房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)1

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識共四十五頁房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主(yèzhǔ)只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主(yèzhǔ)購房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)共四十五頁房地產(chǎn)的特性(tèxìng)

不可移動性；

獨(dú)一無二(dúyīwúèr)性；

壽命長久性；

數(shù)量有限性；

用途多樣性；

相互影響性；

易受限制性；

價值高大性；

難以變現(xiàn)性；

保值增值性。共四十五頁房地產(chǎn)的類型(lèixíng)

按程度劃分：

生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地(huāngdì)、農(nóng)地；

毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年；現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的）共四十五頁按建筑物的使用(shǐyòng)性質(zhì)分類：

居住建筑

公共建筑

工業(yè)建筑

農(nóng)業(yè)建筑

居住建筑和公共建筑通常又被稱為(chēnɡwéi)民用建筑

共四十五頁按建筑結(jié)構(gòu)(jiégòu)的主要建材分類：

鋼結(jié)構(gòu)

鋼筋(gāngjīn)混凝土結(jié)構(gòu)

磚混結(jié)構(gòu)

磚木結(jié)構(gòu)

簡易結(jié)構(gòu)

共四十五頁按建筑(jiànzhù)結(jié)構(gòu)的主要形式分類：

墻體結(jié)構(gòu)

框架結(jié)構(gòu)

深梁結(jié)構(gòu)

筒體結(jié)構(gòu)

拱結(jié)構(gòu)

網(wǎng)架結(jié)構(gòu)

空間薄壁（包括(bāokuò)折板結(jié)構(gòu)）

鋼索結(jié)構(gòu)

艙體結(jié)構(gòu)。共四十五頁按建筑物的施工(shīgōng)方法分類：施工方法(fāngfǎ)是指建造建筑物時所采用的方法：

現(xiàn)澆，現(xiàn)砌式建筑

預(yù)制、裝配式建筑

部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分配式建筑

共四十五頁按建筑物的耐火等級分類(fēnlèi)：建筑物的耐火等級是由組成建筑物的構(gòu)件(gòujiàn)的燃燒性能和耐火極限決定的。根據(jù)材料的燃燒性能，將材料分為非燃燒材料和燃燒材料。用這些材料制成的建筑構(gòu)件分別被稱為非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。共四十五頁按建筑物的耐久(nàijiǔ)等級分類建筑耐久(nàijiǔ)等級是根據(jù)建筑耐久(nàijiǔ)年限來劃分的。共四十五頁按房屋(fángwū)的完損等級分類：根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的完好、損壞程度來劃分：

完好房屋

基本完好房屋

一般損壞房屋

嚴(yán)重(yánzhòng)損壞房屋

危險房屋共四十五頁房屋新舊程度(chéngdù)（成新率）的判定標(biāo)準(zhǔn)是：

完好(wánhǎo)房屋：十、九、八成

基本完好房屋：七、六成

一般損壞房屋：五、四成

嚴(yán)重?fù)p壞房屋及危險房屋：三成以下共四十五頁按層數(shù)和高度(gāodù)的分類：

低層建筑（1～3層）

多層建筑（4～6層）

高層建筑（總高度超過24M，但不包括總高度超過24M的單層建筑）

超高層建筑（總高度超過100M）此外，房地產(chǎn)類型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營使用方式等形式(xíngshì)劃分。共四十五頁高層建筑的國際(guójì)分類：

低高層建筑(ɡāocénɡjiànzhù)：層數(shù)為9～16層，建筑總高度25～50M

中高層建筑：層數(shù)為17～25層，建筑總高度50～75M

高層建筑：層數(shù)為26～40層，建筑總高度75～100M

超高層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100M以上

共四十五頁城市(chéngshì)土地所有權(quán)又稱土地產(chǎn)權(quán)，是物權(quán)的一種。主體是土地所有者，客體是土地，是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有(xiǎngyǒu)對土地占有、使用、收益、處分的權(quán)利。我國實行的是城市土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有的土地制度共四十五頁土地(tǔdì)所有權(quán)的權(quán)能

土地占有權(quán)：是指依法對土地實行掌握和控制的權(quán)利。

土地使用權(quán)：是指依法對土地進(jìn)行實際使用的權(quán)利。

土地收益權(quán)：是指依法收取土地所產(chǎn)生的自然或法定的利息和利益的權(quán)利，包括收獲(shōuhuò)土地上生長的農(nóng)作物，收取出租土地的地租等。

土地處分權(quán)：是指依法處置土地的權(quán)利，包括出租、出賣、贈送、遺贈、抵押等。

共四十五頁土地(tǔdì)使用權(quán)

是指土地使用者根據(jù)國家法律(fǎlǜ)和與土地有人簽訂的合同的有關(guān)規(guī)定，對國家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利

共四十五頁土地(tǔdì)使用權(quán)的取得

劃撥土地使用權(quán)：只限于本單位使用，不得以任何形式私自轉(zhuǎn)讓，更不得進(jìn)行土地使用權(quán)的經(jīng)營行為，如土地出租(chūzū)等。

土地使用權(quán)出讓：可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。

土地使用權(quán)出讓：必須遵守原出讓合同有關(guān)規(guī)定使用土地，不得隨意改變用途，其使用年限為出讓年限減去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。共四十五頁土地使用權(quán)出讓(chūràng)的方式

協(xié)議出讓：是指土地的出讓方和受讓方通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)的方式。一般多用于工業(yè)以及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)而給予優(yōu)惠政策的項目。

