保定市場調(diào)研及可行性報告201605

保定(bǎodìnɡ)市場調(diào)研及可行性報告2016年5月共一百二十五頁目錄一、保定市概況二、保定市人口經(jīng)濟(jì)情況三、保定市房地產(chǎn)市場情況四、保定市一級市場分析五、保定市各版塊典型項目分析六、保定市房地產(chǎn)發(fā)展(fāzhǎn)分析及建議共一百二十五頁一、保定市概況(gàikuàng)共一百二十五頁【閱景興感·吊古(diàoɡǔ)懷今】保定古來多佳釀劉伶今尚臥金樽祁州藥王采新蕊神鋤妙手育后蔭書生自愛清平樂百里淀水釣詩文斜倚扁舟(piānzhōu)吹簫去醉聽菱歌到暮昏共一百二十五頁保定歷史悠久，是堯帝的故鄉(xiāng)，春秋、戰(zhàn)國時期燕、中山就在境內(nèi)建都，具有三千多年歷史。中華人民共和國成立前夕，河北省人民政府在保定

建立，保定為省會(shěnghuì)和直轄市1958年5月，省會遷天津1966年5月，省會由天津遷回保定1994年12月，保定地區(qū)與保定市合并為省轄市歷史悠久，河北省最早的省會(shěnghuì)共一百二十五頁國家級歷史(lìshǐ)文化名城保定歷史始自戰(zhàn)國時，戰(zhàn)國時為中山國地。北魏太和元年（477年）分新城縣置清苑縣，因清苑河得名，系保定設(shè)縣之始。五代后唐同光元年（923年）置奉化軍（治清苑縣），天成三年（928年）升為泰州。保定是堯帝的故鄉(xiāng)，春秋、戰(zhàn)國時期，燕、中山就在境內(nèi)建都，具有三千多年歷史，保定之名，寓保衛(wèi)大都(dàdōu)、安定天下之意，大都(dàdōu)即北京。保定自古為京畿重地，元朝設(shè)郡，明朝建府，清朝為直隸總督署，此后一直是河北的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和軍事中心。共一百二十五頁一座有2300年歷史的文化名城。元明以來，歷為京南重鎮(zhèn)(zhòngzhèn)，畿輔要地。保定是1986年國務(wù)院命名的第一批中國歷史文化名城。國家級歷史(lìshǐ)文化名城保定老調(diào)涿州皮影滿城寸蹺淶水高洛古樂雄縣趙崗古樂定州子位吹歌曲陽石雕白溝泥人曲陽定瓷易縣易水硯安新葦編畫雄縣黑陶易縣絞胎瓷定興琺瑯共一百二十五頁豐富的文化旅游(lǚyóu)資源共一百二十五頁衙署(yáshǔ)文化清康熙八年（1669年），直隸巡撫遷至保定，保定成為河北省省會(shěnghuì)。雍正二年（1724年）直隸巡撫升格為直隸總督，遂成定制。以直隸總督署為中心的各級衙門紛紛在保定建立，直隸總督署、直隸布政使司署、直隸按察使司署、清河道署、保定府署、清苑縣署等行政衙門，參將署、保定城守尉等軍事衙門在保定城內(nèi)星羅棋布。據(jù)光緒年間的《保定府城圖》統(tǒng)計，保定城內(nèi)設(shè)有各級衙門30余個，成為清朝地方行政建制的縮影。保定府城圖淮軍公所軸測圖共一百二十五頁歷史(lìshǐ)地位清康熙年，保定政治(zhèngzhì)地位達(dá)到輝煌頂峰。清設(shè)八大總督，以八大頂級疆臣分領(lǐng)天下。其中，直隸總督為八大總督之首，也即天下疆臣之首。康熙八年，直隸巡撫移駐保定，保定為直隸省省會，直至滿清覆滅。清初及中，天下承平，直隸總督也因此史上聲名不彰。至清末，江山飄搖，作為天下疆臣之首的直隸總督，必為朝廷柱石之臣。曾國藩、李鴻章、榮祿、袁世凱，僅僅這幾個名字，就足以讓保定之重震古爍今。共一百二十五頁保定市位于華北平原中部、河北省中部，,河北省最早的省會。與北京、天津構(gòu)成黃金三角，且互成犄角之勢，自古是“北控三關(guān)，南達(dá)九省”的“通衢之地”，曾長期為河北的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是京津冀地區(qū)中心城市之一，保定即“永保大都（即元大都北京）安定”之意。市中心距北京140公里、天津145公里，石家莊125公里，地處京津冀三角腹地。保定市統(tǒng)轄各縣（市）、區(qū)，總面積22190平方公里，總?cè)丝?155萬，是河北省人口(rénkǒu)第一大市，在京津冀一體化中居重要地位。首都南大門，區(qū)位優(yōu)勢(yōushì)明顯城市區(qū)位共一百二十五頁二、保定市人口經(jīng)濟(jì)(jīngjì)情況共一百二十五頁4市、5區(qū)、15縣4市：定州市、涿州市、安國市、高碑店市；5區(qū)：競秀區(qū)、蓮池區(qū)、滿城區(qū)(chéngqū)、清苑區(qū)、徐水區(qū)；15縣：容城縣、唐縣、易縣、淶源縣、定興縣、順平縣、望都縣、淶水縣、高陽縣、安新縣、雄縣、曲陽縣、阜平縣、博野縣、蠡縣；另設(shè)：國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、白溝新城。行政區(qū)位共一百二十五頁地域面積（平方公里）人口（萬）石家莊158481070.16唐山13472780.12秦皇島7812.4307.32邯鄲12000943.30邢臺12486729.44保定221851155.24張家口36860442.17承德39519353.01滄州13419744.30廊坊6500456.32衡水8815443.54總?cè)丝谶^千萬(qiānwàn)，人口基數(shù)大保定總?cè)丝?155萬人（2015年）,在河北省排名第一位。市區(qū)人口280.6萬人，僅次于石家莊和唐山，排名第三(dìsān)。截止2015年底，河北省地級市里總?cè)丝谶^千萬的有兩個，分別是保定和石家莊。城市人口共一百二十五頁全市已初步形成了以保定市為中心向外輻射，以“五縱四橫”為骨架，以縣鄉(xiāng)公路為支脈，四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。交通以發(fā)展輕軌鐵路、高速外環(huán)與高速公路、鐵路樞紐為重點。

