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文檔簡介

2022年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法真題2(總分:100.00,做題時間:150分鐘)一、單項選擇題(總題數(shù):35,分數(shù):35.00)1.

下列建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限中,正確的是______。

(分數(shù):1.00)

A.居住用地為40年,工業(yè)用地為50年,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年,商業(yè)、旅游、娛樂用地為70年,綜合或者其他用地為70年

B.居住用地為50年,工業(yè)用地為50年,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年,商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年,綜合或者其他用地為50年

C.居住用地為70年,工業(yè)用地為50年,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年,商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年,綜合或者其他用地為50年

D.居住用地為70年,工業(yè)用地為40年,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年,商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年,綜合或者其他用地為40年解析:目前,建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限,居住用地為70年,工業(yè)用地為50年,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年,商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年,綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。2.建筑物的已使用年限與估計的尚可使用年限之和()耐用年限。

(分數(shù):1.00)

A.等于

B.大于

C.小于

D.A、B、C均有可能

√解析:3.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元/m2,對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為()元/m2。

(分數(shù):1.00)

A.2121

B.2200

C.1819

D.2242解析:4.商業(yè)標準宗地的位置應(yīng)是()。

(分數(shù):1.00)

A.街角地

B.二面臨街地

C.一面臨街地

D.畸零地解析:此題屬于掌握的范疇。是在考查路線價法中標準宗地的選擇。標準宗地的具體要求有很多,在復(fù)習(xí)的時候應(yīng)在理解的基礎(chǔ)上進行記憶。5.

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的,其價值適用______進行評估。

(分數(shù):1.00)

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.推測法解析:6.在無限年的前提下,土地年內(nèi)地租為300元/m2,購買年為25年,則利息率為()。

(分數(shù):1.00)

A.2%

B.3%

C.4%

D.5%解析:7.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元,購買者的自有資金為6萬元,自有資金資本化率10%,抵押貸款常數(shù)為8.5%,則該房地產(chǎn)的價格是()萬元。

(分數(shù):1.00)

A.16.87

B.20.56

C.21.68

D.22.47

√解析:購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=6×10%=0.6(萬元),償還抵押貸款的能力=2一0.6=1.4(萬元),抵押貸款金額:1.4÷8.5%=16.47(萬元),該房地產(chǎn)價格=自有資金額+抵押貸款金額=6+16.47=22.47(萬元)。8.

某建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)為10年,預(yù)計可能再使用30年,殘值率為4%,用直線法計算該建筑物的成新率為______。

(分數(shù):1.00)

A.68%

B.75%

C.76%

D.80%解析:q=[1-(1-R)t/(t+n)]×100%=[1-(1-4%)×10/10+30]×100%=76%。9.

某幢平房的建筑面積為150m2,有效年齡為30年,預(yù)期經(jīng)濟壽命為40年,重置價格為800元/米2,殘值率為3%。用直線法計算該房屋的現(xiàn)值為______萬元。

(分數(shù):1.00)

A.5.37

B.4.56

C.3.27

D.6.18解析:本題涉及的考點是直線法的計算。已知:t=30年,N=40年,C=800×150=120000(元),R=3%;該房屋的現(xiàn)值V計算如下:=87300(元),V=C-Et=120000-87300=32700(元),即3.27萬元。10.

估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成有關(guān)簽字、蓋章等手續(xù)后,估價機構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定或與委托人約定的方式,及時將估價報告交給______。

(分數(shù):1.00)

A.估價師

B.委托人

C.地方性審查機構(gòu)

D.地方級政府解析:交付估價報告是房地產(chǎn)估價的基本程序。估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成估價師簽名、估價機構(gòu)蓋章等手續(xù)后,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定和估價委托合同約定的方式,及時交給委托人。在交付估價報告時,為避免交接不清引起的麻煩,可由委托人或其指定的接收人在《估價報告交接單》上簽收(接收人簽名并填寫收到估價報告的日期。該日期即為估價報告交付日期)。在交付估價報告時,估價師可主動對估價報告中的某些問題特別是估價報告使用建議作口頭說明。委托人對估價過程或估價報告提出詢問,甚至對估價報告有異議的,估價機構(gòu)或承辦該項業(yè)務(wù)的估價師應(yīng)予以解釋。11.某套住宅的套內(nèi)建筑面積價格為2600元/m2,已知使用面積為58m2,套內(nèi)建筑面積為67m2,應(yīng)分攤的共有建筑面積為6m2。該套住宅的建筑面積價格為()元/m2。

