劉樂、長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書

/劉樂、長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書【案由】民事合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛合同糾紛服務(wù)合同糾紛物業(yè)服務(wù)合同糾紛【審理法院】湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院【審理法院】湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院【審結(jié)日期】2020.06.08【案件字號(hào)】(2020)湘01民終1813號(hào)【審理程序】二審【審理法官】柳某某符建華劉剛【審理法官】柳某某符建華劉剛【文書類型】判決書【當(dāng)事人】劉樂;長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司【當(dāng)事人】劉樂長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司【當(dāng)事人-個(gè)人】劉樂【當(dāng)事人-公司】長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司【代理律師/律所】奉滿霞上海建緯（長(zhǎng)沙）律師事務(wù)所【代理律師/律所】奉滿霞上海建緯（長(zhǎng)沙）律師事務(wù)所【代理律師】奉滿霞【代理律所】上海建緯（長(zhǎng)沙）律師事務(wù)所【法院級(jí)別】中級(jí)人民法院【字號(hào)名稱】民終字【原告】劉樂【被告】長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司【本院觀點(diǎn)】上述證據(jù)均系新證據(jù)，且與本案具有關(guān)聯(lián)性，作為本案定案依據(jù)，被上訴人長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司沒有全面履行物業(yè)服務(wù)合同，其所提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵。被上訴人長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司與湖南嘉華公司簽訂的《前期物業(yè)委托服務(wù)合同》是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效。被上訴人長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中確實(shí)存在不完全履行的情況，其提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，依據(jù)本案合同的履行情況，上訴人及被上訴人在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中的過錯(cuò)等事實(shí)，原審認(rèn)定上訴人劉樂應(yīng)當(dāng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)12257.95元，但不支持被上訴人長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司支付違約金請(qǐng)求的認(rèn)定合理，本院亦予以支持。【權(quán)責(zé)關(guān)鍵詞】代理違約金過錯(cuò)支付違約金意外事件合同約定新證據(jù)關(guān)聯(lián)性質(zhì)證訴訟請(qǐng)求簡(jiǎn)易程序維持原判發(fā)回重審訴訟時(shí)效【指導(dǎo)案例標(biāo)記】0【指導(dǎo)案例排序】0【本院查明】本院二審查明的事實(shí)與一審判決查明的一致。【本院認(rèn)為】本院認(rèn)為，被上訴人長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司與湖南嘉華公司簽訂的《前期物業(yè)委托服務(wù)合同》是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效。長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司通過債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移的方式取得案涉小區(qū)的物業(yè)服務(wù)相關(guān)合同權(quán)利義務(wù)，湖南嘉華公司、長(zhǎng)沙先鋒公司及上訴人長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司三方通過在小區(qū)公示欄張貼《致業(yè)主的公開信》向各業(yè)主通知了上述事宜，故上訴人劉樂應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定向被上訴人長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司支付物業(yè)費(fèi)。上訴人劉樂認(rèn)為長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重問題，不應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)。本院經(jīng)審查認(rèn)為，被上訴人長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中確實(shí)存在不完全履行的情況，其提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，依據(jù)本案合同的履行情況，上訴人及被上訴人在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中的過錯(cuò)等事實(shí)，原審認(rèn)定上訴人劉樂應(yīng)當(dāng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)12257.95元，但不支持被上訴人長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司支付違約金請(qǐng)求的認(rèn)定合理，本院亦予以支持。綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法，應(yīng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：【裁判結(jié)果】駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)558元，由上訴人劉樂負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決?！靖聲r(shí)間】2022-08-2314:56:26【一審法院查明】一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年3月12日，劉樂向湖南嘉華公司購買了其開發(fā)的位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)房屋，該房屋面積為150.22㎡。