某地產(chǎn)集團(tuán)房產(chǎn)可行性報(bào)告q

南京孝陵衛(wèi)地區(qū)房地產(chǎn)可行性報(bào)告一.項(xiàng)目簡(jiǎn)介第三部分法律風(fēng)險(xiǎn)分析4.1投資估算四.產(chǎn)品定位六.建筑七.戶型6.2敏感性分析7.1社會(huì)評(píng)價(jià)(定性)7.2環(huán)境評(píng)價(jià)(影響及對(duì)策)8.1結(jié)論8.2建議1、《南京城市發(fā)展與住宅市場(chǎng)研究報(bào)告》2、《南京土地招投標(biāo)市場(chǎng)研究報(bào)告》3、《聚寶山項(xiàng)目提交政府答疑的問題》A、第一部分項(xiàng)目分析別為10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道開通后，宗地至老城區(qū)中心僅10分鐘車程。家級(jí)開發(fā)區(qū)中排名16-18位。圖1-1宗地區(qū)位四至范圍宗地北靠聚寶山，南至寧鎮(zhèn)公路(312西至滬寧鐵路和寧棲公路。國(guó)道),東起一環(huán)線——繞城公路，車速可達(dá)110公里/小時(shí)車速可達(dá)110公里/小時(shí)車速可達(dá)80公里/小時(shí)一環(huán)線2、宗地形狀二環(huán)線圖1-2宗地四至范圍表1-1宗地面積指標(biāo)指標(biāo)總用地代征道路與綠化用地配套學(xué)校用地凈用地面積(平米)合968畝合746畝圖1-3宗地形狀及尺寸坡度15度坡度10度(1)宗地內(nèi)部東高西低□宗地標(biāo)高25-57米，東高西低，最大高差32米，綜合坡度2度?！醢礃?biāo)高31米以下、31-40米、40米以上將宗地劃分為3個(gè)區(qū)域，其中，40米以上區(qū)域占總用地面積的近一半，31米以下和31-40米區(qū)域各占四分之一圖1-4宗地內(nèi)部高差(2)宗地標(biāo)高低于周邊用地□東部顯著低于繞城公路，最大高差12米左右?！跄喜烤植繀^(qū)域低于寧鎮(zhèn)公路，最大高差6米左右。圖1-5宗地與周邊高差剖面圖(東西向)標(biāo)高35～125m鐵路圖1-6宗地與周邊高差剖面圖(南北向東側(cè))標(biāo)高36～49m圖1-7宗地與周邊高差剖面圖(南北向西側(cè))圖1-8宗地與周邊高差圖1-9宗地土地利用現(xiàn)狀(1)工廠與市場(chǎng)主要工廠與市場(chǎng)共計(jì)12家，占地總面積15萬平米，大部分仍在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，表1-2工廠基本情況名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況環(huán)境污染情況源寶化工公司輪胎裝配在運(yùn)營(yíng)無利達(dá)服裝公司服裝生產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)無添喜化工洗滌劑在運(yùn)營(yíng)輕度空氣污染光英爐業(yè)鍋爐生產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)輕度空氣污染包裝容器廠包裝材料在運(yùn)營(yíng)無金屬配件廠金屬配件在運(yùn)營(yíng)無野馬電聲樂器廠電聲樂器在運(yùn)營(yíng)無金陵特種電纜廠電纜在運(yùn)營(yíng)無屠宰廠屠宰在運(yùn)營(yíng)輕度空氣污染宏大設(shè)備市場(chǎng)汽車設(shè)備銷售在運(yùn)營(yíng)無東風(fēng)汽車汽車銷售在運(yùn)營(yíng)無玄武湖貨運(yùn)市場(chǎng)貨車停車場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)無(2)居民400戶、1200人，住宅建筑面積約8萬平米。(3)農(nóng)田(4)樹木(5)水塘圖1-11宗地地表水分布(6)高壓線□現(xiàn)狀有2條110KV二回高壓線從宗地內(nèi)部穿過?！醺鶕?jù)規(guī)劃，宗地西側(cè)100米處將建設(shè)220KV變電站，宗地內(nèi)部將只有1圖1-12宗地高壓線走向北側(cè)聚寶山山凹及西側(cè)農(nóng)場(chǎng)山腳下2塊地列入宗地代拆遷范圍，拆遷土地總面積1445畝，房屋總面積22.4萬平米，居民693戶、工企單位48家，需安置勞動(dòng)力268人，保養(yǎng)人員148人。其中，□宗地拆遷面積968畝(含代征道路與綠化用地),占拆遷總面積的67%,拆遷居民400戶。□代拆遷范圍面積477畝，占拆遷總面積的33%,拆遷居民近300戶。圖1-13宗地拆遷范圍三、周邊道路及出行方式宗地□寧鎮(zhèn)公路：既是城市東西向主干道，又發(fā)揮城市對(duì)外交通聯(lián)系的功能，是宗地與老城區(qū)聯(lián)系的主要通道，時(shí)速可達(dá)80公里/小時(shí)，在新莊立交可通過多條干道通往老城區(qū)，明年5月玄武湖隧道開通后，從宗地經(jīng)寧鎮(zhèn)公路、玄武湖隧道至老城區(qū)——新模范馬路僅10分鐘車程，并且可以通過新模范馬路、城西干道等快速路連接城市西部地區(qū)?！趵@城公路：時(shí)速可達(dá)110公里/小時(shí)，通過柳塘、馬群、八百戶、雙龍街□寧棲公路：通往堯化門、棲霞山，規(guī)劃拓寬為34米?！醪硐晒罚和ㄍ鶃問|(仙林大學(xué)城),規(guī)劃拓寬為33米。