天津市項目市場研究報告

一、天津市概況二、天津市商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展狀況及趨勢三、中國五金市場調(diào)查四、項目所在地南開區(qū)概況五、本項目概況六、項目SWOT分析七、經(jīng)營者、投資者分析八、結(jié)束語附件：對永康五金科技園的分析本項目是浙江世紀陽光集團在天津市開發(fā)的商業(yè)性房地產(chǎn)項目，在對該項目進行深入系統(tǒng)的可行性分析是非常必要的。為此，凌峻機構(gòu)組成了專業(yè)的調(diào)查小組對天津市整個商業(yè)房地產(chǎn)市場及五金市場進行了為期五天的市場調(diào)查工作。主要通過對當(dāng)?shù)乜深惐刃陨虡I(yè)項目、五金專業(yè)市場的基本狀況與特征進行實地調(diào)查，同時通過與目標消費群進行深度訪談，更加深入地了解當(dāng)?shù)匚褰鹗袌龅陌l(fā)展狀況。本次調(diào)查報告是我司的項目調(diào)研小組結(jié)合市場特征及項目的實際情況，通過科學(xué)的方法、系統(tǒng)全面的實地考察、深度的訪談、詳實的分析形成的，是項目全程策劃的重要組成部分，目的在于為項目的前期策劃及后期工作提供重要的市場依據(jù)，務(wù)求為本項目制定合理的開發(fā)策略。綜述一：天津房地產(chǎn)市場不太冷根據(jù)中房天津指數(shù)辦公室2004年1月統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：1月天津綜合指數(shù)為638點，與上月保持水平。其中住宅指數(shù)為489點，較上月的490點略有走低，中房天津辦公用房指數(shù)為717點，較上月增長2點，漲幅不大。中房天津商業(yè)用房指數(shù)為885點，較上月上漲2點?？v觀2003年天津房地產(chǎn)異常活躍，拆遷、改造、修路、修橋工程不斷。天津市有了大變樣，尤其是老城鄉(xiāng)改造更是使天津舊城換新顏。從天津12月城市綜合指數(shù)來看，整個房地產(chǎn)市場還是呈小幅上揚趨勢。不過從開發(fā)商在各大媒體的宣傳力度上看，天津房地產(chǎn)市場還是有一定程度的放緩。綜述二：商業(yè)地產(chǎn)攪動天津整個房地產(chǎn)市場繼去年10月初天津商業(yè)房地產(chǎn)展覽會舉辦以來，天津的商用房地產(chǎn)持續(xù)加溫，已經(jīng)成了天津房地產(chǎn)屆的熱門話題。近期，商業(yè)地產(chǎn)一改往日對宣傳的低調(diào)，頻頻展露于天津各大媒體上，投放的廣告量大幅增加。天津商業(yè)地產(chǎn)又迎來了新的春天。天津嘉華國際商業(yè)中心在凱悅飯店越秀廳主辦了旺鋪拍賣及投資咨詢會，30個柜位經(jīng)過幾輪競買全部成交售出,創(chuàng)造了天津商業(yè)地產(chǎn)銷售的奇跡。世界零售業(yè)巨頭沃爾瑪也鼎力加盟,更是掀起了嘉華國際商業(yè)中心的招商和銷售熱潮。麥購休閑廣場也開始正式對外認購，首期推出的240個鋪位被搶購一空。建成后將突破傳統(tǒng)經(jīng)營模式，將單一的商業(yè)經(jīng)營行為演繹成文化氛圍濃厚的休閑主題。商業(yè)地產(chǎn)一次又一次的掀起熱潮，當(dāng)然最值得一提的是：天津奧林匹克中心配套區(qū)”項目案名正式發(fā)布，這標志著天津“時代奧城”在全國正式亮相。作為天津奧林匹克中心的組成部分，對于整個奧體中心的建設(shè)都具有極為重要的意義。天津“時代奧城”項目是大型的綜合業(yè)態(tài)組合，具有前瞻的建筑規(guī)劃和全方位的功能組合。將城市的全部功能匯集，天津新城市的功能中心也就相應(yīng)的從這里誕生，天津的城市功能從此進入一個全新的階段。（一）發(fā)展狀況1、傳統(tǒng)商圈挑起旋風(fēng)濱江道在一公里的長度內(nèi)聚集了三大百貨商店－勸業(yè)場、華聯(lián)商廈和濱江商廈。其中兩個百貨店已有近70年的歷史了，濱江商廈也有10年以上的歷史了，而且上百間品牌店擠滿了濱江道。作為傳統(tǒng)商圈的和平路、濱江道是天津市傳統(tǒng)商圈本來已經(jīng)沒有什么炒作的題材了。但忽然闖進幾個外來者，使這條金街更加熱鬧起來。外來者之一就是江道也開始大興土木，麥購休閑廣場推出商鋪，迎來北京、東北、溫州等地客商。2、社區(qū)底商廣受青睞大型社區(qū)中的商業(yè)區(qū)通常屬于地區(qū)級商業(yè)區(qū)，他們作為區(qū)域服務(wù)。在地區(qū)級和社區(qū)性商業(yè)區(qū)投資商鋪，其主要特點是價格相對不太高、商鋪的經(jīng)營比較穩(wěn)定。從投資角度來說，一是投資住宅底商的風(fēng)險小，樓盤入住后，面積只占社區(qū)很小部分比例的住宅底商，擁有穩(wěn)定的客源，競爭也不十分激烈；宅有虧有賺，回報率高的話大約有10%左右或者更高一些，而投資住宅底商的回報率則可能高達15%以上，投資購買商鋪大約6至10年即可收回成本。收益固定也是投資者青睞這種商鋪的原因之一。3、超市店鋪熱銷末班車超市商鋪是今年年底才搭上這個商鋪熱銷的末班車。本市的沃爾瑪、家樂、樂購等超市附近的店鋪都開始銷售。它的銷售主體有的是開發(fā)商，有的是連鎖超市。不管怎樣，商鋪的經(jīng)營情況與投資回報直接相關(guān)，與超市作鄰居，利弊參半。不過，并不是與超市為鄰的每個店鋪都可以如魚得水，它同樣面臨著經(jīng)營風(fēng)險，如果經(jīng)營品種雷同，小店鋪將會受到嚴重沖擊。因此，如何與超市進行錯位資者必須考慮的。同時，投資者也應(yīng)看到開發(fā)商或超市對整個賣場的規(guī)劃如何。如果開發(fā)商的招商不進行規(guī)劃管理，今后的經(jīng)營布局會顯得零亂，影響經(jīng)營效果。因此，由開發(fā)商代為統(tǒng)一招商，可以更好地保證投資收益。4、臨街小門臉退出歷史舞臺今年，作為商鋪投資的最早模式的小門臉商業(yè)正式退出歷史舞臺。由于市政建設(shè)的改造力度加大，臨街簡易的商業(yè)小門臉逐步被拆除。從1999年開始，商業(yè)小門臉拍賣是人們獲得商鋪的主要途徑。市內(nèi)六區(qū)每年都會組織商業(yè)小門臉拍賣活動，投資者競買踴躍。拍賣成交量較大的和平區(qū)和紅橋區(qū)的有關(guān)人士均認為，今年是本市商業(yè)小網(wǎng)點拍賣的收尾期。各區(qū)內(nèi)原有商業(yè)小網(wǎng)點數(shù)量都是固定的，3年下來，各區(qū)區(qū)域整體規(guī)劃已經(jīng)進行到一定階段，期間共舉行了幾十場拍賣會，平均每場的成功率都在50％左右，有的場次成功率達到70％。