(分數(shù):1.00)

A.2600,00

B.2386,30

C.2832,84

D.3003,45解析:12.某宗土地面積2000m2,征地費600元/m2,土地使用權(quán)出讓金150元/m2,達到宗地狀況的土地開發(fā)費用800元/m2,管理費用100元/m2,貸款利率8%,開發(fā)周期為2年,銷售費用率、銷售稅費率和開發(fā)成本利潤率分別為6%、10%和15%,土地取得費在項目期初一次支付,土地開發(fā)費在開發(fā)期內(nèi)均勻支付,則該宗土地的積算價格為()。

(分數(shù):1.00)

A.1847元/m2

B.2340元/m2

C.2419元/m2

D.2676元/m2

√解析:13.

報酬資本化法的優(yōu)點不包括______。

(分數(shù):1.00)

A.指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和

B.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的,直觀并容易理解

C.由于具有同等風險的任何投資的報酬率應(yīng)是相近的,所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取報酬率

D.不需要預(yù)測未來許多年的凈收益,通常只需要測算未來第一年的收益

√解析:14.長期趨勢法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為()。

(分數(shù):1.00)

A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來繼續(xù)存在

B.房地產(chǎn)市場無明顯季節(jié)性波動

C.忽略了政府宏觀調(diào)控因素對價格的影響

D.市場上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料解析:15.假設(shè)開發(fā)法是以()原理為理論依據(jù)的。

(分數(shù):1.00)

A.收益遞增原理

B.均衡原理

C.預(yù)期原理

D.未來趨勢原理解析:16.劉某欲購買某套公寓住宅建筑面積120m2,整個公寓剛剛經(jīng)過改造采用集中供熱集中空調(diào)系統(tǒng),市場價格為3600元/m2,原來安裝的供熱空調(diào)系統(tǒng)拆除費用2000元,回收價值200元,則該公寓的適宜價格為()元。

(分數(shù):1.00)

A.430000

B.430200

C.432000

D.432100解析:3600×120-(2000-200)=430200(元)17.有一宗前后臨街的矩形宗地,總深度27米,前街路線價為2000元/m2,后街路線價為1000元/m2,若按重疊價值法估價,則前街影響深度為()米。

(分數(shù):1.00)

A.9

B.13.5

C.15

D.18

√解析:2000÷(2000+1000)×27=18(米)18.

某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年,判定其未來每年的凈收益基本上固定不變,通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元,報酬率為10%。采用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算得出的該房地產(chǎn)凈收益價格為______萬元。

(分數(shù):1.00)

A.216.33

B.27.56

C.25.02

D.276.32解析:19.

某宗面積為3000m2的工業(yè)用地,容積率為0.8,樓面地價為700元/米2?,F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地,容積率為5.0,樓面地價為960元/米2。理論上應(yīng)補地價______萬元。

(分數(shù):1.00)

A.78

B.882

C.1210

D.1272

√解析:本題涉及的考點是補地價的測算方法。應(yīng)補地價的數(shù)額計算如下:補地價(單價)=960×5-700×0.8=4240(元/米2),補地價(總價)=補地價(單價)×土地總面積=4240×3000=12720000(元),即1272萬元。20.

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的受腐蝕的生產(chǎn)用房的耐用年限一般為______年。

(分數(shù):1.00)

A.50

B.40

C.35

D.30解析:21.()實質(zhì)上是一種市場法,是市場法的派生方法,其理論依據(jù)與市場法相同,是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

(分數(shù):1.00)

A.路線價法

B.基準地價修正法

C.臨街深度法

D.四三二一法則解析:本題主要考查的是路線價法的理論依據(jù)。22.

