浦東奧林匹克花園項目策劃提案

奧園品牌戰(zhàn)略奧園品牌戰(zhàn)略80060040020001996年1997年1998年1999年2000年2001年80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%空置率供應(yīng)量ea空置率350300250200萬平方米供應(yīng)量吸納量25020019971998199920002001（萬平方米）400（萬平方米）35030025020015010050199719981999200020012002.1-9（年份）（年份）199719981999200020012002.1-9供給每平方米單價分類各類單價住宅成交面積占總成交面積比重（%）2000年2001年2002年上半年浦東全市浦東全市浦東全市3000元以下42.453000-5000元41.3346.155000-7000元4.349.197000元以上 金橋板塊濱江板塊金橋板塊濱江板塊碧云 地理發(fā)展特征價格水平高中低價值依托重點(diǎn)板塊三板塊距離浦東核心區(qū)域陸家嘴距離相近，均），具體表現(xiàn)位置：巨峰位置：成山路、錦繡路口雙疊加位置：上南路、海陽路物業(yè)類型：多層、小高層、別墅公建STRENGTH開發(fā)商實(shí)力雄厚，有著奧林匹克這一強(qiáng)大的品牌號召力；浦東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)使得商品房的需求量逐步增大；交通便捷，本案與浦東主干道楊高路臨近，L4線東航路站近在咫尺；產(chǎn)品規(guī)劃較好，品質(zhì)較高，符合市場的需求傾緊靠浦東的華高小區(qū)，已經(jīng)具備了一定的居住氛圍；趙家溝的自然景觀優(yōu)勢。OPPORTUNITY奧園的品牌的強(qiáng)大氣勢，使得本案具有相當(dāng)大上海房地產(chǎn)的走勢呈上升趨勢，促使今后中檔樓盤的銷售形勢看好；浦東環(huán)內(nèi)樓盤價格紛紛看漲，購房者向環(huán)外尋求物業(yè)；在合理的交通設(shè)施輔助下，外高橋、金橋、張江、陸家嘴等浦東地區(qū)的潛在消費(fèi)力將有助于本案的去化；物業(yè)開發(fā)較晚,產(chǎn)品設(shè)計可以有針對性和前瞻浦東外高橋區(qū)域環(huán)境狀況的治理和改善，為本案的開發(fā)創(chuàng)造了一定的條件。WEAKNESS位置較為偏遠(yuǎn)、人流混雜、居住環(huán)境有待改善周邊生活配套設(shè)施不足；項目的體量較大,在市場推廣中有著一定的風(fēng)THREAT周邊是有待于改造動遷的區(qū)域,有可能帶較多不可預(yù)見性影響因素；浦東地區(qū)大型規(guī)模的樓盤數(shù)量較多，后繼開發(fā)體量的上市對本案的銷售形成一定的競爭威脅年齡分布22-24歲22-24歲3.1%3.1%25-27歲28-30歲40-42歲43-45歲25-27歲28-30歲40-42歲43-45歲46-48歲49-51歲52-55歲65以上職業(yè)狀況中/高層管理人員50%45%40%35%30%25%20%15%10% 中/高層管理人員43.9%15.2%12.1%12.1%7.6%4.5%3.0%1.5%專業(yè)技術(shù)人員退休人員專業(yè)技術(shù)人員退休人員產(chǎn)品的延伸和創(chuàng)新要點(diǎn)服務(wù)品質(zhì)的提升純水景度假社區(qū)“服務(wù)品質(zhì)的提升純水景度假社區(qū)“泛運(yùn)動概念”的創(chuàng)新創(chuàng)新要點(diǎn)一：這樣的水景生態(tài)度假式環(huán)境格局，充分體現(xiàn)了“以人為本，以用為宗“的現(xiàn)代生活追求。