房地產行業(yè)研究歸納

房地產行業(yè)研究報告精品課件引言房地產行業(yè)研究報告是為制定集團整體開展戰(zhàn)略和房地產板塊開展戰(zhàn)略所作的根底性工作〔行業(yè)現(xiàn)狀如何，行業(yè)前景如何，區(qū)域市場情況如何，產品細分市場情況如何，競爭態(tài)勢如何，行業(yè)和企業(yè)成功的關鍵因素是什么？等等〕；本行業(yè)報告深入分析了房地產市場的宏觀環(huán)境〔包括宏觀經濟環(huán)境，金融市場環(huán)境，土地市場環(huán)境，國家政策環(huán)境〕和微觀市場環(huán)境〔包括產品細分市場和區(qū)域市場；其中，區(qū)域市場重點對北京、上海和青島的房地產市場進展了量化分析〕；最后，本報告從房地產市場價值鏈的角度出發(fā)，深入研究了房地產行業(yè)和企業(yè)的成功關鍵因素，并在報告的最后局部對“萬科模式〞作了綜述.精品課件目錄一、房地產行業(yè)概述房地產行業(yè)的根本概念與特性房地產行業(yè)開展概述房地產行業(yè)根本現(xiàn)狀二、房地產行業(yè)的宏觀環(huán)境分析精品課件房地產行業(yè)宏觀因素分析房地產行業(yè)的融資環(huán)境分析房地產行業(yè)的土地流轉分析房地產行業(yè)的長期開展趨勢目錄〔續(xù)〕四、房地產價值鏈分析與運作模式借鑒房地產行業(yè)的價值鏈分析房地產行業(yè)的競爭要素分析房地產行業(yè)運作的模式借鑒房地產行業(yè)成功因素分析三、房地產行業(yè)的微觀市場分析精品課件房地產市場的產品構造分析房地產市場的區(qū)域構造分析一、房地產行業(yè)概述房地產的根本概念與行業(yè)特性房地產行業(yè)開展概述房地產行業(yè)根本現(xiàn)狀精品課件房地產的根本概念與房地產行業(yè)的特性·房地產行業(yè)的四大特征:·周期性:房地產行業(yè)屬于固定投資行業(yè)，不但隨宏觀經濟波動，而且行業(yè)本身開展本身具有明顯的周期性；·關聯(lián)性:作為根底行業(yè)，對于上游和下游相關產業(yè)具有高度的關聯(lián)性；·地域性:房地產市場的供給需求狀況受制于區(qū)域性的政治、經濟、社會和文化的綜合影響，具有明顯的地域性；·政策敏感性:房地產開展所需兩大資源〔資金、土地〕的供給都受政府宏觀政策影響最深，因此房地產行業(yè)對于政府政策具有高度敏感性.·房地產是房產和地產的總稱,是房屋和土地在經濟方面的商品表現(xiàn)形式.它包括了土地及土地上的改進物,如建筑物、道路、停車場等.在生活資料方面,房地產屬于財產范疇；在生產經營方面,房地產屬于資產范疇.精品課件·一般來說,我們通常所說的房地產是就城鎮(zhèn)房屋和土地而言的,故房地產也可稱為城鎮(zhèn)房地產,本報告討論的房地產就特指這一含義.按照商品房屋用途來劃分,房產可分為商品住宅和非商品住宅兩大類,前者包括普通商品住宅、經濟實用房和別墅、高檔公寓,后者可分為寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等.房地產行業(yè)從上世紀90年代以來的開展概述成長期過熱期調整期復蘇期新的開展期改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,改革開放不斷深入,精品課件我國目前房地產行業(yè)的現(xiàn)狀〔一〕·房地產開發(fā)商數(shù)量眾多·1995年，房地產開發(fā)商已到達33482家，是迄今為止房地產開發(fā)商最多的一年.此后，全行業(yè)進入調整階段，房地產開發(fā)商數(shù)目有所減少.98年以后，中國房地產開發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的趨勢，目前形成另一個開發(fā)高潮.·全國房地產開發(fā)商地域分布集中·目前，房地產開發(fā)商主要集中于三個區(qū)域:·東部地區(qū):廣東、江蘇、浙江等；·四個直轄市:北京、上海、天津、重慶；·人口大省:四川、山東、遼寧等.精品課件我國目前房地產行業(yè)的現(xiàn)狀〔二〕·開發(fā)商經濟類型多樣,民營、股份制的開展勢頭好于國有、集體、外資等.·民營和股份制企業(yè)的數(shù)量逐年攀高,而其他類型的企業(yè)數(shù)量那么逐漸減少.·民營和股份制企業(yè)的從業(yè)人員數(shù)量也逐年攀高，而其他類型的企業(yè)那么略有不同:港、澳、臺企業(yè)的個數(shù)減少，而從業(yè)人員數(shù)量略有增長，反映出企業(yè)規(guī)模的擴大和企業(yè)開展逐漸走上正軌，而其他企業(yè)的從業(yè)人員那么明顯減少.精品課件我國目前房地產行業(yè)的現(xiàn)狀〔三〕·企業(yè)規(guī)模小,平均注冊資本雖然逐年略有提高,但僅為兩千多萬.全國最大的房地產開發(fā)商的凈資產也不過10多億元,與國外房地產開發(fā)商動輒幾十億、幾百億美元相比,相差甚遠.精品課件我國目前房地產行業(yè)的現(xiàn)狀〔四〕·融資渠道單一、抗風險能力弱、資質水平低是我國房地產業(yè)開展的致命弱點2003年我國房地產開發(fā)投資資金來源圖精品課件我國目前房地產行業(yè)的現(xiàn)狀〔五〕·2003年,全國房地產投資繼續(xù)增長32.5%,房屋銷售面積增長32%,房屋銷售額增長38.5%,可以確定的是我國房地產業(yè)在2003年又實現(xiàn)了利潤的較大增長.·我國房地產行業(yè)從2000年走出低谷,重新又邁上的一個向上持續(xù)開展期.精品課件整體宏觀政策環(huán)境金融市場分析土地流通市場分析房地產行業(yè)的長期開展趨勢二、房地產行業(yè)的宏觀影響因素分析精品課件國民GDP以8—9%的速度增長拉動房地產業(yè)快速增長國家“十五〞規(guī)劃對居民居住環(huán)境進展了明確規(guī)劃WTO的參加有利于房地產業(yè)的開展18號文件正式將房地產列為經濟開展的支柱產業(yè),肯定了房地產業(yè)的開展基調我國宏觀經濟因素拉動房地產業(yè)呈現(xiàn)一個中長期的開展開展態(tài)勢國民經濟的增長國家規(guī)劃的支持外部環(huán)境的改善國民政策的明確精品課件宏觀經濟的安康、持續(xù)開展是房地產業(yè)快速成長的根底和有力保證國民經濟〔GDP〕國民經濟高速增長，為房地產業(yè)的開展提供持續(xù)的開展動力.房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，對拉動國民經濟的開展起到巨大作用.99年以來，房地產總投資的增長都高于總投資的增長，2002年到達了26.9%.居民可支配收入居民可支配收入的增加，大大地增強了人們購房的能力.購房、教育是居民可支配收入的主要消費主體.北京青年報調查：北京37.1%的人認為現(xiàn)在購房正得其時.恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)〔食品占總消費的比重〕不斷降低，住房等消費必然上升.2001－2021年，我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)將下降到35%左右，生活水平進入富裕階段，住宅消費比重將提高到13－18％.對房地產行業(yè)的影響變化趨勢經濟指標精品課件×國家“十五〞規(guī)劃,明確提出了對居民居住環(huán)境、房地產業(yè)的規(guī)劃和要求2000年底住房面積市場容量28.12億㎡2005年底住房面積4.58億2000

2000人口×

面積城鎮(zhèn)