現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地,采用假設(shè)開發(fā)法估價,假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元,按純居住用途的估算結(jié)果為1000萬元,則該宗土地的評估價值應(yīng)為______萬元。

(分數(shù):1.00)

A.800

B.1000

C.1800

D.800~1000

√解析:23.

成本法中的“開發(fā)利潤”是指______。

(分數(shù):1.00)

A.開發(fā)商所期望獲得的利潤

B.開發(fā)商最終獲得的利潤

C.開發(fā)商所能獲得的平均利潤

D.估價人員任意給定的利潤解析:開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(或業(yè)主、建設(shè)單位)的利潤,而不是建筑施工企業(yè)的利潤。建筑施工企業(yè)的利潤已包含在建筑安裝工程費等費用中。開發(fā)利潤則是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的利潤(平均利潤),是需要事先估算的。24.已知一年期國債利率為3.31%,貸款利率為5.43%,投資風險補償利率為2.23%,管理負擔補償為1.32%,缺乏流動性補償為1.42%,所得稅抵扣為0.5%,則報酬率為()。

(分數(shù):1.00)

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%解析:31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%=7.78%25.

成本利潤率的計算基數(shù)不包括______。

(分數(shù):1.00)

A.土地取得成本

B.建設(shè)成本

C.管理費用

D.銷售稅費

√解析:26.

市場法適用的條件,是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的______。

(分數(shù):1.00)

A.類似房地產(chǎn)的交易

B.相同房地產(chǎn)的交易

C.相關(guān)房地產(chǎn)的交易

D.房地產(chǎn)的市場交易解析:市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易,如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū),就難以采用市場法估價。27.

下列選項中,引起房地產(chǎn)價格上升的原因不包括______。

(分數(shù):1.00)

A.內(nèi)部經(jīng)營管理

B.通貨膨脹

C.需求增加

D.外部經(jīng)濟解析:[考點]本題考查的是保值增值。

導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲的原因主要有以下5個方面:①房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進行投資改良,如重新進行裝修改造,更新或添加設(shè)施設(shè)備,改進物業(yè)管理等;②外部經(jīng)濟,如政府進行道路、地鐵等交通建設(shè),修建廣場、公園、公共綠地,調(diào)整城市發(fā)展方向,改變城市格局等;③需求增加,如經(jīng)濟發(fā)展、收入增長、人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加;④房地產(chǎn)使用管制改變,如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蜣k公用途、商業(yè)用途,增加容積率等;⑤通貨膨脹,如商品和服務(wù)的貨幣價格總水平出現(xiàn)了上漲,即出現(xiàn)了物價普遍上漲。上述5個方面中,房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲,不是房地產(chǎn)自然增值;通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲,不是真正的房地產(chǎn)增值,而是房地產(chǎn)保值;外部經(jīng)濟、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲,是真正的房地產(chǎn)自然增值。28.

在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時,如果房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,則宜選用______進行測算。

(分數(shù):1.00)

A.平均增減量法

B.平均發(fā)展速度法

C.移動平均法

D.指數(shù)修勻法解析:當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時,可以采用平均發(fā)展速度法進行預(yù)測。運用平均發(fā)展速度法進行預(yù)測的條件是,房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的,并且各期上升或下降的幅度大致相同,否則就不宜采用這種方法。29.估價時點應(yīng)與()的日期相一致。

(分數(shù):1.00)

A.簽訂估價合同

B.開始估價作業(yè)

C.完成估價報告

D.估價結(jié)果所屬

√解析:估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的價值。30.