招標(biāo)出讓：是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人，以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地的使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。適用于開發(fā)性用地或者有較高技術(shù)性要求的建設(shè)用地。

拍賣出讓：又稱競投，是指土地所有者的代表在指定的時間、地點(diǎn)(dìdiǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按照“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。共四十五頁土地使用權(quán)出讓(chūràng)的年限根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限，按土地的用途分別為：

居住用地：70年

工業(yè)用地：50年

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年

商業(yè)、旅游、娛樂(yúlè)用地：40年

綜合或其他用地：50年共四十五頁土地(tǔdì)使用權(quán)年限屆滿土地使用權(quán)年限屆滿時，除非出讓(chūràng)合同中另有規(guī)定或城市規(guī)劃部門另有規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人可以申請續(xù)期使用，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。共四十五頁房地產(chǎn)開發(fā)(kāifā)經(jīng)營中的專業(yè)用語

共四十五頁“三通一平”即路通、水通、電通場地(chǎngdì)平整。共四十五頁“七通一平”即道路通、水上通、排污(páiwū)通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通土地平整

共四十五頁容積率指項目、規(guī)劃建設(shè)(jiànshè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比全部建筑面積

容積率用地面積共四十五頁綠化率指規(guī)劃(guīhuà)建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比

所有綠地面積綠化率（%）用地面積共四十五頁建筑(jiànzhù)密度即建筑覆蓋率，指項目(xiàngmù)、用地范圍所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比基底面積

覆蓋率（%）用地面積共四十五頁樓宇面積(miànjī)：

建筑面積：實用面積+部分公用(gōngyòng)面積

實用面積：是從外墻計算的，若連著其它單位，則從中間計算

公用面積：走廊、樓梯間等共四十五頁實用(shíyòng)率

實用(shíyòng)面積實用率(%)建筑面積共四十五頁平方米與平方尺的換算(huànsuàn)

國內(nèi)：平方米

香港：平方尺1平方米=10.765平方尺

共四十五頁房地產(chǎn)市場(shìchǎng)指所交易的商品是房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權(quán)益）的市場，是存在于賣者和買者之間的有關(guān)房地產(chǎn)的交易網(wǎng)絡(luò)，交易包括買賣、租賃、抵押、互換等組成(zǔchénɡ)一個簡單范疇的房地產(chǎn)市場共四十五頁房地產(chǎn)市場(shìchǎng)必須具備的要素：

賣方

買方(mǎifānɡ)

用于交易的房地產(chǎn)共四十五頁房地產(chǎn)市場(shìchǎng)分類：

一級市場：是土地市場，是土地供應(yīng)市場（房地產(chǎn)增量市場）；

二級市場：是指開發(fā)商把開發(fā)的房地產(chǎn)投入市場進(jìn)行現(xiàn)樓交易或預(yù)售，實質(zhì)上是房地產(chǎn)的開發(fā)與市場銷售的結(jié)合(房地產(chǎn)存量市場)

三級市場：是業(yè)主之間房地產(chǎn)權(quán)自由(zìyóu)轉(zhuǎn)讓的市場。共四十五頁房地產(chǎn)交易(jiāoyì)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)抵押(dǐyā)

房屋租賃共四十五頁房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)

指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物，附著物所有權(quán)的自然人，法人和其它組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人(tārén)的法律行為。

共四十五頁房屋(fángwū)租賃指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租賃關(guān)系終止(zhōngzhǐ)后將房屋返還給出租人的行為共四十五頁商品房銷售(xiāoshòu)分為(fēnwéi)預(yù)售和現(xiàn)售共四十五頁預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋尚未建成時，向房地產(chǎn)管理部門申請(shēnqǐng)取得預(yù)售許可證以后，即刊登廣告，按圖紙出售的銷售方式共四十五頁預(yù)售商品房必須具備(jùbèi)的條件共四十五頁（原規(guī)定(guīdìng)）

已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得(qǔdé)土地使用權(quán)證書；

持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證

共四十五頁（新規(guī)定(guīdìng)）

土地使用權(quán)已依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；

取得《建筑(jiànzhù)許可證》和《開工許可證》；

除付清地價款外，七層以下（含七層）工程主體封頂，七層以上工程投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程款預(yù)標(biāo)投資總額的2/5并經(jīng)注冊會計師驗資；

房地產(chǎn)發(fā)展商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

領(lǐng)取了《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。

共四十五頁現(xiàn)售指商品房商品房已經(jīng)建成并按國家標(biāo)準(zhǔn)驗收合格，按照銷售合同(hétong)交付房款后，即可投入使用的銷售方式

共四十五頁房地產(chǎn)證

軟皮紅《房地產(chǎn)證》

軟皮綠《房地產(chǎn)證》

硬皮紅色綢面《房地產(chǎn)證》前兩種是新證（自1995年1月1日起開始頒發(fā)），后一種（硬皮紅色綢面）仍然有效，可繼續(xù)使用，在產(chǎn)權(quán)(chǎnquán)變動時換發(fā)新證。其它版本的《房地產(chǎn)證》須換領(lǐng)新證后方可有效使用

共四十五頁房地產(chǎn)證的內(nèi)容(nèiróng)主要記載業(yè)主所購房地產(chǎn)的房產(chǎn)與土地的有關(guān)內(nèi)容。如權(quán)利人名稱、身份證號；土地的權(quán)屬來源、宗地號、土地等級、用途、使用(shǐyòn