這意味著，原有小商業(yè)網(wǎng)點資源已經(jīng)出讓得差不多。5、專業(yè)市場將出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)店鋪以上說的店鋪正在天津熱銷，其實還有一種店鋪有可能就要進津。那就是專業(yè)市場的產(chǎn)權(quán)店鋪。本市專業(yè)市場很多，如服裝街、鞍山西道科貿(mào)街等等。目前這些專業(yè)市場多以租店為主，缺少統(tǒng)一開發(fā)，銷售產(chǎn)權(quán)店鋪的尚無。專業(yè)市場何時出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)店鋪，可能與專業(yè)市場的人氣、開發(fā)成熟十分相關(guān)。（二）發(fā)展趨勢1、呈“分散換集中、平面變立體”的發(fā)展趨勢本市固有的商業(yè)態(tài)勢以零售業(yè)為主，隨處可見的是零散的商鋪門面，而大型綜合類商場、購物中心屈指可數(shù)，因此，商業(yè)地產(chǎn)首要考慮的是如何結(jié)合本市的商業(yè)特點和布局，將零星 門面的經(jīng)營者吸納到新建的大型商場或購物中心，使其“分散換集中”，這種“分散換集中” 解決了零星商鋪的占地問題，將平面商鋪變成了立體商場。2、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿艽笥嘘P(guān)專家透露，2004年本市商業(yè)地產(chǎn)將有380萬平方米的竣工量，這對于發(fā)展中的城市來說，在數(shù)量上還差得很遠，談不上空置，人均擁有量還很低。缺創(chuàng)造了更多的發(fā)展空間。在天津，商業(yè)地產(chǎn)并不多，從天津商業(yè)地產(chǎn)來看，成交量上升明顯，去年年底到今年更成為熱中之熱。2003年商業(yè)用房銷售量，是過去8年商業(yè)用房銷售量的總和。商業(yè)地產(chǎn)成交量的上漲，意味著天津經(jīng)濟的上漲，地產(chǎn)投資得到重視，以至擴展到住宅。3、商業(yè)地產(chǎn)成為市場焦點近期，商業(yè)地產(chǎn)一改往日對宣傳的低調(diào)，頻頻展露于天津各大媒體上，投放的廣告量大幅增加，天津商業(yè)地產(chǎn)又迎來了新的春天。天津嘉華國際商業(yè)中心在凱悅飯店越秀廳主辦了旺鋪拍賣及投資咨詢會，30個柜位經(jīng)過幾輪競買全部成交售出創(chuàng)造了天津商業(yè)地產(chǎn)銷售的奇跡。世界零售業(yè)巨頭沃爾瑪也鼎力加盟更是掀起了嘉華國際商業(yè)中心的招商和銷售熱潮。麥購休閑廣場也開始正式對外認購，首期推出的240個鋪位被搶購一空。建成后將突破傳統(tǒng)經(jīng)營模式，將單一的商業(yè)經(jīng)營行為演繹成文化氛圍濃厚的休閑主題。4、外地經(jīng)營者占主流本市商鋪投資市場中，天津本地人投資量顯然不夠，從去年“十一”黃金周商業(yè)房展會銷售推廣很火爆的麥購休閑廣場、萬達廣場和銅鑼灣廣場、嘉華國際商業(yè)中心可以看出，外地人投資者在上述項目中占了重要的比重，甚至超過50%以上，這與天津的城市基礎(chǔ)建設(shè)、商業(yè)發(fā)展有著重要的關(guān)系。天津的商業(yè)投資已不僅僅局限于本地區(qū)而成為外地區(qū)投資的焦據(jù)了解，在本市投資商鋪的人群大致分為四種。有購買小量商鋪出租或待其升值后轉(zhuǎn)手獲利的小業(yè)主；包租客以批發(fā)價的租金“吃”進相當(dāng)數(shù)量的商鋪，經(jīng)過適當(dāng)包裝后，再以零售價分租，賺取其中的差價利潤；也有人自營商鋪；還有的投資養(yǎng)老。5、商業(yè)地產(chǎn)迎來新的春天最近天津的商業(yè)用房持續(xù)升溫。天津商業(yè)地產(chǎn)大有“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”的勢頭。在較短的時間內(nèi)涌現(xiàn)出眾多的商業(yè)房地產(chǎn)項目，現(xiàn)在正在實施的商業(yè)地產(chǎn)項目已達400多萬平方米，最近本市的商業(yè)地產(chǎn)不斷活躍，嘉華國際商業(yè)中心于去年十一月正式開盤，麥購休閑廣場也開始正式對外認購。商業(yè)房地產(chǎn)項目不斷加大宣傳推廣力度，頻頻展露于各大媒體之上，以上種種事件，無不為天津的商業(yè)地產(chǎn)加溫。隨著本市商業(yè)地產(chǎn)新項目的不斷涌現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)態(tài)勢也在逐步改變著隨處可見零散商鋪門面的舊形式，取而代之的是大型綜合類商場、購物中心。當(dāng)然，從目前的狀況看，天津的商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展明顯還處于較為初級階段，這與天津城市經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境是分不開的，更與天津市民的消費水平和消費觀念有關(guān)。不過繼天津市商委率先在10份舉辦首屆商業(yè)房交會，為天津商業(yè)地產(chǎn)預(yù)熱后。近期天津各大媒體都紛紛推出了商業(yè)地產(chǎn)項目系列報道以及有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資研討會。引起了本市及外地投資者對天津商業(yè)地產(chǎn)投資更為關(guān)注。天津商業(yè)地產(chǎn)又迎來了一個絢爛的春（一）市場現(xiàn)狀（1）市場分布最早時期受上海經(jīng)濟發(fā)展的影響，首先出現(xiàn)一批家庭作坊式的手工業(yè)生產(chǎn)者，主要生產(chǎn)一些日用小商品類的東西，改革開放以來受外來經(jīng)濟的沖擊，慢慢地在技術(shù)革新上、產(chǎn)品檔次上、生產(chǎn)規(guī)模上、管理思想上都形成了比較成熟的模式。而其它中部各省的五金經(jīng)濟雖然發(fā)展也早，但受地理位置的限制，信息流通上較慢，產(chǎn)品的技術(shù)革新方面難以吸收一些先進的技術(shù)，生產(chǎn)過于落后，都是受江浙五金經(jīng)濟的影響而借鑒來的一些技術(shù)及管理思想，相對來說，總體發(fā)展還落后于江浙一帶?？v上所述：中國的五金市場主要以長三角形成的經(jīng)濟圈為中心，而長三角主要以浙江為中心。