2015年1月1日，湖南嘉華公司（甲方）與長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司（乙方）簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定：甲方選聘乙方為長(zhǎng)沙市雨花區(qū)匯金路777號(hào)嘉華城小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)；合同期限自2015年1月1日起至業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與乙方或其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止；物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，其中多層住宅、小高層住宅、高層住宅均按1.7元／㎡／月收取。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)結(jié)清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則乙方有權(quán)依法追繳；物業(yè)服務(wù)費(fèi)按季交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每月10日前向乙方交納當(dāng)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，在下月首日及以后交納的視為逾期交納，每逾期一日應(yīng)按欠費(fèi)總額的萬分之五向乙方支付違約金；該合同還就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、停車位收費(fèi)等其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。同日，長(zhǎng)沙先鋒公司向長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司出具《授權(quán)委托書》，載明：由于長(zhǎng)沙先鋒公司撤出長(zhǎng)沙嘉華城項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)，現(xiàn)將其對(duì)嘉華城項(xiàng)目的所有業(yè)主債權(quán)費(fèi)用轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司，并授權(quán)長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司取代長(zhǎng)沙先鋒公司對(duì)嘉華城項(xiàng)目業(yè)主相關(guān)債務(wù)進(jìn)行收取。湖南嘉華公司、長(zhǎng)沙先鋒公司和長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司在小區(qū)公示欄張貼了《致業(yè)主的公開信》，內(nèi)容為：小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)原由長(zhǎng)沙先鋒公司行使物業(yè)管理權(quán)，現(xiàn)經(jīng)先鋒物業(yè)與湖南嘉華公司協(xié)商，雙方?jīng)Q定于2014年12月31日終止《嘉華城前期物業(yè)服務(wù)合同》。湖南嘉華公司已選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)即長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司承擔(dān)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)職責(zé)。長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司從2015年1月1日起承擔(dān)小區(qū)物業(yè)服務(wù)職責(zé)，收取物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用；長(zhǎng)沙先鋒公司已于2014年12月31日將其對(duì)嘉華城小區(qū)所有業(yè)主所享有的所有債權(quán)轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司；請(qǐng)已欠費(fèi)業(yè)主在本月底之前盡快向長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司繳納欠費(fèi)金額，并自即日起至2015年1月20日前，持繳費(fèi)憑證盡快到小區(qū)物業(yè)管理處就2015年1月1日前對(duì)先鋒物業(yè)的欠費(fèi)金額及“物業(yè)管理費(fèi)"的預(yù)交金額進(jìn)行核對(duì)確認(rèn)登記。此后，長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司依照《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定為劉樂提供了物業(yè)服務(wù)，劉樂向長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司交納了部分物業(yè)費(fèi)。但劉樂認(rèn)為長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司維修服務(wù)不及時(shí)、安全管理不到位，對(duì)長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司服務(wù)質(zhì)量不滿意，未交后續(xù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司于2018年12月30日在劉樂房門上粘貼物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)通知單，向劉樂催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。庭審中，劉樂陳述其所在的嘉華城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)于2017年4月20日備案登記，但未就物業(yè)公司更換事宜形成會(huì)議決議；認(rèn)可長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司起訴狀中所記載的房屋建筑面積；劉樂的委托訴訟代理人楊凱曾系業(yè)主委員會(huì)成員。根據(jù)劉樂提供的《嘉華城一期物業(yè)服務(wù)中心關(guān)于業(yè)委會(huì)第二次溝通會(huì)議復(fù)函》，長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司對(duì)業(yè)委會(huì)提出的小區(qū)物業(yè)用房、業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的列支、財(cái)務(wù)審計(jì)、資料移交等事項(xiàng)進(jìn)行了一一回復(fù)，并要求業(yè)委會(huì)成員及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。上述事實(shí)，有《長(zhǎng)沙市商品房買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《授權(quán)委托書》、《致業(yè)主的公開信》、《嘉華城一期物業(yè)服務(wù)中心關(guān)于業(yè)委會(huì)第二次溝通會(huì)議復(fù)函》、照片、發(fā)票及當(dāng)事人陳述等證據(jù)在卷佐證，足以認(rèn)定。