《物業(yè)管理實(shí)務(wù)電子教案》

物業(yè)管理實(shí)務(wù)電子教案

第一章物業(yè)管理概述

1.教學(xué)目標(biāo)

熟練掌握物業(yè)管理的基本內(nèi)容及物業(yè)管理的基本原則；熟悉物業(yè)從業(yè)人員的必備素質(zhì)及品德修養(yǎng)：

了解物業(yè)及物業(yè)管理的基本特征。

2.教學(xué)重點(diǎn)與難點(diǎn)：物業(yè)管理的基本內(nèi)容與原則

3.教學(xué)手段方法：案例分析。

第一節(jié)物業(yè)與物業(yè)管理

一、物業(yè)

(-)物業(yè)的概念

物業(yè)與物業(yè)管理都是隨著中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革從境外引進(jìn)的新名詞。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60

年代的英國(guó)。1981年3月10日我國(guó)第一家物業(yè)公司深圳物業(yè)公司成立。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是

我國(guó)房地產(chǎn)改革的必然結(jié)果，也是國(guó)人生活水平顯著提高的重要標(biāo)志.

物業(yè)通常是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成

的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。

根據(jù)用途物業(yè)可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其他物業(yè)等多種類型。

現(xiàn)實(shí)中所稱的物業(yè)是物業(yè)的一種狹義范疇，是指已建成并交付使用的住宅、工廠、辦公與商業(yè)用房等

建筑物及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。一個(gè)完整的物業(yè)應(yīng)包括以下幾個(gè)部分:建筑物、設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)

地。物業(yè)可大可小既可以是群體建筑物也可以是單體建筑物。

(~)物業(yè)特征：固定性；耐久性；多樣性；高值性；權(quán)益性。

二、物業(yè)管理

(-)物業(yè)管理的含義：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同

約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的

活動(dòng)。

(-)物業(yè)管理的特性：社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化

(三)物業(yè)管理的類型：

1.按照物業(yè)管理公司提供服務(wù)內(nèi)容分：提供咨詢服務(wù)、提供具體的實(shí)質(zhì)性管理服務(wù)

2.按組織方式分：自行物業(yè)管理模式；委托物業(yè)管理模式

(三)物業(yè)管理宗旨與原則

一匕

7KB：

1.營(yíng)造良好的“安居樂(lè)業(yè)”的環(huán)境；

2.物業(yè)的保值和增值

原則：

1.業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則

2.屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合的原則

3.統(tǒng)一管理綜合服務(wù)的原則

4.社會(huì)化與平等競(jìng)爭(zhēng)的原則

5.企業(yè)化與全過(guò)程效益的原則

第二節(jié)物業(yè)管理實(shí)務(wù)的基本內(nèi)容和要求

一、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的含義

是指物業(yè)管理的實(shí)際工作，包括物業(yè)管理的工作內(nèi)容、工作程序、工作方法和要求。強(qiáng)調(diào)是如何具體

的做好物業(yè)管理的每一項(xiàng)日常工作。

二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容

（一）基本管理與服務(wù)

房屋管理；設(shè)備、設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；治安管理；消防管理；車倆道路管理

（二）綜合經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)

衣著方面服務(wù)；飲食方面；居住方面；旅行方面；娛樂(lè)康體方面；購(gòu)物方面；網(wǎng)絡(luò)社區(qū)方面；其他

（三）社區(qū)管理與服務(wù)

主要協(xié)助街道辦事處居委會(huì)進(jìn)行精神文明建設(shè)等管理活動(dòng)

三、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的基本環(huán)節(jié)（策劃階段；前期準(zhǔn)備階段；啟動(dòng)階段；日常運(yùn)作階段;）

物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜的、完整的系統(tǒng)工程。物業(yè)管理的運(yùn)作，既是管理

思想的體現(xiàn)，又是管理理論的實(shí)踐，是全部物業(yè)管理活動(dòng)的總和。為保證物業(yè)管理活動(dòng)有條不紊地順利啟

動(dòng)和正常進(jìn)行，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到管理工作的全面運(yùn)作，有若干環(huán)節(jié)不容忽視。

（一）物業(yè)管理的策劃階段

包括物業(yè)管理的早期介入、制定物業(yè)管理方案、選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)三個(gè)基本環(huán)節(jié)。

早期介入

所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè),

從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物

業(yè)管理。

早期介入并非整個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的介入，而只要物業(yè)管理企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人和主要技術(shù)人員參與即

可，或者邀請(qǐng)社會(huì)上物'也管理專家參加，傾聽(tīng)他們的意見(jiàn)。

早期介入可以發(fā)揮如下作用：

1.完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用功能

即在物業(yè)布局、配套，建筑造型，房型設(shè)計(jì)，電力負(fù)荷設(shè)計(jì)，垃圾站點(diǎn)布設(shè)，建材選用，供電供水、

污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設(shè)、空調(diào)排煙孔位預(yù)留等方面根據(jù)經(jīng)驗(yàn)提出建設(shè)性意見(jiàn)。充分考慮

住戶生活的安全、舒適與便利。

2.更好地監(jiān)理施工質(zhì)量

消除施工質(zhì)量的隱患，保證后期用戶的可靠使用，物業(yè)管理的方便。

3.為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)

由于對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌利于縮短驗(yàn)收時(shí)間、提高驗(yàn)

收質(zhì)量，便于對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的交接處理。

4.便于日后對(duì)物業(yè)的管理

方便日后維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定；方便日后檢修，縮短檢修時(shí)間；易保證維修質(zhì)量；方便后期改建改造。

物業(yè)管理早期介入的主要工作及充當(dāng)?shù)慕巧?/p>

1.立項(xiàng)決策階段（充當(dāng)顧問(wèn)）

在項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、

標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤(rùn)測(cè)算等方面提供參考建議，減少?zèng)Q策盲目性和主觀隨意性。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（充當(dāng)顧問(wèn)）

物業(yè)管理企業(yè)（人員）此方面長(zhǎng)處：

A、細(xì)節(jié)問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力；

B、改進(jìn)意見(jiàn)或建議更易貼近業(yè)主們的實(shí)際需求；

C、更能直接地把以往物業(yè)開(kāi)發(fā)“先天不足”所造成的后果反映出來(lái)，以防患于未然。側(cè)重從以下方

面提出看法和建議：

養(yǎng)護(hù)、維修方面

建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用。

日常管理方面

中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理用房、大門(mén)、總臺(tái)等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)；

人流通道、車輛進(jìn)HI和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙匕的具體落實(shí)；

垃圾容器及堆放、清運(yùn)點(diǎn)的設(shè)置，外立面附屬物預(yù)留位置及孔洞大小等。

日后管理服務(wù)方面

從物業(yè)現(xiàn)有總量，使用人口數(shù)量、發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)需求等出發(fā)，考慮各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活、教育、娛

樂(lè)設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對(duì)象來(lái)決定這些設(shè)施配備。

物業(yè)自身方面

綜合考慮物業(yè)總體布局、空地、綠化開(kāi)發(fā)與利用、公共活動(dòng)場(chǎng)所與道路循環(huán)系統(tǒng)、房型功能構(gòu)想與匹

配比例、內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等以提升物業(yè)內(nèi)在價(jià)值和環(huán)境效果。

3.施工安裝階段（扮演監(jiān)理）

監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺(jué)的施工

質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見(jiàn)，督促落實(shí)。

4.接管準(zhǔn)備階段（開(kāi)始管家）

步驟?：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項(xiàng)

