2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)附答案(典型題)

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)附答案

（典型題）

單選題（共40題）

1、采用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物有關(guān)適用合理的是（）。

A.已使用年限、耐用年齡、殘值率

B.有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率

C.已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率

D.有效年齡、耐用年齡、殘值率

【答案】B

2、下列項(xiàng)目中，可以作為抵押估價(jià)的估價(jià)對(duì)象的是（）

A.存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)

B.一個(gè)高爾夫球洞

C.共有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)

D.列入征收范圍的房地產(chǎn)

【答案】C

3、可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是（）。

A.同處于一個(gè)行政規(guī)劃區(qū)

B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)

C.同處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)境

D.同處于公平競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)

【答案】B

4、新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可運(yùn)

用（）進(jìn)行估價(jià)。

A.市場(chǎng)法

B.收益法

C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

D.成本法

【答案】D

5、某類(lèi)房地產(chǎn)2012年1月的市場(chǎng)價(jià)格為4230元/m2,2012年9月的市場(chǎng)價(jià)格

為4654元/成。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2012年1月至9月，該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的平

均環(huán)比月上漲率為（）。

A.1.07%

B.1.11%

C.1.20%

D.1.25%

【答案】C

6、某房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬(wàn)

元、180萬(wàn)元和350萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為銷(xiāo)售價(jià)格的3.5%、6%,

投資利潤(rùn)率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

【答案】B

7、某住宅的建筑面積為120m2,買(mǎi)賣(mài)合同約定成交價(jià)為10000元/m2,價(jià)款分

兩期支付，于成交日期支付60萬(wàn)元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣(mài)方承

擔(dān)。己知買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬(wàn)元，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬(wàn)元，并在支付

合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%,則對(duì)其建立

比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為（）萬(wàn)元。

A.90.19

B.95.85

C.113.77

D.124.15

【答案】C

8、采用收益法評(píng)估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，樂(lè)觀、折中、保守預(yù)測(cè)其凈收

益分別為1600萬(wàn)元、1550萬(wàn)元、1500萬(wàn)元，市場(chǎng)上平均報(bào)酬率為4%?5%。估

價(jià)中選取估價(jià)數(shù)據(jù)及參數(shù)時(shí)，正確的是（）。

A.年凈收益為1500萬(wàn)元,報(bào)酬率為4%

B.年凈收益為1500萬(wàn)元,報(bào)酬率為5%

C.年凈收益為1550萬(wàn)元,報(bào)酬率為5%

D.年凈收益為1600萬(wàn)元,報(bào)酬率為5%

【答案】B

9、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益在

上一年的基礎(chǔ)上減少2.4萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0

【答案】C

10、某建筑物的建筑面積為200m2,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元

/m2,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%,則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的

現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。

A.10.2萬(wàn)元

B.11.0萬(wàn)元

C.11.3萬(wàn)元

D.11.5萬(wàn)元

【答案】C

11、下列對(duì)房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說(shuō)明的內(nèi)容的是（）。

A.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況

B.房屋所有權(quán)狀況

C.出租或占用情況

D.土地利用現(xiàn)狀

【答案】B

12、房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。

A.獨(dú)一無(wú)二和供給有限

B.獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大

C.流動(dòng)性大和價(jià)值量大

D.不可移動(dòng)和用途多樣

【答案】B

13、最早在一個(gè)國(guó)家內(nèi)建立起來(lái)的馬克思主義政黨是

A.共產(chǎn)主義者同盟

B.德國(guó)社會(huì)民主工黨

C.俄國(guó)社會(huì)民主工黨（布）

D.中國(guó)共產(chǎn)黨

【答案】B

14、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的（）。

A.實(shí)用價(jià)值

B.有效價(jià)值

C.折算價(jià)值

D.時(shí)間價(jià)值

【答案】D

15、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物

重置成本為100萬(wàn)元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%,建筑物資本化

率為8玳假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為

（）萬(wàn)元。

A.43

B.112.5

C.123.3

D.150

【答案】C

16、某寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦

公和需求減少，估計(jì)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%,每月

可出租面積租金為70元/m2,又知該寫(xiě)字樓可出租面積為10000m2,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

率為40%。假若該寫(xiě)字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%,其他條件

保持不變，則該寫(xiě)字樓將發(fā)生（）萬(wàn)元的貶值。

A.548.19

B.558.15

C.567.39

D.675.40

【答案】C

17、關(guān)于收益法中收益期確定的說(shuō)法，正確的是（）。

A.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取收益的時(shí)間

B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過(guò)去和未來(lái)可獲取收益的時(shí)間