人均19.8㎡2005城鎮(zhèn)×2005人均面積人口×5.4億

22㎡原有住宅拆遷重建2000年底住房面積90.68億㎡重建比率4%精品課件WTO的參加,為我國房地產業(yè)的開展在資金、技術、銷售、產業(yè)運作等多個方面提供支持精品課件隨著房地產對社會投資和整體國民經濟的帶動,房地產已成為國民經濟的支柱產業(yè),2003年的國務院18號文對此進展了明確·隨著住房商品化的加深,住房成為居民消費、商業(yè)投資、社會資產的一個重要組成局部.·90年代以來,房地產業(yè)成為我國國民經濟新的增長點,帶動經濟增長.從1993年起,房地產業(yè)營業(yè)收入占國民GDP的比重一直超過6%,保持在6.5%--6.7%左右.·2003年8月31日?國務院關于促進房地產市場持續(xù)安康開展的通知?〔國發(fā)2003 18號文件〕總體上肯定了全國房地產業(yè)是安康開展的,是對中國經濟開展做出了重要奉獻的,確認了房地產作為國民經濟開展中支柱產業(yè)的地位.精品課件房地產業(yè)與金融市場密切相關,融資渠道順暢與否和融資環(huán)境的好壞直接影響房地產業(yè)的開展房地產開發(fā)融資渠道自有資本銀行貸款股市融資債券金融工具創(chuàng)新買殼借殼上市開發(fā)貸款個人貸款結算資金IPO上市精品課件資本運營層面資金融通層面產業(yè)投資基金住房貸款證券化內部積累吸收權益性投資工程債券企業(yè)債券工程墊款預售房款上世紀90年代以來,隨著金融體制的改革和金融市場的逐漸成熟,個人按揭信貸逐步得以推廣,企業(yè)融資渠道的增加,使地產融資變得容易,從而催熟了房地產業(yè)的開展風險轉移銀行開發(fā)商個人〔貸款主體〕還款能力強,還款欲望強烈貸款主體分散,降低了風險一開場由開發(fā)商擔保,房子建成后改為房產抵押貸款貸款風險小,信貸收益穩(wěn)定和違約率低〔目前為0.3％〕,銀行貸款積極性高20%首付款自籌,銀行貸款 轉給開發(fā)商作開發(fā)之用由于及時得到開發(fā)資金,保證了開發(fā)的時效和質量融資的便利使開發(fā)商能夠為消費者奉獻更多更好的樓盤風險分散風險很大貸款積極性不高開發(fā)樓盤賣出前方可還款還款愿望不高賣給個人,現(xiàn)款交易由于購房者少,銷售周期長,資金周轉慢個人融資十分困難,阻礙了購房開發(fā)商〔貸款主體〕銀行個人精品課件央行121文件出臺的背景:整體房地產業(yè)的快速開展，帶動房產開發(fā)投資的增速迅猛.一方面，帶動了國民經濟的快速增長，反過來進一步帶動房地產的加速開展·從1998年起,房地產行業(yè)逐漸擺脫低迷,房地產開發(fā)投資增長率超過20%,并在2003年到達近年來的制高點29.72%.其中,2003年,前1—11月增長率到達32.5%,為近年來的最高點.·同時,2003年的高增長勢頭將帶動房地產在2004年和2005年繼續(xù)以較高的幅度繼續(xù)開展.精品課件·在房地產投資總額中,企業(yè)自有資金和從國外引入資金的比例都相對較小,房地產開發(fā)商的直接貸款和訂金、預付款等直接或間接來自銀行信貸的資金占相當大的比例.·2003年初,央行負責人已經指出來自銀行貸款的資金已經占房地產開發(fā)投資的中70%以上.·房產開發(fā)貸款的金額大、長期性與銀行存款的活期存款比例高、期限短構成了“存短貸長〞矛盾.·我國房地產企業(yè)開發(fā)資金鏈條薄弱是房地產業(yè)開展速度快慢的關鍵影響因素.央行121文件出臺的背景:另一方面，房地產投資的迅猛增長，帶動銀行貸款向房地產行業(yè)的進一步傾斜，房地產開發(fā)商單一的資金來源增加了銀行信貸的風險精品課件央行121文件的內容:四個方面的信貸政策的調整，同時也調整了房地產市場的供給和需求核心內容對房地產開發(fā)商房地產企業(yè)申請銀行貸款,其自有資金〔所有者權益〕不低于開發(fā)工程總投資的30％；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產貸款,嚴禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對土地儲藏機構發(fā)放的貸款為抵押貸款,額度不超過所購土地評估價值的70％,貸款期限最長不超過2年；承建房地產建立工程的施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購置施工所必需的設備,嚴格制止施工企業(yè)使用銀行貸款墊資開發(fā)工程.對個人房產信貸商業(yè)銀行只能對購置主體構造已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；借款人申請個人商用房貸款的抵借比不超過60％,貸款期限最長不得超過10年,所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；購置第二套以上〔含第二套〕住房的,提高首付款比例,并不再執(zhí)行個人住房貸款利率,而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行.對四個方面進展調整:一、強調開發(fā)商的“四證〞和30%自有資金二、加強了對建筑企業(yè)流動貸款資金的監(jiān)控三、增加個人購房信貸的要求,提高“炒房〞本錢四、制止用于土地儲藏的貸款,嚴格控制開發(fā)商“炒地皮〞121文件的直接作用:精品課件一、有利于低檔樓盤的銷售,不利于高檔樓盤的銷售；二、有利于第一套房購置,不利于第二套房的購置；三、有利于低檔樓盤的開發(fā),不利于高檔樓盤的開發(fā)央行121文件的影響:對房地產開發(fā)商的影響遠遠大于住房消費者的影響·121文件的嚴格實施會導致:小規(guī)模的房地產開發(fā)商資金鏈條斷裂，已經規(guī)劃的·工程無法落實，從而縮小整個房地產市場的供給.有可能產生的消極后果是房地產需求力量的繼續(xù)高漲推動房地產價格的繼續(xù)上漲.·淘汰小的房地產開發(fā)商從而為具有較強實力和良好資質的房地產開發(fā)商開辟更大的開展空間，從而在整體上標準房地產市場的秩序.·從某種程度上講，隨后國務院的18號文件對于央行的121文件具有“解毒〞作用.可以確定的是，18號文件與121文件的共同作用是促使房地產金融的標準化和多元化開展.·尋找其他途徑的融資方式，成為房地產企業(yè)提上日程的議題.其他的房產融資渠道包括，房貸抵押證券化、房產信托投資基金、企業(yè)債券、上市發(fā)行股票等.精品課件房產金融的多元化途徑:房地產抵押貸款證券化·將房地產按價值單元分割成小的產權單位,出售給投資者,實行房地產所有權和使用權別離.租金收入扣除開支后分配給投資者.把投資者對房地產的直接物權轉變?yōu)槌钟凶C券性質的權益憑證,即將直接房地產投資轉化為證券投資.·表內融資；表外融資·抵押貸款證券化,通過將分割的區(qū)域性住宅市場與資本市場有機地聯(lián)系起來,可以促進資金跨地域的流動,充足的資金支持有利于降低居民購房的借貸本錢,提高居民的支付能力和購房有效需求意義·一、缺乏合格的機構投資者提供大量、持續(xù)、穩(wěn)定的資金來源；·二、目前的會計、法律等相關方面的制度存在對于資產證券化的障礙；目前存在的問題·三、缺乏被市場不變認可的信用評級機構；·四、缺乏相應的復合型人才方式對房地產市場的影響概念抵押貸款證券化·抵押貸款證券化,是以一級市場上抵押貸款組合為根底發(fā)行抵押貸款證券的融資行為,這一金融產品擴大了房地產融資的渠道,降低整體金融風險,加強銀行信貸資金流動性,促進房地產業(yè)的快速開展.精品課件房產金融的多元化途徑:產業(yè)投資基金——房地產信托投資基金·產業(yè)投資基金,是指對未上市企業(yè)進展股權投資和提供經營管理效勞的利益共享、風險共擔的集合投資制度,通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設立基金公司,由基金管理人管理基金資產,從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和根底設施投資等實業(yè)投資.在實踐中,產業(yè)投資基金往往投資于某類產業(yè)中不具備上市資格但具有成長潛力,且缺乏資金的企業(yè),通過對企業(yè)具體投資工程的支持,從而獲得較大收益.什么是產業(yè)投資基金·根據(jù)?產業(yè)投資基金管理暫行方法?,具備3年以上產業(yè)投資或相關業(yè)務經歷的法人或自然人,在提出申請前3年內持續(xù)保護良好財務狀況,受到過有關主管機關或者司法機構的重大處分；投資方向符合國家產業(yè)政策,依法定程序經國家開展方案委員會核準可以設立產業(yè)基金.房地產投資基金可能成為推進房地產業(yè)開展的新動力.·?產業(yè)基金法?遲遲不能問世,導致房地產投資基金只能采取迂回方式進入,回避相關法律.現(xiàn)行法規(guī)·2003年2003年9月20日,國內首個中外合資地產基金——精瑞基金在香港注冊“中國住宅產業(yè)精瑞基金管理公司〞,同時在內地成立“北京精瑞聯(lián)合住宅產業(yè)投資公司〞的方式,精瑞基金正式落地中國.·2004年1月14日,摩根士丹利房地產基金與復地〔集團〕股份宣布,雙方將合作建立“復地雅園〞工程.這是摩根士丹利房地產基金在上海的第二個投資工程.·由于相關法律和法規(guī)的缺乏,現(xiàn)階段房地產基金的不可能大量介入,完全彌補銀行資金緊縮后的空當.背景現(xiàn)狀的未來趨勢·去年房貸新政出臺,致使長期以來房地產開發(fā)資金完全依賴銀行的“輸血管道〞被截斷,房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊,尋找新的資金來源已經對于當下房地產企業(yè)已經迫在眉睫.精品課件土地與房地產關系嚴密,土地的流轉、管理成為影響房地產業(yè)開展的關鍵因素土地是稀缺資源，為房產提供最根本的生產要素土地價格能保值增值土地供給易受政策影響:管理權的行使進展規(guī)劃、行政征收權的行使強行征用和收購地產位置的固定性衍生出房產的地區(qū)性和個別性地產房產—房產是實現(xiàn)產品功能、滿足需求的的載體·房地產行業(yè)的開展必須由土地資源的保證,充足的土地資源是房地產業(yè)開展的前提；·土地是房地產的重要價格組成,土地市場日益成為地產市場的“風向標〞；·作為日益稀缺的關鍵生產要素,土地對房地產的影響作用會日益重大房產和地產密不可分,相互依存的有機結合體精品課件目前,我國土地市場正處于從政府導向到市場導向的中間過渡期土地有償出讓

