房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編16

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編16單項(xiàng)選擇題第1題、每宗房地產(chǎn)的市場價(jià)值不同，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有______。A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動(dòng)性D.長壽命性我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]異質(zhì)性是房地產(chǎn)的重要特性，市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，也正是由于異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價(jià)值不可能一致。第2題、與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是______。A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金更少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資有相對(duì)較高的收益水平，不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資如此，就是房地產(chǎn)置業(yè)投資相對(duì)股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平也是較高的。選項(xiàng)D也可算對(duì)，但與選項(xiàng)C比較，選項(xiàng)C更合適。第3題、能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房產(chǎn)投資者通常會(huì)選擇______。A.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機(jī)會(huì)型三種類型。進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資屬于收益型；尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資和剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資屬于收益加增值型的；機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資屬于機(jī)會(huì)型的。第4題、若房地產(chǎn)市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益率為______。A.14%B.19%C.21%D.22%我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]商業(yè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益率=5%+1.4×(15%-5%)=19%。第5題、下列市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是______。A.開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)B.土地轉(zhuǎn)化率C.住房可支付性指數(shù)D.住房市場指數(shù)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例。反應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。第6題、房地產(chǎn)自然周期中的平衡點(diǎn)，通常是從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長期______。A.平均空置率B.平均吸納量C.平均交易量D.平均租售價(jià)格我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長期平均空置率就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點(diǎn)。第7題、房地產(chǎn)市場上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括______。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場預(yù)測的偏差B.購房者對(duì)市場預(yù)測的偏差C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為D.房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]過度開發(fā)的誘因有三：一是開發(fā)商對(duì)市場預(yù)測的偏差，二是開發(fā)商之間博弈和非理性行為，三是開發(fā)資金的易得性。第8題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是______階段的工作內(nèi)容。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B.項(xiàng)目招標(biāo)C.工程建設(shè)D.項(xiàng)目租售我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的階段。該階段最重要的工作就是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。第9題、關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)中開標(biāo)的說法，錯(cuò)誤的是______。A.應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的地點(diǎn)開標(biāo)B.應(yīng)在提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后盡快開標(biāo)C.開標(biāo)前應(yīng)檢查投標(biāo)文件的密封情況D.應(yīng)當(dāng)眾開標(biāo)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]開標(biāo)應(yīng)在提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行。第10題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項(xiàng)目的營銷策略時(shí)，確定的銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項(xiàng)目的價(jià)格，這種定價(jià)方法是______。A.挑戰(zhàn)定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.成本加成定價(jià)發(fā)D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。第11題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標(biāo)客戶群中，調(diào)查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發(fā)的商品住宅，這種調(diào)查屬于______。A.試探性調(diào)查B.推測性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.描述性調(diào)查我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]試探性調(diào)查是通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法，描述性調(diào)查是明確一些特定的量值，因果性調(diào)查是檢驗(yàn)因果關(guān)系。