第二章 商業(yè)銀行消費金融

第二章

商業(yè)銀行消費金融本章簡介隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，我國居民的消費需求日益旺盛。在政府大力鼓勵擴大內需，促進消費的大環(huán)境下，消費金融得到了迅猛的發(fā)展。傳統(tǒng)的商業(yè)銀行也紛紛向消費金融業(yè)務進軍，目前有多家銀行早已成立了消費金融公司，例如中銀消費、北銀消費等等。自2015年6月，國務院放開消費金融公司市場準入以來，消費金融市場范圍擴大至全國，國內的中小型銀行紛紛向銀監(jiān)會申請成立消費金融公司，例如長沙銀行、江蘇銀行、哈爾濱銀行等。消費金融對商業(yè)銀行的巨大吸引力可見一斑。本章從商業(yè)銀行的三個主要消費金融業(yè)務(信用卡分期、汽車消費金融、住房消費金融)入手，對這三種消費金融業(yè)務的含義、特點、作用進行了概述，接著闡述三種業(yè)務的發(fā)展現(xiàn)狀以及國內外發(fā)展模式，然后詳細介紹商業(yè)銀行各個消費金融業(yè)務的辦理流程，并進行了案例分析，最后對三種消費金融業(yè)務的風險管理進行詳細的論述。本章目標1.掌握商業(yè)銀行消費金融的三種主要業(yè)務2.熟悉三種商業(yè)銀行消費金融業(yè)務的特點和流程3.了解我國商業(yè)銀行消費金融業(yè)務的發(fā)展現(xiàn)狀及其風險管理4.掌握商業(yè)銀行消費金融業(yè)務的場景化與渠道建設課程問題1.如何合理利用信用卡？——信用卡攻略2.針對某一場景，設計一款互聯(lián)網(wǎng)消費金融產(chǎn)品。本章結構2.1

信用卡分期

2.2汽車消費金融2.3住房消費金融

2.4商業(yè)銀行消費金融風險管理2.5商業(yè)銀行消費金融場景化建設第一節(jié)：信用卡分期第一部分信用卡分期一、信用卡分期概述二、信用卡分期業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀三、

信用卡分期主要產(chǎn)品流程一.信用卡分期概述

一.信用卡分期概述

1.什么是信用卡？

信用卡（Creditcard），是指商業(yè)銀行（或信用卡公司）根據(jù)個人或單位的信用開出的，使持卡人能在規(guī)定的信用額度內從特定的金融機構中存取現(xiàn)金、轉賬或者在特定商戶進行購物消費的電子支付卡片。

注意：在信用卡業(yè)務中持卡人要按照約定條件清償賬款并支付一定手續(xù)費。（40天免息期）它是一種集信貸、轉賬、取現(xiàn)、匯兌、結算等功能于一身的金融產(chǎn)品，屬

于消費金融的范疇。包括貸記卡和準貸記卡，通常所說的信用卡指的是貸記卡。

*準貸記卡，是指持卡人須先按發(fā)卡銀行要求交存一定金額的備用金，當備用金帳戶余額不足支付時才可透支信用額度的信用卡，但透支的部分自透支當天起計收利息，不享受免息期。

什么是信用卡分期？

信用卡分期，即信用卡分期付款業(yè)務，是指信用卡持卡人在進行消費時申請發(fā)卡機構一次性向特定商戶支付持卡人所購商品或服務的全部款項，再將交易金額平均分成若干期，持卡人根據(jù)發(fā)卡機構的規(guī)定在約定期限內逐期還款，并支付一定手續(xù)費的業(yè)務。

三個重要角色：

持卡人

發(fā)卡機構

商戶招商銀行信用卡——賬單分期2.信用卡發(fā)展背景追根溯源：分期業(yè)務起源于18世紀的美國。1855年，當時在美國最大的縫紉機公司——I.M.Singer推出了一個分期付款計劃，在I.M.Singer公司購買縫紉機的客戶只需要支付5美元作為首付就可以獲得所購商品，之后只需每月再支付3到5美元直到付清全款。當時由于生產(chǎn)技術水平低，縫紉機的價格十分昂貴，算得上是一種高檔奢侈品，只有少數(shù)的有錢家庭才有能力一次性付清全款。但這個分期付款計劃推出后，立刻受到了消費者的歡迎，縫紉機進入了尋常百姓家，I.M.Singer公司的業(yè)績也隨之大增。這種成功的分期付款業(yè)務模式很快就被其他行業(yè)復制。信用卡萌芽于1915年的美國，期初的發(fā)卡機構不是銀行，而是百貨商店、飲食業(yè)、娛樂業(yè)以及汽油公司等。中國銀行于1986年發(fā)行“長城信用卡”，簡稱為“長城卡”，該卡使用人民幣為統(tǒng)一的結算貨幣，自此我國國內通用的人民幣信用卡誕生了。“長城卡”也是第一張在全國范圍內發(fā)行的信用卡。信用卡分期業(yè)務發(fā)展背景信用卡分期付款業(yè)務隨著信用卡業(yè)務逐漸發(fā)展起來，具體形成于20世紀80年代，當時世界經(jīng)濟進入了一段相對較穩(wěn)定的繁榮期。西方國家的信用卡業(yè)務在那個階段發(fā)展迅速，逐漸形成了一個比較成熟的信用卡業(yè)務體系。我國的信用卡分期業(yè)務發(fā)展于2003年，招商銀行推出的國內首創(chuàng)的旅游分期免息信用卡。分期付款業(yè)務開辟了國內信用卡分期業(yè)務的先河。此后各家銀行紛紛效仿，并不斷的推陳出新，將產(chǎn)品服務延伸到購車、日常購物、教育培訓等等。目前，商業(yè)銀行已經(jīng)成為我國主要的信用卡分期業(yè)務辦理機構。實操課：招商銀行信用卡體系，各種卡的各種特點？國內信用卡分期業(yè)務迅速發(fā)展的動因1.信用卡業(yè)務的迅猛發(fā)展

右圖所示2.國家刺激消費政策的出臺

擴內需，去庫存，鼓勵消費3.居民理財觀念的變化

花今天的錢圓明天的夢3.信用卡分期業(yè)務的特點1.債權債務關系轉移債權債務關系由原來的商戶與持卡人之間轉移到了發(fā)卡機構與持卡人之間。2.增值性——一件事情能做起來，必須各方都有好處。分析三方的獲益和成本。它實現(xiàn)了消費者（持卡人），金融機構（發(fā)卡機構），商戶三方共贏。3.信用額度放大在原來給定的基礎信用額度上又增加了分期付款消費的信用額度。實際上持卡人享受了“雙重額度”，從而使綜合的信用額度放大。這一特點增強了消費者的即期消費能力，但同時也放大了信用風險。4.便捷性操作簡便，手續(xù)簡單，還款方式靈活4.信用卡分期業(yè)務的分類按照信用額度管控方式，可分為一般分期（循環(huán)授信和使用）和專項分期付款業(yè)務(單次授信）。按照業(yè)務辦理方式，可分為普通賬單分期以及特約商戶分期兩類。按照每期還款額度是否相等，可分為等額信用卡分期業(yè)務以及不等額信用卡分期業(yè)務信用卡分期業(yè)務按照業(yè)務產(chǎn)品的分類，可分為汽車分期、安居分期（家裝）、賬單分期、商戶分期以及郵購分期五類。（1）汽車分期汽車分期，簡單來說，是指商業(yè)銀行或其他金融機構向消費者提供的專門用于購車的分期貸款。具體而言，汽車分期是持卡人在發(fā)卡的商業(yè)銀行指定的汽車經(jīng)銷商購買汽車且同意支付首付款項時，向商業(yè)銀行申請用其信用卡支付剩余的部分或全部的款項，商業(yè)銀行審批成功后將申請的款項直接打入汽車經(jīng)銷商的賬戶中，同時將此金額分成若干期，規(guī)定持卡人要按照約定期限內逐期還款并支付一定手續(xù)費。例：中國建設銀行龍卡分期購車業(yè)務、招商銀行的“車購易”業(yè)務（2）安居分期安居分期，又稱家裝分期。簡單來說是指商業(yè)銀行或其他金融機構向消費者發(fā)放的專門用于裝修房屋的分期貸款。具體而言，是指持卡人使用信用卡在發(fā)卡銀行指定的家裝商戶購買產(chǎn)品或服務，經(jīng)過銀行的批準后，持卡人在銀行合作家裝商戶通過專業(yè)的分期POS機支付家裝款項，由發(fā)卡銀行先行墊付全部的家裝款項，而交易款項平均分成若干期，持卡人要在約定的期限內逐期還款并支付一定手續(xù)費的業(yè)務。例：中國銀行的“易家通”、招商銀行的“家裝易”（于2012年10年停止辦理）——第三方消費金融公司比較多（3）賬單分期賬單分期，全稱信用卡賬單分期付款業(yè)務，是指信用卡持卡人在進行信用卡消費時向發(fā)卡銀行提出分期申請，發(fā)卡銀行審批后先行支付持卡人應付的款項，并將其款項分成若干期，由持卡人按照約定條件逐期還款并支付一定手續(xù)費的業(yè)務。在賬單分期下，通常申請金額有限額：以建行為例，持卡人的申請金額不得低于500元，最高不得超過已出賬單中人民幣消費總金額（不含取現(xiàn)、分期付款）的90%。賬單分期與消費分期既有區(qū)別又有聯(lián)系（4）商戶分期商戶分期，又稱pos分期，是指信用卡持卡人在已與發(fā)卡銀行合作的商戶購買商品或服務時，申請發(fā)卡銀行先行墊付消費的總金額給商戶，再將總金額平均分成若干期，持卡按照約定條件逐期還款并支付一定手續(xù)費的業(yè)務。發(fā)卡銀行會與商戶合作，給商戶安裝一個專門刷分期付款的pos機，持卡人使用pos機收單行發(fā)行的信用卡刷卡的同時完成分期交易。目前與發(fā)卡銀行合作的商戶大多為教育機構、大型電器商城、大型超市、連鎖商店等。（5）郵購分期郵購分期，是指信用卡持卡人在發(fā)卡銀行指定的商戶購買商品或服務后，向發(fā)卡銀行提出申請，由發(fā)卡銀行先行墊付全部交易款項，并將所購商品金額平均分成若干期，持卡人按照約定條件逐期還款的業(yè)務，在發(fā)卡行審核批準后，商戶為持卡人提供送貨上門服務的一種分期方式。

