房地產(chǎn)金融實務（第3版）課件：國家房地產(chǎn)金融調(diào)控

國家房地產(chǎn)金融調(diào)控《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）第一節(jié)

房地產(chǎn)金融調(diào)控的基本手段

第二節(jié)

我國房地產(chǎn)金融調(diào)控的實踐《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）學習目標《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）1．了解我國房地產(chǎn)金融調(diào)控的實踐。2．理解房地產(chǎn)金融調(diào)控的含義及作用。3．掌握房地產(chǎn)金融調(diào)控的主要工具及影響機制。房地產(chǎn)金融調(diào)控，就是政府通過各種金融手段對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟運行進行宏觀調(diào)節(jié)和控制的經(jīng)濟行為。政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，可以采用經(jīng)濟、法律、行政等各種手段，利用金融手段進行宏觀調(diào)控實際上是將房地產(chǎn)市場的實物供求調(diào)控轉(zhuǎn)化為資金的需求供給調(diào)控。對于金融手段有兩種理解，一種是廣義上的理解，它主要是國家調(diào)控宏觀經(jīng)濟的一種方式，是所有貨幣體系的總稱，由金融工具、操作目標、中介目標和終極目標等幾個要素構(gòu)成。另一種是狹義的理解，主要是指金融工具。本章正是在此基礎上展開進一步的分析。《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）第一節(jié)房地產(chǎn)金融調(diào)控的基本手段利率和信貸控制是房地產(chǎn)金融調(diào)控的主要工具。在國際化的市場環(huán)境下，匯率政策對于房地產(chǎn)市場的運行情況也有著極大的影響。其中，利率和匯率屬于一般性的金融工具，對整個金融系統(tǒng)的貨幣信用產(chǎn)生擴張或收縮的作用，通過調(diào)控資金的價格從而間接調(diào)節(jié)貨幣的供求量。信貸控制可以作為特殊性金融工具，直接用以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資金數(shù)量?！斗康禺a(chǎn)金融實務》（第3版）一、利率調(diào)控對房地產(chǎn)價格的影響機制分析1．利率變動對房地產(chǎn)供給的影響房地產(chǎn)業(yè)具有第二金融的“美稱”，在強有力的金融支持下才能健康發(fā)展，尤其在以銀行為主要融資渠道的國家表現(xiàn)得更為明顯。就我國目前的現(xiàn)狀來看，開發(fā)商自有資金一般只占房地產(chǎn)價值量的15%左右，房地產(chǎn)項目中來自于銀行的資金高達61%。由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需資金大部分是從銀行取得的，利率的波動對其影響非常大。