軌道交通：保定市區(qū)為一中心三組團(tuán)結(jié)構(gòu)，適宜發(fā)展輕軌，都市區(qū)的輕軌路規(guī)劃為“一環(huán)四放射”的布局形式。高速外環(huán)：保阜、張石、容烏、保滄高速路與京珠高速公路連接形成圍繞保定市區(qū)的高速外環(huán)路，并形成以市區(qū)為中心的高速公路樞紐。鐵路樞紐：隨著保霸、保大、京石和京鄭客運(yùn)專線的建成，保定市區(qū)將形成“京南”、“津西”、“石北”東西南北貫通的鐵路樞紐，其中京石高鐵的修建將帶動該區(qū)域內(nèi)各類服務(wù)業(yè)的提升，未來(wèilái)將形成跨越京石高速的東部新城區(qū)?？焖俳煌w系的建立，尤其(yóuqí)京石高鐵的開通，對保定房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展起到帶動作用。城市交通共一百二十五頁保定市中心北距北京140公里，東距天津145公里，西南(xīnán)距省會石家莊125公里，直接可達(dá)首都機(jī)場、石家莊正定國際機(jī)場及天津、秦皇島、黃驊等海港。京廣鐵路、京昆高速公路、107國道、京港澳高速公路、保津高速公路、濱保高速公路、保滄高速公路、張石高速公路使保定擁有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，由京港澳高速、榮烏高速、京昆高速、保滄-保阜高速在保定周邊互通連接，形成保定繞城高速公路。已經(jīng)開通的京石客運(yùn)專線（高速鐵路）和正在建設(shè)中的津保城際鐵路（高速鐵路）將實現(xiàn)到北京30分鐘和到天津40分鐘的公交化聯(lián)系，將進(jìn)一步鞏固區(qū)位地位，成為華北地區(qū)重要的鐵路交通樞紐港。保定與周邊互通連接、形成(xíngchéng)重要的鐵路交通樞紐港城市交通共一百二十五頁城市(chéngshì)經(jīng)濟(jì)2015年全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況（數(shù)據(jù)來源：保定市統(tǒng)計局，發(fā)布時間：2016-02-17）一、經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)步回升。全市生產(chǎn)總值一季度增長6.2%、上半年增長6.6%、前三季度增長6.5%，全年達(dá)到7.0%，高于全省平均水平（6.8%）0.2個百分點，總量突破三千億，達(dá)到3000.3億元，總量和增速均居全省第5位。二、財政收入較快增長。全市全部財政收入355.4億元，增長9.0%。一般公共預(yù)算收入196.9億元，增長10.6%，高于全省平均水平（8.3%）2.3個百分點，總量居全省第5位，增速居全省第4位。三、工業(yè)生產(chǎn)總體平穩(wěn)。全市規(guī)模以上工業(yè)增速在5.2%-4.1%之間小幅波動，全年完成增加值986.8億元，增長4.4%，與全省平均水平持平(chípíng)，總量居全省第5位，增速居全省第6位。四、投資保持平穩(wěn)增長。全市固定資產(chǎn)投資完成2424.7億元，增長11.6%，高于全省平均水平（10.6%）1個百分點，總量和增速均居全省第5位。五、消費(fèi)市場較快增長。全市社會消費(fèi)品零售總額實現(xiàn)1502.6億元，增長9.6%，高于全省平均水平（9.4%）0.2個百分點，總量居全省第3位，增速居全省第2位。六、居民收入穩(wěn)定增長。全市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入16182元，增長9.8%，快于全省平均水平（8.8%）1個百分點，總量居全省第7位，增速居全省第5位。。七、金融市場穩(wěn)步增長。全市金融機(jī)構(gòu)存款余額5515.8億元，比年初增長10.2%；貸款余額2598.6億元，比年初增長15.5%；存貸比為47.1%，比上年提高2.2個百分點。八、物價水平保持穩(wěn)定。全市居民消費(fèi)價格同比上漲1.0%，在八大類商品中，呈現(xiàn)“六漲二跌”趨勢九、利用外資同比下降。全市實際利用外資4.2億美元，下降30.7%，低于全省平均水平（5.1%）35.8個百分點?？偭烤尤〉?位，增速居全省第10位。共一百二十五頁地域人口（萬）GDP（億）增速（%）人均GDP（元）石家莊1070.165440.67.550839.13唐山780.126103.15.678232.84秦皇島307.321250.45.540687.23邯鄲943.303145.46.833344.64邢臺729.441764.76.024192.53保定1155.243000.37.025971.23張家口442.171363.55.830836.56承德353.011358.65.538486.16滄州744.303240.67.743538.90廊坊456.322473.98.854214.15衡水443.541220.07.627505.97保定市GDP總值繼唐山、石家莊、滄州、邯鄲后以3000.3億排名第五位，發(fā)展水平(shuǐpíng)較高。但是，人均GDP水平較低，在河北省排名10位。城市(chéngshì)經(jīng)濟(jì)共一百二十五頁城市(chéngshì)經(jīng)濟(jì)2015年保定市生產(chǎn)總值完成3000.34億元，同比增長7.0%，其中第一產(chǎn)業(yè)(dìyīchǎnyè)增長3.2%，第二產(chǎn)業(yè)增長4.7%，第三產(chǎn)業(yè)增長11.8%，從全年來看第三產(chǎn)業(yè)增速呈逐季增長態(tài)勢，分別比一季度、上半年和前三季度加快3.5、2.9和2.6個百分點。2015年全市三次產(chǎn)業(yè)比重分別為11.8%，50.0%和38.2%，與上年同期相比，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)分別回落0.9和1.9個百分點，第三產(chǎn)業(yè)提高2.8個百分點，第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)達(dá)到58.8%，比上年同期提高17.6個百分點，拉動整體經(jīng)濟(jì)增長4.1個百分點。第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)超第二產(chǎn)業(yè)，成為保定市經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。共一百二十五頁保定市人均GDP也進(jìn)入(jìnrù)了快速發(fā)展期，2011年人均GDP為21895元人民幣（3619.24美元），2015年人均GDP增長至25971.23元人民幣（4189美元），每年平均漲幅超過了10%。根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系顯示，人均GDP在4000-8000美元之間，房地產(chǎn)剛剛進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，特點是：改善需求為主，平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。人均(rénjūn)GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800—30003000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型保定市處于平穩(wěn)發(fā)展階段共一百二十五頁保定市2015年度三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——2015年度第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）3000.3353.51500.71146.1占比（%）100%11.8%50%38.2%同比增長（%）7%3.24.711.8第一產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)固，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)處于中等水平。一般來說第二產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達(dá)或者(huòzhě)外來人口相對密集的城市，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)度相對較高，同時第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條越豐富，支撐的產(chǎn)品業(yè)態(tài)越多元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(chǎnyèjiéɡòu)第三產(chǎn)業(yè)比重逐年上升共一百二十五頁東北城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)共一百二十五頁京津冀一體化：“京津冀協(xié)同發(fā)展”上升到國家(guójiā)戰(zhàn)略層面，將打造了適宜京津高科技產(chǎn)業(yè)總部搬遷至保定的平臺。近期城市發(fā)展方向：規(guī)劃保定市中心城區(qū)建設(shè)用地近期主要向北、向東發(fā)展，適當(dāng)向南發(fā)展，控制向西發(fā)展。城市新區(qū)建設(shè)：保定城市近遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，整體規(guī)劃為：城市北部的低碳新城城市東北部的宜居新城城市東部(dōnɡbù)的高鐵片區(qū)東湖片區(qū)長途汽車客運(yùn)站片區(qū)城市西部的西湖片區(qū)城市南部的南片居住區(qū)長城汽車產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃共一百二十五頁保定規(guī)劃(guīhuà)“北跨、南進(jìn)、東拓、西優(yōu)、中提”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，均衡提高整個保定地區(qū)的綜合實力北跨：拓展空間，打造中國電谷南進(jìn)：融合清苑，共建汽車產(chǎn)業(yè)園東拓：依托高鐵車站，戰(zhàn)略空間蓄勢待發(fā)，與白洋淀區(qū)一體化打造新興功能拓展區(qū)西優(yōu)：鼓勵清潔生產(chǎn)，綠色產(chǎn)業(yè)中提：突出歷史文化，提升(tíshēng)現(xiàn)代文化國務(wù)院批復(fù)的《保定市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》中指出，保定未來八年發(fā)展方向：主要向北、向東發(fā)展，南部聯(lián)合清苑協(xié)調(diào)發(fā)展，西部優(yōu)化發(fā)展。此外，加大舊城改造力度，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，搬遷或改造重以及對城市安全構(gòu)成威脅的工廠與倉庫。（向東重點發(fā)展高鐵及其站場、向北重點發(fā)展中國電谷區(qū)、向西重點發(fā)展體育教育新區(qū)，向南重點完善汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)）城市規(guī)劃共一百二十五頁在京津冀一體化中，保定具有(jùyǒu)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、交通條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資源稟賦，是承接京津功能轉(zhuǎn)移的首選之地。一體化的提出會給保定帶來更多的人口及就業(yè)機(jī)會，加促保定交通、住房、醫(yī)療、配套等發(fā)展。在京津冀概念提出后，保定全市上下圍繞城建項目、招商引資、具體推進(jìn)等重點工作交通方面：津保高鐵、京昆高速、“成星通道”路網(wǎng)等項目助力保定交通騰飛。京津冀一體化，承接首都(shǒudū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移第一站城市發(fā)展共一百二十五頁京津冀一體化，助推城市(chéngshì)騰飛，保定發(fā)展迎來歷史新機(jī)遇。保定歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚；保定經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段；在京津冀一體化中，保定具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、交通條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資源稟賦，是承接京津功能轉(zhuǎn)移的首選之地；交通體系的完善，及眾多科技園、工業(yè)園的建立，將極大限度(xiàndù)吸引實力雄厚的企業(yè)落戶保定，促進(jìn)保定地區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場帶來大量的購房需求；一體化的提出會給保定帶來更多的人口及就業(yè)機(jī)會，加促保定交通、住房、醫(yī)療、配套等發(fā)展。共一百二十五頁三、保定市房地產(chǎn)市場(shìchǎng)情況共一百二十五頁城市土地學(xué)會與普華永道在上海發(fā)布的《２０１６亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興(xīnxīng)趨勢報告》顯示，雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，國際投資者對中國房地產(chǎn)市場“有喜有憂”“有進(jìn)有退”。亞洲房地產(chǎn)市場投資前景排名出爐，北京、香港、深圳和廣州分別列投資前景排名第14、15、18及20位。中國二線城市在報告所覆蓋的22個城市中排名靠后。據(jù)報告分析，中國二線城市的排名低反映出投資者對于許多二線城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的擔(dān)憂。面對宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩、電子商務(wù)打擊等新挑戰(zhàn)，國際投資者對整其中國房地產(chǎn)市場表示出猶疑甚至擔(dān)心。宏觀房地產(chǎn)市場(shìchǎng)情況國際投資中國地產(chǎn)的狀態(tài)共一百二十五頁習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上提出的化解過剩產(chǎn)能，開展降低實體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本行動，化解房地產(chǎn)庫存和防范化解金融風(fēng)險等“四個殲滅戰(zhàn)”，將成為2015年12月中旬中央經(jīng)濟(jì)工作會議(huìyì)的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)庫存到底有多少？根據(jù)統(tǒng)計局11月公布的今年1~10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

