主體企業(yè)引導。該模式指在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大綜合實力的企業(yè)，為實現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)。在自身企業(yè)入駐并且占主導的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。美國的底特律（通用、福特和克萊斯勒汽車）和德國的沃爾夫斯堡（大眾汽車）就是兩個典型案例。2．保稅區(qū)與自由貿(mào)易區(qū)。發(fā)達國家的自由貿(mào)易區(qū)是兩國或兩國以上協(xié)議取消關(guān)稅與非關(guān)稅貿(mào)易壁壘的一種開放市場的經(jīng)貿(mào)模式，而發(fā)展中國家的自由貿(mào)易區(qū)更多的是指在國內(nèi)口岸劃出一定區(qū)域作為保稅區(qū)。該保稅區(qū)是經(jīng)本國海關(guān)批準設(shè)置、受海關(guān)監(jiān)督和管理的儲存區(qū)域，在此存放的進出口貨物可以長期不辦理進出口手續(xù)，對于那些在工業(yè)園區(qū)從事出口產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)極為便利。像埃及的塞得港、阿聯(lián)酋迪拜港，都是舉世聞名的保稅與自由貿(mào)易區(qū)。這些港區(qū)里的企業(yè)大多來自國外，對工業(yè)設(shè)施有很大需求，保稅區(qū)與自由貿(mào)易區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式因此應運而生。3．私人業(yè)主開發(fā)模式。在一些國家，特別是發(fā)展中國家，在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續(xù)上揚，其利潤回報率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡單的緣故。但隨著工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善，特別是工業(yè)用地的緊縮，再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設(shè)計和配套設(shè)施等方面都缺乏競爭力，適用范圍有限，這類開發(fā)模式會逐漸減少。4.工業(yè)大廈模式。該模式指開發(fā)商通過拿地建立具有工廠車間功能的大型車間式樓宇出租，吸引小微企業(yè)乃至一些創(chuàng)業(yè)者入駐。在新加坡、港澳、臺灣地區(qū)和印度、孟加拉、越南、斯里蘭卡等發(fā)展中國家，工業(yè)大廈模式廣為流行，為那些資金不足的企業(yè)提供了比較有效的生存模式。在中國廣東的深圳、東莞等地，工業(yè)大廈模式也有成功的嘗試，取得了不俗的成就。5.工業(yè)園區(qū)模式。工業(yè)園區(qū)是中國等發(fā)展中國家最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,也是發(fā)展中國家實現(xiàn)跨越式發(fā)展的捷徑。就實際開發(fā)情況看，工業(yè)園區(qū)基本由政府包辦，包括劃撥、出讓土地，投資興建基礎(chǔ)設(shè)施，對園區(qū)進行經(jīng)營管理乃至提供公共服務(wù)。在此基礎(chǔ)上，近年來也有一些投資者參與園區(qū)內(nèi)的某些項目建設(shè)，體現(xiàn)出園區(qū)發(fā)展中的創(chuàng)新。除了中國遍布全國各地的各類開發(fā)區(qū)，朝鮮開城工業(yè)園區(qū)、越南平川工業(yè)園區(qū)也都很有代表性。二、經(jīng)營模式國際上通行的工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式與商業(yè)地產(chǎn)類似，主要有只租不售（純物業(yè)模式）、只售不租與租售并舉三種。從經(jīng)營角度看，分散的工業(yè)地產(chǎn)大多采用只售不租模式，因為相對于集中的工業(yè)地產(chǎn)，分散的工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理成本較高，故不宜出租。而且，分散的工業(yè)地產(chǎn)大多是“量身打造”，專業(yè)性較強，適用范圍窄，也不適合出租。相比之下，集中連片的工業(yè)地產(chǎn)大多是標準化的通用廠房，即可出租，也可出售。