C.自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來(lái)不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間

D.自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間

【答案】D

18、收益法中所指的收益是（）。

A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)前一年的收益

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)前若f年的平均收益

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)以后的未來(lái)預(yù)期正常收益

D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益

【答案】C

19、《物權(quán)法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。所以

也可稱(chēng)其為空間利用權(quán)或空間權(quán)。

A.宅基地使用權(quán)

B.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

C.建設(shè)用地使用權(quán)

D.土地租賃權(quán)

【答案】C

20、大面積燒傷后，形瘦骨立，大肉盡脫，毛發(fā)枯槁，手足震顫，肌肉喝動(dòng),

舌光紅無(wú)苔或少苔，是指

A.亡陰

B.亡陽(yáng)

C.脫液

D.傷津

【答案】C

21、在成本法求取折舊中，采用（）更符合實(shí)際情況。

A.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)

B.實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

C.剩余經(jīng)過(guò)年數(shù)

D.自然經(jīng)過(guò)年數(shù)

【答案】A

22、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（）。

A.土地成本+建設(shè)成本

B.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

C.土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用

D.土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用

【答案】D

23、關(guān)于收益遞增遞減原理揭示的規(guī)模報(bào)酬規(guī)律，假定以相同的比例來(lái)增加所

有的投入量（即規(guī)模的變化），則下列說(shuō)法正確的是（）。

A.產(chǎn)出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例

B.產(chǎn)出量的增加比例一定大于投入量的增加比例

C.產(chǎn)出量的增加比例一定小于投入量的增加比例

D.難以確定

【答案】A

24、某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改

造為若干個(gè)小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提對(duì)該房地

產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（）。

A.技術(shù)上可能

B.財(cái)務(wù)上可行

C.價(jià)值最大化

D.法律上允許

【答案】D

25、在使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤(rùn)率估算開(kāi)發(fā)利

潤(rùn)的公式為：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（）X直接成本利潤(rùn)率。

A.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

B.土地成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息

C.土地成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用

D.土地成本+開(kāi)發(fā)成本

【答案】D

26、某成片荒地面積lkm2,進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)_(kāi)發(fā)成

本及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1

年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%,該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)

計(jì)成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77

【答案】C

27、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬

于（）方面的制約。

A.建筑技術(shù)

B.土地權(quán)利設(shè)置

C.相鄰關(guān)系

D.土地使用管制

【答案】D

28、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（）和需求這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。

A.供求

B.價(jià)格

C.供給

D.市場(chǎng)

【答案】C

29、下列對(duì)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.不可移動(dòng)特性是指房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)

B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了其受制其所在的空間環(huán)境

C.房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)全球性的市場(chǎng)

D.房地產(chǎn)市場(chǎng)按照地域可分為若干個(gè)子市場(chǎng)

【答案】C

30、評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取了乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為

8000元/m2,裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2）,因位

置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10冊(cè)若不考慮其他因素，則

通過(guò)乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/m2。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580

【答案】B

31、有理性的買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)，會(huì)選擇（）。

A.效用最大而價(jià)格最低的

B.效用最小而價(jià)格最低

C.效用最大而價(jià)格最高的

D.效用最小而價(jià)格最高的

【答案】A

32、對(duì)于位于十字路口的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如果不考慮周?chē)那闆r，其價(jià)格高低通

常依次為（）。

A.東北角、西南角、東南角、西北角

B.西北角、西南角、東北角、東南角

C.西北角、西南角、東南角、東北角

D.西北角、東北角、西南角、東南角

【答案】D

33、如果一個(gè)人用不著做更大的努力就可以完成比別人多的工作，他的收入也

會(huì)超過(guò)其他人，這種超額的收入也被視為（）。

A.剩余物現(xiàn)象

B.地租現(xiàn)象

C.高工資現(xiàn)象

D.純粹的剩余物現(xiàn)象

【答案】B

34、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結(jié)合體。

A.實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位

B.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位

C.實(shí)物、權(quán)利、位置

D.實(shí)物、權(quán)益、位置

【答案】B

35、“陰者，藏精而起亟也；陽(yáng)者，衛(wèi)外而為固也”說(shuō)明了

A.陰陽(yáng)互根

B.陰陽(yáng)互用

C.陰陽(yáng)對(duì)立制約

D.陰陽(yáng)相互轉(zhuǎn)化

【答案】B

36、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬

于（）方面的制約。

A.建筑技術(shù)