（2）市場規(guī)模由于早期五金市場的檔次普遍較低，所以產(chǎn)生的利潤也較低，從而制約了五金市場的快速發(fā)展，總體上都是以限量生產(chǎn)或定量生產(chǎn)為主。但隨著現(xiàn)代其它產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展（如房地產(chǎn)對五金的需求也快速增長，促使了五金市場在其它產(chǎn)業(yè)的拉動下也在變革，慢慢地由被動走向主動，由低檔走向高檔，由小型走向規(guī)模，由國內(nèi)走向國際（上海在2006年將舉辦國際五金聯(lián)合會第49屆大會就已經(jīng)說明五金行業(yè)的發(fā)展正由于中國經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭，跨國企業(yè)大批涌入中國，使它對進口五金工具的需求激增，目前是中國五金業(yè)發(fā)展的大好機會。上海在2006年將舉辦國際五金聯(lián)合會第49屆大會，這是第一次在中國舉辦。同時也將舉辦國際五金展。到了2010年上海世博會，五金產(chǎn)品將成為世博會重要的一部分。同時上海市正在建設(shè)的三個五金城和對現(xiàn)有五金街道（北京路）的改造也充分證明了五金市場的發(fā)展前景，局時上海將成為全亞洲五金工具的貿(mào)易中心。1、生產(chǎn)規(guī)模以小型為主，暫時形成規(guī)模企業(yè)的較少。普遍都是以定量生產(chǎn)為主。2、創(chuàng)新應(yīng)變能力差，由于企業(yè)規(guī)模小、設(shè)備落后，對市場變化的適應(yīng)能力較差，容易被淘汰。3、產(chǎn)品檔次偏低，由于早期主要針對國內(nèi)需求為主，而且需求量都是小量為主，所以對產(chǎn)品的質(zhì)量上沒有太高的要求。但隨著中國加入WTO后一些跨國公司的進入，對五金的需求大輻增長，同時對產(chǎn)品的檔次要求也相應(yīng)提高，五金行業(yè)為提高市場競爭力并走出國門，走合作聯(lián)盟和品牌化發(fā)展之路是當(dāng)代五金行業(yè)的明（二）目前五金市場的主要發(fā)展瓶頸缺點：1、企業(yè)規(guī)模小，實力弱，市場應(yīng)變能力差，新產(chǎn)品開發(fā)速度慢。2、設(shè)備陳舊，工藝裝備落后，技術(shù)人員缺乏，技術(shù)檔次低。3、產(chǎn)品檔次低，品種少，配套能力差。4、產(chǎn)品質(zhì)量標準定位低，在市場上難以形成競爭力。（三）天津五金市場的前景展望與預(yù)測1、從經(jīng)濟意義上分析一個城市整體經(jīng)濟發(fā)展必將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣才會更加合理性和均衡性，也是目前城市發(fā)展的普遍規(guī)律。在中國加入WTO的大背景下，天津面臨著極大的發(fā)展機遇。根據(jù)多年來經(jīng)濟發(fā)展的特點分析，在以后的幾年內(nèi)，經(jīng)過長期沉淀的天津經(jīng)濟將會出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。同時面對國內(nèi)一線城市走國際化路線的特點，天津也將會有屬于自己的獨特路線，天津經(jīng)濟騰飛的時候已為期不遠。由于整體經(jīng)濟快速發(fā)展，五金經(jīng)濟也將在此背景無需揚鞭自奮蹄。五金經(jīng)濟的發(fā)展對天津整體經(jīng)濟增長起到拉動作用。中國加入WTO后，政策逐漸開放，許多外國大型企業(yè)爭相進入北京和天津，給五金市場帶來極大的消費需求，而目前天津及北京現(xiàn)有的五金市場普遍存在檔次低、規(guī)模小的特點，難以滿足高檔次的市場需求特點。為此，建立一個規(guī)模大、配套全、高檔次的大型五金城仍是天津五金經(jīng)濟發(fā)展的燃眉之急，也是考驗天津的五金經(jīng)濟能否走出國門的關(guān)鍵時刻。天津五金市場只有走規(guī)?；?、高檔化路線才能越走越穩(wěn)、越走越強。同時隨著五金經(jīng)濟的突飛猛進所產(chǎn)生的強大勢能必將拉動其它產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，可以預(yù)見，本項目的投入建設(shè)正是對天津整體經(jīng)濟的發(fā)展如虎添翼。2、從市場需求分析隨著天津經(jīng)濟不斷地快速發(fā)展以及一些跨國公司的進入，對五金的需求將會逐年遞增。而目前天津現(xiàn)有的五金企業(yè)由于規(guī)模小，技術(shù)落后，設(shè)備差等種種原因促使無法提供一些高檔次、高品質(zhì)的產(chǎn)品，所以面對強大的市場需求天津顯得有點心有余力而不足。在此情況下，就急需一個上規(guī)模上檔次的綜合五金城出現(xiàn)以滿足不斷膨脹的市場需求。3、發(fā)展趨勢分析從目前現(xiàn)有的五金市場看只有浙江永康五金城在中國一枝獨秀，形成以浙江為中心的長三角五金經(jīng)濟圈。而在珠三角和環(huán)渤海經(jīng)濟圈這么大的地方卻難以找到一個能與之抗衡的五金城，本項目的出現(xiàn)無論在規(guī)模上還是在經(jīng)營模式上都是環(huán)渤海經(jīng)濟圈首屈一指的五金城，本項目的投入使用將會打破浙江永康五金城獨霸天下的局面，局時將會形成與永康五金城二分天下的良好形勢。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整促使天津五金市場走向規(guī)?；?、品牌化發(fā)展。由于市場競爭越來越激烈，小規(guī)模、低檔次的五金市場已經(jīng)很難在市場立足，相對于一些大型品牌五金市場來說已經(jīng)不具備競爭力，在以后的市場競爭下將面臨淘汰出局的危險。所以目前國內(nèi)小五金市場只有不斷加強自身的核心競爭力，走規(guī)模化、品牌化、特色化路線才能在激烈的市場條件下站穩(wěn)腳跟，形成核心競爭力。（四）永康市中國科技五金城調(diào)查分析1、基本概況中國科技五金城創(chuàng)建于一九九二年底，經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已成為全國最大的五金專業(yè)市場、浙江省重點市場、浙江省星級文明規(guī)范市場、浙江省質(zhì)量達標市場、全國五金專業(yè)市場委員會會長單位。截至目前，中國科技五金城已投入建設(shè)資金3.7億元，占地500多畝，建筑面積31.5余萬平方米，店鋪攤位置2390家，金融、運輸、郵政、學(xué)校、醫(yī)療、信息網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)機構(gòu)一應(yīng)俱全。