優(yōu)點：持卡人可以足不出戶的分期購買商品和服務，無需現(xiàn)場刷卡，且能享受送貨上門服務?！词瞧胀ǖ男庞每ㄙ徫飯鼍?。5.

信用卡分期與傳統(tǒng)消費貸款的區(qū)別

信用卡分期傳統(tǒng)的消費貸款使用條件信用抵押、擔保審批程序只需初始額度、刷卡逐筆審批規(guī)模較小較大受理渠道客服、網(wǎng)點、互聯(lián)網(wǎng)、商戶網(wǎng)點計費方法一般有免息期，收手續(xù)費計息收費還款方式彈性貸款固定期限積分制有無1.我國信用卡分期付款業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀

①信用卡分期付款業(yè)務日漸占據(jù)消費金融市場高地截至2015年四季度末，全國銀行信用卡累計發(fā)卡4.32億張，環(huán)比增長5.02%，信用卡累計發(fā)行占比為11.3%，較上一年末大幅上升。信用卡卡均授信額度1.79萬元，授信使用率43.77%，較上年末增加2.08個百分點。信用卡授信總額為7.08萬億元，同比增長26.43%。信用卡應償信貸余額為3.09萬億元，同比增長32.05%，占國內居民人民幣短期消費貸款比重約75%，其發(fā)展速度遠超于其他消費金融產(chǎn)品。②分期付款業(yè)務成為信用卡業(yè)務新的利潤增長點

③發(fā)卡銀行之間的競爭愈演愈烈現(xiàn)在幾乎各家商業(yè)銀行的信用卡中心都可以辦理信用卡分期業(yè)務，在汽車、家裝、賬單、商戶以及郵購分期業(yè)務上都有所涉及。二、信用卡分期業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀1.我國信用卡分期付款業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀二、信用卡分期業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀3期6期9期12期18期24期付款方式中國銀行1.98%3.60%5.40%7.20%11.7%15.00%一次性收取手續(xù)費工商銀行1.65%3.60%5.40%7.20%11.7%15.00%一次性收取手續(xù)費建設銀行2.10%3.60%5.40%7.20%10.80%14.40%按月收手續(xù)費交通銀行0.93%0.80%0.72%0.72%0.72%0.72%按月收手續(xù)費農(nóng)業(yè)銀行1.80%3.60%5.40%7.20%-14.40%按月收手續(xù)費郵儲銀行1.80%3.60%5.40%7.20%10.80%14.40%按月支付光大銀行2.65%4.65%6.45%8.85%--按月收手續(xù)費民生銀行2.46%4.20%6.03%8.04%12.09%16.80%按月收手續(xù)費華夏銀行2.01%4.02%6.03%8.04%12.06%16.08%按月收手續(xù)費中信銀行2.16%3.96%5.94%7.32%12.60%15.84%1萬元以下一次性收取手續(xù)費，以上分期支付浦發(fā)銀行2.70%4.78%-8.88%13.68%18.24%按月收手續(xù)費平安銀行2.55%4.80%-9.00%13.50%17.28%按月收手續(xù)費興業(yè)銀行2.40%3.90%-7.80%11.70%15.60%按月收手續(xù)費招商銀行2.60%4.20%-7.20%--中國各大銀行信用卡分期手續(xù)費率對比（2016年）1.我國信用卡分期付款業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀二、信用卡分期業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀信用卡市場份額占比情況2.國外及我國港臺地區(qū)的發(fā)展路徑與可借鑒之處國外及我國港臺地區(qū)分期業(yè)務發(fā)展路徑及差別第一，內地的信用卡分期業(yè)務以商品、賬單分期為主，國外及我國港臺地區(qū)則深入到現(xiàn)金分期、余額代償?shù)刃屡d領域第二，內地以手續(xù)費單一定價，國外及我國臺灣地區(qū)以利息差異化定價。（利息市場化的必然）第三，內地信用卡分期付款業(yè)務處于成長期，國外及我國港臺地區(qū)處于成熟期。二、信用卡分期業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀內地信用卡分期付款業(yè)務進一步發(fā)展的建議第一，加大創(chuàng)新力度，滿足多樣化的市場需求。從分期產(chǎn)品結構上看，現(xiàn)在國內分期付款產(chǎn)品雖然種類繁多，但基本結構大體相同，如收取一定手續(xù)費，每月等額還款等。實際上，根據(jù)客戶需求的多樣化，還有許多創(chuàng)新的空間，譬如不等額分期、推遲首期還款時間、延長還款期限等。先息后本等第二，健全完善相關法律和監(jiān)管制度。建立健全更具針對性的消費金融監(jiān)管制度體系，促進信用卡分期付款業(yè)務的發(fā)展。信用卡分期業(yè)務的發(fā)展，既需要信用卡發(fā)卡機構推陳出新，不斷研發(fā)新的業(yè)務品種，滿足客戶多樣化的需求，也需要監(jiān)管部門創(chuàng)新監(jiān)管理念，鼓勵新產(chǎn)品研發(fā)。二、信用卡分期業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀1.購車分期業(yè)務流程（1）持卡人要通過電話或者去實地咨詢信用卡中心或當?shù)劂y行網(wǎng)點，了解是否能夠辦理信用卡分期購車業(yè)務。（2）若能夠辦理該業(yè)務，持卡人提出申請看好擬購車輛后，填寫汽車消費貸款申請書、資信情況調查表，連同個人情況的相關證明一并提交貸款銀行。這里值得注意的是，持卡人擬購車輛的經(jīng)銷商應是與發(fā)卡銀行有合作的商戶。（3）銀行進行貸前調查和審批。銀行對符合貸款條件的，會及時通知借款人填寫各種表格。（4）通知借款人簽訂借款合同、擔保合同、抵押合同（若需,一般不需要），并辦理抵押登記和保險等手續(xù)。（5）銀行發(fā)放貸款（由銀行直接轉到汽車商的賬戶中）。（6）借款人將首付款交給汽車商，并憑存折和銀行開具的提車單辦理提車手續(xù)。此后，借款人應按照約定條件逐期清償賬款以及支付分期手續(xù)費。三、信用卡分期主要產(chǎn)品流程1.購車分期業(yè)務流程三、信用卡分期主要產(chǎn)品流程（以建行信用卡分期購車為例）1.購車分期業(yè)務流程注意：（1）購車原則上不能用信用卡支付。（2）如果提前償還分期，手續(xù)費不予退還。（3）信用卡分期付款所購車輛，必須投保機動車輛全車盜搶險和車輛損失險，保險期限與分期期限一致。三、信用卡分期主要產(chǎn)品流程1.購車分期業(yè)務流程三、信用卡分期主要產(chǎn)品流程特別提示：