宏觀房地產(chǎn)市場(shìchǎng)情況中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)去庫存西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心2014年曾發(fā)布一份報告稱，2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%，具體數(shù)額為4898萬套。報告分析稱，中國城鎮(zhèn)地區(qū)可以實現(xiàn)剛性住房的需求上升限量大約是2300萬套，可以實現(xiàn)改善型的住房需求上升限量大約是950萬套，總計3250萬套。但空置住房4898萬套和待售商品住宅350萬套，總供給達(dá)到5248萬套。共一百二十五頁從供給面看，商品房價格總體月度環(huán)比微升而同比微降。為加快資金周轉(zhuǎn)或者減少虧損避免破產(chǎn)，部分開發(fā)商實施以價換量的銷售策略并帶動了項目的發(fā)展。整個2015年，銷售價格和銷售量上整體略微上升。從需求面看，商品房銷售量總體小幅增長。剛性需求同比增加，異地購房的投資需求部分釋放。從時間上看，商品房量價呈現(xiàn)降中趨穩(wěn)的態(tài)勢。2015年，隨著間歇性刺激政策出臺，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生(chǎnshēng)陣陣漣漪，每次政策出臺都有一些短暫和輕微的反彈。總體看，上半年震蕩回落，下半年盤整反復(fù)。從城市來看，商品房市場呈現(xiàn)多層分化的趨勢。首先，一線城市總體復(fù)蘇，其前期庫存較少。其次，二、三線城市總體分化明顯。再次，四線及以下城市總體空置與庫存多，需求潛力小。從風(fēng)險來看，局部地區(qū)房地產(chǎn)問題集中暴露。由于結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性嚴(yán)重供給過剩得不到消化，部分大型房企和絕大多數(shù)中小房企資金短缺加劇。宏觀(hóngguān)房地產(chǎn)市場情況房地產(chǎn)市場呈震蕩性調(diào)整和多層次分化共一百二十五頁去年以來，政府已經(jīng)出臺了一系列刺激政策，包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款首付比例、松綁外資進(jìn)入(jìnrù)樓市等。目前，戶籍制度改革、計劃生育“二孩”政策調(diào)整、商業(yè)貸款首付繼續(xù)降低、繼續(xù)降低房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等在內(nèi)的13項房地產(chǎn)相關(guān)政策作用于房地產(chǎn)市場，開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點等政策已在陸續(xù)落實過程中。在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有同期出臺。一系列政策都在向房地產(chǎn)救市政策發(fā)出了的信號指示，同時也體現(xiàn)了政府對市場的重振信心。宏觀房地產(chǎn)市場(shìchǎng)情況救市政策共一百二十五頁數(shù)據(jù)(shùjù)來源：保定市統(tǒng)計局房地產(chǎn)開發(fā)(kāifā)投資2010年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，隨著經(jīng)濟(jì)周期的影響也出現(xiàn)了波動，但由于京津冀一體化政策的出臺，給保定市帶來了新的增長極。保定市房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段共一百二十五頁依據(jù)(yījù)房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，保定市處于向上發(fā)展階段市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓無法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價低，沒有人買地發(fā)展地價和房價開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資者開始進(jìn)入市場最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓，快速銷售，搶占市場份額危機(jī)頂點附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價保定市GDP增速保定市人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展(fāzhǎn)程度判斷因素：共一百二十五頁保定市2015年預(yù)售(yùshòu)樓盤據(jù)保定房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示,2015年保定市主城區(qū)2個行政區(qū)共發(fā)放53張預(yù)售許可證,較2014年全年(quánnián)51個增長3.9%,共有42個樓盤獲批預(yù)售許可證,其中競秀區(qū)19個,蓮池區(qū)23個樓盤獲得?？傆嫬@批預(yù)售面積為194.2959萬平方米,約合2919.4畝,物業(yè)類型主要以住宅、商業(yè)辦公用地為主。2015年保定市競秀區(qū)和蓮池區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售房源19080套。共一百二十五頁各區(qū)域預(yù)售許可證批準(zhǔn)(pīzhǔn)概況:競秀區(qū)榮獲榜首2015年全年獲得預(yù)售許可證的區(qū)域,競秀區(qū)榮獲榜首,獲批套數(shù)高達(dá)10569套,單區(qū)獲批面積(miànjī)占全市比例為56.7%。中關(guān)村創(chuàng)新中心入駐保定,以及大批項目來到高新區(qū),體育新城的規(guī)劃建設(shè),令競秀區(qū)新建樓盤較多,生機(jī)盎然。共一百二十五頁2015年各月份保定批準(zhǔn)(pīzhǔn)預(yù)售證套數(shù)2015年1月獲批準(zhǔn)套數(shù)(tàoshù)最多,獲批套數(shù)(tàoshù)高達(dá)4432套,獲批面積438747.191平方米,約占全年比例22.6%。其中10、11、12三個月份是全年獲批準(zhǔn)預(yù)售許可證的高峰期,獲批準(zhǔn)套數(shù)占全年36.6%。共一百二十五頁2015保定(bǎodìnɡ)預(yù)售證批準(zhǔn)面積TOP10樓盤2015百家齊鳴,眾多樓盤獲得了預(yù)售許可證,其中獲預(yù)售許可房源面積最多的為中誠·晶典獲批準(zhǔn)面積達(dá)182380.68平方米,牢牢占據(jù)獲預(yù)售許可面積項目TOP1,另外九個項目依次為電谷中央(zhōngyāng)時區(qū)、長城家園南區(qū)、天威綠谷、萬和藍(lán)山、源盛嘉禾C區(qū)、秀蘭森活里、萬和城B區(qū)、藍(lán)湖郡、天籟新城。共一百二十五頁3月蓮池(liánchí)區(qū)房價3月蓮池(liánchí)區(qū)房價月份住宅均價（元/平）漲價樓盤（個）降價樓盤（個）17848150279588138134162共一百二十五頁3月競秀(jìnɡxiù)區(qū)房價月份住宅均價（元/平）漲價樓盤（個）降價樓盤（個）1740060275628037804131共一百二十五頁3月清苑區(qū)房價月份住宅均價（元/平）漲價樓盤（個）降價樓盤（個）153272025427003542700共一百二十五頁3月滿城區(qū)(chéngqū)房價月份住宅均價（元/平）漲價樓盤（個）降價樓盤（個）139961023976103440030共一百二十五頁3月徐水區(qū)房價月份住宅均價（元/平）漲價樓盤（個）降價樓盤（個）137560023795103385620共一百二十五頁截止2016年3月保定市市區(qū)在售樓盤118個，住宅項目整體均價約7598元/平米。其中蓮池(liánchí)區(qū)在售樓盤57個，住宅項目均價約8134元/平米；競秀區(qū)在售樓盤47個，住宅項目均價約7804元/平米。清苑區(qū)在售樓盤4個，住宅項目均價約5427元/平米；滿城區(qū)在售樓盤5個，住宅項目均價約4400元/平米；徐水區(qū)在售樓盤5個，住宅項目均價約3856元/平米?！緮?shù)據(jù)來源：保定樂居網(wǎng)】共一百二十五頁四、保定市一級市場(shìchǎng)分析共一百二十五頁房地產(chǎn)一級土地(tǔdì)開發(fā)保定市2013年、2014年土地供應(yīng)偏底，2015年土地供應(yīng)較為(jiàowéi)集中。截止15年11月5日共供應(yīng)1992.76畝。保定市區(qū)（競秀與蓮池）一級土地市場成交情況一覽表時間土地性質(zhì)宗數(shù)面積單價（萬元/畝）2015年住宅321702.82267.06商業(yè)12290.76271.79合計391992.76——2014年住宅13357.81287.46商業(yè)551.99786.06合計18409.80——2013年住宅15485.78297.72商業(yè)6148.75229.96合計21634.53——總計782913——共一百二十五頁保定房地產(chǎn)一級土地市場2015年共出讓住宅土地32宗，其中(qízhōng)補(bǔ)證地塊6宗，已面市地塊9宗，待面市地塊17宗。已面市(miànshì)待面市補(bǔ)證房地產(chǎn)一級土地開發(fā)共一百二十五頁待面市(miànshì)地塊共計17宗，項目地塊主要分布集中在兩個區(qū)域，北部板塊和東部板塊二環(huán)附近。這也代表了保定房地產(chǎn)市場向東、向北發(fā)展的區(qū)域，同時也說明未來樓盤市場的主要供應(yīng)集中在此兩個板塊。房地產(chǎn)一級土地(tǔdì)開發(fā)共一百二十五頁通過右側(cè)的待面市地塊詳細(xì)信息表，我們可以分析出出讓地塊規(guī)模10畝-160畝大小不一，但北部板塊明顯土地出讓規(guī)模在100畝以上；這也說明(shuōmíng)北部板塊待面市地塊均為大盤開發(fā)體量。土地成交價格基本在200-300萬/畝之間。序號項目位置面積（畝）成交價格（萬元）單價（萬元/畝）合同簽訂日期1北三環(huán)北側(cè)陽光大街以東49.864510875218.09115年11月5號2東關(guān)大街以南紅旗大街以東10.26453060298.11515年11月5號3樂凱北大街北側(cè)旭陽路南側(cè)123.37533440271.043615年9月16號4樂凱北大街東側(cè)，恒濱路南側(cè)160.34443455271.011115年9月16號5向陽北大街西側(cè)，恒濱路南側(cè)160.711543555271.013615年9月16號6祥園路以南，垂柳街以東9.6964705485.251715年8月27號8瑞祥大街西，徐莊路北62.404519971320.02515年8月27號11裕華路南，玉蘭大街東55.891515721281.277115年8月27號13裕華路南，規(guī)劃西祥路東19.61555521281.461115年8月27號14紅陽大街東，東風(fēng)路南31.80759867310.209915年8月27號15富昌路北，富昌路西，保滿鐵路東87.964524631280.010715年8月27號17馬池北路南側(cè)利民路西側(cè)29.1966427220.132915年7月3號19東三環(huán)西月500米天威路北約200米42.0998845210.115年4月10號20裕豐路北側(cè)昭華房地產(chǎn)南側(cè)4.2735900210.600215年4月10號21火炬路東側(cè)光華南側(cè)81.721529630362.572915年4月10號22天鵝路南側(cè)，向陽路西側(cè)14.3375025350.491715年4月10號房地產(chǎn)一級土地(tǔdì)開發(fā)共一百二十五頁已面市地塊共計9宗，項目地塊面市樓盤較分散(fēnsàn)，北部三環(huán)及二環(huán)板塊共計4塊，其次為西二環(huán)板塊2宗，南部板塊2宗，東部板塊三環(huán)板塊1宗。房地產(chǎn)一級土地(tǔdì)開發(fā)共一百二十五頁通過右側(cè)(yòucè)的待面市地塊詳細(xì)信息表，我們可以分析出出讓地塊已面市的樓盤體量均較小，出讓地塊規(guī)模均呈現(xiàn)小地塊態(tài)勢，基本在50畝以下。土地成交價格基本在200-300萬/畝之間，但北部板塊陽光大街地塊價格以651萬/畝占據(jù)榜首。序號項目位置面積（畝）成交價格（萬元）單價（萬元/畝）合同簽訂日期9恒祥北大街東700米北二環(huán)北780米27.5588545310.073315年8月27號10金磚路南恒祥北大街東300米37.91111755310.068315年8月27號18西二環(huán)西，七一路北480米57.574512810222.494315年6月9號26朝陽大街西160米規(guī)劃馬池北路南14.54254125283.651415年4月10號27西二環(huán)西300米七一路北2.50337.5457900210.414215年3月3號29東三環(huán)西復(fù)興路南370米42.56112002281.995315年1月12號30規(guī)劃馬池路南利民路東380米92.38819407210.059715年1月12號31映輝路北側(cè)光明路東側(cè)174.2435720205.004615年1月12號32陽光北大街東側(cè)。南榮盛路4728715年1月3號房地產(chǎn)一級土地(tǔdì)開發(fā)共一百二十五頁房地產(chǎn)一級土地(tǔdì)開發(fā)2015年11月26日，保定國土資源局發(fā)出公告，公開出讓[2015]057、[2015]059、[2015]034、[2015]068-075號地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。其中8宗居住用地，1宗商服用地，2宗工業(yè)用地。此次(cǐcì)11宗地于2015年12月25日集中拍賣。地號位置性質(zhì)面積（平方米）項目名稱34天威路南側(cè)、康欣園西側(cè)住宅7557天成嘉園68五四路北側(cè)、京廣鐵路西住宅42706薛劉營城中村改造項目用地69金專路南側(cè)、恒祥大街西側(cè)住宅34200瓏城花園項目用地70東興路北、東二環(huán)西約400米住宅18482秀蘭·綠蔭里和裕華銘珠項目用地位置相仿71西二環(huán)西側(cè)、體育場中路北側(cè)住宅70054——73紅陽大街西側(cè)、東關(guān)大街北側(cè)住宅4537悅正園項目用地74蓮池大街東側(cè)、青少年宮南側(cè)住宅7303青竹園項目用地75翠園街西側(cè)，云杉路北側(cè)住宅44396——

