盤活存量閑置土地項目可行性研究報告-國有企業(yè)存量資產(chǎn)盤活

北京智博睿項目管理有限公司北京智博睿項目管理有限公司盤活存量閑置土地項目可行性研究報告-國有企業(yè)存量資產(chǎn)盤活1、發(fā)展背景近年來，隨著國家經(jīng)濟的高速發(fā)展，人口的快速增長以及城市化水平的不斷提高，城市建設(shè)對于土地的需求大大增加。但伴隨著城市化進程腳步的逐漸加快，城市內(nèi)部以及周邊出現(xiàn)大量的圈地、占地現(xiàn)象，大面積的閑置、低效用地屢見不鮮，導(dǎo)致國土資源的嚴(yán)重浪費。土地閑置問題逐漸成為當(dāng)前各級政府重視、全社會密切關(guān)注的熱點問題。當(dāng)前，在我國土地資源稀缺、供需矛盾突出的嚴(yán)峻形勢下，土地閑置已經(jīng)成為土地資源利用和管理中被廣泛關(guān)注的問題，同時也是國土資源管理部門致力于解決的重點課題之一。土地閑置不但加劇了土地市場的混亂無序和農(nóng)用地非農(nóng)化的趨勢，造成了資源和資產(chǎn)的浪費，而且嚴(yán)重阻礙了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，甚至還會影響貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)和諧社會的進程。因此，清理閑置土地、提高土地利用效率勢在必行。《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》提出：“要優(yōu)化城市工商業(yè)土地利用，加快發(fā)展建設(shè)用地二級市場，推動土地混合開發(fā)利用、用途合理轉(zhuǎn)換，盤活存量土地和低效用地”。這一政策旨在通過改革土地利用方式，實現(xiàn)土地資源的節(jié)約和高效利用，推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化。盤活存量建設(shè)用地，促進土地節(jié)約集約利用，是自然資源管理一項長期重要的工作。閑置土地的形成原因錯綜復(fù)雜，但總體上可歸結(jié)為兩大類別：一類為政府原因，諸如政府未按規(guī)定交地、規(guī)劃變動、國家政策調(diào)整等情形；另一類則是企業(yè)原因，包括企業(yè)經(jīng)營分歧、運營困難或存在主觀惡意囤積土地、炒地等行為，致使項目無法如期開工建設(shè)，進而造成土地閑置。近年來，有兩種閑置土地現(xiàn)象需引起格外關(guān)注。其一，因疫情導(dǎo)致項目開發(fā)受阻，以及極端氣候事件頻發(fā)所帶來的自然災(zāi)害導(dǎo)致土地閑置。其二，自2022年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)面臨現(xiàn)金流困境，甚至陷入破產(chǎn)境地，致使無力繼續(xù)開發(fā)土地。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年～2023年全國拿地開工率僅為49%，很多企業(yè)持有的土地大量滯壓，相關(guān)方面應(yīng)高度警惕，盡快出臺相應(yīng)措施，以有效防范和化解相關(guān)風(fēng)險。盤活存量土地和低效用地是我國推進新型城鎮(zhèn)化和實現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵策略，也是推進城市更新工作和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措，有利于實現(xiàn)城市建設(shè)從大規(guī)模的增量擴建轉(zhuǎn)向存量更新和增量調(diào)整并重，同時可以為房地產(chǎn)市場提供新的增長點，帶動相關(guān)開發(fā)投資，最大化利用土地價值，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)項目入市，從居住、商業(yè)、工業(yè)等多業(yè)態(tài)拉動房地產(chǎn)有效需求。在這樣的背景下，閑置存量土地處置與盤活政策措施的出臺，彰顯了政府對新形勢的敏銳洞察和及時應(yīng)對能力。2、項目建設(shè)的必要性依法處置閑置土地、支持盤活存量土地，從當(dāng)前應(yīng)對房地產(chǎn)供需關(guān)系重大轉(zhuǎn)變、構(gòu)建房地產(chǎn)新模式的角度考量，有著重大意義。傳統(tǒng)意義上，處置閑置土地是實現(xiàn)土地資源高效利用的重要舉措。隨著城市化進程的持續(xù)推進，土地資源日益緊張，閑置土地的存在無疑加劇了這一矛盾，不僅造成了資源浪費，也不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。積極處置閑置土地并盤活利用，不但可以提高節(jié)約集約用地水平和土地要素配置效率，也是推進生態(tài)文明建設(shè)和經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展的必要路徑之一。