主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限；保修責(zé)任的委托與實(shí)施；遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代

為辦理事項(xiàng)；管理服務(wù)費(fèi)構(gòu)成及籌集；管理用房、經(jīng)營(yíng)用房的提供使用及收益分配；物業(yè)及相關(guān)資料的驗(yàn)

收接管。

步驟二：制定接管方案：對(duì)人力、物力等自身?xiàng)l件和接盤(pán)運(yùn)作、盈虧風(fēng)險(xiǎn)作出科學(xué)測(cè)算，據(jù)此制定接

管方案，以此與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步協(xié)商或競(jìng)標(biāo)。

步驟三：簽約，實(shí)施驗(yàn)收接管。依照國(guó)家建設(shè)部制訂的《中華人民共和國(guó)標(biāo)準(zhǔn)一房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、

《城布住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》接管，同時(shí)做好檔案資料的移交工作。必不可少的檔案資料有：

規(guī)劃圖、竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房屋清單，單體建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備竣工圖及合格證或保修書(shū)，公

用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)地清單，有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料。

步驟四：制定系列管理制度。根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責(zé)，制定一系列管理制度，以建

立正常的管理秩序。

步驟五：組成該物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)構(gòu)。為了迎接即將到來(lái)的業(yè)主入伙，著手組成該物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)

構(gòu)，配備管理人員。

步驟六：建立與社會(huì)協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

步驟七：參與物業(yè)“開(kāi)盤(pán)”。物業(yè)“開(kāi)盤(pán)”之日就是前期物業(yè)管理開(kāi)始之日，物業(yè)管理企業(yè)可以和開(kāi)

發(fā)商?起參與做好樓盤(pán)營(yíng)銷。

制定物業(yè)管理方案

1.確定管理檔次。根據(jù)物業(yè)類型、功能、規(guī)劃物業(yè)消費(fèi)水平，確定物業(yè)管理的檔次。

2.確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。不同類型、功能和檔次的物業(yè)，需要提供的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)質(zhì)量是有較大

差別的。

3.財(cái)務(wù)收支預(yù)算。即進(jìn)行年度物業(yè)管理費(fèi)用收支總額的預(yù)算，并進(jìn)而確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)管理方案的核心是由物業(yè)管理的檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)

在物業(yè)管理方案制定并經(jīng)審批之后，即應(yīng)根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)的選聘

或組建工作。

上述三個(gè)環(huán)節(jié)均山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)確定之后，以下各環(huán)節(jié)則山物業(yè)管理企業(yè)來(lái)

進(jìn)行。

（二）物業(yè)管理企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段

包括物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬訂人員編制；物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)；規(guī)章制度的制定；

物業(yè)租售的介入四個(gè)基本環(huán)節(jié)。

內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員的編制：

企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)與崗位要依據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模和特點(diǎn)靈活設(shè)置，既要分工明確，又要注意各部門(mén)間的銜

接配合在物業(yè)正式接管前，只要組織成立管理層，臨近物業(yè)正式接管時(shí)則要考慮安排作業(yè)層人員到位。

物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)：

物業(yè)管理是一項(xiàng)平凡、瑣碎而又非常辛苦的工作，從事物業(yè)管理的人員不僅要敬業(yè)，還要達(dá)到上崗資

格。培訓(xùn)內(nèi)容包括專業(yè)管理概念、緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，對(duì)特殊工種（電梯、鍋爐、

配電等）還應(yīng)持證上崗。

規(guī)章制度的制定：

如業(yè)主公約、工作崗位職責(zé)、交接班制度、員工管理辦法等。

物業(yè)租售的代理

特別是實(shí)施物業(yè)管理后剩余物業(yè)的銷售與租賃。

（三）物業(yè)管理的啟動(dòng)階段

該階段以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo)志，從物業(yè)的接管驗(yàn)收到業(yè)主委員會(huì)的正式成立，包括物業(yè)的接管驗(yàn)收、

用戶入住、產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立、首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)及業(yè)主委員會(huì)的正式成立4個(gè)基本環(huán)節(jié)。

物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備及啟動(dòng)階段統(tǒng)稱為前期物業(yè)管理階段。市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)中有一句名言：“滿意的顧客

是公司最好的廣告”。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，在前期物業(yè)管理中能否形成良好的管理秩序，能否在開(kāi)發(fā)

商和業(yè)主中間產(chǎn)生較高的滿意度，對(duì)于樹(shù)立良好的企業(yè)形象以及促成與成立后的業(yè)主委員會(huì)之間長(zhǎng)期穩(wěn)定

的合同關(guān)系都是非常重要的。這是每?個(gè)物業(yè)管理企業(yè)不斷擴(kuò)大其目標(biāo)市場(chǎng)范圍，贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的有效途

徑。

前期物業(yè)管理的涵義

前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理的必要性：

1.民事法律關(guān)系主體資格的需要

2.物業(yè)管理不可間斷性的需要

前期物業(yè)管理的責(zé)任人是該物業(yè)的開(kāi)發(fā)商。

前期物業(yè)管理合同的有效期一般與政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)物業(yè)的保修期限相一致。

前期物業(yè)管理合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時(shí)終止。

前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容：

L管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn)：

機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積、管理深度、管理方式等確定；人員的配備除考慮管理人員

的選派外，還要考慮操作層（維修養(yǎng)護(hù)、保安、清潔、綠化等人員）的招聘。

依據(jù)職責(zé)分別進(jìn)行培訓(xùn)。

2.規(guī)章制度的制定

必要的規(guī)章制度：管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍；各類人員的崗位責(zé)任制；物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定；用戶（住

戶）手冊(cè)等。

3.物業(yè)的驗(yàn)收與接管

物業(yè)的驗(yàn)收是依照國(guó)家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)己建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)，

它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

物業(yè)接管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企'也向接受委托的物業(yè)管理公司移交物業(yè)的過(guò)程，移交應(yīng)辦理書(shū)面移交手續(xù)。

開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)。

在物業(yè)保修其間，接受委托的物業(yè)管理公司還應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目、

內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任與方式。

4.進(jìn)戶管理

進(jìn)戶是指業(yè)主、使用人正式進(jìn)住使用物業(yè)，俗稱“入伙

商品房購(gòu)房'業(yè)主或承租使用人的進(jìn)戶程序一般為：

A.發(fā)入伙通知書(shū)

在物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出入住書(shū)面通知書(shū)。

B帶業(yè)主或使用人實(shí)地驗(yàn)收物業(yè)。

著重勘驗(yàn)（1）房建質(zhì)量（2）設(shè)備質(zhì)量，運(yùn)轉(zhuǎn)情況（3）房型、裝修、設(shè)施配備等是否與合同相符

（4）外部環(huán)境狀況及影響

C.約定代為裝修、添置或更換自用設(shè)備或設(shè)施等事宜即各種代辦事宜

D.簽訂《物業(yè)使用公約》

主要內(nèi)容包括：在分清自用與公用部位、設(shè)備、設(shè)施的前提下確定雙方享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)，物

業(yè)正常使用的行為規(guī)范及相應(yīng)的違約責(zé)任。

E.要求業(yè)主或使用人如實(shí)填寫(xiě)登記卡

內(nèi)容包括：業(yè)主或使用人的名稱、通訊聯(lián)絡(luò)方式、所占用物業(yè)的編號(hào)、設(shè)備、設(shè)施及泊車位分配等內(nèi)