①現(xiàn)在市場上提供“0”首付的購車方式，但實際上這是將原本應付的首付款轉變?yōu)橘J款，這將大大增加每期所需償還的本息和。因此，要結合自身的收入情況慎重考慮該項業(yè)務！

②其次，還有的商家打著“0利率”的旗號。但商家很有可能向你收取的是比利息還高的分期手續(xù)費，因此在遇見該種類型的分期服務時要事先了解清楚。

三、信用卡分期主要產(chǎn)品流程2.安居分期業(yè)務流程（1）申請：持卡人填寫申請表。向銀行提交申請材料。（2）交易：持卡人獲得銀行調額通知后，在發(fā)卡銀行指定的家裝商戶的專用分期POS機上完成交易。（3）還款：持卡人根據(jù)約定，每月按照對賬單所列示的金額還款。目前，已經(jīng)開通信用卡家裝分期業(yè)務的商業(yè)銀行有中國建設銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、招商銀行、寧波銀行以及中國銀行等。第二節(jié)：汽車消費金融第二部分汽車消費金融一、汽車消費金融概述二、汽車消費金融發(fā)展現(xiàn)狀三、汽車消費金融經(jīng)營模式關于汽車，有哪些可能的消費（費用支出）？一.汽車消費金融概述

1.汽車金融與汽車消費金融汽車金融（Autofinance），是指在汽車生產(chǎn)、銷售、使用過程中，由金融及非金融機構向汽車生產(chǎn)、流通及消費環(huán)節(jié)提供的融資及其它金融服務。包括對生產(chǎn)商、經(jīng)銷商提供的短期融資、庫存融資和對用戶提供的消費信貸或融資租賃等，是汽車生產(chǎn)、流通、消費的各個環(huán)節(jié)中所涉及到的資金融通的方式、路徑，包括從資金供給者到資金需求者的資金流通渠道。它是一個廣義的概念。

一.汽車消費金融概述

汽車金融與汽車消費金融汽車批發(fā)金融，是指商業(yè)銀行、汽車財務公司以及汽車金融公司提供給汽車經(jīng)銷商或者經(jīng)銷商集團的資金融通；——為汽車批發(fā)提供資金融通。汽車租賃，是指整車廠、經(jīng)銷商以及租賃公司通過租出自己所有的汽車以融通資金或謀利的行為，它包括融資性租賃和經(jīng)營性租賃；二手車金融，是指二手車銷售、拍賣、或以其他方式處理的過程中對消費者或者經(jīng)銷商所提供的融資及其他金融服務。汽車消費金融（Autoconsumerfinance），是指商業(yè)銀行、汽車經(jīng)銷商或者汽車金融公司等機構向消費者提供的專門用于購車消費的金融服務。這里主要是指汽車消費貸款。提供汽車消費金融服務的機構向申請購買汽車的客戶發(fā)放人民幣擔保貸款，再由購車人按照約定分期償還本金，并要支付一定的利息或者手續(xù)費。因此，汽車消費金融只是一個相對狹義的概念，跟汽車金融相比，它只涉及到了消費環(huán)節(jié)的資金融通。

一.汽車消費金融概述

汽車消費金融的特點

汽車消費金融具有針對性，貸方主體多元化，盈利方式多樣化的特點。1.汽車消費金融具有針對性。首先從汽車生產(chǎn)的供應鏈上看，汽車消費金融是對終端環(huán)節(jié)（即消費環(huán)節(jié)）資金融通，而其他環(huán)節(jié)上的金融服務并不屬于汽車消費金融的范疇。2.從資金供需的角度上看，在汽車消費金融服務中，資金需求者是缺少短期資金的汽車消費者。而資金提供者是多元的，不僅僅是商業(yè)銀行，還包括汽車經(jīng)銷商以及汽車金融公司。這種多元化的貸方主體實際上給予了汽車消費者更多的選擇空間。3.汽車消費金融的盈利方式是多樣的，在現(xiàn)實生活中主要包括以下兩種：其一是金融機構或非金融機構發(fā)放汽車消費貸款時通過規(guī)定固定的或者浮動的利率收取利息作為利潤；其二是金融機構或非金融機構在發(fā)放消費貸款時規(guī)定一定的手續(xù)費作為收入。

一.汽車消費金融概述

汽車消費金融的作用（宏觀視角）第一，有利于調節(jié)國民經(jīng)濟供需不平衡。汽車消費金融主要是通過調節(jié)汽車產(chǎn)業(yè)供需矛盾平衡來實現(xiàn)調節(jié)國民經(jīng)濟運行中的供需不平衡汽車廠商為了解決自身的銷量問題，開始籌建自己的汽車消費金融服務公司，消費者可以借助汽車消費金融公司提供的金融服務提前購買汽車，不必全額付款，使得汽車工業(yè)與汽車消費金融得到了相互發(fā)展。第二，對國民經(jīng)濟產(chǎn)生乘數(shù)效應。車消費金融的促進制造業(yè)的發(fā)展，推動國民經(jīng)濟的增加。另外汽車消費金融在推動汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，也推動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如保險業(yè)，與法律咨詢相關的服務業(yè)。第三，汽車消費金融的發(fā)展有助于提高就業(yè)。汽車消費金融支持發(fā)展汽車工業(yè)有正效應，同時有利于社會増加就業(yè)崗位。汽車金融的發(fā)展能促進相關產(chǎn)業(yè)的就業(yè)，如汽車維修業(yè)，汽車保險業(yè)的發(fā)展和其他行業(yè)，具有較強的就業(yè)解決能力。

一.汽車消費金融概述

一.汽車消費金融概述

一.汽車消費金融概述

汽車消費金融的作用（微觀視角）第一，提高消費者的購車能力，圓消費者購車夢第二，激發(fā)了消費者的購車需求，從而擴大了汽車經(jīng)銷商的銷量第三，推動了汽車供應鏈上的“生產(chǎn)—分配—交換—消費”的良性循環(huán)，增加了汽車生產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。第四，有利于提高商業(yè)銀行的利潤增長點，降低經(jīng)營風險調整商業(yè)銀行的資產(chǎn)負債結構，提高資產(chǎn)質量。此外也提高了汽車金融公司的經(jīng)濟效益汽車消費金融——汽車產(chǎn)業(yè)鏈的潤滑劑！一.汽車消費金融概述

二.汽車消費金融發(fā)展歷程

（1）國外汽車消費金融發(fā)展歷程第一階段：起始階段（1907年至1929年）第二次工業(yè)革命后汽車制造行業(yè)迅猛發(fā)展，尤其是美國。1907年美國首先出現(xiàn)了分期付款購買個人汽車的方式；美國政府為了給汽車行業(yè)營造良好的市場氛圍，1916年正式頒布《統(tǒng)一小額貸款法》與此同時，發(fā)達國家對于汽車消費金融的社會服務體系構建的較為完善，這也保證了汽車消費金融健康持續(xù)的發(fā)展。1919年美國通用汽車票據(jù)承兌公司的成立，標志著汽車消費信貸服務正式產(chǎn)生。1920年以前，大多數(shù)美國人的消費觀念還是保守的，較少認同負債購車，不過經(jīng)過汽車廠商十多年的積極宣傳和政府鼓勵，美國汽車消費者才逐步認可并接受汽車消費金融服務。1908年，福特T行車二.汽車消費金融發(fā)展歷程

（1）國外汽車消費金融發(fā)展歷程第二階段：低谷階段（1930年至1946年）隨著全球金融危機的爆發(fā)以及第二次世界大戰(zhàn)的打響，全世界的消費者均減少消費，因此汽車行業(yè)一度跌入谷底。1930年，德國大眾汽車公司針對本公司的甲殼蟲汽車首次推出了購車儲蓄計劃，向有意購買甲殼蟲汽車的消費者募集資金。由此，汽車消費金融服務體系初步形成。第三階段：調整階段（1950年至1990年）第二次世界大戰(zhàn)結束后，為了擺脫戰(zhàn)爭帶來的蕭條，各國開始加大力度發(fā)展國內經(jīng)濟。戰(zhàn)后的美國發(fā)展最為迅速，隨著國民收入的增加，其需求也隨之增加。因此汽車行業(yè)進入到繁榮發(fā)展階段。美國居民的消費觀念發(fā)生較大轉變，對于汽車消費，更加傾向于使用信貸消費，由此汽車消費金融進入了快速發(fā)展階段。