創(chuàng)新要點(diǎn)二：“泛運(yùn)動概念”的創(chuàng)新三級“泛運(yùn)動”概念為基礎(chǔ)“泛運(yùn)動”的提出，就是把運(yùn)動的健康生活方式有效而全面地滲透到日常生活中去?！胺哼\(yùn)動”概念的升級到“水上運(yùn)動休閑城”通過水景來分隔每個主題小園區(qū)，整合成一個水上運(yùn)動，，與奧林匹克這一國際性的品牌結(jié)合的方式有特別是白領(lǐng)、金領(lǐng)人士是很少花得起時間運(yùn)動的，而趣味性較強(qiáng)水上運(yùn)創(chuàng)新要點(diǎn)三：小區(qū)規(guī)劃格局的升級 ——-——廠-——廠一.別墅類注：底層主要設(shè)有花園，頂層可以看到大面積的水景。二.多層類注：面積適中，主要是為了控制總價過高。注：主要在一期景觀較好的位置做全復(fù)式房。創(chuàng)新要點(diǎn)四：精裝修建議創(chuàng)新要點(diǎn)五：服務(wù)品質(zhì)的提升啟用“學(xué)?！彝ァ鐓^(qū)、課內(nèi)—課外“的全方位立體化教育。企劃篇從第三人視角看“松江奧園”企劃神越神越求!性園做→“新生活的領(lǐng)跑者”性園化斗斗 勵位 勵位松江奧園企劃思路的概括核心理念——松江奧園在企劃方面的成功，歸結(jié)于對目標(biāo)客戶心理有精準(zhǔn)的把握，大膽地將企業(yè)理念與住宅需求相結(jié)合，創(chuàng)造出“運(yùn)動”這一核心理念，作為企劃思路的內(nèi)涵；精神主線——奧運(yùn)作為其最重要的外延部分，是精神主線，貫穿在整個企劃包裝和廣告表現(xiàn)中，通過對奧運(yùn)概念的挖掘，把樓盤做“運(yùn)動”的個性特色有效深化，產(chǎn)生聳動效果；物質(zhì)主線——最重點(diǎn)的是奧園運(yùn)動型會所，還有優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、景觀、外立面等方面，作為各個主、次利益點(diǎn)，在品質(zhì)上奠定了奧園成功的基礎(chǔ)、塑造了不同一般的特色。本案企劃思路核心運(yùn)動理念 物質(zhì)主線運(yùn)動型會所物質(zhì)主線運(yùn)動型會所 運(yùn)動運(yùn)動+生活運(yùn)動運(yùn)動+生活2.區(qū)域可比樓盤客戶情況u浦東其它地區(qū) 33.80%33.80%21.00%16.30%13.20%800%7.70%25—3030—3535—4040—4545—5050以上歲年齡：偏年輕化，25—40歲的青年和中青年是購房的主力群體，他們對奧園倡導(dǎo)的生活方式有極高的認(rèn)同度。職業(yè)：中高收入人士，擁有穩(wěn)定的事業(yè)基礎(chǔ)。職業(yè)業(yè)態(tài)以企事業(yè)單位中高層管理者、專業(yè)技術(shù)人員、私營企業(yè)主為主。工作區(qū)域：帶有較強(qiáng)的區(qū)域性，以在浦東工作的人士為主，特別是臨近的幾大工業(yè)區(qū)、高新科技園區(qū)以及能夠利用軌道捷運(yùn)到達(dá)的商業(yè)辦公密集區(qū)域。nnxiang加工區(qū)xiang加工區(qū)mmuu產(chǎn)品價格定位與策略全程均價界定?奧園提供的是全裝修房，在此價格上加上裝修費(fèi)用（800元/平米）。?由于奧園品牌的強(qiáng)力支持、區(qū)域環(huán)境的不斷改善和銷售技巧的充分運(yùn)用，其均價應(yīng)當(dāng)還有200、300元左右的上升空間。?最終可以將浦東奧園的整體均價定于5500元/平米。價格定位細(xì)分推盤策略3-4月馬拉松火炬接力長跑：隨著2003年新一輪的全民健“運(yùn)動—快樂原動力”之主題參與其中。大型“健康伴我行”活動：健身運(yùn)動期間特聘100名著名醫(yī)NP看板/橫幅群廣告企劃費(fèi)用為3400萬元(