第12題、某城市2015年商品房銷售量的預(yù)測值為500萬m2，實(shí)際銷售量為450萬m2，如果平滑指數(shù)為0.7，則用指數(shù)平滑法預(yù)測該城市2016年商品房銷售量為______萬m2。A.465B.485C.665D.915我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]2016年商品房預(yù)測銷售量=0.7×450+(1-0.7)×500=465(萬m2)第13題、某企業(yè)擬集中向某一特定消費(fèi)群體提供服務(wù)以滿足該群體的各種需求，這種目標(biāo)市場選擇模式是______。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]市場專業(yè)化是指企業(yè)集中滿足某一特定消費(fèi)群體的各種需求。第14題、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是______。A.確定調(diào)查方式B.設(shè)計(jì)調(diào)查問卷C.收集市場信息D.定義市場區(qū)域我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，因此，定義市場區(qū)域就是房地產(chǎn)市場分析的第一步工作。第15題、房地產(chǎn)投資信托基金投資房地產(chǎn)的常用經(jīng)營模式是______。A.購買—出售B.購買—更新改造—出售C.購買—持有出租—出售D.開發(fā)—出售我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]購買—持有出租—出售通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用這種模式。第16題、張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望十年后漲1倍，若每半年復(fù)計(jì)利息一次，則年名義存款利率為______。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]F=P(1+r/m)10m=2P，則(1+r/2)20=2，得r=7.05%。第17題、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來3年每年年初回收額分別為100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為______萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]P=100+150/(1+8%)+80/(1+8%)2，解得P=307.48萬元，再用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式計(jì)算，P=A/8%×[1-1/(1+8%)3]=307.48，解得A=119.31萬元。第18題、某倉庫出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬元，年租金增長率為2%，年折現(xiàn)率為5%，則第1年的租金收入是______。A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]P=30=A0+A0(1+s)/(i-s)×[1-(1+s)n-1/(1+i)]解得：A0=24308.23元。第19題、李某向銀行貸款30萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利率為6%，按月等額還本付息。如果李某于第11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為______元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.2911我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]先求出每月還本付息額，再求出第f1年年初還本金10萬元對(duì)應(yīng)的以后10年間每月少還的A1，用A—A1得出從第11年開始的月還款額A2。30=A/6%/12×[1-1/(1+6%/12)240]，解得A=1110.205元，則A2=1039.09元。第20題、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報(bào)是______元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]該筆貸款第10年的投資回報(bào)=該筆貸款第9年年末的本金×7.5%，該筆貸款第9年年末的本金PO用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式求取。PO=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)9]，解得P9=168978.471元，則P9×7.5%=12673.39(元)。第21題、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為______。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%我的答案：參考答案：C答案解析：[解析](2000×22%+3000×10%)/5000=14.8%，注意一點(diǎn)：這樣做沒有考慮還本收益。第22題、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是______。A.建造費(fèi)用B.融資費(fèi)用C.其他工程費(fèi)用D.專業(yè)人員費(fèi)用我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]利息是融資費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。第23題、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬元，預(yù)計(jì)下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息為______萬元。A.896B.910C.1050D.1099我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)+本年貸款額/2)×貸款利率，當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息=(10000+300+5000/2)×7%=896(萬元)。第24題、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的四個(gè)開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計(jì)算出的差額投資內(nèi)部收益率分別△IRR1-2=19%、△IRR2-3=12%、△IRR3-4=14G、△IRR1-4=16%，當(dāng)最低可接受收益率MARR=15%時(shí)，四個(gè)方案中最優(yōu)的方案是______。A.F1B.F2C.F3D.F4我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]差額投資內(nèi)部收益率法分析時(shí)，IRR1-2=19%和△IRR1-4=16%均大于MARR=15%，選投資大的方案，則F1優(yōu)于F2和F3；△IRR2-3=12%和△IRR3-4=14%均小于MARR=15%，選投資小的方案，則F3優(yōu)于F2，F(xiàn)4優(yōu)于F3，綜合分析結(jié)果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。第25題、當(dāng)可供比較的房地產(chǎn)投資方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法是______。