表1-3宗地周邊現(xiàn)狀與規(guī)劃道路一覽名稱級(jí)別寬度車道速度(公里/小時(shí))交通流量(輛/日)路面繞城公路全封閉快速路雙向8車道瀝青寧鎮(zhèn)公路一級(jí)國(guó)道雙向8車道混凝土寧棲公路現(xiàn)狀公路8水泥規(guī)劃交通性主干道雙向6車道岔仙公路現(xiàn)狀公路6—規(guī)劃交通性主干道雙向6車道一一圖1-14宗地現(xiàn)狀道路平均每條線路10-15分鐘一班，晚上最后一班8:40結(jié)束。表1-4公交線路基本情況公交線路通行區(qū)間通行時(shí)間班次間隔南京站-堯化門-新港開發(fā)區(qū)10分鐘南京站-岔路口-馬群一麒麟門一悅民路15-20分鐘丹鳳街-亞東(仙西)5分鐘南京站-仙鶴門-亞東(仙西)15分鐘南湯線南京站-岔路口-仙鶴門一麒麟門-湯山20分鐘南上線南京站-堯化門-棲霞山-龍?zhí)?上壩20分鐘3、軌道交通規(guī)劃排，預(yù)計(jì)將在2010年以后開工建設(shè)。圖1-16宗地周邊軌道交通規(guī)劃四、周邊3公里社區(qū)配套東中學(xué)”(宗地內(nèi)現(xiàn)有居民的子女在這2個(gè)學(xué)校上學(xué))以外，基本沒有其它社區(qū)的仙西新市區(qū)中心”之間交通發(fā)達(dá)，車程在5-10分鐘左右，可以解決大型和高圖1-17社區(qū)配套分布圖圖1-18堯化門主要社區(qū)配套分布圖圖1-19花園路主要社區(qū)配套分布圖圖1-20仙西新市區(qū)中心規(guī)劃圖圖1-21宗地周邊規(guī)劃設(shè)施之一，2005年“十運(yùn)會(huì)”之前建成使用。規(guī)劃占地面積3640畝，玄武區(qū)政□南京目前有6個(gè)高爾夫球場(chǎng)，但只有1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)——南京昭富國(guó)際高爾夫俱樂部，27洞，位于浦口珍珠泉風(fēng)景區(qū)內(nèi)，占地1860畝里鎮(zhèn)的銀杏湖國(guó)際高爾夫球場(chǎng)正在建設(shè)，占地面積達(dá)10800畝，總投資1億元人民幣，將于2003年10月投入使用。農(nóng)場(chǎng)山和朝陽(yáng)山規(guī)劃建設(shè)大型生態(tài)公園，占地面積約4000畝，南側(cè)山腳用的生產(chǎn)、科研基地，占地面積約4000畝，總投資35億元。□今年9月6日，珠江路科技發(fā)展公司、合誠(chéng)(香港)有限公司與深圳華區(qū)主體部分建設(shè)投資15億元，其中前2年投資5億元用于土地征用和基礎(chǔ)設(shè)施研發(fā)機(jī)構(gòu)和近萬名軟件研發(fā)人才，目前已有10多家國(guó)內(nèi)外著名軟件企業(yè)表達(dá)了□2002年1月，江蘇省和南京市政府提出共同開發(fā)建設(shè)全國(guó)規(guī)模最大的大學(xué)城——仙林大學(xué)城，規(guī)劃總面積34平方公里，建設(shè)總投資約50億元，集中9至10所大學(xué)，吸納15萬高校師生，計(jì)劃在3年內(nèi)基本建成。今年，總投資約8億元、全長(zhǎng)24.6公里的大學(xué)城道路主框架全面開工。學(xué)校、南京郵電學(xué)院和南京中醫(yī)藥大學(xué)5所高校入駐，占地總面積約10平方公里，其中南京師范大學(xué)和南京經(jīng)濟(jì)學(xué)院近2萬名師生已經(jīng)入住。未來的3年內(nèi)，□2002年4月被評(píng)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，進(jìn)區(qū)企業(yè)1024家，總投資□2001年實(shí)現(xiàn)GDP60億元，利稅19.2億元，出口創(chuàng)匯3.9億美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)中排在13至18位。出口額9215萬美元，同比增長(zhǎng)89.9%,實(shí)際利用外資6366.56萬美元，同比增長(zhǎng)215.9%,新批外商投資企業(yè)14個(gè)。□東西走向，有東、西2座山峰，西峰海拔125米，東峰海拔101米，由聚寶山西峰(從西南側(cè)看)東南側(cè)看)聚寶山東峰(從南側(cè)看)西南側(cè)看)聚寶山西峰(從聚寶山東峰(從宗地內(nèi)看農(nóng)場(chǎng)山(夏天)宗地內(nèi)看農(nóng)場(chǎng)山(冬天)(2)空氣質(zhì)量□主要污染源來自滬寧鐵路、繞城公路和寧鎮(zhèn)公路通行車輛的尾氣及粉塵(3)噪聲影響□滬寧鐵路：平均每天通車170班，平均8分鐘1班，其中，白天每小時(shí)至少6班，夜晚每小時(shí)4～8班。□繞城公路和寧鎮(zhèn)公路：同一時(shí)段車流量相似，上午30輛/分鐘，下午25輛/分鐘，晚上17輛/分鐘；客貨比寧鎮(zhèn)公路2:1,繞城公路3:2?！鯇帡罚很嚵髁堪滋?-10輛/分鐘，晚上6輛/分鐘；貨車居多，客貨比1:2。表1-5交通流量分析表單位：輛/分鐘時(shí)段分次測(cè)試寧鎮(zhèn)公路繞城公路客車貨車總計(jì)客車貨車總計(jì)12539平均91727939平均8□55dB以下噪聲值的分布區(qū)域：后退滬寧鐵路300米，后退繞城公路100米，后退寧鎮(zhèn)公路70米。表1-6噪聲測(cè)試記錄單位：dB后退距離滬寧鐵路繞城公路寧鎮(zhèn)公路不鳴笛鳴笛圖1-22噪聲分布等值圖□聚寶山山坡、宗地紅線邊緣分布有宗地內(nèi)居民的私墳，大部分在宗地邊界即可看到?？