寫字樓物業(yè)管理方案(詳細(xì))

寫字樓物業(yè)管理方案(詳細(xì))

寫字樓物業(yè)管理方案本文旨在規(guī)范寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和要求，包括顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、寫字樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、專項(xiàng)特約服務(wù)等方面。本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。術(shù)語(yǔ)和定義本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語(yǔ)和定義：寫字樓指為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地；物業(yè)管理指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)；物業(yè)管理承接驗(yàn)收指以保證寫字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗(yàn)收；顧客指接受寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人，包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方；專項(xiàng)特約服務(wù)指寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個(gè)性需求的服務(wù)；突發(fā)性公共事件指在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害、事故災(zāi)難、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件等?；疽髮懽謽俏飿I(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求應(yīng)符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。物業(yè)管理承接驗(yàn)收應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進(jìn)行，且條件應(yīng)符合《成都市物業(yè)管理承接驗(yàn)收指導(dǎo)意見(jiàn)》的規(guī)定。移交的物業(yè)資料應(yīng)記錄清楚，簽訂了《承接驗(yàn)收協(xié)議》，對(duì)遺留問(wèn)題的處理進(jìn)行了約定，并完成了承接驗(yàn)收備案。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)寫字樓的具體特點(diǎn)、功能定位以及合同的約定，設(shè)置相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，配備適當(dāng)?shù)膶懽謽俏飿I(yè)管理服務(wù)人員。3.3.2管理人員和專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)該獲得相關(guān)從業(yè)資格證書(shū)或職業(yè)技能資格證書(shū)。3.3.3從業(yè)人員需要接受相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，熟悉寫字樓物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策，了解物業(yè)的基本情況，能夠正確使用相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。3.3.4管理服務(wù)人員需要著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標(biāo)識(shí)，使用文明用語(yǔ)，舉止端莊，主動(dòng)、熱情地提供服務(wù)。3.5管理服務(wù)要求3.5.1制定切實(shí)可行的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)方案，實(shí)施完整的管理服務(wù)制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)真執(zhí)行；3.5.2確保房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行；3.5.3確保寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；3.5.4實(shí)行“三公開(kāi)”（公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)辦事流程）；3.5.5公示24小時(shí)服務(wù)電話；3.5.6建立服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序；3.5.7確保管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。3.6檔案管理3.6.1確保寫字樓物業(yè)管理檔案健全，由專人保管，方便查閱。3.6.2建立完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：物業(yè)竣工驗(yàn)收及承接驗(yàn)收檔案、設(shè)備臺(tái)帳和管理維修檔案、顧客資料檔案、物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。3.7財(cái)務(wù)管理3.7.1建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用的收支進(jìn)行規(guī)范管理，賬目清晰。對(duì)于顧客報(bào)修、超時(shí)空調(diào)、特約服務(wù)等費(fèi)用需要單獨(dú)結(jié)算，應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算；3.7.2嚴(yán)格按照公開(kāi)的收費(fèi)制度（合同另有約定除外），制定物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)、車庫(kù)管理費(fèi)以及其他費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式，收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范；3.7.3如果實(shí)行酬金制，應(yīng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。3.8顧客滿意度3.8.1寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年開(kāi)展顧客意見(jiàn)調(diào)查，顧客對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)；3.8.2每年調(diào)查的顧客人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3；3.8.3對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，有改進(jìn)措施。3.9專項(xiàng)特約服務(wù)寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)，努力滿足顧客的專項(xiàng)服務(wù)需求，開(kāi)展專項(xiàng)特約服務(wù)。3.10節(jié)能管理。寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，制定符合國(guó)家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認(rèn)真執(zhí)行。