當然，有的地產(chǎn)商為盡快周轉(zhuǎn)資金，也采取了只售不租模式。從行業(yè)角度看，大型企業(yè)、品牌企業(yè)和重工業(yè)項目大多購買工業(yè)地產(chǎn)，而小微企業(yè)、加工業(yè)和小型創(chuàng)業(yè)者大多租用工業(yè)地產(chǎn)。三、融資模式一般來講，開發(fā)與經(jīng)營模式的選擇與投融資模式的確定是緊密聯(lián)系在一起的。工業(yè)地產(chǎn)常見的投融資模式主要有自有資金、銀行貸款、債券融資、股權(quán)融資、政府投入以及資產(chǎn)證券化等方式。具體來看，分散的私人廠房大多使用自有資金；開發(fā)規(guī)模大的多使用銀行貸款和債券融資；而在主體企業(yè)引導模式下，上市融資則成為可能；至于工業(yè)園區(qū)模式，則大多是政府投資，日后再利用金融工具，促成資產(chǎn)證券化，回歸市場融資。四、盈利模式一般來說，工業(yè)地產(chǎn)的盈利模式有以下三種：一是以土地溢價增值而獲取利潤為基礎(chǔ)的盈利模式。投資開發(fā)商在完成項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項目中的土地、廠房及倉儲等設(shè)施轉(zhuǎn)讓，通過轉(zhuǎn)讓獲利。二是進行項目開發(fā)，長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品項目給投資開發(fā)商，獨立或聯(lián)合進行項目開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實現(xiàn)項目收益。如中國星月集團開發(fā)上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”，在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐。星月集團只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。三是通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的工業(yè)企業(yè)強強聯(lián)合，按工業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實現(xiàn)最低風險下的項目收益，其典型的聯(lián)合方式就是開發(fā)商以類似入股的方式與企業(yè)實行利潤分成，共擔風險。工業(yè)地產(chǎn)的功能特點理論上講，工業(yè)地產(chǎn)具有以下特點：1.屬于生產(chǎn)類型地產(chǎn)。與礦山、耕地和經(jīng)濟林地一樣，工業(yè)地產(chǎn)同屬于生產(chǎn)類型地產(chǎn)，創(chuàng)造最初的價值，集聚技術(shù)領(lǐng)域人才精英，催生核心競爭力。在這方面，美國硅谷、中國深圳經(jīng)濟特區(qū)都是成功范例。2．獨立存在。與商業(yè)、綜合和住宅地產(chǎn)通常建在一起或鄰近不同，工業(yè)地產(chǎn)一般單獨開發(fā)，并遠離前三者，尤其是要遠離住宅地產(chǎn)，這不僅是因為工業(yè)企業(yè)的噪音、廢氣、廢水、廢渣等污染源影響居民生活，也因為三者混雜在一起同樣影響工業(yè)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。3．受制約因素更多。除了上述因素，部分工業(yè)企業(yè)（如鋼鐵、冶金、化工、煉油等行業(yè)）的生產(chǎn)還具有一定的專業(yè)性與危險性，甚至需要鐵路專線、專用碼頭與專設(shè)的消防機構(gòu)；同時，出于戰(zhàn)略安全考慮，一些直接涉及軍火的重要工業(yè)項目（如機械、化工、精密儀器、造船、電氣、航空、電子、核電、儲油等）還需要一定程度的軍事保護，綜合要求也高于其他地產(chǎn)項目。4．前期考察立項更為復雜。正是因為上述諸多因素的制約，客觀上要求工業(yè)地產(chǎn)項目要具備更加系統(tǒng)、全面、動態(tài)的前期考察，項目立項周期更長，涉及范圍也更廣。5．催生其它地產(chǎn)與城市的興起。商業(yè)與住宅地產(chǎn)不會催生工業(yè)地產(chǎn)，但工業(yè)地產(chǎn)卻會催生商業(yè)和住宅地產(chǎn)。一個成功的工業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)會吸引大量企業(yè)和人員入駐，進而催生當?shù)氐淖≌禺a(chǎn)，住宅地產(chǎn)的產(chǎn)生又派生了大量服務(wù)要求，從而又帶動商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，最終催生城市的誕生。