我國經(jīng)濟正處于由高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，妥善處置閑置存量土地具有重要的時代意義。一是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的資金壓力，通過處置閑置土地的支持政策，企業(yè)或得以將存量土地盤活、回籠資金，或可以釋放部分土地資源、轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，緩解資金壓力，以更加專注于項目的開發(fā)和運營，從而降低“保交付”風(fēng)險，加速市場出清，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。二是處理閑置土地能有效補充保障房的土地供給。2023年中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，加快推進保障性住房建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障房是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革。一直以來，保障房用地儲備難以完全匹配實際需求。因此，通過收回、收購符合保障房選址要求的閑置土地，可有效增加保障房市場供給，增進社會公共福祉。三是頒布妥善處置閑置存量土地的政策措施是一種高效且有益的預(yù)期管理手段。一方面，閑置土地處置新政的頒布和更詳盡的規(guī)范要求，能有效引導(dǎo)企業(yè)預(yù)期。在政策“指揮棒”的作用下，企業(yè)未來獲取和持有土地時會更加謹(jǐn)慎，嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)定，自行加快持有土地的開發(fā)與處置，有助于減少閑置土地。同時，政策為閑置土地制定了更加明確的處理辦法，能有效遏制企業(yè)囤地炒作的不良行為，有助于更好地控制市場預(yù)期，維護土地市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。另一方面，對于房地產(chǎn)市場而言，政策措施的出臺在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整階段也將起到“穩(wěn)預(yù)期”的作用。市場運行遵循其內(nèi)在規(guī)律以趨近“均衡”，但國外歷史經(jīng)驗表明，自由放任的市場存在巨大風(fēng)險，甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性金融危機。這是因為，個體預(yù)期往往會夸大真實的市場基本面，影響并推動市場呈現(xiàn)慣性上升或慣性下降的特征。主流經(jīng)濟學(xué)界普遍承認(rèn)，當(dāng)市場失靈時政府進行積極干預(yù)的必要性，尤其是應(yīng)通過制定宏觀政策穩(wěn)定市場預(yù)期。此次新政提出要以合理價格收購企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置存量土地用于保障房建設(shè)，緊緊圍繞“保障+市場”的房地產(chǎn)新模式，為房企和購房者注入了穩(wěn)定的市場預(yù)期。3、項目建設(shè)的實施路徑在實踐過程中，盤活存量土地和低效用地涉及土地權(quán)利人多、利益關(guān)系復(fù)雜，資金投入量大、盤活周期長，經(jīng)營主體積極性有待提高，需要進一步強化政策激勵。推進存量土地和低效用地盤活，需重點做好以下四個方面的工作。優(yōu)化城市規(guī)劃和設(shè)計。堅持城市國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌和引領(lǐng)，優(yōu)化城市空間功能分區(qū)，提出規(guī)劃目標(biāo)和實施策略，合理劃分規(guī)劃單元，明確土地利用、建筑布局、交通系統(tǒng)、公共設(shè)施、綠地系統(tǒng)等具體規(guī)劃內(nèi)容，建立待盤活存量用地清單，全面動態(tài)掌握存量土地利用情況。加快發(fā)展土地二級市場。進一步完善二級市場管理政策法規(guī)，規(guī)范交易流程，鼓勵存量用地流轉(zhuǎn)，支持有條件企業(yè)市場化收購房企存量土地，推進交易信息公開，健全市場監(jiān)管機制，完善相關(guān)稅費政策。推動土地混合開發(fā)和用途轉(zhuǎn)換。健全土地混合開發(fā)利用相關(guān)制度，促進產(chǎn)城融合、職住平衡，營造高品質(zhì)社區(qū)；允許存量土地、存量建筑依法調(diào)整土地用途，推進容積率轉(zhuǎn)移和獎勵機制。完善土地節(jié)約集約利用政策。嚴(yán)格城鎮(zhèn)開發(fā)邊界管理，強化規(guī)劃期內(nèi)新增建設(shè)用地總量剛性約束，推動批而未供土地利用，采取依法收回、協(xié)議收回、調(diào)整用途和規(guī)劃條件后使用等方式分類處置閑置土地，完善土地收儲機制和再開發(fā)收益分配機制。項目可行性研究報告