招標、拍賣方式為主無償使用土地資源過渡時期·真正的市場競爭,打破地區(qū)格局和關系保護,進展優(yōu)勝劣汰政府導向經濟手段價值規(guī)律市場導向存在雙軌制協(xié)議出讓為主·沒有嚴格意義上的房地產企業(yè)行政手段半市場化·房地產企業(yè)的生存開展依附于政府關系和政策因素土地產權模糊土地交易本錢高、效率低下無法顯性土地和建筑的價值配置不合理,浪費和緊缺同時存在供給構造和數(shù)量脫離城市開展實際既得利益者產生抗爭和排斥投機尋租行為嚴重交易本錢不透明可控、缺乏公平性未完全表達市場機制,只是變通做法資源配置不合理,有市場炒作投機不利于開發(fā)公司公平競爭、長遠開展人情關系因素濃厚有效遏制土地市場的泡沫經濟防止和防止腐敗行為的產生減少隱形交易本錢,減少中間環(huán)節(jié)營造公平的競爭環(huán)境利于優(yōu)勢企業(yè)的全國性、規(guī)模化擴張精品課件自2002年起,國土資源部的一系列政策成為土地市場透明化的標志,土地透明化正在成為越來越明顯的趨勢2002年招標出讓土地占總體出讓土地面積的15%2003年招標出讓土地占總體出讓土地面積的33.8%·2002年4月3日,國土資源部出臺?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定?是正式標準土地市場的開場.精品課件·據(jù)估計,到今年招標出讓土地將占到整體出讓土地面積的50%以上.·作為土地透明化的一個越來越明顯的例證是:2003年底，國土資源部統(tǒng)計的土地出讓價格上漲13.1%，到達近年來的最高水平.·土地協(xié)議出讓、土地招標、土地拍賣是房地產開發(fā)商獲得土地的三種方式,目前土地協(xié)議出讓占主要地位.土地交易的透明化對房地產業(yè)內的開發(fā)商提出新的要求土地交易市場政府部門站在同一起跑線上競爭開發(fā)商憑關系、交易本錢高、不可控因素多政府關系公關能力風險決策資金實力·土地市場的公開、公平、公正出讓將對房地產行業(yè)進展強制性的淘汰,靠關系炒地為生的企業(yè)將被淘汰,而市場化程度高、專業(yè)化能力強的大型企業(yè)將獲得競爭優(yōu)勢,并不斷開展壯大.·同時,土地市場的透明化進程對房地產開發(fā)企業(yè)應具備的能力提出了不同的要求.進一步轉變精品課件對于大的房地產商來說,依靠資金和實力獲取更多的土地資源將是一個長期的戰(zhàn)略土地儲藏是開發(fā)商的生命線城市土地的稀缺性開發(fā)企業(yè)的競爭加劇提高抗風險能力房地產運行的周期性土地作為戰(zhàn)略性資源土地還貸利息小于土地升值額選擇地塊的決策專業(yè)的土地估價人員明確的市場開展戰(zhàn)略規(guī)劃指向市場指向尋找適合潛在需求的地塊影響地價開發(fā)的方向開發(fā)的可行性推動新一輪圈地運動，一時硝煙四起香港:長江實業(yè)和恒基建立，都在香港土地局標購大量土地作為儲藏.臺灣:最大的地產開發(fā)企業(yè)如國泰建立，由于有龐大的土地儲藏，度過從石油危機到第二次經濟的不景氣，現(xiàn)增值到原價位的10倍以上.精品課件資產積累和現(xiàn)金流量房地產行業(yè)的長期開展趨勢·國民經濟的快速開展和居民可支配收入的提高保證了房地產行業(yè)的安康成長.2000年以來房地產投資的快速增長標志著住房消費快速增長期到來,房地產行業(yè)具有中長期快速增長潛力.·房地產開發(fā)信貸的進一步標準,將提高房地產行業(yè)的進入門檻,實力較弱、信用差、資質低的企業(yè)將難以獲得開發(fā)資金的保證.·融資渠道和資金實力是房地產開發(fā)的關鍵.·土地市場的透明化、標準化將一步提高房地產的進入壁壘,依靠不標準做法獲得土地的企業(yè)將面臨更大開展難題.·房地產行業(yè)具有長期的快速開展能力,對于房產金融市場和土地市場不標準的整頓和清理,在提高房產進入門檻的同時也、著重清理了影響房地產行業(yè)開展的不標準因素.·這些不標準因素的清理和門檻的提高雖然短期內會對開發(fā)商提高要求,影響供給,但從長期的角度來看,有利于房地產行業(yè)的長久安康成長.·今后的房地產行業(yè)更多依靠財力、專業(yè)和實力來說話.宏觀環(huán)境的影響長期開展的預測精品課件三、房地產行業(yè)的微觀市場分析房地產市場的產品構造分析房地產市場的區(qū)域構造分析精品課件我國房地產開發(fā)以商品住宅為主,普通商品住宅銷售面積占所有商品房銷售面積的絕大局部·2003年，商品住宅投資增長28.6%，辦公樓投資增長34.2%，商業(yè)經營用房投資增長37.6%，盡管辦公樓和商業(yè)經營用房投資增長速度更高，但由于商品住宅投資基數(shù)較大，故辦公樓和商業(yè)經營用房投資比重增加并不多.2003年經濟適用房投資那么僅增長8%，占全部房地產投資的比重為6.1%，較2002年降低1.3%.·注:商品住宅包括普通商品房、別墅/高檔住宅和經濟適用房.·從上面97—02年的銷售面積趨勢圖和2003年房地產的開發(fā)投資增長可以明顯看出:中檔的普通商品房是整個房地產市場的中堅力量，在整個樓市中的地位不斷增強，是未來樓市開展的主流趨勢；別墅/高檔公寓以穩(wěn)定的比重占據(jù)一定的地位；經濟適用房作為政府補貼、復制的對象由于利潤較薄，投資額和開發(fā)量在整個房地產中的比重都逐漸降低；辦公樓和商業(yè)經營用房那么明顯由宏觀經濟帶動，具有宏觀經濟的波動性.精品課件從全國范圍來看,商品住宅、別墅/高檔公寓、辦公樓宇、商業(yè)經營用房具有不同的價格走勢2003年，商品住宅銷售價格為2212元/平米，增長3.8%，商業(yè)經營用房銷售價格為3139元/平米，增長4.5%，辦公樓銷售價格為4293元/平米，下降1.4%，別墅/高檔住宅銷售價格止跌，保持了穩(wěn)定.