在管理服務(wù)過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)突發(fā)性公共事件，如設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件等，因此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，以便在事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告顧客和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。為了提供更好的顧客服務(wù)，有條件的寫字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺(tái)，為物業(yè)使用人提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時(shí)為外來(lái)的辦事人員提供咨詢、引導(dǎo)等服務(wù)。對(duì)于不具備設(shè)置總服務(wù)臺(tái)條件的寫字樓，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報(bào)修、特約服務(wù)申請(qǐng)和投訴。在顧客入駐、退租時(shí)，應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，并在承諾的時(shí)間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時(shí)建檔、歸檔。顧客報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。為了提供更加便捷的服務(wù)，寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)開(kāi)展郵件、報(bào)刊雜志收發(fā)服務(wù)。正確分理信件，報(bào)刊雜志和掛號(hào)信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進(jìn)行登記，并請(qǐng)收件人簽收。每日10：00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當(dāng)天的報(bào)、信送達(dá)收件人；特快專遞、電報(bào)等須及時(shí)傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2小時(shí)內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人。對(duì)于顧客遷離本物業(yè)后的郵件，應(yīng)為顧客提供一個(gè)月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知顧客領(lǐng)取，對(duì)無(wú)法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。在裝修管理方面，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項(xiàng)和禁止行為。同時(shí)，簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務(wù)，建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報(bào)登記、審核、驗(yàn)收（裝修過(guò)程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料。最后，對(duì)于寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時(shí)糾正；屬于無(wú)理投訴的應(yīng)做好解釋工作。如果寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無(wú)法協(xié)商解決，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級(jí)主管部門處理。4.4.2對(duì)于寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)工作日。如果無(wú)法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)處理，應(yīng)及時(shí)向顧客說(shuō)明原因并延長(zhǎng)處理時(shí)間。4.4.3對(duì)于顧客直接向上級(jí)主管部門的投訴或者上級(jí)部門轉(zhuǎn)來(lái)的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書(shū)面材料，協(xié)助上級(jí)部門做好相應(yīng)工作。4.4.4對(duì)于向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，應(yīng)協(xié)助公安部門處理。4.4.5對(duì)于涉及依法裁決的投訴，應(yīng)按照法律程序處理。4.4.6對(duì)于受理、處置顧客投訴，應(yīng)做好記錄以備查閱。4.5對(duì)于顧客提出的專項(xiàng)特約服務(wù)要求，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)回復(fù)。如果物業(yè)管理機(jī)構(gòu)力所不能及，無(wú)法受理時(shí)，應(yīng)告知顧客原因。5.1房屋共用部位維護(hù)管理5.1.1應(yīng)建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)。5.1.2墻表面應(yīng)粉刷無(wú)明顯剝落開(kāi)裂，墻面磚、地坪、地磚應(yīng)平整不起殼、無(wú)遺缺。修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致。天花板應(yīng)無(wú)明顯污漬和破損。外墻面應(yīng)無(wú)明顯剝落、墻面飾材無(wú)明顯遺缺、玻璃幕墻無(wú)開(kāi)裂。如果發(fā)現(xiàn)屋面防水層有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專項(xiàng)修理。5.1.3應(yīng)對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，并記錄維修養(yǎng)護(hù)情況。5.1.4應(yīng)根據(jù)房屋實(shí)際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，并記錄檢查情況。5.1.5發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告。對(duì)于屬于小修范圍的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)。對(duì)于屬于大、中修范圍的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)提出方案或向房屋產(chǎn)權(quán)人征求意見(jiàn)后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。5.2裝修管理5.2.1應(yīng)執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，包括《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》等。5.2.2應(yīng)按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的時(shí)限，及時(shí)審核、回復(fù)裝修人的《裝修申報(bào)》。5.2.3應(yīng)每日巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。如制止無(wú)效，應(yīng)向業(yè)主和有關(guān)部門報(bào)告。