B.土地權(quán)利設(shè)置

C.相鄰關(guān)系

D.土地使用管制

【答案】D

37、土地價(jià)值不包含地上（）的價(jià)值。

A.裝修工程

B.物業(yè)

C.建筑物

D.物產(chǎn)

【答案】C

38、采用成本法估價(jià)，要求在運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”，其中有要（）。

A.區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本

B.正確估計(jì)正常花費(fèi)和實(shí)際花費(fèi)

C.同時(shí)考慮升值與貶值因素

D.考慮功能折舊

【答案】A

39、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的（）。

A.實(shí)用價(jià)值

B.有效價(jià)值

C.折算價(jià)值

D.時(shí)間價(jià)值

【答案】D

40、創(chuàng)“戾氣”說(shuō)的溫病學(xué)家是

A.吳鞠通

B.葉香巖

C.薛雪

D.吳有性

【答案】D

多選題（共20題）

1、在建筑物折舊中，可以將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為（）°

A.物質(zhì)缺乏項(xiàng)目

B.物質(zhì)落后項(xiàng)目

C.物質(zhì)過(guò)剩項(xiàng)目

D.可修復(fù)項(xiàng)目

E.不可修復(fù)項(xiàng)目

【答案】D

2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利

潤(rùn)，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括（）。

A.待開(kāi)發(fā)在建工程價(jià)值

B.已完工程建設(shè)成本

C.取得在建工程的稅費(fèi)

D.后續(xù)開(kāi)發(fā)的投資利息

E.銷(xiāo)售稅金

【答案】AC

3、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開(kāi)發(fā)方式下的開(kāi)發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平

C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估

【答案】BD

4、【2012年真題】下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的

房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)的有Oo

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評(píng)估

C.房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)

【答案】BC

5、估價(jià)報(bào)告的形式一般為書(shū)面報(bào)告，按照格式可分為（）,

A.分欄式報(bào)告

B.文字式報(bào)告

C.敘述式報(bào)告

D.表格式報(bào)告

E.分步式報(bào)告

【答案】CD

6、在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，不屬于為競(jìng)買(mǎi)人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估

價(jià)有（）。

A.掛牌底價(jià)

B.招標(biāo)底價(jià)

C.協(xié)議價(jià)格

D.保留價(jià)

E.競(jìng)買(mǎi)人可承受的最高價(jià)

【答案】ABCD

7、在求取凈收益中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)

C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)

【答案】AC

8、有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格，下列表述正確的有（）。

A.價(jià)值是內(nèi)在的.客觀的和相對(duì)穩(wěn)定的

B.房地產(chǎn)的價(jià)值是房地產(chǎn)真實(shí)所值

C.房地產(chǎn)的價(jià)格圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)

D.現(xiàn)實(shí)中由于個(gè)人偏好.定價(jià)決策.無(wú)知等原因，時(shí)常發(fā)生價(jià)格背離價(jià)值的情況

E.房地產(chǎn)的價(jià)格是相對(duì)穩(wěn)定的，而價(jià)值不穩(wěn)定

【答案】ABCD

9、以下屬于非正常交易的情況有（）。

A.相鄰房地產(chǎn)的合并交易

B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓拍賣(mài)

C.被迫購(gòu)買(mǎi)的交易

D.房地產(chǎn)涉案拍賣(mài)

E.賣(mài)方負(fù)擔(dān)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金

【答案】ACD

10、保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括（）。

A.估價(jià)報(bào)告

B.估價(jià)委托書(shū)

C.估價(jià)中的不同意見(jiàn)記錄

D.外部專(zhuān)業(yè)幫助和的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

E.內(nèi)部專(zhuān)業(yè)幫助和專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

【答案】ABCD

11、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說(shuō)法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B,都需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

C,都需要進(jìn)行交易情況修正

D,都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價(jià)方法

【答案】AD

12、我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，下列不得抵押的財(cái)產(chǎn)有（）。

A.自留山

B.自留地

C.被依法查封的財(cái)產(chǎn)

D.被依法監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)

E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房房地產(chǎn)

【答案】ABCD

13、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。

A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限

B.經(jīng)實(shí)地查勘無(wú)理由懷疑房屋存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)專(zhuān)業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房

屋安全的合理假定

C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)

對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定

E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行假定

【答案】ABCD

14、由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)。

A.保值增值

B.價(jià)值量大

C.不可移動(dòng)

D.壽命長(zhǎng)久

E.獨(dú)一無(wú)二

【答案】ABCD

15、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購(gòu)房首付款比例

【答案】AC

16、在房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有（）。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

