接待流程及銷售說辭

鑫苑世家二期接待流程及銷售說辭接待動線:引導→招呼/驗證→開場白→開發(fā)商背景→區(qū)位模型→項目沙盤說辭→戶型單體模型→樣板房→洽談區(qū)→送客1。引導（保安）客戶由保安崗步行進入或驅車至停車場下車：保安向客戶行禮→您好！歡迎來到花橋最有品質的社區(qū).半弓上半身做“請"的姿勢→先生/女士,請走這邊.2。招呼/驗證(物業(yè)接待員)客戶行至大廳門口→有客到!(接待員大聲向內招呼）集體應答→歡迎參觀花橋最有品質社區(qū)！(營銷大廳全體待崗人員）客戶進入驗證區(qū)→先生/女士,請問您是第一次來參觀本項目嗎？如果回答“是”→您好,請在這里登記一下。（拿出登記本和筆給客戶)，然后按輪序分配給置業(yè)顧問；稍后在明源系統中進行快速查詢,看是否的確是初訪；如果回答“是”但不愿進行登記，同樣按輪序接待,稍后由置業(yè)顧問留電。接待后若留電,在明源中能查到已報備，則仍歸屬于已報備的代理公司(首接原則,有效期為30天)如果回答“不是"→您好，請問之前是哪位銷售員接待您的？（做好客戶辨別工作)①若客戶能清楚記住是哪名置業(yè)顧問且置業(yè)顧問在場，則由該名置業(yè)顧問接待；若置業(yè)顧問不在場則由所屬代理公司安排人員進行接待；②若客戶不能清楚記住是哪名置業(yè)顧問或公司,則要求客戶進行登記，快速在明源系統中查詢,并分配至已報備的代理公司接待；若在明源中無法查出號碼則按正常輪序接待；③若客戶不能清楚記得且不愿意留電，則按正常輪序接待.接待后若留電，在明源中能查到已報備，則仍歸屬于已報備的代理公司(首接原則，有效期為30天）3。開場白開場白的所需要達到的目的：通過3-5分鐘的簡單介紹，清晰干練的將項目核心賣點及開發(fā)商品牌形象灌輸給客戶，迅速吸引客戶注意力。開發(fā)商在開場白中希望通過置業(yè)顧問傳遞給客戶的是，鑫苑是一家非常實在的開發(fā)企業(yè)，同時是國內首家在美國上市的國內房產企業(yè),是具備國際化視野的全國性房地產開發(fā)商，我們專注的是“首改”產品的開發(fā)，產品綜合品質遠遠高于區(qū)域內其他社區(qū),但我們的價格也是非常實在的。XX先生/女士,請問您是哪里過來的？(客戶回答），下面由我為您先簡單介紹一下。(將客戶引導至品牌展板區(qū)）品牌:我們的開發(fā)商鑫苑（中國）置業(yè)有限公司創(chuàng)立于1997年，2007年12月13日成功登陸美國紐交所,成為中國首家在美國紐交所上市的房地產企業(yè).并在2011年我們公司引領美國房地產開發(fā)投資熱潮，投資1億美金開發(fā)三個精品樓盤，美國紐約“曼哈頓?東河灣”就是其中之一的海景豪宅公寓.鑫苑是具備國際化視角和國際前瞻性的企業(yè)。從事海外開發(fā)的時候，我們具備萬科、綠地都不具備的優(yōu)勢，同時我們開發(fā)的項目也會將國外先進理念帶回來。核心賣點拋出：另外，我們專注的是“首次改善型置業(yè)”項目的開發(fā)，從目前花橋市場上來看，論品質我們是當之無愧的NO.1.為什么這么說呢？首先,我們項目的居住密度是非常低的，容積率只有1。95，在花橋范圍內最低的，同樣大小的社區(qū)，我們只有2000多戶人家，換成萬科或綠地,至少是在4000戶以上。我們犧牲了利潤和收益,只為讓您居住得更加舒服。其次,我們的戶型產品也是非常實用的，洋房的實際得房率接近90%，高層和小高層的實際得房率可達到80%以上,這在行業(yè)內都是有口皆碑的；還有我們的別墅產品，在全國范圍內都屬于優(yōu)質產品，130～150平米的青春型別墅，套內實際使用面積可達到200多平米，花園最大也可達到180多平米。