5.3共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)5.3.1變配電系統(tǒng)高壓電氣設(shè)備應(yīng)至少每?jī)赡赀M(jìn)行一次安全測(cè)試，油浸式變壓器應(yīng)每年進(jìn)行一次安全測(cè)試，并留存高壓電氣測(cè)試合格報(bào)告。低壓配電設(shè)備應(yīng)每年至少一次全面停電檢修。按照規(guī)定周期對(duì)變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和清潔，并記錄維護(hù)情況。確保高低壓配電柜正常運(yùn)行，操作靈活，儀表顯示準(zhǔn)確。確保變壓器正常運(yùn)行，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠，溫度顯示準(zhǔn)確。確保直流操作系統(tǒng)正常運(yùn)行，蓄電池組充、放電量符合工作要求，并每年至少進(jìn)行一次充、放電試驗(yàn)。確保功率因數(shù)自動(dòng)補(bǔ)償正常運(yùn)行，功率因數(shù)不低于0.9，電容量符合工作要求，無(wú)鼓包、漏液現(xiàn)象。制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措施，明確停、送審批權(quán)限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客。制定配電室人員出入管理制度，配電室實(shí)行封閉管理，無(wú)鼠洞，配備符合要求的滅火器材。0按規(guī)定周期檢定高壓防護(hù)用具、驗(yàn)電器，計(jì)量器具、檢測(cè)儀表送計(jì)檢局檢定。5.3.2應(yīng)急供電系統(tǒng)每周檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，檢查水路、油路是否滲漏。制定發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程，常備不低于4小時(shí)運(yùn)行所需的油料，配置符合要求的滅火器材。每月啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組試機(jī)30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度。每運(yùn)行250小時(shí)或兩年更換發(fā)機(jī)組機(jī)油、機(jī)油濾清器、柴油濾清器、冷卻液。確保發(fā)電機(jī)組手動(dòng)及自動(dòng)聯(lián)機(jī)正常，保護(hù)功能完善，發(fā)生停電時(shí)保證30分鐘內(nèi)向重點(diǎn)設(shè)備、區(qū)域供電。確保應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時(shí)間不低于90分鐘，蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象。定期檢查、維護(hù)、清潔應(yīng)急照明柜，每月進(jìn)行一次切換試驗(yàn)，每年進(jìn)行一次蓄電池組充、放電試驗(yàn)。制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準(zhǔn)備，發(fā)生停電時(shí)30分鐘內(nèi)恢復(fù)供電。5.3.3給排水系統(tǒng)每天檢查生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開(kāi)水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井），確保設(shè)備運(yùn)行正常，壓力符合要求，儀表指示準(zhǔn)確，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。定期維護(hù)保養(yǎng)生活水泵、管道和閥門，定期疏通清掏集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井），確保排水暢通無(wú)堵塞。生活水箱（池）應(yīng)封閉、加鎖，并設(shè)置通氣口隔離網(wǎng)，環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)保持良好，無(wú)污染物；雨水和污水應(yīng)分開(kāi)排放，不得混合排放，污水排放應(yīng)符合《四川省水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》DB51/190-93；應(yīng)制定水質(zhì)管理制度，供水管理應(yīng)符合《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》和《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》；二次供水應(yīng)辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》，供水管理人員應(yīng)持有《健康證》上崗；二次供水水箱（池）應(yīng)由具備資質(zhì)條件的專業(yè)清潔公司每半年清洗消毒，并抽取水樣送至成都市疾控中心檢驗(yàn)，取得水質(zhì)檢測(cè)合格報(bào)告；應(yīng)制定停水、爆管等應(yīng)急處理程序，并按規(guī)定提前通知顧客計(jì)劃停水；計(jì)量器具和壓力儀表應(yīng)按規(guī)定周期送至計(jì)檢局校驗(yàn)；0未經(jīng)水行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。5.3.4空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備應(yīng)正常工作，安全裝置應(yīng)有效；應(yīng)定期巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄運(yùn)行參數(shù)；每月應(yīng)檢查空調(diào)主機(jī)，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，并分析運(yùn)行數(shù)據(jù)；應(yīng)定期檢查冷卻塔電機(jī)、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備，每年至少清洗、維護(hù)保養(yǎng)冷卻塔一次；應(yīng)定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，每年進(jìn)行一次添加更換潤(rùn)滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)；應(yīng)定期檢查空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器，并進(jìn)行清洗和保養(yǎng)；應(yīng)定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測(cè)試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全；管道和閥門應(yīng)無(wú)銹蝕，保溫層應(yīng)完好無(wú)破損，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；每?jī)赡曛辽俪P漆刷漆一次；應(yīng)定期對(duì)空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)要求；0應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測(cè)定，保證空氣質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求；1壓力表、真空儀、傳感器等測(cè)量裝置應(yīng)按規(guī)定周期送至計(jì)檢局校驗(yàn)；2應(yīng)按國(guó)家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度應(yīng)為22－26℃，冬季室內(nèi)溫度應(yīng)為18－22℃，并定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計(jì)和分析，做好節(jié)能工作。