容。屬于非居住性質(zhì)的物業(yè)還需登記營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)范圍、職工人數(shù)、出行、用餐等相關(guān)情況，便于物業(yè)

管理與服務(wù)。

F.向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊(cè)》

使他們了解物業(yè)概況，各項(xiàng)管理制度，如車輛停放管理，裝修搬遷管理，物業(yè)保修的責(zé)任范圍、標(biāo)準(zhǔn)、

期限等等方面的規(guī)定，以及樓層權(quán)力歸屬、公用設(shè)施設(shè)備的合理使用等，以便正確把握自己的行為。

G.籌集維修基金，預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)或租金

物業(yè)管理公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定或雙方約定向業(yè)主或使用人籌集維修基金，預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)或租金。

H.向業(yè)主或使用人提供辦事指引

即向業(yè)主、使用人全面介紹物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)相關(guān)部門(mén)的辦事指南，使他們能及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。

I.業(yè)主、使用人簽約領(lǐng)匙，完成進(jìn)戶程序

5.產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立

產(chǎn)權(quán)備案和權(quán)屬登記是不同性質(zhì)的工作，權(quán)屬登記是政府行政部門(mén)的行業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)備案是物業(yè)管理

中十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

6.首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的正式成立

至此，物業(yè)管理工作就從全面啟動(dòng)轉(zhuǎn)向II常運(yùn)作。

（四）物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段

物業(yè)管理的日常運(yùn)作是物業(yè)管理最主要的工作內(nèi)容，包括日常的綜合服務(wù)與管理；系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個(gè)基

本環(huán)節(jié)。

綜上所述，物業(yè)管理的過(guò)程可以概括為：

1.簽訂物業(yè)服務(wù)合同

2.驗(yàn)收接管物業(yè)

3.履行服務(wù)合同

4.終止合同，做好交接

四、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的性質(zhì)和特點(diǎn)

1.實(shí)踐性、事務(wù)性強(qiáng)

2.與群眾生活相關(guān)性強(qiáng)

3.時(shí)效性強(qiáng)

4.系統(tǒng)性、綜合性強(qiáng)

5.遞增性強(qiáng)

五、我國(guó)物業(yè)管理實(shí)操的發(fā)展趨勢(shì)

1、管理服務(wù)日趨主動(dòng)

2、運(yùn)作II趨規(guī)范化

3、管理日趨社會(huì)化

4、經(jīng)營(yíng)日趨規(guī)模化、品牌化

5、管理人員知識(shí)化、管理手段科技化

六、作業(yè)：

課后復(fù)習(xí)題P10頁(yè)

第二章物業(yè)管理的招投標(biāo)

第一節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)概述

一、物業(yè)管理招投標(biāo)的概念

1）物業(yè)管理的招標(biāo)

所謂物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)，在為物業(yè)選擇管理者是，

通過(guò)制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開(kāi)，由各家物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最好的

企業(yè)，并與之訂立物業(yè)管理合同的過(guò)程。

2）物業(yè)管理的投標(biāo)

所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)文件中要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)公布的招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理

服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律，法規(guī)與本企業(yè)管理?xiàng)l件和水平，編制招標(biāo)文件，積極參與投標(biāo)活動(dòng)

的整個(gè)過(guò)程。

二、物業(yè)管理招投標(biāo)的意義

1.有助于業(yè)主提高自治自律能力

2.有助于提高物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)管理水平

3.有助于建設(shè)優(yōu)秀的物業(yè)區(qū)域

三、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則

物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)行為是一種通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇，根據(jù)《招標(biāo)法》的法律規(guī)定，招標(biāo)

投標(biāo)活動(dòng)中必須遵循“公開(kāi)，公平，公正和合理”原則。

1）公開(kāi)原則

所謂公開(kāi)原則，就是說(shuō)如果物業(yè)管理定為公開(kāi)招標(biāo)投標(biāo)按公開(kāi)原則，必須召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，在報(bào)刊，

電臺(tái)，電視上公開(kāi)登出招標(biāo)公告，把所需要達(dá)到的服務(wù)要求和條件公開(kāi)告訴一切想投標(biāo)的物管企業(yè)。

2）公平原則

所謂公正原則，就是指在招標(biāo)文件中向所在物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須是一致的，也就是說(shuō)所

有參加投標(biāo)者必須在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。

3）公正原則

所謂公正原則，就是在評(píng)訂協(xié)議書(shū)時(shí)要準(zhǔn)確，在評(píng)標(biāo)整個(gè)過(guò)程中要體現(xiàn)公正性，而不能產(chǎn)生厚此薄彼

的情況。

4）合理性

所謂合理性原則是指最后定標(biāo)選擇投標(biāo)單位，確定服務(wù)項(xiàng)目，收費(fèi)價(jià)格時(shí)，必須合理準(zhǔn)確，不能脫離

實(shí)際市場(chǎng)情況，提出不切實(shí)際公里服務(wù)要求

四、物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)外條件

1、物業(yè)管理招標(biāo)方的成熟

2、物業(yè)管理投標(biāo)方的成熟

3、規(guī)則完善

4、市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)

第二節(jié)物業(yè)管理的招標(biāo)方式和程序

一、物業(yè)管理的招標(biāo)主要方式：

1）物業(yè)管理招標(biāo)類型：

單純物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)

物業(yè)管理服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)總招標(biāo)

專項(xiàng)服務(wù)招標(biāo)（如清掃保潔）

2）物業(yè)管理招標(biāo)方式

公開(kāi)招標(biāo)——無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性公開(kāi)招標(biāo)

邀請(qǐng)招標(biāo)——有限競(jìng)爭(zhēng)選擇招標(biāo)

協(xié)商招標(biāo)——議標(biāo)

二、物業(yè)管理招投標(biāo)程序

1.物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的寫(xiě)作要求

物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)是物業(yè)管理企業(yè)為了取得目標(biāo)物業(yè)的管理權(quán)，就目標(biāo)物業(yè)管理事項(xiàng)，起草并提交給

開(kāi)發(fā)商（業(yè)主委員會(huì)）成立的招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行競(jìng)投，為了是投標(biāo)成功，在編寫(xiě)投標(biāo)書(shū)時(shí)應(yīng)滿足以下

要求：

1）針對(duì)性強(qiáng)

物業(yè)管理企業(yè)起草物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)時(shí)，先要深入實(shí)地考察目標(biāo)午夜?fàn)顩r；掌握其現(xiàn)狀，熟悉起周圍環(huán)

境，認(rèn)真分析起優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，找出起管運(yùn)作中純?cè)诘谋锥恕２M定好管理方案，這樣才能保證投標(biāo)書(shū)有的

放矢，針對(duì)性強(qiáng)。

2）操作性強(qiáng)

物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)就是對(duì)目標(biāo)物業(yè)未來(lái)管理的方案，因此它要求物業(yè)管理企業(yè)必須緊扣住目標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)

實(shí)狀況提出切實(shí)可行的管理方法和措施（制度制定，管理費(fèi)收支平衡）具有可操作性。

3）體現(xiàn)自身優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)專業(yè)水平

物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)書(shū)既是闡述本企業(yè)對(duì)目標(biāo)物業(yè)管理運(yùn)作的專業(yè)意見(jiàn)文件，同時(shí)又是物業(yè)管理企業(yè)展現(xiàn)

