專業(yè)人士談房地產(chǎn)項目分析投資方法(一)

專業(yè)人士談房地產(chǎn)項目分析投資方法(一）

我是建設(shè)部標準定額研究所李明哲，我們單位是負責國家工程標準整個的制定編制單位，房地產(chǎn)項目分析投資方法是建設(shè)部和我們單位編了一本房地產(chǎn)項目分析投資方法，還編了一本房地產(chǎn)項目分析開發(fā)經(jīng)濟評價方法與案例，針對房地產(chǎn)項目分析開發(fā)在經(jīng)濟層面怎么做，下面我給大家介紹一下房地產(chǎn)項目分析投資方法。

一、房地產(chǎn)項目分析投資或者是房地產(chǎn)項目分析可行性研究適用的領(lǐng)域

1、房地產(chǎn)項目分析開發(fā)可以用于房地產(chǎn)政策的應(yīng)用。

比如說我們是搞房地產(chǎn)拆遷是按人口補償還是面積補償，這是一個房地產(chǎn)的政策，可以進行房地產(chǎn)項目分析可行性研究;比如說我們發(fā)展住宅性產(chǎn)業(yè)是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建設(shè)到底是發(fā)展商品房還是經(jīng)濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們要研究的政策。當然去年出臺的物業(yè)管理也是這方面的問題.

2、房地產(chǎn)項目分析房地產(chǎn)項目分析可行性研究還可以用于房地產(chǎn)的規(guī)劃。

大家都已經(jīng)知道我們國家現(xiàn)在有一個環(huán)境影響評價法,是去年提出的，同樣在我們房地產(chǎn)項目分析開發(fā)里面，我們參看其他國家一些比較好的案例,我給大家簡單介紹一下.

這是法國Ladefense,這個地方在法國西部，位于凱旋門西延長線，這個門是大拱門,是1989年建成的，為紀念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的,這個建筑是非常宏偉的，這是他那個臺階下面很大的步行街,這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產(chǎn)是從50年代就開始規(guī)劃,當時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發(fā)區(qū)進行規(guī)劃，規(guī)劃以后怎么利用土地開發(fā),利用房地產(chǎn)開發(fā)或者是整個商業(yè)區(qū)的開發(fā)，來使得這個地區(qū)整體上可持續(xù)發(fā)展。為此，1958年成立的一個委員會。這是58年當時投入規(guī)劃的一個模型.這是六十年代的。這是七十年代。這是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。

現(xiàn)在我們再來看這個現(xiàn)狀，等于說是40年來它的規(guī)劃基本上是保持一致的,大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什么太大的變化，最大的變化就是在把頭地方標志性的建筑物建成什么樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建筑風格是非常獨特的這個造型。這個規(guī)劃還有一個非常的地方,大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間,整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我光標這個地方,光標這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵,一直到這個布局.這里面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這,地面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，

給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產(chǎn)項目分析規(guī)劃的時候，是完全可以做這么好的,這是西方國家法國人做的,我們現(xiàn)在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面,大家看一下這個建筑物,它好象一個發(fā)布的東西,這是法國建的工業(yè)博覽館，這是有三個支點,現(xiàn)在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規(guī)劃思想是比較好的,規(guī)劃也是我們可行性評估一部分。

3、還可以進行房地產(chǎn)項目分析投資活動,這是我們現(xiàn)在主要的研究內(nèi)容.

項目定義投資活動就是搞項目活動,指在具體的地點和確定的時間內(nèi)進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產(chǎn)出的活動，是一個持續(xù)的經(jīng)營。在項目評價的領(lǐng)域里面，我們用到三個詞匯,一個是Appraisal，事前的評估，第二是evaluation,事后評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構(gòu)對你進行評估，可能大家今后在接觸有關(guān)的文獻或者是報告里面，大家應(yīng)該注意這個詞,但是美國人不是很嚴格區(qū)分evaluation和Appraisal,對Assessment沒有爭議。

對于一般的項目分類從管理的角度有新建、改擴建和合資，這里面都是把項目分為新建、改擴建和合資。但是這些年隨著經(jīng)濟的發(fā)展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產(chǎn)，新建和合資都是完全是平地起價。從經(jīng)營的角度來看我們有一些項目是經(jīng)營性,有一些項目是非經(jīng)營性，比如說城市道路，如果不收過路費的話，那就是非經(jīng)營性項目，但是如果說收錢了，過路費像原來北京五環(huán)就是經(jīng)營項目，現(xiàn)在又變成非經(jīng)營性項目。還有從產(chǎn)品性質(zhì)的角度，我們有競爭性項目、公共項目和準公共項目，這就是從產(chǎn)品的性質(zhì)來看.

