奧林匹克公園中心區(qū)地下空間（商業(yè)）建設(shè)項目建議書（代可行性研究報告）

奧林匹克公園中心區(qū)地下空間（商業(yè)）建設(shè)編制單位：北京市工程咨詢公司總經(jīng)理高級經(jīng)濟(jì)師公司審核：耿書文總經(jīng)濟(jì)師高級工程師部門審核：王蘭英投資咨詢部經(jīng)理高級工程師項目負(fù)責(zé)人：沈春紅項目參加人：張龍工程師束慶年工程師李春華工程師北京市工程咨詢公司 3．北京市“2008”工程建設(shè)指揮部辦公室“關(guān)于奧林匹克公園中心區(qū)地下4．北京市“2008”工程建設(shè)指揮部會議紀(jì)要“關(guān)于研究臨建場館和奧林匹5．北京市發(fā)展計劃委員會“關(guān)于市土地整理儲備中心分期進(jìn)行第二十九屆6．北京市發(fā)展和改革委員會“關(guān)于調(diào)整奧運(yùn)場館中心區(qū)土地一級開發(fā)主體7．北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會“關(guān)于北京新奧集團(tuán)公司問題8．北京市財政局“關(guān)于撥付資金用于歸還奧運(yùn)中心區(qū)征地拆遷貸款的函”4．奧林匹克中心區(qū)第一部分地下空間（商業(yè)）建筑地下一層一、項目概況（1）規(guī)劃位于中軸線廣場兩側(cè)的地下空間（商業(yè)）建筑，該部分地下空間（2）規(guī)劃位于東部建筑群（規(guī)劃商業(yè)和文化設(shè)施）以內(nèi)的步行商業(yè)街以下120.754.6434538554.936432.76二、可行性研究報告編制依據(jù)5．北京市發(fā)展計劃委員會“關(guān)于市土地整理儲備中心分期進(jìn)行第二十九屆6．北京市發(fā)展和改革委員會“關(guān)于調(diào)整奧運(yùn)場館中心區(qū)土地一級開發(fā)主體7．北京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會“關(guān)于北京新奧集團(tuán)公司問題一、項目建設(shè)背景按照北京2008年第29屆奧林匹克運(yùn)動會組織二、項目建設(shè)的必要性奧運(yùn)會的成功舉辦打下良好的基礎(chǔ)，而且在賽后可以滿奧林匹克公園的游客購三、項目進(jìn)展一、北京市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市規(guī)劃情況二、北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析從北京市商品房的歷史發(fā)展情況來看，90年代初期，商品房開復(fù)工面積曾經(jīng)有過一段高速增長的階段，1996年，由于房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)形式的調(diào)整，增長％，新奧運(yùn)”的構(gòu)想是新一屆市委和全市各級黨組織肩負(fù)的重要歷史責(zé)任。奧運(yùn)會的三、北京市商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢外，CBD、金融街、中關(guān)村地區(qū)、亞運(yùn)村地區(qū)、南城等地區(qū)已形成濃厚的商業(yè)氛型零售商也不甘落后，將要在京開店；而BQ、歐倍德等家居連鎖店也要與國內(nèi)2003年，新開業(yè)的商業(yè)如石景山的沃爾瑪，中關(guān)村的家樂福，西單的君太事實上，90年代后期以來，位于黃金地段的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)落成量開始逐漸和區(qū)域集中在城市的周邊將會出現(xiàn)新的商業(yè)中心，比如正在投入運(yùn)營的金源間。另外，10萬平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施商也不甘落后，將要在京開店；而BQ、歐倍德等家居連鎖店也要與國內(nèi)專營店四、北京奧運(yùn)中心區(qū)地下空間商業(yè)物業(yè)的市場前景翔科技園主要以中國科學(xué)院各分院辦公地點，亞運(yùn)中心區(qū)純辦公樓僅有遠(yuǎn)大中2008年的北京奧運(yùn)會，是在中國舉辦的第一屆奧林匹克運(yùn)動會，政府非常2008年奧運(yùn)會成功舉辦后，奧林匹克中心區(qū)將在短時間內(nèi)成為全球矚目的奧運(yùn)中心區(qū)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)相對于周邊的其他大型商業(yè)中心具有較大的競第五大道（安立