【一審法院認(rèn)為】一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)，違反合同約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；人民法院依法維護(hù)小區(qū)業(yè)主自治機(jī)制，鼓勵(lì)建立良好的物業(yè)服務(wù)秩序，促進(jìn)安居樂業(yè)的和諧小區(qū)建設(shè)。長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司與湖南嘉華公司簽訂的《前期物業(yè)委托服務(wù)合同》是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效；長(zhǎng)沙先鋒公司將嘉華城小區(qū)的物業(yè)服務(wù)相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司，湖南嘉華公司對(duì)此予以認(rèn)可，三方通過在小區(qū)公示欄張貼《致業(yè)主的公開信》向各業(yè)主通知了上述事宜，故業(yè)主應(yīng)按約定向長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司支付物業(yè)費(fèi)。劉樂購買了湖南嘉華公司開發(fā)的商品房，享受了長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司為小區(qū)提供的物業(yè)服務(wù)，雙方形成了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，劉樂應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定交納物業(yè)費(fèi)。但劉樂購房時(shí)間為2013年3月12日，而長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司主張劉樂自2012年7月1日起欠付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不合常理，且長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司未提供相關(guān)交房時(shí)間的證據(jù)，且；結(jié)合長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，該院認(rèn)定劉樂自2015年1月1日起欠付長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)。經(jīng)長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司書面催交，劉樂未及時(shí)足額交納2018年12月31日前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司主張劉樂支付2015年1月1日至2018年12月31日欠交的物業(yè)費(fèi)12257.95元（1.7元/㎡/月×150.22㎡×48月），符合合同約定和法律規(guī)定，該院予以支持。但對(duì)于2019年1月1日至2019年3月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司未提供書面催交的證據(jù)，該院不予支持。劉樂以長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)不到位為由，長(zhǎng)期拒絕交納全部服務(wù)費(fèi)用屬于違約，但考慮長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司服務(wù)瑕疵等情形，對(duì)于長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司主張的違約金、資金占用費(fèi)，該院不予支持。劉樂辯稱應(yīng)通知長(zhǎng)城物業(yè)公司、長(zhǎng)沙先鋒公司、嘉華城小區(qū)第一屆業(yè)委會(huì)參加訴訟，該院不予支持。劉樂辯稱長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司主張物業(yè)費(fèi)已過訴訟時(shí)效的意見，與事實(shí)不符，該院不予采納。長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司主張的律師費(fèi)、保全費(fèi)，無事實(shí)和法律依據(jù)，該院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：一、劉樂應(yīng)當(dāng)在該判決生效之日起七日內(nèi)向長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)12257.95元；二、駁回長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果劉樂未按該判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；該案受理費(fèi)558元，因適用簡(jiǎn)易程序減半收取279元，由劉樂負(fù)擔(dān)。 二審審理期間，上訴人劉樂向本院提交了案涉小區(qū)的相關(guān)照片，擬證明長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司沒有全面履行物業(yè)服務(wù)合同，其物業(yè)管理服務(wù)方面存在瑕疵。被上訴人長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司經(jīng)質(zhì)證認(rèn)為照片不屬于新證據(jù)。經(jīng)本院審查認(rèn)為，上述證據(jù)均系新證據(jù)，且與本案具有關(guān)聯(lián)性，作為本案定案依據(jù)，被上訴人長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司沒有全面履行物業(yè)服務(wù)合同，其所提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵?！径徤显V人訴稱】劉樂上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決，發(fā)回重審或依法改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。二、本案一審、二審的訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、遺漏當(dāng)事人、適用法律錯(cuò)誤、判決錯(cuò)誤，具體如下：一、認(rèn)定被上訴人有權(quán)按1.7元/平方/月收取物業(yè)費(fèi)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司只有三級(jí)資質(zhì)，不能按照1.7元/平方/月的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按不同的物業(yè)服務(wù)水平收?。欢⒈景高z漏了必須參加訴訟的當(dāng)事人。