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額投資內(nèi)部收益率法D.內(nèi)部收益率法我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]凈現(xiàn)值法和差額投資內(nèi)部收益率法適用于開發(fā)經(jīng)營期相同的方案比選，等額年值法適用于開發(fā)經(jīng)營期不同的方案間比選。第26題、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，決定項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積數(shù)量的參數(shù)是______。A.綠地率B.容積率C.建筑密度D.建筑限高我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，容積率的大小就決定了項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量。第27題、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到______的極限值。A.利潤為零B.容許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)C.期望的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)D.最可能實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中臨界點(diǎn)分析是對(duì)應(yīng)項(xiàng)目達(dá)到目標(biāo)收益率的分析，而保本點(diǎn)分析是對(duì)應(yīng)項(xiàng)目利潤為零時(shí)的分析。第28題、若影響某房地產(chǎn)投資方案財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的三個(gè)不確定因素E1、E2、E3分別上升10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別變化-12.1%、12.6%和-11.8%，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)這三個(gè)不確定因素的敏感度從高到低的順序______。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]敏感度大小看變化程度，不看變化方向。第29題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)某小型普通住宅開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究時(shí)，不必涉及的研究內(nèi)容是______。A.市場分析B.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)C.國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)D.規(guī)劃設(shè)計(jì)及方案選擇我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是針對(duì)工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的。第30題、在估算某教學(xué)樓的房屋開發(fā)費(fèi)用時(shí)，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于______。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。第31題、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是______。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計(jì)劃。第32題、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤表主要用于計(jì)算項(xiàng)目的______。A.動(dòng)態(tài)盈利性指標(biāo)B.動(dòng)態(tài)清償性指標(biāo)C.靜態(tài)盈利性指標(biāo)D.靜態(tài)清償性指標(biāo)我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]利潤表用以計(jì)算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。第33題、與房地產(chǎn)投資相關(guān)的銀行信貸融資的共同特征，是以所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或所購買的房地產(chǎn)資產(chǎn)作為貸款的______為貸款的償還提供擔(dān)保。A.標(biāo)的物B.典當(dāng)物C.質(zhì)押物D.抵押物我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]與房地產(chǎn)投資相關(guān)的銀行信貸融資的共同特征，是以所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或購買的房地產(chǎn)資產(chǎn)作為貸款的抵押物，為貸款的償還提供擔(dān)保。第34題、在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)和______。A.利率風(fēng)險(xiǎn)B.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.收益現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。第35題、在收益性物業(yè)管理中，資金來自物業(yè)收益的大修基金通常由______直接管理。A.業(yè)主B.租戶C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.物業(yè)管理協(xié)會(huì)我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]大修資金通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接管理，應(yīng)繳納的所得稅通常由業(yè)主負(fù)責(zé)支付。多項(xiàng)選擇題第36題、確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作資金機(jī)會(huì)成本的有______。A.國債收益率B.銀行存款利率C.市場平均投資收益率D.銀行貸款利率E.銀行同業(yè)拆借利率我的答案：參考答案：AB答案解析：[解析]所謂資金的機(jī)會(huì)成本，是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最安全和最高的投資機(jī)會(huì)的收益率。這個(gè)收益率差不多等于無風(fēng)險(xiǎn)的收益率，如國債的收益率或銀行存款利率等。第37題、下列房地產(chǎn)成本費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入竣工房屋價(jià)值的有______。A.房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資B.土地購置費(fèi)用C.城市公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資E.廠房內(nèi)的工藝設(shè)備購置和安裝費(fèi)用我的答案：參考答案：AD答案解析：[解析]竣工房屋的價(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括列入房屋建筑工程預(yù)算的設(shè)備的購置和安裝費(fèi)用；不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購置等費(fèi)用，購置土地的費(fèi)用，征收補(bǔ)償費(fèi)和場地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資?？