二.汽車消費金融發(fā)展歷程

（1）國外汽車消費金融發(fā)展歷程第四階段：成熟（1990年至今）目前，發(fā)達國家的汽車金融服務公司為了滿足客戶需求，開展多元化汽車服務，以汽車消費信貸為主，以一系列汽車服務衍生品為輔，主要包括汽車保險、汽車租賃等服務。不過，由于受到金融危機等外部環(huán)境和欠缺內部管理約束的影響，商業(yè)銀行的汽車消費貸款壞賬率不斷上升，因此部分商業(yè)銀行開始減少汽車消費信貸業(yè)務。與此同時，受助于汽車生產(chǎn)廠商的汽車金融公司的市場地位逐年攀升。在美國，截止1998年商業(yè)銀行所占比例已經(jīng)下降至35%，到2010年底商業(yè)銀行所占比例只占兩成左右。而汽車金融公司已經(jīng)占據(jù)了汽車消費信貸的領導地位。二.汽車消費金融發(fā)展歷程

（2）國內汽車消費金融發(fā)展歷程第一階段：萌芽階段（1993年至1998年）

1993年，北方兵工汽車首次提出的分期付款購車模式，開啟我國汽車消費金融的序幕。1995年，當美國福特汽車金融服務公司將海外市場拓展到中國時，我國的汽車消費信貸市場才逐步拓展。

同時，各大汽車生產(chǎn)廠商為了擴大市場，聯(lián)合國內大型國有商業(yè)銀行為汽車消費者提供汽車消費金融服務。不過由于這一時期的商業(yè)銀行缺乏汽車信貸的相關知識以及風險管控較差，壞賬率較高。因此經(jīng)營不到兩年的汽車消費金融業(yè)務只能在央行的命令下停辦。又經(jīng)過兩年的內部整頓，1998年10月，中國人民銀行出臺了《汽車消費信貸管理辦法》才恢復了國有商業(yè)銀行對個人發(fā)放汽車消費信貸。二.汽車消費金融發(fā)展歷程

（2）國內汽車消費金融發(fā)展歷程第二階段：爆發(fā)階段（1999年至2003年）由于受到1998年東南亞經(jīng)濟危機的影響，我國政府為了拉動經(jīng)濟將目光轉向國內強大的消費市場，因此央行和銀監(jiān)會于1999年開始，先后制定《關于開展個人消費信貸的指導意見》、《汽車金融公司管理辦法》以及《汽車金融公司管理辦法實施細則》。在我國政府的大力扶持下，汽車消費信貸一度升溫，在長三角和珠三角地區(qū)，汽車消費金融出現(xiàn)井噴式增長。第三階段：萎縮低迷階段（2004年至2006年）2004年開始，由于部分車型國產(chǎn)化以及汽車生產(chǎn)線規(guī)?；?，各大汽車廠商對汽車的定價不斷降低，并且我國的個人征信體系尚不健全，因此汽車消費信貸出現(xiàn)了大量壞賬，保險公司要為這些壞賬買單。不過，我國保監(jiān)會為了保護保險公司的利益，叫停車貸壞賬賠償，因此商業(yè)銀行也蒙受巨大損失。至此，為了保護自身利益，部分商業(yè)銀行減少或停止發(fā)放汽車消費信貸。我國汽車消費信貸業(yè)務進入萎縮低迷階段。二.汽車消費金融發(fā)展歷程

（2）國內汽車消費金融發(fā)展歷程第四階段：穩(wěn)步發(fā)展階段（2007年到至今）

2008年1月30日，我國銀監(jiān)會出臺新的《汽車金融公司管理辦法》，新的《汽車金融公司管理辦法》對我國汽車金融公司的準入條件、業(yè)務范圍和風險管理等做出了較大修改和調整，為汽車金融公司在有效控制風險的前提下實現(xiàn)又好又快發(fā)展提供了重要的法律保障。不過，由于我國汽車金融起步較晚，歷史原因造成的汽車消費金融市場有效性不足，個人信用制度欠缺，擔保和保險制度不完善等，因此汽車金融公司在我國的發(fā)展必定不會一帆風順。深入分析汽車金融公司的風險并提出解決的對策對于我國汽車消費信貸業(yè)務的發(fā)展具有重大意義。二.汽車消費金融發(fā)展現(xiàn)狀國外汽車消費金融發(fā)展特點1.提供汽車消費金融服務的公司呈多樣化態(tài)勢公司設立方式多樣化資金來源多樣化2.汽車金融公司收益穩(wěn)定增長，監(jiān)管體系規(guī)范第一，監(jiān)管體系完善專業(yè)優(yōu)勢明顯且發(fā)展迅速。收益比較穩(wěn)定

國內汽車消費金融發(fā)展特點1.商業(yè)銀行占有大部分市場分額公司設立方式多樣化資金來源多樣化2.政府政策，法律法規(guī)的不斷放開3.汽車貸款率低

三.汽車消費金融運營模式汽車消費金融的主要經(jīng)營模式國內主要分為商業(yè)銀行模式、經(jīng)銷商模式、汽車金融公司、互聯(lián)網(wǎng)汽車金融平臺模式四種（重要）國內消費金融的主要經(jīng)營模式1.商業(yè)銀行模式汽車消費貸款（又稱直客式汽車消費貸款）

汽車消費貸款是銀行對在其特約經(jīng)銷商處購買汽車的購車者發(fā)放的人民幣擔保貸款的一種新的貸款方式。信用卡分期購車業(yè)務

信用卡分期購車業(yè)務，又稱“分期購車”或“購車分期”，是指信用卡持卡人在購車根據(jù)其持有的信用卡向發(fā)卡銀行提出申請，由發(fā)卡銀行先行墊付資金，之后持卡人按照約定逐期向持卡人償還本金，并支付一定的手續(xù)費。三.汽車消費金融運營模式貸款對象借款人必須是貸款行所在地常住戶口居民、具有完全民事行為能力。貸款條件借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和償還貸款本息的能力，信用良好；能夠提供可認可資產(chǎn)作為抵、質押，或有足夠代償能力的第三人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人。貸款額度貸款金額最高一般不超過所購汽車售價的80%。貸款期限汽車消費貸款期限一般為1-3年，最長不超過5年。貸款利率由中國人民銀行統(tǒng)一規(guī)定。還貸方式可選擇一次性還本付息法和分期歸還法（等額本息、等額本金）。商業(yè)銀行汽車消費貸款的基本信息三.汽車消費金融運營模式國內消費金融的主要經(jīng)營模式1.商業(yè)銀行模式案例1：

老王為了接送孩子上學，便想購置一輛小汽車。經(jīng)過與夫人的多次的討論與商定，最終相中了最終標價為20萬元整的“哈弗H8”款式的運動型多用途汽車。他利用休息時間去幾家商業(yè)銀行去咨詢有關汽車消費信貸的情況。由于老王是中國銀行的老客戶（且擁有最高等級的信用卡），因此他最終選擇了中國銀行辦理車貸。中國銀行給老王提供兩種汽車消費金融產(chǎn)品：一種是傳統(tǒng)的汽車消費貸款，以等額本息方式還款，還款期限為4年，貸款月利率為0.5％；另一種是通過信用卡分期購車，期限為48期（每月一期），手續(xù)費每期0.4％。兩種產(chǎn)品的首付最低支付比例不得低于30％。