注:商品住宅包括商品房、別墅/高檔住宅和經濟適用房.上面97—02年的銷售價格趨勢圖和2003年各類房屋的價格走勢，可以反映出:從全國范圍的角度看，房地產市場處于逐漸升溫的過程中，幾乎所有品種的房屋價格都呈現(xiàn)出向上的勢頭，以中檔商品房價格為主的房產整體價格小幅上揚有利于繼續(xù)帶動房產投資的增加.可以預計的是在短期內房地產市場和房地產投資仍將繼續(xù)走高，精品課件我國房地產市場明顯分為三個區(qū)域:京津地區(qū)、長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)·從2003年各地的房產開發(fā)投資分布和近年來各地的房地產開發(fā)投資來看，三大房地產區(qū)域市場分別包括:·京津地區(qū)，北京、天津、河北等·長三角地區(qū)，上海、江蘇、浙江、山東等·珠三角地區(qū)，廣東·在此,我們選取北京、上海、青島進展分析.精品課件北京房地產市場:自1997年房地產開發(fā)投資就呈現(xiàn)較為迅速增長的態(tài)勢，但平均房價在最近5年時間卻呈穩(wěn)步回落的態(tài)勢·將北京的房地產投資趨勢圖和房產價格趨勢圖相比照來看，可以初步得出如下的結論:·一、房地產開發(fā)投資的增長態(tài)勢說明了北京房地產市場的需求一直都在迅速擴張，而且從投資增長的速度來判斷，北京房產的利潤應較為豐厚；·二、平均房價的穩(wěn)步回落說明北京房地產市場有較為充足的供給，“炒房〞力量缺乏以左右房產價格.·三、目前，北京房地產市場的供給要略大于需求.·因此，在北京房地產市場取勝，資金不是唯一的決定因素.精品課件北京房地產市場:竣工面積與銷售面積共同增長，商品住宅空置率逐步下降·一、北京房地產的竣工面積與銷售面積同步增長,銷售面積的增長幅度大于竣工面積的增長幅度,說明北京房地產市場處于產銷兩旺的狀態(tài).·二、商品房空置率的下降,一方面說明北京房地產市場“泡沫〞較少,另一方面也說明北京房地產市場上供需平衡的盤旋余地縮小,應付“炒家〞的能力相對減小.·北京房地產的產銷兩旺和商品房空置率的下降,為北京房價的上漲留下了想象的空間.·2004年,北京的房價會不會上漲正在成一個焦點.精品課件·從外來人口和北京市居民的整體收入情況來看,北京房地產市場的購房需求還有潛力可挖,房地產行業(yè)還有相當大的上升空間.北京房地產市場:總體需求的分析·北京市的恩格爾系數(shù)已降至40%以下；按國際慣例住房開支的占比應到達15-20%；而實際情況是長期徘徊在5—6％之間.·每年相當大比例的外來人口進入北京房地產市場,據(jù)統(tǒng)計,外來人口消化北京商品房將近3成左右.尤其是外來人口對于高檔商品的消費拉動不可無視.·2003年北京市人均GDP達3819美元,城鎮(zhèn)居民人均居住面積到達18.7平方米,距離國際同等收入國家的城市人均居住面積有相當一段距離,這也決定了北京市的房地產市場在未來有較大的增長空間.據(jù)北京市統(tǒng)計部門的調查顯示，北京城市居民食品消費已到達“富裕型〞水平，恩格爾系數(shù)近5年平均為0.37，已經到達了興旺國家水平.北京市北京城鎮(zhèn)居民收入劃分為低收入戶、中偏下戶、中等收入戶、中偏上戶、高收入戶5個層次，五個收入層次居民的消費傾向分別是1.13、0.92、0.86.0.85、0.66，其中高收入額度、低消費傾向的群體，投資傾向偏高，將房地產投資作為最主要的投資理財手段，其比例高于儲蓄、股票、保險、國債、基金等其他投資途徑.精品課件北京房地產市場:商品房的需求增長是相對平穩(wěn)的·2003年,北京市預售商品房2606.91萬平方米,比去年增長48.2%,成交金額為1061.59億元；經濟適用住房上市量大幅增長,是2002年的2.09倍.·近5年,北京市民的可支配收入一直以10%左右的速度平穩(wěn)增長；同時,北京市民的個人購房比例已經到達97.1%,根本已無上漲的空間.從這兩個方面根本可以推斷出北京房地產市場的需求力量在今后的一段時間內將以相對平穩(wěn)的速度增長.·從2003年期房銷售來看,也反映出中檔經濟住房的增長地位和在整個房地產市場中的主導地位.·因此,北京房地產市場的競爭格局將由供方決定.精品課件北京房地產市場:市場的整體基數(shù)已經超過千億.·經過5年的開展,北京的房地產市場規(guī)模已經超過千億,房屋的竣工和銷售面積到達2000萬平米的規(guī)模以上.各種檔次的商品房都有供給.·對于這樣的市場容量和競爭格局,對于任何一個房地產開發(fā)商都難以提供全面的產品,專業(yè)定位成為房地產開發(fā)商的首要問題.精品課件北京房地產市場:商品房的供給力量分析·過去幾年商品房施工面積高速增長,預示了未來兩年北京房地產市場將有較大的供給.·從供給的構造來看,中檔型的經濟適用房一直都在北京商品房供給中占據(jù)一定的地位.今后來看,這一地位也不會改變.從而帶動中低檔的住宅在整個商品房供給中的比重穩(wěn)步上升.·2000-2002三年間北京的房地產投資額累計已接近2000億元,到2002年11月商品房開復工面積已達6254.9萬平方米,2003年商品房開發(fā)工面積繼續(xù)增長22.5%,這樣規(guī)模的開發(fā)力度極大增強了北京未來房地產市場的供給.值得注意的是普通商品住宅和經濟適用房一直占有較高比例.精品課件北京房地產市場:商品房的供給力量分析·北京房地產開發(fā)的四大特征·開發(fā)規(guī)?！ら_發(fā)走向·開發(fā)程序·開發(fā)集中程度·大盤開發(fā)·郊區(qū)化開發(fā)·標準化開發(fā)·區(qū)域化開發(fā)首創(chuàng)置業(yè)、金融街、中關村、天鴻寶業(yè)、金地集團、天創(chuàng)置