⒐し课輧r(jià)值一般按工程施工結(jié)算價(jià)格計(jì)算。第38題、關(guān)于房地產(chǎn)空間市場的說法，正確的有______。A.存在的目的是為了獲取房地產(chǎn)投資收益B.需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)C.需求者可以通過租賃來滿足其需求D.供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場E.供求關(guān)系不會(huì)影響房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中的需求我的答案：參考答案：BCD答案解析：[解析]房地產(chǎn)空間市場中的房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活或生產(chǎn)空間，這些家庭或企業(yè)既可以租賃房地產(chǎn)，也可以擁有房地產(chǎn)來獲得空間，空間市場的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭，供給則來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場?？臻g市場的供求關(guān)系影響房地產(chǎn)租金水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場中的需求。第39題、關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的說法，正確的有______。A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo)B.招標(biāo)項(xiàng)目必須編制標(biāo)底C.采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分D.采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)E.招標(biāo)控制價(jià)必須保密我的答案：參考答案：ACD答案解析：[解析]招標(biāo)項(xiàng)目不一定要編制標(biāo)底。用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分；采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)，招標(biāo)控制價(jià)無需保密且要在招標(biāo)文件中如實(shí)公布。第40題、根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不同屬性的重視程度，可將市場細(xì)分為______。A.同質(zhì)偏好市場B.異質(zhì)偏好市場C.分散偏好市場D.集群偏好市場E.個(gè)體偏好市場我的答案：參考答案：ACD答案解析：[解析]產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購買行為的重要因素，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式：同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好。第41題、作為一種競爭戰(zhàn)略，市場定位的主要方式有______。A.產(chǎn)品定位B.避強(qiáng)定位C.競爭性定位D.對(duì)抗性定位E.重新定位我的答案：參考答案：BDE答案解析：[解析]市場定位作為一種競爭戰(zhàn)略，顯示了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競爭關(guān)系。定位方式不同，競爭態(tài)勢也不同。主要定位方式有三種：避強(qiáng)定位、對(duì)抗性定位和重新定位。第42題、關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說法，正確的有______。A.名義利率越大，計(jì)息周期越長，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大B.當(dāng)每年利息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＞1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率D.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∞，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=er-1E.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值我的答案：參考答案：BCD答案解析：[解析]名義利率越大，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大；當(dāng)每年利息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＞1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∞，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=er-1；實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值。第43題、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要表現(xiàn)形式有______。A.銷售收入B.租金收益C.開發(fā)利潤D.物業(yè)增值E.股權(quán)增加我的答案：參考答案：BDE答案解析：[解析]對(duì)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。第44題、關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說法，正確的有______。A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力我的答案：參考答案：BCE答案解析：[解析]現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力；現(xiàn)金回報(bào)率是年現(xiàn)金收入與初始權(quán)益資本的比率；現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率；現(xiàn)金回報(bào)率與資本化率不同，它考慮了還本付息的影響而資本化率不考慮；現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬不包含物業(yè)升值帶來的收益，投資回報(bào)率可以考慮物業(yè)升值帶來的收益。第45題、下列不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果的有______。A.權(quán)益投資比率B.空置率C.土地費(fèi)用D.容積率E.運(yùn)營費(fèi)用我的答案：參考答案：ABE答案解析：[解析]權(quán)益投資比率、空置率和運(yùn)營費(fèi)用是影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素，土地費(fèi)用和容積率是影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素。第46題、下列不確定性分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)分析方法的有______。A.三項(xiàng)預(yù)測值法B.