美國底特律、加拿大卡爾加里、日本豐田、中國鞍山、大慶、鄂爾多斯等城市就是通過這種方式誕生的。6．影響最大。工業(yè)地產(chǎn)能夠帶動其它地產(chǎn)發(fā)展和城市的興起，但當各種環(huán)境發(fā)生變化后，工業(yè)地產(chǎn)衰落帶來的影響也最大。這是因為工業(yè)地產(chǎn)處于經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈的起始端，一旦出現(xiàn)衰落，將影響整個產(chǎn)業(yè)：工業(yè)的萎靡導致工業(yè)地產(chǎn)衰落，進而造成輔助產(chǎn)業(yè)、其他房地產(chǎn)和各類服務(wù)業(yè)的衰落，甚至導致城市破產(chǎn)，而且難以逆轉(zhuǎn)。在這方面，中國的長春和玉門、美國的底特律和日本的小樽是其中的典型案例。工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)、住宅地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)化作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)、住宅地產(chǎn)具有許多共同或類似之處，在一定條件下可以相互轉(zhuǎn)化，特別是工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為商業(yè)和住宅地產(chǎn)，在中外均有大量的成功案例。具體來說：一是一些商業(yè)地產(chǎn)本身就是工業(yè)企業(yè)的銷售窗口。例如，流行于美國的工廠店（FACTORYSTORE）就是工廠自己在商業(yè)區(qū)（downtown）開設(shè)的、沒有中間環(huán)節(jié)的直銷店，像美國的耐克（NIKE）、英國的其樂（CLARKS）、德國的阿迪達斯（ADIDAS）、丹麥的愛步（ECCO）、香港特區(qū)的百麗（BELLE）等一線休閑運動品牌均在鬧市區(qū)設(shè)有工廠店。在這里，工業(yè)企業(yè)離不開商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)通過工業(yè)企業(yè)繁榮。二是工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)在一定條件下可以混為一體。比如廣泛存在于港澳、臺灣和大陸一些南方城市的“前店后廠”經(jīng)營模式，就是工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)混為一體的典型例子。當然，這種模式大多限于小型作坊，生產(chǎn)食品、成衣、小型日用品等，擾民程度較小。三是工業(yè)地產(chǎn)以商業(yè)地產(chǎn)模式開發(fā)。在這方面，最典型的例子就是流行于港澳臺地區(qū)和亞洲其它發(fā)展中國家的工業(yè)大廈模式。在這種模式下，開發(fā)商建立多個具有獨立車間、倉儲、傳送功能的大型樓宇出租，吸引企業(yè)入駐，通過收取租金或利潤分成方式盈利，與商業(yè)大廈出租給商戶異曲同工。四是工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)在基礎(chǔ)設(shè)施上比較接近，比較容易互換。比如倉儲物流既可以是工廠系統(tǒng)的組成部分，也是大型連鎖店的循環(huán)網(wǎng)絡(luò)。工業(yè)大廈和大型商廈均為大型框架式結(jié)構(gòu)，均有大型空間，均有倉儲與貨梯，均有大型通風設(shè)備、中央空調(diào)系統(tǒng)、專業(yè)消防系統(tǒng)（如煙霧感應裝置、抵御火災的自動噴水裝置等）等，經(jīng)過適當改造即可相互轉(zhuǎn)換。五是廢棄的工業(yè)設(shè)施改造成為大型商業(yè)設(shè)施。位于北京朝陽區(qū)酒仙橋的798藝術(shù)區(qū)，原來是原國營798廠等電子企業(yè)的工業(yè)廠區(qū)，面積達60萬平方米，系國家“一五”期間重點項目，但伴隨改革開放，有的工廠搬遷，有的停產(chǎn)關(guān)閉，一切成為歷史。富有遠見的藝術(shù)家和文化機構(gòu)進駐后，成功地租用和改造空置廠房，逐漸發(fā)展成為畫廊、藝術(shù)中心、藝術(shù)家工作室、設(shè)計公司、餐飲酒吧等各種空間的聚合，形成了具有國際化色彩的“SOHO式藝術(shù)聚落”和“LOFT生活方式”，引起了相當程度的關(guān)注，連國外許多知名咖啡廳和酒吧都在這里設(shè)立連鎖店。