業(yè)、北京城建、珠

江控股等....·北京的大型上市房地產企業(yè)已經從99年的零家上升到了2003年的二十所多家·過去的幾年,北京房地產市場容量的增長為房產開發(fā)公司提供了開展的充分空間,同時也吸引了相當多資金實力極為雄厚的業(yè)外集團參加北京的房地產市場,如中遠置業(yè)、華潤置業(yè)等.同時,市場中有眾多的開發(fā)商,各類房產產品都有充分市場供給.精品課件北京房地產市場分析最終結論·基于以上的分析,我們認為·北京房地產的市場需求受宏觀經濟增長牽引、城鎮(zhèn)居民自身經濟收入水平的提高和外來人口購置力的推動,在今后的相當長一段時間內都會保持高速增長；同時,北京市場也同樣吸引了眾多開發(fā)商的目光,市場供給、投資規(guī)模也同樣高速增長.·房地產價格的平穩(wěn)、市場容量的穩(wěn)定擴張構成了北京房地產開展的根本特征.·北京房地產市場的各類商品房都有專業(yè)化的提供者和消費者.·在這樣的市場格局中,資金僅僅成為開發(fā)商進入房地產市場的門檻,專業(yè)化的能力和優(yōu)良效勞成為競爭的焦點.·需求點的準確定位、強大的資金支持、專業(yè)的運作是房地產開發(fā)商在北京房地產市場取勝的關鍵.精品課件上海房地產市場分析:過去4年整體增長勢頭迅猛·過去4年是上海房地產突飛猛進的4年，2003年上海房地產業(yè)的增加值已經占到上海國民GDP的7.4%，提前兩年到達上海市2005年的目標.·上海市房價在過去4年實踐中上漲幅度高達54.1%，在2003年每平米5118元，成為國內房價最高的城市.·上海房價是否過高？目前正在成為一個問題.精品課件上海房地產市場分析:商品住宅是主力，高檔住宅成為引領價格上漲的主力軍·上海房地產市場中商品住宅同樣是主力.·從交易面積、交易額來看,在上海房地產市場中,高檔住宅公寓都占據(jù)較大比重.·高檔住宅的價格上漲也較其他類別房產的速度快,從而帶動上海商品價格的整體上漲.·據(jù)不完全統(tǒng)計,別墅的投資回報率平均高于9.5％,高檔別墅更是高達13.4％.自1998年以來,上海別墅的平均價格以每年8%－12％的速度增長.精品課件上海房地產市場分析:房價上漲的原因2000年以來,上海整體經濟速度加快,臺灣島內產業(yè)加速向長三角地區(qū)轉移.導致2000年后,留滬的港、臺籍人士迅速增加,上海的外來購房力量增強.土地供給速度放慢:房地產本身的周期性，90年代末期〔尤其99年〕上海市政府嚴格控制商業(yè)土地開發(fā)，99年是上海土地供給量最少的一年.二者共同作用,推高上海房地產的價格.上海房地產目前已經是國內房價上漲最快、房價最高的城市.留給今后的問題是，未來幾年上海房價的走勢？房地產投資額下降:97、98、99連續(xù)三年上海房地產投資下降，直到2000年才出現(xiàn)緩慢上升.房地產市場的供給減少國內的游資從股市退出,進入房市；溫州、臺州等富裕地區(qū)的“炒房〞力量進入上海房地產市場的需求擴大精品課件上海房地產市場分析:影響上海房價的幾大重要力量三、房產開發(fā)投資增加:從2000年起，上海房地產開發(fā)投機加速，2003年上海房地產開發(fā)投資接近千億，在未來幾年將擴大供給能力.二、土地供給:從2000年開場，上海地產進入快速開發(fā)時期，土地供給速度增幅逐年攀高，將提高商品房的供給.上海未來幾年的房地產市場取決于這六種力量的此消彼長.較有代表性的幾種觀點:一、上海房地產市場泡沫即將面臨破滅,幾乎幾年上海房價將被迫下調；二、上海房地產市場的高價位有其內在原因,高檔公寓可能出現(xiàn)調整,但房地產市場整體不會出現(xiàn)大的調整,根本維持在現(xiàn)有水平上；三、上海經濟實力增長迅猛,房地產市場將向香港靠攏.一、政府:上海市政府在提交人大的?政府工作報告?中明確提出“商品住房價格上漲偏快，房地產市場調控有待加強〞.具體目標為控制房價在2004年上漲幅度在12%以內.四、外籍人士購房:外籍人士在滬購房人士繼續(xù)增加，國外購房團體、海外金融機構加強在滬的房產投資和房屋資產管理.五、“炒房〞力量:有跡象顯示，溫州、臺州等“炒房〞力量開場北伐西進.六、上海市民:上海普通市民人均可支配收入增加，購房能力增長.精品課件上海房地產市場分析:內部需求的分析上海中檔房產在未來幾年的有著較為穩(wěn)定的需求和增長,不太可能出現(xiàn)大起大落.人均居住面積上海2003年,城鎮(zhèn)人均居住面積為13.8平方米,落后北京近5米,而人均GDP那么超過北京,這說明上海今后仍然有巨大的住房購置潛力.經濟開展2003年上海人均GDP突破5000美元,“十五〞期間,上海人均GDP將保持10%的增長,到2005年人均GDP到達6700美元,上海居民的恩格爾系數(shù)在2003年為37.1%,居民收入中住宅的消費的比重將會繼續(xù)加大.上海居民可支配收入穩(wěn)定增長,決定了在今后幾年上海市居民對于相對中檔的經濟性房屋有著較為穩(wěn)定的增長.決定這種增長的關鍵因素就是房產價格.目前,上海房價增長過快引起相關政府部門的注意.精品課件上海房地產市場分析:外部需求分析目前在滬工作的港、臺籍人士已經超過四十萬,而且數(shù)量增長沒有減弱的跡象.這批外來人口,整體素質較高,購置力較強,購房意愿也較強,今后將成為影響上海高檔房產價格的中堅力量.上海高檔商品房現(xiàn)狀:據(jù)上海房產信息中心統(tǒng)計，上海高檔住宅的消費中，非戶籍人士已經占到近一半的比例.過去幾年，港臺購房人士的劇增和“炒房〞團體的參加共同提高了上海房地產市場.“炒房〞人口所占比例已經到達17%，接近國際公認的戒備線20%公開信息顯示,國外基金公司也已進入上海房地產市場,且有低價收購房產的跡象.投資性購房的特征:一、目標根本定位于高檔商品房；二、購房以增值為目的，決定了投資性購房的力量擴張快消減也快；三、投資性購房具有兩面性，一方面能夠激活房產開發(fā)投資，另一方面可能推高房價，演變成為純粹的投機和泡沫.2003年以來,對上海進展投資購房的趨勢已經延伸到了臺灣島內.在上海房地產市場中,海外資金的介入將會導致上海高檔商品房的需求和價格具有更大的不確定性.精品課件上海房地產市場分析:供給的分析·未來對上海房地產供給產生影響的還包括以下的幾方面:一、上海向外擴張的勢頭銳增，衛(wèi)星城鎮(zhèn)和郊區(qū)化趨勢明顯，從而放大土地供給量；二、低容積率的高檔住宅用地將受到控制，高容積率的中檔住宅用地仍有較大開展空間；三、軌道交通、高架等便捷交通網絡化后，中心高價區(qū)域和遙遠區(qū)域之間界限的模糊；四、2003年后竣工的大量中低價位房產上市.·從2002年初，上海房地產投資加速啟動，2003年到達20.3%的全國高位，施工面積也到達了創(chuàng)紀錄的8267.51萬平米.這些在建的工程將在今后的兩年內顯著增加上海房地產市場的供給.精品課件上海房地產市場分析:未來的供給力量趨勢上海本地大型房地產企業(yè):新黃浦浦東金橋中遠開展外高橋陸家嘴中華企業(yè)張江高科海鳥開展等....外地和境外企業(yè)萬科集團香港羅瑞集團

新世界集團等...·上海的大型房地產企業(yè)開展迅猛,在上海房地產市場的就有本地企業(yè)也有外來企業(yè)·由于過去幾年上海房地產業(yè)的迅猛開展,上海房地產不僅吸引國內的實力集團介入上海地產,而且吸引了包括港資、臺資在內的境外集團.這在一定程度上也加劇了未來上海房地產的競爭,競爭的加劇迫使房地產開發(fā)商不斷增強自身的資金實力、拓寬融資渠道、加強土地儲藏.·如:萬科集團、康橋地產在寶山購置近千畝的土地，進展中檔樓盤開發(fā)；建工集團在新昌路聚集區(qū)的工程將建成標志性高檔住宅小區(qū)；湯臣集團的“臺灣城〞工程等.·未來上海房地產的開展方向:精品課件·一、大盤化,上海將進入大盤時代；·二、郊區(qū)化,城市功能進入分散化階段·三、專業(yè)化、區(qū)域化,不同品種的房產走向聚集上海房地產市場分析最終結論·對于上海市未來房地產市場的開展，我們認為:·上海的整個國民GDP比北京大近50%，而房地產規(guī)模與北京相近.這是上海房地產的市場在近幾年呈現(xiàn)火爆的前提條件，上海房產的此次升溫是前幾年房地產業(yè)下降后的重新啟動，符合上海的整體開展形勢要求.其中的供給和需求因素在今后幾年仍然對房地產起到作用.·今后兩年上海房地產仍將保持向上的態(tài)勢，不同類型的房產價格和供給有不同的趨勢:中檔房產有大量供給，整體受到宏觀調控，價格根本保持穩(wěn)定；高檔房產因為海外需求的介入，價格不會下跌，供給量和銷售都將繼續(xù)保持向上的態(tài)勢，但所占比重將會下降.上海房地產的整體形勢樂觀.·這樣的市場要求開發(fā)商在開發(fā)前必須有大量的土地儲藏、開發(fā)中有專業(yè)的運作能力、銷售時有強大的營銷能力，整個開發(fā)過程中都必須有巨額資金支持.這樣的形勢決定了上海房地產市場是依靠絕對的資金實力說話的，中小地產商將被迫淘汰.精品課件青島房地產市場分析:近年開展勢頭迅猛·從2000年,青島房地產市場呈現(xiàn)投資和銷售價格齊頭并進的勢頭.·2003年,青島市房地