專家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模擬法E.盈虧平衡分析法我的答案：參考答案：BCD答案解析：[解析]三項(xiàng)預(yù)測值法屬于敏感性分析方法，盈虧平衡分析法屬于量本利分析法，風(fēng)險(xiǎn)分析方法很多，包括并不僅限于調(diào)查和專家打分法、解析方法和蒙特卡洛模擬法。第47題、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)，正確的有______。A.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小B.累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小C.標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小D.標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小我的答案：參考答案：BE答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率說明項(xiàng)目可行，財(cái)務(wù)凈收益應(yīng)大于0，此時(shí)累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)則越?。粯?biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。第48題、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目初步可行性研究要解決的主要問題有______。A.做出是否投資的決定B.對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)詳細(xì)測算C.是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要D.有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究E.系統(tǒng)比較項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案我的答案：參考答案：ACD答案解析：[解析]初步可行性研究分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。第49題、下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有______。A.銀行信貸B.商業(yè)信用C.企業(yè)債券D.租賃融資E.發(fā)行股票我的答案：參考答案：ABCD答案解析：[解析]債務(wù)融資包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。第50題、在寫字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，需要考慮的主要問題有______。A.寫字樓可出租或可使用面積的計(jì)算B.寫字樓基礎(chǔ)租金與市場租金之間的關(guān)系C.出租單元的室內(nèi)裝修D(zhuǎn).租戶的財(cái)務(wù)狀況E.出租單元擬經(jīng)營內(nèi)容我的答案：參考答案：ABC答案解析：[解析]物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般應(yīng)認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素：一是計(jì)算可出租或使用面積，二是基礎(chǔ)租金與市場租金，三是出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。判斷題第51題、對(duì)房地產(chǎn)的使用功能進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，可使所投資的房地產(chǎn)保值和增值。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]投資者通過及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價(jià)值。第52題、報(bào)告期內(nèi)的房價(jià)水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價(jià)格表示。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]房地產(chǎn)價(jià)格是市場交易指標(biāo)，報(bào)告期內(nèi)的房價(jià)水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價(jià)格表示。第53題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工過程中，施工單位發(fā)生變更的，不必重新申請(qǐng)領(lǐng)取建設(shè)工程許可證。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。第54題、房地產(chǎn)市場調(diào)查一般應(yīng)從收集二手資料開始。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]市場調(diào)查人員通常開始總是先收集二手資料，如果部分或全部解決問題就不再需要去收集成本很高的一手資料。第55題、按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第n-1個(gè)計(jì)息周期的期末。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第n個(gè)計(jì)息周期的期末。第56題、在復(fù)利計(jì)算中，年值是指在連續(xù)的各計(jì)息周期末等額支付金額的價(jià)值。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]在復(fù)利計(jì)算中，年值是指在連續(xù)的各計(jì)息周期末等額支付的金額。第57題、在房地產(chǎn)投資分析中，如果沒有考慮通貨膨脹對(duì)收益現(xiàn)金流的影響，則可適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估價(jià)值。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]在實(shí)際投資分析工作中，如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)值。第58題、由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的開發(fā)資金較多，流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，所以流動(dòng)比率相對(duì)較高。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的開發(fā)資金較多，流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，所以流動(dòng)比率相對(duì)較低。第59題、在其他風(fēng)險(xiǎn)因素不發(fā)生變化的情況下，最高運(yùn)營費(fèi)用比率越高，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]最高運(yùn)營費(fèi)用比率是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)的運(yùn)營費(fèi)用比率，其值越高，說明房地產(chǎn)投資項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。第60題、.從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策通常屬于確定性決策。