傆?jì)100個(gè)左右，絕大部分為水泥墓穴，土墳約10個(gè)。圖1-23墳?zāi)狗植紙D□周邊1公里內(nèi)廠礦企業(yè)、倉(cāng)庫(kù)無輻射污染及易燃易爆物品?！踝诘?凈用地范圍)西側(cè)200米處規(guī)劃一座占地面積1萬平米的22萬伏□原采石場(chǎng)處表層巖石已風(fēng)化松散，遇暴雨將有可能造成局部山體滑坡。寧棲公路圖例煤氣22米規(guī)劃道路雨水污水小高層建筑面積29.94萬平米，多層與公建建筑面積14.97萬平米，別墅建筑面積6.38萬平米。表1-7主要規(guī)劃設(shè)計(jì)要求指標(biāo)規(guī)劃要求規(guī)劃用途建筑形態(tài)比例小高層住宅用地的面積不得超過總用地面積的1/3。容積率(≤)別墅≤0.3、多層住宅(含公建配套)≤1.0小高層≤2.0規(guī)劃布局用地不納入用地分配計(jì)算。建筑限高多層住宅的層數(shù)不得超過五層小高層住宅的建筑高度≤36米建筑間距多層住宅的南北向間距必須大于1:1.3公建配套1、一所九年制一貫制十八班的學(xué)校，占地面積不小于15000平米。2、一所九班幼兒園，占地面積不小于3800平方米。3、公建用地納入多層住宅用地計(jì)算。其它高壓線可以移位建設(shè)要求1、地塊周邊綠化帶和綠化帶內(nèi)22米寬的道路，由開發(fā)企業(yè)自行建設(shè)。表1-8根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)計(jì)算的面積指標(biāo)用地面積(萬平米)容積率建筑面積(萬平小高層多層(含公14.97(其中，學(xué)校1.5,幼兒園0.38)別墅21.27(其中A區(qū)2.17、B區(qū)0.36、C區(qū)0.87、D區(qū)2.89,合計(jì)6.30)合計(jì)圖1-25宗地規(guī)劃要求示意B、第二部分市場(chǎng)分析□主城面積243平方公里，人口260萬人，人口密度10700人/平方公里?！跞司鶉?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2500美元□產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“二、三、一”□人均儲(chǔ)蓄存款余額12002元□投資：房地產(chǎn)111億元、住宅75億元□施工面積：商品房1053萬平米、住宅744萬平米□批準(zhǔn)上市面積：住宅324萬平米□銷售額：商品房106億元、住宅83億元(一)市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況0南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資變化50房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)變化南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)變化02000年2001年2002年上半年南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率變化南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率變化80發(fā)土地開發(fā)商品房(1)綜述①需求增長(zhǎng)大于供給□99-01年，商品房竣工面積與銷售面積的差距由163萬平米減小到98萬平米，住宅竣工面積與銷售面積的差距由128萬平米減小到41萬平米?！踅衲晟习肽?，供求關(guān)系開始發(fā)生變化，商品房和住宅銷售面積增長(zhǎng)率(32.9%和23.2%)分別低于新開工面積(48.4%和54.0%)15.5和30.8個(gè)百分每年下降8萬平米。南京市商品房供求關(guān)系變化(萬平米)0南京市商品住宅供求關(guān)系變化(萬平米)口竣工面積口銷售面積1020口竣工面積口空置面積(2)供應(yīng)量年波動(dòng)幅度不超過10%,但今年上半年顯著增長(zhǎng)左右，波動(dòng)幅度不超過10%;今上半年大幅增長(zhǎng)，分別達(dá)到854萬平米和658萬南京市房地產(chǎn)施工面積變化南京市房地產(chǎn)施工面積變化(萬平米)01999年商品房施工住宅施工面枳商品房增長(zhǎng)2000年2001年2002年上半年住宅增長(zhǎng)率50②竣工面積②竣工面積□99-01年，商品房和住宅施工面積分別保持在400萬平米和300萬平米左右，波動(dòng)幅度不超過10%;今上半年大幅增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)率分別為12.4%和□住宅增長(zhǎng)速度大于商品房：2001年住宅增長(zhǎng)率低于商品房1.3個(gè)百分點(diǎn)，今年上半年高9.8個(gè)百分點(diǎn)。南京市房地產(chǎn)竣工面積變化(萬平米)02001年2002年上半年③批準(zhǔn)上市面積2000年以來，南京市商品房批準(zhǔn)上市面積穩(wěn)定在320萬平米左右，2001年商品房暖工面積住宅酸工面積商品房增長(zhǎng)率住宅增長(zhǎng)率2000年50略有增加，達(dá)到324萬平米。