開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的,其價值適用______進行評估。

(分數(shù):1.00)

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.推測法解析:未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的,其價值適用比較法評估;適宜出租或營業(yè)的,其價值適用收益法評估。據(jù)此,將假設(shè)開發(fā)法最基本的公式細化為:①適用于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式為:V=VP-C;②適用于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營業(yè)的公式為:V=VR-C。31.在實際估價中,要特別注意估價對象范圍的界定,以下選項中,屬于實物構(gòu)成范圍內(nèi)的是()。

(分數(shù):1.00)

A.是否包括特許經(jīng)營權(quán)

B.是否包括債權(quán)債務(wù)

C.是否強制處分房地產(chǎn)

D.是否包括建筑物內(nèi)的家具

√解析:32.某建筑物的重置價格為150萬元,經(jīng)濟壽命為40年,有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中,門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元;裝飾裝修的重置價格為20萬元,平均壽命為4年,經(jīng)過年數(shù)為2年;設(shè)備的重置價格為50萬元,平均壽命為10年,經(jīng)過年數(shù)為8年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為()萬元。

(分數(shù):1.00)

A.80

B.71.5

C.82

D.99.5解析:門窗等損壞的修復(fù)費用=2萬元裝飾裝修的折舊額=20×1/4×2=10(萬元)設(shè)備的折舊額=50×1/10×8=40(萬元)長壽命項目的折舊額=(150-2-20-50)×1/40×10=19.5(萬元)則該建筑物的物質(zhì)折舊額=2+10+40+19.5=71.5(萬元)33.

某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于______元/m2。

(分數(shù):1.00)

A.4800

B.5124

C.5800

D.7124解析:=1.065,預(yù)測2008年的價格為:V2008=3500×1.0658=5801.56元/m2。34.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是()。

(分數(shù):1.00)

A.2%

B.3%

C.4%

D.0

√解析:35.

估價中的不同意見記錄______。

(分數(shù):1.00)

A.應(yīng)作為估價資料保存

B.不應(yīng)作為估價資料保存

C.由估價機構(gòu)決定是否保存

D.依委托人的意見決定是否保存解析:[考點]本題考查的是保存估價資料。

保存的估價資料應(yīng)全面、完整,一般包括:①估價報告;②估價委托書和估價委托合同;③估價所依據(jù)的委托人提供的資料;④估價項目來源和溝通情況記錄;⑤估價作業(yè)方案;⑥估價對象實地查勘記錄;⑦估價報告內(nèi)部審核記錄;⑧估價中的不同意見記錄;⑨外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。二、多項選擇題(總題數(shù):15,分數(shù):30.00)36.房地產(chǎn)價格稱為土地混合價,對于同一宗房地產(chǎn)而言,()。

(分數(shù):2.00)

A.房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物價格

B.房地產(chǎn)價格=土地價格-建筑物價格

C.土地價格=房地產(chǎn)價格+建筑物價格

D.建筑物價格=土地價格-房地產(chǎn)價格

E.土地價格=房地產(chǎn)價格-建筑物價格

√解析:37.

在房地產(chǎn)估價中,估價方法的選擇是由______綜合決定的。

(分數(shù):2.00)

A.估價對象的房地產(chǎn)類型

B.估價方法適用的對象和條件

C.估價人員的技術(shù)水平

D.委托人的特殊要求

E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

√解析:38.以下房地產(chǎn)中是基于租賃收入測算凈收益的有()。

(分數(shù):2.00)

A.影劇院

B.普通住宅

C.倉庫

D.停車場

E.汽車加油站解析:39.抑制房地產(chǎn)價格上漲的措施是多種多樣的,它們影響房地產(chǎn)價格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產(chǎn)價格的措施主要有()。

(分數(shù):2.00)

A.制定最高限價或標準價格

B.政府通過調(diào)整房地產(chǎn)的供給來平抑房地產(chǎn)價格

C.征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅

D.通過降低存款準備金率

E.建立一套房地產(chǎn)交易管理制度解析:投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)40.

完好房的成新度可以是______。

(分數(shù):2.00)

A.六成

B.七成

C.八成

D.九成

E.十成

√解析:41.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括()。

(分數(shù):2.00)

A.增值稅

B.營業(yè)稅

C.城市維護建設(shè)稅

D.教育費附加

E.房產(chǎn)稅解析:銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商(此時作為賣方)繳納的稅費,又可分為下列兩類:(1)銷售稅金及附加,包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加(通常簡稱為“兩稅一費”)。(2)其他銷售稅費,包括應(yīng)由賣方負擔的交易手續(xù)費等。42.以下屬于估價報告內(nèi)在質(zhì)量的有()。

(分數(shù):2.00)