《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）2．利率變動對房地產(chǎn)需求的影響由于房地產(chǎn)屬于大件消費，價格較高，占人們支出比例較大，大多數(shù)消費者缺乏一次性付款購買的能力，而多采用住房抵押貸款的方式進行購買。貸款利率的下調(diào)，使消費者通過房地產(chǎn)按揭來滿足自己用房需求的成本降低，從而使一部分貸款進入房地產(chǎn)市場，進而導致房地產(chǎn)市場需求的購買力增加。貸款利率的增加意味著購房貸款成本的增加，這將擠出部分購房需求。《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）二、信貸控制對房地產(chǎn)價格的影響機制分析如果中央銀行采取擴張性貨幣政策，如買入有價證券、增加再貸款、降低再貼現(xiàn)率和法定存款準備金率等貨幣政策來增加貨幣供應量，商業(yè)銀行的準備金和存款增加，其發(fā)放貸款的能力提高，銀行會放松貸款條件，增加房地產(chǎn)信貸額度，住房貸款隨之增加，從而擴大了房地產(chǎn)的有效需求，導致房地產(chǎn)價格上升。房價的上升同時提升了銀行信貸的質(zhì)量，促使銀行減少儲備，進一步增加信貸數(shù)量，從而出現(xiàn)貨幣供應量增加→銀行貸款增加→住房貸款增加→房地產(chǎn)需求增加→房地產(chǎn)價格上升→銀行信貸增加，這樣一種螺旋式上升結(jié)果。《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）反之，如果中央銀行采取緊縮性貨幣政策，如賣出有價證券、減少再貸款、提高再貼現(xiàn)率和存款準備率，以減少貨幣供應量，從而減少了銀行可以發(fā)放的貸款，住房貸款被削減直接減少了房地產(chǎn)的有效需求，導致房價下跌。當房地產(chǎn)行業(yè)步入下降通道時，用于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的抵押品價格大幅下降，而信貸的需求者會由于經(jīng)濟條件的改變而產(chǎn)生違約的可能，致使銀行資產(chǎn)質(zhì)量下降。為了應對不利局面，監(jiān)管者可能執(zhí)行更為嚴格的監(jiān)管措施以縮減房地產(chǎn)信貸的投放，致使房價進一步下降，即出現(xiàn)貨幣供應量減少→銀行貸款減少→住房貸款減少→房地產(chǎn)需求減少→房地產(chǎn)價格下跌→銀行信貸減少→房地產(chǎn)價格下跌?！斗康禺a(chǎn)金融實務》（第3版）三、匯率調(diào)控對房地產(chǎn)價格的影響機制分析外資進入中國房地產(chǎn)市場，不僅可以分享到人民幣資產(chǎn)的升值利潤，也能夠從房地產(chǎn)價格上漲中獲得資本利得的投資收益。特別是我國放松了外資進入房地產(chǎn)市場的限制后，大量國外資金會通過各種渠道涌入我國的房地產(chǎn)市場，加大了對房產(chǎn)的需求預期，使房產(chǎn)的需求曲線向外移動，導致房地產(chǎn)價格迅速上升。有關資料表明，當房價上漲5%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益就提高10.3%；當房價上漲15%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益率提高20.8%；當房價上漲15%，人民幣升值15%時，國外投資者收益率提高到32.3%。甚至可以說，國內(nèi)不斷上漲的房地產(chǎn)市場成了外資的“提款機”?！斗康禺a(chǎn)金融實務》（第3版）如果人民幣繼續(xù)升值或者保持升值的良好預期，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會進入中國房地產(chǎn)市場，推動我國房地產(chǎn)價格的上漲。匯率影響房地產(chǎn)價格的途徑可以表述為：如果匯率提高，即匯率提高→人民幣幣值上升→房地產(chǎn)需求增加→房地產(chǎn)價格上漲；反之，如果匯率降低，即匯率降低→人民幣幣值下降→房地產(chǎn)需求減少→房地產(chǎn)價格下跌。當前，在我國不完善金融制度下匯率與房地產(chǎn)價格呈正向關系，人民幣小幅升值將有利于房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。但從長期來看，隨著我國匯率制度的完善，保持匯率穩(wěn)定將有利于房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）第二節(jié)我國房地產(chǎn)金融調(diào)控的實踐一、建國以來我國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策簡要回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展只有三十多年的歷程。建國以來，中國的城市住房一直以公有制為主，在1980年以前，私有或公有住房交易幾乎不存在。公有住房建設資金基本上由國家財政撥款，將這些款項分配給地方政府和企業(yè)，用于建造城市出租住房單元，然后由企業(yè)和政府機構(gòu)以低租金（每平方米月租金0.1元左右）分配給職工居住。這一階段沒有房地產(chǎn)市場，更談不上房地產(chǎn)金融的存在，政府也無法利用金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場?！斗康禺a(chǎn)金融實務》（第3版）改革開放以來，隨我國經(jīng)濟建設的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)才逐步發(fā)展起來。80年代是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的起步期，各種相關法律、行政法規(guī)相繼出臺，為房地產(chǎn)市場開拓提供了法律政策的依據(jù)。1984年，根據(jù)國務院的有關規(guī)定，建設銀行從建筑業(yè)流動資金貸款中單獨列出一塊支持城市綜合開發(fā)和商品房專項貸款。1984年，建設銀行累計發(fā)放商品房貸款17.6億元。但當時信貸規(guī)模很小，且只限于開發(fā)貸款。《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）第一次高速發(fā)展期發(fā)生在20世紀90年代初。1991年，國務院先后批復了24個省、自治區(qū)、直轄市的房改總體方案，從而房改開始在全國范圍內(nèi)全面推行。1992年以后，房地產(chǎn)開始成為我國經(jīng)濟發(fā)展的一大熱點。整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)迅速發(fā)展、急劇升溫態(tài)勢。房地產(chǎn)金融在為房地產(chǎn)投資開發(fā)提供資金支持的同時，對這一時期的房地產(chǎn)過熱，甚至部分地區(qū)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象起到了推波助瀾的作用。為此，政府在1993年下半年開始采取宏觀調(diào)控措施，規(guī)范房地產(chǎn)市場行業(yè)。國務院于1993年8月16日批轉(zhuǎn)了當時的國家計委《關于加強固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控具體措施》的通知，這是國家首次利用包括金融工具在內(nèi)的手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，即我國第一次真正意義上的房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控?！斗康禺a(chǎn)金融實務》（第3版）2003年6月13日，《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》。由于央行政策過于激烈，力度過大，2003年8月國務院發(fā)布了《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，更為客觀的評價了房地產(chǎn)市場的地位和發(fā)展狀況。18號文件內(nèi)容涵蓋了整個房地產(chǎn)金融業(yè)務，主要有：（1）提高開發(fā)企業(yè)入市門檻，對開發(fā)商的實力和資信提出了更高的要求。（2）提高高檔房、別墅、商用房和買多套住房的購房成本，這類購房貸款按照現(xiàn)行同檔同期一般貸款利率執(zhí)行，同時提高多套住房包括第二套住房的首付款比例；（3）支持向中低住宅開發(fā)項目提供貸款；（4）對土地儲備機構(gòu)的抵押貸款進行限制，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。（5）將公積金委托貸款用途嚴格限制于發(fā)放個人住房貸款；等等?！