產投資增長51.7%,大大高于全國平均增長水平.·2003年,青島市的平均商品房的房價猛漲,全市平均價格上漲

14.98%,而市區(qū)房價上漲那么超過40%.2003年,青島全市房地產銷售額到達129.77億元.精品課件青島房地產市場分析:市場供給增長·從截至2003年年底,全市房地產施工面積為1615.24萬平方米,比去年同期增長13.8%,增幅與去年大體持平.·2003年房屋新開工面積高速增長,全年新開工房屋面積789.8萬平方米,比上年增長37.33%,增長幅度較大.·房屋的施工面積和新開工面積增長反映出青島市未來幾年商品房供給的增長.精品課件青島房地產市場分析:市場銷售一片火爆·從2002年以來,雖然竣工面積一直保持較高的增長速度,但市場表現(xiàn)出較強的承載能力,商品房銷售火爆,銷售面積增幅始終高于竣工面積增幅,竣工房屋迅速消化.2003年商品房實際銷售面積到達506.35萬平方米,比上年增長6.76%,占竣工房屋的比重到達90.2%.精品課件青島房地產市場分析:產品構造是以住宅為主·從青島市房地產的產品構造來看,住宅占據(jù)青島房地產市場的主導地位.2003年住宅銷售面積占青島市全部商品房銷售面積的86%.·在住宅產品中,商品房又占主體地位,2003年商品房住宅銷售面積占據(jù)整個住宅銷售面積的83%.青島房地產不同類型房產銷售面積比重住宅中各種房產銷售面積所占比重精品課件青島房地產市場分析:商品房空置率下降·青島市商品房空置面積不斷縮小,反映了青島市近年來房地產需求的旺盛,過去的市場供給沒有跟上市場需求的增長.精品課件青島房地產市場分析:普通商品住宅房分析·2003年,用于住宅建立的房地產開發(fā)投資為103.6億元,占整個投資總額的69.17%,猛增42.86%.·2003年,青島市新開工住宅面積為655.94萬平方米,比上年增長42.63%,上升到1999年的最高水平.從99年以來,受新增建立用地控制的影響,住宅新開工面積逐年回落,這也是近年來房價飛漲的重要原因之一.精品課件青島房地產市場分析:普通商品住宅房分析·2003年,在旺盛的市場需求帶動下,青島市商品住宅銷售行情火爆,全年共銷售住宅房屋432.85萬平方米,雖然只比2002年增長3%,但根本把當年竣工的房屋全部銷售完了·住宅市場的火爆,帶動了整個房地產業(yè)的景氣,扭轉了青島市普通商品住宅預售面積在2002年下降的局面.這反映出整個市場對未來青島房地產業(yè)的信心.·2003年青島市住宅預售面積增長較快,為214.02萬平方米,比上年度增長10.9%.在上年同期青島市預售面積是下降的.精品課件青島房地產市場分析:別墅和高檔公寓·從99年以來,別墅和高檔公寓投資呈逐年下降趨勢.2003年,全市完成別墅和高檔公寓投資為1.541.25億元,占整個房地產投資總額的1.03%,比上年增加22.4%,但比前幾年的頂峰期,還是存在很大的差距.·2003年,別墅和高檔公寓新開工面積為66.67萬平方米,比2002年增長59.11%.·2003年,別墅和高檔公寓投資和新開工面積的止跌上升,反映出開發(fā)商看好未來幾年別墅和高檔公寓的開展,未來幾年青島的別墅和高檔公寓供給都將增加.精品課件青島房地產市場分析:別墅和高檔公寓·2003年,受整個房地產市場火爆形勢的刺激,別墅和高檔公寓市場銷售也一片熾熱.全年共銷售別墅和高檔公寓53.78萬平米,比上年度增長27.10%,比當年的竣工量僅少4.66萬平米.·別墅和高檔公寓竣工面積比照圖,根本呈上升趨勢,2003年的增幅明顯比2002年的增幅大,說明市場供給在加速擴大.精品課件青島房地產市場分析:別墅與高檔公寓·2003年預售別墅、高檔公寓34.31萬平方米,同比增長40.2%.·2003年別墅、高檔公寓空置數(shù)為4.64萬平方米,只占竣工面積的7%.·別墅、高檔公寓的空置面積、預售面積反映出,反映出在未來兩年青島別墅和高檔公寓的需求趨于旺盛.結合近兩年別墅、高檔公寓的投資和新開工面積的增幅,可以看出,青島別墅、高檔公寓在今后兩年的供求仍將攀高.精品課件青島房地產市場分析:辦公樓宇·受申奧成功的影響,開發(fā)商對辦公樓投資持積極態(tài)度,2003年,青島市辦公樓開發(fā)投資增長51.3%.·辦公寫字樓的新開工面積也大幅上升,增長34%.·可以看出,青島在今后兩年的辦公樓供給上將呈現(xiàn)增加的態(tài)勢.精品課件青島房地產市場分析:辦公樓宇·受全球經濟低迷的影響,2002年辦公樓銷售面積大幅降低,2003年全球經濟的上升,辦公樓銷售面積也不斷上升.2003年銷售辦公樓面積增長133%.·同樣2002年辦公樓竣工面積下降,2003年辦公樓竣工面積增長40.2%.精品課件青島房地產市場分析:辦公樓宇·2003年辦公樓空置面積的增加,說明辦公樓供給增加的面積大于需求的面積.·從前面的辦公樓投資趨勢圖和新開工面積趨勢圖,可以看出在未來兩年青島辦公樓的供給仍有較大的增長.·青島作為一個港口城市,經濟的對外依賴性較大,在這樣的條件下,全球經濟對于青島辦公樓市場需求的影響也較為明顯,辦公樓價格對宏觀經濟也較為敏感,從而走向具有更大的不確定性.精品課件青島房地產市場分析:商業(yè)經營用房·2003年,商業(yè)經營用房開發(fā)投資共15.97億元,同比增長30.84%,占整個房地產開發(fā)投資總額的14.38%.·近年來,商業(yè)經營用房的竣工面積呈現(xiàn)增長的態(tài)勢.精品課件青島房地產市場分析:商業(yè)經營用房·受青島經濟和旅游業(yè)的開展,近年來,商業(yè)經營用房的銷售面積穩(wěn)步增長.·由于竣工面積增長的影響,盡管銷售面積穩(wěn)步增長,但青島市商業(yè)經營用房的空置面積在2001年大幅下降后,于2002大幅攀升.精品課件青島房地產市場分析:區(qū)域市場分析·在市內四區(qū)的房地產開發(fā)投資中,市南區(qū)依然是投資的重點,占30.8億元.·從今后的趨勢來看,市南區(qū)也依舊是投資的重點區(qū)域.精品課件青島房地產市場分析:市區(qū)市場分析·2003年,市內四區(qū)的土地開發(fā)量有增長較快,全年新購置的土地面積共237.53公頃,比2002年增長119%,增長1倍多精品課件青島房地產市場分析:市區(qū)房產市場分析·2003年,市內四區(qū)商品房竣工面積共164.03萬平方米,同比只增長1.8%.房地產市場的火爆,房屋空置面積在近年來大幅度下降.精品課件青島房地產市場分析:嶗山區(qū)房地產市場·房地產市場的火爆,帶動了嶗山區(qū)房地產的銷售,2003年呈現(xiàn)房屋銷售迅猛增長的態(tài)勢.精品課件青島房地產市場分析:嶗山區(qū)房地產市場·2003年,嶗山區(qū)房地產新開工面積為64.98萬平方米,同比增長70.19%；房地產竣工面積為56.54萬平方米,同比增長27.03%.可以預計,未來嶗山區(qū)房產供給仍將增加.精品課件青島房地產市場分析:黃島區(qū)房地產市場·2003年,黃島區(qū)國內生產總值增長居全市各區(qū)之首.房地產投資、施工、銷售也呈現(xiàn)高速增長的局面.房地產施工面積增長24.77%,房地產供給將持續(xù)以較大幅度增加.精品課件青島房地產市場分析:黃島區(qū)房地產市場·2003年,黃島區(qū)房地產市場銷售行情一路高歌,全年實際銷售商品房面積90.04萬平方米,增長61.2%,在全市各區(qū)市之中獨占鰲頭.空置面積大幅下降.精品課件青島房地產市場分析:城陽區(qū)房地產市場·2003年,城陽房地產開發(fā)完成投資比2002年增長近3倍,帶動房產的施工、新開工面積大幅增長.精品課件青島房地產市場分析:城陽區(qū)房地產市場·2003年,城陽區(qū)房地產市場銷售熱點有一定的下降,全年商品房屋實際銷售面積〔即簽訂合同面積〕有一定的下降,為26.31萬平方米,同比下降8.7%,而房屋空置面積卻有一定程度上升,達6.36萬平方米,增長39.2%.·但在未來的幾年,城陽區(qū)房產銷售仍將維持在一個高位上.精品課件青島房地產市場分析:青島2003年房地產開發(fā)投資概覽·經過這幾年的開展,青島的城市建立日新月異,房地產開發(fā)重點也逐步從原來的市中心轉向郊區(qū)和衛(wèi)星城.·一定程度上,青島的下屬市和三個區(qū)的房地產市場在整個青島房地產市場的比重越來越大,已經取代了市內四個區(qū)所占的地位.精品課件青島房地產市場分析:青島2003年土地購置概覽·由于土地管理政策的過渡,大量土地在2003年被協(xié)議出讓,市內四區(qū)土地購置量大量增加,到達237.53公頃,比2002年增長119.38%.預計2004年市內四區(qū)房地產開發(fā)將增加不少熱度.精品課件青島房地產市場分析最終結論·對于青島市未來房地產市場的開展，我們認為:·2003年，由于市場秩序的整頓，土地供給量缺乏，進入2004年，由于土地管理體制的過渡，預計土地供給總量不會大幅度增長，根本上，將保持在2003年的狀態(tài).市內四區(qū)由于掛牌拍賣和土地管理體制轉軌導致的有大量開發(fā)用地以協(xié)議方式出讓，從而使土地供給量將有所增加；下屬的其他市和郊區(qū)那么因為由于土地管理體制的過渡和人事變動等原因，土地供給量將保持穩(wěn)定.·由于2002年、2003年房地產投資和房屋開發(fā)面積的增長，未來幾年青島的房產供給也將快速增長，而市場需求那么受到居民收入、外界經濟環(huán)境、外來購房者等都各因素的牽引，從中長期來說增長是確定的.·價格是整個房地產市場的紐帶，2003年，青島房地產價格漲幅連續(xù)多個季度排名全國第三；根據(jù)前幾年的統(tǒng)計和開展趨勢，可以預測在2004年青島房地產價格將小幅上漲.精品課件四、房地產行業(yè)的價值鏈分析與模式借鑒房地產行業(yè)的價值鏈分析房地產行業(yè)的競爭要素分析房地產行業(yè)成功因素分析

房地產行業(yè)的模式借鑒精品課件房地產行業(yè)的價值鏈分析:縱向的價值活動分析與橫向的價值活動分析工程決策規(guī)劃設計建立施工市場銷售物業(yè)管理施工/監(jiān)理材料

