上半年安徽省房地產(chǎn)估價師制度與政策規(guī)劃紅線管理考試題

2016年上半年安徽省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：規(guī)劃紅線管理考試題本卷共分為2大題50小題,作答時間為180分鐘，總分100分,60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某倉庫房地產(chǎn)土地面積為1000㎡,容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元／㎡，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的計可.假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元／㎡，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù)額為萬元.

A：93.75

B:115

C:293.75

D:315

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、現(xiàn)實中,房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為。

A:存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量

B：存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

C：存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量

D：存量+新增竣工量一拆毀量

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程,已知土地使用年限為40年(自開工之日起算）,計劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計建成還需1。5年，投入使用后年凈收益為480萬元，資本化率為8％，折現(xiàn)率為12%。該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為（)萬元。

A．3939.61

B．4433.88

C．4768。50

D．5652。094、下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價的步驟的是__①選取可比實例；②搜集交易實例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易日期修正：⑤進(jìn)行交易情況修正；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；⑦求取比準(zhǔn)價格

A．①②③④⑤⑥⑦

B．②①③⑤④⑥⑦

C．①③②④⑥⑤⑦

D．②①③④⑤⑥⑦5、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8％的價格為4000元／㎡；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6％，則其價格最接近于元／㎡。

A：3816

B:3899

C：4087

D:4920

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、某經(jīng)紀(jì)公司獨(dú)家代理銷售的一房屋成交價格160萬元，最高收費(fèi)__萬元。

A．3。2

B．4.8

C．6.4

D．87、企業(yè)就其產(chǎn)品質(zhì)量向保險公司投保的險種屬于__.

A．財產(chǎn)損失保險

B．責(zé)任保險

C．意外傷害保險

D．保證保險8、流動資產(chǎn)是指那些可以在年內(nèi)變現(xiàn)的資產(chǎn)。

A：半

B:一

C:二

D：三

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預(yù)計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50％，預(yù)計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是__。

A．甲物業(yè)投資風(fēng)險大

B．乙物業(yè)投資風(fēng)險大

C．甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險相同

D．無法判斷10、某租戶承租某商場的部分柜臺,雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元／月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3％的百分率租金.當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金為萬元.

A:13。2

B：15。9

C:19.5

D：20.4

E：借款合同

11、下列用地是否免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的不包括__.

A．個人所有的居住房屋及院落用地

B．免稅單位職工家屬的宿舍用地

C．集體和個人舉辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地

D．直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地12、某地區(qū)某類房地產(chǎn)1999年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74。7、76。7、85。0、89.2、92。5、98。1（以1998年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)在1999年6月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到1999年10月1H的價格為__元/m2.

A．1376

B．2308

C．2558

D．105513、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元／㎡,后街路線價為3800元／㎡，如果按重疊價值估價法,該宗地的前街影響深度為m.

A:22

B：28

C:38

D：50

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月,預(yù)計未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元,年平均空置率20％，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元．目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5％，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于．【2005年考題】

A：536萬元

B:549萬元

C：557萬元

D：816萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率,但未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是。

A:毛租金乘數(shù)法

B：潛在毛收入乘數(shù)法

C：有效毛收入乘數(shù)法

D:凈收益乘數(shù)法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、下列不屬于無償收回土地條件的是.

A:城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)

B：除因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成的動王開發(fā)延遲除外

C:以出讓等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地

D：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章17、某投資市場的平均收益率為12％，銀行貸款利率為5.17％，國債收益率為3。5％，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為0。5.那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（)。

A．3。5％

B．5.17％

C．7.75％

D．8.59%18、設(shè)臨街深度價格修正率見下表．另設(shè)，旁街對街角地的影響深度以4．5m為一級距，旁街影響加價率依次為旁街路線價的40％、20％和10%,則下圖的宗地B的單價為．【2007年考題】

A：6400元／㎡

B：6800元／㎡

C：6960元／㎡

D:7600元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對符合條件的新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)__。

A．二級資質(zhì)證書

B．三級資質(zhì)證書

C．四級資質(zhì)證書

D．暫定資質(zhì)證書20、__是銀行活期存款人簽發(fā)給收款人辦理結(jié)算或委托開戶銀行將確定金額從其賬戶支付給收款人或持票人的票據(jù)。

A．銀行匯票

B．支票

C．信用卡

D．銀行券21、導(dǎo)致酸雨形成的主要污染物是。（2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)知識試題）

A：一氧化碳

B:二氧化硫

C：二氧化氮

D：碳?xì)浠衔?/p>

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、H市興華學(xué)校地址在H市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，該學(xué)校屬于經(jīng)營性私立學(xué)校性質(zhì)，2008年12月,H市A房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)一住宅小區(qū)時,需要拆除該校部分房屋，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng).

A：根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者補(bǔ)償

B:根據(jù)城市房屋拆遷管理部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者補(bǔ)償

C:產(chǎn)權(quán)調(diào)換

D：貨幣補(bǔ)償

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章23、反映企業(yè)長期償債能力的指標(biāo)是__。

A．流動比率

B．速動比率

C．資產(chǎn)負(fù)債率

D．存貨周轉(zhuǎn)率24、采用成本法評估某新建商品房的價值，測算出的建筑物重置單價為3200元／㎡，土地重新取得單價為2100元／㎡，容積率為2,建筑密度為40％。該商品房的單價為元／㎡。

A：3700

B：4040

C：4250

D：5300

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、在邊際產(chǎn)量處于遞減階段時,設(shè)可變要素和產(chǎn)品的價格不變且產(chǎn)品可以銷售出去，若繼續(xù)增加該要素的投入至邊際產(chǎn)量為零之前，廠商的銷售總收入__。

A．一定增加

B．一定減少

C．不受影響

D．可能增加、減少或不變二、多項選擇題（共25題，每題2分,每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0。5分)1、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有.