可以說，798不僅是北京，也是當今中國工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型乃至文化產(chǎn)業(yè)崛起的成功范例。六是搬遷的工業(yè)地產(chǎn)改造為住宅與商業(yè)地產(chǎn)。在這方面，沈陽市鐵西工業(yè)區(qū)是成功運作的范例。鐵西工業(yè)區(qū)在計劃經(jīng)濟時期工廠林立，馬達轟鳴。改革開放以來，通過企業(yè)破產(chǎn)、重組、搬遷、置換等運作，鐵西工業(yè)區(qū)逐步成為嶄新的居住區(qū)和商業(yè)區(qū)。如今，這里不僅是成片的新興花園式住宅，而且還形成了全省知名的汽車銷售（4S店）中心與高級裝修裝飾市場。各國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展比較由于土地制度與歷史文化背景的不同，世界上還沒有統(tǒng)一模式的工業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)理論上的特征也并非每個國家都絕對吻合。就實際情況看，國際上的工業(yè)地產(chǎn)大體上可以分為以下幾類：——越南、迪拜、新加坡和中國香港類別這些國家和地區(qū)的特點是土地公有，土地需求者須從政府土地儲備中心那里批租土地。在法律明確土地公有的前提下，政府可以定價征用土地，利潤空間的存在促使在這些國家和地區(qū)衍生了一個龐大的房地產(chǎn)開發(fā)商集團。特別是在中國香港、新加坡、越南等東方國家和地區(qū)，房產(chǎn)所承載的內(nèi)涵遠非西方人所能想象得到，故而在這些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，加上越南、新加坡及中國香港等國家和地區(qū)均為外國品牌代工，而非自主發(fā)展的重工業(yè)，所以這里工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式多為工業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)、工業(yè)大廈招租形式，非常適合于加工業(yè)和小微企業(yè)為主的東方發(fā)展中國家或以加工、代工出口為導向的經(jīng)濟發(fā)展模式的國家。——英聯(lián)邦類別英國本土及加拿大、澳大利亞、新西蘭、肯尼亞、印度、巴基斯坦等原英聯(lián)邦成員（新加坡和中國香港原來也是英聯(lián)邦成員，但這二者實行土地公有，政府支配，故不屬于英聯(lián)邦類別）的土地名義上均為英女王所有，但實際上，只要土地使用者不違反土地法律，所在國政府就不可能收回土地使用權(quán)，這具有永佃權(quán)性質(zhì)，雖不是絕對意義上的土地私有，但預期比較穩(wěn)定，政府收回土地的難度很大，故而也較少有房地產(chǎn)開發(fā)商。工業(yè)地產(chǎn)土地使用者大多直接委托設(shè)計商設(shè)計，建筑商建筑，最后招標服務(wù)商管理物業(yè)?！獨W盟、美國、日本及中國臺灣類別大部分西歐國家、所有北歐國家和美國實行多元化土地制度，政府、機構(gòu)、私人乃至教堂等均可擁有土地，非經(jīng)憲法所界定的緊急狀態(tài)，政府無權(quán)侵占私人領(lǐng)地。在亞洲，日本和中國臺灣憲法同樣承認土地私有。東京和臺北的高昂地價不是政府或開發(fā)商所為，而是級差地租效應。在土地所有多元化狀態(tài)下，包括工業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的大多數(shù)土地開發(fā)同樣為土地所有者直接委托設(shè)計商、建筑商和服務(wù)商實施。因為在土地私有制國家，誰都不可能隨意買到大片土地，即便理論上存在買到的可能，其成本也是貴得驚人。這些國家的土地開發(fā)通常是土地所有權(quán)人作為業(yè)主委托開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)實際上就是為建筑業(yè)和消費者服務(wù)的行業(yè)，包括建筑管理、信托投資、房屋中介、租賃經(jīng)營等，完全靠服務(wù)質(zhì)量盈利。所以在歐盟和美國，房地產(chǎn)開發(fā)商的含義不僅與中國大陸不同，而且與中國香港和新加坡也不同，這也是為什么國際國內(nèi)通行的GDP統(tǒng)計指標里只有建筑行業(yè)指標而沒有房地產(chǎn)指標的真實原因。