房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第四版）課件：房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第四版）

房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項(xiàng)目用地主要有三種方式，即出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級(jí)市場(chǎng)行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級(jí)市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，并相應(yīng)取得土地使用權(quán)之后，要進(jìn)行項(xiàng)目的前期工作，其中包括項(xiàng)目核準(zhǔn)、獲取三種許可證等。本章將對(duì)這三種土地取得方式和三種許可證的申辦程序進(jìn)行介紹與討論。5.1劃撥土地使用權(quán)的獲取含義：劃撥土地使用權(quán)，即通過(guò)行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述基本特征：1.劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性2.劃撥土地使用權(quán)具有無(wú)償性3.劃撥土地使用權(quán)具有無(wú)期限性4.劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有限制性基本類型：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事機(jī)關(guān)等公法人享有的劃撥土地使用權(quán)。（2）企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人或其他組織享有的劃撥土地使用權(quán)。5.1劃撥土地使用權(quán)的獲取中央政府的政策規(guī)定《中華人民共和國(guó)土地管理法》（1998）

劃撥土地使用權(quán)只適用于公益事業(yè)或國(guó)家重點(diǎn)工程項(xiàng)目。下列建設(shè)用地才可以適用劃撥方式取得土地使用權(quán)：（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！秳潛苡玫啬夸洝罚▏?guó)土資2001第9號(hào)令）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合《劃撥土地目錄》的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。5.1.2劃撥土地使用權(quán)的適用范圍5.1劃撥土地使用權(quán)的獲取5.1.3劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程預(yù)審申請(qǐng)審查批準(zhǔn)登記發(fā)證5.1.4劃撥土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的主要成本和稅費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)其他費(fèi)用土地使用權(quán)出讓（簡(jiǎn)稱土地出讓）是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。特征：土地使用權(quán)的出讓方是土地的所有者——國(guó)家，土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國(guó)有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。土地出讓的內(nèi)容是土地出讓方將一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，而讓受讓方支付相應(yīng)的出讓金。5.2出讓土地使用權(quán)的獲取5.2.1土地使用權(quán)出讓概述基本類型：5.2出讓土地使用權(quán)的獲取5.2.1土地使用權(quán)出讓概述協(xié)議招標(biāo)掛牌拍賣(mài)5.2出讓土地使用權(quán)的獲取5.2.2出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定協(xié)議出讓的政策規(guī)定1、2006年8月1日新的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》開(kāi)始試行，規(guī)范明確了協(xié)議出讓國(guó)有土地的范圍，包括以下五方面：①供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；②原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；③劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；④出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的；⑤其他情形；5.2出讓土地使用權(quán)的獲取5.2.2出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定協(xié)議出讓的政策規(guī)定2、國(guó)家將強(qiáng)化協(xié)議出讓土地的監(jiān)管，建立協(xié)議出讓土地的公示制度，統(tǒng)一公布各地協(xié)議出讓出讓土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，禁止非法壓低地價(jià)招商引資。3、07年1月1日起，《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》在全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施。據(jù)此，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓，出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)格。5.2出讓土地使用權(quán)的獲取5.2.2出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定招牌掛出讓的政策規(guī)定06年8月1日新的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》開(kāi)始試行，在國(guó)有土地招拍掛出讓的范圍確定上，須秉承三個(gè)原則：（1）國(guó)家法規(guī)政策明確規(guī)定必須招拍掛的；（2）地方法規(guī)規(guī)定劃撥土地改變用途或轉(zhuǎn)讓必須招拍掛的；（3）出讓合同約定改變土地使用條件必須收回土地使用權(quán)實(shí)行招拍掛的。5.2出讓土地使用權(quán)的獲取5.2.3出讓土地使用權(quán)獲取過(guò)程中涉及的各主要利益主體及相互關(guān)系與土地有關(guān)的權(quán)利和利益主體大體上有六個(gè)：中央政府、地方政府、農(nóng)民、開(kāi)發(fā)商、城市居民、工商企業(yè)。土地招標(biāo)過(guò)程中涉及的利益主體也是方方面面的，其中直接利益主體是出讓土地的地方政府和受讓土地的土地使用者。5.2.4出讓土地使用權(quán)獲取過(guò)程中的主要成本和稅費(fèi)

土地使用權(quán)出讓金、其他費(fèi)用5.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)的獲取5.3.1協(xié)議出讓土地使用權(quán)概述協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。特征：1．非市場(chǎng)出讓，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者2．政府對(duì)地價(jià)較易控制，靈活性較大3．價(jià)格和使用范圍受到限制5.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)的獲取5.3.2協(xié)議出讓土地使用權(quán)的管理情況當(dāng)前，國(guó)有土地出讓中仍然存在著一些問(wèn)題，主要是：一些地方國(guó)有土地出讓信息公開(kāi)程度不夠，操作行為和操作程序不規(guī)范。這些問(wèn)題不解決，不利于規(guī)范國(guó)有土地出讓行為，不利于國(guó)有土地出讓制度的進(jìn)一步落實(shí)，不利于更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。解決這些問(wèn)題，需要進(jìn)一步統(tǒng)一出讓程序和標(biāo)準(zhǔn)，明確操作規(guī)范。5.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)的獲取5.3.3協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流程公開(kāi)信息接收申請(qǐng)編制方案地價(jià)評(píng)估確定底價(jià)方案、底價(jià)報(bào)批協(xié)商簽訂公示簽訂合同公布結(jié)果核發(fā)批準(zhǔn)書(shū)土地登記資料歸檔5.4招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的獲取5.4.1招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)概述招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、自然人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。5.4招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的獲取5.4.2招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征招標(biāo)出讓土地使用權(quán)基本特征：1．程序規(guī)范2．全方位開(kāi)放，透明度高3．公平、客觀4．交易雙方一次成交拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)基本特征：1.拍賣(mài)必須有兩個(gè)以上的買(mǎi)主2.拍賣(mài)必須有不斷變動(dòng)的價(jià)格3.拍賣(mài)必須有公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的行為掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)特點(diǎn)：1.掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)2.操作簡(jiǎn)便，便于開(kāi)展3.有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作5.4招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的獲取5.4.3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程招標(biāo)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)決標(biāo)簽約領(lǐng)證招標(biāo)基本流程5.4招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的獲取5.4.3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程拍賣(mài)基本流程市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)公告拍賣(mài)活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)舉行拍賣(mài)會(huì)簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》5.4招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的獲取5.4.3招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程掛牌基本流程公布掛牌信息競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)確認(rèn)報(bào)價(jià)掛牌截止現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》保證金處理法律責(zé)任5.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓5.5.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念廣義的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括土地使用權(quán)的出讓。狹義的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。本節(jié)所說(shuō)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是就狹義方面而言的。5.5.2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條件《城市房地產(chǎn)管理法》可以轉(zhuǎn)讓的條件不得轉(zhuǎn)讓的條件5.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓5.5.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型出售、交換和贈(zèng)與。轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓合同公證繳納土地出讓金和土地增值稅土地使用權(quán)變更登記5.5.4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序5.5土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓5.5.5土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的比較區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門(mén)境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等法律關(guān)系平等在市場(chǎng)所處層次一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)年限按