3在每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間后重新投入運(yùn)行時(shí)，必須對(duì)系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測(cè)試和調(diào)整，確保正常后方能投入運(yùn)行。5.3.5鍋爐系統(tǒng)寫字樓物業(yè)管理方案蒸汽鍋爐每年由專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)鍋爐設(shè)備進(jìn)行一次安全檢測(cè)，并對(duì)鍋爐電機(jī)部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測(cè)。除定期送檢外，還應(yīng)做好以下日常維護(hù)：每年對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次全面二級(jí)保養(yǎng)，按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤(rùn)滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、檢查交換器并添加樹(shù)脂、設(shè)備管道補(bǔ)漆；對(duì)除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對(duì)鍋筒內(nèi)部進(jìn)行檢查并除垢；每半年對(duì)蒸汽壓力表進(jìn)行一次校驗(yàn)；對(duì)爐膛清灰；每季度對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次一級(jí)保養(yǎng)；對(duì)防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰；對(duì)機(jī)械設(shè)備更換或添加潤(rùn)滑油；超壓、超溫保護(hù)試驗(yàn)，安全閥自動(dòng)排氣一次；每月對(duì)油氣管路過(guò)濾器進(jìn)行一次清洗，對(duì)安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗(yàn)一次；檢測(cè)水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于3毫克/升；鍋爐安全附件及儀表齊全，動(dòng)作可靠；在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)；汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏；蒸汽減壓站輸出壓力波動(dòng)在20％之內(nèi)。各種證書(shū)齊備，操作人員持證上崗。熱水鍋爐定期對(duì)溫控儀進(jìn)行檢測(cè)，附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)可參照“蒸汽鍋爐”的相應(yīng)條款實(shí)施。5.3.6電梯、自動(dòng)扶梯電梯運(yùn)行平穩(wěn)、乘座舒適、平層準(zhǔn)確，轎廂照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內(nèi)整潔無(wú)污染。根據(jù)溫度情況開(kāi)啟轎廂風(fēng)扇。警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無(wú)缺損，電梯運(yùn)行無(wú)異常。自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適，安全防護(hù)裝置齊全有效。應(yīng)由A級(jí)專業(yè)資質(zhì)的電梯、自動(dòng)扶梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，XXX檢測(cè)并獲得《安全檢驗(yàn)合格證》，在有效期內(nèi)運(yùn)行。設(shè)專職人員對(duì)電梯維護(hù)保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，并按技術(shù)要求做好日常運(yùn)行巡檢及記錄。至少保障一臺(tái)電梯24小時(shí)運(yùn)行。在電梯發(fā)生一般故障時(shí)，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。如果電梯困人或發(fā)生其他重大事件，寫字樓物業(yè)管理專職人員應(yīng)立即應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。0電梯機(jī)房應(yīng)實(shí)行封閉管理，機(jī)房?jī)?nèi)的溫度不得超過(guò)設(shè)備安全運(yùn)行環(huán)境溫度。機(jī)房應(yīng)配備應(yīng)急照明、滅火器和盤車工具，并放置于顯眼方便的位置。5.3.7消防系統(tǒng)應(yīng)滿足以下要求：當(dāng)探測(cè)器檢測(cè)到火災(zāi)信號(hào)時(shí)，應(yīng)輸出火警信號(hào)，并啟動(dòng)確認(rèn)燈。手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)能夠輸出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，并有動(dòng)作顯示。在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)應(yīng)自動(dòng)轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并在選定的樓層內(nèi)控制。報(bào)警功能應(yīng)正常工作，能夠接收來(lái)自火災(zāi)探測(cè)器和其他報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，并發(fā)出聲光信號(hào)。故障報(bào)警功能應(yīng)正確指示出故障部位，當(dāng)控制器和火災(zāi)探測(cè)器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用的部件發(fā)生故障時(shí)?；鹁瘍?yōu)先功能應(yīng)立即顯示火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，當(dāng)預(yù)報(bào)警和故障信號(hào)同時(shí)出現(xiàn)時(shí)。當(dāng)預(yù)報(bào)警信號(hào)輸入時(shí)，應(yīng)顯示預(yù)報(bào)警信號(hào)。主電源切斷時(shí)，備用電源應(yīng)自動(dòng)投入運(yùn)行。當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)，應(yīng)自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)。在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)發(fā)出控制信號(hào)，將所有電梯強(qiáng)制停在首層，并接受其反饋信號(hào)。消防電梯聯(lián)動(dòng)迫降后，應(yīng)進(jìn)行人工操作，其功能和信號(hào)均應(yīng)正常。在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)，并顯示其狀態(tài)。0在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)發(fā)出控制信號(hào)，將著火層的防煙風(fēng)閥和排煙閥打開(kāi)，并顯示其狀態(tài)。1在確認(rèn)火災(zāi)后，控制室應(yīng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定程序下降，并顯示其狀態(tài)。2在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通。