1999年2000年2001年(3)需求增長(zhǎng)加速①銷售面積萬平米，增長(zhǎng)32.9%?！?999年以來，除2001略有下降以外，住宅銷售面積增長(zhǎng)率不斷上升，今年上半年銷售面積102.44萬平米，增長(zhǎng)23.2%?！?001年以來，住宅銷售面積增長(zhǎng)率低于商品房，且差距不斷擴(kuò)大，今年上半年低9.7個(gè)百分點(diǎn)。(萬平米)02000年2001年2002年上半年商品房銷售住宅銷售面積商品房增長(zhǎng)率住宅增長(zhǎng)率1999年0②銷售額□1999年以來，商品房和住宅銷售額增長(zhǎng)率不斷上升，今年上半年分別實(shí)現(xiàn)銷售額37.3億元和29.9億元，分別增長(zhǎng)41.4%和32.7%。□1999年以來，住宅銷售額除2000年高于商品房18.7個(gè)百分點(diǎn)，其余年份均低于商品房，今年上半年低8.7個(gè)百分點(diǎn)。南京市房地產(chǎn)銷售額變化南京市房地產(chǎn)銷售額變化00商品房銷售額商品房增長(zhǎng)率(4)需求增長(zhǎng)的主要影響因素①大規(guī)模城建與拆遷□99年以來，南京市共拆遷居民4.057萬戶，占同期商品房交易總套數(shù)的25%左右。按每戶住宅需求80平米計(jì)算，則拆遷擴(kuò)大住宅需求100萬平米，超過2001年全年住宅銷售量的三分之一。②政策推動(dòng)2002年5月，南京市政府下發(fā)《關(guān)于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的通知》,并出臺(tái)交易稅費(fèi)減免(契稅實(shí)際支付比例由2%下降為0.75%)、簡(jiǎn)化公房上市手續(xù)、戶口政策向購(gòu)房者傾斜(購(gòu)買商品房、二手房均可落戶)等重大利好政策，其中，各類購(gòu)房稅費(fèi)合計(jì)減幅超過60%,直接帶動(dòng)了住宅市場(chǎng)的發(fā)展：5—8月份，二手③居民收入增長(zhǎng)率，平均每年高2.7個(gè)百分點(diǎn)?！踅衲晟习肽?，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率12.3%,比往年高70%,高于同期住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率(7.8%)4.5個(gè)百分點(diǎn)。8.00%6.00%4.00%2.00%2000年2001年2002年上半年人均可支配收入住宅銷售價(jià)格人),占同期商品房交易總套數(shù)的10%左右。(4)空置量持續(xù)加速下降置面積下降為78萬平米，同比下降10.8%,其中，空置一年以上的商品房19萬平米，下降17.6%?！?000年以來，住宅空置面積持續(xù)下降，下降速度快于商品房，2001年下降率高1.9個(gè)百分點(diǎn)。增長(zhǎng)10.7%,銷售均價(jià)高達(dá)3486元/平米(房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)),據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2001年南京市房屋銷售均價(jià)為3572元/平米，在全國(guó)35個(gè)大中城市排第五位，長(zhǎng)率5.5%,今年上半年銷售均價(jià)(含江寧)為2920元/平米(統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)),同比增長(zhǎng)211元/平米，增長(zhǎng)率高達(dá)7.8%。南京市房地產(chǎn)銷售價(jià)格變化南京市房地產(chǎn)銷售價(jià)格變化86住宅增長(zhǎng)率0商品房銷售均價(jià)住電餅售均價(jià)麗品房地長(zhǎng)率2000年2001年2002年上半年48420量成倍增長(zhǎng)，今年上半年成交1.3萬套，成交面積104萬平米，首次超過新房成交量(102萬平米)?！鮾r(jià)格上漲幅度超過新房：2001年，二手房平均成交價(jià)格2182元/平米，增長(zhǎng)率10%,超過同年住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率(6.3%);今年上半年，成交價(jià)上漲200-400元/平米，同期，新上市商品200-400元/平米，同期，新上市商品住宅同比上漲211元/平米。502000年2001年2002年上半年增長(zhǎng)率交易額□99年以來，南京市累計(jì)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房50萬平米，年供應(yīng)量?jī)H占商品68萬平米、定向供給仙西拆遷居民的75萬平米、面向全市的景家村小區(qū)(二、三期)22萬平米。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設(shè)(拆遷戶)產(chǎn)生的住宅需501999年2000年2001年2002年南京市個(gè)人購(gòu)房比例變化南京市個(gè)人購(gòu)房比例變化80%60%40% 南京市商品住宅按揭貸款變化02001年額1999年今年，南京市樓盤開發(fā)規(guī)模明顯加大，例如，10月份房產(chǎn)局主辦的房展會(huì)共88個(gè)樓盤參展，其中，10萬平方米以上樓盤30個(gè)，占參展樓盤總數(shù)的30%,20萬平方米以上樓盤10個(gè)，50萬平方米以上樓盤3個(gè)?！