路與大屯路交界處）租金價格范圍：1層11-14元/平方一、項目用地位置北京市工程咨詢公司北京市工程咨詢公司二、用地現(xiàn)狀三、場址條件北京市工程咨詢公司據(jù)北京市氣象局近30年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京地區(qū)年平均最低溫度為-9.4℃,年極端最低溫度為-27.4℃;年平均最高溫度為30.8℃,年極端最高溫度為40.6北京市工程咨詢公司場地特征分區(qū)邊界A場地特征分區(qū)擬建場地邊界北京市工程咨詢公司圖例第四紀(jì)覆蓋層厚度等值線—m擬建場地邊界性為房渣土及北京市工程咨詢公司粘性土、粉土(2)該組地層中粉土、砂土層中賦存有第（臺地潛水該層地下水對基礎(chǔ)設(shè)防水位（基礎(chǔ)外墻），還對較深基坑開挖和地基持力土層的工程性質(zhì)產(chǎn)生北京市工程咨詢公司下水長期觀測網(wǎng)”資料表明：奧林匹克中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)場區(qū)地表以下50m深度部分?jǐn)嗔褳檎龜嗔研再|(zhì)，并在不同程度上控制著新生代不同時期發(fā)育的斷陷盆北京市工程咨詢公司北京市工程咨詢公司北京市工程咨詢公司序號123北京市工程咨詢公司一、地下空間（商業(yè)）建筑規(guī)劃方案），北京市工程咨詢公司二、地下空間（商業(yè)）建筑設(shè)計1．體現(xiàn)“人文奧運(yùn)”理念：強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計理念，提供人性化的服務(wù)2．體現(xiàn)“綠色奧運(yùn)”理念：建筑及環(huán)境設(shè)計考慮充分利用可再生能源和清北京市工程咨詢公司三、建筑設(shè)計方案北京市工程咨詢公司北京市工程咨詢公司北京市工程咨詢公司4．多屏幕影院位于地下空間（商業(yè)）建筑地下二層南側(cè)，6．兒童活動場所設(shè)置于緊鄰下沉花園的共商業(yè)區(qū)域的防火隔離帶,替代防火墻將商業(yè)區(qū)劃分為相對獨立的安全區(qū)域（各自北京市工程咨詢公司北京市工程咨詢公司四、結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計方案《北京地區(qū)建筑地基基礎(chǔ)勘察設(shè)計規(guī)范》D北京市工程咨詢公司3．基礎(chǔ)采用鋼筋混凝土柱下擴(kuò)展基礎(chǔ)加隔（4．根據(jù)本地區(qū)所在位置，地下水位和抗浮設(shè)防水位有可能抗浮可采用壓重法和錨樁法或兩者混合法，具體采用何種方式則需待本工程的北京市工程咨詢公司6．對于位于地鐵上方的建筑其結(jié)構(gòu)與相鄰五、設(shè)備專業(yè)設(shè)計方案本工程生活用水、自動噴水滅火設(shè)施消防儲水池的補(bǔ)水出市政給水管網(wǎng)直北京市工程咨詢公司（1）室外消火栓用水由室外環(huán)狀中水管網(wǎng)直供，室外地下式L／Shm221北京市工程咨詢公司（1）地下層排水經(jīng)排水管排至地下污水泵坑，經(jīng)泵提升后排出室外。汽車（2）生活污水分清污水及糞便污水兩個系統(tǒng)，糞便污水經(jīng)化糞池處理后排（3）為充分體現(xiàn)“綠色奧運(yùn)”精神，降低投資成本，本工程采用雨水間接（1）本工程設(shè)有中水系統(tǒng)，中水水源為市政中水管網(wǎng)，供本工程沖洗車庫（3）各主要用戶的給水總供水干管和中水總供水干管上均設(shè)置水表，便于（5）生活熱水系統(tǒng)設(shè)有循環(huán)管及水泵確保熱水供應(yīng)正常，減少因等候熱水（6）給水系統(tǒng)設(shè)置中央監(jiān)控，防止水池滿溢而未及時處理，以及確保水泵北京市工程咨詢公司／h人%%565冷凍水溫度為6／14℃,冷卻水溫度為32／37℃。北京市工程咨詢公司（1）小空間、辦公室等新風(fēng)出新風(fēng)空調(diào)器送入室內(nèi)，排風(fēng)經(jīng)排風(fēng)豎井由排（4）制冷機(jī)房、泵房、變配電、庫房等分別設(shè)獨立的機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，排（3）排煙風(fēng)機(jī)入口、垂直干管與各層水平風(fēng)道交接處及穿越防火分區(qū)的排（4）地下車庫排煙時補(bǔ)風(fēng)由平時新風(fēng)提供，火災(zāi)時保證補(bǔ)風(fēng)機(jī)與排煙機(jī)聯(lián)（1）加強(qiáng)建筑用能系統(tǒng)的(運(yùn)行)管理，安裝冷熱量表計量收費(fèi)，提高運(yùn)行北京市工程咨詢公司（2）設(shè)備選型考慮技術(shù)先進(jìn)、維護(hù)方便、經(jīng)濟(jì)合理的原則，體現(xiàn)科技、環(huán)六、電氣專業(yè)設(shè)計方案《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50116—98《低壓配屯設(shè)計規(guī)范》GB50054—95源，擬以地鐵線為界，將本工程劃分為東、西兩區(qū)，東區(qū)商業(yè)建筑面積約北京市工程咨詢公司溫度傳感斷線報警，啟停風(fēng)機(jī)，超溫報警/跳閘，三相繞組溫度巡回檢測及最大進(jìn)行負(fù)荷估算后，本工程用電量約為20000KVA，其中，東區(qū)用電量化自動循環(huán)投切，并設(shè)有過電壓自動切除保護(hù)裝置，實際運(yùn)行功率因數(shù)不小于采用智能化能源管理系統(tǒng)對變配電系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)測。在變配電室設(shè)監(jiān)控管理北京市工程咨詢公司1．防雷系統(tǒng)的設(shè)計根據(jù)現(xiàn)行《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》(2000年版)北京市工程咨詢公司利用地下空間（商業(yè)）的結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)構(gòu)成內(nèi)部高速局域網(wǎng)，實現(xiàn)與（1）本工程內(nèi)設(shè)置建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，對采暖通風(fēng)系統(tǒng)、停車場二氧化碳濃度監(jiān)控系統(tǒng)、給水排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)北京市工程咨詢公司（4）供配電系統(tǒng)：包括供配電系統(tǒng)、電力變壓器、各種備（5）照明系統(tǒng)：包括商業(yè)營業(yè)場所照明、停車場照明、景觀照（7）交通管理系統(tǒng)：包括停車場綜合管理系統(tǒng)、垂直升降電梯和自動扶梯（8）設(shè)置樓宇控制中心，使整個地下空間（商業(yè)）自控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)及統(tǒng)一管（1）按國家消防規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計，本工程設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及消防北京市工程咨詢公司急廣播機(jī)在相關(guān)區(qū)域播放疏散廣播。應(yīng)急廣播的擂放聲壓皺高于背景環(huán)境噪聲本工程地下車庫內(nèi)設(shè)置車輛引導(dǎo)系統(tǒng)，對本工程區(qū)域內(nèi)的車輛交通進(jìn)行引北京市工程咨詢公司一、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀及對環(huán)境的要求總懸浮顆粒物（TSP）日平均濃度在0.066～2.001mg/m3之間，非采暖期日二氧化硫（SO2）日平均濃度在0.005～0.299mg/m3之間，非采暖期日平均濃度二氧化氮（NO2）日平均濃度在0.016～0.181mg/m3之間，非采暖期日北京市工程咨詢公司SO42---監(jiān)測點，其中：1#、2#監(jiān)測點位于南廠界，3#、4#監(jiān)測點位于西廠界，5#、6#監(jiān)測#######“4類”晝間“1類”晝間“4類”晝間北京市工程咨詢公司45pHpH北京市工程咨詢公司二、項目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的要求二、環(huán)保措施業(yè)）建筑建成后符合“民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范GB50325-2001”的北京市工程咨詢公司北京市工程咨詢公司煙排放標(biāo)準(zhǔn)》(試行)GB18483－2001中的有關(guān)規(guī)定，達(dá)標(biāo)后排北京市工程咨詢公司一、編制依據(jù)二、項目耗能三、節(jié)能措施2．采暖、供電、供氣、供水系統(tǒng)采用合理的工藝流程，3．集中空調(diào)機(jī)組的風(fēng)量、風(fēng)壓要匹配并選擇北京市工程咨詢公司4．設(shè)備及器材的選型一律采用符合國家現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的高3．