我國工業(yè)地產(chǎn)的興起與發(fā)展在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，工廠均由國家劃撥土地興建，不存在土地交易行為乃至土地的資本化，所以沒有工業(yè)地產(chǎn)一說。1978年11月，以黨的十一屆三中全會為標志，中國進入了以改革開放為主題的全新歷史發(fā)展階段，“以經(jīng)濟建設(shè)為中心”取代了“階級斗爭”，以工業(yè)園區(qū)為存在形式的中國工業(yè)地產(chǎn)也開始了它不同階段的發(fā)展歷程，伴隨了改革開放的整個過程，為中國經(jīng)濟增長、居民就業(yè)和城市化作出了巨大貢獻?！袊I(yè)地產(chǎn)的先驅(qū)：深圳經(jīng)濟特區(qū)1979年，交通部香港招商局率先在深圳的蛇口開發(fā)了一平方公里的荒坡建立工業(yè)區(qū)，興辦了23家工廠，開通了國際微波和直通香港的貨運碼頭。其后又吸引外資興辦企業(yè)，在較短的時間內(nèi)建成了初具規(guī)模的現(xiàn)代化工業(yè)小城，這是新中國第一個工業(yè)地產(chǎn)項目。在今天看，其規(guī)模小得可憐，但其標志意義卻永遠標榜于歷史。從那時起，以工業(yè)園區(qū)承載的、以出口為導向的外向型經(jīng)濟在中國一發(fā)不可收拾，其發(fā)展之迅猛令世界矚目。對于中國改革開放以來的巨大發(fā)展成就來說，深圳具有不可替代的重大意義，而深圳的工業(yè)園區(qū)也發(fā)揮了中國工業(yè)地產(chǎn)的先驅(qū)作用?！睾ｉ_放：經(jīng)濟特區(qū)的延伸榜樣的力量是無窮的。在深圳的成功示范下，中國整個沿海地區(qū)也迎來了快速發(fā)展的春天。1984年2月，鄧小平在視察廣東、福建后，肯定建立經(jīng)濟特區(qū)的政策是正確的，并建議增加對外開放城市。1984年4月，中共中央、國務(wù)院根據(jù)鄧小平的意見召開沿海部分城市座談會，并于5月4日發(fā)出《沿海部分城市座談會紀要》通知，確定進一步開放14個沿海港口城市，從北國渤海之濱開始直到南海北部灣為止的大連、秦皇島、天津、煙臺、青島、連云港、南通、上海、寧波、溫州、福州、廣州、湛江、北海等全部對外開放。實際上，這也是工業(yè)地產(chǎn)深圳試點的擴大，通過連點成線，全線開放，以工業(yè)園區(qū)為標志的中國工業(yè)地產(chǎn)初具規(guī)模，中國的改革開放也進入了一個新的發(fā)展階段?！猩桃Y：各級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的興起1992年春，鄧小平的南巡講話從根本上解決了把社會主義與市場經(jīng)濟對立起來的思想束縛，不僅極大地推動了中國的改革開放，也促使了中國工業(yè)地產(chǎn)同樣實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。而作為這種跨越式發(fā)展的里程碑，就是同年中共中央、國務(wù)院又決定對五個長江沿岸城市，東北、西南和西北地區(qū)十三個邊境市、縣，十一個內(nèi)陸地區(qū)省會（首府）城市實行沿海開放城市的政策。事實上，中國早期沿海開發(fā)區(qū)的招商引資所引起的示范效應（地方經(jīng)濟總量增長，地方財政收入增長，地方就業(yè)增加，地方官員升遷比例增加）早已被各地政府官員發(fā)現(xiàn)，借著中央政策的東風，中國各級政府成立了大量的開發(fā)區(qū)并開展了史無前例的大規(guī)模招商引資，而中國的工業(yè)地產(chǎn)也在招商引資的大潮中如雨后春筍般發(fā)展壯大?！獎?chuàng)新與升級：新型工業(yè)地產(chǎn)模式在中國的出現(xiàn)1995年5月，江澤民同志在全國科技大會上的講話中提出了實施科教興國的戰(zhàn)略，確立科技和教育是興國的手段和基礎(chǔ)的方針。作為對科教興國戰(zhàn)略的貫徹落實，國家十大高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)帶開始興建，而各地在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)后也再次掀起了興建高新技術(shù)園區(qū)的浪潮?？梢哉f，高新技術(shù)園區(qū)是原來經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的升級版，它的出現(xiàn)表明中國工業(yè)地產(chǎn)開始向高層次邁進。與此同時，我國的招商引資增加了人才戰(zhàn)略內(nèi)涵。