上海松江九亭海珍珠花園市場報(bào)告2007

1 2 2 3 6 7 8 2一、九亭市場分析松江九亭板塊以軌道交通九號(hào)線經(jīng)過的滬松公路為中軸分割成南北兩3與供應(yīng)量激增現(xiàn)象相反，區(qū)域樓盤成交狀況卻不甚理想，目前區(qū)域每月4500004500050000450004000035000300002500020000150001000050000平方米九亭板塊公寓供應(yīng)成交狀況走勢10—12月上市量u成交量第一周第二周第三周第四周10月第一周第二周第三周第四周11月第一周第二周第三周第四周12月第2周第4周第2周第4周第2周第4周5來的成交量比較平均，但每月成交都集中在當(dāng)月上市的主力項(xiàng)目中，10—116元/平方米九亭板塊公寓成交均價(jià)走勢75007000650060005500500045004000350030007224686568186865◆64776421◆647761736020584659295846565256955723 第一周第二周第三周第四周10月第一周第二周第三周第四周11月第一周第二周第三周第四周12月平方米的價(jià)格線，一方面是由于區(qū)域內(nèi)新開樓盤低價(jià)入市，如馨亭開盤價(jià)格/////7目前九亭市場中已開盤樓盤尚未去化的存量就已經(jīng)達(dá)到20萬平方米以8由于九亭自身人口數(shù)量有限，隨著老鎮(zhèn)的改造，本地客戶成為前幾年房n第一層次：九亭本地客戶隨著九亭的發(fā)展，目前本地居民的購買群體也在逐漸減少，主要存在這一層次的客戶是目前區(qū)域市場的主要購買群體，該客戶群體由于對(duì)上海西區(qū)的比較了解和熟悉，并且已經(jīng)對(duì)原先的生活環(huán)境有了一定程度的依賴性，但自身購買能力又有限，因此九亭相對(duì)較低的價(jià)格以及n第三層次：以徐家匯商圈為工作生活重心的其他區(qū)域客戶通過軌道交通連接徐家匯的優(yōu)勢，九亭也吸引了較多市區(qū)的客戶，這些客戶大多以徐家匯商圈為工作或生活中心，但徐家匯區(qū)域周邊處于高位的樓盤明顯無法使大多客戶所能接受，因此在軌道交通所帶來的9的比例，年齡稍輕的業(yè)主，并多以準(zhǔn)備婚房為購買目的，雖然購買能力有限，從購買群體的職業(yè)來看，企業(yè)中層管理人員、技術(shù)人員及私營業(yè)主等相此外，區(qū)域低檔樓盤客戶中，職業(yè)分布則分布比較廣泛，主要以公司普次九亭板塊以軌道交通九號(hào)線經(jīng)過的滬松公路為中軸分割成南北兩塊，南目前進(jìn)駐開發(fā)的企業(yè)基本都立足于自身樓盤的宣傳，而無視整個(gè)區(qū)域的受地塊形狀及容積率的影響，南塊項(xiàng)目大多以考慮均好性為主，產(chǎn)品布從目前九亭的項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)來看仍與市區(qū)及其他房產(chǎn)板塊存在一定差園開發(fā)背景計(jì)建筑立面建筑里面采用上部采取涂料空中花園增加新古典主義簡以部分景觀低窗大面積玻璃以下為面磚設(shè)歐陸風(fēng)格帶英國樓以下為仿石面擇面廣，里面簡底部為天然花崗節(jié)部分配以中國部為深色石為灰褐色釉弧型陽臺(tái)增色面磚及部分戶型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)錯(cuò)層等設(shè)計(jì)在區(qū)域內(nèi)成為獨(dú)電梯房提升產(chǎn)戶處設(shè)計(jì)為露觀陽臺(tái