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共一百二十五頁保定市中心城區(qū)2016年度國有建設(shè)用地供應(yīng)(gōngyìng)計劃用途合計商服用地工礦倉儲用地住宅用地公共管理與公共服務(wù)用地交通運(yùn)輸用地水域或水利設(shè)施用地特殊用地小計廉租房用地經(jīng)濟(jì)適用房用地公共租賃住房用地限價房用地棚戶區(qū)改造用地商品房用地面積322.26285（4984畝）57.96282（869畝）171.00063（2565畝）75.0124（1125畝）000016.6774（250畝）58.335（857畝）22.1789（333畝）6.1079（92畝）00占比（%）100%17.4%51.47%22.58%6.67%1.84%00單位(dānwèi)：公頃共一百二十五頁保定市中心城區(qū)2016年度住房(zhùfáng)用地供應(yīng)計劃類型總量保障性安居工程用地商品住房用地合計新增存量保障性住房各類棚戶區(qū)改造公共租賃住房限價商品房總量中小套型商品住房廉租房經(jīng)濟(jì)適用房總量廉租房經(jīng)濟(jì)適用房中小套型商品房劃撥出讓面積75.0124（1125畝）63.9109（959畝）11.1015（166畝）0016.6774（250畝）00000058.35（875畝）0占比（%）100%85.2%14.80%022.23%0077.77%0單位(dānwèi)：公頃共一百二十五頁保定市2013年土地供應(yīng)21宗，2014年土地供應(yīng)18宗，2015年土地供應(yīng)39宗，土地供應(yīng)明顯增多。住宅土地成交價格2013年297萬元/畝，2014年287萬元/畝，2015年267萬元/畝，通過土地供應(yīng)位置我們分析出市區(qū)(shìqū)土地供應(yīng)越來越少，在開發(fā)地塊位置逐漸在二環(huán)及三環(huán)位置，由此造成地價走低態(tài)勢；土地開發(fā)板塊區(qū)位劃分明顯，逐漸形成向北、向東集中開發(fā)，西部板塊適度擴(kuò)張的局面，南部板塊基本處于零開發(fā)；北部板塊開發(fā)規(guī)模明顯大于西部板塊及東部板塊，這體現(xiàn)未來市場北部大盤聚集的態(tài)勢。【一級土地市場(shìchǎng)小結(jié)】土地放量增大，向城市外圍發(fā)展，未來潛在著市場競爭壓力。共一百二十五頁五、保定市各版塊典型(diǎnxíng)項目分析共一百二十五頁城市(chéngshì)板塊劃分南部板塊：樂凱大街以東；紅陽大街以西；七一路以南；三豐路以北西湖板塊：樂凱大街以西；西三環(huán)以東；以七一西路為中軸線南北(nánběi)區(qū)域內(nèi)；高開區(qū)板塊：西二環(huán)以東；陽光大街以西；七一路以北；北三環(huán)以南；北部新城：陽光大街以東；長城大街以西；七一路以北；北三環(huán)南；東湖板塊：長城大街以東至米家堤；東風(fēng)路以北；共一百二十五頁西湖(xīhú)板塊西湖板塊：樂凱大街(dàjiē)以西；西三環(huán)以東；以七一西路為中軸線南北區(qū)域內(nèi)。代表項目：萬和悅都潛在樓盤：1、上林熙園（100畝，16.6萬平米）2、伍建開發(fā)樓盤（57畝，約10萬平）共一百二十五頁西湖(xīhú)板塊

