國內(nèi)度假地產(chǎn)的發(fā)展歷程及產(chǎn)品研究（上）

1、國內(nèi)度假地產(chǎn)的發(fā)展歷程及產(chǎn)品研究（上） 以華僑城、芙蓉古城為例 一：國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程中國旅游業(yè)經(jīng)過了三十年的發(fā)展，在不斷的經(jīng)驗(yàn)摸索和國際經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)中，快速成長起來，已經(jīng)開始走上轉(zhuǎn)型增效的成熟道路，在不斷的實(shí)踐創(chuàng)新和理論提升基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)與國際化的接軌，成功融入了世界休閑產(chǎn)業(yè)革命的發(fā)展大趨勢之中。特別是二十一世紀(jì)以來，在休閑時(shí)代的引領(lǐng)下，中國開始進(jìn)入旅游大發(fā)展的新篇章，涌現(xiàn)了一批新的旅游產(chǎn)業(yè)模式和形態(tài)，旅游與地產(chǎn)結(jié)合形成的度假地產(chǎn)是旅游發(fā)展的最新模式，也是一個(gè)新的贏利點(diǎn)。中國旅游業(yè)的發(fā)展可以說一直跟隨著國際旅游的腳步，在幾十年的發(fā)展中經(jīng)歷了最初的資源時(shí)代，到后面的產(chǎn)品時(shí)代，再發(fā)展到近幾年的服務(wù)時(shí)

2、代，最后形成了旅游發(fā)展方向標(biāo)的度假時(shí)代。旅游度假時(shí)代的到來是旅游發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物，在經(jīng)歷了資源時(shí)代、產(chǎn)品時(shí)代、服務(wù)時(shí)代以后，人們不滿足于現(xiàn)有的觀光、游覽、購物等旅游項(xiàng)目，希望追求更高境界的旅游活動(dòng)，即旅游度假，不僅僅是隨旅游資源的認(rèn)識，而是完全心靈的放松。度假地產(chǎn)表面上屬于房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上還是旅游產(chǎn)業(yè)。度假地產(chǎn)的核心是“度假”而不是“地產(chǎn)”，其產(chǎn)品形式是“度假服務(wù)”而不是“房屋供應(yīng)”。 度假地產(chǎn)的核心是資源，即景觀資源和度假設(shè)施。（見圖一）圖一：國內(nèi)旅游發(fā)展歷程 二：度假產(chǎn)品類型的剖析 1、從旅游資源層面來看，度假產(chǎn)品可以分為：文化休閑地產(chǎn)其開發(fā)特點(diǎn)是：一是開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)具有濃郁的人文文化

3、底蘊(yùn)，可以在古鎮(zhèn)中進(jìn)行充分演繹和打造的古民俗素材，構(gòu)筑古鎮(zhèn)的文化內(nèi)涵;二是民俗文化的開發(fā)與旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差異性互補(bǔ)的開發(fā)格局;三是要以“核心景區(qū)吸引人、古鎮(zhèn)留住人”的立足點(diǎn)出發(fā)，與核心景區(qū)形成有效互動(dòng)，包括主題互動(dòng)、線路互動(dòng)、功能互動(dòng)以及產(chǎn)品的互動(dòng);四是人文文化資源也開發(fā)區(qū)內(nèi)的核心元素，同時(shí)也可以通過再造景觀構(gòu)成民俗文化資源，以“芙蓉古城”為此類的開發(fā)之典范。 生態(tài)休閑地產(chǎn)其開發(fā)特點(diǎn)是：一是原始優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境具有區(qū)域的壟斷性，便捷優(yōu)越的交通條件以及優(yōu)越的市場區(qū)位環(huán)境是生態(tài)休閑地產(chǎn)的開發(fā)的基本前提;二是緊緊圍繞一個(gè)符合當(dāng)?shù)亻_發(fā)前景、鮮明獨(dú)特且具有市場感召力的形象定位;

4、三是以“借景、引勢和造居”三大生態(tài)地產(chǎn)的開發(fā)模式，打造舒適宜人、個(gè)性獨(dú)特并契合市場需求的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。以中坤集團(tuán)打造的“宏村”度假地產(chǎn)為典范。濱水休閑地產(chǎn)其開發(fā)特點(diǎn)是：一是充分利用濱湖、濱海等資源，開發(fā)具有相對稀缺性的度假產(chǎn)品;二是結(jié)合國際流行度假元素高爾夫、游艇等開發(fā)各具特色的高爾夫俱樂部、游艇俱樂部;三是通過高爾夫、游艇等項(xiàng)目的開發(fā)聚集高端客源，提升其度假地產(chǎn)品質(zhì)和銷售價(jià)格。以海南三亞亞龍灣旅游度假區(qū)為典型項(xiàng)目。 溫泉休閑地產(chǎn)其開發(fā)特點(diǎn)：一是充分融合溫泉泡湯文化和旅游地產(chǎn)文化，將溫泉文化引入到戶，實(shí)現(xiàn)戶戶溫泉的特色地產(chǎn)項(xiàng)目;二是通過特色化、人文化、多樣化、主題化景觀的打造，營造溫泉泡湯區(qū)和