自身優(yōu)勢(shì)，向評(píng)標(biāo)小組推薦自己的良機(jī)。

2.物業(yè)管理標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)內(nèi)容

投標(biāo)書(shū)內(nèi)容必須嚴(yán)格按照招標(biāo)單位發(fā)出的《編制標(biāo)書(shū)的項(xiàng)目和要求》編寫(xiě)，通常包括以下幾個(gè)主要部

分：

1）采取管理方式

A）管理架構(gòu)圖

B）機(jī)構(gòu)設(shè)置圖

2）管理運(yùn)作機(jī)制

3）管理人員配備：

A.管理處主任，年齡，學(xué)歷，專業(yè)，工作經(jīng)歷，個(gè)人專長(zhǎng)

B.房管維修部，年齡，學(xué)歷，專業(yè)，工作經(jīng)歷，個(gè)人專長(zhǎng)

C.保安部，年齡，學(xué)歷，專業(yè)，工作經(jīng)歷，個(gè)人專長(zhǎng)

D.保潔部，年齡，學(xué)歷，專業(yè)，工作經(jīng)歷，個(gè)人專長(zhǎng)

4）經(jīng)費(fèi)測(cè)算

a.支出部分

?人員費(fèi)用：包括工資，福利補(bǔ)貼，獎(jiǎng)金，保險(xiǎn)等

?行政辦公費(fèi)用：包括辦公用品及水電開(kāi)支費(fèi)，通訊費(fèi)，車輛費(fèi)等

?清掃保潔費(fèi)用：包括各類工具，材料，垃圾清運(yùn)費(fèi)用等

?綠化費(fèi)用：包括各類工具，移栽綠化費(fèi)用，防治病蟲(chóng)害費(fèi)用等

?公共設(shè)施維修費(fèi)用：包括各類工具，材料等

?文化活動(dòng)費(fèi)用

?不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，按前面（1-6項(xiàng)）總和5%

?折舊

?利潤(rùn)

?政府稅金

b.收支部分

?住宅物業(yè)管理費(fèi)用收入

?商業(yè)用房租金

?第三產(chǎn)業(yè)基地收入（如停車場(chǎng)費(fèi)用）

?收支平衡情況

5）管理規(guī)章制度

?力求建全完善，可操作；

?行為規(guī)范管理，有幸可循；

6）住宅小區(qū)檔案建立，管理設(shè)想

（1）建立標(biāo)準(zhǔn)檔案室

（2）設(shè)立檔案管理專業(yè)人員

（3）實(shí)行電腦儲(chǔ)藏與原始資料雙檔制

7）各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

（1）實(shí)事求是，各項(xiàng)指標(biāo)能否達(dá)到國(guó)家和競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)

（2）達(dá)不到管理目標(biāo)，本企業(yè)如何辦？

8）便民服務(wù)項(xiàng)目

（1）便民服務(wù)原則是追求社會(huì)效益，其次是經(jīng)濟(jì)效益

（2）聯(lián)系專業(yè)服務(wù)企業(yè)盡可能提供便民服務(wù)的項(xiàng)目數(shù)

如：無(wú)償服務(wù)配項(xiàng)，有償服務(wù)xx項(xiàng)

9）社區(qū)文化的實(shí)須

（1）社區(qū)文化制度完善

（2）擬訂形式多樣的主題活動(dòng)，節(jié)目活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)

10）提高管理服務(wù)水平新設(shè)想

（1）試行物業(yè)管理IS09002質(zhì)量保證系列標(biāo)準(zhǔn)，

（2）進(jìn)行小區(qū)（CI）形式設(shè)計(jì)，提高整體管理水平

（3）制定達(dá)到國(guó)家規(guī)范小區(qū)的工作計(jì)戈I，不斷提高服務(wù)理念

3.標(biāo)書(shū)編寫(xiě)的技巧

標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)除了前面講的書(shū)寫(xiě)內(nèi)容，要點(diǎn)以外，還要在編寫(xiě)過(guò)程中注意技巧，編寫(xiě)標(biāo)書(shū)技巧很多，主

要有以下幾個(gè)方面：

1.標(biāo)書(shū)內(nèi)容要全，語(yǔ)言要精練

a）標(biāo)書(shū)內(nèi)容全就是按照招標(biāo)書(shū)要求不能漏項(xiàng)

b）語(yǔ)言精練就是，文字簡(jiǎn)練，層次分明，具有吸引力

2.介紹本企業(yè)時(shí)，注意如實(shí)，注意概括

投標(biāo)書(shū)中，有一項(xiàng)介紹投標(biāo)企業(yè)概況，這項(xiàng)內(nèi)容主要是讓評(píng)委了解該企業(yè)的實(shí)績(jī)，不要花太多筆墨描

述，標(biāo)書(shū)的重點(diǎn)不在那兒，只起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的效果。

a.介紹本企業(yè)時(shí)，要學(xué)會(huì)以事實(shí)說(shuō)話以獲取各類榮譽(yù)證書(shū)為證，去掉不切實(shí)際的夸張和描述，讓評(píng)委

知道該企業(yè)誠(chéng)實(shí)可信。

b.介紹本企業(yè)時(shí)，要學(xué)會(huì)概括，這樣使評(píng)委留下深刻印象，例如某物管企業(yè)介紹本企業(yè)管理時(shí)，概括

為一些口號(hào)，質(zhì)量方針：建一流公司創(chuàng)一流管理，管一流物業(yè)，出一流人才，公司信譽(yù)，依據(jù)經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)格

管理，規(guī)范服務(wù)。

3.打企業(yè)理念牌

企業(yè)理念是通過(guò)企業(yè)形象設(shè)計(jì)以后，高度概括企業(yè)內(nèi)涵，從企業(yè)理念可以看出企業(yè)人員的精神，折射

出企業(yè)管理的質(zhì)量；企業(yè)理念是企業(yè)的縮影，它從一個(gè)側(cè)面反映出企業(yè)的素質(zhì)，企業(yè)理念實(shí)際上是把企業(yè)

人格化，企業(yè)精神化：它會(huì)鼓舞本企業(yè)員工為企業(yè)發(fā)展而盡心盡力。

4.打管理特色牌

所謂管理特色就是推行“你無(wú)我有，你有我無(wú)”的策略技巧，例如，有的企業(yè)打管理質(zhì)量牌，通過(guò)IS09002

論證，通過(guò)ISO1400論證。又例如有的企業(yè)打出人性化管理特色牌，提出“多一點(diǎn)關(guān)心，多一點(diǎn)體貼，多

一點(diǎn)理解”口號(hào)。

除此之外，還有“換位思考”，“服務(wù)承諾”，“成本質(zhì)量雙控”，“社區(qū)文化”，等技巧。

第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂

一、物業(yè)服務(wù)合同的概念與特點(diǎn)

1.概念：業(yè)主組織委托物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，并與之簽訂的明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。具有法律

效力。

2.特點(diǎn)：有償合同

物業(yè)服務(wù)合同的客體是管理服務(wù)形式

物業(yè)服務(wù)合同的形成是以雙方當(dāng)事人的信任為基礎(chǔ)。

二、物業(yè)服務(wù)合同的分類

1.前期物業(yè)服務(wù)合同。

2.業(yè)主代表業(yè)主作為委托方與被委托方的物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。

三、合同的主要內(nèi)容

總則；委托管理事項(xiàng)；管理服務(wù)費(fèi)用、合同雙方的權(quán)利與義務(wù)、管理服務(wù)質(zhì)量、合同期限、違約責(zé)任、