城內(nèi)主要經(jīng)營日用五金、工具五金、建筑五金及機電產(chǎn)品、金屬材料、機械設(shè)備、裝飾材料等上萬種產(chǎn)品及相關(guān)產(chǎn)品，吸引了全國20多個省市自治區(qū)和海外客商前來經(jīng)商貿(mào)易。近幾年來，中國科技五金城交易量持續(xù)增長，各種五金產(chǎn)品旺銷不衰，進出市場客流、物流與日俱增，市場日?？土髁窟_到萬人次，日貨流量已經(jīng)超過一千噸，五金商品不但暢銷國內(nèi)，而且源源銷往東南亞、中亞諸國、歐洲、美國、俄羅斯等30個國家和地區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，2000年中國科技五金城的市場成交額實現(xiàn)81.45億元（其中含第五屆中國五金博覽會成交額22.3億元上半年市場折成交額44.57億元，同比增長了14.5%。五金城的發(fā)展與繁榮，為永康五金產(chǎn)業(yè)的騰飛起到了助推器的作用，推動了地方經(jīng)濟的發(fā)展，實現(xiàn)了經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收。2、中國科技五金城發(fā)展策略近年來，中國科技五金城以永康五金產(chǎn)業(yè)為依托，強化市場管理，注重與科技、文化、信息聯(lián)姻，使五金城在市場競爭日趨激烈的情況下，走出了一條特色鮮明、興旺繁榮的新路子。（1）注重規(guī)范管理，促進市場發(fā)展。作為永康對外開放的一個重要窗口，永康市委、市府始終重視五金城的開發(fā)和建設(shè)，專門成立了五金城管理委員會負責(zé)開發(fā)和培育中國科技五金城，并成立了五金實業(yè)開發(fā)總公司和中國科技五金城有限公司，負責(zé)市場的物業(yè)管理，還出臺一系列優(yōu)惠政策措施，對五金城進行了重點扶持和培育，從而為市場的繁榮和發(fā)展提供了保證。在市場日常管理中，五金城管委會積極處理好與政府職能部門，如工商、金融、供水、供電、技術(shù)監(jiān)督、財稅等之間的關(guān)系，在工作上求同存異，形成合力，遵循有關(guān)法律法規(guī)共同搞好市場；同時，建立和完善了市場組織網(wǎng)絡(luò)，相繼組建成立五金城商會與婦委會、治保委、治調(diào)委、義務(wù)巡邏隊等群眾性組織，發(fā)揮市場經(jīng)營戶自治作用。并定時召開群眾組織成員座談會，增進市場管理者與經(jīng)營者之間溝通與了解，從而實現(xiàn)經(jīng)營者自我管理。在治安秩序方面，還與公安部門共同創(chuàng)建五金城平安小區(qū)，為保市場一方平安奠定基礎(chǔ)。此外，五金城管委會還制定和完善各項市場管理制度，細化分類，做到有法可循，有章可依。按照星級文明規(guī)范市場，嚴格管理，進一步促進了市場硬件再上檔次，市場軟件再上水平，塑造了市場新形象。同時強化管理者隊伍和經(jīng)營者隊伍建設(shè),通過推行雙推雙聘，強化內(nèi)部激勵機制,進行思想政治教育和職業(yè)道德教育，經(jīng)常組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)等形式，不斷提高管理者的管理水平和經(jīng)營者的經(jīng)營素質(zhì)，提高了市場整體素質(zhì)，促進了市場的繁榮。（2）科技與市場緊密結(jié)合，市場科技孵化功能得到充分發(fā)揮。買產(chǎn)品到市場，買技術(shù)也到市場，這是五金城市場的特色所在。為大力實施科技興市戰(zhàn)略,1995年1月，永康市人民政府與中國科技金融促進會和國家科技風(fēng)險開發(fā)事業(yè)中心及中國農(nóng)村技術(shù)開發(fā)中心等單位簽署了共同創(chuàng)建中國科技五金城的協(xié)議，從此，成功地架起了科技與市場結(jié)合的橋梁。為了實現(xiàn)科技與市場聯(lián)姻，五金城相繼創(chuàng)辦了中國五金博物館、永康五金名品展館、國外五金產(chǎn)品展示館、科技展館、科技圖書館、人才庫、項目庫、專利庫、中國日用五金城技術(shù)開發(fā)中心永康分中心、產(chǎn)品質(zhì)量檢測中心、五金網(wǎng)站等科技服務(wù)機構(gòu)。這些信息、技術(shù)要素市場的建立，成為推動永康五金企業(yè)高精尖方向轉(zhuǎn)化的孵化器，特別是每年一屆中國博覽會的召開，不僅推動五金城不斷發(fā)展國五金博覽會共得到了100多億元的成交額，達成科技成果轉(zhuǎn)讓達到3000多項。來自全國各地五金產(chǎn)品及科技信息匯集，總共達成科技成果轉(zhuǎn)讓2130項。全國各地五金產(chǎn)品及科技信息匯集五金城，并在這里連接轉(zhuǎn)化，因此五金城不僅是全國五金產(chǎn)品的集散中心，還是五金產(chǎn)品的科技信息和技術(shù)轉(zhuǎn)讓中心。（3）文化與市場有機融合，營造出特色五金文化。幾年來，中國科技五金城大力宣傳和營造具有自身特色的五金文化，并取得了一定成效。在1998年，五金城管委會邀請專家、教授研究搜集整理石城山黃帝文化史料，發(fā)現(xiàn)五千年前中華民族始祖黃帝曾來永康城南石城山煉銅鑄鼎的記載和傳說，并開展一系列的五金黃帝文化研討，大家研討認為：黃帝是五金之祖，永康是五金之源。這一消息通過新華社等媒體傳播后，反響強烈。從而使永康五金城找到了祖，尋到了根，也把永康五金的歷史向前推進了幾千年，大大提高了五金之鄉(xiāng)的歷史品位。歷屆博覽會，不但邀請國家級演員演出，還創(chuàng)作和加工出了一批富有濃郁地方特色和五金韻味的文藝節(jié)目。由五金城策劃創(chuàng)作的歌曲《烈火煉五金》，已成為永康五金之精神風(fēng)貌的形象體現(xiàn)，廣為同時，五金城還投巨資建造五金廣場和屋頂花園，不斷完善市場文化設(shè)施建設(shè)。屋頂花園總面積一萬平方米?；▓@內(nèi)亭臺長廊、曲徑通幽，并植有近30種觀賞花卉，是一處獨特的空中文化景觀。此外，邀請省咨詢委形成《永康中國五金城發(fā)展規(guī)劃思路研究》、創(chuàng)辦中國科技五金城刊物、繪制《永康百工圖譜》等等，這些都為五金城注入了深厚的文化底蘊，極大地弘揚了五金文化，對擴大五金城的知名度和美譽度，打響中國五金城這一品牌發(fā)揮了積極的作緊隨著中國科技五金城知名度的不斷提高,五金產(chǎn)品交易的日益擴大,要求進入市場經(jīng)營的經(jīng)營戶紛至沓來，攤位店鋪出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，原有一期市場規(guī)模和容量已很難適應(yīng)其發(fā)展。