西湖板塊又稱為保定的體育新城，是保定市政府對七一西路周邊地塊規(guī)劃的西湖體育中心項目。自保定區(qū)改后，該地區(qū)已經(jīng)成為了多家知名房企看好的黃金升值地帶，已有華中地產(chǎn)、隆基泰和、保定五建等多家知名房企入駐。該地區(qū)拆遷難度小，發(fā)展前景好，體育新城項目的進(jìn)展勢必會進(jìn)一步帶動(dàidòng)該區(qū)域房地產(chǎn)投資持續(xù)熱捧。共一百二十五頁片區(qū)基礎(chǔ)情況產(chǎn)品規(guī)劃基礎(chǔ)情況產(chǎn)品類型地理位置占地面積建筑面積容積率開盤時間入住時間土地年限開發(fā)商產(chǎn)品種類戶型面積區(qū)間綠化率車位配比年/月年/月年%西湖片區(qū)樓盤情況萬和奧城住宅七一路與西二環(huán)交叉口西北角70000200002.216年3月18年5月

70隆基泰和實業(yè)有限公司保定分公司高層83-89平米兩居，98-134平米三居35%1:0.8上林熙園住宅七一路與西二環(huán)交叉口西北角66000150000

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2015.12.31

——70保定天勤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層、小高層

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博鑫青年城B區(qū)住宅樂凱大街與七一路交口東北角南鄰七中542001400002.62014.10.112016.12.170保定博鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層、小高層71-98平米兩居，134平米三居40%1:0.8贏佳立源住宅樂凱大街與天鵝路交口25000800003.22013.9.262018.7.3170保定市贏佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層90-98平米兩居，109-136平米三居45%——

西湖(xīhú)板塊共一百二十五頁萬和奧城建筑面積20萬平米，容積率2.2，綠化率35%，由隆基泰和實業(yè)有限公司保定(bǎodìnɡ)分公司開發(fā)。項目位于(wèiyú)七一路與西二環(huán)交叉口西北角。典型項目：萬和奧城共一百二十五頁項目名稱萬和奧城樓盤地址七一西路與西二環(huán)交叉口開發(fā)商隆基泰和總建筑面積105畝樓層狀況10棟17層小高層6棟6-10層洋房戶型面積83.45——134.64㎡主力戶型83.98114.27134.64㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約綠化率40%容積率2.2內(nèi)部配套幼兒園，底層商業(yè)車位情況1:0.8工程進(jìn)度工程地上7-10層證件情況無證開盤時間2016年3月交房時間18年5月典型(diǎnxíng)項目：萬和奧城共一百二十五頁萬和奧城—戶型(hùxínɡ)效果展示98平米(pínɡm(xù)ǐ)三居87平米兩居107平米三居共一百二十五頁萬和奧城—綜合(zōnghé)評述項目主題：運(yùn)動有氧社區(qū)銷售策略:目前項目處于前期排卡階段，5萬抵6萬。項目總共1200戶，排卡大概(dàgài)1000張。2016年3月開盤銷售，成交價區(qū)間為5200-6700之間（開盤當(dāng)天去化90%）媒體推廣：公交站牌，路牌，網(wǎng)絡(luò)，DM單優(yōu)勢:品牌效應(yīng)西湖片區(qū)城市發(fā)展方向未來配套較完善產(chǎn)品設(shè)計較豐富主打運(yùn)動有氧社區(qū)劣勢：目前項目周邊配套不齊全。共一百二十五頁從整體來說，城市規(guī)劃逐漸西擴(kuò)，日漸完善的配套規(guī)劃，將會給西部板塊的重新崛起增添動力。西湖板塊的規(guī)劃剛剛起步，周邊建設(shè)配套不夠完善，但隨著開發(fā)項目的逐步增多，關(guān)注度將會向其轉(zhuǎn)移未來發(fā)展速度逐步加快。主力戶型區(qū)間在80平米(pínɡm(xù)ǐ)-125平米西部區(qū)域整體房價相對較低，西部板塊房屋售價在6500-7200元/平米。西部開發(fā)樓盤以萬和奧城、上林熙園等為代表，期房價格6500元/平米，借助城市“西優(yōu)”的規(guī)劃部署，打造保定未來的西部體育新城。該區(qū)域購買的客群為地緣性客群為主，投資型客群為輔的形式。隨著大型工廠的搬遷，該區(qū)域?qū)蔀槲磥硎陜?nèi)發(fā)展的熱點區(qū)域之一。西湖板塊(bǎnkuài)小結(jié)共一百二十五頁高開區(qū)板塊(bǎnkuài)高開區(qū)板塊：西二環(huán)以東；陽光大街以西；七一路以北；北三環(huán)以南。代表項目：1、朝陽首府2、直隸新城潛在項目：1、大橋地產(chǎn)地塊70畝2、朝陽首府東側(cè)地塊約100畝3、恒祥大街金磚(jīnzhuān)路附近約70畝地塊共一百二十五頁高開區(qū)板塊(bǎnkuài)保定市高開區(qū)隨著近幾年的不斷發(fā)展，人文素質(zhì)，居住(jūzhù)環(huán)境、辦公環(huán)境都在整體的提高和成熟，其價值區(qū)域被許多人看好，隨著周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和改善，高開區(qū)的土地資源成為了許多開發(fā)商爭奪對象，但隨著區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)量的稀缺，使得項目拿地逐漸向北二環(huán)甚至三環(huán)處靠攏。共一百二十五頁片區(qū)基礎(chǔ)情況產(chǎn)品規(guī)劃基礎(chǔ)情況產(chǎn)品類型地理位置占地面積建筑面積容積率開盤時間入住時間土地年限開發(fā)商產(chǎn)品種類戶型面積區(qū)間綠化率車位配比年/月年/月年%高開區(qū)板塊紫郡住宅七一路與向陽大街交口西北角26666440000022012.5.62015.12.3070河北大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層、小高層、高層93-100平米兩居，122-139平米三居45%1:0.8同美生活區(qū)住宅保定市競秀區(qū)天鵝中路98號2666687000002.62012.7.102014.12.3070保定天勤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層、小高層89-91平米兩居，119-126平米三居37%1:0.8綠都皇城住宅隆興路與朝陽路交口東行600米1313323400002.572010.12.12014.12.3070保定市國茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層、洋房、別墅78-100平米兩居，132-164平米三居40%