作為吸引海外人才的平臺機制，許多地區(qū)興建了海外學子創(chuàng)業(yè)園。顯然，在中國工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展后，發(fā)展質(zhì)量開始得到重視。最后，伴隨各地各級政府招商引資和“內(nèi)引外聯(lián)”的升級，一些國內(nèi)大型企業(yè)和國際跨國公司也出現(xiàn)在工業(yè)園區(qū)，甚至其本身就帶動形成了一個園區(qū)，主體企業(yè)引導模式開始出現(xiàn)，上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)、廣東增城汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)（以廣本增城工廠為龍頭）、寧波港口物流園區(qū)等就是這方面的典型案例?！I(yè)化與城市化：城市新區(qū)與經(jīng)濟圈的崛起伴隨改革開放與經(jīng)濟發(fā)展，工業(yè)發(fā)展作為經(jīng)濟發(fā)展的火車頭和財稅收入的主流來源，得到各級政府的高度重視。與此同時，在市場配置資源的基礎(chǔ)作用下，城市開始發(fā)揮輻射作用，發(fā)展極的出現(xiàn)令中國產(chǎn)生了中心城市。順應時代發(fā)展的需要，上世紀90年代末，中央先后批準成立上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)，“兩區(qū)一園”均聚集了國家級開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新區(qū)、出口加工區(qū)、保稅物流園區(qū)、各類工業(yè)區(qū)、研發(fā)基地（在天津和上海還有保稅港區(qū)），有機融入了中心商務(wù)區(qū)，嘗試發(fā)展新型金融、保險、商務(wù)商貿(mào)、文化娛樂、會展旅游等產(chǎn)業(yè)及高品質(zhì)的國際化生態(tài)宜居城區(qū)，工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相互支撐，形成了嶄新的城市。作為國家綜合配套改革試驗區(qū)，“兩區(qū)一園”的成立在拉開中國城市化大幕的同時，也將長三角經(jīng)濟圈、京津塘經(jīng)濟圈清晰地展現(xiàn)給世人，在創(chuàng)造中國改革開放新奇跡的同時，也引領(lǐng)了中國工業(yè)地產(chǎn)新潮流?！母镩_放的深化：自由貿(mào)易區(qū)的確立1980年“深圳特區(qū)”的建立，標志著中國改革開放的開始。而今33載已過，中國的改革開放進入深水區(qū)與攻堅期，承載著眾多責任的上海自由貿(mào)易試驗區(qū)近日被批準成立，這不僅意味著上海的經(jīng)濟、金融、航運、地產(chǎn)都將獲得飛躍發(fā)展的機會，而且將推動中國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與招商引資行走出政策優(yōu)惠與政府投入的路徑依賴。因為在上海自由貿(mào)易區(qū)，人民幣資本項目的自由兌換將會試行，金融和城市管理將完全國際化，外商的國民待遇將全面執(zhí)行。伴隨向自由貿(mào)易試驗區(qū)的轉(zhuǎn)型，我國將逐步轉(zhuǎn)向通過改革深化與管理創(chuàng)新實現(xiàn)“帕累托增進”的高層次過渡，這將給全國各地樹立一個新的向深化改革索取紅利的良好典范，對于包括工業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的中國各項經(jīng)濟社會事業(yè)來說，這是一項重大利好，也是一個嶄新發(fā)展時期的良好開端。我國工業(yè)地產(chǎn)的特征和問題通過工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程可以看出，中國工業(yè)地產(chǎn)具有以下幾個特征：一是中國工業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)特征是官辦模式為主。這是因為在中國基本的土地制度即土地公有前提下，政府代表民眾掌握土地出讓權(quán)，形成一級土地市場。在政府壟斷土地交易并直接抓經(jīng)濟建設(shè)的體制下，中國工業(yè)地產(chǎn)很自然成為官辦事業(yè)。同時，在以流轉(zhuǎn)稅為主的稅收結(jié)構(gòu)下，財政收入大部分來自第二產(chǎn)業(yè)，這也促使各級政府樂于開發(fā)園區(qū)，招徠工業(yè)項目，這是中國工業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)特征。