3消防對(duì)講電話應(yīng)語(yǔ)音清晰，無(wú)干擾。4在自動(dòng)噴淋系統(tǒng)有水流動(dòng)時(shí)，水流指示器應(yīng)顯示、壓力開(kāi)關(guān)應(yīng)動(dòng)作、水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警鈴聲。5在火災(zāi)時(shí)，安全出口和疏散指示燈應(yīng)在維持90分鐘以上的照明時(shí)間。6每半年應(yīng)檢查消防水帶，確保無(wú)破損、發(fā)黑或發(fā)霉的現(xiàn)象。7控制臺(tái)聯(lián)動(dòng)正常，顯示準(zhǔn)確，系統(tǒng)誤報(bào)率不超過(guò)3％。8消防泵每月啟動(dòng)一次，每年保養(yǎng)一次。9每月檢查消火栓一次，保持消火栓箱內(nèi)配件完好，每年加注潤(rùn)滑油并放水檢查閥桿。0控測(cè)器至少每三年進(jìn)行一次清洗除塵。1消防管道和閥門至少每?jī)赡赀M(jìn)行一次除銹刷漆。2確保消防用水的基本儲(chǔ)備，以應(yīng)對(duì)火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)的應(yīng)急滅火用水。3消防系統(tǒng)由具有合格專業(yè)資質(zhì)的XXX進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。4工作人員需要通過(guò)消防培訓(xùn)考試合格，并持證上崗。5除檢修時(shí)間外，消防主機(jī)必須處于開(kāi)機(jī)運(yùn)行狀態(tài)。6發(fā)生一般性故障時(shí)，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。7監(jiān)督專業(yè)XXX對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行月、季、年度測(cè)試工作，按時(shí)段和設(shè)備數(shù)量比例抽查、檢測(cè)系統(tǒng)設(shè)備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備。8配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督完成情況。9制定消防應(yīng)急預(yù)案，并每年進(jìn)行一次消防火災(zāi)演練。5.3.8安全防范系統(tǒng)系統(tǒng)需要設(shè)置準(zhǔn)確的時(shí)間和日期，攝像機(jī)編號(hào)需要有邏輯性。矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標(biāo)識(shí)清楚。傳輸線路需要有良好的接地，并對(duì)干擾信號(hào)進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應(yīng)一致。錄像機(jī)需要正常工作，顯示準(zhǔn)確、整潔。錄入資料需要保持7天以上，并應(yīng)有時(shí)間、日期及攝像機(jī)編號(hào)，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定。攝像機(jī)需要安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機(jī)應(yīng)注意防水、防塵、密封及散熱，并應(yīng)滿足室外最低照度要求。畫面分割器需要正常工作、整潔。監(jiān)視器需要正常工作、圖像清晰、色彩良好、整潔。多媒體圖形工作站需要直觀顯示各監(jiān)控點(diǎn)位置，并對(duì)報(bào)警應(yīng)及時(shí)響應(yīng)。0紅外雙鑒探測(cè)器、玻璃破碎探測(cè)器、周界報(bào)警裝置需要安裝牢固，靈敏可靠，并及時(shí)反饋報(bào)警信息。1每季度需要對(duì)XXX電源進(jìn)行一次完全代載放電，并充電檢測(cè)。2維修保養(yǎng)工作應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行，未經(jīng)授權(quán)的非專業(yè)人員不得擅自更改安防設(shè)置或?qū)χ鳈C(jī)開(kāi)蓋檢測(cè)箱內(nèi)元件進(jìn)行操作。3應(yīng)設(shè)立監(jiān)控資料調(diào)用和查閱權(quán)限，所有調(diào)用和查閱必須經(jīng)過(guò)授權(quán)。4應(yīng)制定應(yīng)急處理程序，以便在出現(xiàn)重大安全隱患時(shí)采取必要的補(bǔ)救措施。5每年，物業(yè)公司應(yīng)組織相關(guān)專業(yè)人員對(duì)安全防范系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查，對(duì)存在的漏洞和隱患等情況進(jìn)行限期整改。5.3.9樓控系統(tǒng)服務(wù)器和XXX應(yīng)正常工作，并保持通訊暢通。工作站應(yīng)正常工作，通訊也應(yīng)正常，并保持整潔。傳感器應(yīng)正常工作，靈敏度應(yīng)適應(yīng)，通訊應(yīng)正常。執(zhí)行調(diào)節(jié)器應(yīng)正常工作，狀態(tài)和反饋信息應(yīng)準(zhǔn)確。直接數(shù)字控制器應(yīng)正常工作，輸出信號(hào)應(yīng)正確，并保持通訊暢通、整潔和線路整齊。末端設(shè)備應(yīng)正常工作，線路應(yīng)無(wú)損，安裝應(yīng)牢固。應(yīng)執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自更改計(jì)算機(jī)設(shè)置、更換計(jì)算機(jī)硬件或軟件，使用外來(lái)軟件和光盤等。應(yīng)制定應(yīng)急處理程序，定期對(duì)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份。每年應(yīng)對(duì)儀器儀表和傳感器進(jìn)行校對(duì)。0應(yīng)建立機(jī)房管理制度，控制室機(jī)房應(yīng)實(shí)行封閉管理，防止老鼠進(jìn)入縫隙，并配備符合要求的滅火器材。5.3.10網(wǎng)絡(luò)通訊通信處理機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)機(jī)的數(shù)據(jù)通訊應(yīng)正常，并保持整潔和線路整齊。維護(hù)終端應(yīng)正常工作，并保持整潔。工作電源和XXX應(yīng)正常工作，設(shè)備應(yīng)保持整潔，顯示儀表應(yīng)無(wú)損。配線架排線應(yīng)整齊，標(biāo)識(shí)應(yīng)完好，數(shù)據(jù)應(yīng)齊全。光纖配架排線應(yīng)整齊，標(biāo)識(shí)應(yīng)完好，數(shù)據(jù)應(yīng)齊全。插座模塊應(yīng)安裝完好，線路應(yīng)暢通，表面應(yīng)保持整潔。應(yīng)建立授權(quán)機(jī)制、訪問(wèn)控制、加密與解密相關(guān)的管理制度。應(yīng)有專人監(jiān)控關(guān)鍵設(shè)備，如文件服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機(jī)等。應(yīng)從管理、技術(shù)和法律等方面入手，預(yù)防病毒侵入。0應(yīng)實(shí)時(shí)對(duì)服務(wù)器數(shù)據(jù)進(jìn)行文件備份。1計(jì)算機(jī)工程師應(yīng)定期使用相關(guān)軟件對(duì)WebServer、DatabaseServer、Mail/FTP等Server進(jìn)行觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)記錄，并通知相關(guān)部門進(jìn)行維修。5.3.11門禁系統(tǒng)服務(wù)器和XXX應(yīng)正常工作，并保持通訊暢通。5.3.11門禁系統(tǒng)門禁系統(tǒng)需要保持工作正常、通訊正常和整潔。讀卡器指示燈需要完好并工作正常，電子門鎖也需要正常工作。