A：稅收政策

B：城市規(guī)劃調(diào)整

C：環(huán)境狀況

D：城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況

E:匯率2、印花稅的稅率形式有稅率。

A：定額

B:差額

C：累進(jìn)

D：差額累進(jìn)

E：比例3、下列關(guān)于施工圖中的軸線，說法正確的是.

A:施工圖中的軸線是施工中定位的重要依據(jù)

B：施工圖中的軸線是施工中放線的重要依據(jù)

C：凡承重墻、柱子、大梁或屋架等主要承重構(gòu)件的位置必須畫上軸線并編上軸線號

D：軸線用點畫線表示，端部畫圓圈，圓圈內(nèi)注明編號

E：軸線水平方向用英文字母由左至右編號,垂直方向阿拉伯?dāng)?shù)字由下而上編號4、目前我國的社會保險主要有等。

A:政策性保險

B：出口信用保險

C：社會養(yǎng)老保險

D：勞動工傷保險

E:失業(yè)保險5、權(quán)益狀況比較、調(diào)整的主要內(nèi)容包括__。

A．土地使用年限

B．土地出讓方式

C．城市規(guī)劃限制條件

D．樓層、朝向

E．公共設(shè)施完備程度6、臨界點分析和保本點分析的主要差異在于__。

A．變動成本的設(shè)置

B．平衡點的設(shè)置

C．同定成本的設(shè)置

D．產(chǎn)銷售量的不同7、在估價中，測算開發(fā)利潤時應(yīng)注意__.

A．開發(fā)利潤是所得稅后的

B．開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤

C．直接成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本

D．成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息

E．銷售利潤率的計算基數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值8、下列關(guān)于投標(biāo)的管理內(nèi)容，說法正確的是。

A：投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)

B：聯(lián)合體中標(biāo)的，聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)共同與招標(biāo)人簽訂合同,就中標(biāo)項目向招標(biāo)人承擔(dān)連帶責(zé)任

C：投標(biāo)人可以以低于成本的報價競標(biāo)

D：投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報價，不得排擠其他公平競爭的投標(biāo)人，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益

E：投標(biāo)人可以以他人的名義投標(biāo)9、衡量投資者投人自有資本收益水平的指標(biāo)稱為__。

A．還本付息比率

B．抵押收益率

C．權(quán)益投資收益率

D．項目收益率10、民法中的財產(chǎn)關(guān)系是指在生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)過程中形成的。

A：財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系

B：財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系

C：財產(chǎn)形成權(quán)關(guān)系

D:人格權(quán)關(guān)系

E：身份權(quán)關(guān)系

11、下列關(guān)于電梯,表述正確的是。

A：高層建筑應(yīng)設(shè)消防電梯

B:一般來說，最高住戶入口層樓面距底層室內(nèi)地面的高度在10m以上的，均應(yīng)設(shè)置電梯

C：一般來說,住宅建筑層數(shù)在7層及7層以上的，應(yīng)設(shè)置電梯

D：電梯井道是電梯運(yùn)行的通道，每層均有出入口，井內(nèi)有導(dǎo)軌、導(dǎo)軌撐架、平衡錘及緩沖器等

E：電梯由機(jī)房、井道、轎廂三大部分組成12、用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是__。

A．空間直線距離

B．交通路線距離

C．交通時間距離

D．經(jīng)濟(jì)距離13、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有。

A：空置量

B：房地產(chǎn)價格指數(shù)

C：平均建設(shè)周期

D:吸納率

E：失業(yè)率14、根據(jù)近因原則，保險賠償責(zé)任的確定應(yīng)根據(jù)__之間因果關(guān)系來判斷。

A．投保人與保險標(biāo)的

B．被保險人與保險標(biāo)的

C．保險事故與保險標(biāo)的的損失

D．保險人與保險標(biāo)的的損失15、進(jìn)行城市詳細(xì)規(guī)劃及開發(fā)項目初步設(shè)計應(yīng)選用__的地形圖。

A．1:500

B．1：1000

C．1:2000

D．1:300016、__之中規(guī)定了中國現(xiàn)行土地所有制性質(zhì)、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍及土地使用、管理制度.

A．《中華人民共和國仲裁法》

B．《中華人民共和國憲法》

C．《中華人民共和國土地管理法》

D．《中華人民共和國土地使用法》

E．《中華人民共和國民法通則》17、城市規(guī)劃的批后管理主要是.

A:對建設(shè)項目選址審批核發(fā)項目選址意見書

B：對城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C：對建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D：按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違法占地的查禁工作

E：按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違法建設(shè)的查禁工作18、承租人__，出租人有權(quán)終止合同.

A．將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租

B．故意損壞承租的房屋

C．無正當(dāng)理由拖欠房租3個月

D．無正當(dāng)理由閑置承租房屋

E．擅自改變房屋用途19、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格,選取了可比實例甲。其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進(jìn)行交易日期修正后的價格為__元/m2。

A．3314

B．3347

C．3380

D．303320、證券可分三類.

A：商品證券

B：貨幣證券

C：有價證券

D：實物證券

E:資本證券21、下列關(guān)于潛在毛租金收入,說法正確的是.

A：物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入

B：它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積

C：能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化

D:它代表物業(yè)實際獲取的收入

E:實際租金收入與潛在毛租金收入相等22、某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16％，計算后得到該項目的實際收益率為12%,銀行的貸款利率為5.44％，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是()。

A．3.57％

B．4。00％

C．6。56％

D．10。56%23、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是。

A：說明估價報告的合法性、真實性

B：說明估價的獨(dú)立、客觀、公正性

C：規(guī)避估價風(fēng)險

D：保護(hù)估價報告使用