最后，我們小區(qū)地處花橋核心居住區(qū)的中心地帶，即不像棕櫚灣那樣緊挨綠地大道，又不像萬科、綠地那樣過度遠離繁華.周邊生活配套齊全,項目西側就有一個來自臺灣的15年制直通美國/英國的康橋國際雙語學校，我們這邊很多業(yè)主都是為了把孩子送到這所名校讀書,特意在這里買的房子.另外，我們項目也是區(qū)域市場內唯一擁有河道水系景觀的小區(qū)。所以，我們可以很自豪的告訴您本項目是花橋最有品質的社區(qū)，相信只有這樣的社區(qū)才能真正滿足上海人或新上海人挑剔的眼光。而且,我們的價格也是非常實在的,與區(qū)域市場內剛需樓盤接近，這樣實在的價格源自我們對廣告成本的嚴格控制，您可能很少在外面看到我們的廣告，羊毛出在羊身上的道理相信您也非常清楚,廣告做得再漂亮花的也是你們客戶自己的錢，而我們將這些錢省下來，讓客戶得到真正的實惠.4。區(qū)位模型現在我們眼前看見的是西上?；虬鍓K的區(qū)域模型,花橋目前是昆山、江蘇重點打造用來連接上海的新金融中心，地理位置優(yōu)越，與上海汽車城安亭僅一街之隔,被稱為上海的后花園?；虼笾路譃?大板塊，東部是以辦公為主的企業(yè)聚集區(qū)（如：亞太廣場、賽格電子城等）西部是以高科技服務外包為主的國際化企業(yè)園區(qū)（如：法國凱捷等）而中部就是花橋新開發(fā)的居住區(qū)。而我們鑫苑世家位于這個居住區(qū)的中心位置。本項目未來周邊的交通還是非常便捷的，我們的西側西環(huán)路上會有一個大型的公交樞紐站（如228。253可直接接駁11號線地鐵站）而備受矚目的地鐵11號線也于去年10月份通車運營直達花橋，從而真正實現了上海與花橋的無縫連接（項目到花橋站也就2公里左右）。另外，如果自駕的話可以通過滬寧高速（花橋口下)、312國道直達上海市中心。加之京滬高鐵的通車，滬寧城際列車的逐步完善，相信花橋與上海的“同城效應”將更加凸顯。以小區(qū)為中心10分鐘的范圍圈可以享受花橋的2個大型生活圈，東面的美格菲運動城，魅力花都娛樂會所，東方綠地醫(yī)院（可用上海醫(yī)?？?，易買得大超市，麥當勞，中影國際影城，蘇寧電器等可以滿足正常生活娛樂休閑的配套設施。另外我們小區(qū)的東北方向是花橋的老鎮(zhèn)區(qū)，那里教育、生活、餐飲、娛樂應有盡有.例如花橋農貿市場，鑫龍廣場以及各大超市（聯華、好又多等），花橋人民醫(yī)院，花溪幼兒園，花溪小學，花溪中學，以及四大銀行，都在花橋老鎮(zhèn)區(qū).此外在我們項目的西側還有一個來自臺灣的康橋國際雙語學校(12—15年制），可直通歐美大學.其次，我們還可以通過11號地鐵和大潤發(fā)免費班車來享受到安亭的嘉亭薈（及購物、娛樂、餐飲、休閑與一體的綜合性商業(yè)廣場）和大潤發(fā)超市.從而真正滿足我們日常的生活所需。享有全城的配套同時，你也可以享受到綠色生活，項目緊鄰花橋兩大綠化景觀帶,北側的花溪公園，東側的濱江生態(tài)防護綠地，忙碌的一天，下班后出來走走,散散步也是非常愜意的。如此優(yōu)越的新興區(qū)域也吸引了諸多知名開發(fā)商，如萬科、綠地、常發(fā)、佛奧等都是看中了花橋的規(guī)劃及未來的升值潛力，而我們項目的位置確是最合適居住的,因為即不沿綠地大道的主干道，這樣可以遠離塵埃和汽車噪音,又不是在這區(qū)域的北端，而是位于本區(qū)域的中心位置,因此本項目位置是很有升值優(yōu)勢和居住優(yōu)勢的！5.