A.估價結(jié)果的合理性和準確性

B.估價方法選用的正確性和全面性

C.估價參數(shù)選擇的合理性和準確性

D.文字表述水平

E.文本格式及印刷質(zhì)量解析:43.以下選項中,估價師和估價機構(gòu)不應(yīng)承接業(yè)務(wù)的情形有()。

(分數(shù):2.00)

A.估價需求者惡意壓低估價服務(wù)費的估價業(yè)務(wù)

B.委托人沒有提出明確的估價基本事項的估價業(yè)務(wù)

C.與自己有利害關(guān)系或利益沖突

D.超出了本機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍

E.自己的專業(yè)能力難以勝任

√解析:44.收益法,是根據(jù)土地收益求取土地價值,根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值,或根據(jù)房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時,則要采用()。

(分數(shù):2.00)

A.房地剩余技術(shù)

B.市場剩余技術(shù)

C.土地剩余技術(shù)

D.建筑物剩余技術(shù)

E.自有資金剩余技術(shù)解析:45.

下列房地產(chǎn)抵押估價活動中,符合估價行為規(guī)范的有______。

(分數(shù):2.00)

A.估價師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進行核算,并在估價報告中說明

E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見解析:選項A,房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)回避與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù);選項B,房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)勤勉盡責,對估價委托人提供的估價所依據(jù)的資料應(yīng)進行審慎檢查,應(yīng)收集合法、真實、準確、完整的估價所需資料;選項C、選項E,房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)正直誠實,不得按估價委托人或其他單位、個人的高估或低估要求進行估價,也不得按預(yù)先設(shè)定的價值或價格進行估價;選項D,房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)對于部分超過自己專業(yè)勝任能力的工作,應(yīng)聘請具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機構(gòu)提供幫助,并應(yīng)在估價報告中說明。[考點]房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。46.

下列關(guān)于房地產(chǎn)制度的政策,錯誤的說法有______。

(分數(shù):2.00)

A.低價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低下

B.高價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高

C.高價格政策意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高

D.低價格政策意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低下

E.高價格政策一般是政府對房地產(chǎn)放任不管,或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價格解析:房地產(chǎn)價格政策是指政府對房地產(chǎn)價格高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式和措施等。房地產(chǎn)價格政策抽象來看可分為兩類:①高價格政策,一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管,或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價格。②低價格政策,一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價格上漲。高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲,低價格政策造成房地產(chǎn)價格下降。但是低價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低;高價格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平高。47.一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員,在房地產(chǎn)估價方面要具有()。

(分數(shù):2.00)

A.扎實的理論知識

B.廣泛的人際關(guān)系

C.豐富的實踐經(jīng)驗

D.良好的職業(yè)道德

√解析:48.下面()是計入商品住宅價格的費用。

(分數(shù):2.00)

A.征地費

B.建筑安裝工程費

C.住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房建設(shè)費用

D.住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費用解析:49.

下列房地產(chǎn)估價活動中,不符合職業(yè)道德的行為有______。

(分數(shù):2.00)

A.某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估

B.某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時,涉及特殊構(gòu)筑物估價,主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

C.某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查

D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求,由于時間緊,加上估價業(yè)務(wù)簡單,某估價機構(gòu)按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務(wù),實際負責估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

√解析:本題考核的是房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德。對于A選項,估價機構(gòu)對于有利害關(guān)系或利益沖突的要回避。對于D選項,估價師要堅持獨立、客觀、公正原則進行估價。E選項,不得允許他人使用自己的名義在估價的報告上簽字、蓋章。對于某項估價業(yè)務(wù),對于其中部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作,應(yīng)當主動聘請具有專業(yè)勝任能力的估價師或者有關(guān)專家提供專業(yè)幫助。所以B是符合職業(yè)道德行為的。50.