具體表現(xiàn)為由政府代表民眾成立管委會和開發(fā)公司，擁有、開發(fā)并管理工業(yè)園區(qū)，投資園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；由政府成立融資平臺與擔保公司，為工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)融資。二是在官辦模式下，中國工業(yè)地產(chǎn)布局具有濃厚的行政區(qū)域色彩，即工業(yè)地產(chǎn)不是按優(yōu)勢特色與歷史分工沿革分布，而是按行政管轄劃分。三是在官辦模式下，中國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式整齊劃一，基本為工業(yè)園區(qū)模式，近年來興起的高新技術(shù)園區(qū)、城市新區(qū)亦應屬于這類模式的升級版。四是應對官辦模式條件，中國工業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了大量“項目開發(fā)模式”，即政府作為一級開發(fā)商代表民眾擁有并管理工業(yè)園區(qū)，而其他性質(zhì)的投資者可以投標承攬園區(qū)內(nèi)某個項目建設(shè)或開發(fā)，或是其他投資者與政府合作合資開發(fā)園區(qū)內(nèi)的某個項目。五是在城鎮(zhèn)“官本位”體制下，中國工業(yè)地產(chǎn)與城市化、城鎮(zhèn)升級、官員級別待遇提高息息相關(guān)，即工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的好與壞直接影響城市擴張，進而影響城市的行政級別與官員待遇，如城鎮(zhèn)行政級別升格、管委會官員高配直至管委會享受高半格待遇。也正是因為這些國情特色，讓中國工業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中產(chǎn)生了一些特定的問題：1.各自為政，低水平重復建設(shè)。在“統(tǒng)一模式，分級管理”下，中國模式的工業(yè)地產(chǎn)，即各種工業(yè)園區(qū)規(guī)劃布局和建設(shè)大多按行政區(qū)劃逐級實施。說通俗些，就是國家、省、市、縣均有各自的工業(yè)園區(qū)。當然不同級別的工業(yè)園區(qū)所享受的優(yōu)惠政策不同，級別越高，政策越優(yōu)惠，資金項目越多。如此一來，各級政府便會不顧實際情況，本能地建立自己的工業(yè)園區(qū)，并努力升格，爭取更多政策與資金的扶持。再加上近年來GDP掛帥之風愈演愈烈，各級政府直接參與經(jīng)濟活動的行為日益嚴重。黨委書記掛帥招商引資、擴張城市的結(jié)果就是工業(yè)園區(qū)低水平重復建設(shè)，不僅浪費了土地、資金等寶貴資源，而且加劇了產(chǎn)能過剩與地方保護。2.決策專斷，管理粗放。一是在目標結(jié)果導向下，一些地方政府對工業(yè)園區(qū)是“重開發(fā)、輕管理”，一旦招商引資完成后就萬事大吉，軟環(huán)境建設(shè)與可持續(xù)發(fā)展得不到重視，致使一些園區(qū)管理粗放，把過去城市管理中的“臟、亂、差”在園區(qū)中重新復制。二是在長官意志下，規(guī)劃、政策隨意變動，引進的項目雜亂無章，彼此關(guān)聯(lián)度較低，難以形成作為產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的規(guī)模輻射效應。3.政企不分，腐敗低效。不同于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)，在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，政府唱了主角，管委會下設(shè)開發(fā)公司，指定國企擔綱，政企不分，官商合一，其他經(jīng)濟主體被排斥在外，這樣的開發(fā)管理體制已經(jīng)導致了工業(yè)地產(chǎn)項目的低效乃至腐敗問題層出不窮。4.融資渠道狹窄，加重地方政府債務(wù)負擔。在A股市場，上市的工業(yè)地產(chǎn)項目并不多，屈指可數(shù)的也就是南京高科、蘇州高新、外高橋、陸家嘴等寥寥幾家，而遍布全國各地的工業(yè)地產(chǎn)項目大都靠政府投資或國債項目融資，或是政府擔保貸款，或是政府通過建立城投公司變相擔保，自身缺乏融資功能，結(jié)果是徒增地方政府性債務(wù)，積累地方財政風險，這也是北京中關(guān)村模式失敗而美國硅谷成功的根本原因。