D.替代原則E應(yīng)急原則

【答案】ABCD

17、城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來(lái)源

E.土地用途

【答案】AC

18、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類(lèi)型有（）,

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已火失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)

【答案】AC

19、估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，定可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包

括的內(nèi)容有（）。

A.地役權(quán)設(shè)立情況

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況

【答案】ABD

20、在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有

()O

A.上位法優(yōu)先于下位法

B.不同效力的法有沖突時(shí)新法優(yōu)先于舊法

C.特別法優(yōu)先于普通法

D.法律文本優(yōu)先于法律解釋

E.強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法

【答案】ACD

大題(共10題)

一、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3初改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%0根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500X/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居民用地樓面地

價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值Vl=

A/（Y-g）[1-（1+g）n/（1+Y）n]/（1+15%）+Vt/（1+R）n=1300.86/

（7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)=4500X26400—1500X12500=10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話：

契稅=（補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用

=1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71萬(wàn)元

二、某幢寫(xiě)字樓，土地面積4000nf,總建筑面積為9000nf,建成于2002年

10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目?2047年10月1日?，F(xiàn)在獲

得類(lèi)似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/肝，建筑物重建成本為3000元/

m2,建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）

門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更

換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)

元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8

萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)

為9年。（2）該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類(lèi)寫(xiě)字

樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投

產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失

為7萬(wàn)元。(4)該類(lèi)寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬

率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫(xiě)字樓于2017年10

月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】

三、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得

40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該

費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查，10年持

有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7樂(lè)房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地

價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為

4000元/m2；容積率每增加0.L商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5隊(duì)居民用地樓面地

價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上

述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))。

【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：(舊廠房一批發(fā)市場(chǎng))第一年掙租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值Vl=

A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(l+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價(jià)=4500X26400—1500X12500=10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話：

站契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬(wàn)元

四、某舊廠房的建筑面積26400成，占地面積12500m2,經(jīng)分析，有下列兩種可

能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，

取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用

為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)

用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2?天，可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)

查，10年持有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5樂(lè)批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)

售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳

地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600x2；預(yù)計(jì)改造期為

1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3枷改造完

成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的

6%o根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積

率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)

為4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面

地價(jià)下降2機(jī)補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為

15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根

據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))

【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：(從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng))從第2—11

年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

VI=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1VI=12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11

年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)=4500X26400—1500X12500=10005萬(wàn)元

契稅=（補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值VO）X4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及

管理費(fèi)用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用=

1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83

（萬(wàn)元）

五、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類(lèi)似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2,同

類(lèi)建筑物重置價(jià)格是1000元加2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門(mén)窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)

備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8乳

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）

【答案】

六、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得

知，現(xiàn)在附近類(lèi)似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、

560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)

酬率為8機(jī)請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)20：3年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件

下帶抵押合同的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買(mǎi)方式下的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：一是購(gòu)

買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買(mǎi)者一次性償還剩余貸款后購(gòu)

買(mǎi)）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定

優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值一已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值一（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值

抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)

值500萬(wàn)元,收益期限為40年-5年=35年,利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）351=5827.28（萬(wàn)元）2）求解已抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬(wàn)元）3）2013年10月1日再次抵押

價(jià)值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬(wàn)元）

七、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方

式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命

為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類(lèi)似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2,同

類(lèi)建筑物重置價(jià)格是1000元加2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門(mén)窗等

可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)

備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8吼

求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）

【答案】

八、某寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m,沒(méi)有電梯，建筑面積為

30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造

該類(lèi)全新?tīng)顩r的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/成（含裝修、設(shè)備費(fèi)），

專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的

3%,銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年，建筑安裝

費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)

均為均勻投入，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%,投資利潤(rùn)率為35%。又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，

平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10

年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫(xiě)字樓沒(méi)有電梯，其出租率僅為80%,

月租金為30元/m2,但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓，則需要的電

梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元；而市場(chǎng)上類(lèi)似有電梯寫(xiě)字樓的出

租率為85%,正常月租金為32元/m2,由于該寫(xiě)字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由

于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率

為8虬請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）

【答案】（1）計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)

①建筑安裝成本：1200元/m2；②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：1200X8%=96（元/m2）；

③管理費(fèi)用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④銷(xiāo)售費(fèi)用：CX3%；

⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-1]=88.93+0.2%C；⑥銷(xiāo)

售稅費(fèi)：CX6.5%；⑦投資利潤(rùn)：（1200+96+38.88+3%C）

X35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.

05%Co其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200X30000=3600（萬(wàn)元）；

②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用：3600X8%=288（萬(wàn)元）；

九、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