門磁開(kāi)關(guān)需要靈活有效，并且建立系統(tǒng)權(quán)限管理規(guī)定，不得隨意更改系統(tǒng)設(shè)置。門禁系統(tǒng)的安全保密工作也需要做好，不得泄露有關(guān)信息。每半年需要對(duì)門磁開(kāi)關(guān)、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進(jìn)行檢測(cè)。5.3.12有線及衛(wèi)星電視衛(wèi)星天線需要安裝牢固，外觀整潔。放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備需要工作正常、整潔。光纖收發(fā)機(jī)、放大器、分配器也需要工作正常，線路衰減小。傳輸線路需要正常，圖像清晰。每半年需要檢測(cè)一次干線及各分支器的輸出電平。5.3.13廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)節(jié)目源設(shè)備需要工作正常。信號(hào)放大及處理設(shè)備需要工作正常、整潔，音量及音響調(diào)控效果完好。揚(yáng)聲器等末端設(shè)備需要工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰。背景音樂(lè)與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換也需要工作正常。每季度需要檢測(cè)傳輸電壓，并且每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。5.3.14數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備需要工作正常。視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸也需要正常，無(wú)干擾。每半年需要進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。5.3.15停車場(chǎng)管理系統(tǒng)服務(wù)器及XXX需要工作正常、通訊正常。工作站也需要工作正常、通訊正常和整潔。出入口機(jī)需要工作正常，通訊正常。區(qū)域及車場(chǎng)車位計(jì)數(shù)顯示器需要工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。圖像識(shí)別系統(tǒng)需要工作正常，攝像機(jī)需要工作正常，車輛及車牌號(hào)需要清晰，信息相對(duì)應(yīng)及時(shí)存入、讀出數(shù)據(jù)庫(kù)。電動(dòng)道閘需要工作正常、整潔，反應(yīng)靈敏。車輛檢測(cè)器也需要工作正常。執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來(lái)軟件和光盤。每月需要對(duì)車位進(jìn)行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的校對(duì)，并及時(shí)調(diào)整區(qū)域及車場(chǎng)車位顯示器數(shù)據(jù)，核對(duì)收費(fèi)數(shù)據(jù)。0：定期備份系統(tǒng)軟件和數(shù)據(jù)。5.3.16：公共照明系統(tǒng)：制定公共照明節(jié)能管理制度，照度符合《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB-2004）。：每天巡檢大堂、電梯間、停車場(chǎng)、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，確保有效亮燈率98%以上，并及時(shí)更換有缺損的部位。：每周巡檢公共照明電源柜，及時(shí)處理問(wèn)題，保證設(shè)備正常運(yùn)行和安全用電。5.3.17：避雷系統(tǒng)：每年雨季前由XXX對(duì)建筑避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)，并留存檢測(cè)合格報(bào)告。同時(shí)動(dòng)員和組織寫字樓內(nèi)的使用人對(duì)重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行防雷檢測(cè)。：保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設(shè)施。：每半年對(duì)樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其他金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查，并及時(shí)解決問(wèn)題。：每季度對(duì)強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查，每月對(duì)變配電設(shè)備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查，保證所有機(jī)電設(shè)備、配電柜（箱）、管道、金屬構(gòu)架物接地良好。：成都地區(qū)寫字樓建筑物（無(wú)特殊計(jì)設(shè)要求情況下）接地電阻標(biāo)準(zhǔn)：3類建筑接地電阻：≤10Ω2類建筑接地電阻：≤4Ω計(jì)算機(jī)房接地電阻：≤4Ω。5.3.18：高空作業(yè)設(shè)備：設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運(yùn)行。：設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載。：設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn)。：吊籃運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)傾斜。：設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確，各類開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活，通訊設(shè)備正常。：在運(yùn)行中，不得隨意卸開(kāi)裝置的護(hù)罩、封門及其他任何裝置。：設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄。：應(yīng)定期對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對(duì)提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測(cè)試，清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。5.3.19：測(cè)量計(jì)量裝置：測(cè)量、計(jì)量裝置按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)，確保準(zhǔn)確性和有效性。5.3.19測(cè)量與計(jì)量裝置管理為了確保能源消耗量的準(zhǔn)確計(jì)算和設(shè)備正常運(yùn)行，電能表、煤氣表、水表等計(jì)量裝置應(yīng)按規(guī)定周期抄寫數(shù)據(jù)，并建立數(shù)據(jù)檔案進(jìn)行分析控制。測(cè)量裝置也應(yīng)按規(guī)定周期巡查、記錄數(shù)據(jù)，為設(shè)備正常運(yùn)行提供證據(jù)資料。同時(shí)，還應(yīng)建立測(cè)量、計(jì)量裝置臺(tái)帳和檢定校驗(yàn)記錄表。5.3.20標(biāo)識(shí)系統(tǒng)為了方便員工和來(lái)訪者的出入和使用，辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識(shí)。這些標(biāo)識(shí)包括引導(dǎo)標(biāo)志和功能標(biāo)識(shí)，如電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號(hào)、商務(wù)中心、問(wèn)詢處、衛(wèi)生間、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標(biāo)識(shí)等。