負(fù)責(zé)。合同中明確體現(xiàn)：

1.管理方式；2.合作期限；3.管理權(quán)限；4.管理目標(biāo)；5.管理酬金。

四、合同示范文本一一參見(jiàn)課本

五、作業(yè)：課后復(fù)習(xí)題

第三章物業(yè)管理的前期工作

第一節(jié)物業(yè)管理前期介入

一、物業(yè)管理前期介入的含義

是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程。

二、物業(yè)管理前期介入的作用

1.有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、完善物業(yè)的使用功能。

2.有利于提高施工質(zhì)量。

3.有利于后續(xù)工作的順利進(jìn)行。

4.為接管驗(yàn)收、保證物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)打下基礎(chǔ)

三、前期介入的方式及內(nèi)容

(-)早期介入，充當(dāng)顧問(wèn)

1.審閱設(shè)計(jì)圖紙、提出有關(guān)樓宇的結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改進(jìn)意見(jiàn)。

2.提出設(shè)備配置或容量以及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)。

3.指出設(shè)計(jì)中遺漏的工程項(xiàng)目。

（-）中期介入，扮演監(jiān)理

物業(yè)管理公司施工階段的重點(diǎn)應(yīng)放在設(shè)備安裝的監(jiān)督上。

（三）晚期介入，開(kāi)始管家

1.組建管理機(jī)構(gòu)

2.按照國(guó)家規(guī)范，代表業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)實(shí)施全方面驗(yàn)收。

3.確定管理范圍和內(nèi)容，制定管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.準(zhǔn)備入住

按照一般慣例，管理公司介入最遲應(yīng)為交付前三個(gè)月介入

四、前期介入與前期管理

前期介入不同前期管理二者是完全不同的兩個(gè)時(shí)期進(jìn)行的物業(yè)管理工作。

（-）前期物業(yè)管理含義：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行

的物業(yè)管理。

（二）前期物業(yè)管理的意義

1.使業(yè)主順利入住。

2.維護(hù)小區(qū)的整體形象，推動(dòng)出租。

3.為物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立形象、贏得聲譽(yù)、創(chuàng)造機(jī)會(huì)。

（三）前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容

1.對(duì)工程進(jìn)行檢驗(yàn)。

2.入住管理

3.前期日常物業(yè)管理

（1）對(duì)物業(yè)管理區(qū)實(shí)施正常的管理服務(wù)。

（2）在保修期內(nèi)還肩負(fù)著解決職責(zé)范圍內(nèi)業(yè)主提出的房屋及公共配套設(shè)施的返修。

（3）協(xié)調(diào)業(yè)主與發(fā)展商和建設(shè)單位的關(guān)系，督促或協(xié)調(diào)發(fā)展商和建設(shè)單位解決業(yè)主提出的有關(guān)房屋及

公共配套設(shè)施方面的問(wèn)題。

（四）前期管理與前期介入的區(qū)別

1.前期物業(yè)管理主要服務(wù)對(duì)象是業(yè)主，而物業(yè)管理前期介入主要服務(wù)對(duì)象是開(kāi)發(fā)商.

2.前期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開(kāi)發(fā)商確定管理合同委托關(guān)系；而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系。

3.在前期介入工作中，物業(yè)管理企業(yè)只起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導(dǎo)作用。

第二節(jié)物業(yè)管理的接管與驗(yàn)收

一、接管驗(yàn)收的定義

是指物業(yè)管理公司接交房地產(chǎn)發(fā)展商或業(yè)主委托管理的新建或原有物業(yè)時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿

足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。

二、物業(yè)接管驗(yàn)收的作用

1.明確在物業(yè)接管驗(yàn)收中接受雙方的責(zé)、權(quán)、利。

2.確保物業(yè)使用的安全和正常使用功能。

3.為實(shí)施專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化管理創(chuàng)造條件。

4.提高物業(yè)的綜合效益。

5.促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)投產(chǎn)，發(fā)揮投資效果，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。

6.維護(hù)業(yè)主的利益。

三、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收

（-）竣工驗(yàn)收含義

（~）接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別

1.驗(yàn)收目的不同

竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求：接管驗(yàn)收是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用

功能的再驗(yàn)收。

2.驗(yàn)收性質(zhì)不同

竣工驗(yàn)收是政府行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和任何建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收由政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，組成綜

合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)代

表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來(lái)業(yè)主）根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角

度出發(fā)，對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收。

3、驗(yàn)收條件不同

竣工驗(yàn)收的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備已落位；接管驗(yàn)收的首要條件是按正驗(yàn)收

合格，并且附屬設(shè)備已完全正常使用，房屋編號(hào)已得到認(rèn)可。

4、移交對(duì)象不同

竣工驗(yàn)收是建設(shè)單位移交物業(yè)的過(guò)程；接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企

業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程。

5.驗(yàn)收階段不同

竣工驗(yàn)收合格后7由施工單位向開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用；接

管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成，即由開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)辦

理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。

四、接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及程序

（-）驗(yàn)收內(nèi)容與程序

1、主體結(jié)構(gòu)

（1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的

損壞。（2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。（3）磚石結(jié)

構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。（4）木結(jié)構(gòu)應(yīng)給點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無(wú)蟻害，其

構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定。（5）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建

筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有先規(guī)定。

2、外墻不得滲水

3、屋面（1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲水。（2）

平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。（3）陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋

面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

4、樓地面（1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；

塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無(wú)缺校掉角。（2）衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)

標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。（3）木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。

5、裝修（1）鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝乎正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門(mén)窗縫

隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度。（2）進(jìn)戶門(mén)不得使用膠合板制作，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走

道富、進(jìn)戶門(mén)的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。（3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，

與基層必須打牢。（4）門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。（5）抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、

裂縫和起泡等缺陷。（6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無(wú)缺校掉角。（7）油漆、

刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏劇現(xiàn)象。

6、電氣（1）電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采

用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)和電氣上均連成整體并有可靠的

接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻不得小于1MQ/KV。（2）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接

地裝置。（3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。（4）各種避雷

裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。（5）電梯

應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記

錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。（6）對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建

筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。（7）除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性《低壓

電器裝置規(guī)程》的有關(guān)要求。

7、水、問(wèn)聲、消防（1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符

合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。（2）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢

查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。（3）衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超高壓sin,并不應(yīng)使用

陶瓷管。塑料管?地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。（4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，

接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。（5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。

（6）消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火現(xiàn)嫩要求。并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格

簽證。

8.采暖（1）采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。（2）鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝

乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格簽證。

（3）爐排必須進(jìn)行12小時(shí)以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無(wú)雜音、不跑偏、不

凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。（4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門(mén)應(yīng)

開(kāi)關(guān)靈活。（5）爐門(mén)、灰門(mén)、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得

透風(fēng)漏氣。（6）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求，管溝大小

及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固（7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、

防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定。（8）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)雜音。消煙除

塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。（9）經(jīng)過(guò)48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和

附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采曖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。

9、附屬工程及其他（1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、客井（檢查井）、設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室外

排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

（2）化糞池應(yīng)接排滿量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管

道應(yīng)有足夠坡度，一但不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。（3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。（4）房屋

入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。（5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置

信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。（6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢

通，無(wú)阻塞物。（7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清餐完草二室外地面平

整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。（8）群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有