公共項目比如說北京市政府搞的環(huán)境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；準公共項目就像污水處理;電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產(chǎn)品性質(zhì)來定的.從融資主體的角度有項目融資與企業(yè)融資；從權(quán)益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現(xiàn)在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合伙制;評估方式是統(tǒng)一的,就是利用增量的方式來評估的。

下面切入正題，我們投資任何一個項目都有投資的目的,公共建筑比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資,還有國家大劇院都是國家公共建筑，這些項目并不是真正為了盈利,當然也不希望靠國家養(yǎng)著,但是主要目的就是國威，這是一個方面。

住宅來說,經(jīng)濟適用房這里面就是私人投資加上政策優(yōu)惠，對于這樣一些項目，它的目的是獲取利潤,對于政府來說它是政府政績的體現(xiàn)；商品房這是私人投資,這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的;商廈也是私人投資,以盈利為目的，像現(xiàn)在搞的家樂福,那么大的廣場，據(jù)說這個項目是國內(nèi)開發(fā)商沒有資格或者是沒有得到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業(yè)企業(yè),它純粹是以盈利為目的。

二、投資房地產(chǎn)項目分析房地產(chǎn)項目分析可行性研究的內(nèi)容

首先研究市場，這個市場有兩個市場,一個是宏觀市場,一個是微觀市場。

宏觀市場指什么?就是整個國家宏觀經(jīng)濟，還有房地產(chǎn)整個宏觀的情況,像去年房地產(chǎn)爭論比較多，大家都是業(yè)內(nèi)的人,我就不再介紹了。到我們具體的項目，那就要評估土地供給的市場,要評估一下材料的市場，要評估一下商品房銷售市場，要評估一下資本的市場.

我覺得這四個市場，就具體項目來說這四個市場恐怕都要考慮，因為你有錢買不到便宜的材料，你的利潤也實現(xiàn)不了，這是利潤的問題。當然還要注意投資時機的參與，大家在座都很清楚.

還有技術(shù)評價，技術(shù)評價可能一般就是通過設(shè)計院來做,或者是一些評估公司他們再聘請專業(yè)人士對我房地產(chǎn)項目進行評估，主要是技術(shù)方面。

環(huán)境影響評價是非常重要的東西，我們房地產(chǎn)項目也存在這樣的東西，時間關(guān)系不能展開。如果大家注意到我們的天安門,你們訪問天安門的網(wǎng)站，可以在網(wǎng)站上可以看到天安門的圖片，比如天安門晚霞,天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現(xiàn)在朝霞的天安門永遠看不到了，就是因為新北京飯店超高，使得它再照這張相沒有意義了.所以我們也要注意環(huán)境影響的意義。

經(jīng)濟評價這是我們主要要講的內(nèi)容.還有社會評價,房地產(chǎn)項目社會評價，應(yīng)該說現(xiàn)在已經(jīng)提到議事日程上來，以前我們沒有很重視.最近從去年開始，建設(shè)部注意到這個問題，世界銀行也在注意到這個問題，就是說在搞房地產(chǎn)項目的時候，應(yīng)該積極搞社會評價，為什么？因為社會評價涉及一個非常重要的問題，就是非自愿的移民，我們的房地產(chǎn)項目分析開發(fā)或者是市政項目往往要進行大面積的拆遷，使得這方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社會評價也列入到議事日程上.

風險分析大家都很重視,但是風險分析不是很容易做得很好。再就是組織機構(gòu)評價，對小的一般項目沒有什么組織機構(gòu)評價,但是對于超大的項目就有組織機構(gòu)評價的問題，比如說國家大劇院項目的業(yè)主，就需要組織機構(gòu)評價；還有現(xiàn)在的奧體,2008年奧運會奧運場館的工程，這就必須對誰管理奧運會場館的工程對機構(gòu)進行評價。還有就是法律框架適應(yīng)性，就是你這個項目適不適合在我們國家法律允許的范圍內(nèi)，有一些工業(yè)項目就存在這個問題，如果你生產(chǎn)的產(chǎn)品污染比較嚴重，那么可能法律不允許,這就是說你要進行這些方面的評估。最后一個就是監(jiān)督的指標體系，就是你這個項目從開始上的時候,就應(yīng)該搞一套可以監(jiān)督的指標體系,將來你的項目完了以后，你可以用你的這套監(jiān)督指標體系來檢驗你的項目是否成功,所以這是非常重要的事情。

一般的投資項目都要有這些評價的內(nèi)容，對于我們房地產(chǎn)項目來說,有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡化,像一般的房地產(chǎn)商組織機構(gòu)評價不一定做，環(huán)境影響評價也不一定要做。但是監(jiān)督的指標體系希望每一個單位都這么做.