嘉華城小區(qū)業(yè)主大會(huì)及第一屆業(yè)主委員會(huì)成立后并未與長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，2018年5月22日至7月12日期間，嘉華城第一屆業(yè)主委員會(huì)還就是否終止前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系組織了業(yè)主表決，但未公布結(jié)果，如決議終止前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系并通知了星潤物業(yè)，則星潤物業(yè)無權(quán)再收取終止前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；三、認(rèn)定物業(yè)服務(wù)不到位、不提供服務(wù)為服務(wù)瑕疵屬事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。上訴人提交的證據(jù)可證實(shí)，長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司對(duì)小區(qū)公共部分，共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理、維護(hù)和更新均不到位。對(duì)小區(qū)物業(yè)公用部分和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路保潔，對(duì)小區(qū)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)小區(qū)公共秩序和安全防范，對(duì)業(yè)主裝修、裝飾的管理，對(duì)物業(yè)費(fèi)收取和支出賬目從未公布，對(duì)小區(qū)電梯故障、消防等設(shè)施設(shè)備的管理均存在嚴(yán)重問題；四、鑒于長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司不提供物業(yè)服務(wù)、提供物業(yè)服務(wù)不符合法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)予以核減，在長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司整改到位之前，上訴人有權(quán)行使抗辯權(quán)拒繳物業(yè)費(fèi)。五、被上訴人將上訴人的裝修押金強(qiáng)行扣留，經(jīng)上訴人多次催要仍不予退還，被上訴人已經(jīng)嚴(yán)重侵犯到上訴人的合法權(quán)益，被上訴人應(yīng)當(dāng)立即返還押金。劉樂、長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院民事判決書(2020)湘01民終1813號(hào)當(dāng)事人上訴人（原審被告）：劉樂。被上訴人（原審原告）：長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地在湖南省長(zhǎng)沙市雨花區(qū)匯金路某某嘉華城某某公寓樓某某房。法定代表人：李鍵，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：奉滿霞，上海建緯（長(zhǎng)沙）律師事務(wù)所律師。審理經(jīng)過上訴人劉樂與被上訴人長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服湖南省長(zhǎng)沙市雨花區(qū)人民法院（2019）湘0111民初6841號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。二審上訴人訴稱劉樂上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決，發(fā)回重審或依法改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。二、本案一審、二審的訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、遺漏當(dāng)事人、適用法律錯(cuò)誤、判決錯(cuò)誤，具體如下：一、認(rèn)定被上訴人有權(quán)按1.7元/平方/月收取物業(yè)費(fèi)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司只有三級(jí)資質(zhì)，不能按照1.7元/平方/月的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按不同的物業(yè)服務(wù)水平收取；二、本案遺漏了必須參加訴訟的當(dāng)事人。嘉華城小區(qū)業(yè)主大會(huì)及第一屆業(yè)主委員會(huì)成立后并未與長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，2018年5月22日至7月12日期間，嘉華城第一屆業(yè)主委員會(huì)還就是否終止前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系組織了業(yè)主表決，但未公布結(jié)果，如決議終止前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系并通知了星潤物業(yè)，則星潤物業(yè)無權(quán)再收取終止前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；三、認(rèn)定物業(yè)服務(wù)不到位、不提供服務(wù)為服務(wù)瑕疵屬事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。上訴人提交的證據(jù)可證實(shí)，長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司對(duì)小區(qū)公共部分，共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理、維護(hù)和更新均不到位。對(duì)小區(qū)物業(yè)公用部分和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路保潔，對(duì)小區(qū)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)小區(qū)公共秩序和安全防范，對(duì)業(yè)主裝修、裝飾的管理，對(duì)物業(yè)費(fèi)收取和支出賬目從未公布，對(duì)小區(qū)電梯故障、消防等設(shè)施設(shè)備的管理均存在嚴(yán)重問題；四、鑒于長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司不提供物業(yè)服務(wù)、提供物業(yè)服務(wù)不符合法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)予以核減，在長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司整改到位之前，上訴人有權(quán)行使抗辯權(quán)拒繳物業(yè)費(fèi)。五、被上訴人將上訴人的裝修押金強(qiáng)行扣留，經(jīng)上訴人多次催要仍不予退還，被上訴人已經(jīng)嚴(yán)重侵犯到上訴人的合法權(quán)益，被上訴人應(yīng)當(dāng)立即返還押金。二審被上訴人辯稱長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司答辯稱：一審認(rèn)定適用法律正確，上訴人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)本來就低于市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，本案前期物業(yè)合同合法有效。