老王計劃首付先支付全款的30％，即通過銀行獲取14萬元的汽車貸款。

計算案例中出現(xiàn)的兩種消費金融產(chǎn)業(yè)務中每月所需償還的本息和。三.汽車消費金融運營模式三.汽車消費金融運營模式國內消費金融的主要經(jīng)營模式2.經(jīng)銷商主導模式（間客式汽車消費貸款）這種模式是購車人"先買車，后貸款"，由汽車經(jīng)銷商向購車人提供全程擔保，并負責對購車人進行資信調查、幫助其向銀行申請貸款、代銀行收繳車款本息。購車人不需和銀行進行接觸，而是由經(jīng)銷商作為中介辦理各項事宜，間接和銀行發(fā)生借貸關系，故又稱“間客式”。特點：由經(jīng)銷商負責為購車者辦理貸款手續(xù)。以經(jīng)銷商自身資金為客戶承擔連帶保證責任，并代銀行收取貸款本息。在這種模式下，購車者實際上是享受到了經(jīng)銷商的代辦理汽車消費貸款的服務，大大減少了貸款審批的時間提高了效率。由于汽車經(jīng)銷商在這個過程中承擔了風險并付出了一定的人力物力，所以經(jīng)銷商要收取一定的管理費，一般是貸款金額的2%-4%左右。在這一模式中，經(jīng)銷商成為了主體，它是與銀行與保險公司達成了協(xié)議，負責汽車消費金融有關的一切事務，客戶只需要跟經(jīng)銷商打交道。此時，風險由汽車經(jīng)銷商和保險公司共同承擔。三.汽車消費金融運營模式國內消費金融的主要經(jīng)營模式案例2李先生大學畢業(yè)后選擇留在北京工作，幾年后成為一個私企的總經(jīng)理，收入可觀。李先生打算購置一輛代步汽車。他相中了標價為30萬元的沃爾沃S60L款式的汽車。經(jīng)銷商向他推薦了代辦理汽車消費貸款的服務，李先生想來自己實在沒有時間往銀行跑，也想盡快拿到車，最終選擇了經(jīng)銷商提供的服務。李先生首付支付了全價款的40%，申請還款期限為3年，已知貸款月利率為0.5%，選擇等額本息還款方式。而申請汽車消費貸款的一系列的流程由經(jīng)銷商負責，但經(jīng)銷商額外收取貸款金額2%的手續(xù)費。那么，李先生每月償還貸款的還本付息額為：此外，還需要一次性支付給經(jīng)銷商的手續(xù)費為180000×2%=3600元三.汽車消費金融運營模式國內消費金融的主要經(jīng)營模式3.汽車金融公司主導模式這種模式是指汽車公司向客戶提供的汽車消費金融服務。例如上汽通用汽車金融公司、大眾汽車中國金融服務公司、豐田汽車消費金融國有限公司、福特汽車消費金融有限責任公司等。特點：一站式服務、手續(xù)便捷，流程簡單，但利率較高案例3:趙先生是一家民營企業(yè)的老板，出于工作需要欲購置一輛奧迪A6型號的汽車，已知奧迪A6的價格為60萬元。正巧趙先生的好朋友孫先生在大眾汽車金融公司工作（奧迪是大眾的旗下品牌之一）。孫先生知道趙先生的購車需求后積極地向趙先生推薦公司的汽車消費金融業(yè)務，趙先生聽了之后感到比較滿意，同意向汽車金融公司借款購車。已知趙先生首付了價款的50%，以等額本息的方式還款，車貸的月利率是1%，約定還款期限是3年。那么，趙先生每月需要償還的本息和為：三.汽車消費金融運營模式國內消費金融的主要經(jīng)營模式4.互聯(lián)網(wǎng)汽車金融平臺模式2013年互聯(lián)網(wǎng)金融元年之后，互聯(lián)網(wǎng)金融的飛速發(fā)展催生了從事汽車消費金融業(yè)務的互聯(lián)網(wǎng)汽車金融平臺。從事汽車消費金融的新型互聯(lián)網(wǎng)金融平臺主要是以O2O模式為主。例如第一車貸、易鑫車貸，車果網(wǎng)等等。與傳統(tǒng)金融機構相比，通過互聯(lián)網(wǎng)汽車金融平臺申請車貸更加便捷，且準入門檻較低。消費者可以線上填寫信息，上傳資料，可以做到在足不出戶情況下辦理汽車貸款業(yè)務；只需要征信審核通過，無需第三方擔保和抵押。獲批后放款速度快，普遍在一兩天內能到賬。另外由于互聯(lián)網(wǎng)汽車金融平臺一般放款至消費者個人賬戶，因此對申請車型沒有限制。但是車貸利率與商業(yè)銀行、汽車金融公司來說相對較高。這種新型的互聯(lián)網(wǎng)汽車金融平臺目前處于起步階段，目前我國的車貸平臺屈指可數(shù)。大多數(shù)購車者還是會更多的選擇向商業(yè)銀行借款。但是該業(yè)態(tài)的出現(xiàn)已經(jīng)使汽車消費金融市場煥然一新。相信在未來，這種新穎的車貸模式會有很大的發(fā)展前景。三.汽車消費金融運營模式國內消費金融的主要經(jīng)營模式第三節(jié)：住房消費金融第三部分住房消費金融一、住房消費金融概述二、住房按揭貸款三、商業(yè)銀行住房按揭貸款四、住房公積金貸款五、住房裝修貸款六、住房消費金融創(chuàng)新模式一.住房消費金融概述

1.住房消費金融的內涵住房消費金融（Housingconsumptionfinance），又稱住房消費貸款，是指商業(yè)銀行或其他金融機構向個人提供的用于購買、建造、改造以及維修住房用途的分期貸款。金融機構在此過程中收取一定的費用作為業(yè)務收入，一般是收取一定的利息。住房消費金融是消費金融的重要組成部分之一。住房消費金融起源于美國

1831年，在美國賓夕法尼亞州的蘭克福德小鎮(zhèn)里，一個點燈人獲得了第一筆住房抵押貸款，這掀起了美國乃至世界住房金融歷史的第一頁。隨后住房消費金融在西方國家逐漸開始流行。在二戰(zhàn)之后戰(zhàn)后的經(jīng)濟社會重建以及國民收入的迅速增長強有力地推動了房地產(chǎn)行業(yè)以及金融行業(yè)的發(fā)展，住房消費金融也在此期間得到了高速的發(fā)展。

我國的住房消費金融始于1988年住房體制改革，現(xiàn)已經(jīng)成為商業(yè)銀行的主要經(jīng)營業(yè)務之一。一.住房消費金融概述

2.住房消費金融的分類按照資金來源劃分，包括商業(yè)銀行住房按揭貸款、住房公積金貸款以及兩者相結合的住房組合貸款。根據(jù)資金的用途劃分，可分為購房貸款、住房裝修貸款以及農(nóng)村自建房貸款。按照住房交易形態(tài)劃分，住房消費金融可分為新建房個人住房貸款（新房）、個人再交易住房貸款（二手房）。按照貸款利率的確定方式劃分，又可分為固定利率住房消費貸款和浮動利率住房消費貸款。根據(jù)償還貸款的方式劃分，住房消費金融主要有四種還款方式。即等額本息還款法、等額本金還款法、等比例還款法以及比例還本法四種。其中前兩種是我國目前主要的計算還款的方法。一.住房消費金融概述

一.住房消費金融概述

3.住房消費金融的經(jīng)營模式國外：美國模式（資本市場型）、德國模式（互助型）以及新加坡模式（強制儲蓄型）。1.美國模式（資本市場型）該種模式是一種發(fā)展水平較高的住房消費金融模式。以美國為例，美國將房地產(chǎn)與資本市場緊密銜接，使住房抵押貸款得以證券化。把一級市場，二級市場以及抵押貸款保險擔保市場者相結合。實現(xiàn)了在以土地所有權或使用權以及房屋所有權作為還本付息保證的基礎上，利用資本市場籌集和運用住房金融資金來支持住房消費。這種模式下融資迅速且非常靈活，能在較短的期間內籌集到大量的資金，風險也可以通過資本市場實現(xiàn)分散化。目前許多發(fā)達的西方國家均采用這種模式?！?008年次貸危機2.德國模式（互助型）該模式一般包含住房儲蓄銀行和住房合作社兩種形式。其中，住房儲蓄銀行是指為集體自助而建立的一個封閉、合同制的儲蓄體系，旨在通過共同儲蓄來幫助存款人籌措資金獲取住房；住房合作社則是一種互相幫助、共同建房的非盈利性團體，屬于集體合作性質。兩者具體形式雖有所差異，但運行機制基本一致，由潛在購房者與指定機構（通常為住房合作社）簽訂資金存貸合同，約定定期到指定機構儲蓄，當儲蓄額達到一定時間和數(shù)額后，便自動取得從該指定機構獲得與儲蓄利率和數(shù)額相掛鉤的住房抵押權利。具有“互幫互助”、“存貸結合（存貸款的數(shù)額掛鉤、利率掛鉤）”以及“封閉運行(與資本市場脫鉤)”的特征。該模式相對穩(wěn)定，受資本市場波動的影響較小。一.住房消費金融概述