)等提高戶型面積設(shè)計(jì)有效的控制總面積控制的比較房型面積控制的存在南北不通透大多房型設(shè)立了充分保證業(yè)主私層南面配大面積的景觀室與客廳陽臺(tái)戶型設(shè)計(jì)無無無無無無無無積無無無無積積房型配比無無無無無無無無無積則去化情況良好，反觀上海源花城項(xiàng)目在在現(xiàn)場售樓處的選擇上各項(xiàng)目基本一致，均選擇自身配套的商業(yè)部分作此外還有部分樓盤還選擇在徐家匯、漕寶路沿線及臨近的七寶等地的繁從外接待中心的實(shí)施效果來看，對(duì)市區(qū)客戶的引進(jìn)起到很大作用，但整精裝修項(xiàng)目均設(shè)計(jì)為現(xiàn)場建筑的樣板在此，我司對(duì)于目前九亭市場具有代表性的項(xiàng)目，對(duì)于他們的一個(gè)廣告————打自然與人文國際級(jí)高尚生活領(lǐng)地作為主打（10大親水景觀構(gòu)建大湖景觀），），家庭和諧生活的宣傳（魚的快樂水知九亭老鎮(zhèn)的項(xiàng)目，將老鎮(zhèn)的完善生活配套也作為一大賣點(diǎn)，同新鎮(zhèn)回歸性價(jià)格價(jià)格。這主要是在北塊的項(xiàng)目上體現(xiàn)的較為明顯，目前——嘉和陽光城————上海源花城——從各樓盤施行價(jià)格策略的市場表現(xiàn)來看，還是相當(dāng)顯著的，九城湖濱通區(qū)域樓盤實(shí)施低價(jià)策略，并取得較好成績，說明在目前市場中，客戶的目前板塊內(nèi)的銷售情況比較差，大部分項(xiàng)目在遇到阻力后都采取了近期整個(gè)九亭的周平均成交套數(shù)在70-80套左右，總成交率達(dá)到45.7%,這表明市場鋼性需求仍然存在，4.7%英倫風(fēng)尚低價(jià)開盤的策略使的每月的成交套數(shù)保持穩(wěn)定，另外上海南塊項(xiàng)目區(qū)別明顯，紫金花園憑借裝修配置以及良好的產(chǎn)品品質(zhì)成交情況一直良好，反觀楓橋麗舍由于位置的相對(duì)偏離，成交略九城湖濱和麗景苑屬新開盤項(xiàng)目,其中九城湖濱在團(tuán)購策略的幫助下取得了良好的業(yè)績,而麗景苑基于絕佳的地理位置,并采取低價(jià)上/881798154234300001435//57///九城湖濱的團(tuán)購以及麗景苑的超高性價(jià)比在區(qū)域市場中取得的成功，充分說明針對(duì)性營銷手段和合理的市場價(jià)格在區(qū)域目前激烈的競爭局勢中n區(qū)域住宅市場已形成南北割據(jù)格局，北部區(qū)域從今年開始已逐漸成n區(qū)域樓盤供應(yīng)放量，但各樓盤成交均不理想，導(dǎo)致競爭升級(jí)，部分n區(qū)域各樓盤各自為戰(zhàn)，缺乏對(duì)九亭整體板塊的包裝和宣傳，以致外n區(qū)域樓盤中本地客戶比例正逐步減少，對(duì)于市場的觀望態(tài)度仍在持續(xù)，而外界客戶的引進(jìn)缺乏整體性，使得區(qū)域樓盤面臨客戶匱乏狀n區(qū)域市場未來競爭更趨激烈，而巨大的供應(yīng)量對(duì)于九亭本地區(qū)域的客戶來說，根本無法消化，因此對(duì)于本案來說，如何引進(jìn)區(qū)域外的二、項(xiàng)目市場定位同時(shí)距離徐匯區(qū)直線距離近。