根據(jù)房地產(chǎn)的合法原則,下列選項中______屬于以抵押為估價目的的估價對象。

(分數(shù):2.00)

A.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)

B.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

C.土地所有權(quán)

D.普通居民住宅

E.高檔公寓

√解析:法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn),不應(yīng)作為以抵押為估價目的的估價對象。《物權(quán)法》規(guī)定:“下列財產(chǎn)不得抵押:(一)土地所有權(quán);(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但法律規(guī)定可以抵押的除外;(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。”《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定:“下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押:(一)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);(三)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);(五)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)?!比?、判斷題(總題數(shù):15,分數(shù):15.00)51.房地產(chǎn)價格通常有上下波動,在短期內(nèi)可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。()

(分數(shù):1.00)

A.正確

B.錯誤

√解析:52.在求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時,通常就是采用市場法,將類似房地產(chǎn)的市場價格作為其價值。

(分數(shù):1.00)

A.正確

B.錯誤

√解析:在求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時,通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變動趨勢,或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合,即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的中場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。53.土壤受到污染的土地,地價會降低;房屋所在土地的土壤如果受到污染,房價會降低。()

(分數(shù):1.00)

A.正確

B.錯誤解析:54.

有一棟4層公寓,每層建筑面積相等,已知第二層的房地價值為第一層的1.05倍,第三層的房地價值為第四層的1.15倍,第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27%。

(分數(shù):1.00)

A.對

B.錯解析:55.可修復(fù)的損耗是經(jīng)過修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗,反之,為不可修復(fù)的損耗。()

(分數(shù):1.00)

A.正確

B.錯誤

√解析:56.

預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元,此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元,則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。

(分數(shù):1.00)

A.對

B.錯

√解析:該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為:A-(n-1)b=0,n=(38/3+1)年=3.67年。57.

資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率,前者是某種年收益與其價格的比率,后者是用來除一連串的未來各期凈收益,以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。

(分數(shù):1.00)

A.對

B.錯解析:58.假設(shè)開發(fā)法是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法,是成本法的一種。()

(分數(shù):1.00)

A.正確

B.錯誤

√解析:59.

估價報告應(yīng)用有效期不同于估價責任期:如果估價報告超過了其應(yīng)用有效期還未得到使用,則估價責任期就是估價報告應(yīng)用有效期;如果估價報告在其應(yīng)用有效期內(nèi)得到使用,則估價責任期應(yīng)到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。

(分數(shù):1.00)

A.對

B.錯解析:60.最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用,而是在法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。()

(分數(shù):1.00)

A.正確

B.錯誤解析:61.

房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等,其價值通??梢缘玫奖3?,甚至隨著時間的推移而自然增加,即投資增值。

(分數(shù):1.00)

A.對

B.錯

√解析:[考點]本題考查的是保值增值。

外部經(jīng)濟、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲,是真正的房地產(chǎn)自然增值。62.合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。()

(分數(shù):1.00)

A.正確

B.錯誤解析:63.一般物品與土地在本質(zhì)上都是勞動的產(chǎn)物。()

(分數(shù):1.00)

A.正確

B.錯誤

√解析:一般物品是勞動的產(chǎn)物,而土地本質(zhì)上不是勞動創(chuàng)造的。64.收益期限是指預(yù)計估價對象未來可以獲取收益的時間,具體是自估價時點起至估價對象未來能獲取收益之日止的時間。()

(分數(shù):1.00)

A.正確

B.錯誤

√解析:65.

一般的建筑物適用于重建價格,有歷史美學(xué)價值的建筑物適用于重置價格。

(分數(shù):1.00)

A.對

B.錯

√解析:按照建筑物重新建造方式的不同,建筑物重新購建成本分為重置成本和重建成本。①建筑物重置成本又稱建筑物重置價格,是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等,在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下,重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。②建筑物重建成本又稱建筑物重建價格,是指采用估價時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等,在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下,重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。③重建價格與重置價格通常不同。一般的建筑物適用重置價格,有歷史或美學(xué)價值的建筑物適用重建價格。但因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備,或因建筑技術(shù)、工藝和標準改變等,使“復(fù)制”有困難的建筑物,一般只好使用重置價格,或者盡量做到“形似”。四、計算題(總題數(shù):2,分數(shù):20.00)66.

某賓館共有400個標準間和100個套間,標準間每個每天200元,套間每個每天350元,年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%??头窟\

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