斗康禺a(chǎn)金融實務》（第3版）2004年，各政府機構(gòu)又陸續(xù)出臺了一些政策，比如：3月30日，銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引（征求意見稿）》；央行規(guī)定自4月25日起，將金融機構(gòu)存款準備金率普遍提高0.5個百分點（由7%提高到7.5%），收縮信貸資金1100億元；4月27日，國務院發(fā)出通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目（不含經(jīng)濟適用房）資本金比例由20%及以上提高到35%及以上；同是4月27日，國務院辦公廳發(fā)出了38號文件，要求按“條塊”系統(tǒng)對所有在建、擬建項目進行一次全面的清理、審核，建設部據(jù)此對2004年以來新開工的所有房地產(chǎn)項目的合規(guī)性進行清理?！斗康禺a(chǎn)金融實務》（第3版）2005年政策進一步深入。3月12日，中國人民銀行通過其官方網(wǎng)站宣布調(diào)整商業(yè)銀行住房貸款政策：個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個百分點，其中5年（含）以下貸款由現(xiàn)行利率3.78%調(diào)整為3.96%，5年以上貸款由現(xiàn)行利率4.23%調(diào)整為4.41%。央行試圖通過加息的方法抑制房地產(chǎn)價格增長過快的勢頭。2005年3月17日，人民銀行宣布商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率將不再實行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而回復到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準利率的0.9倍，這實質(zhì)是個人住房貸款利率的再次上調(diào)。同時，人民銀行對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)的個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%。《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）至2006年上半年，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制，但房地產(chǎn)領域的一些問題尚未根本解決，少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應結(jié)構(gòu)不合理矛盾愈發(fā)突出。針對以上情況，2006年5月29日，建設部等九部委進一步出臺了《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，此后以國六條和國十五條為基本框架，并以壓制需求為主旋律，政府又在金融、稅收等方面出臺了相對應的調(diào)控政策。2006年4月28日，中國人民全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，針對當前存在的問題，從調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等六個方面進行了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控?！斗康禺a(chǎn)金融實務》（第3版）2007年可謂房地產(chǎn)金融調(diào)控政策年，一年之內(nèi)國家出臺數(shù)項金融調(diào)控政策，加大了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。在不到一年的時間里，人民銀行連續(xù)6次加息，十次上調(diào)存款準備金率，金融機構(gòu)一年期存款基準利率從2.52%提高到4.14%，一年期貸款基準利率從6.12%逐步提高到7.47%。從2007年12月25日起，存款準備金率上調(diào)至14.5%。2007年6月初，商務部、國家外匯管理局發(fā)出《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，要求各地商務主管部分嚴格控制外商投資高檔房地產(chǎn)，并嚴格控制以返程投資方式并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。2007年9月27日，中國人民銀行規(guī)定第二套住房貸款首付比例不得低于40%。《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折。到6月25日，央行繼續(xù)6次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率，由14.5%上調(diào)至17.5%。但由于金融危機的爆發(fā)，政府沒有堅持原有的調(diào)控方向和調(diào)控力度，轉(zhuǎn)而采取刺激政策。2008年9月16日，央行通過人民銀行網(wǎng)站宣布，即日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點；個人住房公積金貸款利率也相應下調(diào)。這標志著從03年9月以來，持續(xù)長達5年之久的加息周期的結(jié)束，緊縮性政策開始放松。10月9日，央行下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。從10月15日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。自10月27日起，金融機構(gòu)對居民首次購買住房提高貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍；個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點，最低首付款比例調(diào)整為20%?！斗康禺a(chǎn)金融實務》（第3版）2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨緊，在保證經(jīng)濟發(fā)展的背景下堅持調(diào)控不放松，通過差別化信貸等手段，支持合理自住需求，抑制投資投機需求。2013年2月20日，國務院常務會議出臺五項政策措施，釋放堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松的房地產(chǎn)調(diào)控信號?！靶聡鍡l”中規(guī)定，二手房交易中個稅按個人所得的20%征收。2014年，我國整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，再加上先前國家對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的抑制，房地產(chǎn)市場持續(xù)走弱，商品房量價均呈現(xiàn)同比下降，開發(fā)投資增速持續(xù)放緩?！斗康禺a(chǎn)金融實務》（第3版）2015年房地產(chǎn)政策堅持促消費、去庫存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出。央行年內(nèi)五次降息，五年以上長貸利率降至4.9%，五年以上公積金貸款利率降至3.25%，均處于歷史低點。四次普遍降準，流動性大幅釋放，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力將進一步緩解。房貸首付持續(xù)下調(diào)，明顯降低了首次置業(yè)和部分改善需求的購房門檻。多輪政策組合刺激下，樓市持續(xù)回暖，但中小城市庫存壓力仍然嚴峻。2016年2月2日，央行下調(diào)首套房首付比。在不“限購”的城市中，居民首次購買普通住房的商業(yè)性貸款，最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。2016年2月21日，央行上調(diào)公積金存款利率：職工住房公積金賬戶存款利率將統(tǒng)一按一年期定期1.50%存款基準利率執(zhí)行。2016年3月1日，央行宣布普遍下調(diào)存款準備金率0.5個百分點?！斗康禺a(chǎn)金融實務》（第3版）二、對近年來中國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的評價及反思房地產(chǎn)金融調(diào)控的效果差強人意，主要是實際調(diào)控過程中存在以下不足：1．某些房地產(chǎn)金融調(diào)控工具的影響面過大而力度不足，調(diào)控手段不完善，缺乏整體性。2．調(diào)控過程中對房地產(chǎn)市場區(qū)域性差異重視不夠。3．政策的具體實施效果欠佳。《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）三、對中國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的建議1．明確金融調(diào)控的基本方向2．實施房地產(chǎn)業(yè)金融調(diào)控政策手段組合搭配3．完善房地產(chǎn)業(yè)金融調(diào)控政策機制《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）課堂討論