醣镜匕l(fā)展商不斷提高開發(fā)水平：本地發(fā)展商大量引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)單□外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)：今年進(jìn)入南京市場(chǎng)的有香港金馬、寧波(二)片區(qū)市場(chǎng)特征1、河西□啟動(dòng)較早，已成為南京住宅開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域：90年代初期開始開發(fā)，以省市政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員和高校教師公寓為主；90年代中期以后開始大量建設(shè)商品房，已開發(fā)居住用地10平方公里，居住人口今年上半年已上漲300-500元/平米。應(yīng)量190萬平米，根據(jù)規(guī)劃，中部和南部新城區(qū)有13.5平方公里的居住用地可□樓盤規(guī)模多在10萬平米以上。雨潤(rùn)地華(河西地產(chǎn))等?！豕?yīng)量在南京各大片區(qū)中僅次于江寧：在建樓盤200萬平米，繞城公路邊緣約有5000畝可開發(fā)用地?！鯓潜P規(guī)模以5-10萬平米為主，邊緣地區(qū)出現(xiàn)20萬平米以上大盤，最大的鐘山花園城84萬平米?！踅ㄖ螒B(tài)以多層、小高層、高層為主，近年小高層比例明顯增多?！鯓潜P品質(zhì)位居南京各開發(fā)片區(qū)前列?！踔械投耸袌?chǎng)定位，均價(jià)在各大片區(qū)中最低，僅2300元/平米，但將軍路沿線的別墅達(dá)到3000元/平米以上。共出讓土地800萬平米，目前多半在建或尚未啟動(dòng)?！跄晗空既械娜种蛔笥遥?0-100萬平米/年□客戶特征：城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；城區(qū)二次置業(yè)的中高收入階層；江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；東山本地客源(約占20%)?！鯓潜P平均規(guī)模在各大片區(qū)中最大，一般在10萬平米以上，其中30萬平米以上樓盤近10個(gè)，最大的翠屏國(guó)際城占地面積80萬平米?！踅ㄖ螒B(tài)以多層和別墅為主，是南京主要的別墅區(qū)之一，幾乎沒有小高后期成立亞東開發(fā)區(qū)以來，累計(jì)開發(fā)面積超過40居住區(qū)之一；2001年，調(diào)整后的南京總體規(guī)劃確定仙西為南京的3個(gè)新市區(qū)之一，2002年1月，江蘇省和南京市政府提出共同開發(fā)建設(shè)全國(guó)規(guī)模最大的大學(xué)供應(yīng)居住用地20平方公里?！跄晗?0萬平米/年?！鯓潜P平均規(guī)模在10萬平米左右?！豕?yīng)量約占全市的1/6,在建樓盤150萬平米；未開發(fā)居住用地100萬□年消化量20萬平米/年?！鯓潜P平均規(guī)模近20萬平米，其中，翠竹園34萬平米，最大的“秀林苑”□只有仁恒1家知名發(fā)展商?！跄晗?0萬平米/年?！踅ㄖ螒B(tài)以多層為主，占80%以上?！蹩蛻籼卣鳎喝泻椭苓叺貐^(qū)的高收入階層。(1)自然概況平方公里，是主城8大城區(qū)中土地資源最多的區(qū)。2000年底常住人口40.27萬人，1995-2000年平均增長(zhǎng)率2.15%,高于南京市人口平均增長(zhǎng)率(1.84%)。圖3-2玄武、棲霞區(qū)位圖(2)歷史沿革(3)基礎(chǔ)設(shè)施□公路：滬寧高速公路、寧杭公路、寧鎮(zhèn)(312國(guó)道)公路、繞城公路、2.5萬噸級(jí)泊位、2個(gè)1千噸級(jí)泊位，年吞吐能力52萬標(biāo)箱。(1)經(jīng)濟(jì)總量在南京十一個(gè)區(qū)中分別排名第5和第9位；棲霞區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP15.65億元，人均GDP4603元，在南京11個(gè)區(qū)中分別排名第3和排第4位。玄武區(qū)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)偏小00(2)主要產(chǎn)業(yè)及企業(yè)特征項(xiàng)目周邊是玄武、棲霞乃至全市的主要產(chǎn)業(yè)區(qū)，這些產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)的員工將是項(xiàng)目的主要客源之一：珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園位于項(xiàng)目東側(cè)，于今年9月份啟動(dòng)，占地面積約4000畝，總□南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2002年4月被評(píng)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，進(jìn)區(qū)企億元，出口創(chuàng)匯3.9億美元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)中排在13至18位。C、第三部分法律風(fēng)險(xiǎn)分析(1)出讓方式競(jìng)買人資格1、境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其它組織。