設備采購招標銷售籌劃工程籌劃取得土地建筑設計市政設計物業(yè)效勞廣告銷售投資分析誰做得更好值不值得做企業(yè)邊界確實定企業(yè)做什么

別人做什么社會分工專業(yè)化程度控制本錢企業(yè)實力和戰(zhàn)略價值活動行業(yè)價值鏈集成整合市場調查報批/審核辦理規(guī)劃證投資方案峻工驗收出租資金籌措〔銀行貸款、股票債券、預付賬款、工程款墊付等〕設備、設施及材料供給〔水、暖、電、氣、通訊、建材等〕質量監(jiān)視監(jiān)控〔工程監(jiān)理、社會監(jiān)視、環(huán)境保護、社區(qū)平安等〕中介效勞〔金融中介、法律咨詢、籌劃、宣傳、銷售代理、保安等〕精品課件行業(yè)中介價值鏈與價值活動如何管理和控制設計規(guī)劃單位、建筑承包商、建材供應商、監(jiān)理公司、中介服務公司和物業(yè)公司提供的產品和服務？不同階段的價值活動有不同的專業(yè)化要求:工程決策階段的關鍵是提高決策的科學性和系統(tǒng)性，對開發(fā)過程的全面考慮和風險預防裝飾設計市政設施市場調查顧客是誰本錢測算銷售收入盈虧

平衡分析敏感性分析風險分析市場確認定位景觀設計單體設計小區(qū)規(guī)劃物業(yè)效勞功能配套工程開發(fā)的可行性初步提供參數(shù)、方案假定咨詢

籌劃公司規(guī)劃設計公司需求表達觀念溝通土地

價值挖掘競爭

樓盤分析需求

分析預測概念設計方案確定實施企業(yè)價值活動行業(yè)價值活動市場

調查公司招標參與招標參與招標參與工程建議書工程定位建筑檔次

建筑功能景觀設計工程設計咨詢公司招標參與精品課件不同階段的價值活動有不同的專業(yè)化要求:規(guī)劃設計階段的關鍵是如何用建筑藝術和技術準確描述和表達顧客需求概念設計方案交通組織房型設計環(huán)境規(guī)劃挖掘想法梳理構思不斷深化詳細、可實施的設計圖紙溝通總承包設計公司環(huán)境景觀設計公司構造

設計公司暖衛(wèi)電設計公司室內裝飾設計公司市政

設計公司設計市場設計市場走向開放化國外建筑和國外建筑設計理論和思維方式已從多渠道引入,使我國設計市場異?；顫?競爭日趨劇烈,同時也大大促進了中國住宅設計水平的提高.國營綜合設計院為主體的設計體制,全國有工程勘察設計咨詢單位12572家,其中,甲級資質單位1282家.合伙人制的設計事務所,全國150－200家.國外建筑設計公司的大量進入.招標選擇評價房地產開發(fā)企業(yè)景觀設計配套設施平安防范智能化生態(tài)環(huán)保社區(qū)環(huán)境室內裝飾功能設置建筑風格平安性衛(wèi)生性經濟性經濟社會心理藝術技術美觀性適用性房地產質量、功能、本錢控制的關鍵在規(guī)劃設計階段.設計是銷售籌劃之本,是有效供給之源.科學、實用的規(guī)劃設計控制能降低工程本錢的60％～精品課件不同階段的價值活動有不同的專業(yè)化要求:施工管理階段的目標是質量、本錢、進度的實現(xiàn)，關鍵是過程控制施工總承包商專業(yè)施工商材料供給商設備供給商監(jiān)理公司開發(fā)公司質

量招標選擇、資金結算過程管理現(xiàn)場代表〔工程管理部〕派出匯報形成自上而下的質量保證體系:開發(fā)公司的質量控制目標下達監(jiān)理公司的過程專業(yè)把關監(jiān)視各級合作單位自身質量管理體系PACD循環(huán)預防改進用過程精品保證工程總體精品形成層層落實的方案控制體系:開發(fā)公司下達總的進度方案,協(xié)調各單位的合作關系監(jiān)理公司的控制監(jiān)視工程進展各級合作單位制定工作進度方案,保證落實達成層層分解保證落實用階段進度的實現(xiàn)保證總進度的達成形成全面的本錢控制體系:開發(fā)公司的對本錢實行總量和階段性目標控制,對報量、預決算審批認可監(jiān)理公司監(jiān)視各單位的本錢消耗,進展報量確認各級合作單位對本錢和工作量統(tǒng)計報量,編制預決算用分項工程本錢保證總本錢控制目標實現(xiàn)進

度成

本精品課件不同階段的價值活動有不同的專業(yè)化要求:市場銷售階段是公司完成價值實現(xiàn)的“驚人一躍〞廣告促銷組合渠道樓盤面市廣告媒體公共關系網絡銷售推廣房產

展示交易會營業(yè)推廣人員銷售銷售籌劃方案人員培訓銷售培訓公司代理銷售自主銷售〔售樓部〕公益活動營銷籌劃公司促銷活動代理商及分銷網絡的建立──選擇所要運用的中間商:最重要的渠道功能是信息收集、促銷活動、談判功能、定購產品、融資渠道、風險承擔、付款方式.廣告戰(zhàn)略所面臨的最重要的問題是針對誰、傳達什么、如何傳送給目標客戶,即媒體和方式的選擇.各大城市,主流媒體中的房地產廣告市場份額都到達了70%以上,廣告的集中投放造成了廣告的影響力和廣告效果下降,需要創(chuàng)新.營銷人員的管理體系:鼓勵、考核措施活動管理、培訓、團隊作業(yè)模式精品課件總體的戰(zhàn)略部署:通盤安排、突出賣點、策略重點媒體廣告效果下降的情況下,多搞一些公關營銷活動幾乎成了開發(fā)商的共識.不同階段的價值活動有不同的專業(yè)化要求:物業(yè)管理和顧客價值的實現(xiàn)嚴密相關，是品牌的重要組成局部，關鍵是做不做，如何做決策一:進不進入物業(yè)管理領域提供公共效勞對公共物業(yè)平安及秩序進展監(jiān)管房地產開發(fā)企業(yè)承諾轉移產品移交責任界定業(yè)

主·開展商不能主動積極地避開風險·容易陷身于與業(yè)主的糾紛中·做不到位容易影響品牌和效率·法律關系混亂·肥水不流外人田作為穩(wěn)定的業(yè)務支撐構成完整的品牌內涵物業(yè)公司利處弊處決策二:選擇誰做物業(yè)效勞籌劃方案招標法收費標準測算招標法無標底二步法招標法業(yè)主委員會效勞效率——快速效勞設備——完好效勞技能——嫻熟效勞工程——齊全效勞態(tài)度——熱情效勞程序——標準效勞收費——合理效勞制度——健全選出代表權利代言精品課件評價工作雙向選擇?物業(yè)管理條例?的出臺不同階段的價值活動有不同的專業(yè)化要求:在市場化運作過程中，房地產市場營銷能力在業(yè)務運作中的地位極為突出·房地產市場細分是大勢所趨市場營銷變化·房地產營銷從銷售過程轉向從市場調查、工程可行性研究、產品定位、產品規(guī)劃、

工程籌劃、方案設計、建筑規(guī)劃、業(yè)務行

銷、廣告企業(yè)、物業(yè)管理、CIS企業(yè)形象籌劃等房地產開發(fā)全過程·由于市場競爭劇烈,市場細分成為必然,市場創(chuàng)新與產品創(chuàng)新成為大局部企業(yè)尤其是中小企業(yè)競爭的關鍵·多方借助外部市場營銷力量成為在大勢·在美國、英國和澳大利亞等國家做房地產，其決策與操作局部對工程所起的作用是7:3的比例.因為社會分工很細，市場化程度很高，所以市場細分也很明顯.哪個區(qū)住什么人，應該開發(fā)哪類產品，已成定局.精品課件房地產行業(yè)成功因素分析:專業(yè)化的分工必然要求專業(yè)化的運作，房地產企業(yè)作為房產提供商，必然涉及對各專業(yè)分工進展整合與集成房地產開發(fā)各階段的價值活動,都有專業(yè)化的運作要求.·房地產行業(yè)內的專業(yè)化要求與房地產行業(yè)外的眾多相關利益聯(lián)系方決定了:在房地產業(yè)，一家優(yōu)秀的房地產開發(fā)商不僅要在房產開發(fā)的相關環(huán)節(jié)做到專業(yè)，而且對于與房地產開發(fā)相關的各種活動進展整合的要求更高，主要表達在決策和投資和對各階段價值活動的資源運用和控制上.·房地產開發(fā)商采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)等更優(yōu)的合作競爭方式整合產業(yè)鏈.房地產業(yè)內運作要求中介效勞提供商,包括金融、法律、籌劃、銷售、物業(yè)等的邊緣效勞提供者等房地產行業(yè)外,房地產開發(fā)商要面對至少三類主要的供給商建筑設計商、建造商、材料提供商等土地資源提供者房地產開發(fā)企業(yè)的各項職能趨于專業(yè)化.精品課件我國房地產業(yè)開展初期,由于市場很不標準,房地產行業(yè)的成功關鍵因素主要表達在對資源的控制能力上土地資源信息資金客戶市場很不標準借助關系獲取資源·集團化購置力影響大·市場融資通道不暢·信息壟斷,特殊渠道獲取·土地壟斷,協(xié)議轉讓精品課件·在房地產市場開展很不標準的情況,社會關系的作用十分突出但是隨著市場不斷成熟,房地產行業(yè)關鍵成功因素發(fā)生了很大的變化,培育企業(yè)五大能力日顯重要本錢控制能力市場營銷能力土地獲取能力資金融通能力資源整合能力市場調研分析產品籌劃廣告宣傳籌劃產品促銷產品銷售客戶關系管理企業(yè)經營理念