那么我們房地產(chǎn)項目分析可行性研究的階段是這個樣子，這張圖是從聯(lián)合國公華組織工業(yè)組織房地產(chǎn)項目分析可行性研究摘錄下來,原版書有這個圖片，翻譯書沒有這個圖片。紅的是表示我們在項目推動階段所做的工作，這里面大家可以看到高的這個地方是房地產(chǎn)項目分析可行性研究和項目評估報告，這部分花的內(nèi)容時間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方,但是這個階段花錢也不少，項目識別，房地產(chǎn)項目分析可行性研究，評估報告，談判和簽約，工程設(shè)計，后面就是建筑、施工等等,就是整個項目周期都看到了。我們再看看國外對項目周期一般是給一個輪回的東西，從Programming開始，從機會到項目的識別，再到項目的評估，還有融資，實施以及項目評估等等方面，大家可以看到評價和評估就不是一回事了，評價就是事后評估總結(jié)經(jīng)驗,為下一次項目提供經(jīng)驗和教訓。

在項目周期內(nèi)我們有哪些活動，首先要定房地產(chǎn)項目分析可行性研究；第二就是要做項目評價；第三就是進行項目管理，可能項目管理在座都非常熟悉,也是現(xiàn)在非常熱門的一個學科；第四就是項目運營.這是我們在項目周期內(nèi)四個最主要的工作，也是我們在座的可能比較關(guān)心的。

這是一個非常重要的觀點，希望大家在今后工作中實踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項目是什么關(guān)系？比如說中間是一個建筑物,某一個項目，和項目有關(guān)系的都是什么人?有政府、投資人,房地產(chǎn)項目肯定有政府參加，給你批地、規(guī)劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業(yè)，還有一些咨詢機構(gòu)，銀行,可能現(xiàn)在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現(xiàn)在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個指導思想，就是說你搞任何一個項目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機構(gòu)、施工企業(yè)、銀行,但是對于有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自愿的移民,當然我們現(xiàn)在政府已經(jīng)考慮很多,給了很多的補償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源,這些受影響的群體應(yīng)該特別引起大家注意。

三、對經(jīng)濟評價怎么進行房地產(chǎn)項目分析

首先就是要把這個項目的目標和目的弄清楚,目標和目的放在一起好象有一點沒有什么區(qū)別，實際上是有比較大的區(qū)別，目標是比較宏觀一點,高層次一點的東西,因為在其他的場合,因為時間比較長我會講一個邏輯框架的問題，但是現(xiàn)在比如說我們搞房子是為了提高人均住房平均水平，這就是從政府的角度想的，但是具體的目的可能是使某些人從原來7平方米的人均用地搬到比較遠的地方，能夠有15至20平方米的用地,這是不一樣的.這里面有一個很嚴重的問題,就是目標市場的有效需求,什么叫做有效需求?就是要解決誰投資的問題，誰使用的問題，誰經(jīng)營的問題和誰買單的問題，關(guān)鍵是誰買單的問題,誰經(jīng)營也是很關(guān)鍵的問題，這些都是我們進行房地產(chǎn)項目分析可行性研究要充分注意的一些事情。還有誰受益、誰受損，廣泛來講房地產(chǎn)項目分析開發(fā)受益者是絕大部分，政府是受益人、投資人也是受益人,銀行貸款也拿利潤，施工企業(yè)也拿利潤，但是也可能銀行是受損，貸款回不來錢,還有拆遷對群眾也是受損的.

另外要分析需要什么形式與規(guī)模的房地產(chǎn)，由于你們細分市場，房地產(chǎn)市場行話叫做細分市場。什么樣的產(chǎn)出結(jié)果,就是說什么樣的建筑是高層樓房，是低層樓房，多少面積等等這些都要有;還有需要什么樣的投入和活動,就是你需要多少資金，多少施工隊伍等等方方面面的東西都要有.