同時，融資渠道狹窄也導致園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及建設(shè)維護難以為繼，企業(yè)科技創(chuàng)新沒有融資渠道，難以形成工業(yè)地產(chǎn)品牌。5.短期行為嚴重，經(jīng)濟社會效益不佳。一是為了完成招商引資任務(wù)，一些地方政府隨意向外商許諾，調(diào)走后留下爛攤子給繼任，嚴重損害了政府公信力。二是任期效應的存在導致一些政府官員在招商引資與園區(qū)建設(shè)中既不愿創(chuàng)新，也不愿構(gòu)建長效機制，而是簡單地以降價優(yōu)惠來滿足投資者，甚至不惜引入高污染高消耗低附加值的低端項目充數(shù)，不僅不利于產(chǎn)業(yè)升級與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，反而污染了環(huán)境，妨礙了發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，帶來了許多社會問題，如在四川什邡、江蘇啟東、廈門、大連等地出現(xiàn)的民眾抗議PX項目群體事件。三是“大躍進”式的工業(yè)園區(qū)建設(shè)與城市擴張圈占了大量耕地，而相應的社會保障、社區(qū)管理、職業(yè)培訓與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)跟不上，導致大量失地農(nóng)民盲目涌入城市，出現(xiàn)“偽城市化”現(xiàn)象。我國工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展取向未來我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展動力強勁。一方面，在“以經(jīng)濟建設(shè)為中心”的方針指引下，伴隨工業(yè)化與城市化的進一步發(fā)展，我國工業(yè)地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展機遇。另一方面，由于近年來住宅地產(chǎn)遭強勢調(diào)控的重壓及對商業(yè)地產(chǎn)“躍進”的隱憂，國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)開始將目光投入到我國工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計，目前大約有15%的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投工業(yè)園建設(shè)項目；大量國際資本如普洛斯、安博置業(yè)、豐樹地產(chǎn)以及嘉民集團看準中國市場，紛紛加大對華投資力度；此外，一些私募基金、風險投資以及信托等融資手段也進入中國工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，給工業(yè)地產(chǎn)帶來新的融資方式。但是也應看到我國工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營等諸多方面還存在問題，需要改革轉(zhuǎn)型，以適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求。一是開發(fā)主體多元化。應像住宅和商業(yè)地產(chǎn)那樣開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，采取各種激勵措施吸引各類投資者涉足開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項目，從而回歸工業(yè)地產(chǎn)本來就應有的效率與效益訴求，把屬于市場配置的資源還給市場，改變管委會一統(tǒng)天下的諸多弊端。而在現(xiàn)階段，首先應理順關(guān)系，工業(yè)園區(qū)管委會與開發(fā)公司政企分開，開發(fā)與管理兩權(quán)分離，做到企業(yè)開發(fā)，政府監(jiān)管。以后可嘗試園區(qū)開發(fā)招標，讓各類市場主體公平參與開發(fā)競爭。二是開發(fā)模式多樣化。一旦工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體多元化，良好的市場競爭環(huán)境就會形成，而良好的競爭格局有助于開發(fā)模式多樣化，適應不同企業(yè)的差