房地產(chǎn)可行性研究報告

房地產(chǎn)可行性研究報告住宅項目可行性研究報告目錄一、總論………………4二、市場調(diào)研分析……8三、項目綜合定位……22四、項目投資估算……34五、財務分析…………42六、不確定性分析……43七、風險分析與對策…47八、附表………………49一、總論1、項目建設背景根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共90.9畝。開發(fā)建設用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。該項目初步方案已經(jīng)完成，項目建議書已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。2、項目概況（1）項目名稱：“風華盛世”（2）建筑規(guī)模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建設地點：沿江東路（原江西第四建筑工程公司）（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司（6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術服務員、咨詢服務（7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責任公司（8）資質(zhì)等級：二級（9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類職稱的技術經(jīng)濟管理人員30人，注冊資金2000萬元，資質(zhì)等級為二級。公司資金技術實力雄厚，管理嚴密，能夠獨立承擔各類大中小型房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設，自公司成立以來，先后開發(fā)的項目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)項目。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設的項目有：南昌市建設路284號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項目等。公司采取新工藝、新技術，不斷堅持科學管理，以“開拓、求實、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務。（10）工程概況：“風華盛世”項目占地90.9畝，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；容積率1.8，綠化率35%，建筑密度25%。（11）資金：本項目建設資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預售房款來解決。根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務內(nèi)部收益率為14.83%，財務凈現(xiàn)值（Ie=10%）萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。3、可行性研究報告編制依據(jù)（1）省計委計投[xx]32號文《關于“風華盛世”項目建議書的批復》；（2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國有土地使用權出讓合同》；（3）南昌市規(guī)劃設計院《沿江東路沿線控制性詳細規(guī)劃》；（4）上海同濟大學建筑工程學院設計研究院《“風華盛世”項目初步規(guī)劃方案》；（5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測資料；（6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》；（7）省審計事務所驗資證明；（8）中國建設銀行江西分行資金證明；（9）國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；（10）__《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（11）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》4、可行性研究報告研究范圍根據(jù)“風華盛世”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。5、研究結論及建議本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預售房款解決，現(xiàn)場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結果表明，項目經(jīng)濟效益可行。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結構性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。6、主要經(jīng)濟技術指標“風華盛世”項目主要設計指標見表1、表2表1：“表2二、市場調(diào)研分析一）南昌市房地產(chǎn)市場運行情況分析今年以來，在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級市場、調(diào)控二級市場、放活三級市場”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢，各項指標大幅度增長，投資與消費同步發(fā)展，存量與增量相互拉動，房地產(chǎn)業(yè)進入具有南昌自身特點的新一輪快速增長期。（一）xx年房地產(chǎn)業(yè)市場運行情況1、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展情況xx年南昌市預計完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，較上年增長15.1%，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預計完成218億元，較上年增長55.4%。全市預計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個百分點和3個百分點。表3今年以來，我市經(jīng)濟發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對經(jīng)濟的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、擴大投資規(guī)模、加快基礎設施建設”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。2、新建商品房供求結構情況xx年全市市區(qū)核準預售商品房面積335萬平方米，較上年增長142%，其中商品住宅250萬平方米，較上年增長126%；完成商品房交易面積245.27萬平方米，同比增長83.23%，其中商品住宅交易面積203.90萬平方米，同比增長60.60%。