繁榮是市場永恒的主題。超越自我，永不滿足，是中國科技五金城管理者的奮斗格言，根據(jù)永康市委、市府的意圖，結(jié)合五金城目前實際，五金城管理者開拓思路，跳出圈圈，明確提出實施二期工程開發(fā)思路，進行第二次創(chuàng)業(yè)，并全力打造中國五金之都·世界五金名城。根據(jù)規(guī)劃，工程總投資約為3.5億元，規(guī)劃用地498畝，總建筑面積約31萬平方米。將按星級市場標準建造機械設(shè)備、裝飾材料、生產(chǎn)資料、金屬材料交易區(qū)、他人倉儲區(qū)、停車場、金城賓館及有關(guān)職能配套服務(wù)機構(gòu)等。通過開發(fā)二期工程，最終把五金城建設(shè)成為融綜合購物、科技交流、信息服務(wù)、博覽展示為一體的商品交易中心、科技服務(wù)中心、信息交流中心和博覽中心，真正讓永康五金走向世界，讓世界五金匯集永康這一宏偉目標。（五）天津市五金市場調(diào)查1、天津濱江五金城建設(shè)項目已正式啟動據(jù)了解，濱江五金城建設(shè)項目由全國500強企業(yè)之一的濱江集團投資開發(fā)，這是和平區(qū)在海河兩岸綜合開發(fā)改造該區(qū)段建設(shè)過程中，借勢延伸開發(fā)的重點工程之一，同時也是該區(qū)在重點建設(shè)“和平廣場”項目基礎(chǔ)上將海河的優(yōu)勢和和平路的優(yōu)勢結(jié)合起來，全面優(yōu)化和提升中心商貿(mào)區(qū)檔次和水平的重要舉措之一。該區(qū)在具體實施中為了使項目運作落實速度快，基建工程質(zhì)量高，以一天也不耽誤的精神，加大工作力度，多方籌措資金，許多部門和人員都放棄了春節(jié)休息，繼續(xù)奮戰(zhàn)在工作該項目總投資額將達到3.5億元，將對東至新規(guī)劃的新華路中心線、西至榮業(yè)大街、南至新規(guī)劃的閘口街中心線、北至南馬路的30000平方米的危陋房屋進行拆遷改造，并在此合圍地區(qū)建設(shè)總建筑面積達到80000平方米的高檔五金商城。建成后的濱江五金城將囊括維修工具、水暖器件、小型金屬類器具、交通運輸配件、小型起重設(shè)備等各類五金商品?？胺Q天津市乃至全國高規(guī)格、現(xiàn)代化、商品齊全、設(shè)施完善、購物消費便利的高檔次五金商城。該區(qū)將通過濱江五金城建設(shè)項目借勢搞好海河沿線服務(wù)型經(jīng)濟帶，使現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟總量中的比例有較大提高，從而為把和平區(qū)建成天津市商貿(mào)金融中心區(qū)、新興第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、現(xiàn)代化都市風(fēng)貌形象區(qū)奠定基礎(chǔ)。2、天津市東麗區(qū)將建國際輕工商貿(mào)城隨著空港物流區(qū)的興建，東麗區(qū)已成為大型流通業(yè)的投資熱濟發(fā)展有限公司和溫州四家股東、大畢莊鎮(zhèn)政府投資興建的天津國際輕工商貿(mào)城項目近日動工興建，由此形成了“南貨北批，北鋪南營”的新商貿(mào)格局。國際輕工商貿(mào)城項目總投資11億元，占地1000畝，建筑面積66萬平方米，將采取展示交易、倉儲及綜合服務(wù)為一體的獨特經(jīng)營方式。建成后可入駐4800多家廠商，年交易能力達60億元，可為當(dāng)?shù)亟鉀Q13500個就業(yè)崗位。據(jù)悉，該項目將于2006年全部建設(shè)完成。3．天津南馬路五金城持續(xù)繁榮（1）基本概況南馬路五金城是由天津東方集團與天津凱立房地產(chǎn)有限公司、天津凱興房地產(chǎn)開發(fā)公司共同投資興建。始建于一九九八年，是延續(xù)了華北地區(qū)天津市南馬路五金交電一條街的歷史興建的一座大規(guī)模五金交電行業(yè)的批發(fā)零售市場。南馬路五金城地處天津市內(nèi)環(huán)線，南馬路、西馬路、黃河道交口處。交通便捷，有地鐵和十余條公共汽車路線通往商城，輻射全市及周邊地區(qū)。五金城分為北區(qū)與東區(qū)兩個區(qū)，兩區(qū)占地面積55000平主米，建筑面積40000平方米，經(jīng)營商鋪900余間，容納經(jīng)營戶1900多家。建筑形式以一層和二層獨體為主，其中二層獨體建筑比一層獨體建筑多，單元面積18-100平方米。（2）經(jīng)營狀況商城經(jīng)營采用“只租不售，統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的形式。五金城每年租金收入達4640萬元左右，其中北區(qū)2460萬元左右，東區(qū)2000萬元左右，年交易總額估計在20億—30億之間。（3）租售狀況商鋪租售率達95%以上。一層商鋪租金每月每平方110元左右，二層商鋪租金每月每平方90平左右，商鋪整體平均租價每月每平方100元左右。根據(jù)商城投資回期為十年與商鋪平均租價每月每平方為100元計算，則得出商城售價估計值為每平方1萬元。1、綜合所述南開區(qū)是天津市行政區(qū)之一，區(qū)域面積40.64平方公里，人口87萬，位于中心城區(qū)西南部，東起海河，與河北區(qū)相望；沿榮吉大街、興安路、南馬路至南門外大街、衛(wèi)津路和衛(wèi)青區(qū)相連；北抵老鐵橋大街、北馬路，沿西馬路至西關(guān)大街、墻子河、南運河，與紅橋區(qū)毗鄰，區(qū)位優(yōu)勢十分顯著。城市道路和市政設(shè)施配套完善，交通暢達便利，綠地蔥郁，地理位置和自然環(huán)境優(yōu)越，發(fā)展前景十分廣闊，是理想的投資、經(jīng)營、置業(yè)之區(qū)域。南開區(qū)是天津市的文化教育區(qū)。區(qū)內(nèi)駐有南開大學(xué)、天津大學(xué)等馳名海內(nèi)外的著名學(xué)府，以南開地域命名的南開中學(xué)不僅是全國著名學(xué)校之一,更是周恩來、溫家寶兩位中國政府總理南開區(qū)是天津的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)——天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)坐落在南開區(qū)。占地12.22平方公里的南開科技園是天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策區(qū)，進入南開科技園的企業(yè)可享受國家級高新區(qū)的優(yōu)惠政策。