采用不產(chǎn)生眩光的高效節(jié)能燈具，提高照4．選用效率高、壽命長、安全和性能穩(wěn)定的燈用電器件、2．衛(wèi)生器具采用節(jié)水型新產(chǎn)品，如浴室淋浴器開關(guān)采用北京市工程咨詢公司一、編制依據(jù)二、安全與勞動防護(hù)3．機(jī)電設(shè)備的選型、安裝施工、驗收必須嚴(yán)北京市工程咨詢公司三、勞動衛(wèi)生四、衛(wèi)生防疫4．場內(nèi)的工作人員、服務(wù)人員、觀眾衛(wèi)生間應(yīng)有洗手池和北京市工程咨詢公司一、設(shè)計依據(jù)二、建筑消防措施北京市工程咨詢公司三、消防給水由該區(qū)域附近的市政管網(wǎng)分別引入兩條DN200～300輸水管線組成獨立的雙水源，供水壓力≥0.25Mpa。其供水能力可以滿足展覽廳、運(yùn)動健身廳、走道等處屬中危險級I北京市工程咨詢公司五、滅火器配置手提式干粉滅火器。對于變配電室一般采用MT3手提式CO2干粉滅火器。六、消防電源及其配電北京市工程咨詢公司七、空氣調(diào)節(jié)和防煙、排煙管道和設(shè)備的保溫材料、消音材料和粘結(jié)劑均采用不燃燒材料或難燃燒材北京市工程咨詢公司七、消防控制系統(tǒng)北京市工程咨詢公司車庫等煙塵較大的場所設(shè)置感溫探測器；高大空間采用雙波段圖象火災(zāi)探測系顯示被保護(hù)建筑的重點部位、疏散方案及消防設(shè)備的位置（平面圖或模擬北京市工程咨詢公司北京市工程咨詢公司一、項目承辦單位二、機(jī)構(gòu)設(shè)置北京市工程咨詢公司黨委辦公室規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理辦公室監(jiān)察審計部綜合開發(fā)部經(jīng)營策劃部安全質(zhì)量部財務(wù)計劃部勞動人事部黨委辦公室規(guī)劃設(shè)計部經(jīng)理辦公室監(jiān)察審計部綜合開發(fā)部經(jīng)營策劃部安全質(zhì)量部財務(wù)計劃部勞動人事部工程管理部三、主要負(fù)責(zé)人簡歷北京市工程咨詢公司四、主要股東情況介紹北京北辰實業(yè)集團(tuán)公司由北京市政府直接領(lǐng)導(dǎo)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán),其北京市工程咨詢公司業(yè)資質(zhì)。1992年，公司更名為“北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司”，名列北京市大，總公司下屬企業(yè)數(shù)量的不斷增多，企業(yè)集團(tuán)初步形成。1999年，總公司實北京市工程咨詢公司北京市工程咨詢公司一、項目進(jìn)度安排北京市工程咨詢公司序號一第一部分地下空間123二第二部分地下空間123二、經(jīng)營運(yùn)作方式北京市工程咨詢公司北京市工程咨詢公司一、投資估算北京市工程咨詢公司2)2)l234567892)2)二l234567890.40%估算；第一部分地下空間（商業(yè)）建筑設(shè)計費(fèi)取其工程費(fèi)用的3.33%，第北京市工程咨詢公司項目總投資為204987.6萬元，其中，土地費(fèi)用12504.6萬元，工程費(fèi)用6.1%二北京市工程咨詢公司二、投資計劃北京市工程咨詢公司一45078.0（商業(yè)）1234（商業(yè)）1234三、資金籌措b.已出讓土地的銷售回款中的部分資金，已出讓項目地價款總計約為北京市工程咨詢公司123456北京市工程咨詢公司一、項目財務(wù)評價的有關(guān)問題說明1.項目建設(shè)內(nèi)容按奧運(yùn)會比賽及未來經(jīng)營項目構(gòu)想設(shè)定，將根據(jù)最終設(shè)計3.未來的經(jīng)營項目、出租價格和成本費(fèi)用參數(shù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等均參照目前北二、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取出售，60%商業(yè)面積出租，地下車庫自行經(jīng)營，主要滿足奧林匹克中心區(qū)以及地北京市工程咨詢公司根據(jù)對目前國內(nèi)及北京地下商業(yè)設(shè)施經(jīng)營狀況的分析及人們未來消費(fèi)水平5）所得稅：以企業(yè)經(jīng)營的利潤總額抵扣準(zhǔn)予扣除項目的余額為稅基，按照北京市工程咨詢公司2009年初開始。按照項目建設(shè)和運(yùn)營、奧運(yùn)會會期時間安排，項目財務(wù)分析只三、成本費(fèi)用估算北京市工程咨詢公司