3.住房消費金融的經(jīng)營模式3.新加坡模式（強制儲蓄型）該模式是一種政府為維護居民基本住房需要而通過強制儲蓄手段籌集住房消費資金的制度安排。其基本原理為政府憑借國家權威和信用，通過法律、行政法規(guī)等強制性手段，要求雇主和雇員將員工收入的一定比例定期交存指定機構，該機構負責該項資金的經(jīng)營管理，而雇員則在發(fā)生與住房有關的支出時，可以以優(yōu)惠貸款的方式獲得資金支持。其基本特征是資金穩(wěn)定性強、存款期限長、籌資數(shù)額大、融資成本低，利率與市場掛鉤或固定。一.住房消費金融概述

3.住房消費金融的經(jīng)營模式

資本市場模式互助模式強制儲蓄模式定義通過資本市場融資通過契約融資政府用強制手段融資代表國家美國、加拿大、丹麥德國、英國、日本新加坡、巴西貸款機構住房按揭貸款公司住房合作性、信用合作社中央公積金局，就業(yè)保障基金會資金來源資本市場股份收入、儲蓄工資收入特征通過資本市場平衡存貸存短、貸長通過強制手段達到存貸平衡利率市場化低進低出，相對固定與市場利率掛鉤或固定政府作用較弱較強強運作特征開放式封閉式封閉為主，開放為輔市場作用強弱較強發(fā)展趨勢利用資本市場多樣化打破封閉運行表2.6三種典型的西方住房消費金融模式比較一.住房消費金融概述

3.住房消費金融的經(jīng)營模式國內：以住房按揭貸款為主，住房公積金為輔自1988年啟動住房體制改革以來，隨著國內經(jīng)濟以及金融市場的迅速發(fā)展，住房消費及供應結構的巨大變革使得為提高居民購房支付能力的個人住房消費信貸得以出現(xiàn)，并隨著住宅及房地產(chǎn)市場的形成和快速發(fā)展而不斷壯大，并逐步形成了當前“以住房按揭貸款為主，住房公積金為輔”的商業(yè)性與政策性相結合的住房消費金融模式。就目前而言，住房消費金融的經(jīng)營主體主要是商業(yè)銀行，銀行體系成為我國住房消費金融的資金和服務的主要提供者。我國住房公積金制度是借鑒了新加坡的經(jīng)驗,由國家動用法律手段、經(jīng)濟手段和行政手段,對住房基金進行強制性儲蓄,并由政府集中支配,定向用于住宅建設和住宅融資的管理制度,這一制度已成為我國住宅金融體系的重要基礎。住房公積金的管理實行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督的原則。住房公積金成為我國住房消費金融市場的又一資金來源，起著補充性的作用。二.住房按揭貸款

1.住房按揭貸款的內涵按揭，指以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物?！鞍唇摇币辉~是英文“Mortgage”的音譯，最初起源于西方國家，本意屬于英美平衡法體系中的一種法律關系，后于20世紀90年代從香港引入內地房地產(chǎn)市場，先由深圳建設銀行在當?shù)卦囆校笾饾u在內地流行起來。住房按揭貸款（HomeMortgageLoan），是指由商業(yè)銀行或其他機構發(fā)放的，購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔保的個人住房貸款。根據(jù)貸款人的不同，分為商業(yè)銀行住房按揭貸款以及住房公積金貸款兩種。二手房按揭貸款（Second-handhousemortgageloan），它是指個人在購買售房人具有房屋產(chǎn)權證、能在市場上流通交易的住房或商業(yè)用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產(chǎn)作為抵押，向合作機構申請的貸款。這種按揭貸款模式下房屋的所有者是個人而不是房地產(chǎn)企業(yè)。二.住房按揭貸款

2.住房按揭貸款的特點:1.貸款金額大

（80w）

2.還款期限長

3.以抵押為前提建立的借貸關系3.住房按揭貸款的特點:1.

住房按揭貸款能夠提前甚至是超前實現(xiàn)對住房的消費需求，從而在實際上增加了一定時期對住房的購買力，有利于提高居民的生活水平。2.住房按揭貸款能夠促進一定時期房產(chǎn)和與房產(chǎn)相關的商品銷售，從而對經(jīng)濟增長具有極大的促進作用。3.住房按揭貸款大大增加了商業(yè)銀行的業(yè)務收入,創(chuàng)造了可觀的利潤。而它對銀行信用的擴大會產(chǎn)生超過房貸自身規(guī)模的作用。4.住房按揭貸款在一定程度上降低了購房者對于其他商品的消費水平，同時增加了購房者針對于還款的精神壓力和心理壓力。5.住房按揭貸款所提供了杠桿化的交易方式為炒房者提供了契機，這大大增加了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，瘋狂的炒房行為激發(fā)了樓市泡沫，不利于房地產(chǎn)市場價格的理性回歸。6.住房按揭貸款以經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展為條件，同時又會對經(jīng)濟和社會的和諧穩(wěn)定產(chǎn)生重大影響。三.商業(yè)銀行住房按揭貸款

1.商業(yè)銀行住房按揭貸款的內涵商業(yè)銀行住房按揭貸款，是指由商業(yè)銀行發(fā)放的，購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔保的個人住房貸款業(yè)務。商業(yè)銀行二手房按揭貸款，是指個人在購買售房人具有房屋產(chǎn)權證、能在市場上流通交易的住房或商業(yè)用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產(chǎn)作為抵押，向商業(yè)銀行申請的貸款。這里主要是指由商業(yè)銀行發(fā)放的住房按揭貸款和二手房按揭貸款，強調貸款人的主體是商業(yè)銀行。三.商業(yè)銀行住房按揭貸款

2.商業(yè)銀行住房按揭貸款的具體內容商業(yè)銀行住房按揭貸款的申請條件：①具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；②具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，同時具有按期歸還貸款本息的能力；③具有所購住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購住房的首付款；④具有銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人；⑤具有購房合同或協(xié)議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價機構的評估價值；⑥銀行規(guī)定的其他條件。商業(yè)銀行住房按揭貸款的貸款額度銀行發(fā)放的個人住房按揭貸款數(shù)額，不高于房地產(chǎn)評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%（以二者低者為準）三.商業(yè)銀行住房按揭貸款

石家莊房屋限購政策解讀一、調整居民購房政策1.非本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時，須提供近2年內連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，限購1套住房(含新建商品住房和二手房);2.對在市區(qū)范圍內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫不得在本市購買住房，購房時間以交易合同網(wǎng)簽備案時間為準，非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。三.商業(yè)銀行住房按揭貸款

石家莊房屋限購政策解讀二、調整住房公積金貸款政策1.提高住房公積金貸款首付比例，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通住房的，最低首付款比例調整至30%;2.使用住房公積金貸款購買第二套住房的，最低首付款比例調整至60%;3.對購買第三套及以上住房的，住房公積金管理中心不予辦理住房公積金個人住房貸款。暫停發(fā)放住房公積金異地貸款。三.商業(yè)銀行住房按揭貸款

石家莊房屋限購政策解讀三、調整住房商業(yè)性貸款政策對于首次購買普通住房的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款，首付款比例不低于30%;對已擁有1套住房且無購房貸款或貸款已結清的本市戶籍居民家庭，為改善居住條件申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，首付款比例不低于40%;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的本市戶籍。居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，首付款比例不低于50%。對購買第3套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停辦理商業(yè)性個人住房貸款。本意見自2017年3月18日起實施，適用范圍為長安區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、橋西區(qū)和高新區(qū)。三.商業(yè)銀行住房按揭貸款

2.商業(yè)銀行住房按揭貸款的具體內容商業(yè)銀行住房按揭貸款當事人所需提供的資料購房人應提供的資料房主應提供的資料1.夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本2.結婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份3.收入證明（銀行指定格式）4.所在單位的營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋公章）5.資信證明：包括學歷證，其他房產(chǎn)，銀行流水，大額存單等6.如果借款人為企業(yè)法人的還必須提供經(jīng)年檢的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證、企業(yè)章程、財務報表。

原房主為企業(yè)時（主要是指房地產(chǎn)商）1.法人身份證2.營業(yè)執(zhí)照正副本3.組織機構代碼證4.董事會出售決議5.公司章程6.授權委托書7.受托人身份證8.收款賬戶證明（以上資料都需要加蓋公章）9.房產(chǎn)證原房主為個人時（多指二手房交易）1.夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證2.房產(chǎn)證三.商業(yè)銀行住房按揭貸款

