從中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控看宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向

趙洪斌一、三個(gè)基本事實(shí)：1、胡潤(rùn)百富榜說(shuō)明了什么？2、此次宏觀調(diào)控所采取的基本政策和措施3、為什么房?jī)r(jià)還在上漲？二、房地產(chǎn)有泡沫么？1、房?jī)r(jià)是否過(guò)高？2、是否有投機(jī)行為？3、房屋空置問(wèn)題4.土地開(kāi)發(fā)和出讓問(wèn)題三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的利弊分析1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的脆弱性3、此次房地產(chǎn)調(diào)控的原因和發(fā)展4、不斷拉大的貧富差距5.國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)四、此次宏觀調(diào)控的政策走勢(shì)1、此次宏觀調(diào)控的基本目標(biāo)和原則2、通貨膨脹會(huì)很快降臨么？3、必要的行政手段4、房?jī)r(jià)會(huì)下降么？這八條意見(jiàn)為:一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任:房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。八條意見(jiàn)言簡(jiǎn)意賅,從房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、檢查等多方面切入,雖涉及問(wèn)題較多但提綱挈領(lǐng),目標(biāo)高度一致——那就是穩(wěn)住房?jī)r(jià)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)劉樹(shù)成在《五次宏觀調(diào)控力推中國(guó)經(jīng)濟(jì)》中指出，改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)和體制環(huán)境不同，共進(jìn)行了五次緊縮型的宏觀調(diào)控，時(shí)間段分別是:1979-1981年、1985-1986年、1989-1990年、1993年下半年-1996年、2003年下半年開(kāi)始的第五次宏觀調(diào)控（此前，1998-2002年為擴(kuò)張型的宏觀調(diào)控）。與前四次宏觀調(diào)控相比,第五次宏觀調(diào)控針對(duì)的不是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率已經(jīng)超過(guò)11%的“大起”,而是為了防止經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“大起”,防止“大起”導(dǎo)致“大落”；第五次宏觀調(diào)控對(duì)于過(guò)熱的部分行業(yè)來(lái)說(shuō),是及時(shí)的調(diào)控；而對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全局來(lái)說(shuō),則是見(jiàn)勢(shì)快、動(dòng)手早、未雨綢繆、防患于未然的主動(dòng)調(diào)整。第五次宏觀調(diào)控,一因針對(duì)的不是全面過(guò)熱和已經(jīng)嚴(yán)重的通貨膨脹,而是見(jiàn)勢(shì)快、動(dòng)手早、防患于未然的調(diào)控；二因市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下利益主體多元化,中央政府與各級(jí)地方政府、宏觀調(diào)控部門(mén)與其他部門(mén)、中央銀行與商業(yè)銀行及證券公司、過(guò)熱行業(yè)與非過(guò)熱行業(yè)、上游產(chǎn)業(yè)與下游產(chǎn)業(yè)、國(guó)有企業(yè)與民營(yíng)企業(yè)、大型企業(yè)與中小型企業(yè)、沿海與內(nèi)地,以及高中低收入者之間,形成了復(fù)雜的利益格局,各有不同的利益和聲音。所以,在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷上和怎樣進(jìn)行宏觀調(diào)控上,經(jīng)濟(jì)界展開(kāi)了一場(chǎng)二十多年來(lái)最為激烈的爭(zhēng)論。

2006年11月07日東方網(wǎng)從5月17日推出“國(guó)六條”的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議到10月17日專(zhuān)門(mén)聽(tīng)取房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施落實(shí)情況的國(guó)務(wù)院會(huì)議，整整5個(gè)月，國(guó)務(wù)院仍基本維持“原判”:少數(shù)城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快；結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)還十分艱巨；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)提供了佐證:2006年三季度，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.7%，同比漲幅較高的主要城市包括:深圳12.3%，北京10.9%，廈門(mén)10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和廣州8.3%等；下降的城市只有2個(gè)，分別是:上海2.3%，丹東0.1%。歷史證明,完全的自由是有危險(xiǎn)的。從宏觀經(jīng)濟(jì)層面講,有資本主義的周期性大蕭條,從房地產(chǎn)的行業(yè)層面講,有日本香港的泡沫帶來(lái)的危機(jī),都足以為鑒。