本案沒有遺漏必要當(dāng)事人，無需追加。被上訴人按照合同嚴(yán)格履行了物業(yè)合同，關(guān)于物業(yè)費(fèi)收取和支出問題，需要公示的部分進(jìn)行了公示，業(yè)主偶然被困電梯是意外事件，被上訴人在修繕?biāo)芊矫嫱度肓巳肆ξ锪?，物業(yè)費(fèi)不應(yīng)該核減。根據(jù)合同法關(guān)于先履行抗辯權(quán)的規(guī)定，合同雙方義務(wù)沒有先后，被上訴人提供的物業(yè)服務(wù)一直沒有中斷，訴訟時(shí)效沒有間斷，上訴人一直拖欠物業(yè)費(fèi)，被上訴人一直以律師函方式催促。綜上，請(qǐng)求駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。原告訴稱長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令劉樂向長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司支付自2012年7月1日至2019年3月31日欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)20687.40元，并支付資金占用費(fèi)2313.40元（由自2012年7月1日至2014年12月31日部分的物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生）、違約金5079.90元（由自2015年1月1日起至今的物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生，暫算至2019年3月31日止）；2、判令劉樂承擔(dān)該案律師費(fèi)用2246元；3、判令劉樂承擔(dān)該案訴訟費(fèi)用、保全費(fèi)用。一審法院查明一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年3月12日，劉樂向湖南嘉華公司購買了其開發(fā)的位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)房屋，該房屋面積為150.22㎡。2015年1月1日，湖南嘉華公司（甲方）與長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司（乙方）簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定：甲方選聘乙方為長(zhǎng)沙市雨花區(qū)匯金路777號(hào)嘉華城小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)；合同期限自2015年1月1日起至業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與乙方或其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止；物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，其中多層住宅、小高層住宅、高層住宅均按1.7元／㎡／月收取。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)結(jié)清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則乙方有權(quán)依法追繳；物業(yè)服務(wù)費(fèi)按季交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每月10日前向乙方交納當(dāng)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，在下月首日及以后交納的視為逾期交納，每逾期一日應(yīng)按欠費(fèi)總額的萬分之五向乙方支付違約金；該合同還就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、停車位收費(fèi)等其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。同日，長(zhǎng)沙先鋒公司向長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司出具《授權(quán)委托書》，載明：由于長(zhǎng)沙先鋒公司撤出長(zhǎng)沙嘉華城項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)，現(xiàn)將其對(duì)嘉華城項(xiàng)目的所有業(yè)主債權(quán)費(fèi)用轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司，并授權(quán)長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司取代長(zhǎng)沙先鋒公司對(duì)嘉華城項(xiàng)目業(yè)主相關(guān)債務(wù)進(jìn)行收取。湖南嘉華公司、長(zhǎng)沙先鋒公司和長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司在小區(qū)公示欄張貼了《致業(yè)主的公開信》，內(nèi)容為：小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)原由長(zhǎng)沙先鋒公司行使物業(yè)管理權(quán)，現(xiàn)經(jīng)先鋒物業(yè)與湖南嘉華公司協(xié)商，雙方?jīng)Q定于2014年12月31日終止《嘉華城前期物業(yè)服務(wù)合同》。湖南嘉華公司已選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)即長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司承擔(dān)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)職責(zé)。長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司從2015年1月1日起承擔(dān)小區(qū)物業(yè)服務(wù)職責(zé)，收取物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用；長(zhǎng)沙先鋒公司已于2014年12月31日將其對(duì)嘉華城小區(qū)所有業(yè)主所享有的所有債權(quán)轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司；請(qǐng)已欠費(fèi)業(yè)主在本月底之前盡快向長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司繳納欠費(fèi)金額，并自即日起至2015年1月20日前，持繳費(fèi)憑證盡快到小區(qū)物業(yè)管理處就2015年1月1日前對(duì)先鋒物業(yè)的欠費(fèi)金額及“物業(yè)管理費(fèi)"的預(yù)交金額進(jìn)行核對(duì)確認(rèn)登記。此后，長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司依照《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定為劉樂提供了物業(yè)服務(wù)，劉樂向長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司交納了部分物業(yè)費(fèi)。