2.商業(yè)銀行住房按揭貸款的具體內容商業(yè)銀行住房按揭貸款的貸款期限及利率貸款期限最長不超過30年。通常,貸款最終到期日借款人年齡不超過65周歲，如有共同借款人的，可以年齡較小者為基準計算貸款期限。利率方面，中國人民銀行規(guī)定，最低按相應檔次基準利率0.9倍的下浮利率執(zhí)行，可以在規(guī)定的區(qū)間內上浮和下調。（限購條件下的利率水平）貸款期限年利率%一年以內（含一年）4.35一至五年（含五年）4.75五年以上4.90

房貸基準利率表（2016年）三.商業(yè)銀行住房按揭貸款

3.商業(yè)銀行住房按揭貸款的業(yè)務流程當原房主為房地產(chǎn)開發(fā)商（新房）當原房主是個人（即辦理二手房按揭貸款）三.商業(yè)銀行住房按揭貸款

4.還款注意事項①借款人辦理商業(yè)銀行住房按揭貸款后，銀行需要對借款人及其資料進行審核、對業(yè)務進行風險評估等一系列的工作，因此借款人獲得貸款需要一定的時間，一般在一個月左右。②貸款的還款日期是由借款人和商業(yè)銀行通過貸款合同進行約定的（也稱“約定還款日”），通常有按戶定日和統(tǒng)一定日兩種方式。③若借款人選擇委托銀行自動扣款，銀行會在每月還款的當天自動扣除當月應當償還的貸款本金和利息。借款人應當保證在約定還款日還款賬戶上有充足的資金。否則商業(yè)銀行扣款失敗可能會認為逾期，這會對個人的信用記錄產(chǎn)生不良的影響，有的銀行還會收取滯納金。滯納金收取與否以及收取多少取決于借款人與商業(yè)銀行的合同約定。三.商業(yè)銀行住房按揭貸款

4.還款注意事項④若借款人短期資金非常充裕，又想減輕未來的還款壓力，可以向貸款銀行申請?zhí)崆斑€貸。但提前還貸一般地需要滿足下列條件：一是借款人須在按月正常償還貸款本息6個月后，方才可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款。二是貸款機構為嚴肅貸款管理，對提前償還部分貸款規(guī)定了最低限額，一般需1萬元以上。三是借款人提前還貸一般需提前10天或15天告知貸款機構，并須持原借款合同、銀行還貸儲蓄卡、每月還資本金利息表、本人身份證等資料向貸款機構提出書面申請，并須經(jīng)其審核同意。四是借款人在當月仍需要償還原定的月貸款本息還款額，同時再將需要提前償還的貸款金額存入銀行儲蓄卡內。三.商業(yè)銀行住房按揭貸款

4.還款注意事項提前還貸主要包括兩種形式：一種是提前償還部分住房按揭貸款，另一種是提前償還全部住房按揭貸款。其中前者又包括三種方式：①提前償還部分貸款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。②提前償還部分貸款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。③提前償還部分貸款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。但是在提前還款的情況下，等額本金不一定合適。另外，借款人提前償還商業(yè)銀行住房抵押貸款實質上是一種違約行為，有的銀行會與借款人簽合同時規(guī)定提前還貸要收取一定的違約金或者加收利息。三.商業(yè)銀行住房按揭貸款

案例

5吳先生在一家事業(yè)單位工作，工作穩(wěn)定收入可觀。今年，吳先生計劃結婚，為了能給他未婚妻一個真正屬于他們自己的家，他決定通過銀行按揭貸款買下早已看中的一處房子。已知該套房子總價為100萬元，吳先生支付欲支付30萬元作為首付款，其余的用A銀行的按揭貸款補足。已知A銀行的房貸利率是5%，還款期限為15年。那么，吳先生若用等額本息還款法還款，他每月所需支付的本息和為：=5535.56（元）思考題：

吳先生那年成功地用按揭貸款方式買房，但是在4年后由于工作調動不得不在別處安家，故吳先生想要直接賣掉現(xiàn)在的房子并在別處買套新房，那么吳先生的想法能實現(xiàn)嗎？四.住房公積金

1.住房公積金的內涵住房公積金（Housingfund），是指國家機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)以及其他性質的企業(yè)、社會團體及其在職職工繳存的用于住房用途的長期儲備資金。它實際上是一種住房保障制度，是我國獨有的住房分配貨幣化的一種形式。注意：只有城鎮(zhèn)地區(qū)實行住房公積金制度，農(nóng)村沒有實行該制度。只有在職的職工才享有住房公積金。無工作的城鎮(zhèn)居民、離退休職工沒有住房公積金。住房公積金由兩部分組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個人繳存，職工個人繳存部分由單位代扣后，連同單位繳存部分一并繳存到住房公積金個人賬戶內。住房公積金繳存的長期性。住房公積金制度一經(jīng)建立，職工在職期間必須不間斷地按規(guī)定繳存，除職工離退休或發(fā)生《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定的其他情形外，不得中止和中斷。體現(xiàn)了住房公積金的穩(wěn)定性、統(tǒng)一性、規(guī)范性和強制性。四.住房公積金

四.住房公積金

2.住房公積金的特點普遍性

只要城鎮(zhèn)在職職工，無論其工作單位性質如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必須按照《條例》的規(guī)定繳存住房公積金。?？顚Ｓ米》抗e金是職工按規(guī)定存儲起來的專項用于住房消費支出的個人住房儲金，不得用于其他用途。強制性（政策性）單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為本單位職工辦理住房公積金賬戶設立的，住房公積金的管理中心有權力責令限期辦理，逾期不辦理的，可以按《條例》的有關條款進行處罰，并可申請人民法院強制執(zhí)行。福利性除職工自己繳存的住房公積金外，單位也要為職工交納一定的金額。而且住房公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款；另外，住房公積金免交個人所得稅，企業(yè)為職工繳納的，可以在稅前扣除。返還性職工離休、退休，或完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系，戶口遷出或出境定居等，繳存的住房公積金將返還職工個人。四.住房公積金

3.住房公積金的存取1.住房公積金的繳存范圍除了上圖所列入的范圍之外，城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員，也可以申請繳存住房公積金（但并不是每個社區(qū)城市的住房公積金管理中心都允許城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員交納住房公積金，具體情況要咨詢當?shù)刈》抗e金管理機構）。四.住房公積金

3.住房公積金的存取住房公積金逐月繳存，職工所在的單位會給職工開設住房公積金賬戶，每月在規(guī)定日期將職工工資的一定比例以及單位繳存的一部分一并放入公積金賬戶中。公積金繳存的基礎等于職工的上一年度的月均工資，這一繳存基礎也叫做住房公積金的工資基數(shù)。繳存的最低比例為工資基數(shù)的5%，但可以根據(jù)實際情況上調繳存比例，但不得超過工資基數(shù)的12%。住房公積金的繳存公式如下：住房公積金的月繳存額為＝職工本人上一年度月平均工資(即計算住房公積金的工資基數(shù))×(單位繳存比例)+職工本人上一年度月平均工資×(個人繳存比例)。四.住房公積金

3.住房公積金的存取例如，某職工上一年度月平均工資2500元，單位和個人的繳存比例各為8%

則該職工的月繳存額為：2500元×8%（單位繳存部分）+2500元×8%（個人繳存部分）＝400元另外，住房公積金是計付利息的，其結息日是每年的年中（6月30日）。按照存量、增量兩部分分別結息。存量部分按三個月整存整取利率計息，增量部分按照同期活期存款利率計息。例子：公積金的利息計算是這樣規(guī)定的：上年度歸集繳交的公積金余額，按三個月定期存款的年利率（目前為2.60%）結息，當年度歸集的按活期利率（目前為0.35%）結息。結算日期是每年的7月1日至次年的6月30日。比方說：2008年至2011年6月30日，你公積金帳戶的余額為22500元（2012年6月30日結息時按年利率2.60%結息），2011年7月1日至2012年6月30日共繳交了7500元（按年利0.35%結息）：22500*（1+2.60%）+7500*（1+0.35%）=30611.25元（2012年6月30日的本息合計）。四.住房公積金

3.住房公積金的存取2.住房公積金的使用

住房公積金是使用范圍是受到嚴格的限定的，只得用于繳存人購買住房、自建樓房、裝修、改建等方面，不得用于其他用途。另外，公積金管理于提取及貸款兩項需求得到很好的保證的前提下，獲得房管會的批準后，公積金管理中心能用收繳的住房公積金購買國債，但不能以住房公積金為其他任何主體提供擔保。住房公積金所獲得的收益應該存儲于專門的收益賬戶，以作為風險準備金、管理費以及廉租房建設的補充資金。思考：住房公積金能入市嗎？四.住房公積金