南開區(qū)是天津市重要的商貿(mào)區(qū)。傳統(tǒng)商業(yè)正興德、四遠香、祥德齋等老字號煥發(fā)著新的青春。西南角、東馬路形成新的繁華區(qū)。新世界新安購物廣場、好又多量販、家世界、家樂福等現(xiàn)代化商貿(mào)設(shè)施和連鎖超市帶動了新的消費。古文化街、服裝街、南馬路五金城、不銹鋼市場等已成為享譽全國的專業(yè)市場。2、城市建設(shè)1993年天津市委、市政府確定了用五年時間完成成片危陋房屋改造的宏偉目標，作為全市任務(wù)最重，成片危陋房屋最多的南開區(qū)，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全區(qū)上下共同努力，截至1998年，累計拆遷危陋房屋152.31萬平方米，還遷安置居民64475戶，超額完成了與市政府簽訂的目標。1999年至2002年又拆除危陋平房58.58萬平方米，受益居民18051戶。2003年3月，天津市委、市政府做出改造老城廂的重大決策，6月1日全面啟動老城廂改造，拆除舊住宅建筑面積73萬平方米，有28890戶受益。數(shù)十萬的市民告別了環(huán)境惡劣的危陋平房，走進寬敞明亮的住宅小區(qū)。全區(qū)供熱面積達到1403.66萬平方米，住宅熱化率達到86%。新建、拓寬、改造南馬路等30條道路。3、經(jīng)濟建設(shè)近年來南開區(qū)堅持把招商引資作為加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的生命線和推動力，積極優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，形成大招商、大環(huán)境、大服務(wù)格局，產(chǎn)業(yè)布局和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，區(qū)域經(jīng)濟保持持續(xù)、快速、健康發(fā)展。2002年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達到33.81億元，同比增長21.6％，年均速度為21.1以商貿(mào)流通業(yè)為主體的服務(wù)業(yè)增加值占經(jīng)濟總量的81％。社會消費品零售總額達到63.89億元，同比增長17.2％。實際利用外資額累計達6932萬美元，實際利用內(nèi)資額累計19.81億元。個體私營企業(yè)保持了較強的發(fā)展態(tài)勢，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全區(qū)經(jīng)濟總量的47.2％，已成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展三資企業(yè)的重要支撐。4、建設(shè)目標面對充滿機遇而又富有挑戰(zhàn)的21世紀，南開已經(jīng)確定了新的中長期發(fā)展目標：把南開區(qū)建成天津市重要的商貿(mào)中心，富有活力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有吸引力的文化旅游基地，成為天津市特色突出、實力雄厚的先進文明市區(qū)。到2010年南開區(qū)要建設(shè)形成以老城廂、古文化街海河樓商貿(mào)區(qū)為中心的民俗文化旅游建設(shè)形成西營門外地區(qū)的生產(chǎn)資料物流（市場群）、都市工業(yè)區(qū)；建設(shè)形成天塔、水上公園地區(qū)的都市旅游商業(yè)區(qū)；建設(shè)形成天津體育館、奧林匹克體育場地區(qū)的健身會展服務(wù)區(qū)。打造南馬路、黃河道標志路，長江道汽車貿(mào)易街，鞍山西道科貿(mào)街，形成“六區(qū)三帶”的多中心組團和點線結(jié)合的網(wǎng)絡(luò)式布局。1、總體經(jīng)濟技術(shù)指標本項目用地面積34公頃，地上建筑面積949300平方米，地下建筑面積295000平方米，容積率2.76，綠化率22%,覆蓋率43%，地面停車位300個，地下停車位2300個。2、基本概況本項目座落于天津市南開區(qū)，地塊現(xiàn)狀是工廠用房，地塊西南側(cè)是廷安路，東南側(cè)是密云一支路，東側(cè)是黃河道與密云路，西北側(cè)是南泥灣路。距地塊本西北側(cè)1公理處是城市主干道芥園西道，路地塊西南1公理處是陳塘莊鐵路支線。項目周邊的南泥灣路、密云一支路與延安路商鋪稀少，零星布有檔次底的摩托維修店、傳統(tǒng)的工業(yè)老區(qū)。3、主干道黃河道狀況黃河道是城市主干道，西接交通大道芥園路，東與海河相連。黃河道西端600米路段是項目周邊較為成功的馬路商業(yè)街。經(jīng)營業(yè)態(tài)以電纜、五金裝飾部為主，汽修、餐飲、小百貨為輔。其中電纜行業(yè)的占40左右，五金裝飾部占15左右，餐飲占15%左右，汽修占10%左右，其他占20%左右。商鋪經(jīng)營面積以25-40平方米為主，租金以1000-1500為主多，則商鋪整體平均租金為每月每平方40元左右。公共汽車：25路（密云路—天津站（一）項目優(yōu)勢1、經(jīng)濟優(yōu)勢隨著“三五八十”四大奮斗目標的推進，天津的經(jīng)濟發(fā)展步入了全國發(fā)展較快地區(qū)行列。與10年前相比，國內(nèi)生產(chǎn)總值由1992年的411.2億元增加到2022.6億元，年均增長12.2%。財政收入由63.05億元增加到375.8億元，年均增長19.5%。社會消費品零售總額由181.2億元增加到941.4億元，年均增長17.9%。2、京津互通優(yōu)勢2001年，國務(wù)院批準了“大北京規(guī)劃”，明確北京、天津在區(qū)域經(jīng)濟中各自的功能和定位，天津?qū)⒊浞职l(fā)揮其人力資源豐富、資本存量大、科技產(chǎn)品出口及在港口經(jīng)濟上的優(yōu)勢等良好條件，以開放的心態(tài)自覺融入大北京經(jīng)濟圈。3、時機優(yōu)勢2008年奧運會足球主會場設(shè)在天津，京津兩地的國際機場完成合并，京津空港實現(xiàn)直航，北京六環(huán)已經(jīng)臨近天津……越來越多的跡象將兩個超大城市聯(lián)系在一起。1997年底，中央在新形勢下又一次宣布了對天津城市的定位，即：“天津市是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心，要努力建設(shè)成為現(xiàn)代化港口城市和我國北方重要的經(jīng)濟中心”。