的質(zhì)量和使用功能要求。

（二）接管驗(yàn)收程序

（一）新建房屋的接管驗(yàn)收程序

1建設(shè)單位書(shū)面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收

2接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)具體條件的，應(yīng)在15U內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約

定驗(yàn)收時(shí)間

3接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行驗(yàn)收

4對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，按質(zhì)量問(wèn)題處理辦法處理

5經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證簽發(fā)接管文件

（-）原有房屋接管驗(yàn)收程序。

1移交人書(shū)面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收

2接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核

3接管單位會(huì)同移交人對(duì)原有房屋的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)

4對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問(wèn)題，按危險(xiǎn)和損壞為題的處理辦法處理

5交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋使用狀況

6經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

五、物業(yè)接管驗(yàn)收中存在的問(wèn)題

1、走過(guò)場(chǎng)2、不到位3、材料不齊全

六、接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

1.選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加。

2.既要為自己維護(hù)保管的角度驗(yàn)收也要站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)的嚴(yán)格驗(yàn)收

3.發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)記錄在案，督促開(kāi)發(fā)商解決。

4.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。

5.接收好物業(yè)的整套圖紙資料。

6.接收的只是物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。

7.簽署驗(yàn)收合格證，2簽發(fā)接管文件。

第三節(jié)物業(yè)入住手續(xù)的辦理

一、入住及入住手續(xù)

是指物業(yè)管理公司在所建樓宇具備了入住條件以后，向業(yè)主寄發(fā)入住手續(xù)文件，業(yè)主按要求辦理驗(yàn)樓、付

款、簽約、搬遷、裝修、入住手續(xù)。

二、物業(yè)的入住準(zhǔn)備

1.物業(yè)的清潔開(kāi)荒

2.入住手續(xù)文件的準(zhǔn)備

3.設(shè)備的試運(yùn)行。

三、入住環(huán)節(jié)物業(yè)管理主要內(nèi)容

1.合理分流入住業(yè)主，避免入住現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)擁擠的局面，保證工作有條不紊地進(jìn)行。

2.核對(duì)售樓資料與業(yè)主本人身份

3.發(fā)放資料，并簽訂公約等文件

4.按照要求收取物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用

5.為了方便業(yè)主，物業(yè)管理公司邀請(qǐng)市政相關(guān)單位為業(yè)主辦理水電、燃?xì)?、有線電視、寬帶等業(yè)務(wù)。

6.管理處安排專人陪同業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收

7.業(yè)主在驗(yàn)房師發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，陪同人員記錄，同時(shí)辦理單元房的鑰匙交接。

8.物業(yè)管理處安排專業(yè)人士接待業(yè)主相關(guān)問(wèn)題的咨詢，同時(shí)受理業(yè)主辦理二次裝修申請(qǐng)工作。

9.業(yè)主驗(yàn)房中的遺留問(wèn)題，集中由專人登記、匯總。

10.入住工作中資料的歸檔。

四、入住手續(xù)文件

1.入住通知書(shū)

1）在通知書(shū)上注明各樓或各層辦理時(shí)間，分期分批辦理。

2）如果業(yè)主因故不能按期前來(lái)辦理，可在規(guī)定辦理時(shí)以后留有機(jī)動(dòng)時(shí)間給予辦理，如果在機(jī)動(dòng)時(shí)間內(nèi)業(yè)

主還不能前來(lái)辦理，需要在通知書(shū)上注明處理辦法。

2.入住手續(xù)

1）入住手續(xù)書(shū)

2）入住手續(xù)作業(yè)流程

3）收樓須知

4）繳款通知書(shū)

5）用戶登記表

6）驗(yàn)房書(shū)

i.一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問(wèn)題大致有以下幾個(gè)方面：

給排水系列；門(mén)窗系列；供電系列；墻面、屋頂、地板系列；公共設(shè)施系列

7）房交接書(shū)

第四節(jié)物業(yè)的裝修管理

一、物業(yè)裝修的涵義

是指對(duì)物業(yè)的室內(nèi)裝飾裝修

二次裝修比一般裝修的特點(diǎn)：

1）二次裝修必須符合樓宇的原來(lái)設(shè)計(jì)時(shí)的工程技術(shù)規(guī)范與技術(shù)指標(biāo)。

2）裝修時(shí)要顧及住戶的正常工作及生活，避免或減少對(duì)他們?cè)斐傻挠绊憽?/p>

3）對(duì)施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求比較高。

4）二次裝修比較頻繁

5）二次裝修過(guò)程中容易損害毗鄰連房屋和公用設(shè)備設(shè)施。

6）施工中注意防火

二、物業(yè)裝修一般程序

1.用戶裝修申報(bào)

2.物業(yè)管理公司審批

3.裝修單位施工

4.裝修過(guò)程監(jiān)督

5.物業(yè)管理公司驗(yàn)收

三、物業(yè)裝修中常見(jiàn)的違章行為及處理

1.對(duì)樓板的破壞

2.對(duì)墻體的任意改變'

3.對(duì)陽(yáng)臺(tái)的負(fù)荷過(guò)大

4.對(duì)電、水等配套的破壞

5.對(duì)通風(fēng)條件的破壞

四、作業(yè)

課后復(fù)習(xí)題

第四章物業(yè)管理公約與規(guī)定

第一節(jié)物業(yè)管理公約

一、物業(yè)管理公約涵義：

是指根據(jù)國(guó)家的法律及政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定及房屋預(yù)售合同，在特定的物業(yè)管理轄區(qū)

內(nèi)，開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)的使用、維修、管理所共同的約定、必須遵守的行為準(zhǔn)則，它是

一種與管理者就特定物業(yè)的管理、使用、有償服務(wù)等問(wèn)題達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。

二、物業(yè)管理公約的作用

具有法律約束作用和道德約束作用

三、物業(yè)管理公約的訂立

在業(yè)主入住達(dá)到50張以前，開(kāi)發(fā)商作為該物業(yè)第W主，有權(quán)指定臨時(shí)（前期）物業(yè)管理公司，由該

物業(yè)管理公司擬定臨時(shí)（前期）物業(yè)管理公約，并將公約文本報(bào)政府有關(guān)部門(mén)審核、備案。臨時(shí)（前期）

物業(yè)管理公約主要涉及開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司這三方面主體。

在物業(yè)管理?xiàng)l例中，規(guī)定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須在物業(yè)出售前，制定所售物業(yè)的臨時(shí)（前期）物業(yè)管理公

約，并報(bào)當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)核準(zhǔn)登記。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)必須向購(gòu)房人出示經(jīng)核準(zhǔn)的臨時(shí)（前期）物業(yè)

管理公約，購(gòu)房人在簽訂物業(yè)買賣合同，應(yīng)書(shū)面承諾遵守臨時(shí)（前期）物業(yè)管理公約。物業(yè)開(kāi)始出售后，

至業(yè)主委員會(huì)成立前，經(jīng)核準(zhǔn)的臨時(shí)（前期）物'業(yè)管理公約不得修訂。業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)可

根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議對(duì)臨時(shí)物業(yè)管理公約進(jìn)行修訂，并報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)重新核準(zhǔn)。

四、物業(yè)管理公約的內(nèi)容

1.所管物業(yè)范圍；2.業(yè)主名稱，物業(yè)位置；3.管理者提供服務(wù)的種類；4.各種收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，繳費(fèi)的時(shí)間；5.