此外，還應(yīng)設(shè)置警示性標(biāo)識(shí)，如緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等。在主要道路及停車場(chǎng)也應(yīng)設(shè)置交通標(biāo)識(shí)和路標(biāo)。對(duì)于臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)，應(yīng)配置并使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等標(biāo)識(shí)。標(biāo)識(shí)的圖形符號(hào)應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，并統(tǒng)一格式，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無(wú)涂改，文字規(guī)范。6秩序維護(hù)與安全服務(wù)6.1門衛(wèi)門衛(wèi)是寫字樓物業(yè)管理區(qū)域的第一道防線，應(yīng)24小時(shí)值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語(yǔ)規(guī)范、禮儀規(guī)范，按時(shí)到崗，堅(jiān)守崗位不脫崗。門衛(wèi)還應(yīng)保持個(gè)人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員進(jìn)出情況，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)詢問(wèn)，勸阻小商小販不要在寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn)。對(duì)進(jìn)出寫字樓物業(yè)管理區(qū)域的各類車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保持出入口的暢通。對(duì)外來(lái)人員（施工、送貨、參觀等）實(shí)行進(jìn)出管理，必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域。對(duì)非工作時(shí)間進(jìn)入寫字樓的人員應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)登記。對(duì)物品進(jìn)出實(shí)施分類管理，大件物品進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行審驗(yàn)，拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入。6.2巡邏為了確保寫字樓物業(yè)管理區(qū)域的安全，應(yīng)科學(xué)、合理安排巡邏路線，重點(diǎn)、要害部位每小時(shí)至少巡邏一次，發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時(shí)制止。按規(guī)定時(shí)間、路線巡回檢查，多看、多聽(tīng)、多問(wèn)，排除各種不安全因素。發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)追查原因，同時(shí)通知有關(guān)部門。巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)，并采取相應(yīng)措施。6.2.5應(yīng)巡查寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標(biāo)志等設(shè)施設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)缺失、損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告并記錄。6.3安全監(jiān)控6.3.1監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時(shí)開(kāi)通，保證對(duì)安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控，并保持完整的監(jiān)控記錄；6.3.2監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并通知相關(guān)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理；6.3.3監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的應(yīng)參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；6.3.4應(yīng)保持治安電話暢通，接聽(tīng)及時(shí)（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽(tīng)）。6.4交通和車輛停放管理6.4.1應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置行車指示標(biāo)志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，并公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；6.4.2車輛管理人員應(yīng)對(duì)進(jìn)出的各類車輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；若對(duì)進(jìn)出車輛有疑問(wèn)，應(yīng)向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢問(wèn)；6.4.3收費(fèi)管理的車庫(kù)應(yīng)24小時(shí)有專人管理；車輛停放有序，車庫(kù)場(chǎng)地定時(shí)清潔，無(wú)易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車輛進(jìn)入停車場(chǎng)；6.4.4應(yīng)按照車輛道路行駛要求，在地面、墻面設(shè)立明顯的指示牌，并配置齊全的照明和消防器械；6.4.5應(yīng)將非機(jī)動(dòng)車定點(diǎn)停放。6.5安全管理6.5.1消防安全管理應(yīng)建立健全消防管理制度，并建立消防責(zé)任制；應(yīng)在樓內(nèi)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，并在明顯位置設(shè)置消防疏散示意圖；應(yīng)定期對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持其完整、完好，并能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險(xiǎn)栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超過(guò)有效期，各類設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)行與使用；如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應(yīng)及時(shí)予以調(diào)換或報(bào)修，并記錄檢查情況；應(yīng)制訂火險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，并定期進(jìn)行消防宣傳和消防演；應(yīng)對(duì)易燃易爆品設(shè)專人專區(qū)進(jìn)行管理。6.5.2安全生產(chǎn)及災(zāi)害預(yù)防應(yīng)建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，并普及安全用電、用氣知識(shí)。