項目沙盤說辭下面為您介紹我們小區(qū)的項目情況:現在我們看到的是整個小區(qū)的沙盤模型北面是金捷路，南面是金中路，西面是西環(huán)路，東面是濱江路,(用激光筆指示）您現在所在的位置是售樓中心（以后不保留的）,我們的整個小區(qū)總規(guī)劃占地約14.5萬方,總建筑面積約36萬方，容積率為1。95，總戶數為2745戶,以中心景觀湖為2期,分別由高層，小高層，電梯洋房和別墅組成的品質綜合社區(qū)，社區(qū)共有3個出入口，分別為金捷路、濱江路、其中主入口設在西環(huán)路，全部采用人車分流設計,從入口處可直接進入地下停車場，提高了小區(qū)的生活品質，我們現在開發(fā)的2期占地面積約11.5萬方，總建筑面積約23萬方，目前我們在售的是68＃和75＃，以90平，105平,和115平為主.77#也可認籌70平米。車位比超過1:1，約380個.項目整體外立面采用了簡約的ArtDeco風格，上采用三段式經典立面、高聳挺拔的線條、給人高貴典雅大方的感覺。如上海的金茂大廈、國際飯店等海派建筑?？拷鸾萋啡肟诘臑橐黄跁?000平米（規(guī)劃餐飲，娛樂,健身，24小時便利店等)與二期會所及社區(qū)內活動中心，部分商業(yè),底層架空活動休閑區(qū)打造超過近1萬平米的社區(qū)配套，一應俱全，也是花橋首個雙會所還帶商業(yè)的高品質社區(qū).我們的景觀是由上海堯舜集團(主要從事房地產規(guī)劃與建筑設計，集團先后榮獲十多項殊榮。設計建造項目包括商業(yè)、辦公、酒店、公寓、別墅及市政大型項目等，項目范圍覆蓋全國各地）打造的以環(huán)島水景的設計理念貫穿整個社區(qū)，基本做到戶戶有水景，通過兩軸，四園六重景觀布局規(guī)劃的法式浪漫庭園為主題的歐式園林景觀。（一軸）中央景觀大道將別墅區(qū)與公寓區(qū)對稱分隔，通過會所前的水景噴泉與中心景觀湖,中軸對稱設計環(huán)湖景觀道。各樓棟前后設計以桂花，月季,丁香，紫薇為主題的浪漫法式庭院，打造四季常青，季季有花香的溫馨，浪漫住家氛圍.6.單體戶型及樣板房我來介紹一下在售的樓棟。其中71＃總高17層，2梯2戶。78#1單元總高24，2單元總高18，2梯4戶,總共230多戶。戶型面積區(qū)間從70多㎡到140㎡都有,都是一些經典的熱銷戶型，不知您考慮多大的面積，我來給您具體介紹一下戶型：1）面積約142㎡（樣板間E2戶型）現在您看到的是我們E2戶型，建筑面積約143㎡，該戶型是3+1房（可由原本的3房2廳2衛(wèi)轉變?yōu)?房2廳2衛(wèi))，位于70＃、71#、72＃樓的01室，坐北朝南.標準的南北通透,全明戶型.贈送房間面積為5。12㎡。得房率達到了78％，加上贈送面積的話高達82％以上。進門南側是一個臥室，在往前北面是一個獨立的餐廳，廚房就依附在旁邊（設計合理又人性化），而廚房是采用U型設計理念，這樣可以充分提高使用面積，增加實用性.緊連著一個北陽臺，這樣可以使整個餐廳更加明亮，南北通透有助于空氣流通，并且北陽臺還可以當做工作陽臺來使用（例如可以安裝洗衣機、拖把池等)。南面便是4.5米超大開間的大客廳，盡顯奢華大氣，活動空間盡顯無疑。另外加上南面超大的景觀陽臺給客廳提供全日的陽光和新鮮空氣，南北雙陽臺，這一設計使房型更加完美。順著往里走便是N+1的附有贈送面積的靈動空間，可以根據您的需求自由變換書房或臥室,超高的性價比。接著就是一南一北的兩個臥室。臥室設計在整個房子最為隱蔽的位置,其理念即人性又合理。北邊的次臥同時又附有景觀飄窗，提高了舒適度，以及衛(wèi)生間(帶窗,通風效果極佳）就設計在旁邊,使北面的次臥也近乎是套房設計。而南面的主臥室則是豪華套房設計3。9米的面寬，內帶獨立衛(wèi)生間(帶窗，通風性能好)，寬敞舒適。