3、競(jìng)買單位必須取得南京市建委的資質(zhì)認(rèn)出讓方式掛牌，在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人主持對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書面競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。底價(jià)6.5億元。加價(jià)幅度競(jìng)買保證金4000萬元，競(jìng)買截止之日后三日內(nèi)退回(不計(jì)利息)。報(bào)價(jià)方式現(xiàn)場(chǎng)書面報(bào)價(jià)。不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。報(bào)價(jià)幣種人民幣。成交價(jià)款構(gòu)成包括土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地掛牌出讓工作費(fèi)用、政府土地不含其它稅費(fèi)。競(jìng)得人的確定“價(jià)高者得”原則，報(bào)價(jià)低于底價(jià)為廢標(biāo)。項(xiàng)目公司的成立競(jìng)得人所持股份大于50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項(xiàng)目公司。無效報(bào)價(jià)1、報(bào)價(jià)低于底價(jià)；2、報(bào)價(jià)不高于前一輪報(bào)價(jià)；3、未按加價(jià)幅度報(bào)價(jià)；4、報(bào)價(jià)書未蓋單位公章；5、報(bào)價(jià)書未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定；6、報(bào)價(jià)書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚；7、一份報(bào)價(jià)書中有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià)；8、未報(bào)名、未繳納競(jìng)買保證金而參加競(jìng)買的；9、實(shí)際競(jìng)買地塊與報(bào)名申請(qǐng)競(jìng)買地塊不一致；10、其它按規(guī)定應(yīng)屬無效的。(2)出讓程序工作日2002年11月29日至2002年12月23日(星期一)辦理報(bào)名手續(xù)，理辦公室交付競(jìng)買保證金(到帳),方可領(lǐng)取競(jìng)買報(bào)價(jià)書開始報(bào)價(jià)。未競(jìng)得者的競(jìng)買保證金在競(jìng)買截止之日后三日內(nèi)給予退回(不計(jì)利息),競(jìng)得者的競(jìng)買保證書面答疑。競(jìng)買者必須于2002年12月18日下午5:00之前將有關(guān)疑問以書面形式提交南京市土地市場(chǎng)管理辦公室，經(jīng)審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者于2002年12月23日下午2:00——5:00到南京市土地市場(chǎng)管理辦公室領(lǐng)取書面答復(fù)。自2002年12月19日起不在接受任何形式的質(zhì)疑。③報(bào)價(jià)□時(shí)間：工作日2002年11月29日上午8:30至2002年12月26日(星期四)下午2:30,2002年12月26日(星期四)下午2:30之后，按本批掛牌價(jià)之后順延5分鐘，5分鐘之內(nèi)無有效報(bào)價(jià)的，掛牌競(jìng)價(jià)過程結(jié)束。市國(guó)土資源□在掛牌競(jìng)價(jià)過程中有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買者，土地使用權(quán)由高于底價(jià)的⑤簽約競(jìng)得者必須于2002年12月28日(星期六)與市國(guó)土局簽訂《國(guó)有土地使□報(bào)價(jià)低于底價(jià)；□報(bào)價(jià)書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚；□一份報(bào)價(jià)書中有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià)；購(gòu)買標(biāo)書11月29日起11月29日——12月23日(工作日),以資金到帳為準(zhǔn)；由于轉(zhuǎn)帳需2天時(shí)間，因此，轉(zhuǎn)帳支票支付最遲在12月20日，如12月23日支付，必須用本票。答疑書面答疑；2002年12月18日下午5:00之前提交；審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者于2002年12月23日下午2:00——5:00領(lǐng)取書面答復(fù)。11月29日上午8:30至12月26日下午2:30(工作日),之后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)竟價(jià)程序。