因此對(duì)于他的市場得那位n本項(xiàng)目的地理位置，屬于九亭北區(qū)的一類地段，位置僅次于奧園的n以項(xiàng)目毗鄰的九亭軌道交通及商業(yè)中心九久廣場為地標(biāo)，引入“情n項(xiàng)目寬泛的產(chǎn)品組合，容易吸引各階層客戶，而鄰滬亭北路的商業(yè)n針對(duì)現(xiàn)有的競爭格局，本項(xiàng)目的市場定位將從“產(chǎn)品”和“情景生結(jié)合本項(xiàng)目的市場定位以及產(chǎn)品特征，對(duì)于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶源（此處其中主要是以九亭區(qū)域的區(qū)域客源為主，輔以少量泗涇、新橋等區(qū)主要是指來自于徐匯、閔行和長寧的市區(qū)客源。這部分客戶對(duì)于物對(duì)于客戶的購房動(dòng)機(jī)，我司根據(jù)歷年來操作過的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、以及對(duì)于最終購買客戶的研判總結(jié)，將客戶分為4類，分別是都市新貴型、望子成龍型、地位顯赫型和健康養(yǎng)老型。建立客戶模型如下：——客戶模型——），主要是來于上海西區(qū)的客戶為松江區(qū)域的客戶而言，包括九亭區(qū)域客戶和泗涇區(qū)域等，這九亭區(qū)域的客戶和上海西區(qū)的北區(qū)的教育規(guī)劃要高于九亭老鎮(zhèn)區(qū)九亭是距離市區(qū)距離最近的郊區(qū)城鎮(zhèn)之一，而且九亭北區(qū)具有良好的未來規(guī)劃，包括2個(gè)商業(yè)中心和多個(gè)小，沒有規(guī)劃優(yōu)勢和亮點(diǎn)。而九亭北區(qū)的項(xiàng)目，無論在規(guī)模和產(chǎn)品換句話說，是在產(chǎn)品品質(zhì)高和價(jià)格具有優(yōu)惠的特征下，客戶選擇了本項(xiàng)此處的上海市區(qū)客戶包括了上海西區(qū)的客戶以及除了上海西區(qū)以外的其n上海西區(qū)的客戶，主要是指長寧、徐匯和閔行區(qū)域的客戶，其中又他們購買本項(xiàng)目的原因很簡單：首先是九亭區(qū)域離他們區(qū)位近，而且未來還有軌道線路經(jīng)過，交通便利。其次就是價(jià)格便宜，九亭的n上海市區(qū)的客戶，相對(duì)來說較為分散，但是他們總體的購買原因就是隨著政府的宏觀調(diào)控，九亭是價(jià)格跌幅較大的區(qū)域，價(jià)格已經(jīng)趨于理性。同時(shí)未來還有軌道交通，可以直達(dá)徐家匯周邊，對(duì)于在上九亭北區(qū)在教育配套設(shè)施規(guī)劃上，比南區(qū)進(jìn)行了的大幅加強(qiáng)。同時(shí)個(gè)別社區(qū)內(nèi)，還規(guī)劃了雙語學(xué)校等。加上奧林匹克花園，持續(xù)的開發(fā)也已經(jīng)將九亭的區(qū)域知名度打開，這對(duì)于全市的客源都具有吸納n由于九亭北區(qū)的的不斷穩(wěn)步發(fā)展，將吸引越來越多的具有地緣性的九亭北區(qū)整體規(guī)劃對(duì)于未來發(fā)展?jié)摿案纳浦苓叺貕K生活配套將起到積極作用，這將意味著會(huì)有少量看好區(qū)域發(fā)展并以投資為主要目在此塊，區(qū)域環(huán)境的改善和軌道交通的優(yōu)勢是客戶選擇的主要原因。這部分客戶主要來來自于九亭附近和七寶區(qū)域，以一些私營業(yè)的業(yè)主為他們的購買原因很簡單，就是沖著低價(jià)格而來，考慮到九亭緊鄰他們的20%50%15%15%30%35%20%15%價(jià)格是價(jià)值的最終體現(xiàn)，項(xiàng)目銷售價(jià)格的制定是一個(gè)綜合因素的結(jié)果，銷售價(jià)格〓+市場附加值+品牌附加值+營銷附加值-客戶預(yù)留空間靜