5、居住區(qū)的功能分區(qū)和結(jié)合;將溫泉文化真正的融入到度假物業(yè)之中，集泡湯、高爾夫球場、游泳、登山、攀巖、釣魚、水上活動(dòng)、探險(xiǎn)、動(dòng)植物觀察、智力活動(dòng)等，并配合特別節(jié)日舉辦有關(guān)溫泉活動(dòng)。2、從旅游產(chǎn)品層面來看，度假產(chǎn)品可以分為：休閑度假產(chǎn)品此類度假產(chǎn)品是目前度假地產(chǎn)最為主要的類型之一，休閑度假產(chǎn)品主要是依托優(yōu)美的山、海、湖、水等旅游資源為依托，構(gòu)建五星級度假酒店+高爾夫俱樂/游艇俱樂部+度假公寓+度假別墅的組合型物業(yè)，同時(shí)配套廣場、公園、博物館等旅游公共設(shè)施。主題度假產(chǎn)品通過主題樂園、主題演繹和主題景觀構(gòu)建主題型度假產(chǎn)品，此類度假產(chǎn)品一般以“先旅游后地產(chǎn)”的開發(fā)模式為主。國內(nèi)目前主題旅游地產(chǎn)產(chǎn)品以華僑城

6、為典范，通過錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題樂園的打造，擴(kuò)大知名度、聚積人氣，同時(shí)構(gòu)建威尼斯主題酒店、海景酒店、生態(tài)廣場等一系列旅游公共設(shè)施，形成集旅游、購物、娛樂、體育、休閑為一體的旅游帶;后做地產(chǎn)，以四大主題樂園為依托，構(gòu)建波托菲諾度假地產(chǎn)項(xiàng)目。養(yǎng)老度假產(chǎn)品隨著中國的老齡化，養(yǎng)老會成為一個(gè)值得期待的新產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)是整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中最為重要的產(chǎn)品。比起一線度假地產(chǎn)項(xiàng)目，二線旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的性價(jià)比更高，既有好的生態(tài)環(huán)境，又用相對適宜的價(jià)格，這類度假產(chǎn)品吸引了更多中低收入者購買;并且相對安靜的環(huán)境更適合老年人、候鳥一族養(yǎng)生度假，因此養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大，這類產(chǎn)品在海南有著獨(dú)特優(yōu)勢

7、。城市新區(qū)產(chǎn)品此類度假產(chǎn)品不僅僅是一個(gè)旅游度假的概念，更多的強(qiáng)調(diào)的是來旅游新區(qū)的概念;在中心城市周邊，旅游資源品質(zhì)高的區(qū)域，打造一個(gè)以旅游產(chǎn)品為核心的城市新區(qū)。城市新區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目相對于城市中心區(qū)來講，具有生態(tài)資源豐富、區(qū)域建設(shè)規(guī)范、景觀設(shè)計(jì)獨(dú)特等優(yōu)勢，在一定程度上區(qū)別于城市的第一居所，相對成熟的旅游設(shè)施使得這些區(qū)域具有了旅游與居住的雙重功能。 三：旅游地產(chǎn)在中國的發(fā)展環(huán)境1、國內(nèi)旅游需求的擴(kuò)張，啟動(dòng)了旅游地產(chǎn)市場需求2008年我國國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)17.1億人次，全國國內(nèi)旅游收入達(dá)8749億元，比2000年凈增近10億人次，增長了1.3倍。據(jù)測算，到2015年我國國內(nèi)旅游消費(fèi)將達(dá)到28億人次。就消

8、費(fèi)群體而言，中國已經(jīng)形成了世界上規(guī)模最大的國內(nèi)旅游市場;就消費(fèi)總量而言，旅游消費(fèi)對社會總消費(fèi)貢獻(xiàn)明顯，目前國內(nèi)旅游總收入相當(dāng)于全國社會消費(fèi)品零售總額8%以上。2、國內(nèi)游客占旅游市場絕對主體旅游消費(fèi)上，城鎮(zhèn)居民占主導(dǎo)。我國國內(nèi)居民出游率已超過1：1，2008年我國城鄉(xiāng)居民出游率達(dá)到129%，比2000年提高了近70個(gè)百分點(diǎn)，國內(nèi)游客占旅游市場絕對主體。 3、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展奠定了旅游房地產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)根據(jù)世界銀行發(fā)展報(bào)告，人均gdp在3000美元左右被認(rèn)為是現(xiàn)代化門檻，休閑度假需求將得到大幅增長，2008年全國人均gdp已達(dá)到3267美元。京津地區(qū)、長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域，是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為突出的三大區(qū)域，也是度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為迅速的區(qū)域。 4、城市房地產(chǎn)資促進(jìn)旅游地產(chǎn)異軍突起 近些年，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的進(jìn)程，城市房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升。而作為郊區(qū)或農(nóng)村的旅游地產(chǎn)，以其相對較高的生態(tài)品質(zhì)和較低的房產(chǎn)價(jià)格，也贏得了一定的市場需求。隨著國內(nèi)休閑度假旅游的興起和大城市房地產(chǎn)開發(fā)的外溢，與大城市