簽訂成交確認(rèn)書成交當(dāng)日(12月26日)簽訂土地出讓合同，支付成交價(jià)款的15%12月28日(星期六)(1)交地標(biāo)準(zhǔn)拆成自然平整，外部條件(道路、水、電、氣等)均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。(2)交地時(shí)間□第一期(西半部):2003年7月25日□第二期(東半部):2003年12月5日(3)付款條件□出讓合同簽定當(dāng)日內(nèi)(2003年12月28日),付成交價(jià)款的15%;□2003年1月10日之前，付成交價(jià)款的15%;□2003年3月5日之前，付成交價(jià)款的15%;□2003年5月12日之前，付成交價(jià)款的10%;□2003年7月8日之前，付成交價(jià)款的10%;□2003年9月4日之前，付成交價(jià)款的15%;□2003年10月9日之前，付成交價(jià)款的10%;□2003年11月18日之前，付成交價(jià)款的10%。(4)土地出讓年限居住份額用地70年，其它份額用地按法定最高出讓年限，自交付首期土地(5)開工時(shí)間2004年3月31日之前。不能按期開工的，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建(6)違約責(zé)任①付款□自滯納之日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的3%向出讓人繳納滯納金；□延期付款超過6個(gè)月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無權(quán)②交地□每延期一日，出讓人按受讓人已經(jīng)支付的土地成交價(jià)款的3%向受讓人□超過合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，出讓人可以向受讓(1)主要政策性風(fēng)險(xiǎn)分析宗地周邊的寧棲公路、環(huán)陵路等市政道路建設(shè)對(duì)項(xiàng)目施工和銷售有較大影(2)控制手段4.1投資估算②拆遷成本(用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支)圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元34929平方米*48元=1676592元住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元34929平方米*15元/平方米=523935元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。按照A市人民政府第9號(hào)令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)1203.18元*34929平方米=42025874.裙房占地110*15*2=3300m2,三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟一棟15層29.4*13.8*15層；一棟12層29.4*13.8*12層；三棟12層40*15*12層；一棟15層40*15*15層；費(fèi)用。按建安成本的2%取費(fèi)。(規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬元；建筑設(shè)計(jì)：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測(cè)量定位：10萬元)根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元/m2(方案1),1500元/m2(方案2),綜合樓按1600元/m2,寫字樓裝修按600元/m2,酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/m2計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬元(方案1),9168萬元(方案2)。樁基：59460*100元/m2=594.6萬元地下室：4861*600元/m2=291.66萬元電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元況，按50元/m2計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為萬元。室外水電氣工程：按50元/m2計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為萬元。按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為萬元。⑦預(yù)備費(fèi)C營(yíng)銷預(yù)算利息總額為500萬元(每年為250萬元)。積，容積率，項(xiàng)目總投資(直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅)項(xiàng)目總投資估算表(方案1)項(xiàng)目投資總額(萬元)單位成本(元/m2)1)土地費(fèi)用2)前期工程費(fèi)用3)建筑安裝工程費(fèi)用(含裝修費(fèi))4)建設(shè)配套費(fèi)用5)室外工程費(fèi)6)管理費(fèi)用7)銷售費(fèi)用8)財(cái)務(wù)費(fèi)用9)各種稅金支出10)預(yù)備費(fèi)綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為15487萬元(方案1),16342(方案2)。