這將為本項目提供了良好的契機。4、規(guī)模優(yōu)勢發(fā)展商世紀陽光集團創(chuàng)立于1975年，總資產(chǎn)20億元，是全國民營百強企業(yè)。本項目占地面積34公頃，建筑總面積110萬平方米，能容納4000余家商家，規(guī)模十分龐大，建立后將會成為全國最大的五金專業(yè)市場之一。5、充足的客戶資源優(yōu)勢本項目投資商之一的東方集團是南馬路五金城的主要投資商之一，在五金專業(yè)市場經(jīng)營方面有豐富的管理經(jīng)驗，市場經(jīng)營商對東方集團充滿了信任，隨著原市場的搬遷，這批客戶資源大部分都會跟隨東方集團過去。（二）項目市場機會1、2008奧運會給五金經(jīng)濟帶來質(zhì)的飛躍據(jù)統(tǒng)計，2008年北京奧運計劃啟動2900億元的投資，正在建設(shè)中的高速公路、地鐵、體育場館等城市建設(shè)，每投資100億元，就需要五金產(chǎn)品7億元，也就是說整個奧運會的投入資金就有203億元是用在對五金的需求上。而目前世界五金年貿(mào)易量6000億美元，中國只占1.23%。這是一個強大的需求空間，而目前北京、天津的五金市場遠遠難以滿足以后的市場需求。所以，奧運會建設(shè)及社會發(fā)展對五金業(yè)的需求必將導(dǎo)致北京、天津的五金業(yè)再一次變革，五金業(yè)面臨強大的發(fā)展空間是可以預(yù)見的。2、地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等其它行業(yè)的發(fā)展對五金的需求大增房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展將帶來對五金業(yè)需求的大增，而五金經(jīng)濟的發(fā)展也會拉動整體經(jīng)濟的發(fā)展。當(dāng)與之形成的產(chǎn)業(yè)循環(huán)鏈達到最優(yōu)時，就會形成一個良好的經(jīng)濟體系，而一個良好的經(jīng)濟體系是促進城市走國際化路線的基礎(chǔ)。經(jīng)市場調(diào)查小組對南馬路五金城原有經(jīng)營者進行了深度訪談，以此了解其對五金市場的看法及消費心態(tài)，更好為本項目的開發(fā)提供具有參考價值的市場依據(jù)。1、從商鋪層數(shù)分析:層數(shù)要求:一層;二層;三層;四層;五接受百分比:35%;40%;20%;5%;0%2、商鋪規(guī)格:30-50平米;50-70平米;分析：受傳統(tǒng)觀念及經(jīng)營規(guī)模的制約，人們易接受底層面積為40-80平米左右的商鋪。A、從投資能力分析，如果商鋪面積過大，總價也就越高，而經(jīng)營者承受能力有限，所以多數(shù)投資者只能在自己的經(jīng)濟范圍內(nèi)做相應(yīng)的投資。B、從經(jīng)營規(guī)模分析，多數(shù)經(jīng)營者為個體經(jīng)營，一般情況沒有太多的資金來經(jīng)營大型的商鋪，受傳統(tǒng)觀念的影響，也比較喜歡從小型經(jīng)營開始，因為可以降低風(fēng)險。3、對商鋪門前過道的要求過道規(guī)劃6-8米8-10米10-12米6米以下或12米以上接受百分比15%25%50%10%分析：經(jīng)營者過道8-10米的占有一半人數(shù)，他們認為過道適中最好，太窄了會大過擁擠，汽車難以通過去，會給運輸帶來一定困難。如果太過于寬敞，會讓人感到人流不足，商業(yè)氛圍較淡的印象。4、對進深、開間的要求進深規(guī)格5-7米7-9米9-11米11-13米13米以上接受百分比20%40%20%10%10%開間規(guī)格3-4米4-5米5-6米6-7米7米以上接受百分比20%20%40%10%10%分析：40%的經(jīng)營者認為開間為5-6米最好，認為門面寬對于做生意有很大好處，可使顧客產(chǎn)生商鋪較寬敞，規(guī)模較大的印象。5、對配套的要求配套要求停車場倉庫餐飯金融機構(gòu)商業(yè)街接受百分比90%90%100%100%100%6、對商鋪門前設(shè)廣告牌的看法廣告牌的看法設(shè)廣告牌無設(shè)廣告牌接受百分比20%80%分析：多數(shù)投資者反對商鋪前面設(shè)廣告牌。反對設(shè)廣告牌的經(jīng)營者認為商鋪門前設(shè)廣告牌影響了商鋪形象，占用了大量空間，擋住了客戶的視線，使人產(chǎn)生一種壓抑感，使經(jīng)營受7、付款方式的要求購買方式銀行按揭一次性付清帶租出售無所謂接受百分比70%20%10%分析：隨著社會的進步，人們的消費觀念發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，逐漸摒棄了以前保守的消費方式，追求一種用未來錢的消費方式。再就是，現(xiàn)在工薪一簇買房的也很多，這些人往往經(jīng)濟基礎(chǔ)較為弱，月供是他們最好的選擇。8、對購買動機的分析購買動機選擇購買自營選擇投資選擇租賃接受百分比40%10%50%9、對總面積的要求總面積要求50-80平米80-120平米120-160平米160-200平米200平以上接受百分比20%30%30%10%10%10、對商業(yè)總價的要求總價的要求30-50萬50-80萬80-120萬120-160萬160萬以上接受百分比20%40%20%10%10%11、主要信息來源渠道主要信息來源報紙電視口碑戶外廣播電臺百分比3020301010分析：40%受訪的人士認為樓盤的信息是通過口碑傳播的，分析其原因是因為每一個想購買房子的人都習(xí)慣性地向別人打聽那里的樓盤好，聽別人說某個樓盤好，他說會記住這個樓盤，從而使他產(chǎn)生了解樓盤的想法。30%受訪人士認為樓盤的信息是通過報紙廣告獲悉，分析其原因是因為許多有商業(yè)地產(chǎn)欲望的人，都首先想到在報紙上尋找地產(chǎn)的基本信息，他們先對眾多地產(chǎn)進行初步比較，然后有重點地進行選擇。12、影響購買的因素因素地理位置商業(yè)環(huán)境物業(yè)管理總價重要程度第一位第三位第四位第二位分析：他們在投資商業(yè)地產(chǎn)過程中,考慮的前幾位因素主要是:地理位置、總價格、商業(yè)環(huán)境、物業(yè)管理.其中,他們對地理位置和總體價格的關(guān)注程度明顯高于對其他因素的關(guān)注,主要涵蓋了項目周邊的自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、以及基礎(chǔ)設(shè)施等比較直觀的因素,同時也隱含了地產(chǎn)的單位價格和業(yè)主構(gòu)成等方面的因素。