如何評價中國近年來實施的一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控政策？《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）思考與練習一、填空題1、宏觀調(diào)控是隨著

經(jīng)濟學的興起而逐步為世界各經(jīng)濟體的管理者所采用的。2、貨幣政策分為

貨幣政策和

貨幣政策。3、2015年，房地產(chǎn)政策堅持促消費、去庫存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出：央行年內(nèi)

次降息，

次普遍降準，房貸首付持續(xù)

，流動性大幅釋放。4、政府利用金融手段進行宏觀調(diào)控實際上是將房地產(chǎn)市場的

需求調(diào)控轉(zhuǎn)化為

需求調(diào)控。5、匯率通過影響一國貨幣的價格從而作用于房地產(chǎn)的需求，二者呈

變化?！斗康禺a(chǎn)金融實務》（第3版）二、選擇題1、狹義上的金融手段主要是指（

）。A、金融工具B、操作目標C、中介目標D、終極目標2、貨幣政策的核心是通過（

）來調(diào)節(jié)社會總供給與總需求。A、調(diào)節(jié)利率水平B、信貸平衡C、變動貨幣供應量D、保持貨幣總需求量3、政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的主要方法有（

）。A、經(jīng)濟方法B、法律方法C、行政方法D、文化方法4、下列屬于緊縮性貨幣政策的是（

）。A、降低法定存款準備金率B、提高再貼現(xiàn)率

C、公開市場賣出業(yè)務D、直接提高利率5、房地產(chǎn)金融調(diào)控的主要工具有（

）。A、利率B、貼現(xiàn)政策C、信貸控制D、公開市場業(yè)務《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）三、簡答題1、房地產(chǎn)金融調(diào)控的主要手段是什么？2、利率手段對房地產(chǎn)價格的影響機理是什么？3、信貸手段對房地產(chǎn)價格的影響機理是什么？4、匯率手段對房地產(chǎn)價格的影響機理是什么？四、論述題你對中國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策有何建議？《房地產(chǎn)金融實務》（第3版）實踐與訓練

實訓項目：了解近十年來美國房地產(chǎn)金融調(diào)控的具體措施。實訓目的：熟悉美國房地產(chǎn)金融調(diào)控的具體措施。實訓步驟：（1）同學分組：3～5人一組，通過網(wǎng)上搜索等渠道收集相關資料。（2）小組整理分析資料，撰寫并提交調(diào)查報告?！斗康禺a(chǎn)金融實務》（第3版）案例分析

日本在上世紀90年代初爆發(fā)的危機乃至后來十幾年的經(jīng)濟衰退，是從樓市、股市泡沫的破滅開始的。1985年9月，美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協(xié)議”，決定同意美元貶值，日元大幅升值。升值造成出口下降，經(jīng)濟下滑。日本央行大幅降低利率，通過寬松貨幣政策刺激經(jīng)濟恢復增長。20世紀80年代后期，日本銀行先后五次降低了貼現(xiàn)率。到1987年2月終于降到了世界最低水平2.5%。低利率刺激了信貸大規(guī)模流向樓市和股市，致使房地產(chǎn)價格暴漲。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心?！斗康禺a(chǎn)金融實務》（第3版）他們發(fā)現(xiàn)炒股票和炒房地產(chǎn)來錢更快，于是