表4上杭縣房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告目錄一、概論二、項目建設的必要性與可行性三、建設地址及建設條件四、建設規(guī)模與主要建設內(nèi)容五、總平面布置圖六、公用工程與輔助工程七、環(huán)境保護八、開發(fā)經(jīng)營方案與項目實施計劃九、投資估算及資金籌措十、經(jīng)濟效益分析十一、結論與建議第一章概論一、項目承辦單位及項目負責人1、項目承辦單位：福建******建設集團有限公司2、項目負責人：二、項目概論：三、編制依據(jù)及研究范圍：（一）編制依據(jù)：1、根據(jù)中國建筑北京設計研究院的“****”建筑設計方案。2、福建****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關于編制《****開發(fā)項目可行性研究報告》有關材料；金繳交發(fā)票；4、上杭縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局頒發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》；5、上杭縣城鄉(xiāng)建設規(guī)劃局劃定的紅線圖。（二）研究范圍：本報告研究范圍為：項目建設的必要性及可行性、建設條件、建設規(guī)模和內(nèi)容、總平面布置、公用工程及輔助工程、環(huán)境保護、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益評價方面的內(nèi)容，并提出相應的對策和建議。四、主要經(jīng)濟技術指標。1、總規(guī)劃用地面積5000㎡。3、規(guī)劃建筑層數(shù)：高層三十一層四幢。五、項目承辦單位情況：師85人。集團在各級主管部門和社會各屆的關心支持下，通過全體員工的拼搏奮斗，多次被部、省、市、縣相關部門授予了多項榮譽：xx年被中國施工企業(yè)管理協(xié)會授予“全國優(yōu)秀施工企業(yè)”；xx年被省__、省__評為“福建省建筑綜合實力民營二十強企業(yè)”；xx年被國家工商總局授予全國“重合同守信用企業(yè)”；xx-xx年，連續(xù)三年被福建省建筑業(yè)協(xié)會授予福建省“先進建筑業(yè)企業(yè)”；1998-xx年連續(xù)八年分別被省、市、縣工商局評為“重合同守信用企業(yè)”；xx-xx年，公司十九名項目經(jīng)理被福建省建筑業(yè)協(xié)會評為“優(yōu)秀項目經(jīng)理”；xx-xx連續(xù)三年被上杭人民政府授予納稅大戶企業(yè)。公司承建的“**大廈”被評為“省優(yōu)工程”；“東方明珠”住宅小區(qū)被評為“省級文明工地”，“****豪庭”商住小區(qū)被評為“國家優(yōu)質(zhì)工程”。第二章項目建設的必要性與可行性一、項目建設必要性分析該項目地處我縣萬人居住小區(qū)規(guī)劃區(qū)，根據(jù)《上杭縣城市總體規(guī)劃布局方案》上杭縣城市建設今后二十年的發(fā)展目標是：面向二十一世紀把上杭縣建設成為經(jīng)濟發(fā)達、文化繁榮、高度文明、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化園林城市，該項目臨近規(guī)劃實驗小學，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美、學習氛圍深厚，項目建成后，將為居民創(chuàng)造一個“人與自然和諧發(fā)展”的精品小區(qū)。二、項目的可行性分析（1）政府有序控制，土地一級市場嚴格按年度供應計劃和縣城用地總XXXXXXXXX項目※項目概況※項目市場分析※項目優(yōu)劣勢分析※項目建設與實施計劃※項目風險分析※投資估算與資金籌措※效益測算與分析XXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司目錄第一章項目概況一、項目名稱二、項目地址三、四、五、第二章一、二、三、第三章一、二、三、第四章一、二、三、四、五、六、七、第五章項目開發(fā)企業(yè)概況項目建設背景項目總體概況項目市場分析項目建設環(huán)境分析房地產(chǎn)市場概況結論項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢項目劣勢結論項目建設條件及實施計劃項目選址項目建設內(nèi)容及建設規(guī)模項目建設條件項目規(guī)劃設計方案項目環(huán)境影響項目管理組織項目實施計劃項目風險分析XXXX一、政策風險分析二、社會風險分析三、經(jīng)濟風險分析四、行業(yè)風險分析五、管理風險分析六、資金風險分析第六章項目投資估算與資金籌措一、項目投資估算二、資金籌措三、貸款取得與償還第七章效益測算與分析一、收入預測二、稅費率三、利潤預測第八章項目第一章項目概況一、項目名稱：xxxxxxxxxxxxxxxxx二、項目地址：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx三、項目開發(fā)企業(yè)概況：xxxxxxxxxxxxxxx有限公司（以下簡稱公司）是一家以投資房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)及酒店為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)，公司總部設在xxxx，注冊資金xxxxx萬元。公司成立以來，依托xx的繁榮商業(yè)優(yōu)勢和名牌大學、研究機構的智力優(yōu)勢，業(yè)務不斷發(fā)展擴大。公司現(xiàn)有企業(yè)員工XXXX多人，均為本科以上學歷。公司股東皆為業(yè)內(nèi)資深人士，研究生以上學歷，資金實力雄厚，實踐經(jīng)驗豐富。公司下設投融資部、技術部、拓展部、法務部等部門，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑設計、營銷管理、法律、財務、計算機等各類專業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術力量雄厚、競爭能力強、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊伍。公司秉承“用心做事，誠信為人”的企業(yè)精神，堅持以產(chǎn)品品質(zhì)為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價值。同時，公司奉行創(chuàng)新、求實、敬業(yè)的服務理念，不斷探索順應時代要求的專業(yè)經(jīng)營開發(fā)之道，在借鑒國外求經(jīng)驗的同時，深刻分析國內(nèi)實際情況，運用科學的決策方法和創(chuàng)新的開發(fā)理念，將商業(yè)運營、房地產(chǎn)經(jīng)營和資本運作有機結合，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的核心競爭優(yōu)勢。四、項目建設背景XXXXX公司開發(fā)的XXXXXXXXX住宅小區(qū)以其高品質(zhì)的開發(fā)建設、優(yōu)美的居住環(huán)境受到XXXX老百姓的歡迎。“XXX?XXXXXX”住宅小區(qū)是XXX公司開發(fā)的第一個項目，位于X