但劉樂認(rèn)為長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司維修服務(wù)不及時(shí)、安全管理不到位，對(duì)長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司服務(wù)質(zhì)量不滿意，未交后續(xù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司于2018年12月30日在劉樂房門上粘貼物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)通知單，向劉樂催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。庭審中，劉樂陳述其所在的嘉華城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)于2017年4月20日備案登記，但未就物業(yè)公司更換事宜形成會(huì)議決議；認(rèn)可長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司起訴狀中所記載的房屋建筑面積；劉樂的委托訴訟代理人楊凱曾系業(yè)主委員會(huì)成員。根據(jù)劉樂提供的《嘉華城一期物業(yè)服務(wù)中心關(guān)于業(yè)委會(huì)第二次溝通會(huì)議復(fù)函》，長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司對(duì)業(yè)委會(huì)提出的小區(qū)物業(yè)用房、業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的列支、財(cái)務(wù)審計(jì)、資料移交等事項(xiàng)進(jìn)行了一一回復(fù)，并要求業(yè)委會(huì)成員及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。上述事實(shí)，有《長(zhǎng)沙市商品房買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《授權(quán)委托書》、《致業(yè)主的公開信》、《嘉華城一期物業(yè)服務(wù)中心關(guān)于業(yè)委會(huì)第二次溝通會(huì)議復(fù)函》、照片、發(fā)票及當(dāng)事人陳述等證據(jù)在卷佐證，足以認(rèn)定。一審法院認(rèn)為一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)，違反合同約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；人民法院依法維護(hù)小區(qū)業(yè)主自治機(jī)制，鼓勵(lì)建立良好的物業(yè)服務(wù)秩序，促進(jìn)安居樂業(yè)的和諧小區(qū)建設(shè)。長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司與湖南嘉華公司簽訂的《前期物業(yè)委托服務(wù)合同》是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效；長(zhǎng)沙先鋒公司將嘉華城小區(qū)的物業(yè)服務(wù)相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司，湖南嘉華公司對(duì)此予以認(rèn)可，三方通過在小區(qū)公示欄張貼《致業(yè)主的公開信》向各業(yè)主通知了上述事宜，故業(yè)主應(yīng)按約定向長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司支付物業(yè)費(fèi)。劉樂購買了湖南嘉華公司開發(fā)的商品房，享受了長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司為小區(qū)提供的物業(yè)服務(wù)，雙方形成了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，劉樂應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定交納物業(yè)費(fèi)。但劉樂購房時(shí)間為2013年3月12日，而長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司主張劉樂自2012年7月1日起欠付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不合常理，且長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司未提供相關(guān)交房時(shí)間的證據(jù)，且；結(jié)合長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，該院認(rèn)定劉樂自2015年1月1日起欠付長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)。經(jīng)長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司書面催交，劉樂未及時(shí)足額交納2018年12月31日前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司主張劉樂支付2015年1月1日至2018年12月31日欠交的物業(yè)費(fèi)12257.95元（1.7元/㎡/月×150.22㎡×48月），符合合同約定和法律規(guī)定，該院予以支持。但對(duì)于2019年1月1日至2019年3月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司未提供書面催交的證據(jù)，該院不予支持。劉樂以長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)不到位為由，長(zhǎng)期拒絕交納全部服務(wù)費(fèi)用屬于違約，但考慮長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司服務(wù)瑕疵等情形，對(duì)于長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司主張的違約金、資金占用費(fèi)，該院不予支持。劉樂辯稱應(yīng)通知長(zhǎng)城物業(yè)公司、長(zhǎng)沙先鋒公司、嘉華城小區(qū)第一屆業(yè)委會(huì)參加訴訟，該院不予支持。劉樂辯稱長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司主張物業(yè)費(fèi)已過訴訟時(shí)效的意見，與事實(shí)不符，該院不予采納。長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司主張的律師費(fèi)、保全費(fèi)，無事實(shí)和法律依據(jù)，該院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：一、劉樂應(yīng)當(dāng)在該判決生效之日起七日內(nèi)向長(zhǎng)沙市星潤物業(yè)服務(wù)有限公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)1225