業(yè)主應(yīng)遵守哪些具體規(guī)則；6.公共設(shè)施和地區(qū)的使用；7.業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)8.管理者的權(quán)利和義務(wù)；9.違反

公約的懲罰條款；10.法律糾紛的解決方法等。

五、業(yè)主公約

（-）業(yè)主公約涵義：

在實(shí)施物業(yè)管理的居住小區(qū)中，為維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保

障物業(yè)的安全與合理使用，應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策。制訂業(yè)主公約。

業(yè)主公約是由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主（也包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的、有關(guān)業(yè)主在物

'也使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

業(yè)主公約是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的基礎(chǔ)性文件。它一般是由業(yè)主委員會(huì)依據(jù)政府制定的示范文本，

結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)生效。在第一次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)之前，最初的業(yè)主

公約可由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)政府制定的示范文本代為擬定，提交第一次業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，并經(jīng)業(yè)主簽字

后生效。以后根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行的修訂則只需業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)即生效

（二）業(yè)主公約主要內(nèi)容

1.有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理

2.業(yè)主的共同利益

3.業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)

4.違反業(yè)主公約的法律責(zé)任

5.其他應(yīng)當(dāng)約定的有關(guān)事項(xiàng)

第二節(jié)物業(yè)管理規(guī)定

一、物業(yè)管理規(guī)定的含義和作用

為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，提高城市管理水平，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)、

公共設(shè)施和設(shè)備的正常使用，創(chuàng)造一個(gè)安全、方便、文明、舒適的工作環(huán)境。

二、制定物業(yè)管理規(guī)定的原則

合法性原則；實(shí)事求是原則；可執(zhí)行性原則。

第三節(jié)用戶手冊(cè)

一、用戶手冊(cè)概念

是物業(yè)公司發(fā)給住宅小區(qū)或樓宇的業(yè)主或使用人的一本應(yīng)當(dāng)告知和必須告知的有關(guān)物業(yè)管理暨相關(guān)

規(guī)范性文件和手冊(cè)。

二、用戶手冊(cè)的性質(zhì)

不具有法律上所稱的約束力，是物業(yè)管理公司單方面制定的，代有準(zhǔn)法律性質(zhì)。

三、用戶手冊(cè)分類

1.組成方式：?jiǎn)我皇胶蛥R編式

2.簽字承諾：合同式和非合同式

四、用戶手冊(cè)的內(nèi)容

1物業(yè)和物業(yè)公司簡(jiǎn)介

2.住戶入住程序的規(guī)定、

3.各項(xiàng)管理規(guī)定、日常注意事項(xiàng)（最為復(fù)雜）

4.各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定、違章賠償標(biāo)準(zhǔn)（最為敏感）

5.物業(yè)小區(qū)精神文明建設(shè)類問(wèn)價(jià)的規(guī)定

6.物業(yè)管理各方需要簽署的文件。

五、用戶手冊(cè)的作用

知情服務(wù)、知己自律作用、知彼配合作用

六、編制用戶手冊(cè)寫(xiě)作要點(diǎn)

1.住宅小區(qū)或樓宇簡(jiǎn)介的一般內(nèi)容

(1)居住小區(qū)或樓宇的地理位置、公共設(shè)施情況介紹、

(2)居住小區(qū)或樓宇的組成概況、周圍情況介紹

2.物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介一般內(nèi)容

(1)物業(yè)管理公司的投資和組建情況

(2)物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置

(3)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)'也績(jī)

3.業(yè)主或使用人須知一般內(nèi)容

(1)業(yè)主或使用人入住小區(qū)或樓宇的期限和辦理入住手續(xù)的必備資料

(2)文明公約或家庭美德守則。

(3)業(yè)主或使用人的不應(yīng)作義務(wù)

(4)業(yè)主或使用人房屋損壞的修理責(zé)任。

4.日常注意事項(xiàng)一般內(nèi)容

(1)公共設(shè)施的安全使用

(2)防止下水道的堵塞

(3)交通工具的合理停放

七、編制用戶手冊(cè)的注意事項(xiàng)

1.物業(yè)管理公司不可自行設(shè)定處罰權(quán)

2.物業(yè)管理公司不可限制業(yè)主或使用人的對(duì)外貿(mào)易關(guān)系。

3.物業(yè)管理公司不可違規(guī)設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目

第五章物業(yè)日常管理與維護(hù)一一工程管理

第一節(jié)房屋維修管理

一、房屋維修的概念

物業(yè)維修是指物業(yè)自建成至報(bào)廢止的整個(gè)過(guò)程中，為修復(fù)因自然、人為因素造成的物業(yè)損壞，維護(hù)和

改善物業(yè)使用功能，延長(zhǎng)物業(yè)使用期限而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動(dòng)。(保養(yǎng)護(hù)理、破損維修、恢復(fù)、改善、

裝修、裝潢、加固等）物業(yè)管理公司對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和維修，?般情況下房屋修繕主要是為了恢復(fù)保持和提

高房屋的安全性與耐久性。

二、房屋維修的特點(diǎn)

1.具有簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的特點(diǎn)

2.經(jīng)營(yíng)性與服務(wù)性相統(tǒng)一

3.具有廣泛性與分散性

4.具有較強(qiáng)的技術(shù)性

5.具有明顯的限制性

三、房屋維修的意義：

1.有利于物業(yè)的保值增值

2.有利于房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的順利開(kāi)展

3.有利于物業(yè)公司的發(fā)展

4.有利于改善和提高居民生活水平

四、、房屋損壞的原因

1.自然因素：氣候因素；生物因素；地理因素；災(zāi)害因素。自然損壞的速度是緩慢的，但有時(shí)是突

發(fā)性的。

2.人為損壞：使用不當(dāng)；設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣：預(yù)防保養(yǎng)不善。

上述因素往往相互交叉影響或作用從而加劇了房屋破損的過(guò)程。

五、房屋維修管理的主要內(nèi)容

（-）安全與質(zhì)量管理

1.房屋質(zhì)量等級(jí)，是指房屋完好或損壞的程度，也稱房屋完損等級(jí)。

房屋質(zhì)量等級(jí)（完損等級(jí)）鑒定依據(jù)——建設(shè)部1985《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》

鑒定要求：統(tǒng)一項(xiàng)目、方法、標(biāo)準(zhǔn)。

鑒定的任務(wù)：搞清所管的現(xiàn)有房屋的質(zhì)量狀況和分布，為房屋的管理、保養(yǎng)、修繕提供基本資料。

根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級(jí)分為5類：

完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房。

房屋結(jié)構(gòu)（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)）組成：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、

樓地面、屋面等；

房屋裝修組成：門(mén)窗、墻、柱的飾面、頂棚、細(xì)木裝修等；

房屋設(shè)備組成：水衛(wèi)、電照、暖氣空調(diào)及一些特殊設(shè)備（消防、電梯、水泵、監(jiān)視器等）

（1）完好房

指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分均完好無(wú)損，不需要修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能

的房屋。

(2)基本完好房

指房屋結(jié)構(gòu)基本完好牢固，少量構(gòu)部件有輕微損壞，但還穩(wěn)定。屋面或板縫局部滲漏，裝修和設(shè)