小高層住宅1900元/m2商鋪6000元/m2地下車庫(kù)800元/m2銷售收入住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計(jì)：142392800元營(yíng)業(yè)稅及附加142392800*5.5%=7831604各項(xiàng)費(fèi)用142392800*4%=5695712附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表(單位：萬元):時(shí)間項(xiàng)目12345678現(xiàn)金流入量合計(jì)7794463-5409自有資金投入1000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77867701707土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30005472室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045管理費(fèi)130154利財(cái)務(wù)費(fèi)用250250250其他費(fèi)用250258457現(xiàn)金凈流量6-7238-6116項(xiàng)目資金占用量(萬元)計(jì)算依據(jù)固定資產(chǎn)投入790酒店設(shè)施：2萬元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/m2;流動(dòng)資金及稅費(fèi)486酒店的管理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額的50%不可預(yù)見費(fèi)128上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的10%4.2融資方案(1)資金來源可靠性分析(2)融資結(jié)構(gòu)分析(3)融資成本分析考慮到自有資金的有限(3000萬元),現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29,綠化覆蓋率45%。小等設(shè)施。(小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見附圖2)1.戶型選擇面積(m2)①AB②CD③E房F房④GH2.技術(shù)設(shè)備條件1)室外2)室內(nèi)：3)配套設(shè)備：4)智能化系統(tǒng)：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住戶數(shù)戶居住人數(shù)人戶均人口人總建筑面積1.住宅建筑面積2.公建面積住宅平均層數(shù)層容積率綠地率%用地平衡表小區(qū)規(guī)劃用地1.住宅用地2.公建用地3.道路用地4.公共綠地其他用地6.1盈虧平衡分析件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出(量)、成本(本)和收益(利)之間的關(guān)系，物業(yè)管理費(fèi)按5元/m2×月計(jì)算，保平點(diǎn)是5÷50=10%6.2敏感性分析反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比/參數(shù)售價(jià)增加10%,凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20%,則售價(jià)的敏感系數(shù)=20%/10%=2。敏成本變動(dòng)幅度(%)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。例如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本×90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本×110%預(yù)測(cè)成本×120%售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升(下降)一定金額或上升(下降)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)×90%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)×110%預(yù)測(cè)售價(jià)×120%稅后凈利主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比稅后利潤(rùn)6.3風(fēng)險(xiǎn)分析F、第七部分：綜合評(píng)價(jià)7.1社會(huì)評(píng)價(jià)(定性)7.2環(huán)境評(píng)價(jià)(影響及對(duì)策)(1)工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響(2)建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施7.3公司資源匹配分析G、第八部分：研究結(jié)論與建議8.1結(jié)論8.2建議是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些