——直隸新城住宅北二環(huán)與樂凱北大街的交叉口北行200米路東53336012000002.32015.3.52018.6.3070英利源盛房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司高層66-68平米一居，94-101平米兩居，108-169平米三居45%——

上林風(fēng)景住宅北二環(huán)與樂凱北大街交叉口1097653000002.92013.8.32015.12.3070保定天勤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層82-94平米兩居，105-137平米三居58%1:0.8萬和藍(lán)山住宅樂凱北大街西側(cè)、旭陽路北側(cè)645391581212.452014.12.122017.6.3070保定市誠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層、高層79-93平米兩居，92-134平米三居，145平米四居30%

——朝陽首府住宅朝陽北大街北行，至北三環(huán)北行500米路西37600015200002.52015.4.162016.6.3070保定市民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層、洋房91平米兩居，96-163平米三居，130-208平米四居40%——

昭華錦城住宅朝陽大街與北三環(huán)交匯處以北800米53332746002.782012.2.23——

70保定市昭華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層、小高層、高層67平米一居，90-97平米兩居，106-133平米三居36%1:0.8高開區(qū)板塊(bǎnkuài)共一百二十五頁典型項目：朝陽(cháoyáng)首府朝陽首府位于朝陽北大街北行，至北三環(huán)北行500米路西。項目占地37.6萬平米，建筑面積152萬平米，容積率2.5，綠化率40%，項目分6個區(qū)域，由保定市民生(mínshēng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。共一百二十五頁朝陽首府(shǒufǔ)—基本信息項目名稱朝陽首府（三期瀾園）樓盤地址朝陽北大街與北三環(huán)十字路西北角開發(fā)商民生地產(chǎn)總建筑面積1520000樓層狀況洋房小高層高層戶型面積洋房戶型120-210㎡主力戶型95120建筑風(fēng)格北美褐石風(fēng)情綠化率45%容積率2.78內(nèi)部配套幼兒園，大型主題游樂場，9年制教學(xué)車位情況1:0.8工程進(jìn)度挖槽證件情況無證開盤時間2015年12月份交房時間17年9月30號共一百二十五頁朝陽(cháoyáng)首府—戶型展示共一百二十五頁朝陽首府(shǒufǔ)—綜合評述項目主題：保定首席養(yǎng)老社區(qū)銷售策略：項目一二期基本售罄，三期瀾園目前正在排卡階段;2萬抵5萬，首付40%優(yōu)惠(yōuhuì)1%，首付60%優(yōu)惠2%，全款優(yōu)惠5%。三期總共1000多戶，正在銷售中，剩余約400戶還在銷售。媒體推廣：短信、網(wǎng)絡(luò)、全民營銷項目優(yōu)勢:項目體量大開發(fā)商知名度高項目建筑風(fēng)格新穎——北美褐石風(fēng)情學(xué)區(qū)房--冀英學(xué)校項目劣勢：項目目前配套不全，施工進(jìn)度慢共一百二十五頁典型項目(xiàngmù)：直隸新城直隸新城，位于北二環(huán)與樂凱北大街的交叉口北行200米路東。占地53.34萬平米(pínɡm(xù)ǐ)，建筑面積120萬平米，容積率2.3，綠化率45%，由英利源盛房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司開發(fā)。共一百二十五頁直隸新城—基本(jīběn)信息項目名稱直隸新城樓盤地址競秀區(qū)樂凱北大街與北二環(huán)交叉口北行200米路東開發(fā)商英利源盛地產(chǎn)總建筑面積1200000㎡樓層狀況

高層小高戶型面積63-165㎡主力戶型97117122136㎡建筑風(fēng)格意大利綠化率45%容積率2.98內(nèi)部配套生態(tài)農(nóng)場保百超市、商場等社區(qū)幼兒園養(yǎng)老社區(qū)車位情況1:0.8工程進(jìn)度未動工證件情況土地證開盤時間目前暫時封盤交房時間18年年底共一百二十五頁直隸(zhílì)新城—戶型展示共一百二十五頁直隸(zhílì)新城—綜合評述項目主題：城市生活綜合體保定(bǎodìnɡ)首座都市綠肺銷售策略：項目共分四期，目前在售一二期。一期剩余房源3棟，由于政府嚴(yán)查，目前處于封盤狀態(tài)。媒體推廣：塔牌、公交、網(wǎng)絡(luò)、DM單。優(yōu)勢：品牌知名度高、體量大。項目整體設(shè)計呈聚寶盆狀，為意大利風(fēng)情。交通便利，綜合體項目，自身配套齊全。戶型設(shè)計合理，產(chǎn)品豐富，受眾面廣。主打養(yǎng)老社區(qū)。宣傳力度大。劣勢：證件不全，處于停工狀態(tài)。共一百二十五頁高開區(qū)板塊隨著城市多年來的發(fā)展建設(shè)，配套部署早已成熟，隨著近年來該片區(qū)的發(fā)展特色的凸顯，片區(qū)規(guī)劃重點推進(jìn)工業(yè)和商業(yè)兩大項目建設(shè)。區(qū)域內(nèi)高端商業(yè)特色鮮明北國先天下、保百、電谷國際酒店等高端商業(yè)逐漸興起，已逐漸形成了相對獨(dú)立的辦公、居住、購物環(huán)境。主力戶型區(qū)間在90㎡-180㎡。該區(qū)域購買的客群為保定市區(qū)客群，自住、投資客群比例各占一半。高開區(qū)板塊區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施健全，周邊環(huán)境優(yōu)越，但區(qū)域中心地段已無土地資源，開發(fā)商拿地只能向西、北方向延伸(yánshēn)，代表樓盤朝陽首府、直隸新城均為近年新推項目。高開區(qū)板塊(bǎnkuài)小結(jié)共一百二十五頁東湖(dōnɡhú)板塊東湖板塊(bǎnkuài)：長城大街以東至米家堤；東風(fēng)路以北；代表項目：1、未來城2、未來花郡潛在項目：1、勒泰地塊120畝共一百二十五頁東湖(dōnɡhú)板塊東湖片板塊于保定市七一東路與東防洪堤交叉處，建設(shè)內(nèi)容主要有水域、公園綠地、景區(qū)內(nèi)道路、廣場、配套建筑、服務(wù)建筑等東湖景觀工程。東湖片區(qū)是市政府重點發(fā)展的區(qū)域。保定是“北控，西優(yōu)，東引”，著力向東部(dōnɡbù)市區(qū)發(fā)展。盡管東湖片區(qū)距離保定市中心并不近，但在地理戰(zhàn)略位置上，獨(dú)具優(yōu)勢。共一百二十五頁片區(qū)基礎(chǔ)情況產(chǎn)品規(guī)劃基礎(chǔ)情況產(chǎn)品類型地理位置占地面積建筑面積容積率開盤時間入住時間土地年限開發(fā)商產(chǎn)品種類面積區(qū)間綠化率車位配比年/月年/月年%東湖板塊未來城住宅保定廣播電視大學(xué)南行200米1793335400002.882012.11.182015.8.3170隆基泰和實業(yè)有限公司保定分公司多層、小高層、高層86㎡兩居，90-139㎡三居，266㎡四居38%1：1未來花郡住宅復(fù)興路與東三環(huán)交叉口西南238743000002.792015.1.72016.10.2970隆基泰和實業(yè)有限公司保定分公司高層87-92㎡兩居，128-137㎡三居30%——

未來微墅公寓東二環(huán)與復(fù)興東路交叉口東北角150987249664.52015.6.25

——40保定景和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層——

20%——

秀蘭森活里住宅七一東路關(guān)漢卿大劇院北側(cè)880001750002.892013.8.22017.6.3170河北秀蘭房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司洋房、高層70-99㎡兩居，102-130㎡三居，165-269㎡四居40%——