3.住房公積金的存取3.住房公積金的提取條件①購買、建造、翻建、大修自有住房的。②離休、退休的；提取憑證。③完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的。④到國外、港、澳、臺地區(qū)定居的。⑤償還住房貸款本息的。⑥被納入本市城鎮(zhèn)居民最低生活保障范圍并支付房租的。⑦職工在職期間被判處刑罰、職工住房公積金轉入集中封存戶兩年后仍未重新就業(yè)、職工戶口遷出本市、非本市戶口職工離開本市并與所在單位終止勞動關系的。※住房公積金提取的規(guī)定次數(shù)根據(jù)不同的情況而不同：

①采取一次性付款購買自住住房，每年可支取一次。②采取貸款或分期付款方式的，每季可支取一次。③房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的，每年3、4月辦理支取。五.住房公積金貸款

1.住房公積金貸款的內涵住房公積金貸款（HousingPublicAccumulationFundsLoan），指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款。根據(jù)住房性質的不同，住房公積金貸款可分為公積金新房貸款、公積金二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業(yè)性住房貸款轉公積金貸款等。相對于商業(yè)銀行住房按揭貸款，住房公積金貸款具有利率較低、還款方式靈活、購房限制小的特點。由于住房公積金貸款是一種政策性的制度，旨在提高職工的住房支付能力，其利率由中央銀行專門設定，因此利率較低。與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比，住房公積金貸款利率會低一到兩個百分點左右。2015年央行對貸款基準利率進行下調，公積金貸款的利率5年以下（含5年）降至3.5%，5年以上的公積金貸款利率下降至4%。借貸人可以自己確定每個月的還款額，但是前提是每個月的還款額不要低于銀行規(guī)定的最低還款額，這樣一來，借貸人就可以根據(jù)自己的經(jīng)濟實力制定合理可行的還款計劃，方便借貸人安排自己每月的經(jīng)濟支出。對于公積金按揭貸款的提前還款，借貸人可以提前償還部分或者全部的貸款本金和利息，并且不需要支付任何的違約金。五.住房公積金貸款

1.住房公積金貸款的內涵目前各大商業(yè)銀行對于二手房貸款的限制條件比較多，對于房齡過高，房產(chǎn)地段不好，房產(chǎn)變現(xiàn)能力差的二手房在銀行是很難申請到住房貸款的。但是對于公積金貸款購房，銀行對二手房房齡的限制就相對較少，二手房的房齡和住房貸款的年限加起來不超過50年就可以申請公積金按揭貸款。但是仍然有很多房地產(chǎn)開發(fā)商不接受公積金貸款，為什么？——放款放款太慢，2到3個月的時間。2.住房公積金貸款的作用有利于提高職工的住房消費能力有利于轉變企業(yè)職工的住房觀念有利于拉動社會消費，擴大內需有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)以及相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展五.住房公積金貸款

3.住房公積金貸款的條件1.申請條件①城鎮(zhèn)職工個人與所在單位必須連續(xù)繳納住房公積金滿一年。②借款人購買商品房的，必須有不少于總房價30%以上的自籌資金作為房屋首付款。③借款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入、信用良好、有償還貸款本息的能力。④夫妻雙方都正常足額繳存住房公積金的，只允許一方申請住房公積金貸款。⑤一個家庭同一時間只能申請一次住房公積金貸款購買一處住房。⑥貸款人須有本?。ㄊ校┏擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份。⑦同意用所購住房做抵押。五.住房公積金貸款

3.住房公積金貸款的條件2.申請所需材料①借款人及配偶（如有）的有效身份證明、戶口簿（第二代身份證需要復印背面頁，戶口簿應復印扉頁、戶主頁、借款人及配偶頁）。②婚姻證明：未婚的由戶口所在地婚姻登記處開具單身證明；離婚的提供離婚證明及未再婚證明（離婚證、法院判決書或裁定書，未再婚證明由戶口所在地婚姻登記處開具）；已婚的提供結婚證。③借款人與售房單位簽訂的購房合同原件。④借款人本人及其配偶（已婚的）共同填寫的借款申請表、單位開具的繳存住房公積金證明、工資收入證明、借款人銀行卡最近一年的流水。⑤借款人先行交付給售房單位的不低于協(xié)議規(guī)定的首付款收據(jù)。五.住房公積金貸款

4.住房公積金貸款的辦理流程五.住房公積金貸款

5.住房公積金貸款額度的確定1.貸款額度的規(guī)定：公積金貸款額度按級別規(guī)定,A級最高能貸80萬,AA級最高能貸92萬,AAA級最高能貸104萬。公積金貸款年限為最高30年,以夫妻雙方年齡大的為準,年齡加上貸款年限不能超過70年,且與樓齡也有關系,磚混結構的樓齡加上貸款年限不能超過47年,鋼混結構的樓齡加上貸款年限不能超過57年。具體貸款額度為：①不得超出個人還款能力即：借款人月繳存額/借款人公積繳存比例+借款人配偶公積金月繳存額/借款人配偶公積金繳存比例之和×50%×12(月)×借款期限；（家庭年收入的一半）②購買首套普通自住房，不得超過所購住房價款的70%(套型建筑面積在90平方米(含)以下的，不得超過所購住房價款的80%)。③借款人(含配偶)要具備償還貸款本息后月均收入不低于本市城鄉(xiāng)居民最低生活保障的能力。公積金貸款年限：住房公積金貸款的最高年限為30年。借款人的年齡與申請貸款期限之和原則上不得超過其法定退休年齡后5年，即男職工可貸到65歲，女職工可以貸到60歲。五.住房公積金貸款

6.住房公積金貸款額度的償還住房公積金貸款主要還款方式與住房按揭貸款相同，有兩種，即等額本息法和等額本金法。值得注意的是，一年期以內的住房公積金貸款，應當于到期時一次還本付息；一年期以上的住房公積金貸款，應當按月償還貸款本息。

當然，住房公積金貸款可以提前償還，只要提前一個月向銀行申請就行了。具體各地各銀行規(guī)定或合同簽的不一樣，就可能稍有不同，比如有的銀行提前還貸還需支付一定的違約金，有的就不需要。五.住房公積金貸款

案例李先生看中了一套80平米的住房，房價是4000元/一平米，總價款是320000元。李先生事先首付了30%的首付款，其余的款項通過住房按揭貸款與公積金貸款補足。貸款期限10年，按月等額還款。李先生以及她的妻子每人每月繳納住房公積金200元，且這對夫妻正好30歲。根據(jù)《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定：“公積金貸款額度最高不得超過貸款家庭成員退休年齡內所交納的住房公積金數(shù)額的2倍?！币虼耍钕壬軌蛏暾埖降淖》抗e金最高額度為：200×12×55×2=264000（元）

李先生需要貸款的金額為320000×70%=224000（元），該金額并未超過規(guī)定的最高額度。故出于經(jīng)濟考慮，李先生可以用住房公積金貸款的方式貸款224000元，已知公積金貸款的年利率是4.8%（月利率0.4%）。那么224000元公積金貸款的每月還款額為：六.住房裝修貸款

1.住房裝修貸款的內涵住房裝修貸款（Housingdecorationloan），是指商業(yè)銀行或其他金融機構發(fā)放給借款人的用于自有住房裝修用途的貸款。它以借款人的信用狀況、一定的質押品或抵押品或者第三方的保證作為擔保。目前來說，該業(yè)務的主要經(jīng)營主體是商業(yè)銀行和消費金融公司。2.住房裝修貸款的特點（1）貸款期限長住房裝修貸款相對與普通的消費貸款相比，還款期限較長，最長可達八年。（2）辦理速度快

住房裝修貸款業(yè)務的辦理與住房按揭貸款相比快得多，一般貸款審批只需要1-3個工作日。（3）擔保方式多樣化

住房裝修貸款可采取借款人信用狀況、抵押、質押及保證等多種擔保方式。此外，住房裝修貸款的額度是根據(jù)借款人還款能力、擔保狀況及資金需求狀況核定，其貸款利率在中國人民銀行規(guī)定的貸款利率范圍內浮動。六.住房裝修貸款

3.住房裝修貸款的方式目前，住房裝修貸款主要有個人消費貸款、信用貸款、信用卡分期貸款、住房公積金貸款等四種方式。（1）個人消費貸款（持證抵押貸款）該方式下，商業(yè)銀行會以借款人或第三人具有所有權或依法有權處分的財產(chǎn)、權利作為抵