備有個(gè)別零部件有影響使用的破損，但通過(guò)維修可恢復(fù)使用功能的房屋。

(3)一般損壞房

指房屋結(jié)構(gòu)有一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老

化，設(shè)備管道不夠暢通，水、電管線，電器等有部分老化、損壞或殘缺，不能正常使用，需要進(jìn)行中修或

局部大修，更換部件的房屋。

(4)嚴(yán)重?fù)p壞房

指年久失修的房屋，房屋的部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件有明顯或嚴(yán)重傾斜、開(kāi)裂、變形或強(qiáng)度不足，個(gè)別構(gòu)件已處

于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面或板縫嚴(yán)重漏水，設(shè)備陳I日不齊，管道嚴(yán)重堵塞，水、電、照明的管線，電器等殘缺及

嚴(yán)重?fù)p壞，已無(wú)法使用，需要進(jìn)行大修或改造的房屋。

(5)危險(xiǎn)房屋

指承重物件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。

2.房屋完損等級(jí)評(píng)定可分為定期和不定期兩類。

(1)定期評(píng)定：一般是每隔1—3年對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。

基本做法：首先進(jìn)行組織準(zhǔn)備(包括制訂評(píng)定工作計(jì)劃，建立評(píng)定組織，培訓(xùn)評(píng)定人員等)；其次是

實(shí)施查勘；最后是統(tǒng)計(jì)匯總。

(2)不定期評(píng)定：就是隨機(jī)地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋狀況進(jìn)行抽查。

常見(jiàn)幾種情況：(1)根據(jù)氣候特征抽查評(píng)定；(2)房屋經(jīng)過(guò)中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收

后重新評(píng)定完損等級(jí)：(3)接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。

房屋完損等級(jí)評(píng)定表

部

曳1

評(píng)

結(jié)構(gòu)部分一設(shè)備部分

定

.外

特

頂

門(mén)

水

電

空

內(nèi)

等

種

墻

一

培

級(jí)

衛(wèi)

設(shè)

照

房屋情況完損標(biāo)準(zhǔn)布

面

窗

調(diào)

備

棚

構(gòu)1(11

幢號(hào)?：完好

戶另小基本完好

結(jié)構(gòu)分類：一般損壞

建筑面積：嚴(yán)重?fù)p壞

現(xiàn)在用途：危房

3.危房的評(píng)定與解危辦法

（1）劃分危房的標(biāo)準(zhǔn)：?定要根據(jù)房屋構(gòu)件損壞范圍大小、變形和損壞程度及對(duì)周圍環(huán)境和整個(gè)房屋的

危險(xiǎn)程度而定，是一項(xiàng)技術(shù)性強(qiáng)、責(zé)任重大的工作。

①整幢危房：房屋結(jié)構(gòu)大部分均有不同程度的損壞，己經(jīng)危及整幢房屋的安全，隨時(shí)都有倒塌危險(xiǎn)，無(wú)維

修價(jià)值。

②局部危房：房屋結(jié)構(gòu)大部分完好，只要排除危險(xiǎn)部分就可以繼續(xù)使用。

③危險(xiǎn)點(diǎn)：房屋某個(gè)承重結(jié)構(gòu)或某項(xiàng)設(shè)施損壞，但對(duì)整幢房屋結(jié)構(gòu)未構(gòu)成直接威脅。

（2）建立危房鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定

（3）確定解危辦法，監(jiān)督檢查排險(xiǎn)情況：觀察使用法、處理使用法、停止使用法、整體拆除法。

4.房屋完好率、危房率的計(jì)算

以建筑面積為單位，評(píng)定時(shí)則以幢作為評(píng)定單位。

房屋完好率：就是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總房屋建筑面積的百分比。即：

房屋完好率=（房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積）個(gè)房屋總的建筑面積又100%

危房率，就是整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即

違反率=整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積+總的建筑面積X100%

（二）房屋維修施工管理

定義：是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過(guò)程中的

各項(xiàng)工作進(jìn)行有效、科學(xué)管理。

1.維修施工管理的基本內(nèi)容：

（1）落實(shí)房屋維修任務(wù)，編制房屋維修計(jì)劃、維修設(shè)計(jì)方案和施工組織設(shè)計(jì)

（2）做好維修工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作。

（3）制定合理的材料消耗定額和嚴(yán)密的施工措施，在施工中經(jīng)常性進(jìn)行材料和技術(shù)管理。

（4）大、中修和更新改造共工程要編制施工組織設(shè)計(jì)、組織均衡流水主體交叉施工，并對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行

嚴(yán)格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接。

（5）加強(qiáng)對(duì)房屋維修現(xiàn)場(chǎng)管理。

六、房屋維修施工準(zhǔn)備工作

1.房屋維修施工準(zhǔn)備工作的任務(wù)

施工準(zhǔn)備系指維修工程開(kāi)工前，甲、乙雙方在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞力和物資等方面，為保證工程順

利開(kāi)工而事先必須做好的一項(xiàng)綜合性的組織工作。維修工程應(yīng)根據(jù)工程量的大小及工程的難易程度等具體

情況分別編制施工組織設(shè)計(jì)（大型工程）、施工方案（一般工程）或施工說(shuō)明（小型工程）。

施工準(zhǔn)備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內(nèi)容。在工程開(kāi)工前，必須有合理的施工準(zhǔn)備

期。施工準(zhǔn)備工作的基本任務(wù)是掌握房屋維修工程的特點(diǎn)、進(jìn)度要求，摸清施工的客觀條件；從技術(shù)、物

資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創(chuàng)造切必要的條件。認(rèn)真細(xì)致地做好施工準(zhǔn)備工作，對(duì)充分

發(fā)揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進(jìn)度，提高房屋維修工程質(zhì)量，節(jié)約資金和原材料等,

都起著十分重要的作用。

實(shí)踐證明，凡是重視施工準(zhǔn)備工作，開(kāi)工前和施工中都能認(rèn)真地、細(xì)致地為施工生產(chǎn)創(chuàng)造一切必要的

條件，則該項(xiàng)維修工程就能夠順利完成：反之，忽視準(zhǔn)備工作，倉(cāng)促上馬，雖然有著加快工程進(jìn)度的良好

愿望，但是往往事與愿違，工程進(jìn)行中缺東少西，延誤時(shí)間，浪費(fèi)力量，有的甚至被迫停工，最后不得不

反過(guò)頭來(lái)，補(bǔ)做各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，這樣必然推遲工程進(jìn)度，造成不應(yīng)有的損失。

2.維修施工準(zhǔn)備工作主要內(nèi)容

維修施工組織準(zhǔn)備工作的內(nèi)容很多，其主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面：

(1)對(duì)維修工程應(yīng)摸清施工現(xiàn)場(chǎng)情況，包括電纜、電機(jī)以及煤氣、供暖、給排水等地下管網(wǎng)及其走向，

并平整好現(xiàn)場(chǎng)；

(2)維修工程設(shè)計(jì)圖紙齊全；

(3)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工方案獲得批準(zhǔn)；

(4)材料、成品和半成品等構(gòu)件，能陸續(xù)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，確保連續(xù)施工；

(5)領(lǐng)取建筑施工執(zhí)照；

(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源；

(7)落實(shí)資金和勞動(dòng)力計(jì)劃。

3.維修工程施工組織設(shè)計(jì)

施工組織設(shè)計(jì)是全面安排施工的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是指導(dǎo)施工的主要依據(jù)之-?正確編制和全面貫徹施

工組織設(shè)計(jì)，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。

(1)施工組織設(shè)計(jì)的主要任務(wù)。施工組織設(shè)計(jì)任務(wù)主要包括以下幾個(gè)方面：

①規(guī)定最合理的施工程序，