在所有的房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)的宏觀經(jīng)濟(jì)危機(jī)中,日本是最為令人悸的。20世紀(jì)80年代,日本央行寬松的貨幣政策并沒(méi)有刺激實(shí)經(jīng)濟(jì)走強(qiáng),富裕的資金卻流入了資產(chǎn)市場(chǎng),催生了日本房地產(chǎn)股市的資產(chǎn)泡沫。尤其是日本樓市創(chuàng)下了史上罕見(jiàn)的房地產(chǎn)泡1991年,這個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)資產(chǎn)總和達(dá)18萬(wàn)億美元,相當(dāng)于美年GDP的4倍。為了防止泡沫導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)“空心化”,從1989年5開(kāi)始,日本央行在13個(gè)月內(nèi)連續(xù)5次上調(diào)利率。1990年8月時(shí),貼現(xiàn)率高達(dá)6%。央行緊縮貨幣引發(fā)了日本股市和樓市毀滅性災(zāi)難。房?jī)r(jià)狂跌,投資者為了彌補(bǔ)樓市投資的損失,拋售股票,觸發(fā)樓市和股市齊跌,直至引發(fā)全國(guó)性的金融危機(jī),致使日本經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)。普通購(gòu)房者成為樓市災(zāi)難最大的受害者,成千上萬(wàn)的人在人生最大的一次購(gòu)買(mǎi)中被套牢,至今還在償還巨額購(gòu)房貸款。此后,日本內(nèi)需嚴(yán)重不足引發(fā)了通貨緊縮,經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退,直到近年方顯起色。房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用決定了它被列為調(diào)控的重點(diǎn)。“國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的倚重是事實(shí),但調(diào)控并非為倚重不倚重為標(biāo)準(zhǔn)。在行業(yè)體系尚未健全之前,利用宏觀調(diào)控手段來(lái)調(diào)節(jié)和控制行業(yè)的過(guò)熱是非常必要的。”曹遠(yuǎn)征說(shuō),“但歸根到底,宏觀調(diào)控也是為房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制的健全爭(zhēng)取時(shí)間?！眻D片:2006年1月25日市人代會(huì)舉行了首場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)，來(lái)自北京市６個(gè)委辦局的負(fù)責(zé)人分別向記者介紹了去年北京市發(fā)展改革、三農(nóng)問(wèn)題、工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管等情況。市發(fā)改委主任丁向陽(yáng)成了記者提問(wèn)的焦點(diǎn)，新聞發(fā)布會(huì)一結(jié)束就被記者包圍。他離開(kāi)時(shí)開(kāi)玩笑說(shuō):“別人是焦點(diǎn)，我現(xiàn)在快變成焦炭了?！薄拔腋冶ＷC,可以負(fù)責(zé)任地講,今年北京房?jī)r(jià)不會(huì)有太大問(wèn)題?！北本┦腥舜蟠?、市發(fā)改委主任丁向陽(yáng)在市人代會(huì)舉行的首場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)。這一聲音,無(wú)疑打破了近期有關(guān)北京房?jī)r(jià)會(huì)大漲的傳言。在回答記者關(guān)于北京將實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理等政策和措施是否會(huì)影響北京的房地產(chǎn),導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題時(shí),丁向陽(yáng)給予否定回答。他說(shuō),２００４年本市進(jìn)行了土地政策調(diào)整,主要是農(nóng)轉(zhuǎn)用地的指標(biāo)越來(lái)越緊。但有一個(gè)指標(biāo)相對(duì)寬松,就是已有的建設(shè)用地,政府可以自主調(diào)控,必要時(shí)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。這是發(fā)改委調(diào)控房?jī)r(jià)的一招殺手锏。對(duì)于２００５年房?jī)r(jià)是否會(huì)因?yàn)橥恋卣叩恼{(diào)整而上漲,丁向陽(yáng)比較肯定地說(shuō),２００５年甚至一直到２００８年前,北京房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)大幅上漲。他表示,前段時(shí)間市發(fā)改委專(zhuān)門(mén)對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)盡管２００４年土地政策進(jìn)行了調(diào)整,但用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)存總量卻呈增加趨勢(shì),同比增加幅度高達(dá)１００％以上；對(duì)房地產(chǎn)土地的投資不但沒(méi)有減少,相反以９０％至１００％的比例增加?！盁o(wú)論是實(shí)物量的增長(zhǎng)還是投資的增長(zhǎng),都不會(huì)影響２００５年房地產(chǎn)。”他強(qiáng)調(diào)。丁向陽(yáng)隨后向記者亮出了發(fā)改委調(diào)控房?jī)r(jià)的另一殺手锏:存量房。他表示，北京現(xiàn)有２．２億平方米的存量房，北京在存量房市場(chǎng)方面的開(kāi)發(fā)程度不高，使得調(diào)控房地產(chǎn)走