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策通常屬于風(fēng)險(xiǎn)型或不確定型的群體管理決策。第61題、.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，資金籌措計(jì)劃是以開發(fā)項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]資金籌措計(jì)劃是以開發(fā)項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。第62題、.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券因?yàn)橛泄潭ǖ钠泵胬屎推谙?，所以其市場價(jià)格比股票價(jià)格穩(wěn)定。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]債券因?yàn)橛泄潭ǖ钠泵胬屎推谙?，所以其市場價(jià)格比股票價(jià)格穩(wěn)定。第63題、.政府儲(chǔ)備土地的抵押價(jià)值為市場評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)的價(jià)值，為市場評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。第64題、.在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)租戶的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全負(fù)主要責(zé)任。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]在收益性物業(yè)管理中，保障租戶的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全，通常是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計(jì)劃向業(yè)主提供專業(yè)意見，并代表業(yè)主實(shí)施該計(jì)劃。第65題、.在大型購物中心的物業(yè)管理中，購物中心內(nèi)公用面積的維護(hù)費(fèi)用，通常是按租戶獨(dú)立承租的面積與購物中心可出租面積的比例分?jǐn)偂.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]在大型購物中心的物業(yè)管理中，購物中心內(nèi)公用面積的維護(hù)費(fèi)用，通常是按租戶獨(dú)立承租的面積與購物中心可出租面積的比例分?jǐn)?。?jì)算題第66題、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地取得成本為60000萬元。項(xiàng)目可出售面積為120000m2，其中：高層住宅60000m2；多層住宅50000m2；商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價(jià)分別為：高層住宅3800元/m2；多層住宅2700元/m2；商鋪3000元/m2；其他不可售建筑物的綜合造價(jià)按上述三類房屋的加權(quán)單位綜合造價(jià)計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬元。各類房屋預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為：高層住宅9500元/m2；多層住宅12000元/m2；商鋪26000元/m2，銷售費(fèi)用為銷售收入的2%；銷售稅費(fèi)為銷售收入的6.5%?！締栴}】請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目的保本加權(quán)銷售均價(jià)及其與預(yù)計(jì)加權(quán)銷售均價(jià)的比率。我的答案：我的答案：參考答案：(1)總建筑面積=66667m2×2.0=133334m2不可銷售建筑面積=133334m2-120000m2=13334m2(2)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入γ=9500×6+12000×5+26000×1=143000(萬元)項(xiàng)目預(yù)計(jì)加權(quán)銷售均價(jià)=143000萬元+120000m2=1.19萬元/m2(3)項(xiàng)目總開發(fā)成本X(為便于計(jì)算，按理論教材的概念內(nèi)容，含銷售稅費(fèi))設(shè)項(xiàng)目保本總銷售收入為γ'，則x=γ'：x=土地取得成本+綜合造價(jià)+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)=60000+(3800×6+2700×5+3000×1)+13334/10000×(3800×6+2700×5+3000×1)/12+8000+γ'×(2%+6.5%)=γ'，解得：γ'=122040.31萬元項(xiàng)目的保本加權(quán)銷售均價(jià)=122040.31萬元/120000m2=1.02萬元/m2項(xiàng)目的保本加權(quán)銷售均價(jià)與預(yù)計(jì)加權(quán)銷售均價(jià)的比率=1.02萬元/m2/1.19萬元/m2=86%答案解析：第67題、某投資者以8000萬元購買一閑置舊樓房擬將其改造成寫字樓和酒店，經(jīng)營20年后轉(zhuǎn)售，裝修改造費(fèi)用5000萬元，裝修改造期為1年，改造后，寫字樓可供出租面積為10000m2，酒店客房210間。改造完成后，該項(xiàng)目即開始經(jīng)營。前四年寫字樓租金960元/m2，出租率85%；客房平均價(jià)格為每天180元/間，入住率90%；其他收入為600萬元/年；運(yùn)營費(fèi)用為收入的45%。該投資者決定在第6年對(duì)該樓進(jìn)行第二次改造，將寫字樓中的5000m2改造成100間客房，改造期為1年，改造費(fèi)用為銀行提供的數(shù)額為2000萬元、期限為3年、年利率8%、按年等額還本付息的抵押貸款。第二次改造期間，剩余的寫字樓和原有客房繼續(xù)經(jīng)營，寫字樓租金不變，出租率為95%；客房平均價(jià)格為每天160元/間，入住率80%；其他收入為400萬元/年；運(yùn)營費(fèi)用為收入的55%。第二次改造完成后，寫字樓租金不變，出租率為95%；客房平均價(jià)格為每天200元/間，入住率90%；其他收入為800萬元/年；運(yùn)營費(fèi)用為收入的50%。經(jīng)營期結(jié)束時(shí)，該樓的轉(zhuǎn)讓凈收入為5000萬元。假設(shè)購樓費(fèi)用和初次裝修改造費(fèi)用發(fā)生在第一年初，其他收支均發(fā)生在年末，每年按365天計(jì)，項(xiàng)目的資本金目標(biāo)收益率為8%。【問題】請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。我的答案：我的答案：參考答案：(1)資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPVE1)第2年末至第5年末資本金年凈現(xiàn)金流量第2年年末至第5年年末寫字樓每年有效毛收入=10000m2×960元/m2×85%=816萬元第2年年末至第5年年末酒店每年有效毛收入=180元/(間·天)×365天×210間×90%=1241.73萬元第2年年末至第5年年末資本金年凈現(xiàn)金流量=(816萬元+1241.73萬元+600萬元)×(1-45%)=1461.75萬元2)第6年末資本金年凈現(xiàn)金流量第6年末該項(xiàng)目年有效毛收入=5000m2×960元/m2×95%+160元/(間·天)×365天×210間×80%+400萬元=1837.12萬元第6年末資本金年凈現(xiàn)金流量=1837.12萬元×(1-55%)=826.704萬元3)第7年末至第20年末資本金年凈現(xiàn)金流量第7年末至第20年末寫字樓每年有效毛收入=5000m2×960元/m2×95%=456萬元第7年末至第20年末酒店每年有效毛收入=200元/(間·天)×365天×310間×90%=2