東湖(dōnɡhú)板塊共一百二十五頁典型項目(xiàngmù)：未來花郡未來花郡，項目位于復(fù)興路與東三環(huán)交叉口西南。占地(zhàndì)2.3萬平米，建筑面積30萬平米，容積率2.79，綠化率30%由隆基泰和實業(yè)有限公司保定分公司開發(fā)。共一百二十五頁未來花郡—基本(jīběn)信息項目名稱未來花郡樓盤地址蓮池區(qū)復(fù)興路與東三環(huán)交叉口西南開發(fā)商隆基泰和總建筑面積30萬㎡樓層狀況高層戶型面積87-169㎡主力戶型90114128建筑風(fēng)格

ARTDECO綠化率30%容積率2.79內(nèi)部配套風(fēng)情商街，保師附小車位情況1:0.8價格7400車位7-8萬證件情況五證開盤時間15年3月交房時間16年10月共一百二十五頁未來花郡—戶型(hùxínɡ)展示三居128平米(pínɡm(xù)ǐ)兩居87.88平米三居108平米共一百二十五頁未來花郡——綜合(zōnghé)評述項目主題(zhǔtí)：家門口的名校學(xué)區(qū)房銷售策略：項目整體19棟樓15年3月開盤，已售罄。媒體推廣：

網(wǎng)絡(luò)、圍擋、戶外、塔牌、站牌優(yōu)勢：開發(fā)商品牌效應(yīng)項目體量大學(xué)區(qū)房—保師附小六年制教學(xué)項目自身配套—風(fēng)情商街、會所東湖片區(qū)發(fā)展方向劣勢：盡管東湖片區(qū)為城市發(fā)展方向，但距離市中心還是較遠(yuǎn)共一百二十五頁典型項目(xiàngmù)：未來城未來城，位于保定(bǎodìnɡ)廣播電視大學(xué)南行200米。占地面積17.9萬平米，建筑面積54萬平米，容積率2.88，綠化率38%，由隆基泰和實業(yè)有限公司保定分公司開發(fā)。共一百二十五頁未來(wèilái)城—基本信息項目名稱未來城樓盤地址蓮池區(qū)七一東路東湖南開發(fā)商隆基泰和總建筑面積54萬㎡樓層狀況高層小高層多層辦公樓戶型面積86-320㎡主力戶型8690120139㎡建筑風(fēng)格新古典主義綠化率38%容積率2.88內(nèi)部配套5星酒店步行街幼兒園辦公樓車位情況1:1價格7800證件情況五證開盤時間12年11月交房時間15年10月共一百二十五頁未來城—戶型(hùxínɡ)展示共一百二十五頁未來城—綜合(zōnghé)評述項目(xiàngmù)主題：自然、便捷、低碳的高科技生活社區(qū)銷售策略：項目整體35棟樓，分為ABCD區(qū)，12年11月開盤，到目前已基本售罄。媒體推廣：

網(wǎng)絡(luò)圍擋戶外塔牌站牌優(yōu)勢：開發(fā)商品牌效應(yīng)項目體量大共35棟項目自身配套——幼兒園、5星酒店、綜合辦公樓，慢生活步行街東湖片區(qū)城市發(fā)展方向劣勢：東湖片區(qū)為城市發(fā)展方向，但距離市中心還是較遠(yuǎn)、配套缺失。共一百二十五頁典型(diǎnxíng)項目：東湖天地東湖天地，蓮池區(qū)復(fù)興路與東三環(huán)交叉口西南。占地面積33萬平米，建筑面積80萬平米，共規(guī)劃40棟樓。容積率2.4，綠化率40%，由唐山虹基房地產(chǎn)開發(fā)(kāifā)有限公司開發(fā)(kāifā)。共一百二十五頁東湖天地—基本(jīběn)信息項目名稱東湖天地樓盤地址蓮池區(qū)復(fù)興東路與東三環(huán)交叉口西南角開發(fā)商唐山虹基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積80萬㎡樓層狀況多層、小高層、高層戶型面積80-140㎡主力戶型90、120建筑風(fēng)格Art-Deco綠化率40%容積率2.4內(nèi)部配套雙語幼兒園、高端會所、環(huán)湖商業(yè)帶車位情況1:1工程進(jìn)度部分快封頂證件情況無證開盤時間11年交房時間——共一百二十五頁東湖天地—戶型(hùxínɡ)展示共一百二十五頁東湖(dōnɡhú)天地—綜合評述項目主題：城市中央公園銷售策略：項目整體(zhěngtǐ)40棟樓，項目因為證件原因一直處于封盤狀態(tài)。媒體推廣：

網(wǎng)絡(luò)圍擋塔牌優(yōu)勢：東湖高鐵片區(qū)，占據(jù)地段及區(qū)位優(yōu)勢

項目體量大共40棟項目自身配套——雙語幼兒園、高端會所、環(huán)湖商業(yè)帶劣勢：目前周邊配套缺失

項目證件原因一直銷售起步停車

項目銷售周期較長，市場口碑一般共一百二十五頁東湖板塊在政府規(guī)劃及市政配套設(shè)施上，有了極大的提升和完善。東湖區(qū)域與保定市主城區(qū)的連接存在一定的“斷檔”差，保定主城區(qū)至二環(huán)、三環(huán)在房地

產(chǎn)開發(fā)過程中一味的注重拿地、開發(fā)建設(shè)，但是醫(yī)療、教育及生活配套設(shè)施沒有進(jìn)行合理

的引導(dǎo)及重視。主力戶型區(qū)間在80㎡-130㎡。該區(qū)域購買的客群為非地緣性投資類客群；以投資客群為主，自住客群為輔的特征。保定東湖區(qū)域興起(xīngqǐ)了眾多樓盤，眾多樓盤依靠東湖、高鐵為其主要賣點炒作內(nèi)容。東湖(dōnɡhú)板塊小結(jié)共一百二十五頁北部(běibù)新城北部新城：陽光大街東；長城大街以西；七一路以北；北三環(huán)南；代表項目(xiàngmù)：1、榮聯(lián)天下城2、爵士豪園3、溪山樾4、青山公爵城潛在項目：1、云溪九城62畝2、蘭溪九章55畝3、省印地塊120畝共一百二十五頁北部(běibù)新城北部新城是保定市花費(fèi)十余年傾力打造的重點區(qū)域之一，該區(qū)域交通便利、教育資源豐富、醫(yī)療體系配套齊全、商業(yè)配套較成熟，區(qū)域發(fā)展動力空間較大，吸引了眾多房企投資興業(yè)，現(xiàn)在該區(qū)域建成麗景藍(lán)灣、鑫和花園、新一代C區(qū)、世紀(jì)華庭、京南一品等中高端小區(qū)，成為保定市最宜居新城?，F(xiàn)階段，該區(qū)域住宅項目(xiàngmù)較多，新高端住宅項目(xiàngmù)層出不窮。共一百二十五頁片區(qū)基礎(chǔ)情況產(chǎn)品規(guī)劃基礎(chǔ)情況產(chǎn)品類型地理位置占地面積建筑面積容積率開盤時間入住時間土地年限開發(fā)商產(chǎn)品種類戶型面積區(qū)間綠化率車位配比年/月年/月年%北部新城公園時代住宅蓮池區(qū)陽光北大街二環(huán)路交叉口東南角1240003700002.92013.9.92015.11.1470保定市民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層89-92平米兩居，116-134平米三居36%1：1爵仕豪園住宅恒祥北大街與北二環(huán)交叉路口東南側(cè)1786665000002.982013.3.252015.12.3170河北尊爵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層88-111平米兩居，133-138平米三居45%1:0.8亢龍朗峯住宅北二環(huán)與永華大街交口北行100米30666700002.72015.9.122018.6.170亢龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司小高層、高層99-106平米兩居，117-127平米三居32%

溪杉樾住宅北二環(huán)與恒祥大街的交口東行200米路北28666930003.22015.10.152016.10.3170河北紅杉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層、小高層、高層89平米兩居，113-130平米三居，165平米四居30%1：1榮聯(lián)天下城住宅恒祥北大街北二環(huán)交叉口北行700米19066670000032012.5.72016.12.3170保定市榮聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層47-57平米一居，84-108平米兩居，107-154平米四居，203平米五居35%1:0.8維多利亞夏郡住宅金專路植物園東鄰1333334000003.092010.1.82013.10.3170保定市金翰林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層81-131平米兩居，132-181平米三居40%——