如遇暴雨或其他災(zāi)害性天氣時(shí)，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施：對(duì)設(shè)備機(jī)房、停車場(chǎng)、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固；對(duì)集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇；對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；及時(shí)準(zhǔn)備必要的搶險(xiǎn)物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。突發(fā)事件管理為應(yīng)對(duì)突發(fā)性公共事件，寫字樓物業(yè)管理應(yīng)制定應(yīng)急預(yù)案，并每年組織1-2次應(yīng)急演，以保障顧客人身安全和盡量減少財(cái)產(chǎn)損失。在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，應(yīng)按照預(yù)定方案進(jìn)行處理，并全力配合有關(guān)部門。7.環(huán)境保潔服務(wù)7.1環(huán)衛(wèi)設(shè)施根據(jù)寫字樓的實(shí)際情況，應(yīng)合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如在主要進(jìn)出口設(shè)置果皮箱，在適當(dāng)位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房，在集中裝修期間應(yīng)有臨時(shí)建渣堆放處等。7.2清潔、保潔責(zé)任制寫字樓應(yīng)實(shí)行清潔、保潔責(zé)任制，有專職保潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)。7.3各區(qū)域清潔要求區(qū)域衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括以下內(nèi)容：外圍及周邊道路地面干凈無(wú)雜物、無(wú)積水，無(wú)明顯污跡、油漬；明溝、窨井內(nèi)無(wú)雜物、無(wú)異味；各種標(biāo)示標(biāo)牌表面干凈無(wú)積塵、無(wú)水?。宦窡舯砻娓蓛魺o(wú)污漬。綠化帶及水池綠地內(nèi)無(wú)雜物，花臺(tái)表面干凈無(wú)污漬，水池內(nèi)水質(zhì)清澈，池內(nèi)無(wú)漂浮物，池壁無(wú)青苔等污垢，水池?zé)o異味。大廳、樓內(nèi)、公共通道地面干凈、無(wú)污漬，有光澤，保持地面材質(zhì)原貌；門框、窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬；門窗玻璃干凈無(wú)塵，透光性好，無(wú)明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無(wú)污漬，有金屬光澤；門把手干凈、無(wú)印跡、定時(shí)消毒；天花板干凈，無(wú)污漬、無(wú)蛛網(wǎng)；燈具干凈無(wú)積塵，中央空調(diào)風(fēng)口干凈，無(wú)污跡，進(jìn)出口地墊擺放整齊，表面干凈無(wú)雜物，盆栽植物無(wú)積塵。會(huì)議室、接待室地面、墻面、干凈，無(wú)灰塵、污漬；天花板、風(fēng)口目視無(wú)灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。樓梯及樓梯間梯步表面干凈無(wú)污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無(wú)灰塵，防火門及閉門器表面干凈無(wú)污漬，墻面、天花板無(wú)積塵、蛛網(wǎng)。公共衛(wèi)生間地面干凈，無(wú)污漬、無(wú)積水，大小便器表面干凈，無(wú)污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無(wú)亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無(wú)污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無(wú)污漬、蛛網(wǎng)；風(fēng)口或換氣扇表面干凈無(wú)積塵；門窗表面干凈，窗臺(tái)無(wú)灰塵；玻璃干凈無(wú)水漬；洗手臺(tái)干凈無(wú)積水，面盆無(wú)污垢；各種管道表面干凈無(wú)污漬；各種物品擺放整齊規(guī)范；廢紙簍雜物超過(guò)2/3應(yīng)及時(shí)傾倒，衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通并且無(wú)明顯異味。停車場(chǎng)地面干凈，無(wú)雜物，無(wú)明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無(wú)積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無(wú)積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無(wú)明顯污跡，各種道閘表面無(wú)灰塵。Thewaterroomandcleaningroomfloorsareclean。freeofdebrisXXXcleanlyarranged。theceilingiscleanandfreeofcobwebs。andthelampshadesarefreeofdustandcobwebs。Thewallsarecleanandfreeofstains。andallsurfacesarecleanandfreeofXXXneatlyandorderlyarranged。andtherearenousodorsindoors.TheXXXarecleanandbright。withcleanwallsandacleanoperatingpanelwithoutstains。dustormarks。Thefloorisclean。theairisfreshandtherearenoodors。Theelevatorgroovesarefreeofgarbageanddebris。andthebuttonsurfacesarecleanandfreeofmarks。Theescalatorstepsandhandrailsarecleanandfreeofdustandstains。andtheglassXXXandfreeofdust。Thecombplateisfreeofdebrisandstains。andtheXXX.XXXelectricalfacilitieshavecleanlightbulbs。tubes。XXXitemsarefreeofdustandstains。andswitches。sockets。andnboxesarefreeofdustandXXX。withcleanXXXcigarettebutts。andgarbageshouldnotexceed2/3ofthecapacity。TheinnerlinershouldbeXXX.Firehydrants。fireboxes。andpublicfacilitiesshouldhavecleansurfaceswithoutdustorstains。Alarmdevices。XXXsockets。andfireextinguishersshouldhavebrightandcleanXXXSprinklercovers。smokedetectors。andspeakersshouldbefreeofdustandstains。Surveillancecamerasanddooralarmsshouldhavebrightandcleansurfaceswithoutspots。andfirehydrantsshouldhaveXXX.XXXbaggedgarbageshouldbeneatlyarranged。andthefloorshouldnothaveusgarbageorsewageoverflow。Thereshouldbenousodorsintheroom。andgarbageshouldbeXXX.Equipmentrooms。pipelines。andsignsshouldhavenodeadcornersorgarbagen。nodustorvisiblecobwebs。XXX