同樣你還要有一些假設(shè)的條件，就是說我想搞這個房地產(chǎn)項目，我必須具備哪些?哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必須有一個假設(shè)，假設(shè)我們房地產(chǎn)市場是健康、平穩(wěn)發(fā)展的，這是一個假設(shè)。但是也可能中央在通貨膨脹非常緊的時候，緊縮銀根，剛才我所說的假設(shè)就不成立了，所以你任何一個項目，在搞你的房地產(chǎn)項目分析可行性研究的時候，對你周圍的環(huán)境要做一個基本的假設(shè)，你是在這些假設(shè)條件進行分析，如果這些假設(shè)條件不行，那么怎么辦？還有一些什么補救辦法。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點大家都比較熟悉.首先是不動性；單件性，一件一件生產(chǎn)；保值性,總是價值越來越高，除非人工拆掉；還有高價值性；產(chǎn)品生產(chǎn)的長期性；房地產(chǎn)項目分析開發(fā)它本身是開發(fā)過程的生產(chǎn)與投資雙重，就是開發(fā)的時候和投資兩個同時在進行。

還有一條就是投入和產(chǎn)出是同步，就是說我在投入的時候,就可以有產(chǎn)出,什么叫做有產(chǎn)出？就是我們可以賣，這是任何一種產(chǎn)品沒有的優(yōu)惠政策,你不管是彩電也好,冰箱也好，汽車也好,你在制造的過程中就可以把它賣出去,這沒有，只有房地產(chǎn)有這個特點，這是我們非常重要的特點.

還有第三個特點就是開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)的流動性，這是一個非常重要的一點，大家知道我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能自己搞一些東西有自用的，這叫做固定資產(chǎn)，但是你這個東西拿出去出租和出售，它就是屬于流動資產(chǎn)，它不是固定資產(chǎn)的范圍。當然它還有一些無形的資產(chǎn)這都是有可能的。

所以我們開發(fā)產(chǎn)品的投資有三個方面組成，一個是開發(fā)產(chǎn)品的成本,這是出租出售的資產(chǎn);第二部分就是固定資產(chǎn)投資，就是開發(fā)企業(yè)自己用的這一部分資產(chǎn);還有無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn).

這是我要非常強調(diào)的一個概念，就是說我們擴大企業(yè)的東西資產(chǎn)是流動性，因為有一些大學寫的房地產(chǎn)的教科書里面還在不停地申述房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的折舊概念,希望大家注意這個問題,折舊只有固定資產(chǎn)才有，開發(fā)產(chǎn)品沒有，這是分界線評價的方法里面規(guī)定的，這也是房地產(chǎn)會計制度規(guī)定的。

我們房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品另外一些特點就是投資和生產(chǎn)，這同時又形成了固定資產(chǎn)和開發(fā)成本。在開發(fā)成本中有關(guān)的稅費也是我們開發(fā)成本之一,大家要注意這個問題，這是我們方法里面都說清楚的.房地產(chǎn)里面有一個開發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)營成本,這個經(jīng)營成本和開發(fā)成本是有區(qū)別的，開發(fā)成本是實際花的錢,每年花多少錢，但是開發(fā)的經(jīng)營成本不一樣,它是房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出租的時候，將開發(fā)的成本按照國家和有關(guān)會計制度要求結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

開發(fā)成本就是花多少錢就是多少,但是經(jīng)營成本不是這樣,經(jīng)營成本就是你收多少錢才能算多少成本,這是有比較大的區(qū)別。具體的做法是按照當期銷售收入和租金收入占全部銷售收入和租金收入的比例,計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)產(chǎn)品。

我們房地產(chǎn)項目分析開發(fā)評價的類型現(xiàn)在基本上按經(jīng)營型類型區(qū)分，有出售、出租和混合型；按用途分類有居住、商業(yè)、辦公等若干;評價有兩類評價，一類是財務(wù)評價，一類是綜合評價。綜合評價有點相當于一般項目投資項目,大家可能熟知國民經(jīng)濟評價,我們稱為經(jīng)濟分析，但是它主要是為一些開發(fā)區(qū)設(shè)立的,就是為國家開發(fā)區(qū)設(shè)立的。

四、房地產(chǎn)項目分析開發(fā)經(jīng)濟評價要解決一些什么問題

首先要解決它的經(jīng)濟合理性，就是這個項目合不合理開發(fā)，有沒有用處；第二要解決這