超大的采光面給整個臥室提供了充足的陽光和新鮮的空氣。這是市場上最熱銷的3+1戶型.整個房型設計合理，理念人性、實用。再加上超大的附贈面積，絕對的超高性價比。是不可多得的好房子。優(yōu)點：南北通透,雙面陽臺U型廚房，使用面積更多，更實用靈動空間，提高生活舒適度三開間朝南，主臥帶衛(wèi)生間和衣帽間三室均贈送票莊4.5米大面寬客廳，盡顯大氣面積約109㎡（E1戶型）優(yōu)點:贈送靈動空間，提高生活舒適度U型廚房，使用面積更多,更實用雙衛(wèi)生間,人性化設計三開間朝南,暢想陽光闊局朝南兩房均贈送飄窗，美景入戶南北通透，雙面陽臺，美妙景觀盡收眼底面積約120㎡（G1戶型）您現在看到的是我們的G1戶型，位于71＃的東邊套，面積約120㎡。南北通透，雙面陽臺贈送靈動空間，提高生活舒適度U型廚房，使用面積更多，更實用三開間朝南，暢想陽光闊局4。2米大面寬客廳，外接大景觀陽臺，盡顯大氣三室均贈送飄窗面積約105㎡（樣板間B1戶型）您現在看到的是我們的B1戶型，建筑約105㎡，該戶型是2+1房(可由原本的2房2廳2衛(wèi)轉變?yōu)?房2廳2衛(wèi))，位于77#、78＃、79＃樓的01室、08室,坐北朝南，標準的南北通透,全明戶型.贈送房間面積為3。586㎡。得房率達到了75％,加上贈送面積的話高達80%以上.進門后北側是一個靈動空間（也就是所謂N+1贈送的房間面積），您可以做為臥室使用也可以做為書房使用，做到真正的靈活多變，給業(yè)主一個可以根據自己的喜好來安排的空間，在設計合理人性化的基礎上有增添了產品的性價比.公共衛(wèi)生間依附在旁邊與主臥、客廳區(qū)分開來，既擁有完美的私密性，又體現出公衛(wèi)的方便性,理念人性且實用.順著往里走，廚房就在旁邊(設計即合理又人性化），而我們的廚房是采用的U型設計理念，這樣可以充分的利用起所有的空間,增加廚房臺面的利用率.而我們的北陽臺就設計在餐廳的北面，這樣使整個餐廳更加明亮,有助于空氣流通。而北陽臺還可以當做工作陽臺來使用(例如可以安裝洗衣機、拖把池等）.而南側便是3。8米開間的大客廳(2面完整的背景墻可供客戶隨意調整,使整個客廳完整和大氣。再加上南面超大的景觀陽臺給客廳提供全日的陽光和新鮮空氣，這一設計使整個客廳更加完美）.順著走廊到底便是一南一北的兩個臥室.臥室設計在整個房子最為隱秘的位置,其理念即人性又合理，大大提高了它的舒適度，再加上超大的采光面使得整個房間明亮、通透。而南面的主臥室則是豪華套房設計，內帶獨立衛(wèi)生間（帶窗，通風性能好）,寬敞舒適。超大的采光面給整個臥室提供了充足的陽光和清新的空氣.整個房型設計合理,理念人性、實用。外加超大附送面積，絕對性價比高、即經濟又實惠的好房子.優(yōu)點：南北通透贈送靈動空間，提高生活舒適度雙衛(wèi)生間,人性化設計U型廚房，使用面積更多，更實用全明設計，盡享明媚陽光面積約70平米(樣板間B2戶型）您現在看到的是我們的B2戶型，建筑約70㎡，戶型是1+1房，位于78＃樓的02、03室、06、07室,標準全南。N+1贈送房間面積為4.895㎡。得房率達到了75％，加上贈送面積的話高達80％以上。進門以后首先呈現的是一個大餐廳，很好的解決了家里來親朋好友一起吃飯擁擠的尷尬情況，廚房自帶工作陽臺就設計在廚房的南面,這樣使整個廚房更加明亮，有助于空氣流通。還可以擺放一些清潔工具（例如可以安裝洗衣機、拖把池等）.衛(wèi)生間在廚房邊上(衛(wèi)生間設計在整個房子相對中心的位置），體現出公衛(wèi)的方便性，又明確了動靜分離的區(qū)域，理念人性且實用。而南側便是大客廳(2面完整的