1、商業(yè)地產(chǎn)要考慮人口流動上海有一個關(guān)于“羊群商鋪”的說法，它是某種業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)不是單純的購物，我們應(yīng)拓展許多新的業(yè)態(tài)。廣州天河城自1996年12月正式開業(yè)，營業(yè)面積超過10萬平方米，總投資達到12億元，是廣州第一個、也是迄今為止經(jīng)營上獲得最大成功的一個現(xiàn)代大型綜合性購物中心。據(jù)了解，自2001年起，其商場出租每年回收的租金穩(wěn)定在2-3億元左右。一個營業(yè)面積10萬平方米的大型購物中心，每天至少需要20-30萬的消費人口支持，因此物業(yè)周邊是否有足夠的常住人口和流動人口，交通條件是否便利，客戶的消費能力和消費特點如何，這都是在當(dāng)初選址時要仔細考慮的，同時還要注意跟整個城市發(fā)展規(guī)劃的新走向結(jié)合起來。確保業(yè)權(quán)的統(tǒng)一，為整個物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營管理奠定了基礎(chǔ)。業(yè)權(quán)過于分散往往是商場經(jīng)營者的致命傷。2、商業(yè)地產(chǎn)交通是關(guān)鍵對于產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，我覺得應(yīng)根據(jù)所有經(jīng)營者的商業(yè)變化，聽取商鋪經(jīng)營者的意見，來把握方向。例如：成立一個業(yè)主委員會，總體控制局面。同時，作為開發(fā)商，定位首先要看商業(yè)分布是按照交通劃分的；在天津，地鐵1號線、3號線的交點在濱江道，交通控制人流動向，它的商業(yè)分布是輻射型的。3、商業(yè)地產(chǎn)要有明確定位商業(yè)地產(chǎn)的分塊銷售不是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高級形式，應(yīng)該分得更徹底。應(yīng)將商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)改為證券化處理，比較容易掌握。目前，商業(yè)地產(chǎn)仍處于原始狀態(tài)，從投資者的角度出發(fā)，無論是買家還是炒家，最根本的是要將產(chǎn)品和利益研究透。經(jīng)濟地理決定著商業(yè)地產(chǎn)的成與敗，不同的地理位置、商業(yè)業(yè)態(tài)分布，就有不同的經(jīng)營效果。事實上，各種商業(yè)形態(tài)都存在獨立、互補、代替和競爭，單獨的力量是不夠的，要有規(guī)模，要一起合作。但同時又存在互相排斥與兼容，作為經(jīng)營者，你要根據(jù)所處的地理位置選擇經(jīng)營項目，選擇商業(yè)形態(tài)。部分商場、超市營銷成功的案例，都是由于有明確的定位。4、商業(yè)地產(chǎn)不能盲從運作境等方面也不相同。一個城市的不同區(qū)域，商業(yè)文化、氣氛、發(fā)展水平也不同。商業(yè)地產(chǎn)原來的經(jīng)營方式是以出售為主，以融資的方式把貸款收回來，使產(chǎn)權(quán)的分布結(jié)構(gòu)呈分散化，根據(jù)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)越來越分散，從而發(fā)現(xiàn)各種產(chǎn)權(quán)形式都是從聚到散的。購買商鋪的回報無人保證，而購買小商鋪的人不具備戰(zhàn)略頭腦，對商業(yè)地產(chǎn)不熟悉，導(dǎo)致被套牢。對于這種情況，我們可以找專業(yè)的中介公司。投資者購買商鋪為了投資，后期經(jīng)營由開發(fā)商將專業(yè)的中介引進來，這樣開發(fā)商的功能就延伸了，經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)的組合也得到了延伸。商業(yè)地產(chǎn)沒有一成不變的，在不同的投資者手中，不同時期經(jīng)營回報都是不同的。但消費者的消費行為、時間、空間結(jié)構(gòu)有一定規(guī)律。在做項目的時候，開發(fā)商應(yīng)該對消費引力、商店距離、經(jīng)營成本、客流量、利息等好好算一算。5、商業(yè)地產(chǎn)招商很重要從宏觀、微觀兩個方面看天津經(jīng)濟發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)和住宅不是一個概念，開發(fā)商要有負責(zé)、誠信的態(tài)度，特別是要對天津負責(zé)，商鋪不只是簡單的銷售。找一個先進的管理團隊，招商是整體工作中的重中之重，有了好的品牌，用3-5年整合周邊地段的商業(yè)氣氛，養(yǎng)多租戶，培育忠實消費者。成功后，再炒地價。天津今后的15年是發(fā)展期，作為開發(fā)商，新的理念很重要。忙于在津“跑馬圈地”的外資超市也推動了本市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。據(jù)了解，今年也是外資零售企業(yè)在本市開店最多的一年。有資料顯示，世界500強陣營中零售軍團的前十位，基本都聚集到津，剔除正在申請的投資項目，已建成和在建的5000平方米以上大賣場已有21各居民區(qū)均成為其“涉獵”的目標。6、品牌塑造成為房地產(chǎn)業(yè)競爭的新靚點隨著可口可樂、麥當(dāng)勞、沃爾瑪?shù)仁澜缰髽I(yè)挾品牌雄風(fēng)進入天津，搶占天津市場；許多行業(yè)的有識之士紛紛舉起品牌大旗與之抗衡，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然也不會錯過自己在眾多產(chǎn)業(yè)中的龍頭老大的地位，不斷樹立自己的品牌大軍。房地產(chǎn)自進入真正意義上的市場化運作以來，也經(jīng)過幾起幾落的波折，先后經(jīng)歷地段、規(guī)劃、質(zhì)量、概念等幾個階段的炒作，如今隨著房地產(chǎn)市場的日益完善，企業(yè)實施品牌戰(zhàn)略是集行業(yè)發(fā)展、企業(yè)發(fā)展、市場發(fā)展三維于一體的需要。尤其是在我國加入WTO后，國外房地產(chǎn)業(yè)對國內(nèi)市場產(chǎn)生的巨大沖擊，信息化、規(guī)范化的市場令消費者日益成熟，進一步迫使企業(yè)實行品牌經(jīng)營，如今天津的房地產(chǎn)市場在發(fā)展品牌經(jīng)營的同時，更是進入了服務(wù)競爭的新階段。永康市五金科技工業(yè)園位于浙