領導胸懷與謀略業(yè)務組織能力

外部協(xié)作能力土地獲取規(guī)劃設計工程預算決算原材料采購

工程管理控制產品銷售管理融資通道建立融資方案安排工程投資管理內部資金管理①精品課件③成熟的市場經濟條件下房地產企業(yè)必須具備的核心能力②④信息收集研究土地招標管理土地拆遷公共關系處理⑤房地產開發(fā)具有很強“集成性〞,資源整合能力不僅成為今后企業(yè)的關鍵成功因素,而且位居各因素之首·物業(yè)管理·市場銷售·工程建立·規(guī)劃設計·土地獲取·市場籌劃各環(huán)節(jié)均有專業(yè)化公司效勞·房地產開發(fā)企業(yè)的職能趨于專業(yè)化,主要表達在工程決策、投資和對各階段價值活動的資源整合和控制上·房地產企業(yè)必須設法整合外部優(yōu)勢資源為我所用,采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)等合作競爭方式整合產業(yè)鏈,以獲取競爭優(yōu)勢精品課件資金的融通與管理:房地產企業(yè)的話語資本房地產企業(yè)作為資金密集型的企業(yè),對于資金的要求已經越來越高開發(fā)大型樓盤的資金門檻從上世紀初的幾千萬上升到現(xiàn)在的幾億元要求:現(xiàn)狀:2004年，央行研究局課題組調查顯示：1、房地產開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，風險過于集中；2、土地儲藏制度不完善使土地購置的融資要求十分巨大，土地儲藏貸款存在隱性風險；3.個人征信系統(tǒng)尚未建立，難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進展充分嚴格的調查監(jiān)控.調查報告說明，目前央行對于房地產貸款持慎重態(tài)度，2003年央行出臺121文件即是明證.我國只有房地產開發(fā)流動資金貸款、房地產開發(fā)工程貸款和房地產抵押貸款三種放貸工程.資金融通渠道的單一嚴重制約了我國開發(fā)企業(yè)的開展.未來趨勢:融資渠道多元化興旺國家,開發(fā)商資金來源中,來自投資機構的直接融資占70%,在我國當下大力開展多渠道融資是房產企業(yè)的當務之急.如,上市、債券、信托基金.建立合理的資金鏈運作模式合理規(guī)劃資金流的流入和流出.·房產企業(yè)進展多渠道融資的關鍵在于:建立透明化的管理體制，對各種開發(fā)工程的風險進展合理評估，對各種資金進展合理的規(guī)劃和使用，將產業(yè)與金融很好結合起來，建立穩(wěn)固、合理的資金鏈條.如，北京首創(chuàng)集團通過香港上市、信托、基金、債券等多種方式，打造國際化的資金平臺.精品課件土地的投資與儲藏:房產開發(fā)企業(yè)的增值資源·國土資源部的11號令,推進通過招標、拍賣和掛牌對土地進展公開交易.該政策的實施,導致土地收購儲藏制度在我國確實立和推廣.政策:對土地流轉的影響·土地收購儲藏制度是政府通過委托或授權的機構通過征用、收購、置換、到期回收、土地整理等方式將城市土地集中起來,由委托的機構完成土地整治與開發(fā)等一系列前期開發(fā)工作,根據(jù)土地供給方案,有方案地將其儲藏后的土地重新投入市場的制度安排.土地的收購儲藏制度確立,將明顯推進土地流轉市場的透明化,同時推高土地的價格,對房地產企業(yè)的經營造成一些新的影響.·土地儲藏制度確實立和推廣，要求我國房地產企業(yè)必須制定全面的土地儲藏戰(zhàn)略和恰當?shù)耐恋赝顿Y策略.從而對企業(yè)的土地綜合管理能力提出更高的要求，這樣的要求包括:土地評估、風險控制、土地的綜合運營能力等.對企業(yè)提出的要求精品課件本錢控制:競爭優(yōu)勢的取得直接環(huán)節(jié)控制土地獲取本錢原材料采購

工程建立管理價值鏈管理控制土地獲取本錢工程規(guī)劃設計工程預算管理市場營銷管理物業(yè)管理企業(yè)規(guī)?；洜I土地成片開發(fā)工程運作模式復制規(guī)劃設計復制原材料持續(xù)采購

加快工程運作速度品牌帶來本錢節(jié)約本錢管理控制水平上升梯次精品課件品牌與營銷:價值的最終實現(xiàn)能力可靠的品牌和營銷能力更大的經營規(guī)模專業(yè)化的優(yōu)勢和集成能力更多的融資渠道更強的融資能力產業(yè)與金融結合,全面提升精品課件未來房地產企業(yè)開展必須解決的幾個問題未來房地產企業(yè)開展必須對幾個問題進展合理解決：1、合理確定土地的邊際效益，包括土地的時間價值、時機本錢2、形成成熟的產品模式，擁有適宜的產品品種和顧客群體3、完善的工程開發(fā)管理，在不同區(qū)域可成熟復制的工程開發(fā)模式4、打造順暢的資金通道，提供可以利用的資源5.合理的風險管理，對于不同工程的風險進展合理評估和分類管理，從而為不同的工程確定合理的資金提供和風險控制方式精品課件·萬科企業(yè)股份成立于1984年5月,以房地產為核心業(yè)務,是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一.公司于2000及2001年兩度分別入選世界權威財經雜志?福布斯?全球最優(yōu)秀300家和200家小型企業(yè),公司的良好業(yè)績、企業(yè)活力及盈利增長潛力受到市場廣泛認可.·截止2001年底,已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春和南昌十個經濟興旺,人口眾多的大城市進展住宅規(guī)模開發(fā),歷年累計竣工面積348.6萬平方米,土地儲藏量980萬平方米.公司總資產64.83億元,凈資產31.24億元,擁有員工5349名,全資及關聯(lián)公司43家.·經過多年積累,萬科地產以其準確的市場定位、超前的規(guī)劃設計以及優(yōu)質的物業(yè)管理,在業(yè)內樹立了良好的品牌形象模式借鑒:萬科已經開展全國性的房地產公司企業(yè)綜述開展目標·未來5年,萬科將以上海、北京、深圳、廣州為核心城市,同時選擇以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)、以北京為龍頭的環(huán)渤海地區(qū)和以深圳、廣州為龍頭的珠江三角洲地區(qū)3大城市圈開發(fā)住宅,集團還將選擇成都、武漢等腹地區(qū)域經濟中心城市作為開展目標,進一步擴大集團在各地的市場份額,實現(xiàn)成為行業(yè)領跑者的目標精品課件萬科在深圳以外地區(qū)的業(yè)務比重已經過半房地產業(yè)務按投資區(qū)域劃分之主營業(yè)務收入（2001年度）房地產業(yè)務按投資區(qū)域劃分之凈利潤（2001年度）精品課件萬科的戰(zhàn)略思路是適度地進展縱向整合,并開展戰(zhàn)略合作·將萬科的開發(fā)納入國家建立部住宅產業(yè)化范疇,但萬科并不介入住宅相關部件、配件的生產體系；·為有效地利用土地資源,降低資源、材料的消耗,萬科已成立建筑研究所；·廣泛吸收國際設計經歷,與世界一流的設計公司合作；·加強與建筑商、材料商的信息溝通,形成協(xié)作網絡,推動產業(yè)化進程,成立產業(yè)同盟；·從住宅小區(qū)的開發(fā)轉向社區(qū)的開發(fā),在城鄉(xiāng)結合部進展規(guī)模開發(fā),開發(fā)新的市政；·建立新的融資渠道,住宅證券化、金融化,廣泛與國內外金融機構如基