北部(běibù)新城共一百二十五頁典型(diǎnxíng)項目：榮聯(lián)天下城榮聯(lián)天下城，項目位于祥北大街北二環(huán)交叉口北行700米。占地面積19萬平米，建筑面積(jiànzhùmiànjī)70萬平米，容積率3.0，綠化率35%，由保定市榮聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。共一百二十五頁榮聯(lián)天下城—基本(jīběn)信息項目名稱榮聯(lián)天下城樓盤地址恒祥北大街與北二環(huán)交口北行500米路東開發(fā)商榮聯(lián)地產(chǎn)總建筑面積70萬樓層狀況高層小高層戶型面積49-200主力戶型90130㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約綠化率35%容積率3.5內(nèi)部配套中心商城、金融商業(yè)第一街、休閑廣場、金融中心、幼兒園車位情況1:1工程進(jìn)度部分封頂證件情況無證開盤時間11年交房時間16年12月共一百二十五頁榮聯(lián)天下城—戶型(hùxínɡ)展示共一百二十五頁榮聯(lián)天下城—綜合(zōnghé)評述項目主題：名校旁，學(xué)區(qū)房銷售策略：項目共分為6區(qū)，共30棟樓，11年開盤至2015年底銷售11棟樓?；臼垠?。成交均價為7500元/㎡，全款優(yōu)惠200元/㎡，分期優(yōu)惠100元/㎡，首付50%優(yōu)惠50元/㎡。項目2016年有4棟房源推出。媒體推廣：網(wǎng)絡(luò)、DM單優(yōu)勢：地理位置較好，交通便利教育資源豐厚(fēnghòu)，學(xué)區(qū)房——榜樣堂、金融學(xué)院、前衛(wèi)路小學(xué)3大醫(yī)療資源--婦幼、兒童醫(yī)院、第一中心醫(yī)院自身配套齊全劣勢：項目屬城中村改造，銷售周期較長，銷售未形成連續(xù)銷售。戶型設(shè)計較差。共一百二十五頁典型(diǎnxíng)項目：爵士豪園爵士豪園，項目位于恒祥北大街與北二環(huán)交叉路口東南側(cè)。占地17.87萬平米(pínɡm(xù)ǐ)，建筑面積50萬平米，容積率2.98，綠化率45%。河北尊爵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。共一百二十五頁爵士(juéshì)豪園—基本信息項目名稱爵仕豪園樓盤地址蓮池區(qū)恒祥北大街與北二環(huán)交叉路口東南側(cè)（北高莊附近開發(fā)商河北尊爵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積50萬平方米樓層狀況高層小高洋房

戶型面積43-139㎡主力戶型

88.65/98.95/90.84/104.83㎡建筑風(fēng)格托斯卡納綠化率45%容積率2.98內(nèi)部配套346畝爵仕廣場兒童主題公園、商業(yè)中心、大型超市、商場等車位情況1:0.8工程進(jìn)度1#、3#封頂，其他未建證件情況無證開盤時間2013年交房時間

1#、3#現(xiàn)房，6#8#2018.6.30入住共一百二十五頁爵士豪園—戶型(hùxínɡ)展示89平米(pínɡm(xù)ǐ)兩居90平米兩居133平米三居共一百二十五頁爵士(juéshì)豪園—綜合評述項目主題：北城中心一席私邸銷售策略：項目共32棟樓5000戶，目前在售一期4棟已基本售罄?，F(xiàn)房成交均價8600元/㎡。首付40%優(yōu)惠50元/㎡，50%優(yōu)惠110元/㎡，全款優(yōu)惠450元/㎡。分期（四期）優(yōu)惠210元/㎡。2016年年初(niánchū)新房源加推（2棟），銷售率約為60%媒體推廣：網(wǎng)絡(luò)、單頁、暖場活動優(yōu)勢：地理位置較好，交通便利學(xué)區(qū)房自身配套---爵士廣場劣勢：項目設(shè)計拆遷，施工進(jìn)度慢宣傳力度低，銷售速度較慢戶型設(shè)計較差，未順應(yīng)市場的需求。共一百二十五頁典型(diǎnxíng)項目：溪山樾溪山樾，項目位于北二環(huán)與恒祥大街的交口(jiāokǒu)東行200米路北。占地面積2.9萬平米，建筑面積9.3萬平米，容積率1.99，綠化率30%；河北紅杉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。共一百二十五頁溪山樾—基本(jīběn)信息項目名稱溪山樾樓盤地址蓮池區(qū)北二環(huán)與恒祥大街的交口東行200米路北開發(fā)商河紅杉地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積

43畝9萬㎡樓層狀況8棟洋房1棟33層高層1棟11層小高層戶型面積106-170㎡主力戶型116120130㎡建筑風(fēng)格學(xué)院派綠化率33%容積率1.99內(nèi)部配套會所商業(yè)，咖啡廳，社區(qū)影院車位情況1:1.3工程進(jìn)度未動工證件情況無證件開盤時間未定交房時間17年年底共一百二十五頁溪山樾—效果(xiàoguǒ)展示共一百二十五頁溪山樾—戶型(hùxínɡ)展示89平米(pínɡm(xù)ǐ)兩居130平米三居共一百二十五頁溪山樾—綜合(zōnghé)評述項目主題：綠蔭下的學(xué)院(xuéyuàn)洋房銷售策略：項目共8棟7層洋房，1棟33層高層，1棟小高層。面積88㎡-193㎡。從2015年8月份開始認(rèn)籌約350組，前期銷售140套洋房，前期內(nèi)部認(rèn)購價10000元/平米。小高層銷售中，5000抵10000，戶型面積121平米，均價8500元/平米。高層均價7800元/平米，洋房均價11500元/平米。產(chǎn)品特性：洋房一層和頂層為躍層產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)層為平層產(chǎn)品，面積區(qū)間為106㎡-170㎡。客戶群體：主要是企事業(yè)機(jī)關(guān)單位、私營業(yè)主等。媒體推廣：塔牌、網(wǎng)絡(luò)、DM單優(yōu)勢：低密度洋房社區(qū)戶型設(shè)計好周邊配套齊全交通便利劣勢：體量小價格偏高共一百二十五頁典型項目：青山(qīnɡshān)公爵城青山公爵城位于蓮池區(qū)長城北大街與復(fù)興路交叉口西行100米路南。占地面積23萬平米，建筑面積100萬平米，容積率2.5，綠化率44.5%。保定市金馬(jīnmǎ)房地產(chǎn)開發(fā)。共一百二十五頁青山公爵城—基本(jīběn)信息項目名稱清山公爵城樓盤地址復(fù)興路與長城北大街交匯處開發(fā)商清山房地產(chǎn)總建筑面積100萬㎡。整個項目分為南北兩區(qū)分期開發(fā)，首期開發(fā)的是北區(qū)，北區(qū)占地面積13.79萬平方米，共27棟，其中11棟花園洋房，16棟高層樓層狀況有高層、小高層、花園洋房組成戶型面積68-330㎡主力戶型88117139㎡建筑風(fēng)格英倫風(fēng)格綠化率65.4%容積率2.5內(nèi)部配套幼兒園、小學(xué)、會所以及6萬平米商業(yè)車位情況1:1工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房證件情況部分四證開盤時間13年初交房時間16年年底共一百二十五頁青山(qīnɡshān)公爵城—戶型展示117.2平米(pínɡm(xù)ǐ)三居96.41平米三居93平米三居共一百二十五頁青山(qīnɡshān)公爵城——綜合評述項目主題：百年保定府一座公爵城銷售策略：項目北區(qū)已開房源基本售罄，僅余少量300㎡房源。目前正在辦理貸款中。北區(qū)剩余4棟多層、6棟高層未開盤（存在拆遷問題）；南區(qū)整體存在拆遷問題尚未開盤。媒體推